Просмотрено
20 1
Продается однокомнатная квартира, 40 м², 7 мин. до метро пешком, этаж 12 из 14.
Просмотрено
Купить четырехкомнатную квартиру, 215 м², 11 мин. до метро пешком, этаж 6 из 16.
Просмотрено
Продать трехкомнатную квартиру, 128 м², 2 мин. до метро пешком, этаж 9 из 32.
Просмотрено
Продажа однокомнатной студии, 33 м², 8 мин. до метро пешком, этаж 14 из 15.
Просмотрено
4
Продать однокомнатную квартиру, 36 м², 14 мин. до метро пешком, этаж 12 из 17.
Просмотрено
4
Продаем двухкомнатную квартиру, 56 м², 14 мин. до метро пешком, этаж 10 из 17.
i
Реклама
Декларация находится на рекламируемом сайте
х
Просмотрено
Продаю трехкомнатную квартиру, 75 м², 14 мин. до метро пешком, этаж 5 из 17.
Просмотрено
5
Продать однокомнатную квартиру, 38 м², 14 мин. до метро пешком, этаж 13 из 17.
Просмотрено
5
Продается двухкомнатная квартира, 56 м², 14 мин. до метро пешком, этаж 8 из 17.
Просмотрено
4
Продается однокомнатная квартира, 39 м², этаж 14 из 17.
Просмотрено
Продается двухкомнатная квартира, 50 м², 3 мин. до метро пешком, этаж 4 из 8.
- Басманный р-н
- Курская
- 3 мин.
- Этаж: 4/8
- Площадь: 50 / 30.2 / 8 м2
- Комнат: 2
Просмотрено
Купить двухкомнатную квартиру, 55.3 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 15 из 23.
Просмотрено
Продается двухкомнатная квартира, 52 м², 2 мин. до метро пешком, этаж 5 из 14.
Просмотрено
Продать трехкомнатную квартиру, 106 м², этаж 1 из 3.
- Новая Москва п. Первомайское
- Этаж: 1/3
- Площадь: 106 / 66 / 17 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Купить двухкомнатную квартиру, 53.5 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 6 из 14.
Просмотрено
Продам однокомнатную квартиру, 40.9 м², 3 мин. до метро пешком, этаж 3 из 12.
В январе вторичные квартиры продавались быстрее
Срок экспозиции недвижимости в январе 2021 по сравнению с началом прошлого года сократился почти на 3 дня.
Количество дней между датой публикации объявления на ДомКлик и датой отправки документов покупателями, заинтересовавшимися объектом, сократилось на 67 часов или 2 дня и 19 часов. Динамика зафиксирована в январе 2021 относительно января 2020.
Сокращение продолжительности экспонирования является следствием высокого спроса, вызванного понижением ипотечных ставок. Напомним, что за прошедший год ипотека подешевела с 8,8% в январе до 7,4% в декабре.
Быстрее всего за анализируемый период покупатели реагировали на выбранный объект в декабре 2020. Скорость, с которой происходил выбор объекта и отправка первого документа на рассмотрение в банк, составляла 52 дня и 19 часов. Дольше всего этот процесс занимал времени в январе 2020, когда в среднем по России покупатели тратили 61 день и 22 часа.
В 26 регионах присутствия ОН «Перспектива24» количество дней экспозиции вторичной недвижимости меньше, чем в среднем по России. Быстрее всего принимают решение о покупке и начинают процедуру согласования ипотеки покупатели в Камчатском крае (32 дня и 18 часов) и в Алтайском крае (38 дней и 12 часов).
Дольше всего покупатели вторички принимают решение в Тюменской области (109 дней и 10 часов). Долго выбирают покупатели в Республике Коми (88 дней и 1 час), Владимирской области (88 дней), Курганской (85 дней и 7 часов) и Костромской (80 дней и 16 часов) областей.
За последние 12 месяцев продолжительность экспонирования сократилось в 22 регионах рейтинга. Более чем на 10 дней уменьшилось время выбора объекта покупателями в Камчатском крае, Омской, Астраханской, Томской, Пензенской и Ростовской областях, Алтайском крае, а так же в Санкт-Петербурге.
В остальных 21 регионах срок экспозиции увеличился. Максимальный рост продолжительности пребывания вторичной недвижимости на витрине выявлен в Тюменской области – на 16 дней и 18 часов.
Сокращение среднего срока экспонирования вторичной недвижимости на 2 дня и 19 часов является следствием роста спроса и его превышения над предложением. Спрос стимулирован повышением доступности ипотеки – за счёт сокращения ставок и ряда ипотечных программ (Дальневосточная ипотека, Сельская ипотека, Ипотека с господдержкой для семей с детьми и др.).
Так же драйвером спроса на вторичном рынке выступила и льготная ипотека на новостройки 6,5%. Несмотря на то, что эта программа адресована покупателям нового жилья, спрос с первичного рынка частично перетёк на вторичный. В результате вымывания предложения на первичном рынке за 2020 год выбор у покупателей сократился на 15,5%, а на вторичном рынке – на 9,6%.
За последние 12 месяцев скорость, с которой принимаются решения о покупке вторичного жилья, выросла на 4,4% или немногим меньше 3 дней. В таких условиях успеть выбрать ликвидный объект для покупателя становится все труднее. Обращайтесь за профессиональной помощью в ОН «Перспектива24».
Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).
Аналитика подготовлена на основе данных Domclick.ru, Cbr.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/
Более 80% вторичных квартир в Москве в январе было продано с дисконтом
DataHomes — ПРОДАЖА ПРОВЕРЕННЫХ КОНТАКТОВ:
ОТДЕЛОВ СНАБЖЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ. БАЗЫ ДАННЫХ — ПРОЕКТОВ, СТРОЕК МОСКВЫ И САНКТ-ПЕТЕРБУРГА.
+7
495 228 47 28
Получить БЕСПЛАТНО наглядную версию!База строительных компаний и объектов!
Несмотря на всплеск покупательской активности в прошлом месяце в Москве стоимость на квартиры вторичного рынка жилья практически не изменилась. Средняя цена на квартиры снизилась с начала года совсем незначительно – только на 0,4%. А вот доля продаж с различными дисконтами достигла 82%, что является новым историческим максимумом.
Рост активности покупателей на этом рынке был кратковременной реакцией жителей на резкий скачок рубля. Тогда с покупкой жилой недвижимости поспешили преимущественного те, кто имел долларовые накопления, а также вкладчики, срок рублевых депозитов у которых уже почти закончился.
Подтверждением этого факта можно считать и то, пик оформления сделок пришелся на тот период, когда рубль по отношению к доллару упал максимально. А как только российская валюта начала немного укрепляться в конце месяца, то и активность покупателей стала снижаться.
Согласно данным экспертов, в прошлом месяце потенциальный спрос тоже вырос. Если сравнивать с декабрем, то рост составит 16,2%. Но этот показатель оказался на 28% меньше, чем в январе годом ранее.
А объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы в январе достиг 44,4 тысячи объектов.
Если сравнивать с показателями января прошлого года, то количество объектов, которые выставили на продажу, выросло на 13,5%, а прирост показателя по сравнению с началом этого года составил всего 2%.
Особенно популярны квартиры с ремонтом, где используется ламинат Таркетт представленный на сайте http://www.capital-parket.ru/catalog/laminat/tarkett/.
Активизация спроса на этом рынке на стоимости объектов практически никак не отразилась. Так, средняя стоимость предложения в январе достигла 185,9 тысячи рублей за метр квадратный. По отношению к декабрю он снизился на 0,4%. А если сравнивать с показателем января прошлого года, то отрицательная динамика составила 6,2%.
Также аналитики отмечают, что в прошлом месяце обновился максимальный уровень продаж с дисконтом. Так, 82% объектов, которые были реализованы в январе 2016 года, продавались по цене ниже заявленной.
- Богдана Галицкая
Источник: datahomes.ru - При перепечатке гиперссылка на источник обязательно
«Вторичка» с дисконтом: где и сколько удастся сэкономить
Эксперты Циан изучили, как менялась стоимость квартир в процессе продажи на вторичном рынке в Москве в 2019 году. Данные основаны на анализе изменения цен по каждому объявлению на cian.ru, опубликованному после 1 января 2019-го. Учитывались только завершенные сделки — квартиры, снятые с продажи.
Количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы уменьшается. По итогам 2019 года в столице зарегистрировано 145,6 тыс. сделок купли-продажи — это на 7% ниже, чем в 2018-м.
7 из 10 продавцов готовы подвинуться
В 2019 году продавцы 70% квартир на вторичном рынке Москвы снизили первоначальную цену объектов в объявлении. Еще 18% собственников не стали скидывать стартовую стоимость.
На 12% объектов цена за время продажи выросла.
Для сравнения: в Московской области стоимость в процессе продажи снижается реже (для 67% объектов), 21% всех квартир был реализован без скидки, для 12% квартир цена была увеличена в период поиска покупателя.
Торг уместен: как грамотно сбивать цену
Чаще всего дисконт предоставляется в наименее престижных округах (с большой площадью промзон, удаленных от центра города): ВАО, ЮВАО и ЗелАО (в 73% всех размещенных объявлений стартовая цена была снижена).
Наименьшая доля жилья со скидкой предлагалась в ТАО (62%), что связано с минимальным бюджетом предложения — 5,9 млн рублей (среднее по рынку значение составило 17,7 млн рублей).
Средняя скидка на вторичном рынке недвижимости равна 4,9%.
Рейтинг округов Москвы по доле квартир с дисконтом на вторичном рынке
| Округ | Доля квартир, проданных со скидками | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
| ВАО | 73% | –4,85% | 10,2 |
| ЮВАО | 73% | –4,56% | 9,4 |
| ЗелАО | 73% | –3,90% | 7,6 |
| ЮЗАО | 72% | –4,69% | 15,1 |
| СЗАО | 71% | –4,86% | 15,0 |
| ЗАО | 69% | –5,25% | 25,4 |
| СВАО | 69% | –4,65% | 11,1 |
| ЮАО | 69% | –4,46% | 11,7 |
| НАО | 68% | –4,53% | 8,0 |
| САО | 68% | –4,90% | 15,7 |
| ЦАО | 68% | –6,20% | 42,0 |
| ТАО | 62% | –4,76% | 5,9 |
| Всего | 70% | –4,90% | 17,7 (14*) |
По данным Аналитического центра Циан
* Без учета элитных квартир с ценой 1 кв. м от 400 тыс. рублей
Среди всех столичных районов самые большие скидки зафиксированы в районах Арбат, Тверской, Сокольники. Минимальные скидки в 2019 году получили покупатели недвижимости в Матушкино, Силино и Новокосино.
Столичные районы с максимальной скидкой
| Район | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
| Арбат | –7,4% | 52,0 |
| Тверской | –7,4% | 43,8 |
| Сокольники | –7,0% | 19,5 |
По данным Аналитического центра Циан
Столичные районы с минимальной скидкой
| Район | Средний дисконт | Средняя стоимость жилья, проданного со скидкой, млн руб. |
| Матушкино | –3,5% | 6,7 |
| Силино | –3,3% | 7,2 |
| Новокосино | –3,0% | 9,8 |
По данным Аналитического центра Циан
Средний срок поиска покупателя
По подсчетам аналитиков Циан, в 2019 году средний срок поиска покупателя составил 90 дней. Именно столько проходит с даты подачи объявления до его снятия с сайта. Жилье, стартовая стоимость которого не изменилась, экспонировалось на сайте в среднем 60 дней. Собственники, повысившие цены, искали покупателя в среднем 101 день. Предложения с дисконтом продавались за 96 дней.
Объявление о продаже однокомнатной квартиры в среднем находится на сайте 81 день, двухкомнатной — 87 дней, трехкомнатной — 95 дней, многокомнатной — 105 дней. Сроки варьируются в зависимости от соответствия стоимости среднерыночным показателям. При адекватном ценообразовании продать «однушку» удастся всего за 59 дней.
Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы в 2019 году, дней
| Стратегии продавцов | 1-к. | 2-к. | 3-к. | Многокомн. (4+) | Все типы комнатности |
| Снизили стартовую цену | 84 | 95 | 101 | 116 | 96 |
| Цена не менялась | 59 | 59 | 63 | 63 | 60 |
| Повысили стартовую стоимость | 96 | 98 | 105 | 113 | 101 |
| Все стратегии продавцов | 81 | 87 | 95 | 105 | 90 |
По данным Аналитического центра Циан
«По итогам 2019 года в Москве две трети спроса (64%) пришлось на объекты вторичного рынка. Например, в 2014 году продажи готовых объектов от собственников занимали порядка 87%. С запуском программы редевелопмента, а также реновации старого жилого фонда в Москве остается все меньше районов, в которых готовые дома не конкурируют с более доступными по цене новостройками».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
По словам Алексея Попова, поэтому собственники все чаще вынуждены предлагать дисконты. По прогнозам, средний уровень скидки в среднесрочной перспективе сохранится на уровне 4–5%.
«Вторичный рынок недвижимости поддерживают законодательные поправки в 214-ФЗ.
Новостройки становятся дороже, девелоперская активность снижается: все больше потенциальных покупателей будут выбирать уже готовое жилье», — уверен руководитель Аналитического центра Циан.
Размер дисконта
По подсчетам экспертов, для 60% объектов снижение стартовой цены в объявлении не превысило 500 тыс. рублей. Речь идет о проектах со средней ценой продажи 11,1 млн рублей и дисконтом 2,6%.
Скидку от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей предоставили продавцы 19% квартир. Средняя цена продажи таких объектов составила 14,7 млн рублей, дисконт — 6,3%.
От 1 до 3 млн рублей сэкономили 14% покупателей, средний бюджет таких предложений — 23,1 млн рублей, скидка достигла 9%.
Оставшиеся 7% продавцов скинули от 3 млн рублей. Средняя цена квартир составила 61 млн рублей, скидка — 12%.
Максимальная корректировка цены в объявлении составила 88 млн рублей: именно на такую сумму была снижена стоимость квартиры площадью 500 кв. м в районе Крылатское.
Изначально собственник продавал объект за 327 млн рублей. Финальная стоимость объекта (за 98 дней экспозиции) снизилась до 239 млн рублей.
Скидка на возраст
Максимальные скидки собственники предоставляют в домах, построенных до 1920 года, — в среднем 6,2%. Эксперты Циан связывают это не только с высокой стоимостью таких объектов (средний чек сделки с учетом дисконта составил в таких домах 30,5 млн рублей), но и с непростой юридической историей большинства квартир. В среднем продавцы снижали первоначальную стоимость на 2,6 млн рублей.
Высокий бюджет покупки объясняется расположением подобных объектов преимущественно в центре города.
Основные претензии покупателей к подобным вариантам: устаревшие коммуникации, отсутствие подземного паркинга, зачастую нет собственной придомовой территории.
Но квартиры именно в таких домах имеют наибольшую среднюю стоимость 1 кв. м — 340 тыс. рублей.
По аналогичным причинам высокую скидку предоставляют продавцы и на квартиры в домах 1920–1939 гг. строительства — 5,4%. В рублевом выражении дисконт составляет 1,4 млн рублей, бюджет сделки — 22 млн рублей.
Средний уровень дисконта — в домах, построенных за последние два десятилетия (2000–2019 гг.), — 5,1%, или 1,6 млн рублей.
Эксперты Циан указывают на значительное количество квартир с неудачными планировками, появившихся на заре развития монолитного домостроения: большими площадями, «лишними» и нефункциональными помещениями (узкими длинными коридорами и пр.). Средняя стоимость проданной квартиры в домах 2000–2019 гг. постройки — 23,8 млн рублей.
Средний дисконт в зависимости от года постройки
| Год строительства | Средний дисконт по всем проданным лотам | Средний дисконт для лотов со сниж. ценами | Средний дисконт, млн руб. | Средний чек сделки с дисконтом, млн руб. |
| до 1920 | –3,8% | –6,2% | 2,6 | 30,5 |
| 1920–1939 | –3,2% | –5,4% | 1,4 | 22,0 |
| 1940–1959 | –3,4% | –5,3% | 1,0 | 16,1 |
| 1960–1979 | –3,0% | –4,7% | 0,5 | 9,0 |
| 1980–1999 | –2,8% | –4,5% | 0,7 | 12,8 |
| 2000–2019 | –2,7% | –5,1% | 1,6 | 23,8 |
По данным Аналитического центра Циан
Последний этаж — без дополнительных уступок
По подсчетам аналитиков Циан, 9% проданных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы располагалось на последних этажах. Средняя скидка на такие объекты составила 5,1%. На квартиры, расположенные на других этажах, продавцы, как правило, готовы снизить цену на 4,9%. Средний срок экспозиции квартиры на последнем этаже составил всего 53 дня против 55,5 дней на остальных этажах.
В 2019 году наибольший дисконт предоставлялся в малоэтажных корпусах (до четырех этажей включительно) — 6,9%. Речь идет преимущественно об элитной застройке в центре города.
Достаточно неплохо удастся сэкономить при покупке квартир в высотных домах (от 20 этажей) — 5,6%. Эксперты связывают это с активной конкуренцией: в одном доме продается до нескольких десятков сопоставимых по характеристикам объектов.
Уровень скидок в зависимости от этажности здания
| Этажность здания | Средний дисконт |
| до 4 | 6,9% |
| от 5 до 9 | 5,0% |
| от 10 до 19 | 4,6% |
| от 20 до 35 | 5,6% |
| более 35 | 5,6% |
По данным Аналитического центра Циан
Пересмотр в сторону увеличения
В 59% столичных квартир, стоимость которых увеличилась во время продажи, прирост цен не превысил 500 тыс. рублей. Средняя стоимость продажи таких лотов с учетом пересмотра прайса составляет 11,1 млн рублей. Среднее повышение цены — 2%.
Для 18% объектов стоимость была пересмотрена от 500 тыс. до 1 млн рублей. Средний бюджет таких объектов на момент продажи составил 16,7 млн рублей. Средний прирост цены — 5,6%.
Еще для 16% квартир стартовая стоимость выросла от 1 до 3 млн рублей. Средняя стоимость объектов — 27,2 млн рублей. Средний прирост цены — 8,9%.
Для 7% объектов с положительной ценовой динамикой первоначальная стоимость выросла от 3 до 44 млн рублей. Это касается преимущественно объектов элитного класса: средняя стоимость таких лотов составляет 60,6 млн рублей, прирост цен — 14%.
Максимальный прирост цены за время продажи зафиксирован для квартиры площадью 325 кв. м в доме 1914 года постройки, расположенном в Тверском районе. Изначально собственник выставил объект в продажу за 150 млн рублей, конечная цена объекта достигла 190 млн рублей.
«Увеличение стартовой стоимости квартиры при продаже не всегда связано с заниженной оценкой. Чем дороже объект, тем чаще покупатель может рассчитывать на значительный дисконт. Многие собственники закладывают в стоимость объекта ценовой запас на потенциальный торг — именно с этим и связан прирост стоимости в несколько миллионов рублей».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
В среднем по рынку средний прирост стоимости квартир в продаже составляет 4,5% — обычно столько и закладывают продавцы на скидку во время торга.
Большим площадям — большие скидки
На максимальные дисконты следует рассчитывать покупателям больших по площади квартир. В 2019 году скидку от 25 до 30% почти в половине случаев (48%) давали продавцы трехкомнатных лотов. Пятая часть сделок со значительными уступками прошла с четырехкомнатными квартирами (21%).
Минимальные скидки (до 5%) в равной степени удастся получить покупателям «однушек» (28%) и «трешек» (29%). 37% лотов со скидкой до 5% — «двушки», 6% — многокомнатные квартиры.
По данным Аналитического центра Циан
80% вторичного жилья в Москве продается со скидкой — эксперт
Добавить пост в закладки браузера
Новости сегодня — 80% вторичного жилья в Москве продается со скидкой — эксперт
Эксперты назвали минимальные и максимальные цены на вторичном рынке недвижимости Москвы.
В январе 2020 года в Москве экспонировалось 66,9 тыс. вторичных квартир. Только 3,3 тысячи лотов выставлены на продажу непосредственно собственниками. Эксперты сервиса по продаже жилья BuyBuyHouse, проанализировав рынок, назвали бюджет минимальных и максимальных сделок, а также размер реального торга.
В начале года на столичном рынке вторичного жилья собственниками реализовывалось 3267 квартир, в сегменте от студий до «трешек». Больше всего продается 2-х-комнатные квартиры – 1,2 тыс. штук. Минимальная цена сделки составляет 3,6 млн рублей, а максимальная – 53 млн рублей.
Также в январе собственники активно продавали однокомнатные квартиры — более тысячи лотов. Цены на объекты с одной жилой комнатой стартуют от 3,1 млн рублей, а наиболее дорогая квартира продается за 43 млн рублей.
Наиболее скромный объем предложения представлен в сегменте студий – 118 квартир. Бюджет сделки с самой дешевой студией отличается от самой дороги на 10 млн рублей.
«Около 80% квартир, которые продаются собственниками самостоятельно, реализуются с дисконтом. По нашим оценкам, по цене выше заявленной “уходят” менее 10% квартир. Средний дисконт на рынке готового жилья Москвы составляет около 7-9%. Однако, в случае, если продавец хочет побыстрее, то дисконт может достигать 30%», – отметил генеральный директор BuyBuyHouse Сергей Лашкевич
По его словам, наибольшие проблемы с продажей имеют те, кто застрял в прошлом.
«Например, клиент помнит за сколько в валюте он покупал этот объект и хочет за эту же сумму ее продать. Однако, за годы доллар США вырос в два раза, а квартира подешевела. Если продавец не двигается по цене, то подобные объекты висят годами», – добавил эксперт.
Понравилась новость — поделитесь с Друзьями!
Новости партнеров:
Рубрика: Пресс-релизы, Статьи, Экономика
В москве снова подорожала «вторичка» — мк
После январского затишья, когда резко упали темпы роста цен на жилье, по итогам февраля стоимость одного «квадрата» на вторичном рынке столицы вновь увеличилась более чем на 1%. За последние 12 месяцев готовое жилье в Москве подорожало на 18,6%.
По оценке экспертов, цены ползут вверх на фоне дефицита предложения — с рынка в первую очередь уходят наиболее доступные лоты в каждом сегменте. Кроме того, продавцы, вдохновленные прошлогодним ажиотажем, боятся продешевить и выставляют цены «с запасом».
Цены все выше
По оценке аналитиков ИРН, в феврале вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали в среднем на 1,1% — до 211 330 руб. за 1 кв. м (см. таблицу).
На первый взгляд ценовая динамика в последнем месяце зимы во многом повторяла прошлогоднюю — в основном рынок тянули вверх близкие к народу сегменты, где сосредоточен основной спрос.
Среди типов жилья быстрее всего дорожали кирпичные пятиэтажки, а по географии первое место рейтинга по росту цен заняли районы «старой» Москвы, расположенные за МКАД.
Однако на самом деле ситуация не такая однозначная. Дорогие «сталинки» в феврале по темпам роста цен обогнали бюджетную панель, многокомнатные квартиры дорожали быстрее «однушек» и «двушек», а престижные Юго-Западный и Северо-Западный округа замыкали тройку лидеров географического рейтинга. Напомним, как правило, дорогие сегменты нагоняют по темпам роста цен дешевые перед разворотом рынка.
Почему дорожает готовое жилье? Как считают эксперты, во многом виновата льготная ипотека с господдержкой. Прошлогодний ипотечный ажиотаж значительно «перегрел» рынок недвижимости — стоимость «квадрата» сильно оторвалась от реального уровня платежеспособности покупателей.
Эффект от низких ипотечных ставок «съел» рост цен на квартиры. Однако на вторичном рынке продавцы обычно с большим запозданием реагируют на негативные изменения конъюнктуры.
Поэтому заявленные цены продолжали расти по инерции, несмотря на признаки ослабления покупательской активности.
Дефицит предложения
Кроме того, вторичный рынок еще со времен карантина весны 2020 года страдает от дефицита ликвидного предложения.
Как сообщил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов, с февраля 2020 года экспозиция квартир сократилась на 19,2%, а средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке столицы поднялась на 18,6%.
Основная причина сокращения объема предложения — мощный рост активности покупателей в прошлом году. Причем отдельно стоит выделить группу т.н.
условных инвесторов, которые приобретали недвижимость с целью вложения и сохранения своих сбережений от обесценивания, на фоне снижения доходности банковских депозитов. Если годом ранее на «вторичке» столицы лишь 7% сделок относились к категории условно инвестиционных, то к нынешнему моменту, по мнению аналитиков компании, их доля возросла в 2 раза, до 14%. Т.е. каждая седьмая сделка.
Есть и другие причины, из-за которых потенциальные продавцы вторичного жилья не спешат выходить на рынок. Во-первых, в условиях экономической нестабильности они опасаются остаться с крупной суммой на руках после продажи квартиры.
В случае ослабления рубля эти деньги начнут обесцениваться, а класть их на депозит сейчас невыгодно (не говоря уже о другом, не менее сильном страхе — банк может «лопнуть»).
Во-вторых, некоторые собственники жилья надеются на дальнейший рост цен.
«Мы наблюдаем на вторичном рынке ситуацию, когда потенциальные продавцы откладывают подготовку к сделке, объем предложения практически не меняется, и вследствие этого конкуренция между покупателями остается весьма серьезной», — отметил Михаил Куликов.
Факторы тревоги
На высокие цены влияют и другие факторы. Помимо катастрофического падения доходности банковских вкладов рынок вторичного жилья поддерживают страхи подорожания ипотеки. По данным Банка России, средневзвешенная ипотечная ставка в январе составила 7,23%.
Это минимальные значения за всю историю рынка. «Потенциал дальнейшего снижения ставок по ипотеке исчерпан», — считает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Таким образом, влияние мягкой денежно-кредитной политики на рынок ипотеки будет постепенно снижаться.
Негативный эффект на вторичный сегмент оказывают тенденции, набравшие силу на рынке новостроек. Не секрет, что зимой по многим котлованам гуляет ветер. Строители-гастарбайтеры из-за веденных после начала пандемии ограничений уехали домой.
Резко подорожали из-за обвала рубля не только импортные стройматериалы, но и продукция, созданная в России.
К примеру, никто толком не может объяснить: почему почти на 100% подорожала в конце минувшего года российская арматура? Власти только разводят руками.
Рекордсмены февраля
Отметим, что жилье дорожает не только в столице. Вторичный рынок Москвы, являющийся крупнейшим в стране и наиболее ликвидным, уже не является лидером по растущей динамике цен на квартиры. Пальма первенства по этому показателю принадлежит Нижнему Новгороду.
По данным консалтинговой компании SRG, в течение последнего месяца зимы 1 кв. м здесь подорожал на 4,78%, до 74,7 тыс. руб. В топ-5 городов, в которых больше всего подорожало вторичное жилье, также попали Улан-Удэ (рост на 4,2%, 1 кв. м — 56,3 тыс. руб.), Омск (+3,96%, до 49,1 тыс. руб.
), Сочи (+3,56%, до 130,2 тыс. руб.), Брянск (+3,56%, до 43,3 тыс. руб.).
Меньше всего в феврале выросли цены на «вторичку» в Махачкале — на 0,66%, в Кирове — на 0,82% и в Тольятти — на 0,99%.
Торг уместен
Чтобы поддержать вторичный рынок, необходимо повысить покупательскую способность россиян. Однако реальные доходы граждан уже несколько лет подряд снижаются.
«В ближайшей перспективе, по мере увеличения предложения и снижения спроса, продавцы все же будут вынуждены умерить свои аппетиты и пойти навстречу покупателям.
Но, скорее всего, выражаться это будет главным образом в увеличении размера торга, а не в существенном снижении цен предложения», — полагают аналитики ИРН.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28492 от 9 марта 2021
Заголовок в газете: В Москве снова подорожала «вторичка»
Более 80% московских вторичных квартир в январе было продано с дисконтом
Всплеск покупательской активности в январе не повлиял на цены на вторичном рынке жилья: средняя стоимость предложения незначительно снизилась с начала года — на 0,4%. При этом доля продаж с дисконтом составила 82% — это новый исторический максимум.
Рост активности покупателей квартир на вторичном рынке Москвы стал
кратковременной реакцией граждан на резкий девальвационный скачок рубля. Прежде
всего, с покупкой жилья поспешили обладатели долларовых накоплений и вкладчики,
у которых подошел к концу срок рублевых депозитов, говорится в
исследовании компании «Инком-Недвижимость».
«Подтверждением этого можно считать, в частности, тот факт, что пик
оформления обязательств о проведении сделок пришелся на период максимального
падения рубля по отношению к доллару. С началом некоторого укрепления
российской валюты на исходе месяца активность стала постепенно снижаться»,
— комментирует ситуацию директор департамента вторичного рынка компании
Сергей Шлома.
По данным экспертов, в январе потенциальный спрос вырос относительно декабря
на 16,2%. При этом данный показатель на 28% ниже, чем в январе 2015
года.
Объем предложения на московском вторичном рынке жилья в январе составил 44,4
тысячи объектов. По сравнению с цифрами января 2015 года, количество
выставленных на продажу объектов увеличилось на 13,5%, прирост относительно
начала 2016 года составил 2%.
Активизация спроса на московском вторичном рынке жилья не отразилась на
стоимости объектов. Средняя цена предложения в январе составила 185,9 тысячи
рублей за квадратный метр, снизившись по отношению к декабрю на 0,4%. По
сравнению с январем 2015 года отрицательная динамика по этому показателю
составила 6,2%.
Аналитики отмечают, что в январе обновил максимум уровень продаж с
дисконтом. 82% реализованных в прошлом месяце объектов были проданы по цене
ниже заявленной продавцом (на 22% больше, чем в январе прошлого года). Средний
размер дисконта составил 9,2% (вдвое выше, чем год назад). 9% продаж состоялись
по изначально указанной стоимости, столько же – по цене выше предложенной.
Следствием ослабления российской валюты в январе стало очередное снижение
стоимости московского жилья в долларовом эквиваленте.
Средняя цена предложения,
выраженная в долларах, составила $ 2 385 за квадратный метр – это на 10,9%
ниже соответствующих показателей декабря 2015 года и на 25,7% меньше значений
января 2015 года.
В формальном выражении текущая стоимость предложения на
вторичном рынке жилья Москвы в пересчете на доллары США находится на
минимальном уровне с ноября 2005 года.
Самая дешевая квартира на вторичном рынке жилья в пределах МКАД
продавалась в январе за 3 млн рублей — «однушка» площадью 20 квадратных метров
в 10-этажном панельном доме на Булатниковской улице (станция метро
«Пражская»).
Самым дорогим предложением января стал двухуровневый пятикомнатный пентхаус
в элитном доме на улице Большая Полянка (станция метро «Добрынинская»).
Квартира общей площадью 340 квадратных метров с видом на исторический центр
предлагается покупателям за 390 млн рублей.
Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок пострадал от укрепления рубля
Обладателям валютных сбережений перестало хватать на недвижимость.
Покупатели на вторичном рынке жилья сейчас делятся на две основные категории. Большинство составляют «альтернативщики», которым для того чтобы купить новую квартиру, необходимо сначала продать старую.
Меньшинство — «туристы» с деньгами, которые тоже никуда не спешат, потому что торопиться на стагнирующем рынке некуда и не за чем.
Третья, в предыдущие месяцы наиболее активная категория – обладатели валютных накоплений, – из-за укрепления рубля на время затаилась, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.
Спрос: платежеспособность покупателей упала вместе с долларом
В марте 2016 г. количество зарегистрированных управлением Росреестра по Москве прав на жилую недвижимость выросло на 51,4% к февралю и на 2,9% — относительно аналогичного периода прошлого года. Однако надо учитывать, что сделка по покупке недвижимости занимает длительное время и Росреестр подключается только на последнем этапе.
Данные риелторских агентств, которые более оперативно отражают изменения в поведении потребителей, свидетельствуют о некотором снижении активности на рынке в марте по сравнению с февралем.
Количество обращений в компанию «ИНКОМ-Недвижимость» по вопросам купли-продажи жилья сократилось относительно февраля на 6,9% (но увеличилось на 23% к марту прошлого года). Показатели реального спроса — количество заявок о предоплате — снизилось относительно февраля на 10% и примерно соответствует уровню марта прошлого года.
По данным компании «Азбука Жилья», потребительская активность на вторичном рынке «старой» Москвы по итогам марта 2016 г. уменьшилась на 18,2% к февралю и выросла на 50,9% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г.
По мнению участников рынка, в помесячном разрезе спрос на вторичное жилье упал из-за удорожания рубля – за месяц курс вырос на 10%.
«В данном случае это крайне существенно потому, что, по нашим оценкам, около 50% активного спроса на вторичном рынке жилья Москвы в настоящее время формируют люди, хранящие свои сбережения в иностранной валюте. Для них резкое укрепление рубля – это существенное снижение их покупательской способности.
И одновременно – резкое изменение рыночной конъюнктуры, которое надо осмыслить, оценить и принять», — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
Рост спроса в годовом выражении риелторы связывают с низкой базой первых месяцев 2015 г.
, когда активность покупателей оставляла желать много лучшего из-за скачка ипотечных ставок и цен – после повышенного спроса конца 2014 г.
многие продавцы на вторичном рынке подняли цены, надеясь компенсировать часть потерь от девальвации рубля, объясняет директор по консалтингу и аналитике компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
Основной спрос на вторичное жилье был сосредоточен в «старых» границах Москвы. За МКАД «вторичка» по-прежнему проигрывает конкуренцию более дешевым новостройками, которые в этих локациях представлены во множестве, поясняет Алексей Бернадский, директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet».
Конечно, и в пределах МКАД покупателей интересуют самые привлекательные по цене предложения. Например, однокомнатные квартиры в панельных домах стоимостью примерно 6 млн рублей или небольшие двухкомнатные до 43 кв. м, особенно в ЦАО — квартиру в центре площадью 38 кв.
м можно сейчас приобрести за 9,5 млн рублей, рассказывает Ирина Писягина, генеральный директор компании «ПЕРЕСВЕТ-Недвижимость».
«Туристы» и «альтернативщики»
В целом март на вторичном рынке прошел достаточно оживленно — покупатели активно смотрели объекты, говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Проблема с конвертацией просмотров в продажи: большая часть потенциальных покупателей сейчас не готовы к прямым сделкам за неимением достаточного объема средств.
По словам Тихоновой, люди либо собираются провести альтернативные сделки (то есть подбирают подходящий вариант взамен выставленной на продажу квартиры), либо планируют приобрести квартиру летом, когда покупательская активность традиционно снижается и владельцы недвижимости более гибко подходят к вопросу скидок.
Нестесненные в средствах клиенты тоже никуда не спешат. «В настоящее время риелторы отмечают некий «туристический поток» клиентов, — рассказывает Екатерина Артемова. — Все условия сейчас для покупателей, в особенности с «живыми деньгами», в связи с чем они чувствуют себя словно на курорте, подходя к выбору жилья довольно придирчиво и не торопясь».
Как следствие, квартиры на вторичном рынке продаются очень долго и очень плохо. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в марте срок экспозиции объектов, находящихся в открытой продаже на рынке Москвы, составил 166 дней.
По оценке «Инкома», в нынешних условиях покупателей находит лишь примерно пятая часть выставленного на продажу жилья — см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%». В среднем, проданные в марте квартиры ждали реализации 97 дней.
Это всего на три дня меньше, чем в феврале, когда компания зафиксировала абсолютный максимум за всю историю наблюдений с ноября 2012 г. «Нынешнее значение на 40,6% превосходит показатель марта 2015 г.
и в сочетании с активизацией покупательского интереса свидетельствует о существенном увеличении в текущем году срока принятия потребителем решения о покупке», — подчеркивает Сергей Шлома. Даже для ликвидного жилья (конкурентоспособного по цене) срок экспозиции увеличился с одного месяца до двух из-за роста количества альтернативных сделок, добавляет Екатерина Артемова.
Цены и скидки
Средние цены на вторичное жилье в «старой» Москве топчутся около отметки в 170 000 за квадратный метр по индексу IRN.RU, постепенно сползая вниз.
При этом продать квартиру без дисконта по-прежнему проблематично: по данным компании «ИНКОМ», 79% реализованных в марте столичных объектов были проданы по цене в среднем на 9,3% ниже заявленной.
Абсолютный максимум по этому показателю (с января 2005 г.) был зафиксирован в январе 2016 г., когда со скидкой продали 82% квартир.
Аналогичная картина наблюдается и в Подмосковье. По словам Сергея Власенко, президента НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», в марте более 90% сделок «с живыми деньгами» прошли с дисконтом. И если в феврале он составлял 5-7%, то в марте вырос до 10%.
«Объяснение здесь простое — после роста курса рубля по отношению к доллару продавцы стали охотнее соглашаться на дисконт. Ведь сумма, вырученная за жилье в эквиваленте американской валюты, выросла.
Особенно это касается тех продавцов, кто не собирается сразу по-новому вкладываться в недвижимость.
Поэтому достаточно большое количество потенциальных игроков рынка сейчас полагают, что покупку недвижимости на данный момент можно отсрочить, а вырученные с продажи деньги можно перевести в долларовые накопления в ожидании дальнейшего роста доллара и евро», — говорит Власенко.
При этом риелторы отмечают, что, в принципе, в последние месяцы размер дисконта постепенно сокращается — в связи со снижением цены предложения. В Москве собственники ликвидных объектов, которые еще в январе соглашались на скидку в 4-5%, сегодня готовы уступить не более 2%, отмечает Ольга Тихонова.
На значительные скидки можно рассчитывать при покупке больших и, соответственно, дорогих и малоликвидных квартир. Например, в Московской области плохо продаются двухкомнатные квартиры избыточных – под 90 кв. м — площадей, рассказывает Ирина Писягина.
А в столице имеет смысл усиленно торговаться, когда, по ее выражению, «интерьер не совпадает с экстерьером».
То есть квартира, пусть хорошая и с дизайнерским ремонтом, находится в старом доме, не отвечающем современным требованиям к комфортному жилью (без паркинга, нормальной входной группы, с пестрым социальным составом жильцов и т.п.).
Впрочем, объекты плохого качества и в низком ценовом сегменте продаются со скидками до 10%, добавляет Тихонова: «В основном это квартиры с маленькими кухнями до 6 метров в ценовом диапазоне до 5 млн рублей».
Прогноз
В целом, если не учитывать месячные колебания, которые могут зависеть от чисто технических причин типа количества рабочих дней в месяце, спрос на вторичном рынке Москвы в последний год достаточно стабилен: в месяц регистрируется в среднем 8000 – 10000 переходов прав на жилье.
Например, за I квартал 2015 г. в столице было оформлено 29 555 прав, а за первые три месяца текущего года – 28 188, лишь на 4,6% меньше, чем годом ранее.
По всей видимости, в обозримом будущем эта тенденции не изменится, полагают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Дело в том, что программа льготной ипотеки и гибкая ценовая политика застройщиков переманили с вторичного рынка на первичный практически всех покупателей, которым в принципе подходят новостройки.
То есть тех, кто располагает свободными средствами хотя бы в размере первоначального взноса по ипотеке и готов ждать окончания строительства дома.
На «вторичке» в основном остались те, кто очень нуждается в жилье в силу жизненных обстоятельств, но может его приобрести только по альтернативной схеме, на деньги от продажи имеющейся недвижимости (возможно, с небольшой доплатой).
В результате спрос на «вторичку» сейчас регулируют в большей степени даже не экономические, а социальные факторы – количество браков, разводов, рождений детей. А эти показатели остаются примерно на одном уровне из года в год.
Однако в среднесрочной перспективе вторичным квартирам будет все труднее конкурировать с новостройками. На первичном рынке растет предложение готового жилья: по данным компании «ИРН-Консалтинг», к концу 2015 г.
число выставленных на продажу квартир в сданных в эксплуатацию новостройках увеличилось в полтора раза по сравнению с 2014 г.
В дальнейшем это может свести на нет единственное преимущество «вторички» и привести к очень существенному снижению цен на вторичную недвижимость, особенно на старое жилье советской постройки.