Центральные улицы Москвы теряют арендаторов: в первом квартале больше всего пустующих площадей на Садовом кольце и Арбате. Уход из уличного ретейла торговцев и рестораторов привел к падению ставок в рублях на 20–25%
Олег Яковлев / РБК
Лидеры и аутсайдеры
Средняя доля пустующих площадей на основных торговых улицах Москвы в начале этого года продолжила расти. В первом квартале вакантность в столичном стрит-ретейле выросла с 8 до 9%, свидетельствуют данные консалтинговых компаний «Магазин Магазинов» и Knight Frank.
Лидером антирейтинга можно назвать Садовое кольцо — здесь за три месяца количество пустых витрин увеличилось в 2 раза, с 5 до 10%. Так же быстро арендаторы съезжали с Арбата: здесь к началу апреля опустели 12% помещений стрит-ретейла.
Это на 5 процентных пунктов больше, чем перед Новым годом, говорит аналитик компании «Магазин Магазинов» Юлия Ситникова.
«В целом, из 16 главных торговых улиц Москвы, состояние которых мы анализируем, на десяти в январе–феврале этого года увеличилась вакантность, на трех осталась неизменной, а на трех даже снизилась — это Большая Дмитровка, Большая Бронная и Маросейка», — отметила эксперт.
В этих условиях арендные ставки в рублях падают. В среднем, собственники всех помещений на центральных улицах снизили рублевые ставки на 20% и более и пересмотрели схему расчета с арендаторами.
Сейчас в договорах фиксируют месячную плату за все помещение, тогда как раньше прописывали стоимость квадратного метра в год, рассказали РБК опрошенные брокеры и консультанты. Согласно рейтингу «Магазина Магазинов», самой дорогой торговой улицей продолжает оставаться Столешников переулок.
Но если в конце 2014 года максимальная стоимость аренды помещений популярного формата 150–200 кв. м здесь в отдельных случаях достигала 3 млн руб. в месяц, то весной цен выше 2,5 млн руб. уже не было (см. инфографику).
Продолжилось падение ставок аренды и в долларовом эквиваленте. По данным CBRE, максимальная ставка аренды помещений площадью 100–200 кв. м на главных торговых улицах Москвы снизилась с $8 тыс. за кв. м в год в начале 2014 года до $7 тыс. за кв.
м в год в конце года. В первом квартале 2015 года этот показатель продолжил снижение и по итогам первого полугодия может составить порядка $6,5 тыс. за кв. м в год, а по итогам года — $6 тыс. за кв. м в год, констатировали аналитики компании.
«Собственники в стрит-ретейле не хотят переходить на процент от оборота, стремясь иметь стабильный доход, — говорит начальник отдела стрит-ретейла компании JLL Светлана Ярова.
— Они согласны на рублевые договоры, но все чаще пытаются включить в них валютные поправки, чтобы иметь возможность скорректировать ставку в перспективе».
Нередко также встречается схема step rent — постепенное ежегодное повышение ставки.
«Рублевые ставки снизились значительно, до 25% и более, — соглашается старший консультант департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Мария Вакурова. — Например, если раньше помещение площадью 250 кв. м, расположенное на Кутузовском проспекте, предлагалось в аренду в среднем за 65 тыс. руб. за кв. м/год, то сегодня его готовы отдать за 42 тыс. кв. м/год».
Сговорчивые арендодатели
Ситуацией на рынке сумели воспользоваться в первую очередь те арендаторы, которые раньше могли позволить себе снять помещение лишь на вторых линиях домов, в глубине районов.
«Изменение коммерческих условий дало им возможность выйти на первые линии — например, на Садовом кольце — и открыть магазины, о которых они давно мечтали, но не могли поддержать ставку», — добавляет Ярова.
В первую очередь это продуктовые магазины — например, «Покупай», «Магнолия», «Перекресток», «Дикси» и другие.
По словам представителя «Дикси» Екатерины Куманиной, в Москве на трафиковых магистралях исторически ощущается дефицит помещений, пригодных для размещения продуктового магазина.
«Арендные ставки на них остаются относительно стабильными, тотального тренда снижения арендной стоимости мы не отмечаем, — говорит она.
— А если говорить о менее востребованных помещениях малых и средних размеров, то спрос на них сейчас действительно снижается, и арендаторы проявляют большее дружелюбие по отношению к крупным федеральным игрокам. С начала года мы отмечаем устойчивое снижение ставок (рублевых) на подобные помещения».
Кроме того, крупные игроки получили возможность большего выбора в связи с уходом ряда прежних арендаторов.
Так, например, пончиковая Krispy Crème (ее развивает по франшизе Novikov Group) открылась на Кузнецком Мосту вместо съехавшего ювелирного магазина Pandorа, а на Смоленской площади — вместо салона МТС, где также открылось другое кафе Новикова — «Прайм». На проспекте Мира, д.
122, место съехавших в конце прошлого года нескольких обувных сетей занял «Детский мир».
«Наша компания рассматривает уличные помещения для открытия новых точек гораздо реже, чем площади в профессиональных торговых центрах, — отмечает заместитель генерального директора по развитию бизнеса ГК «Детский мир» Вячеслав Хван. — В данном случае решающее значение имело историческое расположение в районе проспекта Мира. В районе Алексеевский много лет назад находился детский магазин, поэтому район у местных жителей до сих пор ассоциируется именно с «Детским миром».
Арендные ставки с начала кризиса в среднем снизились на 30–50%, добавили в пресс-службе «Детского мира». При этом сеть заключает только рублевые договоры с фиксированным порогом.
«Там, где не удается договориться с собственниками, мы уходим», — подчеркнули в сети.
Так, например, во втором полугодии 2014 года сеть перенесла свой магазин в районе станции метро «Бабушкинская» в дом напротив, не найдя понимания у прежнего арендодателя.
Собственники помещений действительно в первом квартале этого года начали снижать арендные ставки, подтверждает владелец проекта «Чайхона № 1» Алексей Васильчук.
Еще в декабре он говорил РБК, что арендодатели не хотят идти арендаторам на уступки и снижать ставки.
«С тех пор ситуация поменялась: 95% арендодателей, с которыми мы работаем, готовы идти нам навстречу и снижать аренду, — комментирует он. — В рублях они скидывают до 50% либо переходят на процент с оборота».
Рестораны освобождают помещения
По оценке директора ресторанного консалтинга RestCon Андрея Петракова, арендные ставки для общепита с начала года упали на 10–15%. Иногда рестораторы договариваются с собственниками помещений об арендных каникулах: в течение тестовых двух-трех месяцев они вообще не платят за аренду.
«Собственники понимают, что если бизнес у арендатора пойдет плохо и он закроет свой ресторан, и арендодатель может не получить прибыли в течение полугода, — говорит Петраков. — Ведь процесс поиска нового арендатора небыстрый. Поэтому, если ресторатор сможет обосновать, что ему действительно нужны арендные каникулы, собственники могут на это пойти».
Правда, пока это единичные случаи, добавляет Петраков, однако до кризиса подобных прецедентов вообще не было.
Статистика, впрочем, противоречива: с начала года в Москве закрылось примерно 20–25% ресторанов, говорит владелец ресторанного консалтинга Buffet Group Владимир Воронский.
Освободившихся помещений стало больше, конкуренция за арендатора обострилась, и арендодатели стали снижать ставки, говорит собеседник РБК. «Те, кто не выжил, ушли, дав дорогу молодым, — объясняет он.
— Кризис — самое подходящее время для выхода новых форматов и концепций».
Новые помещения ищут не новые рестораторы, а те, кто хочет улучшить свои условия, не согласен Петраков. «Многие рестораны закрываются, помещения освобождаются, и рестораторы ищут, куда можно переехать на лучших условиях, — говорит он. — Причем спрос есть как на помещения в центре Москвы, так и на окраинах города».
Арендные ставки в рублях в магазинах с хорошим местоположением в Москве не снизились, говорит директор по интеграции и развитию форматов «Ленты» Максим Щеголев.
«В цене упали только неликвидные помещения, — согласен владелец сети салонов красоты «Моне» Александр Глушков. — Возможно, владельцы освободившихся помещений становятся более сговорчивыми и снижают аренду.
В хороших локациях ставки остаются на том же уровне, что и раньше».
Переход на рублевые договоры аренды в 2015 году приведет к тому, что рублевые ставки в дальнейшем уже не будут резко повышаться или снижаться, считает Елена Ключарова из CBRE.
В дальнейшем ставки в долларовом эквиваленте могут продолжить снижение, а вакантность расти, если потребительский спрос продолжит показывать ослабление либо рубль будет девальвироваться к доллару, добавляет она.
После того, как упали ставки в долларах, в последнее время скорректировались также и рублевые ценники, отмечает директор направления стрит-ретейл в компании Knight Frank Виктория Камлюк. «Но некоторые арендаторы теперь пытаются блефовать, грозясь съехать в соседнее здание, — рассказывает она.
— В таких случаях собственникам нужно быть осторожными: с одной стороны, можно не идти на все 100% требований арендатора, но стоит помнить, что найти нового в случае потери старого будет непросто».
Рынок коммерческой недвижимости в 2015 году «просел» на треть
Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,
Открытия и закрытия магазинов
20 января 2016, 01:50
3681 просмотр
Ключевые тенденции
В 2015 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости всех сегментов рынка в столице продолжил снижаться, что было обусловлено усугублением проблем в экономике страны, ухудшившимися взаимоотношениями с Европой и США, военным конфликтом на Украине, снижением активности инвесторов, снижением доходов, падением мировых цен на нефть и рядом внутрирыночных факторов.
Объемы ввода новых объектов коммерческой недвижимости в Москве заметно снизились, в ряде сегментов более чем в два раза от планируемых объемов.
Продолжился рост объемов предложения коммерческих площадей, выставленных на продажу – в целом за год он увеличился на 12% по количеству объектов и на 11% – по общей площади. По данным RRG, к концу года покупателям в Москве предлагалось свыше 1 200 офисных лотов, 464 торговых и 106 складских помещений. В сегменте помещений street-retail объем предложения достиг 30 000 кв.м (106 лотов).
На рынке аренды также в течение всего года объем предложения площадей стабильно увеличивался. К декабрю арендаторам было доступно 4 400 объектов в Москве, их общая площадь составила около 2,7 миллионов кв.
м (+15% и +19% к показателям прошлого года, соответственно). Наибольшую долю предложения формируют офисы (свыше 3 тысяч объектов, 1,77 миллиона кв.м), на втором месте – торговая недвижимость (849 лотов, 305 тысяч кв.
м).
В 2015 году на рынке коммерческой недвижимости практически завершилась начавшаяся в 2014 году реформа ценообразования, результатом которой стал почти повсеместный переход на расчеты в национальной валюте.
Аренда. Ставки ниже, чем в кризис 2008 года
Средняя арендная ставка коммерческой недвижимости в Москве за год упала на 31% и составила в декабре 328 долларов за кв.м в год.
По данным RRG, средняя ставка аренды офисных помещений, расположенных внутри Садового кольца Москвы (все классы) к концу 2015 года составила 423 доллара за квадратный метр в год. За год ставка снизилась на 35%. Ставка аренды офисных помещений, расположенных за пределами центра города, составила в декабре 2015 года 273 доллара за квадратный метр в год. Снижение за год – 31%.
Средняя запрашиваемая ставка аренды для торговых объектов, расположенных в центре города, за год снизилась на 35% и составила 937 долларов за квадратный метр в год. За пределами центра аренда помещений в ТЦ за год подешевела на 25% до 504 долларов за квадратный метр в год.
Средняя ставка аренды складов в декабре составила 106 долларов за квадратный метр в год. Снижение данного показателя за год – 32%.
Продажи. Дистресс-активов на рынке нет
Средневзвешенная
цена
продажи коммерческих площадей в столице в долларах за год снизилась на 10% и составила 3 561 долларов за кв.м.
Опять же, данный показатель существенно ниже средневзвешенной цены, зафиксированной в проблемном 2010 году – тогда она составляла 4 237 долларов за метр. Правда, в рублевом эквиваленте, то есть с учетом курсовой разницы, метр подорожал с прошлого кризиса на 94%.
Но реальные сделки заключаются либо с существенным дисконтом, либо с применением «докризисного» курса американской валюты.
Стоимость предложения торговых помещений в ТЦ, расположенных в центре города, за год снизилась на 13% и составила в декабре 2015 года 12 516 долларов за метр. Вне Садового кольца торговые помещения предлагаются по цене 3 779 долларов за квадратный метр (-25% за год).
Средневзвешенная цена по складским помещениям в декабре 2015 года составила 1 068 долларов за метр. За год недвижимость в этом сегменте подешевела на 27%.
Прогноз
«Сегодня на рынке коммерческой недвижимости, как и в целом в стране, наблюдается явный дефицит позитивных прогнозов, и в этом плане я, увы, солидарен с большинством экспертов, – говорит Денис Колокольников.
– С большой долей вероятности, ставки аренды и цены продажи коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка в рублевом эквиваленте будут снижаться либо, при отсутствии серьезных ухудшений экономической конъюнктуры, останутся на прежнем уровне.
Помочь рынку мог бы, прежде всего, рост мировых цен на «черное золото» и снятие санкций, как ни грустно это звучит, но его в обозримом будущем скорее всего не предвидится.
Поэтому все те негативные тенденции, которые наблюдались в 2015 году, в том числе сокращение числа новых проектов и рост уровня вакансии в объектах всех категорий, продолжат усиливаться. Таким образом, каких-то кардинальных изменений, тем более со знаком «плюс», мы, увы, не ждем. Впрочем, «антикризисные» проекты есть, они сейчас реализуются и тем самым подтверждается, что рынок жив, и рождаются новые инвестиционная идеи».
Retail.ru
Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы
Telegram
и
Яндекс.Дзен
, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Ключевые тенденции
В 2015 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости всех сегментов рынка в столице продолжил снижаться, что было обусловлено усугублением проблем в экономике страны, ухудшившимися взаимоотношениями с Европой и США, военным конфликтом на Украине, снижением активности инвесторов, снижением доходов, падением мировых цен на нефть и рядом внутрирыночных факторов.
Объемы ввода новых объектов коммерческой недвижимости в Москве заметно снизились, в ряде сегментов более чем в два раза от планируемых объемов.
Продолжился рост объемов предложения коммерческих площадей, выставленных на продажу – в целом за год он увеличился на 12% по количеству объектов и на 11% – по общей площади. По данным RRG, к концу года покупателям в Москве предлагалось свыше 1 200 офисных лотов, 464 торговых и 106 складских помещений. В сегменте помещений street-retail объем предложения достиг 30 000 кв.м (106 лотов).
На рынке аренды также в течение всего года объем предложения площадей стабильно увеличивался. К декабрю арендаторам было доступно 4 400 объектов в Москве, их общая площадь составила около 2,7 миллионов кв.
м (+15% и +19% к показателям прошлого года, соответственно). Наибольшую долю предложения формируют офисы (свыше 3 тысяч объектов, 1,77 миллиона кв.м), на втором месте – торговая недвижимость (849 лотов, 305 тысяч кв.
м).
В 2015 году на рынке коммерческой недвижимости практически завершилась начавшаяся в 2014 году реформа ценообразования, результатом которой стал почти повсеместный переход на расчеты в национальной валюте.
Аренда. Ставки ниже, чем в кризис 2008 года
Средняя арендная ставка коммерческой недвижимости в Москве за год упала на 31% и составила в декабре 328 долларов за кв.м в год.
По данным RRG, средняя ставка аренды офисных помещений, расположенных внутри Садового кольца Москвы (все классы) к концу 2015 года составила 423 доллара за квадратный метр в год. За год ставка снизилась на 35%. Ставка аренды офисных помещений, расположенных за пределами центра города, составила в декабре 2015 года 273 доллара за квадратный метр в год. Снижение за год – 31%.
Средняя запрашиваемая ставка аренды для торговых объектов, расположенных в центре города, за год снизилась на 35% и составила 937 долларов за квадратный метр в год. За пределами центра аренда помещений в ТЦ за год подешевела на 25% до 504 долларов за квадратный метр в год.
Средняя ставка аренды складов в декабре составила 106 долларов за квадратный метр в год. Снижение данного показателя за год – 32%.
Продажи. Дистресс-активов на рынке нет
Средневзвешенная
цена
продажи коммерческих площадей в столице в долларах за год снизилась на 10% и составила 3 561 долларов за кв.м.
Опять же, данный показатель существенно ниже средневзвешенной цены, зафиксированной в проблемном 2010 году – тогда она составляла 4 237 долларов за метр. Правда, в рублевом эквиваленте, то есть с учетом курсовой разницы, метр подорожал с прошлого кризиса на 94%.
Но реальные сделки заключаются либо с существенным дисконтом, либо с применением «докризисного» курса американской валюты.
Стоимость предложения торговых помещений в ТЦ, расположенных в центре города, за год снизилась на 13% и составила в декабре 2015 года 12 516 долларов за метр. Вне Садового кольца торговые помещения предлагаются по цене 3 779 долларов за квадратный метр (-25% за год).
Средневзвешенная цена по складским помещениям в декабре 2015 года составила 1 068 долларов за метр. За год недвижимость в этом сегменте подешевела на 27%.
Прогноз
«Сегодня на рынке коммерческой недвижимости, как и в целом в стране, наблюдается явный дефицит позитивных прогнозов, и в этом плане я, увы, солидарен с большинством экспертов, – говорит Денис Колокольников.
– С большой долей вероятности, ставки аренды и цены продажи коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка в рублевом эквиваленте будут снижаться либо, при отсутствии серьезных ухудшений экономической конъюнктуры, останутся на прежнем уровне.
Помочь рынку мог бы, прежде всего, рост мировых цен на «черное золото» и снятие санкций, как ни грустно это звучит, но его в обозримом будущем скорее всего не предвидится.
Поэтому все те негативные тенденции, которые наблюдались в 2015 году, в том числе сокращение числа новых проектов и рост уровня вакансии в объектах всех категорий, продолжат усиливаться. Таким образом, каких-то кардинальных изменений, тем более со знаком «плюс», мы, увы, не ждем. Впрочем, «антикризисные» проекты есть, они сейчас реализуются и тем самым подтверждается, что рынок жив, и рождаются новые инвестиционная идеи».
Retail.ru
Рынок коммерческой недвижимости в 2015 году «просел» на третьhttps://www.retail.ruРынок коммерческой недвижимости в 2015 году «просел» на третьhttps://www.retail.ru/news/rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-2015-godu-prosel-na-tret/2021-07-022021-07-02
public-4028a98f6b2d809a016b646957040052
Московские офисы подешевели на треть
Д.Гришкин
Из-за снижения спроса и резкого увеличения вакантных площадей стоимость аренды офисов в Москве также пошла вниз.
Больше всего подешевели офисы на территории ММДЦ «Москва-Сити» и внутри Бульварного кольца, подсчитали аналитики S.A. Ricci.
По их данным, в 2014 г. средняя стоимость аренды качественных офисных площадей внутри Бульварного кольца снизилась на 20-21% до $766 кв. м в год для площадей класса А и до $643 кв. м в год для площадей класса В+.
Аренда в бизнес-центрах в ММДЦ «Москва-Сити» снизилась еще больше. Падение составило 29% до $530 кв. м в год. При этом именно в «Москва-Сити» самая высокая доля вакантных офисных помещений — 43%, подсчитали аналитики компании Colliers International.
Менее интенсивно снижалась стоимость аренды офисов внутри Садового кольца. По итогам 2014 г. аренда рабочих площадей премиального класса составила $700-745 кв. м в год. Это значение на 14% ниже показателя в 2013 г.
Также на 14-15% снизилась аренда в бизнес-центрах в районе ТТК и МКАД. В районе ТТК офис класса А можно арендовать за $510-$550 кв. м в год., в районе МКАД — за $250-$300 кв. м в год. Офис в бизнес-центре класса В+ в этих районах обойдется соответственно в $350-$400/кв. м и в $240-280кв. м в год.
В среднем же ставки аренды на московские офисы класса А в долларовом эквиваленте упали на 20% до $840 за кв. м в год, для класса В снижение составило 25-30% до $560 за кв. м в год.
Всего в 2014 г. на рынок Москвы вышло 1,4 млн кв. м высококлассной офисной недвижимости, что превышает показатели 2013 г. почти на 60% и является абсолютным рекордом с 2006 г., подсчитали аналитики Colliers International.
Общий объем предложения офисных помещений Москвы приблизился к отметке в 16 млн кв. м.
Из-за высоких объемов ввода новых офисных площадей и резкого снижения спроса на них свободными оказались около 26% помещений в бизнес-центрах класса А и около 11% в центрах класса В (данные Colliers International).
«Многие собственники в текущих условиях стали фиксировать курсы валют в договорах аренды или полностью переходят на рублевые ставки. Эта тенденция продолжится и в 2015 г.»,- говорится в отчете Colliers International.
Партнер S.A. Ricci Алексей Богданов также отмечает, что в 2015 г. «арендаторы будут фиксировать ставки по рублевому курсу или в пределах определенного валютного коридора». «По нашим оценкам, в 2015 г.
средневзвешенная стоимость аренды в деловых центрах класса А (за исключением объектов с центральной премиальной локацией) будет стремиться к диапазону 20 000 — 23 000 руб. за кв.
м в год», — говорит Богданов.
Аналитики JLL прогнозируют, что в 2015 г. спрос на офисную недвижимость в Москве может упасть еще на 25-30%.
Топ-7 самых дорогих улиц Москвы
m24.ru/Роман Васильев
Столешников переулок стал самой дорогой улицей столицы по итогам второго квартала 2015 года. По данным экспертов консалтинговой компании JLL, стоимость годовой аренды помещений под рестораны и магазины на самых популярных торговых улицах Москвы варьируется от 55 до 300 тысяч рублей в год за квадратный метр.
Столешников переулок по-прежнему остается самой дорогой торговой улицы города. Здесь арендаторы платят 300 тысяч рублей в год за квадратный метр. На втором месте – Кузнецкий Мост. Здесь годовая аренда достигает 250 тысяч рублей за квадратный метр.
На улицах Тверской, Петровке и Патриарших прудах годовая аренда торговой недвижимости обойдется в 120 тысяч в год за квадратный метр.
Основные торговые улицы Москвы:
- Столешников переулок
- Кузнецкий мост
- Тверская улица
- Улица Петровка
- Патриаршие пруды
- Пятницкая улица
- Садовое кольцо
- Старый Арбат
- Улица Большая Дмитровка
- 1-я Тверская-Ямская улица
- Новый Арбат
- Мясницкая улица
- Никольская улица
- Новослободская улица
«В втором квартале в большинстве сделок с помещениями стрит-ритейла в Москве применяли step-rent – постепенное повышение ставки, а стоимость аренды в долларах фиксировалась по курсу 55 рублей за доллар», – говорится в исследовании JLL.
Пятницкая улица – на четвертом месте в списке самых дорогих торговых улиц. Стоимостью аренды площадей здесь 115 тысяч рублей за квадратный метр в год. На пятом месте – Садовое Кольцо, Никольская и Мясницкая улицы. Стоимость аренды на этих улицах – 100 тысяч рублей за квадратный метр.
Старый Арбат – на шестой строчке со стоимостью в 90 тысяч рублей за квадратный метр. Седьмое место заняла улица Большая Дмитровка со стоимостью в 85 тысяч рублей за квадратный метр.
А самой недорогой торговой улицей стала Новослободская. Арендная плата здесь составила 55 тысяч рублей в год.
Еще в 2012 году Тверская улица была самой имиджевой улицей города – стоимость годовой ренты за квадратный метр составляла 4,5 тысячи долларов (около 140 тысяч рублей по курсу на конец 2012 года) в в год.
Однако в следующем году самой дорогой улицей признали Столешников переулок, где арендная плата достигала пяти тысяч долларов (около 152 тысяч рублей по курсу на конец 2013 года) в год.
В тоже время Тверская, утратившая имидж главной туристической улицы столицы, постепенно становится более привлекательной для бизнесменов. На сегодняшний день растет спрос со стороны рестораторов. Правда, рестораны и кафе не откроешь во всех помещениях улицы из-за ограничений на размещение общепита.
Добавим, по данным исследований рынка торговых центров за третий квартал текущего года, в Москве работает 104 ТЦ общей площадью 4,57 миллиона квадратных метров. До конца года в столице появится еще около 450 тысяч квадратных метров торговых площадей. Средняя годовая арендная ставка достигает 1,4 тысячи долларов за квадратный метр.
«Средние и максимальные арендные ставки в торговых центрах Москвы сохранились на уровне второго квартала», – уточняется в исследовании.
Эксперты отмечают, что на севере столицы наблюдается самая высокая концентрация торговых центров – на тысячу человек там приходится 571 квадратный метр торговой площади. В центре города, к примеру, насыщенность торговыми зонами достигает 475 квадратных метров на тысячу человек. Восточный округ стал самым не развитым округом – всего 96 квадратных метров на тысячу человек.
Напомним, рынок аренды жилья в престижных районах Москвы за год подешевел на 40 процентов. Одной из причин падения цен на элитную недвижимость стал отток-топ менеджеров иностранных компаний из России. По мнению экспертов именно иностранные клиенты являлись основными арендаторами квартир класса люкс.
Аренда в ТЦ подешевела на 16 процентов
Резкое падение арендных ставок и спроса на коммерческую недвижимость в
последнем квартале 2014 года заставило участников рынка заговорить о новом
кризисе, который, похоже, окажется более глубоким, чем пять лет назад,
пишет «Коммерсант». Уровень вакантности торговых площадей за год увеличился
в два раза — с 3 проц до 6 проц, максимальные арендные ставки сократились
на 16,6 проц.
Мы достигли уровня 2005 года — Knight Frank
По оценкам Knight Frank, стоимость аренды офисов уже достигла уровня
2005 года, доля вакантных площадей выросла до рекордных 28 проц. В торговых
центрах аренда подешевела на 16 проц, а объемы свободных помещений выросли
в два раза.
За весь 2014 год в Москве средние заявленные ставки аренды на офисы
классов А и В сократились на 20 проц, до 650 долл и 360 долл за 1 кв. м в
год соответственно, следует из исследования Knight Frank.
Это минимальное
значение ставок с 2005 года, отмечает директор департамента офисной
недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Главные причины падения —
увеличение доли вакантных помещений класса А до 28 проц и существенное
сокращение спроса, рассуждает эксперт.
По его оценкам, ситуация на рынке
аренды офисов сегодня выглядит более критичной, чем в кризисный 2009 год,
когда уровень пустующих площадей оценивался в 19,5 проц. «Мы не исключаем
дальнейшего снижения ставок»,— заявил господин Лосюков.
Он добавляет, что
сейчас собственники стараются предоставить арендаторам максимально
комфортные условия аренды, как, например, фиксированные ставки в рублях или
установление валютного коридора.
Похожие расчеты приводят и аналитики Praedium: по их данным, в конце
2014 года ставки аренды в бизнес-центрах в среднем понизились на 10-15
проц.
Но сейчас на некоторых объектах этот показатель достигает 30 проц,
отмечает директор департамента коммерческой недвижимости Praedium Роман
Щербак.
Этому способствовало не только ослабление рубля: в прошлом году в
Москве был сдан достаточно большой объем офисных площадей (около 1,25 млн
кв. м), кроме того, многие компании начали предлагать излишки арендованных
помещений в субаренду, объясняет он.
По данным Praedium, уровень свободных офисных площадей за год увеличился
на 3 проц и сейчас составляет 17 проц. Но, например, в деловом центре
«Москва-Сити» этот показатель достигал 30 проц, добавляет господин
Щербак.
По расчетам S. A. Ricci, за последние три месяца арендные ставки в
долларовом выражении упали на треть, сокращение в рублевом оценивается в
5-8 проц. Средняя ставка на аренду помещения класса А сейчас составляет 450
долл (21,6 тыс. руб.), класса B — 236 долл (11,4 тыс. руб.) за 1 кв. м в
год.
Спрос на покупку и аренду офисов, как оценивают консультанты,
сократился примерно на 10 проц, до 550 тыс. кв. м по сравнению с 2013
годом. По прогнозам партнера S. A. Ricci Алексея Богданова, в 2015 году
спрос может сократиться еще на 30-35 проц, до 400-450 тыс. кв. м. Он также
не предрекает рынку быстрого восстановления.
Объем предложения качественных
офисов в 2014 году составил 1,15 млн кв. м и существенно превысил спрос, в
2015 году запланирован ввод еще 1 млн кв. м, это неизбежно приведет к
дальнейшему росту вакантных площадей и установлению рублевых ставок,
объясняет господин Богданов.
Но, по мнению руководителя направления
аналитики офисной и складской недвижимости JLL Александра Чурикова,
реальный объем ввода объектов в 2015 году может оказаться ниже, так как
сложная ситуация в экономике заставляет многих девелоперов пересмотреть
свои планы.
На рынке торговой недвижимости та же тенденция. Причина — в снижении
спроса со стороны ритейлеров
Уровень вакантности площадей в этом сегменте за год увеличился в два
раза — с 3 проц до 6 проц, максимальные арендные ставки сократились на 16,6
проц (с 3 тыс. долл до 2,5 тыс. долл за 1 кв. м в год), указывается в
отчете Colliers International.
Причина — в снижении спроса со стороны
ритейлеров.
Равно как и арендаторы офисов, торговые сети сейчас выдвигают
требования по переводу договоров на фиксированную рублевую ставку или
установлению валютного коридора, поясняет управляющий партнер Colliers
International Николай Казанский.
По его словам, к вводу в эксплуатацию в
2015 году запланировано 26 объектов суммарной площадью 1,3 млн кв. м. Если
эти планы будут реализованы и новые объекты будут открываться с
заполняемостью 75 проц, то уровень вакантных площадей достигнет 8 проц,
резюмирует господин Казанский.
Источник: «Коммерсант»
Аренда в торговом центре: дорого, но доходно? — DailyMoneyExpert.ru
Высокая проходимость торговых центров является главным плюсом этого формата, который привлекает больших и малых предпринимателей.
Казалось бы, что проще: арендовал площадь в популярном ТЦ и торгуй в свое удовольствие, зарабатывая на огромном трафике, который устремляется туда в поиске подарков, покупок и развлечений.
DailyMoneyExpert выяснил, что необходимо учитывать при выборе площади в ТЦ, и сколько это стоит.
Взаимовыгодное сотрудничество
Первое, на что стоит обратить внимание при выборе торгового центра, — на специфику вашего бизнеса. Он должен быть интересен торговому центру, в котором вы решили разместиться. Рассматривая кандидатуру на площади, торговые центры ищут взаимности: им тоже важно, чтобы ваш бизнес обеспечивал дополнительный трафик.
Есть торговые центры широкого и узкого профиля. К примеру, узкоспециализированный столичный торговый центр «Каширский Двор» работает в сфере ритейла строительных и отделочных материалов: этой компании, в первую очередь, интересны арендаторы, которые продают товаров DIY.
«Город Хобби» на Щелковском шоссе в Москве ориентирован на коллекционеров разных направленностей, а торговый центр «Ролл-Холл» на Тульской специализируется на молодежных товарах для активных видов спорта.
Если вы, к примеру, планируете открыть салон красоты, вышеуказанные торговые центры явно не для вас.
Свои плюсы и минусы есть у каждого формата. Так в специализированных центрах проходимость ниже, плюс покупатели там зачастую идут в конкретный магазин, а не просто прогуливаются. В то же время крупные торговые центры редко работают с небольшими магазинами, они практически всегда отдают предпочтение популярным крупным брендам.
Александр Шипилов, сооснователь краудсорсингового сервиса для розничных сетей Wowworks, рассказывает: «Большие ТЦ, как правило, стараются четко сформировать пул арендаторов: три—четыре обувщика, минимум пять известных брендов одежды, сотовые операторы, техника, ювелирные магазины».
И малым доступно
Однако у небольшого бизнеса есть шансы разместиться в ТЦ, если его деятельность уникальна и способна привлечь большое количество клиентов. «Процентное соотношение крупных брендов по отношению к маленьким компаниям составляет примерно 70 к 30», — рассказывает Ольга Штода, директор по управлению BlackStone Keeping Company.
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, отмечает, что, помимо непосредственно ритейла, в ТРЦ активно развиваются сопутствующие услуги для посетителей: маникюр, салоны красоты, интернет-кафе, банковские отделения, химчистки, ремонт одежды/обуви и т. д. В последнее время появились примеры аренды площадей отделениями Почты России и МФЦ.
Малый бизнес может попробовать зайти в ТЦ на небольшой срок, если хочет опробовать новый формат работы или если стоимость долгосрочной аренды не по карману. Многие центры предлагают краткосрочное сотрудничество в виде аренды торговых островов или участия в ярмарках особенно накануне праздников.
Татьяна Карелина, совладелец интернет-магазина детских товаров «Маленькая Персона», рассказывает: «Очень хорошее решение перед Новым годом или другими праздниками — использование коридора между „Мегами“. Его отдают маленьким ларькам с интересными товарами к празднику. Такие маленькие предприятия не могут себе позволить аренду в „Меге“, но точечно перед праздниками возможна хорошая отдача».
Бонусы в ТЦ
Если вам удалось убедить представителя выбранного вами торгового центра в востребованности вашего бизнеса, и вам предложили арендовать помещение, можно вести речь о дополнительных льготах для своего бизнеса. ТЦ предлагают арендаторам ряд бонусов, которые помогут существенно сэкономить бюджет и даже повысить узнаваемость бренда.
Так, у большинства торговых центров есть арендные каникулы. Это выделяемое время на обустройство площадей, за которое не взимается арендная плата.
«Если ТЦ только открывается, — советует Александр Шипилов, — можно договориться о снижении стоимости аренды на 50%, пока торговый центр не заполнится другими арендаторами на 80%».
Мария Гурова, генеральный директор «МОЛЛ.
Экспертиза & консалтинг», эксперт Венчурного фонда Промсвязьбанка, рассказывает: «На сегодняшний день для привлечения арендаторов, ТЦ предлагают следующие варианты лояльных условий: компенсация закупки торгового оборудования для арендаторов, проведение ремонта арендуемого помещения, предоставление отсрочки по арендной плате, плавное повышение арендной ставки на период до 18 месяцев, внедрение „КЭП“ — фиксированной арендной ставки, составляющей определенный процент от товарооборота арендатора».
Сэкономить на рекламе
Одним из важных и необходимых начинающему предпринимателю инструментов является реклама, которая порой «съедает» большую часть бюджета. Расположившись в торговом центре, вы сможете существенно сэкономить на продвижении бренда.
Татьяна Карелина уверена, что преимущества расположения магазинов в ТЦ налицо: это и участие в акциях ТЦ, и хороший трафик покупателей, и реклама на площадях ТЦ. Последнее, как правило, предоставляется за счет арендатора. Кроме того, каждый торговый центр имеет сайт, на котором представлены все магазины.
«Рекламная поддержка предоставляется как снаружи комплекса (наружная реклама, реклама на радио, реклама на транспорте), так и внутри, — рассказывает Ольга Карпинская, заместитель директора по маркетингу компании „Каширский Двор“. — Речь идёт о дополнительной навигации.
Если комплекс очень большой, а арендатор пытается „провести“ своего покупателя по довольно длинной дистанции, то последний может просто-напросто не дойти. Считается, что максимальная длина прямого коридора равна 80 — 90 м.: больше человеку пройти сложно, он устает.
Поэтому рекламу по пути следования необходимо продумывать каждый раз индивидуально, в зависимости от месторасположения торговой точки».
Однако не все эксперты уверены, что реклама внутри ТЦ дает большие преимущества. «Рекламная поддержка, преимущественно, ограничивается размещением информации на сайте и навигации по торговому центру, что, на самом деле, практически ничего не дает, — делится опытом Борис Зак, владелец магазина гаражных распродаж „Плюшкин-Вилль“.
— Но основным преимуществом торговых центров (даже маленьких) является первоначальный поток покупателей. Так, в торговом центре, где мы снимаем помещение, проходимость невысокая, но с первых дней работы у нас начались и посещения, и продажи.
Когда мы подключили внешние рекламные инструменты, то поток посетителей стал значительно больше».
Сколько стоит «вход» в ТЦ
Работа в ТЦ требует немаленьких вложений. Стоимость аренды помещений в торговом центре напрямую зависит от его посещаемости. Борис Зак рассказывает: «В более или менее раскрученных торговых центрах Москвы стоимость одного квадратного метра в год равна, примерно 120 тыс. руб. (есть и по 400 тыс. руб. и выше). В местечковых ТЦ стоимость в год за 1 кв.м. составляет, в среднем, 30 тыс. руб.»
«В регионах условия стоимости аренды, разумеется, ниже — от 5 до 7 тыс. руб. за кв. м. на первом этаже, — комментирует Александр Шипилов. — В спальных районах стоимость опускается до 2,5 — 3 тыс. руб.
за место на первом этаже. На верхних этажах стоимость еще ниже. Также стоимость повышается в соответствии с расположением точки относительно самого популярного входа: чем ближе, тем дороже.
Стоимость падает в среднем на 30% с каждым этажом».
Арендная ставка далеко не всегда бывает фиксированной: она может меняться в зависимости от торгового оборота арендатора и от площади.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, рассказывает: «Если говорить о помещении площадью 50–150 кв.м., то фиксированная ставка может быть в районе $1–2 тыс. в год без учета операционных, коммунальных расходов и НДС.
На более мелкие площади ставка — выше и в случае совсем небольших площадей, может превышать $3 — 4 тыс. за 1 кв.м. Учитывая нестабильность обменного курса рубля, часто ставка устанавливается либо в рублевом выражении, либо на основе механизма валютного коридора.
Возможным вариантом также является аренда как процент с оборота, которая может варьироваться в диапазоне 10 — 20%».
Стоит помнить, что заходя в ТЦ, придется заплатить не одну месячную арендную плату, но и, как вариант, оплатить сразу последний месяц договора, внести дополнительно страховой депозит, а также сделать выплату за трафик, например, в размере, месячной аренды. У кажого из центров — свои условия, и их стоит узнавать заранее.
Кризис диктует свои правила. В последнее время многие торговые центры, чтобы сохранить арендаторов, или снижают стоимость аренды, или фиксируют курс доллара, или же переходят на рублевый расчет. Во многих торговых центрах арендная плата напрямую зависит от выручки предпринимателя.
Бизнес на трафике
Эксперты уверены, что расположение в известном торговом центре с высокой проходимостью принесет вашему бизнесу уже на старте 50% успеха.
«ТЦ с хорошим трафиком не даст пропасть даже в кризис, — уверен Александр Шипилов — Но вопрос в том, что в крупные ТЦ попасть не так уж просто. В самые известные и вовсе невозможно.
Входная стоимость достаточно велика, но, в целом, это, несомненно, окупится благодаря большому покупательскому потоку и конверсии от него».
Борис Зак также уверен, что начинать лучше всего с торговых центров: «Торговый центр сразу обеспечивает первоначальный поток покупателей, в то время как обособленную торговую точку надо будет еще долго раскручивать, пока в ней появятся первые клиенты».
Не стоит забывать, что пока вы не сформировали определенный пул своих клиентов, и о вашем бренде пока никто не знает, провалы ТЦ будут и вашими провалами.
«Если посещаемость ТЦ падает, — рассказывает Мария Гурова, — то это напрямую влияет на товарооборот всех арендаторов центра. Не последнюю роль тут играет качество маркетинговой стратегии ТЦ. Особенно это актуально в настоящий момент, когда покупательское поведение меняется в сторону экономии и плановости покупок.
Известные бренды все больше делают выбор в пользу street retail в силу того, что имеют собственную устойчивую аудиторию покупателей и практически не нуждаются синергетическом эффекте торгового центра.
Обладатель же малоизвестного бренда, решивший открыть торговое предприятие в формате street retail, должен понимать, что для привлечения и удержания покупателей необходимо разработать мощную и качественную маркетинговую стратегию».
Эксперты уверены, что лучше строить бизнес на трафике. Скорее всего, в торговом центре начинать будет выгоднее. Но бывают и удачные уличные места. В данном случае лучше не экономить на стоимости аренды и открыть точку в проходном месте, будь то торговый центр или стрит-магазин. Затраты окупятся благодаря конверсии от покупательского потока.