Застройщики подмосковья максимально сокращают себестоимость жилья

Цена строительства всегда занимала покупателя жилья. Интересно ведь, сколько зарабатывает на проекте застройщик и не врет ли, говоря о падении прибыли и малюсенькой пятипроцентной маржинальности.

Иногда, впрочем, может быть и так, что застройщик подсчитал одну стоимость, а на деле оказались суммы значительно выше.

Не учел нюансов (хотел поставить, к примеру, локальные системы канализации, а заставили подключаться к центральным) или власть нагрузила дополнительными расходами.

Цифры есть

Что нам дает знание себестоимости строительства? Покупателю – ничего. Вот, к примеру, мы будет знать себестоимость производства молока.

Она в зависимости от сезона и технического состояния фермы может составлять 15-20 рублей за килограмм, производители молочной продукции приобретают его за 25 рублей, в магазине оно стоит в два-четыре раза дороже. Причем в случае с молоком цепочка наценки довольно короткая и ее легко отследить.

В стройке параметров, влияющих на конечную стоимость, значительно больше. В любом случае мы не приобретаем молоко по цене фермера, а платим значительно дороже в магазине. Даже если захотим, кстати, купить у фермера по закупочной цене, вряд ли сможем.

Тем не менее, есть цифры Росстата по стоимости строительства многоквартирного жилья. Какие показатели учитывает Росстат, вряд ли знает даже сам Росстат. Но других официальных цифр нет. Причем это не себестоимость, а стоимость строительства – очевидно, более объемный показатель.

Так вот на 1 января 2019 года по Петербургу стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых помещений составляет 60 тыс. рублей. А в Москве – удивитесь! – 54 тысячи. Почему строить в Москве дешевле, не может объяснить ни один специалист, причем средняя стоимость квадратного метра в столице в два раза выше, чем в Петербурге.

Застройщики Подмосковья максимально сокращают себестоимость жилья

Также не совсем понятно, почему стоимость строительства имеет такой большой разброс. «Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4- 55,9 тыс.

рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен», – говорится в аналитическом исследовании компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год. «Удельная стоимость жилого строительства существенно варьируется по федеральным округам.

Для Северо-Западного и Центрального федеральных округов характерны наиболее высокие показатели себестоимости строительства, что связано с высокой долей монолитного и монолитно-кирпичного строительства, а также типично высокой стоимостью строительства в столицах.

Средняя стоимость строительства в Москве и Петербурге превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса», – отмечают аналитики.

Детали застройки

Эксперты говорят, что в себестоимости строительства распределение трат таково: строительно-монтажные работы – 70%, создание инженерных сетей – 12-15%, приобретение земли – 10-12%, проектно-изыскательские работы – до 5%.

Но это сухие цифры, которые варьируются в зависимости от многих «вводных». К примеру, стоимость земельного участка зависит от того, насколько он подготовлен к стройке, есть ли возможность подключения к коммуникациям, в какой локации он расположен (смотрите таблицу).

Понятно, что участок в Шушарах будет стоить дешевле, чем на Петроградке, участок со всей необходимой для строительства документацией — дороже, чем без документации.

Эксперты намекают, что каждый объект строительства уникален, просчитывается индивидуально, даже расположенные в одной локации жилые комплексы могут обладать различными характеристиками, различной социальной нагрузкой, влияющими на стоимость реализации проекта.

Кроме того, у одних компаний есть собственные заводы по производству цемента, свои ДСК, свой парк техники — в итоге строительство обходится дешевле.

площадь участка покупатель продавец сумма сделки (экспертно) адрес участка
0,89 га Холдинг RBI ПАО «Ладога» 2 млрд рублей 12-я Красноармейская ул., 26А
5,7 га  Setl City Завод «Балтика» 1 млрд рублей Фарфоровская ул., 1
8,8 га Setl City ЗАО «Meгалит» (структура обанкротившейся сети «Метрика») 1,19 млрд рублей Торфяная дорога, 17
2,6 га Seven Suns Development «Лидер Групп» 1,4 млрд рублей Морская набережная, намыв В.О. (бывш. ЖК «Артур Грей»)
Источник: данные «ДП»

Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»: В мегаполисах себестоимость жилых проектов выше не из-за разницы в цене на стройматериалы, а прежде всего из-за стоимости самого земельного участка. Затраты на его приобретение и оформление всех необходимых документов могут составить от 10 до 20% в зависимости от расположения. Кроме того, большие города требуют более весомых трат на оплату труда и рабочих, и профильных специалистов.

Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. В экономклассе цифры составляют порядка 50-60 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе – 70-80 тысяч, в бизнес-классе – от 120 тысяч и выше.

Около 65-70% в структуре себестоимости занимают затраты на возведение самого конструктива здания, остальное – стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство, которому, к примеру, в наших объектах уделяется особо пристальное внимание, соответственно, и затраты на него выше.

При переходе на эскроу-счета сюда добавится еще и строчка за обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где будут резервироваться деньги покупателей.

Учитывая, что большая часть себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, технологии строительства играют большую роль. Более бюджетным вариантом считаются панельные дома, особенно в том случае, если у застройщика есть собственное панельное производство.

Такие дома быстрее возводятся и менее трудоемки на этапе строительства. Из монолитного домостроения менее затратным можно назвать каркасный тип с монолитными колоннами, перекрытиями и заполнением газобетоном. Наиболее дорогостоящий – кирпично-монолитный метод.

При этом именно по последней технологии строится более половины всех многоквартирных домов в Петербурге, в том числе наши многоэтажные проекты.

Крепкий монолитный каркас позволяет возводить здания любой этажности, дает возможность для экспериментов с формой, обеспечивает разнообразие планировок, хорошие тепло- и звукоизолирующие свойства, долговечность, а это дополнительные конкурентные преимущества.

Застройщики Подмосковья максимально сокращают себестоимость жилья

Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»: Помимо цены на материалы себестоимость строительного проекта включает в себя и другие составляющие: расходы на покупку земельного участка, затраты на зарплаты специалистов, разработку концепций жилого комплекса и благоустройства, и рекламного продвижения. Большая часть из этого списка расходов в Петербурге и в Москве стоит гораздо выше, чем в маленьком городе.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP: Себестоимость строительства однотипных объектов везде примерно одинаковая. Однако стоимость земли различается существенно.

Например, по сравнению с Петербургом в Москве цена участка в зависимости от локации может быть выше в два или даже в три раза. При этом маржинальность проектов в Москве так же будет выше по нескольким причинам: там выше цены продаж и спрос на недвижимость.

Отмечу, что в Москве в отличие от Петербурга проще и быстрее происходит согласование градостроительной документации.

Квартиры в ближнем Подмосковье дорожают быстрее московских

За I квартал 2021 года квадратный метр жилья в ближнем Подмосковье увеличился в цене в среднем на 5,8%, а за все время пандемии – на 19,8%. К такому выводу пришли специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав динамику цен в 15 городах области, расположенных до 15 км от МКАД. Самым дорогим населенным пунктом оказался Реутов, самым дешевым – Лыткарино.

Застройщики Подмосковья максимально сокращают себестоимость жильяПодсчет велся без деления на объекты первичного и вторичного рынка. Мир Квартир

Судя по количеству сделок, одним из основных занятий россиян в период пандемии стала покупка-продажа жилья. Если во II квартале прошлого года, после объявления локдауна, рынок слегка «остолбенел» от свалившихся новостей, то уже в середине лета, которая считается самым низким сезоном, с лихвой начал наверстывать упущенное.

Люди, оставшиеся без традиционных отпускных путешествий, бросили все силы на решение жилищного вопроса. Сказался и накопленный за время сидения в карантине спрос, а главное, людей подстегнула ставшая более доступной ипотека. Кроме того, снижение доходности банковских депозитов вывело на рынок большое число частных инвесторов.

Вслед за ажиотажным спросом рванули вверх и цены. Застройщики объяснили этот процесс ростом стоимости материалов и себестоимости проектов в целом из-за введения эскроу-счетов.

Вторичный рынок решил не отставать от первичного. Между тем, платежеспособность покупателей устремились обратным курсом.

Столичная недвижимость оказалась многим не по зубам, и для них на первый план выступило Подмосковье.

В I квартале больше всего среди городов – спутников Москвы подорожали Реутов (+9,2%), Долгопрудный (+8,7%) и Одинцово (+7,6%). Меньше всего – Лыткарино (+3,6%), Подольск (+3,9%) и Королев (+3,9%).

«Несмотря на то, что многие эксперты сочли потенциал цен и спроса исчерпанными еще в конце прошлого года, I квартал показал, что это не так, – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Погоду на рынке новостроек в 2021 году все еще делает дешевая ипотека.

Что касается рынка вторичного, то он продолжает держать обороты за счет бюджетного жилья. И здесь Подмосковье находится в более выгодных условиях, чем Москва, где активность покупателей начинает ослабевать по мере снижения их платежеспособности.

Область в I квартале дорожала быстрее столицы, особенно ее ближний пояс, который стал доступнее из-за развития транспортной инфраструктуры, а работа на «удаленке» еще больше снизила важность фактора локации при выборе жилья».

Если квадратный метр квартир (без разделения на «первичку» и «вторичку») в Подмосковье в зоне 15 км от МКАД подорожал в I квартале на 5,8%, то в Москве – всего на 4%. В годовом выражении это +19,8% в ближнем Подмосковье против +16,9% в столице.

За 12 месяцев, с I квартала прошлого года, самый высокий рост цен среди 15 ближайших к Москве городов показали квартиры Реутова (+31,3%), Долгопрудного (+26,2%) и Химок (+25,6%). Самый низкий – Подольска (+13,6%), Балашихи (+14,9%) и Люберец (+16,7%).

Читайте также:  Расселять коммуналки в Петербурге стали по-новому

По данным Mirkvartir.ru, самым дорогим городом ближнего пояса области стал Реутов, уже давно соперничающий со спальными районами столицы по транспортной доступности. Средняя цена квадратного метра здесь перевалила за 175 тыс. рублей. На втором месте Красногорск (чуть больше 170 тыс. руб./кв.

м), который тоже имеет собственную станцию метро, но, в отличие от компактного Реутова, слишком вольно раскинулся на местности, так что подземка решает транспортную проблему далеко не всех его жителей. Третье и четвертое места заняли Долгопрудный и Химки, цена «квадрата» в них составляет 166 тыс.

рублей.

Самый дешевый квадратный метр в Лыткарине (109 тыс. рублей), Подольске (120 тыс. рублей) и Домодедове (124 тыс. рублей).

Средние цены на квартиры в ближнем Подмосковье

  • Источник: mirkvartir.ru
  • Без господдержки, но тоже дешево. Как выбрать выгодную ипотеку при покупке квартиры на «вторичке»
  • Что можно купить в регионах по цене одного квадратного метра в Москве
  • Клязьминское водохранилище: смотрим частные дома и новостройки
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года и на 2020 год от IRN.RU

Застройщики Подмосковья максимально сокращают себестоимость жилья

1 июля наступило, но обещанного застройщиками резкого роста цен так и не произошло. Что неудивительно – цены на столичном рынке жилья зависят не от себестоимости строительства, а от уровня платежеспособного спроса и объема предложения.

И так как денег у людей больше не становится, а предложение по-прежнему огромно, в обозримом будущем вряд ли стоит ждать существенного подорожания жилья, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Весь последний год застройщики пугали покупателей резким ростом цен на жилье после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, которые переводили отрасль на проектное финансирование и продажу квартир через систему эскроу-счетов.

Изменения законодательства приводили к росту затрат застройщиков, так как новые правила обязывали их строить дома за счет банковских кредитов, а не бесплатных денег дольщиков.

Дополнительные издержки девелоперы, естественно, хотели переложить на плечи покупателей и обещали скачок цен – до 25% после 1 июля.

Однако обещаний сдержать не смогли: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 1 кв. м на рынке новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД с июня по сентябрь подорожал на 1,5 – 3,7% в зависимости от класса.

Причем основной рост пришелся на июль – трудно удержаться от корректировки прайсов, когда есть такой хороший повод, — а в сентябре средние цены в комфорт- и бизнес-классе уже показали отрицательную динамику. Пока чисто символическую (-0,1%), но тем не менее..

Почему же новостройки не подорожали более значительно? Ведь себестоимость строительства с использованием проектного финансирования не на четверть, но действительно выше. Во-первых, на новые правила перешла лишь небольшая часть столичного рынка.

Апрельское постановление правительства освободило от обязательного использования эскроу и банковских кредитов проекты, готовые по меньшей мере на 6-30% и проданные как минимум на 10%.

В результате, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 1 октября, когда истек срок подачи заявлений на соответствие вышеупомянутым критериям, по старым правилам на территории Москвы строится 10,3 млн жилья, или 74% от общего объема проектов, имеющих право привлекать средства дольщиков. А по эсроу — только 3,6 млн кв. м.

Еще 2,7 млн кв. м пока находятся в серой зоне – не перешли на эсроу, но и не получили права продавать квартиры напрямую дольщикам.

Однако на рассмотрении Москомстройинвеста, по информации «Коммерсанта», находятся 28 заявок от девелоперов. Если они будут одобрены, реализация еще 1,7 млн кв.

м жилья продолжится без эскроу и проектного финансирования. И в общей сложности реформа 214-ФЗ не коснется 12 млн кв. м жилья.

Таким образом, в ближайшие пару лет львиную долю на рынке новостроек Москвы будут составлять объекты без эскроу. А полностью на новые правила рынок перейдет еще очень нескоро: по тем разрешениям на строительство, которые уже выданы, по «старой схеме» застройщики будут работать вплоть до 2028 г., заявил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров на форуме Proestate-2019.

Но может быть, на 10-15-25% подорожали проекты, перешедшие на эскроу, и только из-за небольшой доли таких новостроек среднерыночная цена изменилась несильно? Тоже нет.

Новостройки, которые продаются через эскроу-счета, дороже тех, что без эскроу, но незначительно – по данным компании «Метриум», на 4% в массовом сегменте.

Причем во многом эта разница объясняется расположением проектов: только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой автодорогой составляет почти четверть.

Кроме того, речь идет о ценах предложения, а не сделок. А покупатель, выбирая между проектом с эскроу и без, всегда купит то, что дешевле, подчеркивают сами застройщики.

В общем, рынок в очередной раз показал, что в регионе, где себестоимость строительства жилья обычно в два и более раза ниже его продажной цены, рыночную стоимость метра формируют не затраты застройщиков, а баланс объема предложения и платежеспособного спроса. И если первый пока остается огромным, то второй оставляет желать много лучшего.

В нулевые годы, когда соотношение спроса и предложения было прямо противоположным, застройщики поднимали цены на 20-30-50% вне зависимости от динамики собственных затрат. Просто потому, что могли — любой бизнес стремится к максимизации прибыли.

И в 2019 г. ряд крупных застройщиков также планировали воспользоваться ажиотажем вокруг эскроу, чтобы за полгода, то есть еще до 1 июля, увеличить стоимость метра на 15-20%.

Напомним, наслушавшись заявлений о непременном росте цен после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, люди в начале года побежали покупать квартиры. В результате в I квартале 2019 г.

спрос увеличился на 24,5% в годовом выражении, по данным Росреестра.

Благодаря искусственному оживлению рынка цены в среднем выросли на 1,9%, по данным www.irn.ru. В «экономе» и «комфорте» — на 3,3% и 3,2% (см. обзор новостроек Москвы за I квартал 2019 г.). Однако уже весной ажиотаж поутих, и девелоперы вместо повышения цен были вынуждены запустить масштабные скидочные кампании.

Вымывание наиболее доступных лотов не позволило откатиться назад ценам предложения, но с марта по июнь заявленная средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек между ТТК и МКАД увеличилась только на 0,4%.

Причем в комфорткласе цены практически не изменились (+0,1%), хронически переоцененный бизнес-класс подешевел на 5% и лишь в экономклассе рост цен превысил 1% (+1,3%) – см. «Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса».

Так что застройщики, как и в нулевые годы, с удовольствием бы повысили цены на четверть, но мешает ограниченная платёжеспособность покупателей. Реальные доходы россиян с 2013 по 2018 г. упали на 8,3% (по обновленной методологии Росстата), а в I полугодии 2019 г. – еще на 1,3%.

В таких условиях возможны лишь непродолжительные периоды активизации рынка, как, например, в конце 2018 – начале 2019 гг., когда спрос вырос сначала в связи с изменением ипотечных трендов, а потом в преддверии введения эскроу.

В такие периоды может складываться впечатление, что все уже хорошо – дно рынка пройдено и дальше будет только лучше. Проблема в том, что искусственный ажиотаж, не поддержанный ростом доходов населения, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов.

Из-за того, что люди, которые собирались купить квартиры в 2019-2020 гг., постарались выйти на сделки до 1 июля, после даты X спрос резко упал. По данным Росреестра, в июле продажи новостроек в Москве снизились на 51,6%, а в августе – еще на 11,8% (см.

«Новостройки в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2019 года: спрос продолжает падать»).

Конечно, через некоторое время накопится новый спрос, однако для этого рынку потребуется время. Поэтому, скорее всего, в ближайший год цены будут топтаться на месте.

А при неблагоприятном развитии событий – если прекратится падение ипотечных ставок или ухудшится макроэкономическая ситуация – не исключено и снижение стоимости метра в не самых ликвидных проектах на 5-10%.

Резкого обвала, конечно, не произойдет: стоимость жилья будет корректироваться в основном за счет увеличения размера скидок и снижения темпов роста цен по мере увеличения стадии готовности новостройки.

А в среднесрочной перспективе, через год-два, рынок может перейти к небольшому, но устойчивому росту цен на уровне инфляции – см. теорию глобальных циклов на рынке недвижимости.

К этому времени, с одной стороны, восстановится истощённый ажиотажем спрос, с другой – сократится предложение: большая часть проектов без эскроу, запущенных на пике девелоперской активности в предыдущие полтора-два года, успеют уйти с рынка и перестанут давить на цены проектов с эскроу, которых к тому же выходит существенно меньше.

Названа себестоимость строительства жилья в Москве и Подмосковье :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

На строительство одного квадратного метра в новостройках массовых сегментов Москвы и ближайшего Подмосковья подрядчики тратят до 60 тыс. руб.

Застройщики Подмосковья максимально сокращают себестоимость жилья

Mikhail Pletsky/Russian Look

В  массовом сегменте себестоимость строительства жилья в Москве и области составляет от 28 тыс. до 35 тыс. руб. за 1 кв. м и за последний год выросла на 5–7%, говорится в исследовании строительной компании RD Construction.

Похожие цифры «РБК-Недвижимости» назвали также в компаниях «МИЦ» и «Гранель». Для сравнения, в высокобюджетных сегментах новостроек, где велика доля применения импортных материалов, себестоимость 1 кв. м сейчас составляет 45–65 тыс.

руб, что на 10–20% больше, чем в 2014 году.

Речь в данном случае идет только о себестоимости с учетом строительно-монтажных работ (СМР) и материалов. Если к этому добавить расходы девелопера на управление проекта, подведение сетей и всю социальную инфраструктуру, себестоимость увеличится вдвое и составит около 55 тыс. руб.

Читайте также:  Законопроект о компенсациях дольщикам прошел 2-е чтение

, рассказал первый заместитель генерального директора девелоперской группы компаний «МИЦ» Даромир Обуханич. В 2014 году, по его словам, цена была ниже на 7–10%. «Рост себестоимости произошел из-за удорожания материалов.

Даже российские производители подняли цены в связи с волатильностью валют и необходимостью в том или ином объеме использовать импорт», — объяснил Обуханич.

Полная стоимость капитального строительства (руб. за 1 кв. м, мин-макс)

Сегмент 2014 2015
Эконом 22 000–25 000 24 000–27 000
Комфорт 25 000–29 000 26 000–30 000
Бизнес 32 000–45 000 35 000–50 000
Премиум 45 000–65 000 56 000–70 000
Элит 56 000–100 000 62 000–120 000
Источник: RD Construction

Похожие цифры застройщики приводят и для ближайшего Подмосковья. Себестоимость 1 кв. м при реализации проекта комплексного освоения территорий в августе 2015 года в Московской области составляла 57,5 тыс. руб., отмечает представитель девелоперской группы «Гранель».

«По сравнению с предыдущим годом стоимость комплексного освоения земельных участков на территории Московской области увеличилась на 21,8% (без учета инфляции)», — рассказал «РБК-Недвижимости» представитель компании.

В расчетах сметчики «Гранель» учитывали стоимость земельного участка, расходы на расселение аварийного жилья на территории застройки, на СМР и благоустройство, инженерные сети, социальные объекты, парковки.

Оказалось, что за год особенно сильно в структуре себестоимости вырос удельный вес объектов социальной инфраструктуры и парковок — на их долю сейчас приходится соответственно 18,5% и 11,7% затрат (годом ранее 11,1% и 4,8%). Это связано с ужесточением в региональных градостроительных регламентах требований к обеспечению жилых районов машино-местами, школами, детсадами и поликлиниками.

Затраты на строительство по видам работ

Наименование работ Доля в структуре себестоимости проекта, %
СМР 40–50
Инженерные системы 30–35
Устройство наружных сетей с учетом присоединения 15–20
Отделка 10–12
Подготовка территории и земляные работы 3–4
Непредвиденные расходы 2–3
Благоустройство и озеленение территорий 1–5
Авторский надзор 0,2
Источник: RD Construction

Владимир Миронов

Цены на жилье растут, но не имеют ничего общего с его стоимостью и ценностью

18.05.2021

Союз инженеров-сметчиков опубликовал Справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на май 2021 года. Цифры показывают, что хорошо себя чувствовать могут застройщики не более, чем в 10 регионах России.

Динамика  показателей, представленных в справке,  наглядно показывает, что средняя полная стоимость строительства жилья в большинстве регионов почти аналогична средней продажной цене новостроек – то есть, региональные застройщики, утверждающие, что их рентабельность составляет 5-7%, абсолютно правы.

Однако в ряде городов и регионов продажная стоимость жилья существенно превышает полную стоимость его строительства. Очевидно, что  здесь лидирует Москва (строительство 1 кв.м. – 110 тыс. руб.

, продажа – 192 тыс.руб), а с учетом того, что большинство новостроек продается по цене от 220 тысяч руб. за 1 кв.м.

, стенания московских застройщиков на трудности в ведении бизнеса кажутся чрезмерными.

Второе место занимает Санкт-Петербург (строительство – 102 тыс. руб. за 1 кв.м., продажа – почти 158 тыс.руб.),  на третьем месте — Нижегородская область, где разрыв между стоимостью строительства и продажи составляет более 40 тысяч рублей га кв.м..

А вот сахалинские застройщики работают себе в убыток, видимо, на чистом энтузиазме: при средней полной цене строительства в 71 тыс.руб за кв.м. они продают его всего по 66 тысяч рублей.

Союз инженеров-сметчиков напоминает, что  показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.

  • В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:
  • — средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;
  • — стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;
  • — получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;
  • — затраты по вводу дома в эксплуатацию.

Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденными учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства. Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.

Полностью справка доступна по ссылке: https://onedrive.live.com/view.aspx?resid=4AC94F35390494A2!163927&ithint=file%2cdocx&authkey=!AAGSv4p0qgxUn84

Ситуацию на рынке недвижимости, в том числе, рост цен на жилье, а также «ценовые парадоксы» на рынке жилья Агентству новостей «Строительный бизнес» прокомментировал аналитик, эксперт в области транспортной урбанистики, «зеленой» энергии, архитектуры и исторической застройки Дмитрий Нова:

— Цена на недвижимость складывается из многих факторов, начиная от цены материалов, сложностью проекта дома, доступностью кредитов, как для застройщиков, так и для покупателей (в виде ипотеки) и заканчивая спросом, местоположением, возрастом здания и даже видом из окна. Есть фундаментальная часть вопроса и есть, к сожалению, спекулятивная.

Вопрос ценности недвижимости в России носит исключительно спекулятивный характер, потому-то россияне все еще не мыслят категориями ценности и путают это слово с ценой.

Застройщики видя это, предлагают на рынок, как правило, 2 вида недвижимости — крайне дешевое, так называемые «человейники» и крайне дорогое и пафосное, так называемое «элитное» жилье. Ценность и того и другого вида жилья представляется крайне завышенной при очень высоких ценах.

Особенно это касается Москвы, где квадратный метр в рамках одного города имеет колоссальный разброс от 150000р до более 2 миллионов рублей. Это указывает на чрезвычайно высокий уровень спекулятивной составляющей.

А если смотреть на цены в регионах, где метр в новом доме может стоить 45000 р и ниже, то можно делать вывод о наличии экономического пузыря на рынке московской недвижимости и необоснованного обогащения строительных компаний, раз в другой части страны расходы на материалы, такие как сталь, цемент и тд, умещаются в кратно более низкую цену для конечного потребителя.

— Будет ли падать цена на жилье?

— Цены могут расти и могут падать, в этом нет ничего необычного. В России, однако, присутствует другая проблема — инфляция. Инфляция сейчас стала очень опасной составляющей мировой экономики после вливания в систему огромной денежной массы при очень низких ставках центральных банков мира, особенно США (ФРС) и ЕС (ЕЦБ).

Это привело к росту цен на металлы, а строительный сектор является лидером по их потреблению. Себестоимость строительства выросла.

При этом в кризисный 2020 год Россия не увидела экономического послабления от затрат на топливо, так как оно не только не дешевело, но даже дорожало, при том что цены на сырье (на нефть) падали на 60%.

Все эти и многие другие факторы, в том числе, кратковременное снижение ставок по кредитам Центрального банка РФ, стимулировали инфляцию. Сложилась далеко не идеальная антикризисная программа: деньги дешевеют, кредиты дешевеют, доходы населения падают, инфляция растет. Не удивительно, что мы наблюдаем рост долгов населения.

Проблема в том, что если существенная часть населения вдруг перестанет платить по кредитам, то кризис может войти в следующую часть спирали и банки будут вынуждены изымать недвижимость и выбрасывать ее на рынок по низким ценам, что в свою очередь приведет к каскаду падения цен на недвижимость. Примерно так случилось в США в 2008 году.

Также нельзя забывать об обвалившемся с 2014 года рубле, который подешевел по отношению к другим валютам в 2,5 раза. Не столько дорожает жилье в России, сколько дешевеет рубль.

— Будет ли появляться дешевое жилье и в каких регионах?

— В России в целом сложилась очень плохая ситуация с распределением населения и спроса на недвижимость. Граждане все чаще покидают свои регионы и едут в Москву. Это можно назвать бегством. Бегством от нищеты, от безработицы, от безысходности.

Население России распределено следующим образом: 80% живет по западную сторону Урала и 20% по восточную, т.е. вся Сибирь и Дальний Восток населяют всего 30 миллионов человек. По словам мэра Москвы Собянина, «агломерация Москвы составляет до 45 миллионов».

Вокруг одного города живет больше людей,  чем на всей территории Зауралья. Это абсолютная катастрофа.

Но такое положение дел выгодно Москве, так как именно за счет бегства населения из регионов поддерживается спрос на московскую недвижимость, и именно так объясняются высокие цены на жилье в Москве и низкие цены в регионах, где спрос постоянно падает из-за оттока населения…

Переезд из региона в Подмосковье: что нужно знать покупателям квартиры в новостройке

Не секрет, что в поисках лучшей жизни и новых возможностей сегодня многие жители регионов устремляются на ПМЖ в Московскую агломерацию.

При этом стоимость жилья в границах «старой» Москвы иногда оказывается чересчур высока, в связи с чем многие покупатели отдают предпочтение ближайшему Подмосковью, где цены относительно ниже, а комфортность проживания вполне сопоставима с уровнем жизни в столице.

Однако прежде чем, бросив все, отправляться на поиски жилья, не помешает разобраться в особенностях подмосковного рынка недвижимости. Портал «НовостройСити» поговорил с экспертами строительной отрасли и выяснил, что стоит учесть региональному жителю, который планирует обменять свою квартиру на новое жилье в ближайшем Подмосковье.

Читайте также:  Гражданин Узбекистана продает дом в России. Какой он платит налог?

В первую очередь следует определиться с городом и ценовой категорией жилья.

Например, из всех городов Московской области наиболее престижным, а соответственно, и дорогим по стоимости недвижимости, принято считать западное и северо-западное направления.

Например, к самым дорогостоящим сегодня относятся проекты в Одинцовском районе, а чуть меньшую цену на жилье можно встретить в Химках или Красногорске.

«Прежде всего, нужно понимать, что стоимость продаваемой квартиры будет скорее всего ниже, чем цена приобретаемой, если она аналогична по площади и другим характеристикам», — рассказывает Анастасия Шевчук, директор департамента по внешним коммуникациям компании Est-a-Tet.

С ней соглашается коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, который отмечает, что в ближайшем Подмосковье в некоторых проектах цены могут быть даже сопоставимы со столичными новостройками.

В особенности это относится к тем проектам, рядом с которыми открываются станции столичного метрополитена, строится новая транспортная инфраструктура и проч.

«И здесь нужно заранее предусмотреть этот момент и подобрать для себя новостройку с максимально подходящей стоимостью и локацией», — советует он.

Однако стоит учитывать, что цена предложения зависит и от строительной готовности объекта.

Например, покупатели, для которых не стоит вопрос о срочном переезде, могут рассмотреть для себя проекты на начальной стадии реализации, где стоимость жилья традиционно ниже, чем в готовых новостройках.

По разным данным, разница в цене между квартирами в новых корпусах и полностью построенных может достигать 20-25% и выше.

Но этот вариант не подойдет тем, кому важно быстрее продать собственную квартиру и сразу же переехать.

«Если покупка новой недвижимости планируется за счет вырученных с продажи предыдущей квартиры средств, то стоит присмотреться либо квартирам в почти готовых новостройках с ремонтом, либо к домам, относящимся ко вторичному рынку», — делится Анастасия Шевчук.

Игорь Сибренков с ней солидарен: «Семьям, совершающим альтернативную сделку – то есть тем, кто одновременно продает собственное жилье в регионе и приобретает новое в Подмосковье – больше всего подойдут готовые новостройки или комплексы с высокой строительной готовностью». В таком случае, поясняет эксперт, им не нужно будет долго ждать окончания строительства и арендовать на это время жилье, что позволит сэкономить время и средства.

В любом случае, отмечает Анастасия Шевчук, несмотря на то, что квартиры в Подмосковье стоят дороже, чем регионах, на покупку в новостройках сегодня действуют очень лояльные условия приобретения. Помимо выгодных ипотечных ставок, акций и скидок, на вторичном рынке собственники готовы делать дисконт до 10%.

Эксперт приводит еще один способ покупки, программу trade-in – длительную бронь квартиры в новостройке на время продажи существующего имущества. В таком случае договор заключается на реализацию вторичной недвижимости. Как правило, это классический агентский договор на предоставление услуг по поиску покупателя на объект.

«На первичку заключается договор бронирования с указанием сроков и условий будущей сделки по покупке.

Если же вы долго ищите покупателя на свою квартиру, а цены в новостройке в это время стремительно растут, то стоит воспользоваться ипотекой и заключить ДДУ, а после продажи жилья в регионе погасить ипотеку досрочно», — рассказывает Анастасия Шевчук.

Кроме стоимости и основных характеристик новостроек следует также присмотреться к вариантам представленных квартир. Например, сегодня девелоперы реализуют квартиры не только с черновой отделкой, но и с предчистовой (white-box) или полной. «Для скорейшего переезда имеет смысл рассмотреть покупку квартиры с готовым ремонтом от застройщика», — советует Игорь Сибренков.

Отдав предпочтение такому варианту, покупатель не только сократит время для переезда и сэкономит на отделочных работах, но и избавит себя от дополнительных забот. «Ему не придется искать подрядчиков, закупать строительные материалы и контролировать каждый этап работ, что особенно сложно делать на расстоянии.

Например, если он одновременно занимается продажей своей прежней квартиры в регионе», — добавляет эксперт.

Таким образом, как видно на практике, переезд в Московскую область – вопрос хоть и серьезный, но вполне решаемый. Следует лишь определиться со сроками, способом покупки жилья и оценить свои финансовые возможности.

Жилищное дело: бизнес предложил кабмину способ снизить цены на новостройки

Бизнес направил вице-премьеру Марату Хуснуллину предложения, которые могут сократить себестоимость квартир в новостройках на 15%. Инициатива «Деловой России» предполагает изменение процедуры подключения домов к инженерным и коммунальным сетям.

В частности, бизнес попросил законодательно установить право девелопера выносить с участка старые сети своими силами, а также дать возможность оплачивать подключение к коммуникациям с учетом этапов стройки, а не единоразово.

Если предложения примут, вместе с себестоимостью снизятся и цены на квартиры для потребителей, но не так значительно — на 3–5%, считают в отрасли. В 2020-м новостройки подорожали на 19%.

Попасть в сети

За 2020 год средняя стоимость новостроек в России выросла на 19%. В числе причин — ажиотажный спрос на квартиры из-за льготной ипотеки под 6,5% на первичное жилье. Немалую роль сыграл и рост себестоимости стройки, который произошел в том числе из-за подорожания стройматериалов и дефицита иностранной рабочей силы, а также перехода на проектное финансирование.

«Деловая Россия» направила вице-премьеру Марату Хуснуллину предложения по снижению сроков строительства и его себестоимости. Письмо за подписью председателя организации Алексея Репика есть у «Известий». Деловое объединение составило предложения на основании поступивших обращений от застройщиков.

Инициатива касается доработки ко второму чтению законопроекта об изменениях в Градостроительный кодекс в части совершенствования проектирования (принят в первом чтении в марте 2021-го). Бизнес предложил упростить процедуру подключения новостроек к инженерным и коммунальным сетям.

Для этого нужно законодательно установить право девелоперов выносить инженерные сети с участков под строительство своими силами (на основании техусловий, предоставленных ресурсоснабжающими организациями (РСО) и под их контролем), указано в письме.

Кроме того, на уровне Градостроительного кодекса стоит разрешить вносить плату за техприсоединение домов к сетям с учетом этапов стройки, следует из обращения к вице-премьеру. Сегодня девелоперам приходится оплачивать создание сетей при возведении первой очереди.

— Благодаря предложениям сроки строительства и себестоимость квартир уменьшатся в среднем на 15%, — сказал «Известиям» председатель комитета «Деловой России» по строительству Владимир Кошелев.

Часто девелоперы получают земельный участок, на котором уже проложены инженерные сети, и их приходится демонтировать и переносить, рассказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Порядок этих работ и сроки проведения определяет организация, которая обслуживает сети.

Но сроки возведения дома не всегда учитываются, что может их увеличивать или даже приводить к задержке ввода, пояснил эксперт.

В условиях проектного финансирования существующие правила, которые предусматривают авансовый платеж за подключение к сетям на начальном этапе строительства, — необоснованная нагрузка на девелопера, отметил он.

При выдаче кредита на стройку банки «зачастую не видят достаточного обеспечения предоставляемого финансирования, поскольку кредит выдается только для первой очереди строительства», сказано в письме. Это приводит к проблемам при получении заемных средств или к повышению процентных ставок, указали в «Деловой России».

Предложенные меры помогут сократить сроки строительства новых жилых комплексов, согласен Андрей Колочинский.

Девелопер сможет самостоятельно вынести сети за несколько месяцев, сейчас же этот процесс иногда длится годами, отметил он.

Поэтапное же внесение платы за технологическое присоединение позволит уменьшить финансовую нагрузку на девелоперов и снизить себестоимость строительства до 10–15%, подтвердил эксперт.

— Предложение от «Деловой России» поступило в аппарат Марата Хуснуллина и будет рассмотрено. До детальной проработки оценивать инициативы, предложенные организацией, преждевременно, — сообщил «Известиям» представитель вице-премьера.

Законопроект, который предложила доработать «Деловая Россия», разработал Минстрой, сообщили «Известиям» в ведомстве. Поправки в том числе помогут застройщикам сократить срок получения градостроительного плана земельного участка с 20 до 14 рабочих дней, добавили в министерстве.

Непрямое влияние

В некоторых субъектах застройщики не могут получать кредиты при переходе на проектное финансирование из-за низкой маржинальности проектов, поэтому государство вынуждено им помогать, отметил заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов. В том числе поэтому вопрос о необходимости снижения расходов при техприсоединении новых домов к сетям как никогда актуален, считает он.

Влияют на стоимость первичного жилья и темпы строительства. Сокращение сроков возведения увеличит предложение, соответственно, будет удовлетворяться спрос, и это позволит эффективно управлять стоимостью жилья, полагает Владимир Кошелев.

— При сокращении себестоимости строительства на уровне 15% застройщик получит дельту для снижения цены в этих же пределах для повышения конкурентоспособности и доступности своих квартир, — считает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

По оценке генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, меры в комплексе могут сократить расходы девелоперов на 8–10%.

Сложно спрогнозировать, насколько уменьшится конечная стоимость жилья для потребителей: экономика проектов, себестоимость и маржа существенно отличаются в зависимости от проекта и региона строительства, отметил Андрей Колочинский. По оценке Яны Глазуновой, она может снизиться на 3–5%.

— Прямого влияния на стоимость жилья не будет, потому как цена квадратного метра складывается из очень многих факторов и зависит в том числе от конъюнктуры рынка. Но сроки строительства данная инициатива позволит сократить однозначно, — считает вице-президент по развитию ГК «Страна Девелопмент» Андрей Басов.

Для стабилизации цен важно создать условия для увеличения объемов строительства жилья — в условиях рынка это единственный действенный путь, высказал мнение акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.

Для этого стоит упростить и ускорить получение исходно-разрешительной документации, стабилизировать рост цен на стройматериалы (только арматура с сентября прошлого года выросла в цене вдвое), внедрить механизм поступательного раскрытия эскроу-счетов, сказал он.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *