В Москве могут реконструировать и надстроить около 400 старых домов несносимых серий.
Depositphotos/alisbalb2
Власти Москвы рассматривают возможности и механизмы реконструкции старого, морально устаревшего жилья, которое не попало в программу сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения.
Как заявил на VIII Московском форуме лидеров рынка недвижимости заместитель мэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, «в настоящее время в Москве около 25 млн кв. м жилья, которое не попало в программу переселения, однако требует обновления.
Фактически через 10 — 15 лет состояние этих объектов будет близко к аварийному».
Но уже сейчас есть положительный опыт решения этой проблемы. Напоним, что в Москве завершается эксперимент по надстройке старого дома по адресу Мишина, 32. Сдать объект планируется до конца года. Этот опыт уже был признан столичными властями как успешный и его планируют распространить и на другие 3-5-этажные дома несносимых серий.
Стоит отметить, что в столице после сноса жилых домов первого периода индустриального домостроения останется около 9 тыс. морально устаревших кирпичных, блочных и панельных 3-5-этажных домов постройки 1955-1965 гг. (около 35 млн кв. м). Многие из этих домов требуют проведения комплексного капитального ремонта. Эксперты считают, что данная программа имеет большой потенциал.
Как сообщили в департаменте градостроительной политики, уже появились первые 40 предложений от префектур, где жители высказали желание участвовать в этой внебюджетной программе. Из них восемь домов подходят по градостроительному потенциалу.
Сейчас на основании этих предложений департамента сформирован предварительный адресный перечень. Два жилых дома (№ 21, корп. 2 и корп. 3 по ул. Олеко Дундича в Западном административном округе Москвы) включены в проект по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой и обстройкой.
Данный перечень направлен в Москомархитектуру для проработки на предмет выявления ограничений.
По данным департамента градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов высотой 3-5 этажей, износ которых составляет не более 50%. А это — прямой заработок для самих жильцов.
Серии сталинских домов, которые могут быть реконструированы с надстройкой
| кирпич | 3-5 | 1954-1959 |
| панели/кирпич | 8 | 1952-1960 |
| кирпич | 2-5 | 1954-1961 |
| блоки | 8 | 1955-1963 |
| блоки | 5-6 | 1955-1959 |
| кирпич | 5-8 | 1957-1969 |
Московские власти уже обобщили существующий опыт и создали пошаговую инструкцию, в которой перечислены все необходимые документы (подробнее читайте в статье: «Сталинки» в Москве будут надстраивать за счет жильцов, а не сносить).
Стоит отметить, что разработка и реализация проекта реконструкции многоквартирного жилого дома с надстройкой и обстройкой (без отселения жителей) за счет внебюджетных источников финансирования возможна при отсутствии градостроительных ограничений, а также после принятия собственниками решения о его реконструкции и регистрации ТСЖ или ЖСК, которое в дальнейшем будет выполнять функции заказчика. Эти два условия обеспечивают возможность старта проекта, пояснили в департаменте градостроительной политики.
В приложении к методическим рекомендациям специалисты подсчитали, что прямой экономический эффект, учитывая количество домов, управляемых ТСЖ и подлежащих надстройке (порядка 10 объектов в год), среднюю площадь жилого дома до надстройки (около 3500 кв. м), стоимость капитального ремонта 1 кв.
м общей площади жилого дома (3,5 тыс. руб.), плановый период капитального ремонта дома (30 лет), составит в случае 50% размера субсидии около 2 млн руб. ежегодно.
Оценка ожидаемых налоговых поступлений может многократно превысить экономический эффект от капремонта, прогнозируют в правительстве Москвы.
| 1 | Надстройка малоэтажной мансарды |
|
|
| 2 | Надстройка и обстройка здания с использованием монолитных несущих конструкций на отдельном фундаменте |
|
|
| 3 | Пристройка отдельных жилых секций |
|
|
Как ранее рассказывал «РБК-Недвижимости» председатель правления ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов — около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения — около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб.
ушло на договора с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование.
В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб.
По итогам реконструкции, строительства ИТП и подземного паркинга, замены труб, окон, установки дорогих лифтов, кованых ограждений и т. п. строительная смета увеличилась со 196 млн до 250 млн руб.
«Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м, — поделился опытом Гарри Куренков.
— За счет новых членов ТСЖ, которые тоже принимают участие в строительстве, можем себе это удорожание позволить».
Подготовил Сергей Велесевич
Расширение квартиры за счёт надстройки
08.08.2017
Надстройка 2.0. Как жители пятиэтажек Москвы расширяют свои квартиры Задолго до начала программы реновации жилищные условия улучшили тысячи москвичей, живущих в хрущевках. Горожанам не пришлось переезжать в новостройки — вместо этого они самостоятельно нашли инвесторов и обстроили свои дома по всему периметру
Прямо сейчас в Москве имеется множество домов с надстроенными и обстроенными этажами — численность таких зданий исчисляется десятками.
Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали генеральный директор компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерий Чернышов и доктор архитектуры, профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Московского государственного строительного университета (МГСУ) Юрий Алексеев.
Расширять существующие здания в столице начали в тридцатых годах прошлого века. Среди наиболее известных примеров — штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади.
В конце XIX века в этом месте возвели два корпуса для страхового общества «Россия», а в советское время дома объединили и надстроили, чтобы получить центральное здание КГБ.
Еще один пример — бывший доходный дом Хлудовых в Театральном проезде, также надстроенный для получения дополнительной полезной площади.
В начале XXI века надстройку чаще используют не в центре Москвы, а в спальных районах — и современные способы домостроения позволяют назвать этот процесс надстройкой 2.0.
Инициаторами процесса обычно выступают жильцы многоквартирных домов.
Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, куда продвинулись технологии расширения домов, можно ли жить в здании во время обстройки (спойлер: можно) и какую квартиру может получить житель обычной «двушки» в типовой советской хрущевке.
Как (не) работает надстройка
История с надстроенными этажами получила широкое распространение в начале двухтысячных годов. В тот момент московское правительство поощряло жителей, решившихся на расширение собственного дома: документацию одобряли быстро, а сюжеты об успешной надстройке пятиэтажек показывали по городским телеканалам.
С тех пор в Москве надстроили десятки домов — от типовых хрущевок до девятиэтажек, к которым прибавляли по два этажа, вспоминает Юрий Алексеев. В последнем случае надстраивались только квартиры — без лифтовой шахты. Сейчас жители квартир в надстроенных этажах доезжают до девятого этажа, выходят на лестничную клетку и по ступенькам преодолевают остаток пути до собственной двери.
В настоящий момент на согласовании властей находятся десятки проектов расширения существующих домов, рассказали «РБК-Недвижимости» в компаниях Secondary Building Development Corp (SBD Corp) и «Городская реконструкция пятиэтажек».
Обе фирмы консультируют жителей, которые хотят надстроить свой дом. По оценке Валерия Чернышова, сейчас на этом рынке представлено около десятка компаний.
Конкуренции среди них нет, уверен Чернышов: в Москве тысячи хрущевок, и имеющийся рынок консультативных услуг не успевает даже рассказать жильцам о собственном существовании.
Вступившая в силу программа реновации принципиально отличается от надстройки многоэтажек. В первом случае речь идет о централизованной общегородской программе, во втором — о личной инициативе и персональной ответственности каждого конкретного жильца.
«Дома, которые приняли решение о реконструкции и не изменили его при инициировании программы реновации, гипотетически могут продолжать проект реконструкции.
Вопрос в том, будут ли власти согласовывать эти проекты», — рассуждает директор SBD Corp Александр Баев.
- К лету 2017 года многие компании, помогающие жильцам заниматься надстройкой советских многоэтажек, приостановили реализацию проектов: всевозможные городские инстанции затягивают сроки выдачи документов или начинают придираться к мелочам, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости».
- Реновация без сноса
- Весной собственные работы по реновации типовых советских кварталов представили студенты ведущих архитектурных вузов Москвы
Мы стоим в фойе Центрального дома архитектора. Рядом со мной — профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Юрий Алексеев и множество других преподавателей различных архитектурных вузов Москвы: доктора наук, доценты и заведующие кафедрами собрались в одном месте, чтобы посмотреть на лучшие студенческие проекты по реновации хрущевок.
Название студенческих работ перекликается со вступившей в силу программой массового сноса хрущевок совершенно случайно.
Учащиеся архитектурных вузов получили задание подготовить проекты реконструкции пятиэтажных кварталов за несколько месяцев до того, как первые сообщения о возможном сносе хрущевок появились в СМИ.
Целью студенческих работ было показать, как можно уплотнить застройку пятиэтажных микрорайонов, не снося существующие дома. Именно этот процесс архитекторы называют настоящей реновацией — в отличие от сноса и последующего строительства других домов.
«Есть примеры реконструкции и кирпичных, и панельных зданий, — объясняет Юрий Алексеев. — Хрущевки действительно требуют незамедлительной реновации — то есть капитального ремонта. Его вынуждены проводить муниципальные власти.
Но когда здание называют аварийным, важно понимать: для такого утверждения необходимо провести техническое обследование.
Я проводил такие обследования во множестве зданий Москвы — и за все годы моей работы не встретил ни одного дома, который было бы нельзя надстроить».
На макетах и чертежах в Центральном доме архитектора — схемы жилых районов, в которых сохраняются не только дома, но и детские площадки, стадионы и даже тропинки, протоптанные местными жителями.
По замыслу молодых архитекторов, дополнительная недвижимость должна возникнуть только там, где она никому не помешает — сверху.
Модели микрорайонов показывают надстроенные пятиэтажки с двумя, тремя или даже пятью новыми этажами, а между надстроенными хрущевками появляются обитаемые переходы, в которых можно разместить балконы для местных жителей.
В отдельных проектах фигурируют дома-свечки: эти доминанты занимают места парковок или автомобильных проездов между существующими домами.
Так работает реновация домов в научном понимании этого термина: построенные здания ремонтируют, обстраивают и тем самым продлевают им срок эксплуатации.
Студенты, защищающие свои работы перед доцентами и докторами наук, подчеркивают, что в случае осуществления их проектов плотность населения выбранных районов не превысит пороговых значений, установленных главным архитектором Москвы.
Жителям угловых квартир — бонус
Существующие технологии расширения жилых домов продвинулись вперед по сравнению с распространенной 15 лет назад «умеренной» надстройкой в два-три этажа. Теперь хрущевки могут расти не только вверх, но и вширь — за счет придомовой территории, которая по закону принадлежит жильцам многоквартирного дома.
«Вся реконструкция занимает два с половиной года, из которых полтора уходит на сбор и подготовку документов, а также прохождение всевозможных экспертиз, — рассказывает Валерий Чернышов.
— Сама стройка идет с марта по октябрь, еще два-три месяца займет обновление проводки и отделочные работы внутри дома. В общей сложности строительные и отделочные работы занимают не более десяти месяцев.
Летом дом обстраивают, застекляют, в сентябре включают отопление — и дальше делают электрику, канализацию и все прочие коммуникации».
Новшество современной обстройки в том, что, помимо верхних этажей, у домов по всему периметру появляется пояс комнат, пристроенных к существующему зданию. «Технология позволяет надстраивать дом без опоры на фундамент, — разъясняет Баев.
— Суть изобретения в том, что в нем есть возможность подхватывания перекрытий старого дома и снятия нагрузок с несущих конструкций и фундамента старого дома.
Эта технология позволяет обстроить и надстроить старый дом, после чего при необходимости подхватить его перекрытия новым каркасом, сняв риски разрушения старого здания».
Как устроена надстройка пятиэтажек в Москве
Финансовые затраты на возведение автономного каркаса равны затратам на возведение обычного монолитного дома за вычетом средств, которые пошли бы на создание структуры существующего здания, считают в SBD Corp.
По данным компании, себестоимость обстроенной недвижимости может быть ниже цены возведения полностью нового дома на треть. В «Городской реконструкции пятиэтажек» заметили еще большую разницу. «Там, где рыночная стоимость 1 кв. м составляет 210 тыс. руб.
, себестоимость, доступная для тех, кто хочет надстроить дом, составит 86 тыс. руб.», — говорит Чернышов.
В данном случае речь идет о цене новых квартир — тех, что получатся на верхних этажах после завершения строительства. Согласно существующей практике, жители нижних этажей имеют приоритетное право на выкуп такого жилья по себестоимости.
Все, что останется невостребованным, достанется инвестору. В дальнейшем инвестор сможет продать эти квартиры на открытом рынке — это станет единственным источником прибыли.
Жители надстраиваемого дома инвестору не платят, рассказали Чернышов и Баев.
Помимо теоретической возможности купить дешевую квартиру на верхних этажах собственного дома жители получают и еще одно поощрение.
В отличие от классической надстройки, которая просто добавляет дому пару новых уровней, обстройка подразумевает создание новых площадей на уже существующих этажах.
Это означает, что обладатели квартир в реконструируемых пятиэтажках смогут претендовать на дополнительные комнаты в собственном жилье — без всякого переезда и сноса.
«Двухкомнатная становится трехкомнатной или просто расширяются комнаты, — рассказывает Чернышов. — Жильцы создают жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и сами решают, какие планировки они получат в итоге».
Больше всего везет обладателям угловых квартир: там, где остальные получают всего одну комнату, таким жильцам достается сразу несколько жилых помещений, а также дополнительный санузел — новый стояк обычно сооружают за пределами изначального контура пятиэтажки.
Квартиры на верхних, надстроенных этажах, сразу идут в продажу с двумя санузлами.
Компенсация за временное отселение
Еще одно важное отличие реновации, организованной городским правительством, от самостоятельной обстройки пятиэтажек, — денежная компенсация, которую могут получить обитатели хрущевок. В существующем законе речь о выплатах жильцам не идет — напротив, самим жителям предлагают доплатить городу за получение более просторной квартиры.
В случае с надстройкой пятиэтажек владельцы квартир не просто избавлены от финансовых затрат, но еще могут и заработать на увеличении собственной жилплощади. Речь идет о денежной компенсации за неудобства во время строительных работ. На протяжении десяти месяцев, которые длится обстройка, собственники каждой квартиры получают по 40 тыс. руб. в месяц, утверждает Валерий Чернышов.
«За десять месяцев реконструкции каждой квартире набегает по 400 тыс. руб, — указывает Чернышов. — На эти деньги жильцы могут арендовать квартиру в другом доме или просто куда-то на время съехать — например, на дачу или к родственникам.
Есть и те, кто говорит: «Я никуда не поеду, буду жить здесь». Такие жители могут просто забрать свою компенсацию в 40 тыс. руб. в месяц и остаться у себя дома.
Они обязаны пройти инструктаж по технике безопасности, так как им каждый день предстоит ходить по строительной площадке на пути из дома. Стройка идет с 9 до 19 часов — жильцы, оставшиеся в здании, смогут заходить в подъезд под навесом».
Других неудобств они не испытывают: во время обстройки дом не отключают от коммуникаций, можно продолжать жить в своих квартирах с функционирующей канализацией и электроснабжением.
Примеры надстроенных домов встречаются и за пределами Москвы, однако в других городах этот процесс не смог стать массовым, констатирует Александр Баев. «Это происходит из-за незаинтересованности крупных игроков строительной отрасли.
Снос дома с переселением представляет для них куда больший интерес, — считает директор SBD Corp. — Еще одна причина — неспособность и нежелание собственников квартир к коллективному управлению общей недвижимостью, то есть собственным многоквартирным домом.
Большую роль в развитии подобных проектов сыграет разработка правовой части проекта реконструкции, так как в нем не могут не участвовать собственники старого дома».
Антон Погорельский.
Источник: «РБК-Недвижимость»
Товарищеский надстрой
В Москве создается уникальный прецедент: жилой дом надстраивается силами самих жильцов. Чиновники из мэрии надеются, что такая практика станет массовой. Эксперты уверены в обратном.
Девятеро смелых
Улицу Мишина отыскать нелегко. Узкая и малозаметная, она затесалась где-то между станциями «Савеловская», «Дмитровская» и «Динамо». Зато дом 32 нахожу довольно быстро: среди старой по большей части застройки торчат девять этажей в строительных лесах. Еще год назад этажей было четыре, а дом мало отличался от соседних.
— Вы должны понимать, что это некоммерческий проект. Мы делали это для себя и своих детей,— начинает разговор председатель ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, пожилой усатый сотрудник Института океанологии РАН.
Председателю повезло: в доме всего 16 квартир, поэтому проще было договориться с соседями. Дело в том, что дом строился Минавиапромом для его инженеров, поэтому квартиры проектировались большие, по три-четыре комнаты, с высокими потолками. Но в последний момент решено было превратить их в коммуналки для рабочих.
А нынешние жильцы почти все переехали сюда сравнительно недавно, расселив коммуналки. Они люди платежеспособные, поэтому и удалось десять лет назад организовать группу из девяти собственников, готовых надстроить свой дом.
В 2004 году, когда мэрия пыталась ввести моду на ТСЖ, жильцы 32-го дома согласились создать свое при одном условии: если им разрешат реконструкцию и надстройку.
Сейчас все это подается как официальный городской эксперимент. Но первые несколько лет ничего городского в этом проекте не было. Наоборот, чиновники усиленно вставляли жителям дома 32 палки в колеса.
— Все процедуры проходили без взяток, потому и долго,— улыбается Гарри Куренков.— Мы и при всем желании не могли дать взятку из коллективной казны. Ни один чиновник формально отказать нам не мог, но мог тянуть до бесконечности. Вот и тянули.
Сначала потребовалось оформить землю — членам ТСЖ пришлось оплатить межевание всего квартала. Из соседей согласился войти в долю только новый жилой комплекс за номером 26, но тамошние жильцы платили только за межевание своего участка. А Мишина, 32 — за всех остальных. В общем, размежевали 10 га земли ради своих 0,26 га.
Потом жильцы за свой счет исследовали несущую способность грунтов, получали акт разрешенного строительства, разрабатывали градостроительный план земельного участка. Заплатили 5 млн руб. ГлавАПУ за градостроительное обоснование, которое в итоге не понадобилось. В общем, волокита тянулась годы — даже законодательство за это время менялось трижды.
Принципиальный перелом наступил только несколько лет назад, когда домом на улице Мишина заинтересовались в обновленной мэрии и решили сделать из него пилотный проект. Уже в 2010 году жители получили кадастровый паспорт. Правда, разрешение на строительство дозрело только к маю 2013 года.
— Когда проект был утвержден, начали приходить инвесторы,— рассказывает Гарри Куренков.— Один из них даже согласен был переселить всех жильцов в свой дом на Остоженке — лишь бы получить наш участок с готовой землей, готовым проектом и правом строить без конкурса. Но мы отказались.
- Новая опора
- Строителей жильцы выбирали придирчиво.
- — Подрядчиков приходило много, но мы не хотели иметь дело с крупными компаниями, которые возьмут деньги у нас, а потратят на другой объект,— объясняет председатель.
А компаний с опытом подобного строительства в Москве все равно практически нет. Дело в том, что существует два принципиально разных способа надстроить дом.
Можно нарастить два верхних этажа (один мансардный) из легких конструкций. Этот дополнительный вес без подготовки выдерживает любая пятиэтажка несносимых серий.
Поэтому таких примеров в Москве хватает, а на Краснохолмской набережной даже пару девятиэтажек надстроили.
Принципиально другой подход состоит в том, чтобы окружить старое здание дополнительными опорами и всю надстройку установить на них, чтобы верхние этажи вообще не опирались на нижние. Строители иногда называют этот метод «табуреткой под столом».
Ясно, что тут от прочности старой конструкции уже ничего не зависит, только от прочности свай и опор. Так что высота надстройки ограничена только высотным регламентом и нормами инсоляции соседних домов. Именно такой проект реализуется на улице Мишина.
От верхнего перекрытия старой части дома до нижнего перекрытия новой выдержан зазор в 90 см.
Этим способом на сегодня надстроена в Москве лишь одна пятиэтажка серии I-515-5 по адресу Химкинский бульвар, 4. В 2002-2003 годах его реконструировал инвестиционно-строительный холдинг НПП «Тема». Хрущевку надстроили и сверху, и с боков, увеличив ее площадь в два с лишним раза. Правда, здание было расселенным.
Попытка провернуть аналогичную операцию без отселения жильцов в доме на улице Менжинского закончилась скандалом. Там по принципу «табуретка над столом» намеревались надстроить трехэтажный дом, принадлежавший разорившемуся еще в 1991 году предприятию.
Жильцы взбунтовались, несмотря на то что им обещали лифты и капремонт. Конфликт тянулся несколько лет, пока в городе не сменилась власть и спорный проект не закрыли. Дом в итоге ремонтировал город без всякой надстройки.
Из-за возражений жильцов заглохли и многочисленные мансардные проекты.
— Практика широкого распространения не получила — не в последнюю очередь из-за несогласия жильцов пятиэтажек, которые были против жизни в условиях стройки и из-за их опасений, что надстройка приведет к нарушению надежности и прочности несущих конструкций дома,— констатирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Однако инициатором надстройки на улице Мишина удалось уговорить соседей. Секрет оказался простым.
— Любой жилец снизу независимо от того, вкладывался он в надстройку или нет, улучшает свои жилищные условия,— объясняет Гарри Куренков.— Это и стало ключом к тому, чтобы все жильцы согласились на надстройку.
Все кухни в старой части дома получили эркеры площадью 6,1 кв. м, комнаты — лоджии, плюс образовались четырехметровые кладовки с окошком под потолком. В среднем каждая квартира увеличилась на 35 «квадратов» пусть и не очень функциональной, зато бесплатной жилплощади. Кроме того, жильцы получают лифты и обновленные коммуникации, которые теперь проходят между опор новой части дома.
Первый этаж новой части дома технический. Здесь будут правление, технические службы, охрана, пульты системы «умный дом». А также вход в две двухуровневые квартиры.
Проект в процессе подорожал со 192 млн руб. до 250 млн руб., потому что аппетиты жильцов росли. Сначала они захотели построить индивидуальный тепловой пункт. Потом установить двухкамерные стеклопакеты вместо однокамерных.
Потом сменили обычные лифты на гидравлические, чтобы уровень пола был ниже: для инвалидов удобнее. Хотя колясочников в доме 32 пока нет. Все это жильцы решали на собраниях ТСЖ. Там же установили и время работы строителей: с восьми утра до восьми вечера по будням. Стройка началась год назад.
Завершить ее планируется в августе. Госкомиссия запланирована в декабре.
Сергей Киселев, Коммерсантъ
Придирчивые продавцы
На улице Мишина, кстати, можно было строить до 35 м в высоту, но жильцы решили строить до 31 м: «Нам больше не надо». Другие вещи были обусловлены исключительно желанием архитектора. Например, мансарда вместо полноценного девятого этажа. Архитектор оправдывал ее эстетическими соображениями, но в итоге дом стал похож на коттедж-переросток.
Да и площади на выходе меньше. Другой архитектурный изыск — глубокие вертикальные ниши. Мало того, что потеря жилплощади, так еще и света в комнаты, оказавшиеся в глубине, попадает маловато. Чтобы соответствовать санитарным требованиям, пришлось обычные окна в нишах заменить на французские. Есть, правда, идея встроить в них небольшие балкончики.
Общая площадь надстройки составила 2,5 тыс. кв. м. А новых квартир на выходе получилось 30. Причем члены ТСЖ заранее условились, что каждая семья может выкупить только одну. Выбор велик: от 53-метровых «однушек» до 150-метровых двухуровневых апартаментов. Впрочем, трое собственников не купили ничего.
Стоимость квартир в надстройке зависела от этапа, на котором жилец вложился в проект. Причем разница была гораздо больше, чем это практикуется в новостройках. Для тех, кто начал тратить деньги в 2006 году, недвижимость в итоге обошлась примерно в €1 тыс. за 1 кв. м.
Так, сам Гарри Куренков вложил €90 тыс. и купил 90-метровую квартиру для дочери. Пришедшим в середине проекта метры продают по нынешней себестоимости: 80 тыс. руб. за «квадрат». Тем, кто заинтересовался покупкой в прошлом году,— по 160-180 тыс. руб.
Сейчас, когда дом почти достроен,— уже по 250 тыс. руб.
— Желающих сколько угодно, но мы продаем не каждому,— говорит председатель.— Смотрим, что за человек, какая семья, зачем покупает квартиру. Если с целью коммерции, то не продаем. Очень многие хотели купить у нас квартиры оптом и продавать. Но мы им отказали.
Непроданных квартир осталось всего несколько. В блокноте у Гарри Куренкова записано, с какой на что пойдут деньги. Например, с этой квартиры — на крышу. Похоже, от продаж даже дополнительные деньги останутся. Жильцы планируют потратить их на благоустройство.
Эффект массы
На этом проекте в мэрии останавливаться не хотят. Сейчас чиновники ищут желающих повторить опыт. Причем будет сразу несколько пилотных площадок.
На сайте департамента градостроительной политики уже висит длинная, на 145 страницах пошаговая инструкция для жильцов, которые решатся на надстройку в будущем.
Пока чиновники насчитали около 400 московских домов, в которых без особых проблем можно провести надстройку. Но это примерные цифры, которые надо уточнять.
— Сейчас прорабатывается первоочередной адресный перечень жилых домов, подготовленный по предложениям префектур СЗАО, ЗАО, СВАО, ЮЗАО и удовлетворяющий основным критериям проведения реконструкции с надстройкой,— сообщают в департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Критерии таковы: в доме должно быть не более пяти этажей — на Мишина 32, напомним, было четыре. Сам дом кирпичный или блочный с железобетонными перекрытиями.
Высота потолков — около 3 м, расчетный износ здания — не более 50%, год постройки — 1950-1965-й, количество квартир — не более 40.
Удаленность от объектов улично-дорожной сети — не менее 3 м, чтобы можно было обстроить дом колоннами и балконами с эркерами. Наконец, местонахождение вне зон ограничения градостроительной деятельности.
Правда, дело исключительно за жильцами. Пока поддержка со стороны департамента обещана в основном информационная. А в тех домах, где часть квартир принадлежит городу, мэрия на правах собственника участвовать в надстройке не планирует.
Эксперты, однако, сомневаются в том, что таких проектов будет много. Прежде всего из-за того, что договориться людям бывает непросто.
— Обычно трудно согласовать с жильцами даже установку домофона или металлической двери в подъезде,— отмечает директор департамента маркетинга Tekta Group Вартан Погосян.
— Население старых московских пятиэтажек очень неоднородно: там наверняка есть те, кто желает улучшить жилищные условия и имеет на это средства, но многие жители не смогут позволить себе дополнительную площадь даже по цене в два-три раза ниже рыночной.
Конечно, надстройкой может заинтересоваться сторонний инвестор на правах собственника предварительно выкупленной части квартир. Но и тут свои трудности.
— Для инвестора работать в заселенном доме все равно что на заминированном складе: он может взорваться либо недовольством, либо угрозами, либо шантажом,— уверен заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС Петр Кирилловский.— Юридическая практика и московское правительство априори стоят на стороне собственников. Доходность же такого предприятия под вопросом. Девелопмент таких проектов может быть интересен, если объект находится в центральных районах.
С другой стороны, выигрыш для жильцов, не участвующих в надстройке, достаточно очевиден, чтобы не мешать соседям в реализации проекта. Хотя разные эксперты оценивают его по-разному.
— Одно только появление лифта в кирпичном доме может поднять стоимость квадратного метра в нем на 10-15%, так как именно его отсутствие отпугивает определенную платежеспособную категорию покупателей (например, семьи с детьми),— считает Дмитрий Котровский, вице-президент, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп».— Хотя от появления дополнительных этажей и реновации такие дома не перейдут в более высокий ценовой сегмент: советские планировки квартир, особенности подъездов, отсутствие парковки не позволят им превратиться в жилье бизнес-класса. Эконом останется экономом.
Григорий Алтухов скромнее в оценках: он считает, что квартиры в нарощенном доме подорожают максимум на 5-7%, «так как реконструкция дает лишь частичные преимущества». Действительно, планировки квартир хоть и изменятся, но незначительно.
Определенная степень износа конструкций тоже никуда не денется. Остальные эксперты также считают, что подорожание жилья после надстройки дома составит от 5% до 12%.
Зато ряд специалистов предполагает, что подорожать могут даже квартиры в еще не надстроенных домах — из-за открывающихся перспектив.
— Эти хрущевки вырастут в цене, потому что на рынке появится инструмент для микродевелопмента. Люди, заинтересованные в инвестициях в недвижимость, будут покупать квартиры в домах, где возможно увеличение площади, для последующей перепродажи,— говорит Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «Стройинвесттопаз».
В любом случае общий объем потенциальной надстройки в масштабах Москвы невелик. Если примерить на все 400 домов параметры четырехэтажки на улице Мишина, получается 1 млн дополнительной площади, причем не жилой, а общей, или 12 тыс. квартир.
— Надстройка этажей — сложные проекты, поэтому они будут растянуты во времени. Соответственно, единовременного «выброса» дополнительного 1 млн кв.
м жилья на рынок не произойдет,— уверена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».— Более того, в коммерческий оборот поступит ограниченный объем, так как продажу необходимо будет согласовывать с ТСЖ.
Поэтому существенного влияния на рынок жилой недвижимости проекты надстройки дополнительных этажей в пятиэтажках не окажут.
Серьезных изменений на рынке не ожидают и все остальные эксперты.
— При определенных обстоятельствах, если государство централизованно возьмется за развитие такого специфического сегмента, может возникнуть отдельный субрынок этих домов,— полагает Петр Кирилловский.
Но государство пока «централизованно браться» за это не планирует. А на массовую самоорганизацию граждан особой надежды нет.
Никита Аронов
В москве надстроят 400 многоэтажек
Столичные власти уже разработали пошаговую инструкцию для желающих реконструировать свой многоквартирный дом. Первый такой проект в городе уже реализуется, но теперь его примеру могут последовать жители 400 домов — по предварительным подсчетам именно столько зданий можно надстроить в городе.
Идею взяли не с потолка — на столичной улице Мишина вокруг дома 1957 года постройки уже возвели новые стены, а сейчас ведутся работы по устройству технического этажа.
До конца этого года должны появиться пять дополнительных этажей. По проекту получается, что существующая четырехэтажка станет шире и в два раза выше. Жильцам дома «надстроенные квартиры» обойдутся по себестоимости.
В часть квартир въедут новые жители — это поможет окупить реконструкцию.
Все затраты на обследования и строительство ложатся на самих жильцов. Для начала им нужно будет создать ТСЖ, а затем раскошелиться на обследование здания и грунта под ним, проект реконструкции, само строительство. Обследование несущей способности грунтов жильцам дома на улице Мишина обошлось в 2,5 млн рублей.
В итоге стало ясно — к 16 существующим квартирам можно прибавить еще 30. Для тех, кто решит последовать примеру «первопроходцев» с улицы Мишина, и разработали инструкцию — в ней есть образцы заявлений, проекты договоров и многое другое. Указано, к примеру, что далеко не все жилые дома могут быть надстроены.
Основные критерии подходящих строений — не более пяти этажей, кирпичные или блочные стены, высота потолков около трех метров, износ здания не более 50%, год постройки с 1950-го по 1965-й включительно, не более 40 квартир во всем доме. Получается, что надстраивать можно так называемые «сталинки».
Панельные строения для этого просто не подходят по техническим характеристикам.
В том, что у идеи будут последователи, в Мэрии не сомневаются. Во-первых, такой способ модернизации жилого фонда дает возможность расселить несколько поколений жителей, проживающих в квартирах. Выросшие дети смогут жить с родителями раздельно, но в одном доме.
Во-вторых, цены для жителей модернизируемого дома будут на порядок ниже рыночных — квадратные метры обойдутся им по себестоимости, без всяких надбавок. «А в-третьих, и это самое главное с точки зрения градостроительства, удастся разуплотнить существующую застройку.
Не надо ничего сносить, заниматься точечной застройкой, а достаточно надстроить этажи к существующему дому», — рассказал «РГ» начальник Управления Департамента градостроительной политики Москвы Юрий Филиппенко.
Любой желающий может бесплатно скачать методические рекомендации на сайте градостроительного ведомства dgp.mos.ru.
В москве можно будет надстраивать дома любой этажности
Москвичи смогут надстраивать высотные дома, а не только пятиэтажки.
Как рассказал «Известиям» руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин, реконструкция с надстройкой может быть проведена для любого здания — надстроить можно даже 17-этажку.
Жители таким образом получают возможность увеличить площадь своих квартир, а город сможет привести в порядок ветхий фонд из внебюджетных средств. Эксперты полагают, что для успешной реализации программы необходимо привлекать инвесторов, а не только деньги самих жильцов.
— Мы проанализировали проблемы, с которыми на своем пути сталкивался застройщик, и разработали методику, — говорит Левкин. — Проект может быть любой — можно надстроить как семиэтажные, так и девяти или 17-этажные дома.
- Левкин главными критериями для надстройки назвал желание жильцов и отсутствие градостроительных ограничений.
- — Нужно определить, можно ли в этом месте, где стоит, например, 17-этажный дом, надстроить еще сколько-то этажей, — говорит он.
- Помимо ограничений по прочности фундамента и перекрытий, застройщикам нужно учитывать архитектурную значимость здания, требования к высотности домов в Москве и ряд других факторов: в частности, износ здания не должен превышать 50% и объект обязан находиться не дальше, чем в 3 м от улично-дорожной сети.
- При этом ограничений по количеству надстраиваемых этажей не предусмотрено.
- — Можно хоть 20 этажей надстроить, поскольку они не опираются на нижестоящие этажи, а рядом создается другой каркас — в этом заключается методология проекта, — пояснил Левкин.
Пока что в Москве надстроен только один дом на улице Мишина, 32, — к имеющимся четырем этажам были добавлены еще пять. Этот эксперимент признан удачным, и сейчас прорабатывается вопрос надстройки других десяти домов.
— Префектуры собрали заявки от жильцов, после чего мы взяли в проработку первые 40 домов, — говорит Левкин. — Какие-то дома отпали из-за градостроительных ограничений, где-то сами жильцы приняли решение отказаться — не смогли договориться друг с другом и собрать нужное по закону количество подписей — 2/3 жильцов. В итоге в первую очередь мы взяли 10 домов.
Однако Левкин подчеркнул, что у города нет никаких планов и графиков по надстройке, поскольку всё зависит от желания собственников.
Проекты по надстройке осуществляются за счет самих жителей. Пайщики получают дополнительные квартиры — их площадь зависит от размера взноса. По данным департамента градостроительной политики, в доме на улице Мишина после реконструкции общая площадь квартир увеличивается в три раза (с 1440 до 4214 кв. м), а количество квартир — с 16 до 50.
В рекомендациях по надстройке допускается, помимо собственных денег жильцов, использование кредитных средств, жилищной ипотеки, материнского капитала, а также привлечение инвесторов.
— Как показывает пример проекта на улице Мишина, жители дома, участвующие в финансировании, а также привлеченные пайщики, приобретают новые квартиры по цене ниже рыночной. Стоимость 1 кв. м составляет 75–80 тыс. рублей вместо 300 тыс.
рублей — средней рыночной стоимости квадратного метра в данном районе. А собственники квартир, не участвующие в финансировании проекта, улучшают свои жилищные условия в результате обстройки дома на 18–36 кв.
м, — пояснили в пресс-службе департамента.
Увеличение жилой площади — не единственное достоинство реконструкции дома. Во время надстройки проводится капитальный ремонт старой части здания, обновление или установка оборудования — лифта и мусоропровода, — а также замена инженерных коммуникаций. Кроме того, у жильцов появляется возможность благоустроить прилегающую территорию и построить подземный гараж.
- В свою очередь, город с помощью реконструкции с надстройкой планирует сэкономить бюджетные средства, предназначенные для благоустройства жилых кварталов.
- — От подобных проектов город получает положительный социальный эффект за счет большей доступности жилья для москвичей, снижение бюджетных расходов на содержание и благоустройство придомовых территорий, а также увеличение налоговых поступлений, — рассказали в департаменте.
- По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, такой формат может быть эффективным только в случае привлечения инвесторов.
— Во-первых, жильцы не всегда способны собрать такие средства, а во-вторых, для успешной реализации проекта важно привлечь профессионального подрядчика на ранней стадии, — говорит Апрелев.
— Конечно, в случае привлечения инвесторов жильцы не смогут увеличить площадь своих квартир, но граждане получат другую выгоду — в виде улучшения условий проживания.
Надстройка, как правило, подразумевает утепление фасадов, замену стеклопакетов, всех коммуникаций, установку лифтов.
Апрелев полагает, что запустить массовую реконструкцию домов с надстройкой поможет постановление правительства Москвы, которое должно урегулировать юридическую модель привлечения инвесторов: возможно, например, проводить тендеры на реконструкцию.
— Застройщику будет выгоднее увеличить этажность сразу нескольких домов, а не одного, поскольку тогда уменьшится себестоимость работ, — сказал эксперт.
Напомним, что весной этого года, по данным департамента, около 400 домов общей жилой площадью 1 млн кв. м соответствовало разработанным критериям, для которых планировалось рекомендовать этот способ реконструкции. Однако тогда речь шла о 3–5-этажных кирпичных (блочных) домах сталинских серий.
Почему закон о реновации вызывает тревогу, что строят вместо панелек в Москве и как модернизировать их без сноса — Дизайн и архитектура на TJ
В столице власти строят дома в два раза выше, чем обещали, а плотность увеличилась в несколько раз. Новый же закон позволит фактически принудительно изымать жильё у россиян.
Разрушенная пятиэтажка в Москве
Госдума приняла закон о всероссийской реновации — теперь панельки будут сносить, а на их месте строить современное жильё. Только на практике оказывается, что панельки не такое уж аварийное и ветхое жильё — его можно модернизировать и уже есть конкретные решения. А вместо комфортных домов власти строят двадцатиэтажные здания, нагружающие устаревшую инфраструктуру.
В обжитых микрорайонах вырубают сотни деревьев, оставляя вместо них всего одно, а жителям предлагают дома у железнодорожных путей, с худшей планировкой и неаккуратным ремонтом. Но смущают в новом законе не только эти недостатки реновации — юристы считают, что он позволит принудительно изымать жильё у россиян.
23 декабря Госдума приняла поправки к Жилищному и Гражданскому кодексу. Теперь московский принцип реновации распространится на всю Россию. Причём в первом чтении предполагалось, что уничтожать будут только ветхое и аварийное жильё, однако в итоге показания к сносу расширились.
- Аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома;
- Неаварийное панельное жильё;
- Жильё с физическим износом (крыши, коммуникаций, фундамента), превышающим нормы региона;
- Дома, в которых стоимость капитального ремонта превышает допустимую региональными властями;
- Жильё, в котором нет центральных коммуникаций или с ограниченным техническим состоянием.
Застраивать освобождённые территории будут за счёт местных бюджетов, так что нововведения, скорее, коснутся «богатых» регионов. В пояснительной записке к законопроекту говорится, что он «будет способствовать обновлению жилой застройки городов, созданию комфортной городской среды и улучшению жилищных условий граждан».
Закон подразумевает, что собственник снесённого жилья получит либо равнозначную жилплощадь, либо компенсацию. Рыночную стоимость с учётом «упущенной выгоды» оценит суд. Тем, кто живёт в домах по соцнайму, предоставят другое жильё и сохранят очередь на улучшение условий. Срок передачи собственности — 45 дней.
Юристы считают, что нынешний закон даёт слишком размытые определения аварийных домов, что позволит легко выселять жителей и сносить их дома, прикрываясь целью развития территорий города.
Признаки, которые позволяют сносить дома согласно проекту нового закона, могут быть совершенно произвольными. Это могут быть дома, у которых отсутствуют «централизованные системы инженерно-технического обеспечения».
Какие именно системы — решают власти субъекта РФ. Либо это могут быть дома, у которых износ конструкции превышает какое-то значение. Какое именно значение — решают власти субъекта. Либо это дома, у которых стоимость капремонта превышает какую-то сумму в пересчёте на квадратный метр. Какую именно сумму — решают власти субъекта.
Наконец, это могут быть просто дома, построенные по типовым проектам в какой-то период. В какой именно период — опять-таки, решают власти субъекта. То есть в целом этот перечень охватывает любые дома вообще.
Неаварийные дома снести будет сложнее, однако и здесь многое зависит от решения властей. В соответствии с Жилищным кодексом, жители смогут принимать решение о сносе здания на общем собрании, которые сейчас организовывают сами. Однако с принятием новых поправок, возможно, собрания смогут инициировать только власти.