В последние годы купля-продажа недвижимости становится все более популярной. И под объектом сделок тут понимаются не квартиры. На сегодняшний день отмечается большой интерес на рынке недвижимости конкретно к земельным участкам.
Эта тенденция имеет объяснения. С одной стороны, улучшается благосостояние населения, а с другой – увеличивается число банковских займов. Кто-то нацелен переехать в другое место ради чистого воздуха. Для этого человек продает городскую квартиру и приобретает участок земли, а потом строит на нем дом. А кто-то покупает землю ради ее будущей перепродажи с целью получения выручки.
Совершенствование законодательства также имеет свое влияние в этом деле.
Ведь совсем недавно покупка участка земли представляла собой рискованный шаг, потому что законодательная база касательно этой процедуры была недостаточно разработанной.
Из-за пробелов в законе появлялось множество обманщиков, которые желали приумножить свои средства с помощью обмана собственников земли или тех, кто только собирался ее приобрести.
Несмотря на все положительные моменты, и сегодня не стоит терять бдительности, надеясь, что приобретение земли пройдет гладко. Поэтому прежде чем совершить покупку, человеку следует ознакомиться с главными проблемами этого дела, которые могут обратить на себя внимание в будущем.
Итак, что нужно знать при покупке земельного участка?
1. Границы земельного участка
Процедура межевания – процесс, в ходе которого определяются точные границы участка. Прежде чем приобретать землю, нужно удостовериться, что данная процедура была проведена. В случае если этого не было сделано, возрастает риск быть собственником участка с так называемыми «размытыми» границами, которые вскоре могут стать причиной споров с соседями. Если такой участок все же был куплен, необходимо самостоятельно организовать эту процедуру и договориться с владельцами соседних участков о границах.
Межевание производится отдельными организациями, которые после получения документов на землю, а также основной информации об участке, устанавливают положение границ на местности.
После совершения сделки у собственника должна остаться следующая документация:
- изображение участка и всей подземной коммуникации в виде чертежа (топографический план);
- межевой план;
- план земельного участка, на котором обозначены его границы (кадастровый план);
2. Качественная характеристика местности
Земельный участок может иметь потенциальную опасность затопления весной. Также он может находиться на сильном уклоне, что обеспечит трудности при строительстве на нем чего-либо. Ко всему этому прибавляются водные стоки, которые могут идти на участок от соседей. Перед покупкой стоит урегулировать все перечисленные моменты.
3. Категория земли
Различного вида земли относят к разным категориям, от которых зависит, осуществима ли постройка дома на участке или нет. К примеру, если земля является сельскохозяйственной, то постройка на ней жилого дома стоит под запретом.
Говоря об иных категориях, разрешающих строить жилые дома, необходимо отметить некоторые ограничения.
Итак, существуют следующие участки:
- разрешающие строительство средне и многоэтажных домов;
- разрешающие производить строительство только малоэтажных зданий;
- разрешающие постройки исключительно дачного или садового типа;
4. Виды имеющихся коммуникаций
Одним из важных действий будет узнать об существующих коммуникациях в округе. Неплохо было бы выяснить, посредством чего целесообразней снабжать участок водой. Узнать, необходимо ли бурить скважину, если да, то ее достаточную глубину. Вслед за этим рекомендуется поднять вопрос о возможности подключения к канализационным сетям.
Касаемо электрической энергии нужно узнать, сколько времени и средств займет подведение электропроводов к участку, каков лимит электроэнергии.
Если подвод проводов невозможен по каким-либо причинам, то существует альтернативный вариант подачи энергии – ветряки, солнечные панели и т. п.
Но, прежде чем закупать это оборудование, стоит ближе познакомиться с климатической характеристикой района, в котором расположен участок.
5. Объекты инфраструктуры
Ценность имеющейся инфраструктуры возрастает пропорционально времени, которое будущий хозяин намерен проводить на участке.
Если пребывание будет разовым (например, выезды на участок по выходным в сезон), то всего лишь нужно узнать, какие сотовые операторы будут работать в этой местности, определить расстояние до автомагистралей, выяснить, с помощью какого транспорта можно доехать до участка.
[direct]
Земля приобретается для строительства на ней жилого дома и дальнейшего проживания в нем? Тогда вопрос кардинально меняется. Для комфортной жизни поблизости должны находиться магазины, больницы, школы и детские сады. Также стоит урегулировать вопрос о доставке почты и возможности вывоза бытовых отходов.
6. Необходимая документация
Существуют два случая. Первый — земельный участок продает юридическое лицо. В данной ситуации должен присутствовать следующий набор документов:
- кадастровый паспорт;
- свидетельство о гос. регистрации права собственности на земельный участок;
- документальное основание регистрации права (например, договор);
- справка о нормативной стоимости;
- справка об отсутствии сооружений на земле;
- учредительные документы юр. лица.
Второй случай – продавцом является физ. лицо. Здесь, кроме документов, удостоверяющих продавца как собственника участка, необходим следующий перечень документации:
- паспорт;
- документ, закрепляющий право лица на наследство;
- нотариально заверенное свидетельство, подтверждающее согласие супруга/супруги на продажу недвижимости;
- свидетельство, подтверждающее согласие законных представителей на совершение купли-продажи (если совладелец имущества не достиг 18 лет);
- справка о том, что продавец не состоял на учете в психдиспансере.
7. Скрытая информация
Покупая земельный участок, каждый обязан убедиться в отсутствии скрытых недостатков, которые могут вылезти на поверхность в любой момент и создать немалые проблемы. Важно проверить, чтобы недвижимость не находилась в долевой собственности, не была расположена на природных объектах, охраняемых государством, не изымалась для гос. нужд, не была отдана кому-либо в бессрочное пользование.
Но основное, что важно знать при совершении сделки – это внимательно изучить всю документацию, не боясь при этом показаться придирчивым. Деньги, как-никак, не маленькие.
Сделки в зоне риска: какие подводные камни ждут покупателей земельных участков
С трендом на деурбанизацию дачный образ жизни становится всё более востребованным. Растёт интерес к покупке жилья за чертой города, а вместе с ним — спрос на земельные участки.
Так, в Московской области по итогам 2020 года потенциальные покупатели рассматривали земельные участки под ИЖС в два раза чаще, чем годом ранее, а спрос в категории СНТ и ДНТ увеличился на 55%.
Об этом рассказал руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито.Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
— Перед покупкой для начала необходимо точно узнать, можно ли вообще на этой земле строить дом. Участок должен быть оформлен под индивидуальное жилищное строительство.
Любая другая категория земли — это огромные затраты времени на переоформление.
К тому же строительство может быть банально нерентабельно, когда речь идёт об одном доме, — отметил эксперт по рынку недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
Лучше покупать участки в уже готовых посёлках или СНТ. Там можно быть точно уверенным, что есть электричество, вода и, возможно, газ, а также можно решить вопрос с канализацией. По словам Алексея Кричевского, нет смысла приобретать землю, условно говоря, в поле — подводка коммуникаций может очень дорого обойтись.
Участок лучше выбирать ровный, прямоугольный или квадратный. Любые искривления ландшафта придётся убирать при постройке дома, а значит, предстоят дополнительные траты на технику и работу. Как отметил Алексей Кричевский, это необходимо для заливки фундамента под дом.
— Главный риск этого сезона — упустить участок, который оценён ниже рынка. Спрос очень высокий, покупатели должны реагировать быстро. За три месяца продаётся земля практически в любом ценовом диапазоне.
Чтобы не упустить выгодный вариант, нужно чётко определиться, каким критериям он должен соответствовать. Иначе покупатель рискует постоянно упускать выгодные предложения из-за неспособности их быстро оценить.
К тому же он рискует приобрести в итоге тот актив, который не оправдает ожиданий, — рассказала директор департамента продаж «Российского аукционного дома» (РАД) Наталья Круглова.
Она советует при выборе участка оценить его транспортную доступность, благоустройство и безопасность, а также узнать, кто будет в соседях. Важны и характеристики самой земли: наличие сетей, необходимого межевания, урегулированные земельные правоотношения, отсутствие прав третьих лиц и зон ограничения застройки (СЗЗ).
По словам Алексея Кричевского, снос построек на участке — щекотливая тема. Здесь вопрос решается через органы местного самоуправления. Они не будут препятствовать возведению нового дома, но попросят его технические характеристики. Затем здание нужно будет поставить на кадастровый учёт.
— Осмотр потенциального объекта по возможности лучше назначать на дождливый день. Это поможет сразу понять, есть ли уклон на участке и в каких местах возможно подтопление фундамента.
Обязательно следует обратить внимание на состояние грунта и проверить, нет ли там мусора или старого фундамента.
Помимо этого при осмотре стоит пообщаться с соседями и владельцами других участков — они смогут рассказать о возможных нюансах и особенностях местности, — отметил Дмитрий Алексеев.
Адвокат Наталья Тарасова советует обратить внимание на то, зарегистрированы ли все капитальные строения на участке.
С незарегистрированными объектами покупать землю не стоит, так как самовольные постройки могут обязать снести в судебном порядке. Также юрист рекомендует проверить и назначение построек.
Нередко нежилые объекты продают под видом жилых, но процесс смены статуса будет сложным и дорогостоящим.
Что касается расценок при покупке земли, то разница от региона к региону может быть очень существенной. Большую роль играет месторасположение земли, а также наличие на участке коммуникаций. Например, в Подмосковье земли под дачное строительство и ИЖС осталось уже очень мало. К тому же стоимость подведения коммуникаций очень высокая.
— Газ обойдётся как минимум в 250 тысяч рублей. Это самый дешёвый вариант, когда подводящая труба находится рядом. Но будьте готовы к тому, что придётся выложить полмиллиона и больше.
Бурение на воду — от 2200 рублей за метр. Добавьте сюда септики, подводку электричества и так далее.
Так что земля с готовыми коммуникациями будет дороже сразу на полтора-два миллиона рублей, — рассказал аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
Если покупатель собирается подводить коммуникации, то надо учитывать, где проходит основная газовая магистраль — с фронтальной стороны участка или с какой-либо другой. По словам Алексея Коренева, это тоже заметно влияет на стоимость.
По мнению Алексея Кричевского, такого ажиотажа, как весной и летом прошлого года, на рынке загородной недвижимости уже не будет.
Но сам факт того, что люди несколько изменили своё отношение к жизни за пределами города, уже говорит о том, что спрос будет выше обычного.
Аренда дома на сезон — неплохой выход из положения, но цены всё равно будут пусть и ниже прошлогодних, но в полтора-два раза выше показателей 2019 года.
— Покупать ли землю под индивидуальное жилищное строительство или дачу либо арендовать готовый объект — зависит исключительно от предпочтений каждой отдельной семьи.
Если вы планируете построить дом на века, который передадите детям, внукам и правнукам, то, конечно, лучше приобретать в личную собственность.
Если вы преследуете цель просто хорошо отдохнуть летом, да ещё и не привязаны к какому-то конкретному месту, то удобнее арендовать, — отметил Алексей Коренев.
По данным АО «Дом.рф», ипотека на земельные участки в прошлом году составила всего 2% от всех жилищных кредитов. Такова статистика банков из топ-20. Для сравнения — на готовое жильё пришлось 49%, новостройки заняли 34%, а рефинансирование — 14%.
— Это показывает, что ипотека на землю остаётся на рынке экзотикой, а доля выдач не превышает нескольких процентов, сохраняясь фактически на уровне статистической погрешности. Вероятнее всего, это связано с несколькими факторами.
Банки неохотно дают ипотеку на землю, так как земельный рынок «дикий», цены на нём завышены, а залогом кредита выступает неликвидный объект (быстро продать участок можно только с большим дисконтом), — рассказал инвестиционный стратег БКС «Мир инвестиций» Александр Бахтин.
По словам аналитика, не всегда ипотека на землю может оказаться выгодной и для самого заёмщика. Бывают ситуации, когда гораздо проще взять потребительский кредит, который может быть довольно существенным — до пяти миллионов рублей. К тому же он может оказаться дешевле за счёт отсутствия требований по страхованию титула, жизни и ещё ряда дополнительных расходов.
Великая депрессия возвращается? Куда стало опасно вкладывать сбережения
С 2020 года особенно актуально проанализировать расположение участка в зоне с особыми условиями использования территории. Например, нужно узнать, не находится ли земля в зоне затопления, подтопления.
— В таких местах запрещается капитальное строительство без обеспечения инженерной защиты, а это, например, возведение берегоукрепительных сооружений и дамб. Так что тут есть очень серьёзный момент.
Важно также обращать внимание на наличие санитарно-защитных зон производственных предприятий.
Их наличие может создать значительные трудности, — рассказала директор по правовым вопросам группы компаний «Меридиан» Ирина Тарасова.
Оперативно просмотреть земельный участок можно на публичной кадастровой карте, где отражаются все зоны. Ирина Тарасова также советует потребовать у продавца градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. Он поможет сориентироваться во многих вопросах разрешённого законом и местными властями использования земельного участка.
— Важно также оценить перспективы строительства в данном месте каких-либо крупных объектов. Это можно уточнить в муниципальных органах власти. Тогда удастся исключить риск приобрести участок, через который потом будут прокладывать скоростную магистраль и который, скорее всего, у вас выкупят по бросовой цене, — отметил Алексей Коренев.
С 1 февраля вырастут зарплаты. Кто станет получать больше и на сколько
Ведущий юрист «Европейской юридической службы» Геннадий Локтев рассказал, что, как правило, покупатели ограничиваются выпиской из ЕГРН. В ней указан правообладатель и то, что ограничений на продажу нет. Многим этого достаточно. Практика юриста показывает, что в ряде случаев такой проверки бывает мало.
Геннадий Локтев рекомендует также выяснить, как участок попал к продавцу (по наследству, был куплен или подарен). Если куплен в браке, то надо взять нотариальное согласие супруги на его продажу. Также необходимо выяснить, не в залоге ли имущество. Для этого можно обратиться к нотариусу. Данные о залоге имущества (если это не ипотека) в большинстве случаев будут отсутствовать в Росреестре.
Не будет лишним узнать, есть ли долги за ЖКУ и по членским взносам (в СНТ, например). Хотя за долги отвечает предыдущий собственник, бывают случаи, когда у новых хозяев возникают с этим проблемы.
— Рекомендую поговорить с соседями. Если участок в СНТ, то можно узнать, что они думают об их правлении, есть ли спор между границами, не будет ли проблем с будущим строительством.
Кроме того, надо, чтобы собственник заказал градостроительный план на земельный участок через МФЦ. В этом документе будут указаны все ограничения, связанные с землёй.
Встречаются случаи, когда люди приобретают земельные участки — и оказывается, что там ничего нельзя построить: под землёй идёт труба — фундамент не заложить, — пояснил Геннадий Локтев.
Что касается общих моментов, то следует проводить всю сделку официально и через банк. Наталья Тарасова предупреждает: не стоит соглашаться на занижение стоимости участка. В дальнейшем, если возникнут проблемы и сделку придётся расторгнуть, покупатель может вернуть только ту сумму, которая была указана в договоре.
Что надо знать при покупке земельного участка
Сделок при покупке-продаже недвижимости с каждым годом становится все больше. И это касается не только квартир. В настоящее время наблюдается повышенный интерес к земельным участкам.
Происходит это по нескольким причинам. С одной стороны растет благосостояние людей нашей страны, а с другой развивается кредитование. Кто-то стремится покинуть экологически неблагоприятные города и уехать на «свежий воздух». С этой целью продается квартира и покупается земельный участок под строительство дома. А кто-то приобретает «землю» с целью дальнейшей ее перепродажи с выгодой для себя.
Но и сегодня не стоит надеяться на русское «авось пронесет». Поэтому совсем не лишним будет перед покупкой «земли» ознакомиться с основными проблемами, с которыми можно столкнуться на пути к заветным соткам.
Итак, что нужно знать при покупке земельного участка.
1. Границы участка
Для определения четких границ земельного участка всегда проводится процедура межевания. Поэтому перед его приобретением необходимо узнать проводилась ли эта процедура.
Если межевание не проводилось, то появляется риск купить участок с «размытыми» границами, что в дальнейшем может привести к спорам и судебным разбирательствам.
В этом случае необходимо самому провести размежевание и согласовать границы своего земельного участка с соседями.
Услуга по проведению межевания оказывается специальными организациями, которые при предъявлении правоустанавливающих документов на землю, а также исходных данных об участке, содержащихся в кадастровой палате, определят местоположение границ на местности.
Необходимо помнить, что после совершения сделки на руках должны остаться следующие документы:
- топографический план с обозначением подземных коммуникаций (например, кабелей электроснабжения и труб канализации);
- кадастровый план земельного участка.
2. Качество участка
Участок может быть подвергнут затоплению в период весеннего паводка. Он может иметь сильный уклон и (или) большое количество оврагов, что значительно затруднит строительство дома. Также на участок могут быть организованы водные стоки от граничащих собственников. Поэтому перед покупкой все это необходимо проверить.
[1]
3. Категория земли
Каждая земля имеет свое предназначение (категорию). И от категории зависит можно ли построить на участке жилой дом или нет. Так, если покупаемый участок относится к землям «сельскохозяйственного назначения», то строительство на ней жилых домов категорически запрещено.
Что касается других категорий, которые разрешают возводить дома для постоянного и временного проживания, то и здесь есть свои ограничения.
Например, есть земли, предназначенные для строительства домов средней и многоэтажной застройки. А есть земли для строительства только малоэтажных домов (до 3-х этажей).
Кроме того, есть земельные участки, предназначенные только для дачного или садового строительства.
4. Коммуникации
Не лишним перед покупкой «земли» будет узнать об имеющихся коммуникациях. Так, нужно выяснить каким образом выгодно и целесообразно будет производить водоснабжение участка. Будет это скважина (здесь необходимо узнать глубину залегания воды пригодной для питья), водоем (озеро, река и т.д.) или магистральный водопровод.
Также желательно определить удаленность и возможность подключения к канализационным сетям.
Что касается электроэнергии, то здесь нужно выяснить не только время подведения проводов к участку (в случае необходимости), но и лимит предназначающихся киловатт. Если же подвод проводов не планируется, то можно обратить внимание на альтернативные источники энергии (солнечные батареи, ветряки и т.д.). Для этого нужно ознакомиться с климатическими условиями района строительства.
5. Инфраструктура
Важность инфраструктуры увеличивается по мере того, как много времени хозяин планирует проводить на своем участке. Так, если это будет только пребывание по выходным в сезон, то достаточно узнать какими сотовыми операторами обслуживается данная зона, выяснить удаленность от дорожных магистралей и каким общественным транспортом можно добраться до своего участка.
Если же земельный участок приобретается для постоянного проживания, то для комфорта нужны поблизости магазины, больницы, детский сад и школа. Кроме этого, необходимы доставка почты и вывоз мусора.
6. Документы
Здесь все зависит от того, кто продает земельный участок. Если продавцом выступает юридическое лицо необходимо удостовериться в наличие следующих документов:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
- документ-основание для регистрации права (это может быть договор или акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал);
- справка о нормативной стоимости;
- справка об отсутствии зданий и сооружений на участке;
- учредительные документы юридического лица.
Если же продавцом выступает физическое лицо, то помимо документов, удостоверяющих владение участком, желательно ознакомиться со следующими документами:
- свидетельство о праве на наследство;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
- разрешение органов опеки и попечительства, если совладельцем земельного участка является несовершеннолетний;
- справка о психической вменяемости продавца.
7. «Подводные камни»
Не лишним будет знать и о «подводных камнях», которые могут возникнуть при покупке земельного участка и затруднить этот процесс. А это может произойти в случае, если земельный участок:
- находится в долевой собственности;
- входит в состав особо охраняемых природных территорий;
- на праве бессрочного пользования;
- подпадает под изъятие для нужд государства.
Самое главное, что нужно знать при покупке земельного участка — это тщательно проверять документы и не бояться быть дотошным. Ведь деньги тратятся не малые.
Что нужно знать о покупке участка?
Как любая сделка купли-продажи, покупка земли может иметь немало подвохов и ухищрений в пользу продавца. Так какие правильные шаги нужно сделать, чтобы земля вашей мечты была у вас под ногами?
Прежде чем покупать землю, необходимо узнать, к какой категории относится выбранный участок.
Сельское хозяйство: если это категория земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или органу местного самоуправления. Действие покупателя: убедиться, что такое право не нарушено, что продавец уведомил заинтересованных лиц и получил их отказ воспользоваться таким преимущественным правом.
Земля поселений: участки, относящияся к категории земель населенных пунктов , продаются без разрешений иных лиц, кроме участников общей совместной собственности – супругов. Действие покупателя: проверить, существует ли участник совместной собственности (т.е. супруг(а)). Если есть, то должно быть письменное разрешение второй половины на продажу совместной собственности.
Читайте так же: Наследование денежных вкладов по закону
- Для того чтобы участок не пустовал и на нем можно было вести строительные работы, необходимо разрешение: -о дачном строительстве;
- -под индивидуальное жилищное строительство.
Еще одно обстоятельство, которое подлежит уточнению – это наличие ограничений, связанных с тем, что земельный участок или его часть попадают в зоны ограниченного или специального хозяйствования, охранные, защитные или иные специальные зоны, например, такой зоной может оказаться охранная зона газопровода ( в которой запрещено строительство), или охранная зона промышленного предприятия. Проверьте наличие права ограниченного пользования на интересующий земельный участок. Такое право может быть установлено в интересах конкретного лица (частный сервитут) или в интересах неопределенного круга лиц ( публичный сервитут) и, безусловно, необходимо установить отсутствие иных обременений прав на земельный участко (ипотека, арест и т.д.)
Далее вы можете переходить к заключению договора купли-продажи между продавцом и покупателем.
По договору одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность товар (земельный участок) другой стороне (покупателю), которая, в свою очередь, обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму**. Действия покупателя: убедиться в наличии подтверждающих такое разрешение документов. Содержание договора купли-продажи
- Важные моменты в договоре купли-продажи, без которых он будет считаться недействительным:
- Предмет договора. В договоре должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать и однозначно установить земельный участок, установить не только его точное местонахождение, но и установление границ участка в соответствии с законодательством, особое внимание следует уделить ранееучтенным земельным участкам, которые таковых границ могут не иметь:
- Площадь земельного участка должна соответствовать площади, указанной в правоустанавливающих документах продавца (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность, свидетельство о праве собственности).
Условие о цене
Должна быть указана конкретная цена за весь участок либо за единицу площади вместе с указанием общей площади участка, подлежащего передаче от продавца к покупателю.
На заметку покупателю: цена может быть указана исходя из кадастровой стоимости данного участка. Кадастровая стоимость является нормативной и существенно ниже рыночной.
То есть, если продавец указывает в договоре цену ниже кадастровой, следует задуматься о законности его намерений.
Перечень документов, которые должен потребовать покупатель от продавца перед заключением договора купли-продажи земельного участка:
1. Правоустанавливающий документ. 2. Кадастровый паспорт земельного участка. 3. Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС). 4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений. 5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка.
6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов.
Примечание: если продавец – юридическое лицо, лучше проверить уставные документы и полномочия руководителя организации, который будет подписывать договор и полномочия представителя, если от имени организации действует представитель,, так же как и документы, удостоверяющие личность физического лица.
Обремененная земля
Действия покупателя: выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка, запросив выписку из ЕГРП в отношении интересующего вас земельного надела. Выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения, например:
-права третьих лиц на пользование этим участком и др.; -наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь – запрет на отчуждение.
На заметку покупателю: если продавец отказывается упоминать в договоре о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), лучше не покупайте этот участок. Такое умолчание говорит о недобросовестности продавца.
И не поддавайтесь его заверениям, что после покупки обременения можно снять, разрешения на строительство дома получить и земли из одной категории перевести в другую. Это крючки, на которые попадаются юридически неподкованные граждане.
Приобретайте только «чистый» участок, с «чистыми» документами.
Доля в праве общей собственности
Действия продавца: за месяц до продажи своей доли уведомить остальных дольщиков о своем намерении в письменной форме, сообщить цену, за которую предполагается продать участок, и иные условия.
Остальные дольщики либо изъявляют желание купить долю, либо отказываются. Тогда продавец-дольщик вправе продавать свою долю любому лицу***.
Действия покупателя: следует убедиться, что преимущественное право остальных дольщиков не нарушено и есть письменное подтверждение того, что они не возражают против такой продажи третьему лицу.
Часть земли
Продажа части участок не допускается, часть участок можно только взять в аренду. Поэтому, Неизбежным мероприятием при покупке части земельного участка является выделение этой доли в отдельный участок.
Действия: разделить земельный участок с составлением отдельного кадастрового плана на каждый получившийся после разделения участок. После этого необходимо зарегистрировать право на участок. На заметку: на ком из сторон договора будут обязанности по проведению данных мероприятий, лучше установить сразу.
Нужна ли государственная регистрация?
Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, и реализуется он путем подачи заявления обеих сторон. Сам договор купли-продажи не регистрируется.
Дополнительной мерой по отношению к договору может служить нотариальное удостоверение (по желанию сторон), которое позволит почтовым отправлением подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
[2]
На заметку: для нотариального удостоверения необходимо выбрать нотариуса, компетентного на данной территории. А также, если подача документов на государственную регистрацию права собственности осуществляется не продавцом и покупателем, а сторонним лицом, необходимо сделать доверенность с указанием перечня действий, которые он может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.
Примерный перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (договор купли-продажи заключен, условия согласованы, передаточный акт подписан, оплата произошла):
1. Правоустанавливающий документ; 2. Договор купли-продажи. 3. Передаточный акт. 4. Кадастровый паспорт земельного участка. 5. Доверенность на представителя. 6.
Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность. 7. Заявление о государственной регистрации.
8. Уставные документы продавца-юрлица.
9. Согласие руководящего органа продавца-юрлица об отчуждении имущества.
[3]
Передаточный акт
Обязательным документом, сопровождающим договор купли-продажи земли, является передаточный акт. Он подтверждает осуществление обязательств сторон по передаче и приемке имущества. Акт должен быть подписан после подписания договора, но перед осуществлением госрегистрации перехода права собственности****.
Читайте так же: Может ли тсн управлять многоквартирным домом
Покупка земельного участка у собственника — порядок действий 2021
После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.
Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.
Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.
Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Как найти объявления от собственника на Авито
Шаг 3 — оставить продавцу задаток
Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку. Далее рекомендую переспать с мыслью о покупке, после чего еще 2-3 дня поискать новые варианты и только после этого оставлять задаток.
Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:
- Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
- В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.
Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.
Шаг 4 — оформить покупку земельного участка в Росреестре
Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:
- Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
- Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
- Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
- Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
- Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
- На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.
Как передавать деньги при покупке недвижимости
Причины приостановки регистрации земельного участка
Причиной ограничения прав может стать следующее:
- Судебное постановление об аресте имущества;
- Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
- Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
- Залоговые обязательства;
- Не погашенная задолженность продавца по налогам;
- Доверительное управление имуществом;
- Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
- Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).
Как оформить переуступку права аренды земельного участка
Как оформить покупку земельного участка у юридического лица
Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.
Как составить договор между юр и физ лицом
Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:
- В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
- Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
- Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
В договоре не должно быть условий:
- о праве продавца выкупить участок;
- ограничений на пользование землей после покупки;
- отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.
Скачать образец договора купле-продажи земельного участка
Какие документы потребуются
При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:
- Выписку из ЕГРН;
- Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
- Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
- Паспорт гражданина РФ.
Риски при покупке земельного участка
Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:
Недобросовестность продавца
Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.
Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.
Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.
Небрежное оформление документов
Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.
Невнимательность
Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.
Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.
Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.
Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне
Стоит ли покупать земельный участок в СНТ
Выводы
- Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
- Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
- Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
- Самый простой и дешевый способ документально убедиться в наличии прав у собственника, а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать справку из ЕГРН.
На что обратить внимание при покупке земельного участка — Лайфхакер
Наиболее удачный вариант — с ровными границами, квадратный или прямоугольный, с соотношением сторон примерно один к двум. Хорошо, если площадь участка довольно большая. Иначе соседи будут находиться слишком близко друг к другу. Разумеется, идеальные участки встречаются не так часто. Но знание этих критериев поможет оценить, чем вы готовы жертвовать, а чем — никогда.
Будет неплохо, если участок ровный, без ям и кочек, ветхих деревьев. Всё это поправимо, но потребует дополнительных расходов.
Обратите внимание, выполнено ли межевание земель и уточнены ли границы участка. Этого может не быть, если он образован до 2000 года. Чтобы прояснить вопрос, найдите участок на публичной карте Росреестра по кадастровому номеру. Собственно, само наличие такого номера — хороший знак. Ещё лучше, если на карте вам обозначили границы территории. Иначе просите владельца провести межевание.
2. Назначение земли
Участки бывают разного назначения, и делать с ними всё, что заблагорассудится, нельзя. Так что важно, чтобы территория подходила под ваши цели. Например, если вы решили построить дом и жить там круглый год, вам подойдёт участок:
- Для индивидуального жилищного строительства на землях населённых пунктов (ИЖС). На таком участке можно возводить капитальные сооружения, оформлять в них временную или постоянную регистрацию. Это самый очевидный выбор для ваших целей.
- Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на землях населённых пунктов. Вообще, такие участки предназначены для выращивания урожая и разведения животных, но дополнение их жилыми зданиями разрешается . С регистрацией тоже всё будет в порядке. А вот если это ЛПХ на угодьях сельскохозяйственного назначения, то постройки здесь запрещены .
В некоторых случаях допускаются капитальные сооружения на землях садоводческих некоммерческих товариществ. Но только если участок расположен в границах территории, применительно к которой действует градостроительный регламент. При этом параметры участка должны соответствовать параметрам объекта ИЖС.
Правил много, и в любой непонятной ситуации лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не добиваться разрешения на строительство через суд и не печалиться из‑за впустую потраченных денег.
Узнать назначение участка можно всё на той же публичной карте Росреестра по кадастровому номеру.
3. Окружение
Разглядывая публичную карту, не стесняйтесь посмотреть, что за земли расположены вокруг вас. Даже если там сейчас нет никаких построек, их назначение может намекать на возможные проблемы. Например, если у вас под боком территория, предназначенная для промышленности, то там может вырасти неприятный завод.
Для лучшего понимания можно обратиться к генплану. Он обычно доступен на сайте муниципалитета и рассказывает, как территория будет развиваться. Возможно, рядом появятся школа, поликлиника и детская площадка. А ещё это может быть шумная дорога или монструозная многоэтажка. Обо всём этом лучше знать заранее.
4. Транспортная доступность
Даже если вы планируете вести отшельническую жизнь, иногда вам понадобится выезжать с участка. А потому важно понимать, получится ли это у вас. Так что обратите внимание, есть ли дороги и какие они. Асфальтовая лучше грунтовой, потому что последнюю может размыть.
Узнайте, чистятся ли трассы и кто за них отвечает. Например, если это земли населённых пунктов (по разрешённому виду использования, а не по вашим предположениям), то дороги находятся в ведении местного муниципалитета. Если сельскохозяйственные, то придётся обходиться своими силами.
Немаловажно знать, как обстоят дела с общественным транспортом.
Даже если у вас есть машина, неплохо иметь альтернативные способы перемещения. Ещё один существенный критерий — пропускная способность трассы. Стоять в пробках — так себе удовольствие, поэтому загруженность направления может заставить вас передумать.
5. Коммуникации
При покупке квартиры вы получаете подключение к водопроводу, канализации, электричеству и (если это предусмотрено) к газоснабжению оптом. При приобретении участка всё не так однозначно. Определённо, очков выбранному варианту добавляет возможность подключиться к инженерно‑техническим сетям.
Но при этом нужно обращать внимание на расстояние до необходимого узла. Всё же есть разница — тянуть 10 метров трубы от магистрали или 300. У некоторых опций есть альтернативы. Например, центральная канализация крайне удобна, но существуют септики. Учесть всё это и просчитать дополнительные траты нужно до того, как вы купите участок.
Выяснять подробности лучше в организациях, которые отвечают за сети. Там расскажут не только о расстоянии до точек подключения, но и о наличии свободных мощностей. Если их нет, то труба поблизости для вас бесполезна.
6. Принадлежность к охранной зоне
Иногда коммуникации могут быть рядом, но не те, которые нужны. Например, недалеко проходит магистральный трубопровод, подземный кабель. Или участок по другим причинам входит в охранную зону. А потому копать, строить или выполнять какие‑то иные работы можно только с разрешения соответствующих инстанций или нельзя вовсе.
Об обременениях можно узнать из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
7. Инфраструктура
Многое зависит от того, для чего вам нужен участок. Но определённо стоит озаботиться близостью магазинов и больницы.
Последняя вам может и не понадобиться, но если всё же вдруг придётся обратиться, то вы будете рады, что учли этот фактор.
Если на участке вы планируете выстроить дом для круглогодичного проживания, значение может иметь наличие школы и детсада, кружков, кафе, фитнес‑центров и так далее. Так что оцените инфраструктуру с точки зрения образа жизни и намерений.
8. Безопасность
Этот фактор тяжело оценить объективно. Но многие о нём вообще не задумываются, а зря. Например, вы хотите построить дом для круглогодичного пребывания в дачном посёлке. Но все соседи зимой разъезжаются. Комфортно вам будет в одиночестве среди сугробов? А в доме посреди чистого полюшка, где просто никто, кроме вас, ещё не успел построиться?
9. Уровень грунтовых вод
Слой почвы, насыщенный водой, может залегать на разной глубине. И при покупке участка важно понять, на какой именно. Если грунтовые воды поднимаются высоко, то подвал или погреб соорудить будет очень сложно.
Их будет заливать как минимум по весне во время паводка. Да и обычный фундамент не всегда подойдёт — его часто заменяют свайным. Плохо это и для посадок: переувлажнение может быть не менее губительно, чем засуха.
В то же время если артезианский слой грунтовых вод находится очень глубоко, то пробурить скважину до него будет непросто и дорого. А это важно, если на участке нет другого источника питьевой воды.
Самый простой способ узнать, как обстоят дела с грунтовыми водами, — опросить соседей.
Если их подвалы ежегодно заливает, это красноречиво говорит о положении дел. Поинтересуйтесь также, какой глубины у соседей скважины. Поможет и игра в юного натуралиста: на высокий уровень воды укажут влаголюбивые растения. Например, если на границе участка растут ива и рогоз, ни о чём хорошем это не говорит.
Ещё один способ, который поможет прояснить ситуацию, пока участок вам не принадлежит, — работа с архивами. Обращаться за ними стоит в организацию, занимающуюся гидрогеологией в вашем регионе. Или спрашивайте в компаниях, предлагающих услуги бурения скважин. Обычно они всё знают и за деньги могут поделиться информацией с вами.
10. Вид
Предполагается, что он по умолчанию будет неплохим. Но иногда в игру вступают мелочи, на которые можно просто не обратить внимания.
Например, если на границе с участком стоит четырёхэтажный «замок», его жители будут видеть всё, что происходит у вас во дворе. Это может начать раздражать довольно быстро. Или посреди участка стоит электрический столб.
Вроде удобно, но эстетов часто бесит. В общем, оцените вид со всем занудством, на которое способны.
11. Соседство
Речь не только о владельцах соседних участков, хотя это, безусловно, важно. Может, недалеко находится беседка, где до утра веселится местная молодёжь, или пляж с шумными посетителями. Это будет доставлять определённые неудобства.
12. Местные проблемы
Бывает, что на территории есть локальные неочевидные проблемы. Скажем, здесь живут особенно кусачие мошки или ветер приносит запах с далёкого мусорного полигона. А может, летом из‑за большой нагрузки на трубопровод вода доходит не до всех домов. О таких проблемах надо узнавать изо всех источников: от потенциальных соседей, из местных групп в соцсетях, новостей.
13. Право собственности
Продавать вам участок может только владелец. Право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Заодно в выписке посмотрите, не находится ли участок в залоге или под арестом.
Возможен вариант, когда «владелец» просто арендовал землю с правом переуступки. Тогда и покупатель становится арендатором — не более.