На рынке недвижимости встречаются следующие мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы.
Зная популярные схемы мошенничества, вы обезопасите себя от проблем. Эта статья будет полезна не только простым людям, но и юристы найдут для себя в ней полезную информацию. А также вы узнаете, как быстро, а главное, в онлайн-режиме проверить квартиру перед покупкой. В статье представлены реальные истории людей.
1. Продажа квартиры с использованием поддельного паспорта
Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения.
Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение.
Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.
Как решить проблему?
Чтобы избежать этого вида мошенничества обязательно запрашивайте доп. документы у продавца, водительское удостоверение, заграничный паспорт и сверяйте их с паспортом, так же СНИЛС, ИНН. Настоящий владелец может обратно получить квартиру после судебных разбирательств, а вот покупатель остается ни с чем, ведь сделка признается недействительной.
Но если имеются копии паспорта мошенника, которые он давал при съеме квартиры, то их и необходимо отнести в полицию, правоохранительные органы по своим источникам разыщут мошенника и потребуют возместить ущерб в пользу покупателя.
Но, у злоумышленника на момент снятия квартиры уже могли быть документы фальшивыми и тогда найти его невозможно.
Поэтому важно, при сдаче квартиры в аренду проверять документы через полицию, а если человек не дает согласие, то лучше с ним не иметь дел.
2. Продажа квартиры недееспособного человека с составлением договора
Мошенники заключают договоры с одинокими пенсионерами, с гражданами, имеющими психологические заболевания, с наркозависимыми лицами и так далее. Управлять такой группой людей нетрудно, поэтому они подпишут любые договоры.
Схема мошенничества будет включать несколько договоров купли-продажи, с целью сокрытия настоящего владельца квартиры при продаже помещения. Покупатели могут не обратить внимания, что первоначальный собственник, на момент подписания договора, считался недееспособным, или его принудили к этому действию.
Впоследствии все остальные договоры будут считаться недействительными, покупатели останутся без денег и без квартиры.
Как решать проблему?
Чтобы избежать такой неприятности, обращайте внимание на промежутки заключения сделок. Если они составляют менее одного года, не беритесь платить деньги.
Чтобы это узнать, нужно сделать выписку из ЕГРН, которую можно получить самостоятельно на сайте Росреетр.нет, в ней будет отражена история перехода прав. Покупайте недвижимость только у собственника, и сверяйте документы, а также проверьте собственника на долги.
3. Продажа недвижимости без законных наследников
Покупка домов, оставшихся в наследство, считаются рискованными. Мало того, что злоумышленники могут силой заставить подписать договор о наследстве и позже продать помещение, впоследствии может выявиться, что первоначальный владелец был невменяемым в момент совершения сделки.
Страдает от таких действий покупатель, которого просто обманули.Второй опасный момент — это появление новых наследников, которые могут объявиться даже по истечении полугода после покупки квартиры.
Иногда собственники специально скрывают количество наследников, чтобы получить как можно больше денег или отобрать жилье у покупателя.
Как решать проблему?
Перед тем как подписывать договор, должна быть проведена проверка недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту, вы имеете на это право.
Узнайте всю историю недвижимости, документы, чтобы знать, имеются ли какие-либо завещания и кому они были адресованы.
Если наследники имеются нужно взять у них нотариально заверенное заявление, что продажа квартиры возможна и после не будут иметь никаких прав на недвижимость.
4. Покупка жилья по фиктивной доверенности
Сделки по доверенности — это огромный риск для покупателей. Они чаще используются тогда, когда собственник квартиры находится за границей. Претендентам на жилье, необходимо видеть настоящего хозяина квартиры в момент подписания сделки.
Ведь если он подпишет доверенность (или это сделают за него злоумышленники), а потом умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель потеряет финансы, но не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.
Как решается проблема?
Перед покупкой не поленитесь проверить квартиру, сделайте выписку из ЕГРН, выполните полную проверку объекта. А лучше, вообще, не покупать квартиру, если нет хозяина квартиры, а есть только доверенность.
Доверенность можно получить разными путями и в том числе при помощи угроз, поэтому не стоит покупать недвижимость по доверенности.
Если сделка уже совершена, нужно обращаться в полицию и разыскивать мошенников и самого владельца квартиры.
5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей
Несоблюдение прав детей, не достигших 18-летнего возраста, происходит из-за разных причин. Например, родители не хотят заниматься дополнительным сбором документов и заключают сделку.
Если выписка детей происходит менее чем за полгода до приватизации помещения, договор могут признать недействительным.
Если до достижения 21-летнего возраста ребенок обратится в суд, во время которого признают нарушение его прав до совершеннолетия, квартиру у новых собственников отберут.
Как решается проблема?
Перед покупкой обязательно сделайте выписку из ЕГРН и узнайте всю историю квартиры. Обязательно запросить у собственника домовую книгу, сведения о прописанных граждан отражаются в ней. В полученных выписках, можно сравнить с информацией из квитанций об оплате коммунальных услуг, где указывается количество прописанных граждан.Если сделка уже совершена, обращайтесь в суд.
Если сделка совершена, то нужно через суд решать проблему.
6. Потеря недвижимости во время оформления кредита
Часто мошеннические действия осуществляются во время частного займа с залогом недвижимости. При этом договор о долге составляется так, как будто это сделка по купле-продаже жилья.
Получается, что квартира достается мошенникам за довольно низкую стоимость. Далее, помещение продается другим лицам, а собственника выселяют.
Доказать такой вид мошенничества практически невозможно, ведь собственник собственноручно подписывает все бумаги.
Как избежать проблемы?
Нужно внимательно читать все бумаги перед тем, как взять кредит. Многие люди, окрыленные, тем, что им одобрили кредит, сразу же подписывают все бумаги и не вникают в них. При грамотном подходе, можно избежать ошибок.
7. Мошенничества на сайте Авито
Авито — популярный сайт, где продают и покупают разные товары, недвижимость, земельные участки, поэтому без махинаций не обходится. Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают.
А также махинации касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.
Как избежать проблемы?
Чтобы избежать проблем. Попросите у продавца кадастровый номер недвижимости, сделайте выписку из ЕГРН. Сделать это можно например на сайте, в выписке будет вся необходимая информация.
Обязательно проверяйте собственника на долги, в случае задолженности судебные приставы могут наложить арест на имущество собственника. Если сделка уже совершена, все задолженности по коммунальным платежам лягут на Ваши плечи.
Для совершения сделки купли продажи рекомендуется получить справку от собственника об отсутствии задолженностей. Если владелец не желает давать нужную информацию, значит, перед вами мошенник.
8. Действия недобросовестного риелтора
Обращаясь в риэлтерские конторы, будьте предельно внимательны. Ведь попадаются мошенники, которые выдают себя за грамотных специалистов, впоследствии используют сомнительные схемы и подставляют покупателей. У них существует множество уловок, на которые ведутся как продавцы, так и клиенты.
Как решить проблему?
Когда начинаете сотрудничество с риелтором, составьте письменно, какие именно услуги должен оказать специалист, какой круг обязанностей предоставить. И под документом должна быть подпись риелтора. Если специалист отказывается, значит, он мошенник.
Если уже сотрудничаете с риелтором, не подписывайте сразу бумаги, предоставленные, им. Даже если он пытается вас заставить подписать быстрее, не соглашайтесь, он может говорить, что опаздывает, что у него важная встреча. Сведите риски к минимуму. Обязательно проверяйте бумаги самостоятельно.
9. Продажа квартиры или дома от имени покойного владельца
Распространенный вариант мошенничества, когда владелец квартиры умирает, но под его именем происходит продажа недвижимости. Покупатель платит деньги, но наследники оспаривают право собственности и забирают себе жилье обратно.Как решить проблему?
Оформляйте недвижимость только в присутствии реального собственника, сверяйте документы, договоры заверяйте у нотариуса и тщательно проверяйте агентства недвижимости, с которыми сотрудничаете.
И вновь, перед тем как подписывать какие-либо бумаги, сделайте выписку из ЕГРН. Вся история недвижимости будет у вас на руках.
10.Сотрудничество с фирмами-однодневками
Мошенники создают краткосрочные компании. Они представляются риелторами и берут аванс за предстоящую работу. В зоне риска оказываются покупатели и продавцы. Злоумышленники, получив крупные суммы от разных лиц просто пропадают и не оказывают никакую помощь в поиске клиентов.
Как избежать проблемы?
Чтобы не потерять деньги при сотрудничестве с агентствами самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Составляйте договор обязательств агентства перед вами. Фирму Вы можете проверить на сайте, и никогда не платите вперед. Обязательно делайте выписку из ЕГРН.
Чтобы не попасться на уловки мошенников:
1. Обязательно проверьте документы, паспорт собственника и желательно еще любой другой документ, чтобы убедиться, что перед вами именно этот человек.2. Закажите самостоятельно выписку из ЕГРН, чтобы проверить кто реальный владелец.
Сделать это можно онлайн через сайт росреестр.нет3. Попросите выписку из домовой книги, чтобы проверить, кто прописан в квартире.4. Попросите показать оплаченные квитанции на коммунальные услуги, иначе долг перейдет на вас. 5.
Проверьте собственника на штрафы и долги по ФССП, иначе приставы могут арестовать имущество.
6. Если не можете сами все проверить, то можно сделать комплексную проверку квартиры перед покупкой на том же сайте росреестр.нет
Источник фото: Rosreestr.net
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
Guukaa/Fotolia
1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ
Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде.
Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.
По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей.
Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры – сделка признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.
2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска
«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью.
Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.
Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними.
Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно.
Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными», – рассказываетдиректор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
3. Сокрытие законных наследников
Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство.
В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен.
Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.
Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании.
Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина.
Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании.
А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.
Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю.
Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки.
Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались.
Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя.
И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.
Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане.
В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону.
Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики
Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?
4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности
Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность.
В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.
Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.
5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей
Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.
Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации
Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей.
Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята.
То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.
Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала
При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.
- Est-a-Tet
- Не пропустите:
- 5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник
- Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
- Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек
- Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
5 видов мошенничества при продаже вторички
Данная статья не является юридической консультацией в том виде, в котором ее даст адвокат по вопросам недвижимости. Однако она, несомненно, будет полезна всем, кто планирует приобрести вторичное жилье, и не имеет значения, Крым это или любой другой регион России.
Статья — это моя аналитика и мнение моих коллег — специалистов, которые работают в сфере недвижимости. К несчастью, нам хорошо известны самые популярные мошеннические схемы, представляющие наибольшую опасность при совершении сделок на вторичном рынке.
- Если Симферополь – это город вашей мечты и вы планируете купить в столице Республике жилье на вторичном рынке, тогда эти обобщенные наблюдения прочитать нужно непременно.
- Фиктивный паспорт РФ как способ отчуждения квартиры
- Это один из самых дорогих, но и самых «результативных» видов мошенничества, которым пользуются злоумышленники вторички.
По какой же схеме все происходит? У собственника квартиры, который находится в длительном отъезде, арендуется квартира. Далее, чтобы заключить арендный договор, с паспорта владельца квартиры снимается копия.
С использованием этих данных и готовится фиктивный паспорт, в котором подложная фотография. По такому паспорту получают правоустанавливающие документы в виде дубликатов, затем квартира продается, а псевдовладельцы благополучно «растворяются». Такой вариант аферы весьма не дешев, поэтому применяют его для вторички, цена которой от 5 до 15 млн. рублей.
Разумеется, покупатель сам не сможет установить подлог, в результате он остается без ничего – ни квартиры, ни денег. Даже, если сделка аннулируется, квартира остается у последующего владельца, при этом, как вы понимаете, возврата денег не будет – те, у кого они, «отбыли» в неизвестном направлении, а квартира продана «каскадом». На рейдерском языке – это несколько быстрых продаж.
Единственное спасение в данном случае – истребование квартиры из чужого незаконного владения.
Договор купли-продажи или дарения от лиц из групп повышенного риска
С точки зрения морально-нравственной, этот способ отчуждения квартиры особенно омерзителен, так как злоумышленники используют для проворачивания своих махинаций одиноких пенсионеров, людей с психическими отклонениями. В эту же группу входят и те, кто страдает наркотической или алкогольной зависимостью.
Понятно, что при совершении сделки покупатель может заподозрить неладное, так как поведение таких людей часто бывает неадекватным. Поэтому первая сделка оформляется на своего человека. А потом следует еще цепь перепродаж с минимальными промежутками. Это традиционная схема «отмывания» квартир, чтобы покупатель ничего не заподозрил.
В чем же спасение для будущего покупателя? Его должно насторожить, что в течение года квартира несколько раз продавалась. А еще спешка при продаже и дисконт. Все это – признаки мошенничества. Так скрывается первоначальный собственник.
Выявление недееспособности владельца при заключении сделки или факта принуждения при ее заключении дает основание все остальные перепродажи признать фиктивными.
Подложная доверенность как способ отчуждения квартиры
Это еще один из способов повышенного риска.
Подобные сделки обычно заключаются собственниками, пребывающими за рубежом. При этом в ходу у мошенников фиктивная доверенность.
Расписывать долго не хочу. Основное правило — при подписании договора и регистрации квартиры покупатель должен «лицезреть» ее собственника.
Совершение сделок с вторичной недвижимостью при наличии несовершеннолетних детей
Подобные нарушения могут произойти непредумышленно или по халатности. Наблюдается два вида таких сделок.
- Родители выписывают детей из квартиры, чтобы не собирать дополнительных документов и не согласовывать затем ее перепродажу с органами опеки.
- по вопросам недвижимости проконсультирует вас, как избежать осложнений при заключении договора продажи, чтобы он не оказался впоследствии недействительным, если были нарушены права несовершеннолетних.
- Поэтому, если вы планируете купить квартиру, нужно обязательно поинтересоваться у собственников, как был решен вопрос с детьми, не достигшими совершеннолетия, если таковые имеются.
- Второй случай – это нарушение закона о наделении детей долями в приобретенной жилой недвижимости с использованием материнского капитала.
- Покупка квартиры по наследованию
- Рассмотрению всех возможных случаев, которые входят в эту категорию, можно было бы посвятить отдельное исследование.
Сделки по покупке квартиры, наследуемой по завещанию, являются на вторичном рынке одними из самых рискованных.
Поэтому потенциального покупателя могут ждать весьма неприятные последствия, а значит, лучше своевременно обратиться к опытному юристу.
Ему хорошо известно, каким должно быть завещание и как выявить в нем невидимые для обычного человека «слабые звенья», которые потом оказывают сильное сопротивление при заключении сделки купли-продажи.
Не раз споры между наследниками приводили к тому, что приобретенная квартира переходила к «обездоленным» наследникам, а покупатель оставался ни с чем.
Напоследок, расскажу один маленький секрет
Квартира, проданная за 100 000,00 рублей – это законно. В подавляющем большинстве случаев суды исходят из так называемой свободы договора. Поэтому доверенность без указания суммы продажи – очень и очень огромный риск. В то же время, налоговый орган не упустит случая взыскать недополученную сумму налога с владельца квартиры при занижении стоимости.
Читайте так же — «Главные законы о недвижимости, принятые в 2015 году»
Мошенничество при покупке-продаже квартиры: 10 видов
Квартирные мошенники не дремлют, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше.
Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы, позволяющие продавать «нечистые» квартиры и зарабатывать на этом деньги. Покупатели же в конечном счете лишаются и недвижимости, и нескольких миллионов.
Рассмотрим 10 популярных схем мошенничества с квартирами и способы, с помощью которых можно распознать и избежать небезопасные сделки.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.
10 схем мошенничества с квартирами
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток.
Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Передача задатка
Задаток передается в ходе большинства «чистых» сделок, обычно в пределах 50 000-100 000 руб. Оставшуюся часть стоимости квартиры продавец получает после регистрации перехода права собственности. Но этим могут воспользоваться мошенники с недвижимостью, схема очень проста:
- Продавец выставляет объявление с квартирой по привлекательной стоимости.
- Жилье осматривает покупатель, собственник может снизить цену еще. Он представляет полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему.
- Покупатель соглашается на сделку, оформляется договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца.
- Всплывают неприятные обстоятельства с недвижимостью, при которых покупатель отказался бы от сделки: например, обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка.
- Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.
Как избежать: достаточно внимательно изучить документы продавца перед подписанием договора. Нужно затребовать у него справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку. Проверить недвижимость на арест или обременения можно онлайн через сервис Росреестра. Но лучше сразу заказать расширенную выписку, она обойдется в 350 руб. при заказе онлайн, 870 руб. – через МФЦ.
Появление наследников
Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Не все наследники успевают подать документы нотариусу. Если их несколько, один из них может оказаться недобросовестным и, зная, что на квартиру могут претендовать другие правопреемники, после получения свидетельства он попытается ее быстрее продать.
Как выглядит такой развод при покупке квартиры:
- Человек получает квартиру в наследство. Другой наследник не знает о смерти наследодателя, и документы нотариусу не подает.
- Собственник-наследник выставляет унаследованную квартиру на продажу по низкой цене, аргументируя это тем, что ему срочно нужны деньги.
- Находится покупатель, с ним заключается договор. Сделка регистрируется в Росреестре.
- Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он – добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Тот же доказывает, что не знал об открытии наследственного дела.
- Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику. Возможен и второй вариант – выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника не грозит ничем хорошим.
Как избежать: нужно проверить всю цепочку собственников. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
Чем чаще право собственности переоформлялось, тем больше вероятности появления скрытых наследников. Также можно указать в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.
Риски для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.
Неожиданное появление родственников
Чаще всего такие «родственники» появляются, если есть наследственное имущество, но наследник по каким-либо причинам не может принять его: например, сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконным способом получают решение суда об установлении родства, потом приходят к нотариусу с ним и подают документы для вступления в наследство.
Когда право собственности на недвижимость оформлено, она продается. Потом настоящий наследник может объявиться и оспорить сделку.
Избежать покупки такой квартиры можно, только отказавшись от сделки, если право собственности продавца зарегистрировано недавно (менее трех лет).
Поддельное завещание
Завещание должно быть удостоверено нотариусом, и он может оказаться недобросовестным:
- Собственник квартиры умирает, не составив завещания.
- Мошенник договаривается с нотариусом об оформлении завещания на себя.
- Завещание составляется и подписывается нотариусом задним числом, выдается свидетельство о праве на наследство.
- Мошенник оформляет право собственности и продает недвижимость.
Такие случаи мошенничества с продажей квартир крайне редки, но бывают. Оспорить завещание проблематично, так как нотариальное удостоверение означает удостоверенный факт и неоспоримость. Федеральная нотариальная палата лишает возможности недобросовестных нотариусов работать, но определенные риски для покупателей при покупке наследственных квартир все же есть.
Избежать риска покупки недвижимости, полученной продавцом по поддельному завещанию, никак нельзя.
Обналичивание материнского капитала
Часть мошеннических схем с квартирами приходится на продажу недвижимости, купленной с помощью материнского капитала наличными или с ипотекой. По закону владелец сертификата должен выделить доли всем членам семьи, но на практике не все выполняют это требование:
- Квартира покупается, часть средств вносится за счет маткапитала.
- Доли не выделяются, владелец сертификата является единственным собственником.
- Квартира продается. После этого сделку могут оспорить представители органа опеки, супруг продавца или его дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделяются доли. Таким образом, покупателю приходится делить жилплощадь с родственниками продавца.
Как избежать: нужно запросить у продавца справку об остатке средств по маткапиталу из ПФР. Если на счету вся сумма (453 026 руб. – маткапитал до 2020 года, 466 617 руб.
– на первого ребенка, 616 617 руб. – на двух детей с 2020 года), переживать не стоит: значит, маткапитал для покупки жилья не использовался.
Если продавец отказывается представлять такую справку, лучше выбрать другую недвижимость.
Продажа квартиры недееспособным
По закону для продажи имущества недееспособного возможна с разрешения органа опеки. На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так:
- Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость.
- Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником.
- Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он – добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.
Как избежать: проверить историю перехода прав собственности. Если квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее 1-2 лет, стоит отказаться от сделки.
Поддельная доверенность или паспорт
Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок с недвижимостью подлежит удостоверению нотариусом. Будучи с ним в сговоре, мошенник может оформить доверенность и продать квартиру недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей.
Как избежать: договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи, или отказаться от сделки.
Что касается поддельного паспорта, то такую схему чаще всего используют квартиросъемщики. При заключении договора найма они просят у собственника копии паспорта. Готовится новый паспорт с данными владельца недвижимости, но вклеивается фотография мошенника. По такому документу заказывается выписка из ЕГРН, квартира продается.
Избежать такой сделки проблематично. Стоит обратить внимание на сам паспорт продавца. Если есть подозрение, что он поддельный, договор заключать не стоит.
Намеренное занижение стоимости в договоре
Чаще всего продавцы договариваются об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Но это может оказаться и мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:
- Жилплощадь продается за 5 000 000 руб., но в договоре указывается 2 000 000 руб.
- Покупатель вносит задаток – 100 000 руб. Оставшиеся 4 900 000 руб. помещает в банковскую ячейку. Продавец получает деньги после регистрации права собственности.
- Бывший собственник оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточная, и он готов вернуть покупателю 2 000 000 руб.
Если продавец не давал расписку о получении 5 000 000 руб., покупателю будет тяжело получить обратно всю сумму. Ему отдадут только 2 000 000 руб. – стоимость, указанную в договоре.
Чтобы избежать такой ситуации, достаточно указывать в договоре реальную стоимость.
Продажа квартиры ребенка
Среди квартирных мошенничеств сделки с нарушением прав несовершеннолетних наиболее распространены. Если ребенку принадлежит вся квартира или доля в праве собственности, для продажи нужно разрешение органа опеки. Некоторые родители предпочитают не заморачиваться оформлением всех документов, и продают жилье без разрешения.
Для покупателя это чревато оспариванием сделки органом опеки, прокуратурой или ребенком, достигшим 18 лет.
Как избежать: заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники. Если среди них есть несовершеннолетние, нужно спросить у их родителей разрешение опеки. При отсутствии такового – не заключат договор.
Продажа квартиры с долгами и обременением
Продавец может не предупредить покупателя о наличии обременения, ареста или долгов по ЖКУ. И если в первых двух случаях Росреестр попросту не зарегистрирует сделку, и человек потеряет задаток, то во втором не все так просто.
По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце.
Но компания, предоставляющая услуги, может через несколько месяцев обрезать электричество или перекрыть водоснабжение, что весьма неприятно для нового собственника: придется доказывать, что он ни в чем не виноват.
Как избежать: проверить недвижимость на наличие обременений и запрета на регистрационные действия онлайн на сайте Росреестра. Подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ продавец может справками из ТСЖ или УК.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Как распознать мошенников при продаже квартиры?
На мошенников с квартирами могут указывать лишь косвенные факторы:
- Заниженная стоимость.
- Продажа по доверенности.
- Попытки убедить указать в договоре заниженную стоимость.
- Отказ от расчетов через банковскую ячейку или иным безопасным способом.
- Отказ от предоставления дополнительных справок.
Как избежать мошенничества при покупке квартиры?
Чтобы не нарваться на одну из схем обмана при продаже квартиры, нужно проявить достаточную бдительность:
- Проверить все документы собственника, самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.
- Проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств. Если он там есть, возможно, что квартира находится под арестом.
- Попросить представить выписку из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии зарегистрированных людей на жилплощади.
- Запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ.
Совет юриста: чтобы не нарваться на мошенников, желательно найти грамотного риэлтора. Он поможет подобрать оптимальное жилье и сам проверит сделку на юридическую чистоту, если эта услуга указана в договоре. Стоимость услуг риэлторов составляет в среднем 50 000-100 000 руб., закладывается обычно в цену жилья.
Юрист, автор сайта(Гражданское право, стаж 7 лет)
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Ответы юриста на частые вопросы
Собираемся покупать дом. Выяснили, что он построен на маткапитал, доли не выделены. Продавец предлагает заключить предварительный договор с задатком, и в течение месяца он выделит доли и получит разрешение опеки. Стоит ли соглашаться на такую сделку?
Продавец заранее знал, что обязан выделить доли, но не сделал этого и попытался продать жилье. Это должно насторожить. Преддоговор оформить можно, но указав сроки, в которые собственник должен получить все документы, а также возврат задатка в двойном размере, если он не выполнит свои обязательства.
Можно ли избежать мошенничества при ипотеке? Банк проверяет недвижимость?
Ипотечную квартиру проверяет обычно не банк, а страховая компания. Риски для покупателя здесь значительно ниже, так как он, страховщик и кредитор заинтересованы в том, чтобы жилье осталось с заемщиком, и он выплатил ипотеку.
Существуют ли мошеннические схемы с квартирами со стороны покупателей?
Да, но зачастую они лишены смысла. Например, покупатель может затягивать срок передачи оставшейся после регистрации суммы. Но в таком случае продавец вправе отменить регистрацию и вернуть задаток.
Покупаю квартиру с обременением. Продавец просит большой задаток, чтобы снять залог. Какие есть риски?
Такие сделки распространены на рынке недвижимости, и обычно проходят без проблем. Риск заключается в том, что в случае смерти продавца до регистрации придется судиться с наследниками и доказывать, что договор был заключен и должен быть исполнен.
Попал на аферу с квартирой. Изначально мне риэлтор показал одну квартиру, мне она понравилась. Заключили договор с собственником и выяснилось, что купленное жилье находится по другому адресу, и не в самом лучшем состоянии. Можно ли оспорить договор?
Такая махинация при продаже квартиры встречается нередко. Оспорить договор будет тяжело: нужно было до подписания сверять адреса. Можно попытаться обратиться в суд, но шансы минимальны. Придется доказывать, что изначально показывалась квартира совершенно в другом месте.
Заключение эксперта
- Квартирные мошенничества встречаются нередко, и в основном связано с наследственной недвижимостью или жильем несовершеннолетних, недееспособных.
- Избежать мошенничества при покупке или продаже квартиры можно, тщательно изучив документы второй стороны сделки.
- Нарвавшись на махинацию с квартирой, покупателю придется доказывать в суде, что он добросовестный приобретатель.
- Квартирные мошенники чаще всего продают жилье алкоголиков, наркоманов или недееспособных людей.
Чтобы избежать мошенничества с недвижимостью, стоит обратиться к юристу.
Он проверит сделку на юридическую чистоту, скрытых наследников, и будет сопровождать ее до регистрации права собственности.