Застройщики подмосковья почти отказались от «серых» продаж

Застройщики Подмосковья почти отказались от «серых» продаж

Финансирование строительной отрасли с 1 июля 2019 года будет осуществляться только через эскроу-счета, поэтому президент Путин на встрече с бизнесом обратил внимание на необходимость слаженной работы банков и застройщиков. Как считают эксперты, переход на эскроу-счета позволяет зачистить рынок жилья от серых схем недобросовестных застройщиков.

Переход на эскроу-счета

Банкам и застройщикам необходимо слаженно работать по новому механизму финансирования строительства, чтобы наращивать его темпы, а не снижать, заявил президент РФ Владимир Путин на пленарном заседании съезда Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП). Он подчеркнул, что важнейшее значение в этом процессе имеет создание стимулов для банков кредитовать стройку.

Напомним, что с 1 июля 2019 года застройщики лишатся возможности привлекать деньги граждан напрямую. Финансирование будет осуществляться через эскроу-счета, доступ к которым станет невозможным до момента ввода объекта в эксплуатацию.

«Я не думаю, что переход на эскроу-счета может как-то серьезно повлиять на объемы ввода жилья. Для тех застройщиков, которые строили добросовестно и направляли денежные средства дольщиков на строительство, использование эскроу-счетов станет лишь вопросом техники. Конечно, могут быть какие-то сложности технического характера, но это ни столь серьезная проблема.

Переход на новый механизм финансирования в большей степени направлен на тех застройщиков, которые строили недобросовестно и не вводили в сроки жилье, а также не исполняли другие обязательства перед дольщиками.

Главная цель перехода на эскроу-счета – это в максимальной степени исключить недобросовестное поведение на рынке», — считает генеральный директор компании «РД-Центр», эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова.

Застройщики Подмосковья почти отказались от «серых» продаж

Рейтинговые требования для банков

Чуть ранее Минстрой предложил изменить рейтинговые требования для российских банков, открывающих эскроу-счета для финансирования строительства.

Согласно предложениям профильного ведомства, на текущий момент минимальный рейтинг банка для открытия эскроу-счета должен составлять А- и под него попадают 35 банков.

Но после предлагаемых поправок такое право получат банки с рейтингом не ниже ВВВ-, что практически вдвое позволит увеличить список банков, работающих с эскроу-счетами.

Как объяснил нам финансовый аналитик компании «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин, новая инициатива связана с тем, что у банков недостаточно ресурсов с точки зрения нормативов, это не позволяет им удовлетворить спрос в рамках нового механизма. Но решение по изменению подхода к оценке банков для открытия эскроу-счетов может принять только Центробанк.

«И хотя эскроу-счета является новым для российской строительной отрасли механизмом, застройщикам теперь придется работать именно по нему, потому что другого пути нет. Все должны перейти на эскроу-счета, а незавершенные проекты предстоит завершать. Что касается перспектив роста по вводу жилья, то сам Минстрой ранее наоборот уменьшил прогноз по строительству новой жилой недвижимости.

В министерстве связывают это не только с переходом на новый механизм, но и с динамикой доходов населения и наличием платежеспособного спроса.

Сам механизм перехода на эскроу-счета не является проблемой, гораздо важнее для роста строительства доходы населения.

Люди опасаются, что они не смогут взять кредит и купить жилье, а без кредитов мало, кто может себе позволить такую покупку», — объясняет старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк.

Застройщики Подмосковья почти отказались от «серых» продаж

Стоимость жилья

Эксперты соглашаются, что эскроу-счета предоставляют гарантии при покупке квартиры, минимизируя риски для граждан столкнуться с недостроем и потерять деньги. Но теперь застройщики вынуждены будут привлекать на свои проекты кредитные деньги, платя проценты банкам. Все это может оказать влияние на стоимость жилой недвижимости.

По мнению Бурдяк, с точки зрения общей логики экономических процессов стоимость жилья должна вырасти, так как появляется новая составляющая — стоимость банковского кредита. Если раньше люди вкладывали свои деньги и застройки пользовались ими, ничего не давая взамен, то сейчас им придется платить банкам. Хотя многое в стоимости квадратного метра зависит от баланса спроса и предложения.

Но некоторые эксперты уверены, что на фундаментальном уровне ничего не изменится. Как считает Нигматуллин, для честных застройщиков ситуация наоборот даже улучшится.

С ним соглашается Наталья Словесникова, считая, что в новом механизме нет таких расходов, которые существенно могли бы повлиять на стоимость квадратного метра.

Другой вопрос — воспользуются ли застройщики или нет ситуацией на рынке, чтобы изменить ценовую политику. Но, по мнению эксперта, это всего лишь маркетинговый инструмент, а никак не прямые расходы.

https://news.yandex.ru/index.h…

По «серым» схемам в Петербурге продают менее 5% жилья — Рынок жилья

22.05.2014 | 15:00 529510

Некоторые застройщики Петербурга до сих пор продают квартиры по незаконным, или «серым», схемам. Чаще всего покупателям предлагают забронировать квартиру или заключить предварительный договор купли-продажи. Но в ближайшее время, как прогнозируют эксперты, эти механизмы уйдут в небытие.

БН выяснял, какие незаконные схемы продажи жилья используют застройщики Петербурга и когда все они окончательно перейдут на работу в соответствии с 214-ФЗ.

Оттенки серого Для начала разберемся, какие незаконные схемы продажи жилья сейчас применяют застройщики Петербурга и насколько это опасно для покупателей. Самые распространенные на сегодняшний день – продажа жилья по соглашениям бронирования и заключение предварительного договора купли-продажи.

Согласно положениям 214-ФЗ, застройщик имеет право заключать договоры долевого участия и привлекать деньги дольщиков лишь после того, как Госстройнадзор выдаст ему разрешение на строительство.

Чтобы начать продажи до получения этого документа, многие компании предлагают зарезервировать жилье в будущем доме – причем такой вариант покупки новостроек часто предлагают довольно известные участники рынка (по некоторым оценкам, почти 20% всех участников рынка).

Уже после того, как фирма получит разрешение, с гражданами заключают договоры долевого участия (ДДУ) – в соответствии с 214-ФЗ. Тем не менее, как неоднократно подчеркивали в Комитете по строительству, продавать недвижимость по договорам бронирования – это прямое нарушение действующего законодательства.

Компания, которая привлекла деньги по таким соглашениям, по различным причинам может и не получить разрешение на строительство. Так что рисковать своими кровными, пытаясь купить квартиры до старта официальных продаж, не стоит.

Некоторые строительные компании заключают с покупателями предварительные договоры купли-продажи (ПДКП). Это один из самых опасных и при этом довольно распространенных механизмов реализации новостроек. Предварительный договор не является основанием для получения жилья, лишь дает право на заключение основного соглашения купли-продажи. Предварительные договоры не подлежат регистрации в Росреестре – следовательно, квартира, в отношении которой заключен такой договор, может быть продана дважды. Особенности заключения ПДКП регламентируются 429-й статьей Гражданского кодекса РФ. Но в законодательстве не сказано о том, на каком этапе строительства жилья можно заключать ПДКП. Застройщики этим пользуются и часто предлагают подписать такой договор до получения разрешения на строительство.

Впрочем, есть один нюанс: продавать квартиры в новостройках по ПДКП все-таки можно – но только в период, когда здание уже введено в эксплуатацию, а права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены.

После сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже нельзя.

Так что реализация жилья с помощью предварительных договоров в этот промежуток времени – единственно возможный и легитимный механизм.

Зачастую квартиры продаются по инвестиционным договорам – в соответствии с 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (по данной схеме застройщики и продавали квартиры до начала действия 214-ФЗ, то есть до 1 апреля 2005 года). По условиям инвестдоговора, застройщик и покупатель жилья несут равнозначные риски, связанные с реализацией проекта. А после завершения строительства жилье сразу оформляется в собственность покупателя – в этом отношении такая схема защищает права граждан гораздо больше других «серых» механизмов реализации строящейся недвижимости. Сейчас продавать квартиры по инвестиционным договорам незаконно. Застройщик имеет право заключать с покупателями соглашения такого рода лишь в том случае, если строительство дома началось до вступления в силу 214-ФЗ.

Откровенный риск

Немалую опасность представляет механизм продажи строящегося жилья, когда покупатель заключает договор не напрямую с застройщиком – компанией, которой принадлежат права на участок, а с посредником. Раньше такой вариант продажи жилья использовался очень активно: застройщики часто заключали договоры с компаниями, которые и выступали продавцами строящегося жилья (реализовывали квартиры по ПДКП или другому механизму, который не соответствует 214-ФЗ, – и, таким образом, не исполняли нормы данного закона). Нелегитимность этой схемы суд подтвердил лишь два года назад. До сих пор встречаются случаи, когда застройщик реализует жилье по вексельным схемам. По сути, это разновидность предварительного договора. Чтобы обойти 214-ФЗ, застройщик заключает с гражданином ПДКП и договор купли-продажи векселя. В ПДКП оговаривается, что оплатой будущей сделки станет погашение векселя. Тем не менее покупка векселя и обязанность застройщика предоставить квартиру никоим образом не связаны между собой: гарантий, что компания обменяет ценную бумагу на жилье, вам никто не даст.

Читайте также:  Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. что делать?

Другие «серые» схемы реализации квартир, за счет которых застройщики пытаются обойти 214-ФЗ, практически не используются.

Рыночный атавизм Участники рынка утверждают: «серые» схемы продаж на рынке новостроек Петербурга постепенно уходят в прошлое.

Если два года назад по договорам долевого участия жилье продавали лишь в 300 строящихся домах, то сейчас, как рассказали БН в Комитете по строительству, по договорам долевого участия квартиры продают в 354 новостройках Петербурга.

По мнению директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, по «серым» схемам сейчас продают менее 5% строящегося жилья. «Свыше 80% всех объектов реализуют по договорам долевого участия, порядка 15% – по механизму ЖСК», – резюмировала эксперт.

Большинство петербургских застройщиков перешли на работу по 214-ФЗ еще два-три года назад – тогда Комитет по строительству стал активно штрафовать тех, кто не соблюдает положения законодательства в сфере долевого строительства.

Вот только отказываться от «серых» схем застройщики начали отнюдь не из-за карательной активности надзорных органов: обходить 214-ФЗ стало попросту невыгодно.

Сейчас практически все покупатели обращают внимание на схему реализации квартир, а конкуренция между проектами жилищного строительства постоянно растет – причем как в Петербурге, так и на территории его ближайших пригородов.

«Очевидно, что при прочих равных условиях граждане купят жилье в доме, недвижимость в котором продается в соответствии с положениями 214-ФЗ. Жилье по “серым” схемам может пользоваться спросом лишь в тех ЖК, которые, условно говоря, являются монополистами района – в понравившейся покупателю локации не реализуют других проектов», – констатирует директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян.

На основе данных Комитета по строительству БН составил список компаний и объектов, которые, по сведениям ведомства, до конца прошлого года продавали жилье по «серым» схемам.

Некоторые из них до сих пор используют механизмы ПДПК и соглашения о бронировании.

Если вы решили приобрести квартиру у одной из этих фирм, в первую очередь имеет смысл обратить внимание на то, какой именно договор вам предлагают подписать.

Компании, привлекавшие средства граждан в обход законодательства о долевом строительстве

Компании Суть нарушения
ООО «Карат» Реализация жилья по ПДКП
ООО «Спектр» Реализация жилья по ПДКП
ООО «6-й трест» Реализация жилья по ПДКП
ООО «Титан» Реализация жилья по договору о задатке
ООО «Ареал» Реализация жилья по ПДКП и договорам займа
ООО «СК “Дальпитерстрой”» Реализация жилья по ПДКП
ООО «Девелопмент групп» Реализация жилья по ПДКП
ООО «Квартира.ру Платинум» Средства граждан привлекались до регистрации договоров долевого участия
ЗАО «Инвестторг» Средства граждан привлекались до регистрации договоров долевого участия
ООО «Леонтьевский мыс» Средства граждан привлекались до регистрации договоров долевого участия
ЗАО «Содружество» Средства граждан привлекались до регистрации договоров долевого участия
ЗАО «СК “РосСтрой”» Средства граждан привлекались на основании соглашений об обеспечении исполнения обязательств
ООО «Центр ипотечных кредитов» Реализация жилья по ПДКП

Источник: Комитет по строительству Санкт-Петербурга

Сергей Бардин    Коллаж: Владимир Щербаков   

Дольщики страдают от «cерых» схем строителей

Главная • Новости • Обзор прессы • Дольщики страдают от «cерых» схем строителей

Банкротство работающих по «серым» схемам строителей не позволяет физлицам не только получить квартиры, но и вернуть свои деньги. Ситуацию пока не удалось решить законодательно, зато к необходимым изменениям может привести анонсированная государством программа поддержки ипотеки.

В начале марта 2010 года российский премьер-министр Владимир Путин посетил урок математики в тюменской школе, где ученики — так совпало — решали задачу о покупке квартиры в кредит.

Посмотрев, как несчастные дети пытаются приобрести жилье по ипотеке, глава правительства заявил о запуске госпрограммы по поддержке ипотеки в новостройках. Для этого через ВЭБ будет выделено 250 млрд руб., которые позволят сократить процентную ставку по кредитам до 11%.

Эти меры, по мнению властей, должны способствовать росту строительной активности.

Однако вскоре после заявления выяснилось, что на рынке новостроек квартиры до сих пор приобретаются зачастую по «серым» схемам, и в случае весьма вероятного кризисного банкротства застройщика физлица могут не получить ничего — в таком случае не спасает даже договор ипотеки. Более того, застройщики не собираются менять и пересматривать правила игры — в основном из-за того, что сами оказались в неудобных законодательных рамках.

Вернуть частично

В последнее время сразу несколько известных компаний оказались или банкротами, или в предбанкротном состоянии. Среди них «Макромир», «Строймонтаж», РТМ, «Моспромстройматериалы» и другие. «В связи с кризисом участились случаи банкротства застройщиков. В середине 2009 года достаточно крупные компании подавали заявки на банкротство.

В случае банкротства страдают две стороны: покупатели квартир, которые уже инвестировали свои деньги, и финансовые организации. Юридические лица в данном случае оказываются более защищенными», — рассказывает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По его словам, с физическими лицами ситуация гораздо сложнее.

Дело в том, что по закону в момент банкротства у компании есть обязательства, и в первую очередь это обязательства по зарплате сотрудникам, налоговые требования, требования кредиторов-юрлиц и только в последнюю очередь требования физлиц. Например, 29 ноября 2009 г.

 в Ростове-на-Дону прошел массовый митинг обманутых дольщиков, по данным которых в регионе общее число людей, оставшихся без денег и квартир, достигло почти 4000. Примечательно, что среди различных требований пострадавших было одно, напрямую касающееся банкротства застройщиков.

«Мы требуем законодательно закрепить строящиеся дома за дольщиками, оплатившими это строительство, с целью недопущения в случае банкротства застройщика раздела недостроенных домов между кредиторами», — говорилось в документе, составленном соинвесторами.

Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)» дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть получают выплаты после того, как свои деньги вернут банки. Те, кто заключил договор долевого участия по закону № 214-ФЗ, являются залогодержателями земельного участка и самого недостроенного объекта.

У дольщиков также есть право продать это заложенное имущество, получив 70% цены. Однако стоимости участка, как нетрудно догадаться, не хватит даже на выплату денег, не то что на покупку эквивалентной квартиры.

Все гораздо сложнее, если жилье было приобретено по предварительному договору купли-продажи или через покупку векселя. В первом случае застройщик обещает предоставить квартиру соинвестору, когда дом будет построен, а во втором — обменивает впоследствии квартиру на вексель.

Однако если компания была объявлена банкротом, вероятность того, что квартиры будут оформлены в ее собственность, очень низка, а следовательно, застройщик не сможет передать жилье соинвесторам-физлицам.

Чаще всего в такой ситуации квартиры должны отойти банкам-кредиторам, которые в свою очередь не признают предварительные договоры купли-продажи или вексельные схемы. Доказательством не будет даже тот факт, что банк выдавал ипотечные кредиты на покупку квартир в этом жилом доме.

«Если ваш дом уже введен в эксплуатацию, то, чтобы защитить вашу недвижимость при банкротстве строительной компании, необходимо получить свидетельство о праве собственности на жилье.

Сначала нужно признать право собственности в суде, а затем, имея на руках постановление, оформить свидетельство о собственности в Федеральной регистрационной службе», — советует управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Если дом не построен, то положение еще сложнее; максимум, на что может рассчитывать соинвестор, — это возврат денег, да и то в последнюю очередь, после банков. Примером может служить ситуация, сложившаяся вокруг соинвесторов компании «Строймонтаж». В частности, в 2009 г.

 Служба судебных приставов по заявлению Балтийского банка арестовала 47 квартир в заселенных домах этого застройщика. Всего же банк собирался арестовать более 1700 квартир в разных домах. Аресты были сняты после того, как в ноябре 2009-го в компании был назначен временный управляющий.

По словам юриста юридической фирмы «Юков, Хренов и партнеры» Степана Гусака, в случае банкротства застройщика у последнего отсутствуют какие-либо обязательства по передаче объектов недвижимости лицам, внесшим свои денежные средства с целью приобретения квартиры.

«Фактически лицо дает денежные средства в долг застройщику, при этом застройщик обязуется погасить долг не деньгами, а предоставив кредитору квартиру. После завершения строительства дома предполагается, что застройщик погашает вексель, заключает основной договор купли-продажи квартиры.

Между тем, приобретая вексель, участник долевого строительства может требовать от застройщика — эмитента векселя только денежные средства, тогда как получение конкретной квартиры не гарантируется», — говорит Степан Гусак.

По словам юриста компании «Пересвет — Недвижимость» Оксаны Щеславской, имеет большое значение то, каким образом оформлены платежные документы физического лица, купившего квартиру в новостройке.

«К сожалению, бывают ситуации, когда заключенный таким лицом договор вообще не содержит информации о внесенном за квартиру платеже. В таком случае у покупателя квартиры нет никаких шансов доказать свои права на квартиру», — констатирует эксперт.

Читайте также:  Ставка ипотеки в россии вернулась к уровню 2014 года

Узаконенное беззаконие

По данным руководителя аналитического центра GEDAnalytics Александра Пыпина, около 80% квартир в новостройках страны продается не по закону о долевом строительстве. Более того, по мнению эксперта, небольшие застройщики даже чаще проявляют правовую сознательность, чем крупные компании.

«Примечательно, что не по долевому закону продаются квартиры даже в проектах с непосредственным участием и поддержкой властей, например московских. Ситуация для строителей во многом вынужденная, так как работа по долевому закону требует наличия определенных документов, которые порой удается получить только к концу строительства.

Получается, что застройщик все это время должен финансировать строительство сам или за счет заемных средств», — разъясняет эксперт. По словам Сергея Мигунова, поскольку в законе прописаны достаточно жесткие условия и санкции по отношению к девелоперам, застройщики вынуждены работать по так называемым серым схемам.

Более того, до недавнего времени застройщики практически не преследовались властями за использование подобных схем, несмотря на их очевидную нелегальность. Единственным типом игроков, которых государство попыталось привлечь к ответственности, были риелторы.

Да и то речь шла о побочном использовании вексельных схем. Так, в июле 2007 года московский арбитраж постановил, что МИАН использовало в своей деятельности так называемую вексельную схему.

Более того, по мнению суда, созданные компанией «МИАН» структуры продавали векселя друг другу с дисконтом, а с прибыли не платили налогов. В результате МИАН снизило свое налоговое бремя на 1 млрд руб.

Именно последнее обвинение и стало основным, то есть поводом было не само использование вексельной схемы, а ее применение для минимизации налоговых выплат. Это позволило участникам рынка заговорить о том, что вексельная схема практически узаконена.

Вслед за этим, в апреле 2009-го, налоговая инспекция обвинила холдинг «Миэль» в использовании «серых» схем. В результате риелторы получили предписание доплатить 200 млн руб. налогов за 2006 год.

По мнению чиновников, компания указывала в договорах заниженную стоимость квартир и с нее платила налог на прибыль. Кроме того, в договорах бронирования квартиры и договорах соинвестирования фигурировали разные цены. При этом в «Миэль» объяснили разницу в стоимости динамикой цен на разных стадиях строительства. В результате на этот раз суд встал на сторону риелтора.

Более того, различные схемы покупки квартир практиковались не только в экономклассе, но и в самом верхнем ценовом сегменте. «Подавляющее большинство новостроек на рынке элитного жилья реализуется не по договорам долевого участия, а по предварительным договорам купли-продажи», — отмечает управляющий партнер консалтинговой Greenwich Group Владимир Кузнецов.

По словам партнера, директора департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерины Тейн, «самая большая проблема, когда еще задолго до кризиса по той или иной причине, зачастую не связанной с отсутствием финансирования, возникали серьезные проблемы с задержкой строительства». «Предположим, клиент покупал квартиру стоимостью $8000 за кв. м, а дом не строился.

Затем через 2—3 года, когда закончился срок действия договора или застройщик понял, что дом не будет готов в ближайшей перспективе, покупатель может забрать свои деньги», — рассказывает она.

Однако, по ее словам, за эти 2—3 года цены могли вырасти в два раза, а застройщик готов выплатить только ту сумму, которую он получил от клиента (в некоторых договорах был предусмотрен штраф в размере 10% годовых).

Методы спасения

Ситуация начала меняться, когда правительство решило обратить внимание на рынок новостроек. Московские власти поспешили напомнить, что около полугода назад был создан Моснадзор долевого строительства, который будет следить, чтобы строители работали исключительно по нужному закону.

Более того, ведомство планирует проводить проверки строительных компаний. Тех, кто продает квартиры по «серым» схемам, заставят заключить договоры долевого участия.

Это удивительно, так как, по данным источников «Ко», именно московские строители лидируют по степени игнорирования закона «О долевом строительстве».

Одновременно с этим Президиум Высшего арбитражного суда РФ признал незаконным привлечение денег до государственной регистрации договоров долевого участия, то есть фактически ввел запрет на привлечение средств физических лиц в обход злополучного закона.

«Активизация мер по борьбе с теми, кто не работает по № 214-ФЗ, в настоящий момент связана с тем, что на рынке становится все меньше и меньше строек, которые были начаты давно и имеют все документы, оформленные до вступления закона.

А насколько борьба будет результативна и эффективна, сейчас сказать тяжело, но думаю, что время покажет», — говорит Сергей Мигунов.

Однако пока эти примеры являются только частными инициативами отдельных госорганов, и законодательно так и не удалось закрепить какое-то улучшение положения соинвесторов строительства жилья.

Еще в сентябре 2009-го Минэкономразвития подготовило поправки к закону «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающие правила банкротства застройщиков.

Согласно этим поправкам, дольщики, оформившие договор на квартиру в обход закона № 214-ФЗ, получат право в случае банкротства застройщика претендовать на квартиру.

Для этого в рамках дела о банкротстве суду прямо предписывается признавать, что все варианты продажи квартир, используемые застройщиками для обхода № 214-ФЗ, являются основаниями для возникновения права на жилье. Однако пока законопроект не принят и не заработал.

В сложившейся обстановке у соинвесторов остается несколько возможностей. Во-первых, сократившийся спрос на новостройки побуждает строителей отказываться от «серых» схем. «Кризисная ситуация, когда девелоперы работали в рамках недостаточного спроса, заставила многих иначе взглянуть на этот вопрос.

На рынке начали появляться объекты, реализуемые в соответствии с № 214-ФЗ. Также по целому ряду объектов анонсирован в скором времени переход на договоры долевого участия», — отмечает Владимир Кузнецов. Во-вторых, судебная практика может помочь соинвесторам.

Так, к примеру, произошло с выплатой «серых» зарплат, которые стали признаваться в суде, если работнику удавалось доказать регулярность получения денег. Точно так же суды могут пойти навстречу покупателям жилья.

«В настоящее время в отдельных регионах складывается практика, когда, наоборот, к предварительным договорам купли-продажи квартир применяется закон об участии в долевом строительстве и, соответственно, распространяются все предусмотренные этим законом гарантии», — говорит Оксана Щеславская. Впрочем, среди экспертов есть и скептики.

По мнению Степана Гусака, схемы, применяемые многими застройщиками для привлечения средств граждан, не будут кардинально меняться. «Это связано, прежде всего, с тем, что применяемые схемы наиболее выгодны для застройщика, поскольку его обязательства перед третьими лицами существенно ограничиваются», — резюмирует эксперт. Алексей ЛОССАН

Тема дня

Новый закон избавит рынок «новой вторички» от «серых схем» продажи. Это поможет вернуть инвесторов

Новый закон избавит рынок «новой вторички» от «серых схем» продажи. Это поможет вернуть инвесторов

Если жилье в недавно сданной новостройке продавали по «серым схемам», чтобы уйти от налогов, то теперь, после пересмотра принципа взимания НДФЛ при продаже квартир, купленных на этапе строительства, рынок «очистится» от таких ухищрений, полагают эксперты.

«Квартиры в сданных «необжитых» домах, как правило, продаются по определенным схемам, которые позволяли либо занижать цену продажи, либо включать налог порядка 100-200 тыс. рублей в итоговую стоимость квартиры. Сейчас таких сделок должно стать значительно меньше — рынок “обелится”», — комментирует Александр Гиновкер, вице-президент «Ассоциации риэлторов СПб и ЛО».

Как полагают девелоперы, благодаря новому закону о налогах, на рынок новостроек могут вернуться инвесторы: «Новые правила по отсчету времени владения квартирой в новостройке для взимания НДФЛ с ее продажи, конечно, выгодна тем, кто рассматривает покупку жилья, как инвестицию.

В такой ситуации, инвестор может продать квартиру быстрее, а также отпадает необходимость завышать цену, чтобы покрыть потери после погашения налога. Возможно и увеличение числа инвесторов. За последний год тенденция покупки инвестиционного жилья снизилась почти на 10%.

Теперь, после принятия закона, есть вероятность, что рынок вернется к своим обычным показателям в этом направлении», — комментирует Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации «Мегалит».

Однако сильного «перекоса» в пользу инвестиционных сделок эксперты пока не ожидают, особенно в начале строительства.

«После вступления в силу эскроу-счетов застройщики не стремятся ставить на старт самые низкие цены, а ставят их с середины стройки.

Если раньше номинальная разница цен между началом и окончанием строительства могла достигать 40-50% , то на сегодня – это 20-25%.

Поэтому, разница в цене теперь не является ключевым движущим фактором для инвесторов», — полагает Александр Гиновкер, вице-президент «Ассоциации риэлторов СПб и ЛО».

Ключевым теперь, по мнению Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», станет для инвесторов местоположение самого объекта.

«Сейчас спрос на «новую вторичку» выше на треть, а цены на такую недвижимость дороже от 5 до 25% по сравнению с показателями на обычное вторичное жилье. Дело в локации. Если территория начала застраиваться недавно, и в районе еще много старых советских домов, то там спрос, конечно, превалирует на уже готовые новостройки», — отмечает Таганов.

Читайте также:  Хорошо ли будут продаваться земельные участки в 2016 году?

Напомним, что Госдума пересмотрела принцип взимания НДФЛ при продаже квартир, купленных на этапе строительства. Теперь срок владения недвижимостью будет исчисляться с момента покупки квартиры по ДДУ и полной оплаты. Закон действует и в обратном порядке — то есть и на все ранее приобретенные квартиры.

Новым принципом взимания НДФЛ чиновники «уравновесили» покупателей новостроек с покупателями вторички в правах, полагает эксперт. А также, «обелили» рынок недвижимости.

Топ-10 самых ненадежных застройщиков Москвы и МО

Сегодня каждая десятая новостройка Москвы является проблемным объектом, застройщики которого отказались от выполнения своих обязательств.

По итогам 2012 года число жалоб на строительные компании перевалило за три тысячи.

Это дает повод задуматься: что растет быстрее — жилой фонд столичного региона или недовольство обманутых дольщиков.

«Р®СЂРёРґРёС‡РµСЃРєРёР№ центр адвоката Олега РЎСѓС…РѕРІР°» составил СЃРїРёСЃРѕРє самых ненадежных застройщиков, которые РїРѕ сей день продолжают реализацию жилья Рё держат РІ планах новые проекты.

1-Рµ место: РћРћРћ «РџРѕС‚РѕРє 8» (РІ прошлом Mirax Group)

Первое место занимает инвестиционно-девелоперская компания, известная СЃРІРѕРёРј скандальным проектом МФК «РљСѓС‚узовская миля», включающим жилые комплексы.

Внеся денежные средства еще в 2005 году, дольщики до сих пор не могут получить жилье, строительство которого было заморожено три года назад.

В то время компании удалось мошенническим путем аккумулировать деньги граждан в подконтрольное общество, выступившее соинвестором проекта.

Продажи квартир велись РїРѕ предварительным договорам, РЅРµ соответствующим РЅРё проектной документации, РЅРё законодательству, Р° деньги дольщиков были выведены РІ аффилированные организации, такие как РћРћРћ «РњР�Рљ-РЎРњ», Р—РђРћ «Р‘ашня Федерация Менеджмент», Р—РђРћ «РњРёСЂР°РєСЃ-Сити», РћРћРћ «Р�нфотриумф». Р’ минувшем РіРѕРґСѓ РІ отношении неустановленных сотрудников бывшей «РњРёСЂР°РєСЃ Груп» возбуждено уголовное дело РїРѕ статье 159 РЈРљ Р Р¤ РїРѕ факту мошенничества РЅР° СЃСѓРјРјСѓ РІ размере около 3,2 млрд. рублей. Тем временем компания активно развивается Рё даже успела сменить руководство, Р° ее активность вызывает новые опасения.

2-Рµ место:  ГК «РЎРЈ-155»

Одна из системообразующих строительных компаний России вышла на второе место в антирейтинге застройщиков. Корпорация, портфель проектов которой превышает 14 млн кв.

Рј, «РїСЂРѕСЃР»Р°РІРёР»Р°СЃСЊ» неоднократным грубым нарушением СЃСЂРѕРєРѕРІ строительства Рё РІРІРѕРґР° жилья РІ эксплуатацию.

Среди самых проблемных объектов РґРѕРјР° 2-3 очереди РІ микрорайоне «Р¦РµРЅС‚ральный», Р–Рљ «РќРѕРІР°СЏ Трехгорка» РІ Одинцовском районе Рё РґРѕРј в„– 38 РїРѕ СѓР». Р�ндустриальной 24-РіРѕ микрорайона Мытищ.

«РџСЏС‚илетние ожидания сдачи жилья, незаконные сделки через Р–РЎРљ, двойные продажи Рё невозможность оформить жилье РІ собственность — РІРѕС‚ лишь некоторые РёР· проблем, связанные СЃ именем инвестора, — перечисляет адвокат Олег РЎСѓС…РѕРІ. — Проанализировав строительство жилых РєРѕСЂРїСѓСЃРѕРІ РІ  Долгопрудном, эксперты присвоили компании РЅРёР·РєРёР№ уровень надежности».

3-Рµ место: Группа компаний «РњРѕРЅРѕРјР°С…СЉ»

Крупный холдинг, известный ранее махинациями, в результате которых в строящемся доме чудесным образом исчезали номера квартир, указанные в договорах с дольщиками, как и прежде, на строительной арене.

РЎСѓРґС‹ рассматривают РёСЃРєРё Рє дочерним компаниям инвестора — РџРљ «Р¦РµРЅС‚ральный», ТДН «РњРѕРЅРѕРјР°С…», Р�Рљ «РњРѕРЅРѕРјР°С…», находящимся РІ процессе банкротства. Вместе СЃ тем холдинг вовлекает РІ работу новых подставных лиц.

Р’ настоящее время РћРћРћ «РњРѕРЅРѕРјР°С…-Р�нвест» ведет затянувшееся РїРѕ срокам строительство Р–Рљ «Р–илино», РіРґРµ земельный участок РїРѕРґ Р–РЎРљ согласно разрешению отведен только РїРѕРґ частное, РЅРѕ РЅРµ многоквартирное строительство.

«РџРѕСЂСЏРґРѕРє приобретения квартир также РЅРµ соответствует закону, так как осуществляется через участие РІ жилищно-строительном кооперативе.

РљСЂРѕРјРµ того, РЅР° инвестора уже РЅРµ раз падало подозрение РІ организации двойных продаж жилья», — комментирует адвокат Олег РЎСѓС…РѕРІ.

4-Рµ место: РћРћРћ «РњРѕРЅРѕР»РёС‚-Град-Строй» Рё РџР–РЎРљ «Р�сток»

Проблемы РћРћРћ «РњРѕРЅРѕР»РёС‚-Град-Строй» начались еще РІ то время, РєРѕРіРґР° общество приступило Рє возведению жилых РґРѕРјРѕРІ, РЅРµ имея для этого достаточных средств.

Сотни дольщиков стали жертвами заведомо противоправных действий инвестора в ходе строительства домов в микрорайоне Сходня города Химки, где сейчас по адресам ул. Вишневая, д. 31, корп. 6 и ул. Ватутина, д.

6 расположены проблемные объекты.

Р�значально же проект был шире, РЅРѕ Р·Р° время деятельности застройщика, направленной РЅР° отчуждение залогового имущества дольщиков, РёР· градостроительного плана успели исчезнуть РґРІР° жилых РєРѕСЂРїСѓСЃР°, причем квартиры РІ РѕРґРЅРѕРј РёР· РЅРёС… РЅР° тот момент уже были проданы. После объявления процедуры банкротства Монолит-Град-Строй Рё СЂСЏРґР° РґСЂСѓРіРёС… участников мошеннической пирамиды права РЅР° землю Рё незавершенное строительством жилье были переведены РЅР° РІРЅРѕРІСЊ созданный РџР–РЎРљ «Р�сток».

5-Рµ место: РћРћРћ «РњРѕСЃР�нжСтрой»

Перечень нарушений, допущенных застройщиком, впечатляет: отсутствие разрешения РЅР° строительство, неопубликованная проектная декларация, продажа объектов путем заключения предварительных РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРІ без указания СЃСЂРѕРєРѕРІ Рё отчуждение недвижимости РїРѕ недействительным сделкам СЃ последующей повторной продажей. «Р РµР°Р»РёР·Р°С†РёСЏ жилья РІ Р–Рљ «Р Р°РјРµРЅСЃРєРѕРµ», первом многоквартирном проекте компании, велась через подконтрольное общество «Р“арантияСтройНедвижимость». Мошеннические действия застройщика привели Рє возникновению множества судебных СЃРїРѕСЂРѕРІ РІ Раменском РіРѕСЂРѕРґСЃРєРѕРј СЃСѓРґРµ. Р�нтересно, что уставный капитал инвестора многомиллионного проекта составляет всего 10 000 рублей», — отмечает адвокат Олег РЎСѓС…РѕРІ.

6-Рµ место: РћРћРћ «РЎС‚ройимпекс» Рё РћРћРћ «Р“РёР·Р° XXI век»

Дуэт учредителей СЂСЏРґР° строительных компаний установил рекорд минувшего РіРѕРґР° РїРѕ числу обманутых дольщиков: 947 человек долгое время находились РІ ожидании принадлежащих РёРј метров РІ жилых домах Балашихи — в„– 15Р‘ РїРѕ улице Заречной 21-РіРѕ микрорайона Рё РєРѕСЂРїСѓСЃРµ 47 16-РіРѕ микрорайона. Разрешение РЅР° РІРІРѕРґ РІ эксплуатацию жилья получено РїСЂРё наличии значительных строительных недоделок. РџСЂРё этом еще РґРѕ завершения РґРІСѓС… начатых строек инвестор СЃРјРѕРі получить новые участки для возведения жилых РєРѕСЂРїСѓСЃРѕРІ 20/1 Рё 20/2 РІ том же Гагаринском микрорайоне РЅР° РћРћРћ «РЎС‚ройимпекс». Р’ числе пострадавших РѕС‚ действий РћРћРћ «Р“РёР·Р° XXI век» Рё РћРћРћ «РЎС‚ройимпекс» РЅРµ только покупатели квартир, РЅРѕ Рё РјРЅРѕРіРёРµ обманутые подрядчики, РЅРµ получившие вознаграждения Р·Р° выполненные работы.

7-Рµ место: РћРћРћ «РЎР»Р°РІСЏРЅРµ»

Пушкинский РіРѕСЂРѕРґСЃРєРѕР№ СЃСѓРґ переполнен исками Рѕ признании права собственности РЅР° проинвестированные доли РІ объекте незавершенного строительства РІ РІРёРґРµ отдельных квартир Рё Рѕ признании строящегося многоквартирного РґРѕРјР° проблемным объектом. Причиной тому деятельность РћРћРћ «РЎР»Р°РІСЏРЅРµ» Рё его дочерней организации РћРћРћ «РЎС‚ройперспектива+». Несколько лет дольщики РЅРµ РјРѕРіСѓС‚ получить СЃРІРѕРµ жилье РІ коттеджном поселке микрорайона Междуречье Рё многоэтажках 13-РіРѕ квартала РІ микрорайоне Серебрянка. Строительная фирма заявляет РѕР± отсутствии средств для завершения работ, несмотря РЅР° поддержку СЃРѕ стороны местной администрации. Еще несколько многоэтажных РєРѕСЂРѕР±РѕРє, РІ том числе РІ Сергиевом-Посаде, заброшены этим застройщиком.

8-Рµ место: РћРђРћ «Р“СЂСѓРїРїР° компаний РџР�Рљ»

Одна их крупнейших российских строительных компаний приобрела недобрую репутацию в результате затягивания сроков строительства.

Квартиры РІ РєРѕСЂРїСѓСЃРµ в„– 17 жилого комплекса «Р›РµРІРѕР±РµСЂРµР¶РЅС‹Р№» СЃ опозданием более чем РЅР° РґРІР° РіРѕРґР° планируется сдать РІ текущем РіРѕРґСѓ.

Продажа квартир в домах осуществлялась через ЖСК, но в условиях договоров ГК П�К оказался особенно сомнительный пункт об обязанности дольщика передать свой голос в ЖСК представителю П�К.

«РўР°Рє РіСЂСѓРїРїР° компаний приобретала полные права РЅР° управление РґРѕРјРѕРј, — объясняет адвокат Олег РЎСѓС…РѕРІ.

— Договоры, предлагаемые инвестором, РЅРµ содержат СЃСЂРѕРєРѕРІ, Р° РІ ответ РЅР° инициативу заключить дополнительное соглашение РѕР± РёС… установлении дольщики получили лишь абсурдный ответ руководства корпорации: «РЈ нас нет практики заключения таких соглашений»».

9-Рµ место: Р—РђРћ «Р�РЎРљ «NBM», РћРћРћ «РљРѕСЂРїРѕСЂР°С†РёСЏ «РЎРѕСЋР·-Возрождение»

РЎСЂРѕРєРё сдачи оплаченных 10 лет назад квартир РІ Р–Рљ «РЎР»Р°РІСЏРЅРєР°», ранее известном как Р–Рљ «Р—ападные Ворота Столицы», переносятся РёР· РіРѕРґР° РІ РіРѕРґ.

«Р”РѕРіРѕРІРѕСЂС‹ долевого строительства инвесторами заключены менее чем СЃ РґРІСѓРјСЏ десятками граждан, — поясняет адвокат Олег РЎСѓС…РѕРІ.

— Остальным пришлось довольствоваться договорами резервирования неустановленной формы, РЅРµ дающими никаких гарантий, Р° более чем сотне дольщиков Рё РІРѕРІСЃРµ отказано РІ предоставлении оплаченных метров». РџСЂРѕРёР·РІРѕР» СЃРѕ своей стороны компания РЅРµ объясняет.

10-Рµ место: Р—РђРћ «Р РёРІР°Р»Рґ-2000»

Жилой комплекс «Р“РѕСЂРєРё-Фаворит», строящийся РІ Одинцовском районе, заслуженно можно назвать фаворитом долгостроя: строительство разменяло уже третью пятилетку.

Наряду с ним в перечень проблемных объектов столичного региона входят жилые дома в 4 микрорайоне города �стры.

После расторжения контракта с соинвестором, признанным банкротом, Р�ВАЛД-2000 предприняло попытку незаконно присвоить права на оплаченные дольщиками квартиры.

Компания входит в официальный реестр проблемных застройщиков Подмосковья.

В результате проверок, проведенных в 2012 году, с застройщиков-нарушителей взыскано в бюджет Москвы более 33 миллионов рублей.

Несоблюдение РїРѕСЂСЏРґРєР° участия РІ долевом строительстве Рё нормативов финансовой устойчивости, заключение РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРІ РЅРµ РѕС‚ своего имени Рё использование серых схем продаж РІ разы снижают доверие РєРѕ РјРЅРѕРіРёРј строительным компаниям. «Р®СЂРёРґРёС‡РµСЃРєРёР№ центр адвоката Олега РЎСѓС…РѕРІР°» отмечает, что РІ 2012 РіРѕРґСѓ РјРЅРѕРіРёРµ недобросовестные застройщики, РЅРµ оказавшиеся РІ первых строках антирейтинга, были объявлены банкротами, однако РЅРµ исключено, что Рё РѕРЅРё продолжат СЃРІРѕСЋ деятельность, РЅРѕ уже РїРѕРґ РґСЂСѓРіРёРјРё, РїРѕРєР° неизвестными нам, вывесками.

Материал предоставлен «Р®СЂРёРґРёС‡РµСЃРєРёРј центром адвоката Олега РЎСѓС…РѕРІР°»

Добавить комментарий

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *