Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами
Krakenimages.com/shutterstock
Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.
Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.
Эксперты в этой статье
- главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
- директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
- генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин
Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.
1. Подозрительно низкая цена
Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.
За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.
Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.
Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.
Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.
2. Недееспособный собственник
Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.
Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.
Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.
А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.
Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.
Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.
Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)
3. Третьи лица
Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.
«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.
Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.
Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.
В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.
4. Скрытые наследники
С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.
К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).
Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.
О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.
Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.
«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)
5. Выписка из квартиры
Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.
Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.
«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.
В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».
6. Странное поведение риелтора
Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.
«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.
Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)
7. Продажа по доверенности
Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».
Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.
Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.
«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.
8. Приватизированная квартира
Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.
В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.
Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.
Резюме экспертов
Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.
Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.
Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.
Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.
Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.
Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)
Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:
- документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
- свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
- документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
- документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
- выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
- справку об отсутствии долгов по квартплате;
- нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
- разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
- выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
- нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
- справки из ПНД и НД.
Недвижимость Одессы: квартиры, земельные участки, офисные центры — «Первая риэлторская компания»
Дата добавления: 11 декабря 2020 Категория: Недвижимость
В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун поделиться секретами: Как правильно купить квартиру в престижном районе, в отличном состоянии, недорого? А также как “сбить” цену и снизить риск попасть на мошенников. В статье – ответы на вопросы покупателей.
Первичный или вторичный рынок?
В первую очередь – покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для корректного выбора, необходимо определиться с бюджетом и собственными желаниями касательно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.
Интересный факт: По официальным данным в крупных городах дешевле приобрести новостройку, в маленьких – квартиру со вторичного рынка.
Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила таблицу-сравнение (2018-2020г).
| Первичный рынок | Вторичный рынок | ||||||||
| 2016г. | 2017г. | 2018г. | 2019г. | 2020г. | 2016г. | 2017г. | 2018г. | 2019г. | 2020г. |
| 102,1% | 104,1% | 105,1% | 107,9% | 104,5% | 103,4% | 106,2% | 108,0% | 108,9% | 107,7% |
*Таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке в %. Статистика Министерства юстиции Украины
Проанализировав эти данные, становиться понятно, что квартиры на вторичном рынке – растут в цене интенсивнее. Если Вы выбираете квартиру зная, что будете продавать её в дальнейшем – стоить отдать должное внимание данному факту.
У каждого варианта – преимущества, недостатки, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает в плане комфорта, экономии, надежности сделки купли-продажи.
Полезно: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году
Квартиры в новостройках – недостатки и преимущества
Новые дома застройщики возводят по разным строительным технологиям: используют материалы разного качества, разной теплоизоляции, шумоподавления и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Проанализируем плюсы и минусы новостроек.
Преимущества:
- Современные технологии, строительные материалы;
- Пластиковые окна;
- Новые инженерные сети, коммуникации;
- Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
- Наличие нескольких электрических точек в комнате;
- Мощность, позволяющая включать бытовые приборы одновременно;
- Свободная планировка;
- Ремонт, соответствующий индивидуальным предпочтениям;
- Широкий выбор квартир в одном корпусе;
- Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
- Доступные цены на старте строительства;
- Наличие рассрочки, ипотека.
Существенный плюс – нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. В проекты входят парковки, детские, спортивные площадки, озеленение. Обычно рядом – магазины, детские сады, школы, остановки.
Недостатки:
- Длительное ожидание сдачи объекта;
- Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
- Сложное оформление документов;
- Высокая стоимость квадратного метра.
Значительный минус – риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке можно исключить данные минусы, обратившись к надежному застройщику и риэлторскому агентству 1REALTY.
Вторичные квартиры – недостатки и преимущества
Объекты вторичного рынка привлекают внимание расположением, планировкой, готовым ремонтом.
Преимущества:
- Большой выбор: в отличии от новостроек – предложения есть во всех районах.
- Косметический ремонт – не обязателен, переезд возможен сразу;
- Стоимость коммунальных услуг – зачастую ниже.
- Развитая инфраструктура;
- Снижение цены при срочной продаже.
Недостатки:
- Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
- Необходимость обновить электропроводку;
- Риск признания здания аварийным.
Для подведения итогов выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:
*Важно! Необходимо учесть факт того, что при приобретении квартиры в новостройке – необходимо где-то проживать во время строительства и ремонта, обычно – покупатели прибегают ко временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке – переезжают сразу.
| Категория жилья | Ипотека | Ипотечная страховка | Оценка кв. при ипотеке | Черновой ремонт | Чистовой ремонт | Траты на аренду кв. | Оформление |
| Первичный рынок | Да | Нет | Нет | Да | Да | Да | Да |
| Вторичный рынок | Да | Да | Да | Нет | Да | Нет | Да |
Из таблицы видно, ипотеку можно оформить на новостройку и вторичку. В первом случае оплата страховки не понадобится, во втором – обязательно.
Как найти квартиру дешевле?
Цены на объекты недвижимости колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации владельца.
Источники информации:
Агентство недвижимости всегда владеет наиболее точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам – вы получите оптимальный вариант по стоимости.
Расходы на покупку квартиры
В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:
- Ремонтные работы.
- Покупка и перевозка мебели.
- Оформление документации – услуги юриста / нотариуса.
- Услуги риэлторской компании.
1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.
Как сэкономить при покупке квартиры?
Экономия при покупке квартиры – это важный момент, о котором множество покупателей забывают. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшив условия жизни.
Несколько интересных фактов: В центре жилье дороже, в удаленных районах – дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, этаж – значительно влияют на стоимость.
Торгуемся с продавцом
Торг. Большинство продавцов охотно торгуются. Попытаться стоит, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если проявить настойчивость. Мощный аргумент – сравнение цены квартиры с конкурентами.
Полезный лайфхак – скидки, акции на стройварианты:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) застройщики снижают цены, дарят черновой ремонт, отменяют первоначальный платеж и т.д.
Пример из практики данного лайфхака:
Александр, житель Одессы, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «котловане». Он живет с родственниками, ожидая сдачи объекта, и не тратит на аренду жилья.
Планировка квартиры
Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта недвижимости снижается, если в нем маленькая кухня, совмещенный санузел.
Выбор этажа
Грамотный выбор этажа. Квартиры на первых, последних и 13-х этажах – дешевле. Скидку предлагают на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.
Пример из практики:
Важно расположение. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий поинтересовался, есть ли в многоэтажке жилье той же площади, но дешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил $4000.
Риски при покупке квартиры: будьте осторожны
Покупатель, оформляющий сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса могут заморозить, сделку по покупки квартиры вторичного рынка – опротестовать.
Родственники продавца
Распространенное явление – появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласие на продажу отсутствует, значит, договор легко аннулировать. Сделку признают недействительной, квартиру отберут.
Сроки строительства
Приобретение жилья до старта продаж иногда оборачивается изменениями сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. Худший вариант – банкротство застройщика, при котором дольщикам непросто вернуть кровные средства.
Подложные документы
Заключение сделки купли-продажи по подложным документам. Продавец показал доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель скоропостижно скончался, документ становится недействительным.
Как лучше купить квартиру – самостоятельно или с риэлтором?
Самостоятельное приобретение недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:
- Обзвон по объявлениям. Координирование даты, места, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
- Самостоятельная оценка состояния жилья;
- После 5-20 просмотров – выбор оптимального варианта;
- Торг;
- Проверка документов, обременения, арестов, истории, незаконных перепланировок и т.д;
- Исключение рисков оспоримости: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право проживания и т.д;
- Оформление предварительного договора, соглашения о задатке. Передача задатка с распиской от продавца;
- Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальная заверка договора. Расчет;
- Составление, подписания акта приема-передачи;
- Оформление в органах государственной регистрации;
- Получение документа о собственности.
Покупка с помощью риэлторского агентства:
- Просмотр вариантов, подобранных специалистом, в удобное для Вас время;
- Передача задатка за покупку жилья;
- Сам процесс сделки;
- Расчет;
- Получение документа о праве собственности.
Агентство недвижимости отвечает за исключение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проверят всю юридическую сторону вопроса.
Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?
Юридические нюансы: на что обратить внимание?
При покупке квартиры, немаловажным фактором является проверка всех документов. Существует множество случаев, когда покупатели в силу слабой подкованности в данной сфере сталкиваются с серьезными проблемами:
- Незаконная перепланировка квартиры;
- Претензии супругов;
- Недееспособность продавца;
- Заниженная стоимость имущества в договоре;
- Скрытые наследники.
Не меньше “подводных камней” существует и в сценарии, когда квартира покупается у застройщика:
- Продажа квартиры покупателю без права её на реализацию;
- Затягивание сроков введение в эксплуатацию нового дома;
- Наличие открытых судебных дел относительно жилищного объекта;
- Отсутствие разрешения на строительство.
Это только часть “скрытых проблем”, которые могут ожидать потенциального покупателя. Не проверив какой-либо из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.
Заключение: подводим итоги статьи
Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными сложностями?
Определиться с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнать актуальные цены, найти грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизить риски и сэкономить, используя советы риэлтора.
Последний этап – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.
Каковы могут быть риски при покупке вторичного жилья
Г. Алексеев Автор статьи 
Оглавление:
Многие покупатели квартир полагают, что вторичный рынок выгоднее, чем первичный, поскольку квартира гарантированно уже построена, обжита, подключена ко всем коммуникациям.
Перспективность действительно выше, но не стоит забывать про риски при покупке вторичного жилья. Их учёт позволит избежать лишней опасности и обеспечить себе спокойное проживание без проблем и тяжб.
Итак, на что следует обратить внимание?
Мотивы продавца
В идеале вам необходимо знать, почему бывшие хозяева решили продать квартиру. Возможны как нейтральные или положительные для вас, так и не самые благоприятные. Среди них:
- переезд в другой район или город в связи с трудоустройством, обучением, семейными обстоятельствами;
- неудовлетворённость расположением и благоустройством дома;
- финансовые трудности, не позволяющие содержать квартиру.
Особенно внимательно следует отнестись к продаже квартир в недавно построенных домах. Во-первых, это могут быть мошеннические схемы. Во-вторых, может оказаться, что хозяева, соблазнившись выгодными ценами, купили квартиру и обнаружили, что она не соответствует их ожиданиям, после чего решили срочно продать.
Конечно, нельзя наверняка знать, правду ли говорит вам потенциальный контрагент, да и не каждый захочет распространяться о своих мотивах. Однако простой анализ реалий позволит вам исключить многие ложные варианты.
Благоустройство и расположение дома
Обращайте внимание на факторы, которые характеризуют степень благоустроенности жилого дома или комплекса:
- наличие скамеек, парковок, детских и игровых площадок;
- ограждения, охрана и контроль доступа на территорию;
- чистота во дворе, регулярность уборки и вывоза мусора;
- транспортная доступность, наличие остановок общественного транспорта;
- социальная инфраструктура района, наличие магазинов и прочих заведений;
- экологическая и криминогенная обстановка.
Оценив эти факторы, можно приступить к оценке самого дома. Обратите внимание на фасад и лестничные клетки: нет ли трещин, подтёков, иных повреждений. Обязательно уточните наличие и стабильность работы домофонов, лифтов, мусоропроводов.
Правовые вопросы
Обязательно запросите у хозяев квартиры план и уточните, не проводилось ли несогласованных перепланировок. Если они проводились и не были узаконены, то вся правовая ответственность может быть переложена на новых хозяев, равно как и необходимость тратить деньги, время и силы на улаживание этого вопроса.
Важно также убедиться, что продавец является собственником жилья.
Сделать это довольно просто: необходимо запросить документацию, которая подтверждает право собственности, и убедиться в том, что данные соответствуют личным данным продавца (проверяются по паспорту).
Если продавец отказывается подтверждать право собственности или ссылается на то, что «потерял» свидетельство, лучше заранее отказаться от сделки.
Риски при оформлении ипотеки
Отдельно следует обратить внимание на риски при покупке вторичного жилья в ипотеку. Особое значение имеют ключевые факторы:
- состояние дома: наличие крупных повреждений или состояние, близкое к аварийному, могут привести к отказу со стороны банка;
- репутация банка и условия поддержки клиентов.
Чтобы не оказаться в сложной финансовой ситуации, лучше всего заранее уточнить условия ипотечного кредитования в банке, в который вы собираетесь обратиться.
Возможные «подводные камни»
Даже если сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке выглядит совершенно безупречно на первый взгляд, следует учитывать наличие возможных факторов риска даже после того, как сделка будет совершена:
- Могут появиться не указанные ранее наследники, претендующие на квартиру. Такая ситуация возможна тогда, когда правоустанавливающим документом является право на владение наследством (по завещанию или по закону).
- При совершении сделки могут быть нарушены права несовершеннолетних. Важно уточнить полный состав людей, которые были прописаны в квартире и которые были выписаны, чтобы не столкнуться с претензиями со стороны совершенно незнакомых людей.
- Тщательно проверьте вопросы, связанные с супружескими правами на недвижимость. Удостоверьтесь, что продавец, например, не пытается единолично продать квартиру после развода без согласия супруги или супруга.
- Убедитесь, что право собственности передаётся единолично, без сохранения такого права, частично или полностью, за другими лицами.
- Если вы покупаете долю в квартире или комнату, вам следует удостовериться в том, что продавец не нарушил права своих соседей и не обошёл закон, не предложив продажу своей доли или комнаты в первую очередь им. В противном случае вы можете столкнуться с претензиями со стороны соседей уже после покупки.
- Следует убедиться в том, что продавец не состоит на учёте в психо- или наркодиспансере. Согласно законодательству, лица, чья психическая нестабильность была подтверждена специалистами, могут после совершения сделки оспорить её.
Что касается прямого мошенничества, например использования поддельного паспорта или двойных продаж, то закон в случае совершения мошеннической сделки будет на вашей стороне.
Но лучше не попадать в такую ситуацию, поэтому всегда более безопасны сделки, совершённые через профессионального риелтора или с привлечением агента, готового подтвердить, что продавец не входит в «чёрный список» мошенников или неблагонадёжных контрагентов. Обращение к риелторам, как правило, снижает риск в десятки раз.
Хотя риск при покупке квартиры на вторичном рынке, в том числе в ипотеку, нельзя свести к нулю, вы можете самостоятельно его минимизировать, если уделите внимание внимательной оценке дома и квартиры, а также изучению правовой «чистоты» вопроса. Отсутствие спешки и трезвый последовательный анализ всей полученной информации позволит вам максимально защититься и от мошенничества, и от заведомо невыгодной сделки, например от приобретения квартиры в неблагоустроенном доме.
На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Приобретение квартиры мероприятие дорогостоящее и к нему необходимо подходить взвешенно. Жилье на вторичном рынке имеет свою историю, узнать которую необходимо, задавая правильные вопросы продавцу.
Что нужно спросить у продавца, при покупке квартиры на вторичном рынке?
Вопросы следует задавать на любом этапе заинтересованности квартирой: от первого звонка продавцу до выхода на сделку. Рассмотрим все ситуации, и что вам потребуется уточнить про жилую недвижимость на каждом этапе.
1. Первый разговор по телефону.
Первое общение с продавцом является важным шагом к знакомству с ним и квартирой. Уже на этом этапе можно отсеять более половины предложений, найденных по объявлениям. Поэтому сначала нужно поинтересоваться:
- продается ли еще квартира (возможно, со времени выхода объявления уже нашелся другой покупатель);
- продажа происходит от собственника или через риэлтора, доверенное лицо и т.д.;
- сколько квартира находилось в собственности у продавца, придется ли ему платить налоги от суммы сделки. Если менее установленного законодательством необлагаемого периода, то из этого вытекает следующий вопрос;
- стоимостью квартиры, которую вы должны заплатить, и какая будет указана в договоре. Нередки случаи, когда продавец желает минимизировать налогообложение с продажи недвижимости. И результат такой сделки в случае проблем окажется не в пользу покупателя;
- датой и временем осмотра. Предпочтительно посетить квартиру в дневное время, чтобы осмотреть ее при дневном освещении.
2. Осмотр квартиры.
Сначала спокойно обойдите жилье, посмотрите планировку, ремонт, оцените вид из окон. Затем задайте несколько вопросов:
- причины продажи квартиры;
- на основании каких документов у продавца возникло право собственности на имущество и зарегистрировано ли оно в Росреестре;
- имела ли место перепланировка помещений и имеется ли на нее разрешающая документация;
- в каком году был произведен ремонт, что из капитальных работ было произведено (например, замена труб водоснабжения, канализации, электропроводки, системы отопления);
- если имеется встроенная мебель и техника, остается ли она при продаже, что еще хозяин планирует оставить;
- зарегистрированы ли на жилплощади граждане и в какой период планируется их выписка;
- возможно ли снижение цены;
- средний размер коммунальных платежей в месяц;
- кто живет по соседству (алкоголики и любители послушать громко музыку не лучший вариант соседства).
Желательно, чтобы у продавца на руках были подтверждающие право собственности документы. Это может быть выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права. От имени хозяина квартиру может показывать риэлтор. Тогда попросите у него копию паспорта собственника и выписку из ЕГРН. Сопоставьте их.
Теперь у вас есть возможность взвесить все увиденное, услышанное и принять решение о покупке.
Полезно знать:
3.Перед сделкой.
Когда решено, что квартира полностью устраивает и осталось выйти на сделку, необходимо прояснить еще несколько моментов:
- если квартира приобретена в период брака собственника, то обязательно должно быть получено нотариальное согласие супруги на ее продажу;
- собственник квартиры один или несколько. Если несколько, то наилучшим вариантом будет одновременное отчуждение жилья всеми по одному договору. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства;
- будет ли сделка оформлена у нотариуса (в ряде случаев нотариальное удостоверение обязательно, в иных ситуациях – на усмотрение сторон) и кто понесет расходы;
- когда будет совершена сделка;
- имеется ли задолженность по коммунальным платежам и в какой срок она будет погашена;
- имеются ли ограничения по совершению сделки в виде ареста или залога.
Пошаговая инструкция — Как купить квартиру без посредников?
На что нужно обратить особое внимание?
Риски при покупке квартиры всегда существуют. Поэтому при малейших опасениях их необходимо тщательно проверить или отказаться от сделки. На рынке недвижимости всегда могут найтись предложения с наименьшими рисками. Потому отнеситесь с осторожностью к следующим моментам:
- квартира была приобретена недавно и снова продается (такой схемой часто пользуются мошенники, скрывающие нарушения при покупке);
- с наследным имуществом тоже надо быть осторожнее, даже при должном оформлении. Может получиться так, что объявится еще один наследник и предъявит свои права;
- если интересы собственника представляет доверенное лицо, он должен предъявить нотариально заверенную доверенность, проверьте её на действительность;
- квартира может иметь обременения, которые не позволят зарегистрировать переход права собственности на нее;
- сложнее с определением, насколько дееспособен владелец жилья в момент продажи. Может случиться так, что родственники обратятся с признанием сделки недействительной по этой самой причине. Потому при малейших сомнениях в адекватности продавца лучше отказаться от покупки;
- цена значительно ниже аналогичных предложений должна насторожить покупателя, поскольку именно такой прием часто используют мошенники. Перепроверьте все документы и попросите объяснить такое снижение цены. Это может быть связано, например, со спешкой при отъезде в другую страну;
- квартира имеет скрытые технические недостатки. Протекание крыши или трещины на стенах сложно замаскировать. Заметив такие следы, расспросите собственника, с чем они связаны. Если вы не уверены, что сможете исправить недостатки, откажитесь от покупки;
- вопрос о соседях необходимо задать особенно покупателям с маленькими детьми. Шумное соседство может стать настоящей проблемой. А проживание рядом с асоциальными людьми – причиной появления в квартире клопов и тараканов.
Каждый вариант жилого помещения необходимо подвергать тщательной проверке перед покупкой. Не стесняйтесь задавать вопросы и анализируйте полученные ответы. Ведь вы рискуете довольно крупными деньгами.
Топ 5 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
Когда мы покупаем квартиру на вторичном рынке, надо понимать, что это жилье с историей: быт там велся совсем иначе, да и люди вовсе жили другие.
Но это лишь одна из черт вторички. Есть вещи и серьезнее, которые могут поставить под вопрос ваши права в уже купленной квартире.
В этой статье определим 5 рисковых ситуаций, с которыми можно столкнуться при покупке жилья на вторичном рынке.
Несовершеннолетние
Лица, имеющие отношение к объекту, но не достигшие совершеннолетия и не принимающие участия в сделке, по достижению необходимого возраста 18 лет могут обжаловать факт продажи жилья. Вполне вероятно, что та сделка будет признана недействительной. Даже если прошло достаточно времени, объект вынудят передать обратно. А вот что будет с деньгами – вопрос.
Недвижимость, квартира, купля-продажа, право, подборки
Недвижимость, квартира, купля-продажа, право, подборки
Брак
Если в наличии составленный брачный договор, то все в порядке – все действия на случай продажи имущества там будут объяснены. А вот при его отсутствии обязательного понадобится согласие супруга на совершение подобной операции. Причем оно должно быть нотариально заверено. В противном случае, сделка нелегитимна.
Недвижимость, квартира, купля-продажа, право, подборки
Недвижимость, квартира, купля-продажа, право, подборки
Право на проживание
Нередкий случай, порой даже анекдотичный, но смешного мало. Может произойти так, что в какой-то момент объявится один из родственников людей, которые продали вам квартиру. С бумажкой придет, мол, имеет право. Чье-то завещание, договор – бывает по-разному.
Но в любом случае, всегда надо проверять юридическую чистоту документов на собственность и отсутствие третьих лиц. Иначе они станут большой проблемой позже.
Наследник
Законные наследники, когда опомнятся, могут обжаловать то же завещание в суде. Если все пройдет по их сценарию, то все операции с объектом признаются недействительными. Соответственно, и продажа тоже. Объект придется вернуть.
Недвижимость, квартира, купля-продажа, право, подборки
Недвижимость, квартира, купля-продажа, право, подборки
Недееспособность
Все понятно одним словом. Продавец недееспособен, а значит не может совершать подобные сделки. Для решения юридических вопросов у него должно быть доверенное лицо.
А мы можем просто этого не знать. И будем спокойны, ведь общаемся же с собственником. Вот только без юридического представителя заключать с ним сделку нельзя, иначе ее потом обжалуют, а квартиру отберут.
Вот такое возможно в этой жизни. Более того, из подобных ситуаций мошенники создают себе целые схемы. Поэтому нужно быть очень внимательным к документам, лицам-участникам сделки. Обязательно нужно иметь рядом с собой специалистов по возможным вопросам.
Знали о подобном? Надеюсь, ваши сделки проходили чисто! Делитесь опытом!Надеюсь, вам было интересно и полезно! Лучшей реакцией будут ваши лайки, подписки и обратная связь в х!✔️ Не забывайте ставить лайки???? после прочтения статьи.
✔️ Подписывайтесь на канал, чтобы получать больше полезной информации ежедневно.✔️ Пишите в х интересующие вас темы для статей.
Постараюсь изложить максимально интересно!Ваша поддержка несет огромную ценность каналу! Всегда приятно ваше присутствие на Квартирнике!