В России за последние пять лет количество ежегодных преступлений в сфере недвижимости увеличилось почти на 20% — с 6,2 до 7,3 тыс. Только в первой половине 2020-го зафиксировано 4,1 тыс.
таких дел, подсчитали аналитики Финансового университета при правительстве России. На вторичном рынке придумано множество откровенно преступных схем, а также мелких уловок, помогающих сбыть неликвид.
Рассказываем о самых распространенных.
1-й совет: проверяйте объявления
Как понять, что перед вами ловушка? Объявление о продаже квартиры не должно вызывать никаких подозрений, поэтому внимательно изучите его. Для начала попытайтесь понять: а существует ли вообще квартира? Приглядитесь к адресу в объявлении — полный ли он? Должны насторожить, например, улица без номера дома или дом без указания корпуса.
Иногда уже по фото понятно: перед вами фейк. Щелкните по правой клавише мыши и выберите опцию «Найти картинку». В поисковике появятся адреса сайтов, где когда-то еще была выложена фотография из объявления. Не исключено, что вы найдете ее… на иностранном сайте.
- 2-й совет: изучайте продавцов
- Что должно насторожить: частая перепродажа, продажа по доверенности, нет кого-то из сособственников и, конечно, материнский капитал!
- В телефонном разговоре с пристрастием расспросите продавца:
- Кто собственник квартиры, с какой периодичностью и почему (дарение, покупка, наследство) менялись хозяева жилья? Слишком часто? До свидания! Мошенники часто запутывают следы, организуя несколько сделок по одной квартире.
- Где сейчас собственники, участвуют ли они в сделке? Это нужно в том числе для того, чтобы не купить квартиру, чей владелец сидит в тюрьме или находится в отъезде. Иначе после возвращения хозяин запросто потребует вернуть жилье обратно.
- Не по доверенности ли ведется продажа? Если да, продолжаем поиски. Собственник может и не знать, что по липовой бумажке за его спиной вершатся великие дела.
- Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал? Выделена ли доля ребенку? Если родители так и не озадачились этим, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Об использовании маткапитала вы узнаете в банке, через который проводилась сделка (впрочем, история почти детективная — обращайтесь к риелторам). О том, выделена ли доля на детей, расскажет справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую надо заказать на сайте Росреестра.
- Не было ли среди собственников недееспособных людей? Это один из самых распространенных способов обмана: пройдут годы, а недееспособный хозяин способен «очнуться» и обратиться в суд. Поднимать все документы — работа сложная, но именно за это участники сделки и платят риелтору, который выявит, кто, когда, на каком основании и с какими документами продавал эту квартиру.
3-й совет: выбирайте аванс, никаких задатков!
Требование оставить задаток перед просмотром квартиры сулит заочное знакомство с мошенниками: задаток не возвращается при неисполнении сделки. Соответственно, если вам предлагают оставить задаток, сразу отказывайтесь от такого «лакомого» варианта.
Задаток отличается от аванса и смыслом, и размером. Первый можно сравнить с платной услугой бронирования, в зависимости от наглости жуликов он составляет от 5 до 30 тыс. рублей. Аванс же — платеж, подтверждающий намерение купить квартиру. Он выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке.
Обычно аванс подкрепляется подписанием соглашения с участием всех сторон сделки, поэтому перепутать его с задатком крайне сложно. Размер аванса обычно начинается от 30 тыс. рублей. Если сделка не состоялась, аванс возвращается в полном размере.
4-й совет: проверяйте адреса
Нередко жулики показывают на фото один вариант, а продают гораздо менее привлекательный. Провернуть такой финт просто: достаточно встретить покупателя на полпути («Ой, там сложно идти, запутаетесь, мы вас встретим!») и, забалтывая, привести в другую квартиру — например, в соседнем корпусе.
Еще одна уловка — подмена номеров квартир. Загляните на другие этажи и поинтересуйтесь: все ли в порядке с нумерацией?
5-й совет: поговорите с соседями
Приходите на просмотр самостоятельно и заранее. Так и по нужному адресу попадете, и окрестности оцените. Заодно приглядитесь к подъезду. Не тусуется ли тут маргинальная публика? Нет ли следов кутежей? Не пытаются ли вам спихнуть вариант, где нереально жить?
Идеальный вариант — пообщаться с соседями. Узнаете много нового, да и контингент оцените.
Обратите внимание!
Если во время просмотра в квартире работают телевизор, стиральная машина, попросите их выключить. Вам нужно проверить звукоизоляцию и не отвлекаться на лишние звуки.
6-й совет: изучите документы со специалистами
Перед сделкой обязательно проверьте все бумаги. Если у продавца какого-то документа нет, есть риск, что часть бумаг он добыл незаконным способом, а оставшиеся достать ему просто не удалось. Впоследствии это чревато попытками оспорить сделку.
В список обязательных документов на квартиру входят:
- Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
- На сайте Росреестра также можно узнать, не находится ли квартира в залоге или под арестом.
- В Росреестре должна содержаться информация об обременении, если сделка совершена с использованием маткапитала. Но на практике оно указывается не всегда. То есть квартира куплена с маткапиталом, но покупатель об этом из документов не узнает. Или узнает, когда придется идти судиться с выросшими детьми, которых обделили при продаже. Что делать? На то, был ли маткапитал, указывают косвенные признаки (допустим, квартира куплена в ипотеку, в семье двое детей). Если эти признаки есть, попросите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала. Еще вариант: попросить продавца принести справку о его кредитной истории — их выдают все банки и стоят они 200–400 рублей.
- Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
- Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за все предыдущие годы.
- Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Иначе рискуете столкнуться с предписанием Жилищной инспекции за свой счет восстановить прежние границы помещений или получить проблемы при перепродаже. На покупку незаконно перепланированной квартиры банки не выдают ипотечный кредит.
- Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество. Бывает, что накопившаяся сумма так велика, что продажа квартиры кажется единственным выходом. Покупателю этот «подводный камень» открывается уже после переезда. Конечно, долги записаны не на квартиру, а на человека, но знают об этом не все, поэтому и не в силах защитить свои права перед управляющей компанией.
обратите внимание!
Убедитесь, что квартира приватизирована — об этом говорится в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации права. Закон не позволяет продавать муниципальное жилье (его собственником является государство), но мошенники регулярно находят способы это сделать. А вот разменивать такое жилье допустимо.
7-й совет: осведомитесь о здоровье продавца
Требуйте от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — это защитит от попыток отсудить недвижимость. Сходите за ними вместе, чтобы вам не предъявили бумажки, купленные около метро или полученные по знакомству. Или пригласите психиатра на сделку (скажем, из института имени Сербского в Москве).
Квартиры на вторичном рынке
Пригодятся и справки о состоянии здоровья собственника (в том числе и в день подписания сделки). Особенно, если речь идет о пенсионерах или людях с хроническими болезнями. Бывает, спустя время они ссылаются «на мигрень и прочий ретроградный Меркурий» — суд вынужден начинать разбирательства. А вы только ремонт закончили. Обидно!
8-й совет: проверяйте паспорт
Настоящий ли это документ? Не переклеено ли фото? Не коварный ли брат-близнец перед вами? Случается, что мошенники пользуются украденными документами. Список недействительных (утраченных) паспортов находится здесь.
9-й совет: удостоверьтесь, есть ли согласие от супруга(и)
Если у собственника есть супруг(а), необходимо получить согласие на сделку. Попутно стоит выяснить, не разводится ли семейная пара, иначе есть риск, что обиженная половина впоследствии заявит о своих правах на совместно нажитое имущество.
обратите внимание!
Если сделка все-таки проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте реестра доверенностей.
10-й совет: выписать всех перед сделкой
Попросите собственника выписать всех прописанных перед сделкой, особое внимание — детям и инвалидам. Органы опеки всегда очень нервно защищают права своих подопечных, и покупатель рискует столкнуться как минимум с бумажной волокитой.
В худшем случае встает вопрос о заселении ребенка обратно по месту прописки (разумеется, с родителем). Помимо прочего новому собственнику придется оплачивать коммуналку пропорционально количеству зарегистрированных жителей — или снова тратить время на доказательства, что ребенок чужой и здесь не живет.
11-й совет: убедитесь, что согласие органов опеки получено
Покупая квартиру, приобретенную когда-то с использованием средств маткапитала, убедитесь, что ребенок-собственник будет обеспечен другим жильем: не в строящемся доме, купленном не в ипотеку и в том же регионе. В помощь вам — органы опеки, которые должны согласовать сделку (продавец в этом случае должен предоставить соответствующую справку).
О том, как узнать, был ли задействован маткапитал в сделке, мы рассказали выше.
Почему это важно узнать? Если вам не повезло купить квартиру с невыделенными детскими долями, есть риск, что по достижении совершеннолетия обделенные дети придут за восстановлением справедливости к вам.
Доли, купленные на маткапитал, в целом не очень большие, потому что они соответствуют размеру самого маткапитала (если на двоих детей выделено 616 тыс. рублей, то в пересчете они получают всего несколько квадратных метров — в зависимости от стоимости квартиры).
Квартиры на вторичном рынке легко найти с помощью Циан
От подобного риска убережет титульное страхование — в случае претензий выплачивать долю будет страховая. Но это не очень выгодно, потому что страхование не слишком дешевое, а, учитывая детский возраст, страховаться придется не один год.
12-й совет: внимательно читайте документы
На сделке дотошно читайте все, под чем ставите подпись. Каждую страницу, даже если это третья копия договора. Не надейтесь, что это тот же документ, что вам заранее выслали на ознакомление. Не принимайте на веру, что во втором комплекте прописаны те же самые слова, что и в первом.
Мошенники научились подменять договоры прямо во время подписания. Например, они ляпают помарки и распечатывают новый вариант, перечитывать который покупатель уже ленится.
Продавец обязательно должен написать в акте приема-передачи о факте получения всей суммы за проданную квартиру. При этом указываются реквизиты всех участников сделки (вместе с паспортными данными). Иначе покупатель рискует получить требование доплатить пару миллионов, а доказать, что он уже заплатил сполна, не в состоянии.
13-й совет: только личное присутствие
Мошенничество с электронной подписью — пока новинка, но прецеденты уже были. Жулики научились взламывать личные кабинеты на портале госуслуг и, используя цифровые подписи и подачу документов онлайн, дарить себе чужие квартиры. После этого громкого скандала схема стала жестко контролироваться, но кто знает… Так что только личное присутствие!
И последнее. Мошенники постоянно обновляют арсенал обмана доверчивого покупателя. Своевременное обращение к надежному риелтору убережет от большинства проблем. Удачных сделок!
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов
10 причин купить квартиру в новостройке
02.09.2020
- Основная причина, по которой потенциальные покупатели рассматривают квартиры на первичном рынке недвижимости – это их стоимость, которая в среднем на 20-25% ниже, чем на «вторичке». Есть и другие не менее веские аргументы для покупки недвижимости в новостройке, которыми поделился наш эксперт — Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ»
- 1. Льготная и доступная ипотека
- Так сложилось, что ипотечная ставка на приобретение первичной недвижимости была всегда ниже, чем на вторичном рынке, а с введением субсидированной государством ипотеки и уменьшением первоначального взноса финансовое преимущество покупки новостройки стало очевидным.
- 2. Новые внутренние и внешние инженерные коммуникации
Немаловажный аспект, который на первый взгляд не так очевиден, но в будущем поможет сэкономить нервы и деньги – это наличие современных систем теплоснабжения и водоснабжения. К тому же за последние 15-20 лет изменились технологии строительства и не во всех жилых зданиях на вторичном рынке системы внутренней и внешней инженерной коммуникации отвечают реалиям нынешней жизни.
10 причин купить квартиру в новостройке
3. Возможность приобрести квартиру с готовой отделкой или с предчистовой отделкой
Приобретая квартиру на вторичном рынке недвижимости сложно найти на 100% подходящий вариант, а поэтому косметический или капитальный ремонт неизбежен. И это не только последующие дополнительные финансовые затраты, но и время и нервы для будущих жильцов.
У покупателей квартир в современных домах в большинстве случаев есть выбор.
Застройщики продают квартиры полностью без отделки, с отделкой white box и с полной отделкой, особо прогрессивные девелоперы предлагают на выбор популярные стили отделки — классический, современный, скандинавский.
Для покупателя это возможность въехать в уже готовую квартиру, не тратя деньги на покупку материалов, к тому же по желанию клиента стоимость отделки может быть включена в ипотечный кредит, что позволит без дополнительной финансовой нагрузки сделать ремонт в своей квартире.
- 4. Современные планировки
- Работая над квартирографией архитекторы и застройщики адаптируют квадратные метры под реалии жизни современного человека, поэтому в новых жилых комплексах присутствуют просторные входные группы с колясочными и помещениями для консъержа, кладовые, просторные кухни-гостиные, одним словом, то что отсутствует в старом жилом фонде.
- 5. Внутренняя инфраструктура
Современные жилые комплексы – это дома c собственной социальной инфраструктурой (детские сады, школы) и развитым стрит-ритейлом, на первых этажах домов располагаются мини-маркеты, дома быта, аптеки, салоны красоты. Жители новостройки могут получить услуги первой необходимости, не выходя за периметр ЖК.
10 причин купить квартиру в новостройке
6. Юридическая чистота квартиры
Отсутствие «истории» у квартиры на первичном рынке – существенное преимущество для будущих собственников. По договору долевого участия застройщик гарантирует юридическую чистоту квартиры, и покупатель может не опасаться дальнейших претензий со стороны третьих лиц.
На вторичном рынке риск стать жертвой мошенников велик, поэтому специалисты рекомендуют привлечь риелтора и юриста для сопровождения сделки, в том числе для проверки документов на квартиру.
7. Экономия средств и времени на услуги риелтора
Приобретая квартиру у застройщика, покупатель экономит деньги на посреднических услугах, а также время на регистрации ДДУ, так как оформлением занимаются представители застройщика. Собственник получает на руки готовый пакет документов.
8. Ипотечные программы от банков-партнеров
Покупателям недвижимости в новостройке доступны ипотечные программы от банков-партнеров, с которыми на специальных условиях работает застройщик, а это значит, что вполне реально получить кредит с пониженной процентной ставкой или с минимальным первоначальным взносом.
- 10 причин купить квартиру в новостройке
- 9. Благоустройство
- На каждом застройщике лежит обязательство по обустройству территории, поэтому хорошим дополнением к квартире в новом доме становятся благоустроенные и зеленые дворы, детские и спортивные площадки со специальным покрытием, а также места для отдыха.
- 10. Специальные предложения, скидки от застройщика
Помимо льготной ипотеки, покупатель первичного жилья может воспользоваться специальным предложением от застройщика, которое действует на момент приобретения квартиры — это может быть персональная скидка, дисконт на машиноместо или кладовую. Нередко девелоперы сотрудничают с крупными строительными и мебельными магазинами, а также брендами бытовой техники. В результате таких коллабораций покупатель получает реальные скидки и облегчает себе процесс обустройства дома.
Александр Козлов
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Девелоперы активно выводят на рынок новые проекты, а также получают разрешения на строительство для проектов, чтобы построить их по старым правилам. Это означает, что у тех, кто сейчас решит купить квартиру, будет больше выбор и возможность купить жилье в той локации, которая нравится, выбирая лучший из имеющихся проектов.
По данным службы Госстройнадзора, в 2017 году застройщики Санкт-Петербурга получили разрешения на строительство 13 млн м2 жилья.
Поскольку изменения не коснутся тех проектов, разрешение на строительство для которых получено до 1 июля 2018 года, большинство крупных игроков занимается упаковкой проектов для получения документации, что обеспечит рынку старт новых проектов «по старым правилам» в течение ближайших нескольких лет.
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис Групп»
В настоящий момент предложение на рынке весьма разнообразно: есть и готовые дома, и дома со сроком ввода в эксплуатацию в этом году, и на ранних стадиях строительства. Застройщики предлагают всевозможные системы скидок и программы лояльности. Откладывая покупку надолго, можно будет столкнуться с ограниченным выбором по более высоким ценам.
Екатерина Немченко
директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg
2. Оптимальная цена
В последнее время рост цен на жилье на рынке недвижимости наблюдается в основном по мере его строительства. Чем выше готовность, тем выше цена.
Если же сравнивать проекты на одинаковой стадии строительства, то значительного роста не наблюдается, а кто-то даже снижает цены.
В то же время в дальнейшем все ждут роста цен, в том числе из-за перехода к новым условиям финансирования строительства. Так что сейчас, очевидно, момент, когда цены находятся на наиболее оптимальном уровне.
По нашему прогнозу, цены в 2018 году будут расти на уровне 2017 года, значительный рост начнется не ранее 2019 года. Для покупателей 2018 год ничем не будет отличаться от 2017 года, но чем раньше будет совершена покупка, тем цена будет ниже, поскольку цены хоть и плавно, но растут.
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис Групп»
В первую очередь, всегда покупают самые интересные варианты, с видовыми характеристиками, террасами, хорошими планировочными решениями, даже несмотря на то, что цена на них может быть несколько выше, чем средняя цена в проекте.
Если привыкли получать от жизни самое лучшее – медлить нельзя, иначе мечту реализует кто-то другой. Или наоборот, в проекте выбирают самое дешевое предложение, которое соответствует финансовым возможностям покупателя, но имеет хороший запас по ликвидности.
Такие варианты также быстро уходят с рынка.
Екатерина Немченко
директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg
Полагаю, что стабильность цен в ближайшие месяцы порадует и потребителей, и продавцов. Колебания возможны в пределах не более плюс-минус 10%. Поэтому 2018 год должен стать довольно удачным не столько для продажи, сколько для приобретения недвижимости в Санкт-Петербурге.
Павел Штепан
генеральный директор ГК «ЮРИНФО», вице-президент Ассоциации риелторов СПб и ЛО
3. Привлекательные ставки по ипотеке
Вслед за снижением Центробанком ключевой ставки коммерческие банки активно снижали ставки по ипотечным кредитам. В результате ставки достигли исторического минимума, что, безусловно, подстегнуло продажи жилья в новостройках.
В этом году государство субсидирует ставки по ипотеке для семей с детьми, предлагая ставку в 6% тем, у кого в течение последующих 5 лет, с 2018 по 2022 год, в семье родится второй или третий ребенок. А значит, самое время брать кредит.
Благодаря снижению ставок по ипотеке, доля ипотечных покупателей выросла у нас с 60% до 70%, а также снижение ставок поддержало у нас объем продаж.
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис Групп»
Основные драйверы рынка недвижимости-2018 — это рост объемов рынка, государственная и градостроительная политика, снижение ставок по ипотеке и готовность собственника к рыночной цене и к торгу. Все они имеют положительную динамику.
Павел Штепан
генеральный директор ГК «ЮРИНФО», вице-президент Ассоциации риелторов СПб и ЛО
4. Грядущие изменения в законодательстве
Уже с 1 июля 2018 года в силу вступают поправки в 214-ФЗ о дольщиках, которые значительно изменят работу строительных компаний.
Здесь и внедрение принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство», появление обязательного отчисления средств в «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», то, что у компании на счете должно быть не менее 10% собственных средств от стоимости проекта.
А заявление президента РФ Владимира Путина о необходимости отменить долевое строительство в принципе ставит перед строителями новые вызовы, а покупателям грозит повышением цен и сокращением объемов предложения.
Потенциальная возможность отмены «долевки» может спровоцировать рост спроса на недвижимость в отдельных проектах и, как следствие, повышение цен.
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис Групп»
С отменой долевого строительства, схема продаж в новых объектах поменяется, квартиры будут продаваться в готовом виде, по договору купли-продажи. Покупатели не будут обременены рисками долгостроя или банкротства застройщика.
Исчезнут риски того, что по окончании строительства объект не соответствует тому образу, который был заявлен на старте реализации.
Но при этом отмена долевого строительства оставит на рынке только сильные строительные компании, которые смогут возводить дома за свой счет или с привлечением проектного финансирования. Это, конечно, повлияет на объем предложения и его разнообразие.
Екатерина Немченко
директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg
5. Неопределенность в будущем
Как именно повлияют законодательные решения, до сих пор на 100% неизвестно. Непонятно и то, когда все же будет отменено долевое строительство, произойдет ли это одномоментно или постепенно. Поэтому если есть желание купить квартиру, а возможности это позволяют сделать сейчас, то лучше не медлить.
Рынок недвижимости сейчас находится в стадии высокой неопределенности ввиду законодательных инициатив по изменению 214-ФЗ в части перехода от долевого финансирования строительства к использованию счетов эскроу и кредитованию застройщиков.
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис Групп»
Выигрывает тот, кто не откладывает дел в долгий ящик, четко определяет свои приоритеты, цели и возможности, привлекает себе в помощь специалиста, с хорошим знанием рынка и текущего предложения.
Екатерина Немченко
директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
5 причин купить квартиру в новостройке
В настоящее время всем желающим обзавестись квадратными метрами предлагаются квартиры в новостройках и во вторичном фонде.
Сделать акцент стоит в пользу новой недвижимости. Она обладает целым рядом преимуществ, которые точно оценят будущие собственники.
Современный жилой комплекс — это «город в городе»
Одиночное строительство высотных домов кануло в прошлом. Нынче возводят жилые комплексы, состоящие из десяти и более высоток.
С течением времени поблизости открываются следующие объекты:
- гипермаркеты;
- поликлиники;
- аптеки;
- фитнес центры и другие.
Так что покидать пределы своего жилого комплекса жителю придется исключительно в крайнем случае.
Развитая придомовая территория и подземная парковка
Рядом с домом можно найти детские площадки, а также небольшие скверы. Отдельно выделены места для парковки машин. Самые маленькие члены семьи могут проводить время недалеко от дома, что позволит родителям всегда держать их в поле зрения.
За придомовой территорией следят работники — дворники и садовники.
Покупая новую квартиру, человек имеет возможность решить раз и навсегда вопрос с поиском места для своего железного коня.
Застройщики нынче предлагают приобрести каждому желающему место на подземной парковке. Его стоимость можно назвать оптимальной.
Поставив зимой автомобиль на парковку, владелец будет уверен, что после сильного снегопада ему не придется откапывать целый час свое транспортное средство.
Огромный фонд квартир и доступные расценки
Рассматривая новые квартиры на сайте, можно удивиться огромному выбору. На выбор апартаменты на любых этажах и с одной, двумя или тремя комнатами.
Также есть в наличии так называемые квартиры-студии. Позволить их приобретение может себе даже житель страны с небольшими финансовыми возможностями. Что касается стоимости, то новая недвижимость порой стоит дешевле, чем апартаменты во вторичном фонде.
Застройщики также предлагают квартиры с ремонтом и без него. Квартира с отделкой дает возможность вселиться и завести свое имущество сразу после того, как застройщик вручит ему ключи.
Апартаменты с ремонтом стоят примерно на 10-15% дороже, чем жилье в стройварианте.
Если проделывать отделочные работы своими силами, то выйдет деятельность по приведению недвижимости в жилое состояние значительно дороже.
Упомянуть нужно и об отсутствии «темных историй» у недвижимости. Собственник заселяется в абсолютно новые апартаменты, в которых ранее никто не жил.
5 причин покупать квартиру без посредников
Когда люди хотят купить квартиру — они стараются экономить. Поэтому не обращаются к риелторам и агентствам, а пытаются сами во всём разобраться. Но после самостоятельной покупки квартиры в новостройке часто возникают проблемы: застройщик обанкротился или метраж квартиры меньше, чем в договоре.
В итоге люди получают квартиру, которая им не нравится, или годами ждут окончания стройки. Чтобы такого не произошло, подбирать квартиру должен специалист, который в этом разбирается. Рассказываем, почему не стоит покупать квартиру в новостройках самостоятельно, чем это грозит и куда обратиться чтобы бесплатно подобрали квартиру.
Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир.
В чем конкретно помогает клиенту посредник при покупке недвижимости?
Покупая недвижимость вы можете полагаться на собственные знания и осуществлять самостоятельную покупку, либо воспользоваться услугами риэлтора. Сотрудничество с посредником дает свои плоды в виде экономии собственного времени и обеспечения безопасности сделки.
Риэлтор является очень полезным на протяжении всего процесса сделки. Начиная с момента поиска и сопоставления предложений на рынке, консультирования и осуществление купли-продажи недвижимости. В обязанности посредника в первую очередь входит забота об интересах клиента, чтобы заключенная сделка была безопасной.
Жилой фонд Москвы в цифрах. Сколько домов в столице
Что это значит?
Чтобы лучше понять, что имеется в виду, стоит использовать сравнение. Это как покупка подержанного автомобиля, который ранее прошел полный технический осмотр.
К сожалению, и в автомобильной промышленности и в торговле недвижимостью, осуществляя самостоятельные операции по купле продаже, покупатели часто совершают ошибки.
А так как посредник способен распознать любые подводные камни, он может от них уберечь своего клиента. Именно за это покупатель и платит. За безопасность своей сделки.
Просмотр подходящих квартир
Если вас удовлетворяют условия, то вы договариваетесь о просмотре квартиры и планомерно объезжаете и осматриваете все объекты в поисках варианта, который вам подойдет.
Выбирая квартиру, вам нужно учесть множество факторов и технических характеристик — начиная от ее расположения к сторонам света и заканчивая толщиной стен.
Риэлтор эти тонкости знает и сразу сможет заключить, в каком состоянии квартира.
При осмотре подходящих объектов вам придется много общаться, вы можете натолкнуться на неадекватных людей или еще хуже на мошенников. Если вы собираетесь купить квартиру, значит у вас есть на это немалые средства, а соответственно могут найтись и те, кому тоже нужны ваши деньги.
Как происходит сотрудничество с посредником?
Сотрудничество начинается со встречи с покупателем — ознакомлением с его требованиями, ожиданиями и возможностями, точным описанием потребностей, предпочтений (в том числе местоположение, стандарт, условия финансирования, сроки) а также обсуждения ситуации на рынке и возможности покупки.
Посредник должен подписать с клиентом договор о посредничестве. Договор должен быть заключен в письменной форме и обязательно содержать номер лицензии посредника. Договор посредничества регулирует обязанности посредника и покупателя, в частности, обязанность по уплате покупателем вознаграждения за оказанные услуги.
За какое время, в среднем получается купить недвижимость и в нее заселится?
Текущая ситуация на рынке недвижимости такова, предложение превышает спрос, а это значит, что есть из чего выбирать. На рынке недвижимости покупатель в прямом смысле слова может «взять карты в руки» — указать желаемый район Киева и выбирать там недвижимость.
В зависимости от предпочтений клиента, осуществление покупки может занять от нескольких дней до недель. Чтобы ускорить процесс можно выбрать квартиру ремонт перейдя по следующей ссылке: https://ozernyi-gatne.com.ua/ua/gallery/repair/, таким образом вам не придется затягивать с переездом в новое жилье.
Самые важные моменты, на которые стоит обращать внимание
Что нужно знать при покупке квартиры:
- Приобретая квартиру покупателю всегда следует просить о скидке.
- Проверить квартиру на предмет зарегистрированных в ней других людей, даже если они не имеют права собственности, но имеет право на проживание.
- Если же в квартире имеется несколько собственников, то у супруг или супруга должны дать разрешение на продажу.
- Обязательно стоит проверять дееспособность продавца
Придерживаясь выше перечисленных рекомендаций, покупатель может быть уверен, что приобретет абсолютно «чистый объект недвижимости».
Каковы недостатки или неудобства купли-продажи квартиры с посредником?
Клиенту может показаться, что помощь посредника не нужна, ведь деньги тратятся зря. С точки зрения покупателя это главный минус при сотрудничестве с посредником. Но пользуясь услугами риэлтора клиент не только экономит время, прежде всего, он избегает возникновения дополнительных расходов, связанных с покупаемой недвижимостью.
Очень часто можно столкнуться с ситуацией, когда сумма уплаченная посреднику была бы значительно ниже той, которую клиент не пользующиеся такими услугами, несет после уже осуществленной „неудачной” сделки (например, покупатель самостоятельно приобретает спорную недвижимость за которую ведутся судебные тяжбы – тогда он будет вынужден воспользоваться услугами адвоката, что подразумевает дополнительные расходы). Из этого следует что посредник получает плату за знания, опыт, безопасность и сэкономленное время.
Посреднические сделки: юридические аспекты
В своей деятельности компании часто пользуются услугами посредников. При этом в каждом случае фирмы стараются выбрать для себя наиболее оптимальный посреднический договор.
В данной статье мы рассмотрим некоторые моменты, которые фирме необходимо учесть при заключении такого договора. Как известно, Гражданский кодекс не содержит такого понятия, как посредническая деятельность.
Однако в нем приводится понятие коммерческого посредника — лица, действующего в чужих интересах, но от своего имени 1 .
Отношения посредников и фирм, пользующихся их услугами, регулируются нормами договоров поручения, комиссии и агентирования 2 . Рассмотрим подробнее предмет каждого из указанных видов договоров:
- по договору поручения поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия 3 ;
- по договору комиссии комиссионер обязуется по поручению комитента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента 4 ;
- по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала 5 .
В каждом из 3 перечисленных договоров одна сторона (поверенный, комиссионер, агент) выступает посредником и обязуется выполнить определенные действия по поручению и за счет другой стороны (доверителя, комитента, принципала). Выбор же той или иной формы посреднического договора зависит от нескольких обстоятельств, в частности, от чьего имени действует посредник и от характера самого поручения.
Так, если предполагается совершение разовых сделок (например, закупка) или однотипных юридических действий (например, сбор необходимых документов, оформление соответствующих прав фирмы в регистрирующих органах или представление ее интересов в государственных органах, судах и т. д.
), фирма может выбрать договор поручения.
Отметим, что этот договор отвечает всем установленным Гражданским кодексом признакам представительства от имени другого лица, а в тех случаях, когда поручение непосредственно связано с предпринимательской деятельностью, — коммерческого представительства 6 .
Если же компании необходимо заключить одну или несколько сделок, но, например, нет возможности осуществить это самостоятельно или организация не хочет вступать в непосредственные отношения с контрагентами, то посреднические отношения могут быть оформлены договором комиссии. На практике договор комиссии, как правило, заключается на совершение сделок по договору купли-продажи.
И третий вариант — агентский договор. По нему агент, чтобы исполнить поручение, помимо совершения действий, влекущих за собой юридические последствия, выполняет в интересах принципала также действия фактические.
Например, при продаже товара агент может и рекламировать его. Так как при этом в правоотношения с рекламодателями принципал не вступает, то действия агента для него не повлекут за собой юридических последствий.
Он лишь обязан будет оплатить понесенные посредником расходы на рекламу.
Как видим, агентские договоры предоставляют посредникам больше возможностей для исполнения поручения заказчика. Ведь по договору комиссии совершаются только сделки (юридические действия, которые направлены на возникновение, изменение или прекращение гражданских отношений).
Что касается договора поручения, то с его помощью помимо сделок можно оформить также и оказание услуг посреднического характера. Однако в этом случае фактические действия, хотя и могут сопутствовать выполнению юридических действий, не являются предметом договора поручения.
Обратите также внимание, что определение коммерческого посредника применимо к комиссионеру и агенту.
Другой отличительной чертой агентского договора является его длящийся характер, выраженный в том, что он заключается, как правило, на определенное время, а не для выполнения определенных действий (сделок).
Кроме того, договор может содержать условия, запрещающие агенту заключать аналогичные агентские договоры, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре 7 , а принципалу — с другими агентами, действующими на ней 8 .
Что касается договора комиссии, то его разрешается заключать с указанием или без указания территории исполнения, с обязательством комитента не совершать с контрагентами сделок, выполнение которых поручено комиссионеру, и без него 9 . Перейдем к другим аспектам рассматриваемых договоров (см. также таб. на стр.30).
Права и обязанности
По договору поручения и агентскому договору, по которому агент выступает от имени принципала, права и обязанности, возникшие из отношений с контрагентами, появляются у доверителя (принципала).
По договору же комиссии и агентскому договору, где агент действует от своего имени, правообладателем и ответственным перед третьими лицами становится посредник. При этом не имеет значения, вступил ли комитент (принципал) непосредственно в правоотношения с контрагентами и поименован ли он в договорах.
Расчеты по договорам также будут вестись посредником. Впоследствии он должен передать организации все полученное по сделкам, а также уступить права по тем из них, которые не исполнены контрагентом 10 .
Таким образом, право собственности на товары, приобретенные или реализуемые по посредническому договору, к посреднику не переходит. С правом собственности тесно связан риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.
По общему правилу 11 его несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако в отношении имущества, переданного посреднику для исполнения поручения, действует специальная норма.
Следуя ей 12 , такой риск всегда возлагается на посредника, если он действует от своего имени.
Возможные риски
Как уже отмечалось, по агентскому договору диапазон действий посредника шире, чем по другим договорам, и это влечет за собой определенный риск для принципала. Связан он с тем, что сразу не всегда возможно предусмотреть в договоре все те действия, которые должны быть совершены агентом.
Поэтому в договоре, как правило, определяются лишь общие полномочия агента.
В этом случае принципал в отношениях с контрагентами не вправе отказаться от исполнения совершенных агентом сделок, ссылаясь на отсутствие у него соответствующих полномочий, если только не докажет, что контрагент знал или должен был знать об ограничении полномочий посредника 13 .
При оформлении посреднического договора важно учитывать, чтобы включенные в него условия соответствовали правовому содержанию, установленному гражданским законодательством. Обусловлено это тем, что договор может быть переквалифицирован контролирующими или судебными органами 14 .
Например, договор комиссии часто признают договором купли-продажи из-за того, что посредник по договору обязуется перечислить деньги за товар, взятый на комиссию, в определенный срок, что противоречит самой юридической природе договора комиссии, из которой не прослеживается гарантия комитенту, что его товар будет продан.
Также посредники, действующие от своего имени, не могут исполнять поручение по заключению сделок с недвижимостью (например, по договору комиссии риелтор может только найти подходящий объект недвижимости, но не заключать сделку) 15 .