9 июн. 2021 г. 09:10
- Градостроительная политика
- Жилье
- Реновация
В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» к 2030 году необходимо обеспечить улучшение жилищных условий не менее чем 5 млн семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров в год. Также стоит задача повысить индекс качества городской среды в полтора раза. Чтобы выйти на необходимые показатели, до 2030 года должно быть построено более 1 млрд кв. метров жилья, то есть 26% от общего объема всего жилищного фонда в России.
Учитывая, что общий объем жилья в РФ составляет порядка 3,8 млрд «квадратов», из которых 2,4 млрд – многоквартирные дома, каждый пятый метр в стране должен стать новым.
Вместе с тем около 44% многоквартирных домов – старше 50 лет.
Средства, которые сегодня собираются гражданами на капитальный ремонт домов, не позволят решить проблему аварийности, так как в большинстве случаев необходима полная реконструкция дома, а не его ремонт.
В этой связи был принят закон, предоставляющий регионам полномочия и инструменты, благодаря которым они смогут как самостоятельно, так и с привлечением внебюджетных источников обновить городскую застройку, обеспечив соблюдение жилищных и иных прав граждан.
Что такое комплексное развитие территорий
Закон о комплексном развитии территорий, подписанный Президентом России Владимиром Путиным, внес ряд изменений в Жилищный и Градостроительный кодексы, а также в другие федеральные законы, направленные на предоставление регионам возможностей для комплексного развития территорий и ускоренного переселения.
Теперь регионы могут принимать решения о зонах комплексного развития территорий и опережающими темпами решать проблему ветхого и аварийного жилья. Так, регионы вправе утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей.
Это значит, что россияне получат возможность поменять старое и некомфортное жилье без долгих лет ожидания признания его ветхим или аварийным. То есть если многоэтажка неаварийная, но есть веские причины для сноса (которые прописаны в законе), то региональные власти с согласия собственников могут демонтировать дом.
Ренновация городов России
03.07.2016
В правительстве РФ назвали масштаб необходимой реновации крупных городов. Закон о промзонах позволит реконструировать до 25% площадей крупных городов.
римерно 25% площади российских городов нуждается в масштабной реновации, цитирует «РИА Недвижимость» заявление вице-премьера РФ Дмитрия Козака, сделанное на Московском урбанистическом форуме. Он уточнил, что нуждающиеся в реновации территории, как правило, занимают промзоны и старое жилье.
Ранее о том, что закон о комплексном развитии промышленных территорий позволит вовлечь в экономический оборот до 20–25% территорий городов, заявил глава Минстроя РФ Михаил Мень. Промзоны сегодня являются одной из серьезнейших проблем, характерных для крупных городов России, говорится в пресс-релизе ведомства.
В сообщении Минстроя напоминают, что Совет Федерации одобрил федеральный закон о комплексном развитии промзон, разработанный Минстроем совместно с правительством Москвы.
«Этот закон четко определяет, какая территория считается промышленной зоной, и условия, необходимые для решения о ее комплексном развитии, в которое теперь будут включены все собственники земли и недвижимости на такой территории.
Это позволит проще решать любые затруднения, связанные с имущественными спорами», — приводятся слова Михаила Меня в пресс-релизе Минстроя.
Всего на территории Старой Москвы, по данным столичных властей, насчитывается более 200 промзон площадью порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории города (в старых границах). В столице начали активно осваивать территории промзон несколько лет назад.
К июню 2016 года суммарная площадь квартир и апартаментов в новостройках, которые возводятся в бывших столичных промзонах, по данным риелторского агентстве Est-a-Tet, достигла 1,14 млн кв. м. По сравнению с началом лета прошлого года этот показатель вырос в два раза, говорится в пресс-релизе компании: в тот момент в продаже находилось только 557 тыс. кв.
м. Теперь общее число новостроек в этих локациях достигло 51, утверждают в Est-a-Tet.
Сергей Велесевич
Источник: «РБК-Недвижимость»
Реновация накроет регионы
Общероссийскую реновацию планируют начать с мегаполисов. Эксперты считают, что при выборе городов необходимо учитывать и районные центры с населением не более 25–40 тыс. человек
Станислав Красильников/ТАСС
В субботу, 25 января, вице-премьер России Марат Хуснуллин, курировавший ранее градостроительную политику Москвы, предложил распространить столичную программу реновации на регионы. Об этом он заявил в интервью программе «Вести в субботу» на телеканале «Россия-1».
«Я считаю, что этот проект развивать необходимо для страны. Пока можем начать отрабатывать его на крупных городах, потому что реновация — это же огромные деньги, изменение уклада жизни. Не получится просто вот так его [проект] взять и начать. Его надо взвесить, оценить», — сказал вице-премьер.
По его словам, жилье в стране стареет серьезными темпами, и проблема требует комплексного решения. А сама строительная сфера может стать драйвером экономического развития для всей страны, сказал Хуснуллин. В настоящее время 17% доходов бюджету Москвы приносит именно стройка.
Заявление Хуснуллина о распространении программы реновации на всю России — не новая тема. Об этом эксперты говорят уже давно. Рассказываем, кто, когда и каким образом предлагал сносить пятиэтажки по всей стране.
Два пути реновации в России
Идея всероссийской программы реновации впервые была озвучена в июне 2018 года. В ходе прямой линии с президентом руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская спросила Владимира Путина о возможности распространить программу реновации на всю страну.
Тогда президент допустил ее распространение и на регионы. «Это не значит, что программа в Москве будет реализовываться, а все остальные регионы останутся без нашего внимания с точки зрения улучшения жилищных условий.
Однако, по его словам, субъекты не могут вести реновацию за свой счет по примеру Москвы.
В сентябре 2018 года лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов и Галина Хованская внесли на рассмотрение Госдумы законопроект о реновации жилищного фонда в регионах России. Предполагалось, что в регионах, в отличие от столицы, дома будут не только сносить, но и реконструировать.
По мнению авторов законопроекта, до старта программы нужно подготовить стратегию и создать нормативно-правовую базу, массовая реновация в России может быть запущена через семь — девять лет.
Тогда Хованская заявляла, что к программе готовы всего несколько регионов, среди них Татарстан, Башкортостан, Ярославская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область.
В 2019 году свой вариант всероссийской программы реновации предложило Законодательное собрание Санкт-Петербурга. Осенью питерские парламентарии внесли на рассмотрение в Госдуму соответствующий законопроект. Документ предполагает возможность переселения граждан не только из отдельных домов, но и кварталов, микрорайонов, районов с комплексным подходом к благоустройству территории.
Московский вариант реновации не подходит для тиражирования в регионах именно из-за финансовой составляющей, считают питерские депутаты.
Столичная программа ведется за счет бюджетных средств, а у большинства региона таких финансовых возможностей нет.
Законопроект предусматривает, что если в местном бюджете не окажется средств, то возможно привлечение частных инвестиций, в том числе организация государственно-частного партнерства.
«В отличие от нас петербургские депутаты делают акцент на экономическую составляющую, а мы — на права жителей. Главная задача инвесторов — договориться с жильцами, поэтому вопросы отношений с собственниками и нанимателями помещений мы прописали особенно тщательно, чтобы их права не нарушались», — позднее поясняла Хованская.
В настоящее время оба варианта реализации всероссийской программы реновации находятся на рассмотрении Госдумы. Но ни один из них пока не прошел первое чтение.
Программа реновации в Москве
Столичная программа реновации была утверждена мэром Москвы Сергеем Собяниным 1 августа 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. На месте снесенных панелек город за свой счет строит новое жилье. Программа должна завершиться к 2035 году. Затраты на реализацию программы оцениваются в 3 трлн руб.
Фактически реновация реализовывалась и при бывшем мэре Москвы Юрии Лужкове — так называемая программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки. Она стартовала в 1999 году и предусматривала снос и расселение ветхого жилого фонда. За все время программы было снесено 12 млн «квадратов» из 20 млн кв. м пятиэтажек.
Реализация программы реновации в регионах назрела уже давно. Износ сетей ЖКХ в стране превысил 70%, а в небольших городах и муниципальных районных центрах износ жилого фонда и того больше, заявил «РБК-Недвижимости» член секций экспертного совета по строительству и проблемам долевого строительства при Комитете Госдумы по транспорту и строительству Антон Скирда.
Сама программа реновации жилья, по мнению Скирды, должна в первую очередь вестись силами местных строительных компаний.
«В последнее время мы наблюдаем сокращение количества компаний, выполняющих строительно-монтажные работы. Происходит это в том числе из-за падения объемов строительства.
В случае реализации всероссийской программы реновации хотя бы проблема, связанная с обеспечением объемов строительства, будет решена», — добавил эксперт.
Однако вариант с привлечением инвесторов не подходит для многих российских городов из-за низкой маржинальности строительного бизнеса, а сама программа общероссийской реновации потребует больших финансовых ресурсов, пояснил «РБК-Недвижимости» гендиректор Рейтингового агентства Стройкомплекса Николай Алексеенко. Если даже взять объем аварийного жилья в 90 млн кв. м, то это 4,5 трлн руб., а реновация — это потенциально в разы больше площадь, считает он. Привлечение инвесторов, по мнению Алексеенко, возможно только в крупных агломерациях, где существует устойчивый спрос на жилье.
Побочным эффектом общероссийской программы реновации может стать появление государственного застройщика, который будет ключевым конкурентом для частного бизнеса на жилищном рынке, сказал Алексеенко.
Некоторые регионы уже высказывались за реновацию. Власти Екатеринбурга планировали инициировать принятие документа о проведении реновации жилого фонда города.
По данным местных властей, ежегодно в Екатеринбурге необходимо обновлять около 300 тыс. кв. м жилья.
В Ростовской области реновацию жилья предполагалось внести в Стратегию социально-экономического развития Ростовской области до 2030 года из-за серьезного износа жилья.
Губернатор Приморского края Олег Кожемяко отметил, что Владивостоку и другим городам программа реновации нужна. Такое же мнение по поводу своего региона высказал губернатор Мурманской области Андрей Чибис.
Глава Калининградской области Антон Алиханов заявил, что там также ждут реновации, потому что она может решить проблемы несоответствия советских градостроительных решений современным условиям развития города.
Россия не первое государство, которое сталкивается со значительным износом жилого фонда. Многим странам приходится решать подобные задачи. Например, в Бразилии населению выдают льготные ипотечные кредиты на покупку нового жилья, муниципальным властям в США — гранты на реновацию, а ипотечному рынку предоставляли государственную страховую поддержку.
Наиболее близкой московской реновации является Программа реновации Пекина. Пекинская программа существует уже более 70 лет, ежегодно власти тратят на ее решение несколько миллиардов долларов. При этом властям удалось в значительной мере решить проблемы обеспеченности жильем в столице, снизить долю ветхих и аварийных строений.
Реновация шагает по России: какие еще города могут попасть в программу?
Под реновацию жилья могут попасть шесть мегаполисов России. Глава Минстроя Михаил Мень назвал города, на которые можно распространить московский опыт
Программа реновации в Кировском районе Санкт-Петербурга. Петр Ковалев/ТАСС
В число городов, где может стартовать программа по реновации жилья, могут попасть Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов и Сочи. Об этом пишет РБК .По словам Меня, Минстрой по поручению президента разрабатывает законопроект о новом принципе расселения аварийного жилья.
- «Если дом расположен в центре города, а инвестиционная привлекательность земли достаточно высокая, то механизмы могут быть прописаны, опираясь на принципы, которые сегодня используются в Москве для реновации», — сказал министр.
- Действительно ли все эти города нуждаются в массовом расселении жителей в новые дома и есть ли на это средства? Вот какое мнение высказал генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов:
- Алексей Белоусов генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга»
- Сочи точно не нужна такая реновация, считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько, а над остальными южными городами можно подумать:
— Честно говоря, выбор Сочи для этого совсем непонятен, поскольку с точки зрения именно какого-то аварийного, ветхого жилья, да и вообще жилого фонда, Сочи — это тот город, который испытывает острую проблему в этой связи.
модернизация была проведена в том числе и жилого фонда, фасадной части в период подготовки к Олимпийским играм, то есть не сказать, что объем панельного жилья или какого-то ветхого, аварийного здесь слишком высок, это не так.
Есть города с гораздо более серьезными проблемами в этом плане.
— Краснодар и Ростов упоминаются?
— Я думаю, что эти города больше подходят на эту роль, для того, чтобы проводить программу реновации.
В Краснодаре уже была десять лет назад программа реконструкции центральной части города, которая действительно выглядит достаточно убого и не очень функциональна на сегодняшний день.
Ростов-на-Дону тоже город-миллионник, который испытывает сложности с территориальным развитием, как раз-таки модернизация и реновация центральных частей наиболее привлекательных была бы оправданна в этом случае.
— Сложно ли будет найти финансирование?
— Если говорить про Сочи, Краснодар и Ростов, то в принципе, эти города, где достаточно активен рынок жилой недвижимости первичной, и вообще, там девелопмент достаточно активно происходит.
Застройщики вкладывают деньги в свои проекты, им интересны новые активы, новые земельные участки, поэтому как раз эти города с точки зрения возможности привлечения инвестиций будут довольно успешными, и многие девелопмены пойдут на то, чтобы принять участие в подобного рода проектах. Я думаю, это реалистично.
Ранее замглавы Фонда содействия реформированию ЖКХ Олег Рурин сообщил, что механизм расселения аварийного жилья заработает с 1 января 2019 года, законопроект поступит в правительство до 1 июля 2018 года. С начала 2012 года в России признали аварийными более 44,5 тыс. многоквартирных домов общей площадью свыше 12 млн кв. м, в них проживают порядка 725 тыс. человек.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
ВЦИОМ: россияне считают, что регионы нуждаются в реновации больше Москвы
МОСКВА, 8 августа. /ТАСС/. Большинство россиян (73%) полагают, что ряд регионов России больше нуждается в реновации, чем столица. Об этом свидетельствуют результаты опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), опубликованные во вторник на сайте организации.
Спецпроект на тему
«Около трех четвертей россиян (73%) разделяют ту позицию, что ряд регионов страны больше нуждается в реализации программы реновации, чем столичный мегаполис (причем даже среди москвичей и петербуржцев эта доля высока — 70%)», — говорится в данных опроса. Лишь каждый десятый россиянин (13%) считает, что именно Москва больше нуждается в сносе ветхого жилья (среди них — 22% жителей Москвы и Санкт-Петербурга).
При этом о необходимости реновации в своем городе заявляют 42% опрошенных, тогда как 47% считают, что в их городах существуют и более острые проблемы.
Более половины респондентов (51%) заявляют, что в их регионах на данный момент скорее хорошее время для реализации программы реновации, 30% опрошенных не согласны с этой точкой зрения.
Каждый третий россиянин (35%) считает наличие ветхого, аварийного жилья в своем регионе большой проблемой, 24% — очень большой, и лишь 8% полагают, что такой проблемы не существует.
В то же время 48% россиян оценивают ситуацию в столице как подходящую для реализации программы реновации, при этом доля тех, кто придерживается такого мнения, высока среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга (60%).
Каждый пятый опрошенный (19%) придерживается противоположной точки зрения.
Наличие ветхого жилья в столице считает большой проблемой каждый четвертый опрошенный (25%), а 7% россиян уверены, что такой проблемы в Москве не существует.
«Гипотеза о том, что большинство выскажется за реализацию программы реновации в их субъекте, не подтвердилась. Причина этого не только в более скромных запросах, но и в оценке степени реалистичности данной программы в их регионах.
Россияне видят, с какими скрипом идет реализация уже действующих программ, и не питают особых надежд», — прокомментировал результаты исследования руководитель практики политического анализа и консультирования ВЦИОМ Михаил Мамонов.
Всероссийский опрос ВЦИОМ проведен 22-27 июня в 130 населенных пунктах в 46 областях, краях и республиках восьми федеральных округов России по репрезентативной выборке методом личного интервью по месту жительства респондента. Максимальный размер ошибки с вероятностью 95% не превышает 3,5%.
Переселение народов: что не так с законом о комплексном развитии территорий
17 ноября в первом чтении Госдума приняла законопроект о комплексном развитии территорий.
Казалось бы, у него есть все предпосылки для успешного прохождения: и обоснованные мотивы, и ссылки на позитивные примеры иностранных правопорядков, и активное предварительное обсуждение, которое позволило нащупать компромиссы.
Но нельзя не отметить, что в среде экспертов вопросы остаются как к текущей редакции законопроекта, так и к его концепции, опирающейся на авторитетные, но все же очевидным образом фрагментарные ссылки на иностранный опыт.
Проект дает возможность осуществить реновацию на всей территории России и для этого вносит изменения в градостроительный, жилищный и земельный кодексы.
Вносимые правки унифицируют два существующих сегодня режима: комплексное устойчивое развитие и освоение застроенных и незастроенных территорий.
Теперь новая качественная среда обитания для жителей аварийного и ветхого жилья будет создана на основании решения о комплексном развитии территории (далее — КРТ).
Мотив авторов законопроекта — обновление старого жилого фонда — нельзя не поддержать, особенно если учесть, что большая часть жилых построек в центрах городов действительно нуждается в капитальном ремонте и во многом уже не отвечает современным потребностям жителей в комфортной городской среде с транспортной доступностью, объектами инфраструктуры, зонами отдыха на природе и т. д. Остро стоит и другая проблема — неравномерное расселение жителей на городской территории, что негативно сказывается на транспортной инфраструктуре города и не позволяет равномерно распределить школы, больницы, детские сады и другие социально-культурные объекты.
Перед разработчиками стояла задача достичь баланса интересов жителей и инвесторов (застройщиков). Осуществить столь масштабные проекты без инвестиций крайне трудно: либо это негативно скажется на и без того нагруженных бюджетах, либо приведет к переложению расходов по реновации на будущих жильцов (например, на участников долевого строительства).
Но законопроект не отвечает на вопрос, откуда будут привлекаться инвестиции и из каких средств они будут возвращены. Упоминается лишь о возможности создания специализированных обществ, при наличии которых инвестору (застройщику) предоставляются льготы.
В этой части проект мог бы быть дополнен схемой, описывающей процесс привлечения инвестиций на строительство и порядок их возврата. Это повысило бы привлекательность реализации проектов КРТ по сравнению с существующим регулированием, которая в текущей версии неочевидна.
В таких условиях довольно непросто обосновать необходимость проведения реформы, поскольку содержательно все фактически остается как есть — формально меняются лишь правила игры.
Реформа подняла вопросы гарантий прав инвесторов. Договор о КРТ не является гражданско-правовым договором (это подтвердил Совет при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства).
Значит, инвестор не получает гарантий защиты своих прав, которые предоставляются сторонам гражданско-правовых договоров.
Аналогичная логика и в отношении гарантий, предоставляемых частным партнерам по договорам о Государственно-частном партнерстве (ГЧП) — к договору КРТ неприменимы нормы о ГЧП. Это могло бы быть предусмотрено законопроектом, но предусмотрено не было.
Заметим, что в Великобритании, к примеру, в рамках программы Private Finance 2 заключение договоров по правилам ГЧП активно используется для строительства объектов инфраструктуры, социально значимых объектов и обновления жилого фонда.
Статус инвестора ослабляет и тот факт, что заключение договора о КРТ возможно по результатам только аукциона, но не конкурса.
Поэтому инвестор (застройщик) не может предложить наиболее благоприятный для жителей и города проект застройки, а должен конкурировать с другими участниками торгов только по ценовым характеристикам.
Не решены и многие практические проблемы — например, освобождение от оплаты подключения к сетям.
Экономические реалии подавляющего большинства городов России таковы, что маржа застройщиков незначительна, а стоимость земельного участка не покрывает расходы на снос здания, расселение его жильцов и возведение нового многоквартирного дома с объектами инфраструктуры. Поэтому реновация по нормам законопроекта окажется эффективной только в развитых и экономически успешных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург.
Процедура реновации жилых и нежилых помещений не является для России чем-то новым.
В арсенале есть и опыт реновации в Москве, и изъятие земельных участков и объектов недвижимости при проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году и ЧМ по футболу FIFA в 2018-м.
Но авторы проекта выбрали свой путь — направленный в Госдуму текст в основе своей опирается на первоначальный текст гл. 5.1 Градостроительного кодекса.
Регионы поживут по-старому
Практически сразу после назначения на должность вице-премьера Марат Хуснуллин предположил, что программой реновации, начатой в Москве, можно охватить всю страну. С ее помощью предлагается решить проблему аварийного жилья, объем которого, по данным Росстата, достигает 25 млн кв. м.
Но участники рынка недвижимости осторожно оценивают эту идею: основная проблема в том, что в региональных бюджетах нет достаточных средств для сноса всего ветхого жилья, а привлекать частных инвесторов сложно из-за низкой маржинальности строительства.
Впрочем, позже и сам господин Хуснуллин отметил, что про всероссийскую реновацию говорить можно только тогда, когда строители выполнят остальные госпрограммы.
В конце января новый вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о возможности расширить проект реновации, которая реализуется в Москве, на всю Россию.
«Это сложный проект, надо все взвесить и оценить, но пока мы можем начать отрабатывать его на крупных городах»,— предложил господин Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 1».
По его словам, «жилье стареет», но для того, чтобы обновить дома по всей стране, понадобятся «огромные деньги».
Вложения действительно понадобятся масштабные: по оценке ЦИАН, если выбирать жилье для всероссийской реновации по московским критериям, то в программу войдет каждый пятый дом в регионах.
Предполагается, что снести придется четырех-шестиэтажные панельные и блочные дома 1955–1975 годов постройки, а также кирпичные дома со средним размером квартиры не более 50 кв. м.
По данным ЦИАН, в регионах таких домов в четыре раза больше, чем будет снесено по программе реновации в Москве.
В Москве реновация предусматривает снос 5,1 тыс. домов площадью около 15 млн кв. м. Снос еще 1,7 тыс. пятиэтажек (они занимают около 5 млн кв. м) был запланирован программой по обновлению жилого фонда, начавшейся в конце 1990-х годов и так пока и не завершенной. На обе программы приходится около 9% московского жилья.
В городах-миллионниках эта доля значительно выше: в 16 крупнейших регионах (города-миллионники, а также Московская и Ленинградская области) под московские критерии подпадает около 27% зданий, на которые приходится 18% площади жилого фонда.
Более высокую, чем в Москве, долю домов для сноса в ЦИАН объясняют в том числе значительным количеством аварийного жилья, которое в столице было снесено еще в 1960–1980-е годы во время застройки спальных районов, в регионах же новое строительство велось рядом с ветхими домами, а не вместо них.
По подсчетам ЦИАН, наибольшая доля пятиэтажек среди всей жилой застройки находится в Волгограде (35%), Красноярске (34%), Челябинске и Казани (по 32%), в основном такие дома расположены в центральных районах.
Денег нет
Всероссийская программа реновации будет заметно отличаться от Москвы не только из-за большого объема аварийного жилья, но и потому, что в регионах нет достаточного количества бюджетных средств, уверены в «Метриуме».
Деньги понадобятся как на создание домов для переселения, так и для первой волны сноса, при этом низкая маржинальность строительства в регионах не покроет расходов на переселение людей из старых домов. В «Метриуме» предполагают, что решить эту проблему можно за счет дополнительного источника финансирования из федерального бюджета или Фонда национального благосостояния.
Кроме того, власти могут создать специальный банк, который будет выдавать кредиты для нового строительства под низкий процент, привлекательный для региональных застройщиков, рассуждают эксперты.
Гендиректор челябинского застройщика АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков подтверждает, что регионы России нуждаются в программе реновации, поскольку существуют проблемы ветхого фонда, аварийного жилья, морально и технически устаревшей недвижимости, которая портит вид городов и не пригодна для проживания. Но регионы не Москва: бюджеты большинства российских областей не справятся с реновацией в масштабах, сопоставимых с московскими, говорит застройщик.
По его словам, в регионах может быть недостаточно и мер для привлечения инвесторов: в отличие от Москвы, здесь значительно меньший спрос на жилье и коммерческую недвижимость, за счет строительства которой планируется частично компенсировать затраты на реновацию.
Так что хотя обновление жилого фонда в регионах необходимо, программа реновации может быть успешной, только если будут учтены особенности городов: экономические и социальные факторы, возможности застройщиков и перспективы инвестирования, а также средний уровень доходов жителей и особенности территориальной застройки, заключает господин Савченков.
С другой стороны, охват реновацией всей страны оживит экономический рост, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Новое строительство, по ее словам, создаст дополнительные рабочие места не только для застройщиков, но и в промышленности стройматериалов, на транспорте, в торговле и финансовом секторе. Кроме того, программа реновации может значительно увеличить обеспеченность населения жильем.
Сейчас на одного жителя России в среднем приходится 25,8 кв. м жилья, при увеличении же объемов ввода в два раза показатель может приблизиться к европейским нормам, отмечают в «Метриуме».
Но есть аварийное жилье
В «Метриуме» уверены, что программа реновации поможет решить проблему с расселением ветхого и аварийного жилья в стране. По данным Росстата, в России сейчас около 25 млн кв. м находятся в аварийном жилом фонде.
По мнению гендиректора «КБК Проект» Василия Костина, приход Марата Хуснуллина в правительство в принципе связан именно с решением задачи расселения ветхого жилья, тем более что у чиновника уже есть успешный опыт реализации подобных проектов в Москве. В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» до конца 2024 года должно быть расселено 9,5 млн кв.
м аварийного жилья, напоминает господин Костин: «А как программа будет называться — «реновация», «модернизация» или по-другому — сути не меняет».
Андрей Шишкин, председатель совета директоров градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогор Проект», считает, что реновация в масштабе страны — это уже необходимость, поскольку требуется обновление жилищного фонда в регионах.
Но он добавляет, что реновацию нельзя навязывать сверху, то есть инициатива о проведении программы должна исходить от самих регионов. При этом главы субъектов РФ и городских образований должны принимать решения о включении территорий в программу реновации на основании комплексных стратегий развития и генеральных планов.
Наконец, добавляет Андрей Шишкин, решая вопрос о необходимости реновации, важно учитывать, готов ли город предоставить жителям идущих под снос пятиэтажек равноценные или лучшие квартиры. Региональным властям, которые будут строить жилье по программе реновации при ограниченных региональных бюджетах, необходимо решить проблему качества строительства.
Только в таком случае программа всероссийской реновации позволит обновить жилищный фонд, повысить качество городской среды и в целом уровень жизни людей, а также развить строительную отрасль.
Кроме обязательного строительства качественного жилья условием для региональной реновации может стать принятие единой законодательной базы, учитывающей специфику регионов, добавляет Василий Костин.
В частности, необходимо предусмотреть, чтобы решения о сносе дома принимали не менее чем 70% собственников жилья, а также учитывались градостроительные особенности каждого конкретного города и предусматривались преференции для инвестиций в рамках государственно-частных партнерств.
Елизавета Макарова
Реновация в российских регионах вызывает массу неудобных вопросов
В Госдуме рассматривается законопроект о реновации в регионах. Правда, называется это «комплексное обновление территорий». И хотя законопроект еще не принят, на Ставрополье уже боятся его возможных последствий.
В сентябре в Государственную Думу был внесен законопроект, позволяющий региональным властям прибегать к принудительному изъятию у собственников любого жилья — не только ветхого и аварийного — ради «обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан».
Для того чтобы дом внесли в программу достаточно одобрения двух третей собственников и нанимателей. Под реновацию могут попасть целые кварталы, в которых находятся вполне добротные дома, если 50% территории занимают здания, подлежащие сносу.
При этом переселенцы должны получить равнозначное жилье в том же районе или денежную компенсацию.
Как отмечают авторы законопроекта, за основу в части правового регулирования была взята «успешно реализуемая с 2017 года в Москве программа реновации». Предполагается, что таким образом ускорится процесс переселения жильцов из ветхого и аварийного фонда. При этом деньги на реновацию должны найти сами регионы — без участия федерального бюджета.
К слову, законопроекты о всероссийской реновации по примеру Москвы уже вносились в Госдуму.
Так, в 2018 году депутаты Галина Хованская и Сергей Миронов предлагали включать дома в программу с согласия всех собственников, а также предусматривали квартиры для жителей коммуналок.
Однако позже сама Хованская признала, что к запуску программы готовы лишь в нескольких субъектах России, законопроект принят не был.
Она же раскритиковала и новый законопроект. По мнению Хованской, в документе есть множество подводных камней и рисков для владельцев квартир. В частности, голоса «за» реновацию можно будет «накрутить», считает депутат.
«Когда мы прочитали эту законодательную инициативу, создалось впечатление, что ее застройщики пролоббировали, а на граждан абсолютно наплевать. В московской программе реновации очередники жилье получают, а в этой — они и дальше останутся очередниками.
В московской — нельзя в коммуналку переселять, здесь же — это можно. Жилищная часть законопроекта нас категорически не устраивает», — сказала она.
В итоге комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ поддержал законопроект о «всероссийской реновации» при условии его доработки. А в регионах уже начали бить тревогу. В частности, в Ставропольском крае считают, что жильцов будут попросту «выживать» из квартир поджогами или затоплениями, когда, например, вместо уютного квартала «сталинок» захотят построить очередной ЖК, пишет NewsTracker.
На данный момент в Ставропольском крае насчитывается 167 аварийных домов, в которых проживают 3,4 тысячи человек. 34,9% домов из аварийного фонда были построены до 1920 года, 7,5% — с 1921 до 1945 года, 32,9% — с 1946 до 1970 года, 24,7% — с 1971–1996 года. Из них в программу расселения на 2019–2025 годы, на которую планируется потратить более 1 млрд рублей, вошел 91 дом.
Основатель сетевого сообщества Stav.urban, участник разработки Стратегии социально-экономического развития Ставрополя до 2035 года Андрей Черняков раскритиковал внесенный в Госдуму законопроект о реновации. Он считает, что раз сносить можно будет любое здание, то и «можно будет плевать на генпланы и документы стратегического планирования».
Также Черняков задается вопросом: как новую застройку будут вписывать в существующую? По его мнению, не исключено, что среди среднеэтажной застройки воткнут «свечку» в 25 этажей. «И третий момент — реновация, это не только новые стены и трубы, но и сложившаяся городская среда, которую можно легко разрушить», — отметил эксперт.
Черняков добавил, что в Ставрополе есть не только аварийные дома, но и «бомбы замедленного действия» в виде полей многоэтажек. Он считает, что через 10-20 лет они проявят свое отрицательное влияние.
Еще об одной проблеме заявил политолог, директор консалтингового агентства NPR Group Дмитрий Фетисов. Он напомнил, что в Ставрополе власть связана с крупными застройщиками. «В Ставрополе есть застройщик, занимающий третье место по стране, работающий также по Краснодару и Ростову.
Нет никакого секрета, что покойный мэр Ставрополя Андрей Джатдоев был достаточно близок к нему. И хотя нынешнего мэра таковым назвать нельзя, но бывший глава Промышленного района, занимающий сейчас кресло первого замглавы, считается аффилированным с ним.
Соответственно, имея определенные рычаги и определенных людей в мэрии, застройщик, теоретически, может проводить ту градостроительную политику, какую хочет», — полагает Фетисов.
Он также напомнил, что Кавказские Минеральные воды находятся под пристальным вниманием федеральных властей, что должно обезопасить их от сноса памятников архитектуры ради новой застройки. «В целом, и в Ставрополе, и в КМВ власти пойдут по пути помощи застройщикам, но при этом не будут связываться с особо скандальными случаями», — считает Фетисов.
Еще один проблемный момент отметил председатель Ставропольской региональной организации «Союза архитекторов России» Виктор Маркелов. По его словам, законопроект о реновации актуален только для тех регионов, у которых есть деньги.
К слову, губернатор Ставрополья Владимир Владимиров еще в 2018 году был готов к участию в программе реновации, но усомнился, что региону хватит средств — ведь тратить придется не только на снос домов, но и на строительство новых.
Что же изменилось сейчас?
«О какой „реновации“ в Ставрополе может идти речь, если у нас город берет кредиты, чтобы заткнуть бюджетные дыры? В Астрахани под снос ветхого жилья построили два домостроительных комбината: руководство договорилось, Москва дала деньги. А у нас домостроительный комбинат закрыт, много строить может один ЮСИ», — говорит Маркелов.
Также архитектор добавил, что в Ставрополе застроили еще не все поля вокруг города — так что место для новых ЖК есть. «Проведение инфраструктуры, но вложение денег в инфраструктуру новых домов дешевле, чем сносить старые кварталы и строить на их месте новые. Опять-таки, поломаем мы кварталы — а куда девать людей? Альтернативы этим застройкам пока нет», — считает он.
Концентрация людей в «человейниках» банально опасна эпидемиологической обстановкой во время коронавируса, добавляет Маркелов. По его мнению, строить выше 9 этажей нельзя.
«Но о каком государстве можно говорить, если в большей части и население инертно: мы называем это уродством в эстетическом плане и абсурдом в инфраструктурном — а застройщики и власти говорят, что „людям нравится“ — вот и все», — отметил Маркелов.
«То, что строится, — хуже советского в плане пожарной, санитарной безопасности, технологической оснащенности… Чтобы ломать — должно пройти время — лет 50. А сейчас скорее снесут памятник архитектуры и построят новострой, чем снесут имеющуюся дрянь и построят памятник архитектуры», — заключил архитектор.
То, что ожидание и реальность программы реновации не всегда совпадают, не понаслышке знают москвичи. Во-первых, попросту можно получить взамен своей обжитой квартиры жилье с плохим ремонтом или кривыми стенами — по статистике, каждая пятая квартира сдается с браком.
Во-вторых, вместо привычного озера или парка вы можете стать владельцем квартиры с видом на железную дорогу или промзону. В-третьих, совсем необязательно, что поблизости с новым жильем будет социальная инфраструктура. И это далеко не все… Причем докупать площадь москвичам пришлось по рыночным ценам.
Так зачем же выкладывать деньги и получать вместо своей квартиры непонятно что и непонятно где?