С 1 июля нынешнего года строительные компании перейдут на проектное финансирование. Отныне они смогут получить кредит банка-инвестора только на конкретные проекты. К каким последствиям это приведёт и как скажется на состоянии рынка жилья?
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood
Для девелоперов в целом сократится девелоперский цикл – между реализацией одного проекта и запуском другого. Да, уже через год-полтора объем новых проектов может сократиться.
Девелоперы будет обременен целевым кредитом, расходы на стройку будут расти. Возможно, с рынка уйдут некоторые игроки.
Однако на общий темп строительства это может не отразиться: просто увеличится количество проектов, подконтрольных банкам.
Сейчас же девелоперы торопятся запустить стройки на очень перспективных площадках еще по старой схеме. Новая же схема, на мой взгляд, до конца не проработана и у представителей рынка остаётся еще много вопросов. Один из них, например: будут ли нормы проектного финансирования одинаковыми для Москвы и регионов?
Позитивное последствие новшества в том, что рынок может стать более цивилизованным, степень защиты покупателя жилья станет выше. Негативное – цена жилья для покупателя может вырасти.
Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский)
На мой взгляд, ограничения на сторонние заимствования приведет к осложнению реализации некоторых проектов. По сути, у застройщика остается только два источника финансирования – целевой кредит и собственные средства.
Аккумулированные на реализацию одного проекта средства нельзя будет расходовать нецелевым образом, однако закрывается не только «выход», но и «вход», то есть непонятно, каким образом можно будет дофинансировать строительство.
Сейчас девелоперская компания может выдать подконтрольному застройщику беспроцентный займ, если он потребуется в ходе реализации проекта. Таким образом девелоперы закрывают временные «бреши», которые могут образоваться, скажем, из-за сезонного снижения спроса.
Теперь эта схема фактически не будет применяться из-за ограничения источников финансирования. Соответственно, девелоперам придется формировать бюджет из собственных средств с запасом, либо увеличивать объемы кредитного заимствования. В конечном счете, это может привести к росту себестоимости строительства и повышению цен.
Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management
Очевидно, что проектное финансирование приведет к удорожанию конечного продукта, и к неопределенным последствиям с точки зрения сроков и качества строительно-монтажных работ. Из-за того, что деньги теперь будут приходить на счет банка, а не на счет застройщика. Процедура, по которой банк будет проводить платежи — пока никому неизвестна.
Банк будет полностью вовлечен в финансирование конкретных подрядчиков, и, вероятно, будет иметь некие права по отказу производить тот или иной платеж в определенные сроки.
В процессе девелопмента многие решения по разным причинам принимаются в ручном режиме. Не секрет, что многие застройщики используют такой механизм, как неподписание акта выполненных работ подрядчику, если остаются нерешенные вопросы.
Они могут не касаться работ как таковых, а касаться, например, документации. При этом финансирование подрядчика не останавливается. Формально это проводится не как оплата услуг, а как продолжение авансирования.
Банк на такое точно не пойдет.
Поэтому я уверен, что проектное финансирование приведет к снижению темпов строительства.
А еще к росту цен на квартиры, к серьезному ограничению конкуренции: порог входа на рынок, который сейчас довольно низкий, будет задран слишком высоко. Описать все последствия на данном этапе — почти невозможно.
Очевидно одно — они будут крайне негативными. Едва ли проектное финансирование приведет к уменьшению рисков, с точки зрения появления обманутых дольщиков.
Уже сейчас очевидно, что на рынке будут присутствовать в первую очередь государственные банки, потому что крупных частных банков почти не осталось.
Мы наблюдаем вхождение государства в строительную отрасль. Сейчас она находится в частных руках, и возможно именно поэтому так неплохо развивается, и дает гигантское количество налогов, рабочих мест. С переходом на проектное финансирование мы получим все последствия государственного участия в бизнесе. Объяснять их излишне: мы уже видим их на примере развития нефтяной отрасли.
Олег Колченко, управляющий партнер ГК «Основа»
С 1 июля нас всех ждут серьезные изменения, и это только начало трансформации рынка недвижимости. По сути, начинается переходный период на пути полного отказа от долевого строительства и перехода на проектное финансирование.
В ближайшие 2-3 года рынок будет жить в условиях уже принятых достаточно жестких поправок в 214-ФЗ, и в это время, по моим прогнозам, рынок ждет дальнейшее укрупнение, уход небольших компаний и плавное сокращение объемов строительства с перспективой роста цен.
Да, эти последствия мы увидим не сразу: девелоперы сделали себе задел на ближайшие полтора-два года, оформив разрешения на строительство до вступления в силу этих поправок. Но последствия неизбежны.
Более того, через 3 года, после полного перехода на проектное финансирование, например, расходы застройщика на привлечение средств по сравнению с сегодняшним днем вырастут в среднем на 60% и более, соответственно, пропорционально вырастут и цены на жилье.
К этому времени весь девелоперский бизнес снизится в объемах и будет строиться вокруг банков, которые будут аккредитовать застройщиков, выдавать проектное финансирование и контролировать стройку. Покупатель в результате всех этих глобальных нововведений будет более защищен, но за это придется доплатить.
Также есть понимание, что опыт реновации в Москве будет потом тиражироваться в регионах, за счет чего на рынке жилья стандартного и комфорт-класса закрепится основной игрок — государство, как крупнейший застройщик, который строит и продает жилье.
Антон Гаврилов: директор Департамента правового обеспечения ГК «ИНТЕКО»
Для адаптации девелоперов к новым законодательным реалиям российское правительство разработало дорожную карту. Документ представляет собой план с целевой моделью финансирования, состоит из трех этапов и завершится до конца 2020 года.
По новым правилам, застройщиков обяжут отказаться от привлечения средств дольщиков. Реализация проектов будет возможна только на основе проектного финансирования.
Его ставка, как заявили недавно в Центральном банке РФ, составит 6 %. Однако сейчас ни в одном из проектов нашей компании нет ставки ниже 10 %.
Поэтому стоит ожидать, что реальная стоимость привлечения банковского финансирования в отрасли может составить 11-12 %.
Многие застройщики выбрали свой путь адаптации к введению нового законодательства: получить новые разрешения на строительство до 1 июля этого года, т.е. до начала переходного периода. В этом случае девелопер сохранит возможность привлекать средства дольщиков.
А это более дешевые деньги для строительства и, соответственно, более привлекательные цены для покупателей жилья. Но ускоренная разработка документации может привести к тому, что корректировка проекта продолжится и после получения разрешения.
Изменения потребительских характеристик, в свою очередь, могут негативно воспринять покупатели.
Впрочем, ключевой участник системы адаптации — даже не девелоперское сообщество, а банковский сектор.
Кто войдет в состав уполномоченных банков, какие финансовые условия предложат застройщикам – вопросы, на которые пока нет ответов.
Можно сказать, что государство указало путь к новой модели для застройщиков, а вот банки пока не открыли дверь. Мы все смотрим на банковский сектор, как он справится с задачей.
Для отказа в проектном финансировании банкам оказалось достаточно недовольства соседей
В конце марта на всероссийской банковской конференции замминистра строительства и коммунального хозяйства Никита Стасишин согласился с тем, что зачастую, требования банков к застройщикам, желающим перейти на проектное финансирование, слишком жёсткие. Как следствие, большинство претендентов рискуют остановить работу. Novostroy.su поинтересовался у экспертов — за что может получить отказ «примерный» девелопер, и кто рискует не пережить строительную реформу.
Novostroy.su: Согласны ли Вы с позицией Никиты Стасишина? Действительно ли требования, предъявляемые банками, оказываются неподъемными для застройщиков?
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: Строительная отрасль действительно считается банками одной из наиболее рискованных для кредитования.
Поэтому при рассмотрении заявки к застройщикам предъявляется ряд критериев.
В частности, к «стандартным» требованиям можно отнести наличие у компании сопоставимых по площади уже завершенных проектов, адекватное ценообразование, высокий стабильный спрос.
По заявлению властей, в зоне риска при переходе к счетам эскроу могут оказаться чуть более 10% девелоперов. Однако по факту, полагаю, их будет не менее 20-30%, особенно в регионах.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Вполне логично, что девелоперы будут стремиться минимизировать риски при новой схеме работы и поддерживать спрос на свой продукт, сохраняя цены доступными.
С одной стороны, в условиях снижения реальной покупательской способности населения банки охотнее пойдут на выдачу кредитов для строительства объектов по низким ценам. С другой стороны, в Петербурге рынок перенасыщен экономклассом уплотнительной застройки.
Сейчас и покупатели, и девелоперы заинтересованы в появлении качественных проектов с комфортной жилой средой, себестоимость которых складывается из множества факторов, помимо площади жилья и технологий строительства.
Работая по старой схеме, опытные девелоперы анализировали рынок, изучали структуру спроса, формируя гибкую ценовую политику, поддерживаемую маркетинговыми акциями.
В новых условиях риски отсутствия спроса на объекты должны будут принять на себя банки, у которых нет стимула, опыта и возможностей для экспериментов и лирических отступлений в пользу уникальной концепции проекта.
Застройщики должны будут убедить банк в востребованности будущего проекта по ценам, которые не только компенсируют расходы на строительство, но и позволят получить доход. Такой подход значительно увеличит документооборот и трудозатраты застройщиков на формирование доказательной базы и может приостановить многие интересные неординарные проекты в пользу стандартного «эконома».
Алексей Титов, генеральный директор службы технического заказчика ЖК «Мечта»: Требования скорее не завышенные, а просто в них не учитывается текущая ситуация и предыдущая жизнь застройщиков. Все застройщики кредитовались и до введения проектного финансирования — брали простые целевые кредиты.
На настоящий момент подавляющее большинство застройщиков уже закредитовано в банках. В том числе и в тех, которые не аккредитованы под проектное финансирование. И это является очень большой проблемой.
Поскольку банки, уполномоченные выдавать проектное финансирование с большой опаской смотрят на предыдущие кредиты и, как правило, выставляют требования их погасить.
Ирина Бугаёва, главный юрисконсульт Департамента правового сопровождения инвестиционных проектов консалтинговой компании IPT Group: Как будет работать переход к проектному финансированию пока понятно исключительно теоретически, а переход к нему на практике, пугает большинство даже опытных застройщиков.
Многие застройщики предпринимают действия, позволяющие избежать этого момента, и дождаться пока этот опыт пройдут другие.
Самое большое опасение вызывают завышенные требования банков по предоставлению кредитов для проектного финансирования, которые могут манипулировать ситуацией и завышать свои требования к условиям предоставления финансирования.
Novostroy.su: Известны ли Вам конкретные примеры, когда банки отказывали девелоперам в проектном финансировании исходя из завышенных требований?
М.Л.: Многие банки действительно предъявляют к застройщикам весьма жесткие требования.
Например, одному застройщику отказали в проектном финансировании только по той причине, что жители соседних домов от участка были против нового строительства, хотя девелопер имел всю разрешительную документацию.
Другой банк отказал в кредитовании по причине того, что генеральный подрядчик, с которым сотрудничал застройщик, работал еще с несколькими объектами. Банк посчитал, что подрядчик может выводить средства с одного проекта на строительство другого.
Еще одна ситуация — застройщик не получил проектного финансирования из-за того, что по предыдущему введенному в эксплуатацию проекту от жителей поступало много жалоб на качество строительства. Банк решил, что возможные иски от дольщиков не позволят застройщику обслуживать текущий кредит.
Наконец, при рассмотрении заявки от девелопера, банки закладывают в экономическую модель проекта возможное падение цен (в среднем на 20-25%). То есть поступлений от дольщиков должно хватить на выплаты по проектному финансированию даже при падении цен на четверть, хотя это крайне маловероятный сценарий.
А.Т.: У банков в некоторых проектах очень высокий коэффициент LLCR, многие застройщики не смогут его обеспечить.
И.Б.
: Требования банков могут быть направлены в отношении залогов, например, требовать в залог не только участок, но и незавершенные объекты либо достроенные, но еще не проданные активы, вплоть до части собственности в компании-застройщике.
Помимо жестких требований с залогами, банк вправе требовать поручительство бенефициаров. Банки вправе включать в кредитный договор условие, позволяющее банку менять в любой момент ставку, либо право одностороннего расторжения договора с требованием от застройщика возврата денежных средств.
- Могут возникать разногласия застройщика с банком по модели финансирования, ведь предусмотрено что банк кредитует строительство проекта, но ведь существуют и другие статьи расходов по проекту, не связанные со строительством самого объекта, но связанные с проектом.
- Кроме того существует ряд ограничений для застройщиков, например, застройщик вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.
-
Так, например, Банк «ДОМ.
РФ (АИЖК)», имеющий самые «адекватные» требования к застройщикам и то заявляет в качестве основных требований к застройщику: наличие специальной проектной компании, не ведущей побочной деятельности, а также наличие опыта не менее 3 лет с более 10 тыс. построенных кв. м. К проекту Банк «ДОМ.РФ (АИЖК)» выставляет требование о том, что расходы застройщика на инвестиционной фазе, не связанные со строительством, не должны превышать 10% от лимита кредитования.
То есть застройщик будет существовать в строгой финансовой дисциплине. Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.
Novostroy.su: Какова доля застройщиков, рискующих остаться без проектного финансирования? Будет ли какая-то помощь от властей?
М.Л.: Власти собираются поддержать застройщиков, попавших в непростую ситуацию из-за реформы, через структуры «ДОМ.РФ (АИЖК)». Фактически речь идет о государственной помощи. Помимо этого, власти смягчили требования к крупным застройщикам, снизив до 6% стадию строительной готовности проекта, который можно не переводить на эскроу-счета.
Впоследствии, я полагаю, без вмешательства государства и адресного оказания помощи компаниям не обойтись, но в целом отрасль все-таки будет реформироваться плавно.
Полагаю, в отношении каждого конкретного объекта будет приниматься персональное решение. Поэтому помощь смогут получить все компании.
А.Т.: По состоянию на сегодня около 2/3 застройщиков не получит проектного финансирования. И маловероятно, что Фонд защиты прав дольщиков сможет освоить этот объем. При нынешнем состоянии рынка, он просто с такими объемами не справится.
И.Б.
: ЦБ России в своих официальных публикациях считает, что обеспокоенность застройщиков и Минстрой России завышена и поясняет, отвечая на опасения застройщиков о завышении ставок по кредитам, что при открытии в уполномоченном банке счета эскроу застройщику будет предоставляться проектное финансирование по заниженной ставке. Кроме того, ставка будет иметь «плавающий» характер, т.е. будет снижаться по мере поступления средств на эскроу, мотивируя застройщика к активным продажам.
Novostroy.su: Стоит ли опасаться превращения в долгострои объектов тех застройщиков, кто не сможет получить проектное финансирование?
М.Л.: Риск банкротства застройщиков, не получивших проектное финансирование, действительно есть. Однако не думаю, что власти допустят появление обманутых дольщиков. Поэтому застройщикам, которые не впишутся в новые правила, нужно будет предоставить кредиты, чтобы они могли завершить текущие проекты.
В дальнейшем скорее всего таким девелоперам придется уйти с рынка. Чтобы их место заняли крупные игроки, привлекательность жилищного строительства должна повыситься, а именно — необходим платежеспособный спрос.
Учитывая наметившуюся тенденцию к росту ипотечных ставок, имеет смысл перезапустить субсидирование ипотеки, чтобы косвенным образом поддержать количество ДДУ.
А.Л.: На данный момент риск появления долгостроя достаточно велик. Это осознают не только застройщики, но и представители власти. Вполне закономерно, что с января этого года законодатели начали озвучивать критерии смягчения перехода на новые условия работы.
Это и право привлекать средства по старой схеме на строительство объектов, готовность которых к 1 июля будет выше 30%, и формирование списка системообразующих девелоперов.
Сегодня число льготников может увеличиться благодаря новой инициативе — добросовестных девелоперов готов поддержать докапитализированный государством Фонд защиты прав дольщиков.
Те, кого послабления пока не коснулись, активно достраиваются и оптимистично ждут новых инициатив. Прогнозировать количество долгостроев, которые могут появиться после 1 июля, очень сложно, потому что критерии добросовестности девелоперов, качества локаций, уникальности и востребованности проектов не всегда можно цифровизировать.
Возможность финансирования проекта банком или поддержки Фондом будет формироваться исходя из субъективных оценок участников сделки.
А.Т.: На мой взгляд, риск очень велик. Поскольку не прописан алгоритм дальнейших действий. Застройщик не получил проектное финансирование после 1 июля — и что дальше?
На сегодняшний день механизма работы, кроме факта того, что такими застройщиками будет заниматься Фонд защиты прав дольщиков пока нет.
Novostroy.su: Какая доля застройщиков, по вашему прогнозу, сможет перейти на новую систему и закрепиться на рынке?
М.Л.: Полагаю, перейти на новые правила работы смогут до 70% всех игроков. Однако в среднесрочной перспективе количество компаний все равно уменьшится.
Сейчас верхняя двадцатка в топе крупнейших застройщиков страны возводит 24% всего жилья в стране.
При этом продолжится процесс концентрации строительства в крупных городах и постепенное угасание девелоперской активности в небольших населенных пунктах (менее 100 тыс. человек). В результате количество застройщиков будет снижаться.
Застройщики в России не спешат переходить на проектное финансирование
Через полтора года после начала перехода строительного рынка на проектное финансирование эксперты констатируют, что новый порядок принят и обеспечивает дополнительную безопасность покупателей. А она точно не помешает в условиях неопределенности экономических последствий пандемии коронавируса.
Вопреки ожиданиям к резкому оттоку девелоперов с рынка реформа не привела.
В прошлом году застройщиков обязали перейти на проектное финансирование строительства жилья. Деньги дольщиков, поступающие на эскроу-счета, они теперь могут получить лишь по готовности дома. А возводить его теперь нужно либо на собственные средства, либо на заемные.
Строители предсказуемо не в восторге от нововведения: в отличие от средств, вносимых дольщиками, за кредиты приходится платить. Но уже к марту 2020 года, по данным Дом.РФ, 29,3 миллиона квадратных метров жилья (это почти треть всего объема в стране) строится с применением эскроу-счетов.
Эксперты сходятся во мнении, что рынок принял новый порядок, обеспечивающий дополнительную безопасность покупателя.
Реформа долевого строительства повысила спрос на новостройки
— Застройщики, выступавшие против поправок в закон о долевом строительстве, достаточно спокойно переварили новые требования, — считает директор практики стратегии и консультирования консалтинговой компании PricewaterhouseCoopers (PwC) в России Андрей Тонконогов. — Закон создал единые правила игры для них, и теперь нецелевое использование средств дольщиков становится невозможным. Ненадежные игроки постепенно уходят с рынка.
По мнению регионального директора департамента жилой недвижимости еще одной международной консалтинговой компании Colliers International Екатерины Фонаревой, в Москве или Санкт-Петербурге, как на наиболее сильных рынках, доля выбывших застройщиков не превышает 5-10 процентов.
Прогнозируется, что в 2020 году уровень «выбытия» будет примерно таким же. И не будет связан с новыми правилами строительства.
Безусловно, сокращение числа застройщиков в этом случае будет, например, завершением единственного проекта у девелопера или объединениями и слияниями компаний для реализации совместных проектов.
— Конкуренция растет, что является естественной тенденцией, поскольку рынок не находится в состоянии стагнации, — отмечает Екатерина Фонарева. — Сегодня застройщики стараются как можно тщательнее продумать концепцию будущего проекта, создавая максимально привлекательное предложение. Это заставляет рынок развиваться, а девелоперов — предлагать выгодные варианты.
На наиболее сильных рынках недвижимости — в Москве и Петербурге — число застройщиков сократилось за год не более чем на 5-10 процентов
Законодательные изменения, впрочем, стали одной из причин некоторого роста цен на жилую недвижимость.
В течение 2019 года, по данным Colliers International, зафиксирован рост средневзвешенной цены как в бизнес-сегменте, так и в премиум-сегменте (2,6 процента и 9,1 процента к уровню 2018 года соответственно).
Главной причиной, считают аналитики, стало стремление застройщиков выводить проекты на более высокой стадии готовности по более высоким ценам, но также застройщики начали закладывать в себестоимость расходы на обслуживание проектного финансирования.
Опасения, что переход к эскроу-счетам вызовет резкий скачок цен на новостройки, оказались безосновательны, резюмирует аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
По его мнению, расходы застройщиков на начальных этапах оказались не так велики, чтобы оказать серьезное давление на цены, тем более что большинство строителей подстраховались и «запаслись» стройками по старой схеме финансирования еще на 2-3 года.
Хуснуллин поручил вести еженедельный мониторинг застройщиков в регионах
— Это было обеспечено за счет продажи необходимого количества построенных площадей неким юрлицам — очевидно, каким-либо образом связанным с застройщиком, которые затем перепродают жилплощадь конечному потребителю. Лазейка, оставленная в законе, до последнего времени позволяла это делать. Объект должен быть готов на треть, а 10 процентов площадей должно быть распродано, чтобы застройщик получил право работать со средствами дольщиков, — объясняет Алексей Коренев. — Правительство предпринимает меры, чтобы эту лазейку закрыть, но службу она сослужила: скачка цен не было. Постепенное повышение стоимости квартир, приобретаемых через резервирование средств на счетах эскроу, происходит в разумных пределах и покупателей жилья не слишком беспокоит.
https://www.youtube.com/watch?v=4jk8HEJamV0\u0026t=3262s
По словам эксперта, покупатели понимают, что это необходимая плата за снижение рисков быть обманутыми или пострадавшими в результате банкротства застройщика. А вот застройщики, «запасшиеся» проектами, не спешат получать новые разрешения на строительство.
Екатерина Фонарева приводит в пример Москву, где за неполный 1-й квартал 2020 года было выдано всего 32 разрешения, причем из них 16 приходится на Московский фонд реновации жилой застройки, еще 12 — на строительство новых корпусов в рамках уже реализуемых проектов.
Таким образом, на новые проекты пришлось всего четыре разрешения на строительство.
За неполный первый квартал 2020 года в Москве было выдано всего 32 разрешения на строительство, из них на новые проекты — только 4
Кроме законодательной реформы на рынок недвижимости может повлиять пандемия коронавируса. Давать прогнозы на 2020 год пока сложно, считает Алексей Коренев: неясны пока ни сроки ликвидации этой угрозы, ни степень ее влияния на экономику.
— После стремительного обрушения курса рубля из-за вспышки коронавируса и обвального падения цен на нефть рынок недвижимости, как это часто бывает в подобных ситуациях, резко сжался, — рассказывает эксперт. — Сократилось число квартир и на вторичном рынке. Многие застройщики не спешат реализовывать жилье по текущим ценам, выжидая и предпочитая действовать, когда появится ясность в их динамике.
Спрос инвесторов на готовые объекты упал, а вот на земельные участки, напротив, вырос — 69 процентов назвали эту стадию наиболее привлекательной
Алексей Коренев, ссылаясь на опыт прошлых кризисов, отмечает, что на начальном этапе возможны значительные ценовые колебания: многие спешат купить квартиру быстрее из опасения, что цены скоро взлетят, а снижение предложения лишь подстегивает таких покупателей. Но обычно всплески цен длятся недолго, а потом зачастую переходят в снижение — из-за падения доходов населения и возможного роста ипотечных ставок.
Собственников недвижимости в РФ за прошедший год стало в два раза больше
Андрей Тонконогов тоже считает динамику ипотечных ставок основным фактором, который может повлиять на рынок недвижимости. По его мнению, если ситуация на рынке не будет скорректирована, наиболее привлекательными для инвестиций в Москве будут качественные проекты с хорошей локацией в сегменте бизнес-класса. Они могут принести от 40 до 80 процентов доходности при вложении на стадии котлована.
Компания PwC в своем исследовании указывает на еще одну новую тенденцию на рынке недвижимости: данные опроса ключевых его игроков — девелоперов, представителей банков, инвестиционных фондов, управляющих компаний и так далее — показали, что интерес к готовым объектам у инвесторов показал неожиданный спад — с 64 процентов в 2017 году до 25 процентов на конец 2019 года. При этом земельные участки без улучшений, напротив, вызывают повышенный интерес — 69 процентов опрошенных выбрали эту стадию как наиболее привлекательную. Особенно этот тренд касается крупных девелоперов жилой недвижимости.
Инфографика «РГ / Антон Переплетчиков / Евгения Носкова
Заминка на старте: почему застройщики и банки не спешат открывать эскроу-счета для проектного финансирования? – Эксперты – Finversia (Финверсия)
Несмотря на то, что переход жилищного строительства на механизм проектного финансирования стартует уже этим летом, застройщики не спешат открывать специализированные эскроу-счета. Это неторопливость может привести к дефициту жилья на рынке и росту его стоимости.
Осталось меньше трех месяцев до 1 июля – момента, когда жилищное строительство перейдет на схему финансирования через эскроу-счета, которые необходимо будет открывать для каждого отдельного объекта. Напомним, что такая система делает доступными деньги дольщиков для девелоперов только после окончания строительства.
Между тем, пока большинство застройщиков не проявляют особого рвения в этом отношении.
На конец прошлого года, по данным Ernst & Young, всего 183 жилых корпуса в 77 проектах в РФ реализовались с использованием эскроу-счетов. То есть, всего 1,5 млн кв.
м на всю страну или чуть больше 1% от объемов жилищного строительства в стадии реализации (по оценкам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, это 132 млн кв. м).
Банки, в свою очередь, тоже осторожно подходят к работе с этим сегментом. Из 60 кредитных организаций, отвечающих установленным регулятором критериям, соответствующую готовность подтвердили чуть больше половины. А по факту с эскроу сейчас работает меньше десятка банков.
Недавно на круглом столе в Госдуме представитель Банка России сообщил, что на середину февраля 2019 года было подано лишь 275 заявок на открытие счетов-эскроу в девять уполномоченных банков. «Можно себе представить, как медленно идет процесс», – посетовал он.
Сложно с этим не согласиться.
Сегодня в профессиональных кругах много говорится о том, что переход на новую схему финансирования оставит за бортом большинство небольших застройщиков. Особенно это касается региональных компаний.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что проектное финансирование отрицательно скажется даже на бизнесе крупных компаний.
Эксперты консалтинговой компании Knight Frank проанализировали финансовые модели ряда реальных девелоперских проектов в массовом сегменте и подсчитали, что их доходность из-за введения эскроу-счетов может снизиться в 1,5-2,5 раза.
В уже упомянутом отчете EY отмечается, что около 30% объектов на стадии строительства «могут быть отнесены к проектам с существенной вероятностью неисполнения обязательств». Аналогичную цифру участники рынка называют, когда оценивают долю тех своих коллег, которые могут свернуть бизнес после 1 июля 2019 года.
Хотя, официальные версии представителей госструктур более оптимистичны. В частности, глава «ДОМ.РФ» Александр Плутник заявлял в СМИ, что при переходе на новую схему финансирования строительства в помощи (чтобы «избежать появления новых обманутых дольщиков»), будут нуждаться застройщики, на которых в общей сложности приходится реализация 15 млн кв. м жилья.
То есть, примерно 11% от общего количества строящегося жилья.
Многие застройщики, которые уже перешли на эскроу-счета, столкнулись с целым рядом сложностей.
Например, при оплате квартир покупателем за счет материнского капитала, по схемам с использованием жилищных сертификатов или военной ипотеки.
Так, Пенсионный фонд пока не перечисляет денежные средства материнского капитала на эскроу-счета. Кроме того, если в ДДУ записаны несколько дольщиков, им надо выбрать между собой одного, на чье имя будет открыт счет эскроу.
Еще один актуальный вопрос касается послаблений для уже начатых проектов, условия которых были озвучены на Российском инвестиционном форуме в Сочи.
Речь идет о том, что объекты, которые до 1 июля 2019 года будут возведены не менее чем на 30%, смогут достраиваться по старым правилам долевого строительства, то есть, без открытия эскроу-счета (напомним, ранее говорилось о 70%).
Это может обернуться тем, что застройщики будут любыми средствами стараться довести начатые объекты до соответствующей стадии. Понятно, что спешка может существенно отразиться на качестве.
Более того, в дальнейшем – в условиях проектного финансирования с привлечением кредитов – сроки будут также играть определяющее значение, поскольку от них будет зависеть конечная стоимость заемных средств. И опять же возникают повышенные риски, связные с качеством строительных работ.
Также возможна проблема так называемых «смешанных» проектов. То есть тех, которые начинали реализовываться по старой схеме, а потом частично перешли на эскроу-счета.
Или, если говорить о перспективе, то те проекты, которые до 1 июля не дотянут до 30% готовности, потом могут просто не получить финансирования по новым условиям, поскольку изначально были рассчитаны на финансовую модель с привлечением средств дольщиков.
А таких проектов может быть довольно много, учитывая то, что в прошлом году многие застройщики набрали большое количество площадок с полученными разрешениями на строительство «про запас», чтобы продолжать строить по ДДУ.
Однако власти, увидев, что это будет тормозить реформу, в декабре прошлого года приняли ФЗ-478, который перестал допускать реализацию «запаса» по старым правилам.
В общем, в отношении реформы в сфере финансирования жилищного строительства остается масса вопросов, на которые пока нет ответов. Сейчас соответствующая нормативно-правовая база продолжает дорабатываться.
Пока же власти адекватно реагируют на вероятные сложности, связанные с переходом на новые схемы. Так, ориентировочные показатели по вводу жилья на 2019 год будут уменьшены с 88 млн до 72,26 млн кв. м, на 2020 год – с 98 млн до 75,53 млн, на 2021 год – с 94 млн до 79,89 млн кв. м. Впрочем, цель довести объемы строительства до 120 млн «квадратов» к 2024 году пока остается неизменной.
Появляющийся дефицит жилья, равно как и необходимость обслуживания девелоперами банковских кредитов вместо «бесплатных» денег дольщиков, приведет к росту цен на квартиры. Эксперты называют разные оценки этого удорожания, но в среднем оно может составить около 10%.
Высказывались опасения и по поводу возможного ухудшения качества строительства – пользуясь заемными деньгами застройщики будут всячески ускорять процесс возведения и сдачи домов. Однако власти неоднократно подчеркивали, что в этом отношении контроль будет усилен.
Да, определенные проблемы переходного периода, безусловно, скажутся на строительной отрасли, но дольщики (точнее – покупатели жилья) получат работающий механизм, защищающий их деньги.
Проектное финансирование малым застройщикам почти не доступно. Его получил лишь каждый десятый
Только каждый десятый из малых российских застройщиков сумел получить проектное финансирование на заявленную сумму.
Об этом пишет «РГ» со ссылкой на результаты опроса руководителей 104 небольших строительных компаний из 57 регионов, который был проведен аппаратом омбудсмена по нацпроектам в сфере градостроительной политики
- 43% компаний обращались за проектным финансированием в банки, устно проконсультировались 28%.
- Из числа тех, кто подавал заявку на проектное финансирование, одобрение банка на указанную в заявке сумму кредита получили 25%.
- Одобрение на меньшую сумму — 34%,
- еще 41% компаний получили отказ в проектном финансировании.
Самые частые причины отказа:
- недостаток опыта застройщика,
- недостаток собственных средств,
- низкая маржинальность проекта,
- отсутствие необходимого обеспечения исполнения обязательств по кредиту.
Средний срок от подачи заявки на выдачу кредита до его фактического получения, по данным опроса, чаще всего составлял от трех до шести месяцев. У пятой части респондентов это длилось 45 до 90 дней, еще столько же указали срок от 30 до 45 дней.
Только 8% опрошенных уложились в срок от 5 до 10 дней. Сейчас у 39% компаний нет проектов, готовых к выводу на рынок, но они находятся в процессе подготовки. 35% готовы выводить новые проекты, у 16% таких проектов «нет и не будет», еще 10% только думают над новыми проектами.
Среди причин, по которым застройщики не выставляют новые проекты на продажу:
- неприемлемые расходы на оплату банковских и связанных с ними услуг при проектном финансировании (33%),
- неприемлемые условия по обеспечению кредита (29%),
- неприемлемые риски снижения спроса (19%),
- отсутствуют земельные участки (18%),
- требуется время для изменения сложившейся схемы работы компании (1%).
Комментирует Дмитрий Панов — член генерального совета Партии Роста, генеральный директор Группы компаний «Доверие».
«Приблизительно похожие результаты мы получали в начале 2020 года, когда проводили исследование доступности проектного финансирования для застройщиков Северо-Западного федерального округа. И наиболее часто встречающейся причиной отказа застройщики называли низкий уровень кредитоспособности заемщика с точки зрения кредитной организации.
В этом отношении для банков сейчас действует Положение № 590, устанавливающее определенные критерии кредитоспособности (по рентабельности проекта, уровню собственного капитала), и если застройщик им не соответствует, получить одобрение по кредиту крайне сложно.
В этой связи, профессиональное строительное сообщество СЗФО уже неоднократно инициировало ряд обращений как на уровне руководства ЦБ, так и в адрес ключевых кураторов строительной отрасли федерального уровня с просьбой смягчить данные критерии, в том числе для малых застройщиков и для застройщиков из низкомаржинальных регионов».
Проектное финансирование. Знаем, что делать, и идём вперед
Генеральный директор ООО «СЗ ККПД-Инвест» Алексей Сидоров
Как известно, с 1 июля этого года жилищное строительство в России переходит на новую систему финансирования. На смену деньгам дольщиков приходят банковские кредиты.
Суть изменений в том, что с 1 июля застройщики не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков.
В случае отсутствия собственных средств у компаний останется только один механизм финансирования — банковский кредит в рамках проектного финансирования.
О том, насколько к работе в новых реалиях готов один из крупнейших застройщиков Ростова компания «СЗ ККПД-Инвест» (входит в Группу «ИНТЕКО»), donnews.ru поговорил с его директором Алексеем Сидоровым.
— С 1 июля строительная отрасль переходит на проектное финансирование. Насколько «ККПД-Инвест» готова работать по новой схеме? Какие меры были приняты для перехода к этой бизнес-модели?
— О коренных изменениях регулирования жилищного строительства рынок узнал достаточно давно.
Понимая неизбежность перехода рынка к более цивилизованной модели, мы внимательно анализировали ситуацию и решили не действовать по принципу многих компаний «пока гром не грянет», а стали работать на опережение.
Мы своевременно пересмотрели свои внутренние процессы, а также выстроили эффективный диалог с банками. Как итог — наша компания стала одним из первопроходцев донского региона по пути работы на рынке недвижимости с привлечением проектного финансирования.
— С какими банками работаете?
— В первую очередь мы обсудили перспективы работы по новым правилам с банками, с которыми у нас уже был успешный опыт сотрудничества, — Сбербанком и Россельхозбанком. Но также мы рассматривали предложения и от других кредитных организаций. Особое внимание уделяли размеру предлагаемых ставок, условиям взаимодействия и готовности работать с клиентом.
— Насколько сами банки готовы к новой системе?
— Надо понимать, что решение о повышении роли банков в системе финансирования рынка жилой недвижимости стало в определённой степени вызовом и для кредитных организаций. Им тоже понадобилось время, чтобы выстроить соответствующие компетенции и погрузиться в процесс.
И процесс этот ещё не закончен, сейчас новая система только начинает работать. Поэтому это совершенно нормально, что на первых этапах были сбои и на рассмотрение документов уходило много времени.
Уже сейчас эффективность взаимодействия банков и застройщиков заметно повысилась, в том числе благодаря тому, что ЦБ РФ своевременно инициировал необходимые законодательные поправки.
— То есть к 1 июля вы полностью готовы?
— Да, и более того, в нашем новом проекте «Левенцовка парк» уже зарегистрированы первые сделки с эскроу-счетами.
Поскольку мы уже достаточно давно живём в контексте проектного финансирования, ничего совершенно нового после 1 июля для нас не случится.
Механизм использования эскроу-счетов дополнялся, но это не было проблемой. Развитие компании уже давно предполагает заимствование средств в банках.
— Не утихают споры по поводу того, как проектное финансирование скажется на рынке. Говорят и об укрупнении рынка, и о росте цен…
— Естественно, было бы неправильно говорить, что никаких изменений не произойдет. Учитывая, что рынок меняется глобально, кому-то будет непросто, некоторым застройщикам придётся уйти с рынка.
Те компании, которые не смогут эффективно работать в новых условиях, должны будут пересмотреть свои бизнес-модели либо закрывать проекты. В первую очередь это касается региональных компаний, которые в силу своего размера не имеют необходимых компетенций и не понимают структуры взаимодействия с банками.
Такие девелоперы первыми столкнутся с трудностями. Таким образом, есть все основания предполагать, что на рынке будет продолжаться укрупнение.
По поводу цен отмечу, что за последний год на российском рынке первичной недвижимости цены в среднем выросли приблизительно на 10%. Это происходило в том числе и по той причине, что девелоперы готовились к работе в новых законодательных реалиях. Можно сказать, рынок отреагировал заблаговременно.
При этом некоторые застройщики в своих рекламных кампаниях дополнительно анонсировали подорожание с 1 июля. Я убежден, что реальная картина рынка будет видна лишь в следующем году, после тщательного анализа.
Большая часть портфелей крупных застройщиков сформирована ещё по старым правилам, есть определённые «подушки» из проектов, которые в скором времени будут выработаны. Вот тогда и произойдёт окончательная корректировка цен.
— Как скажется переход на проектное финансирование на планах компании в Ростове-на-Дону?
— Скорее всего, будут внесены коррективы в плане объёмов строительства жилья. В сторону увеличения.
— Как Вы думаете, застройщики полностью заложат в стоимость жилья увеличение своих издержек в связи с переходом на проектное финансирование или скорее решатся на снижение маржинальности?
— Снижение маржинальности для региональных проектов, в том числе для ростовских, — это вещь достаточно эфемерная. Если московские проекты ещё имеют запас прочности, то в Ростове у девелоперов супермаржинальности точно нет.
Крупные и системные застройщики, в том числе и мы, сейчас думают не о том, как переложить возросшие расходы на плечи покупателей, а работают над собственной эффективностью. Новые технологии, более эффективные проектные решения, договорённости с крупными поставщиками — всё это может позволить снизить издержки и, как следствие, дисконтировать повышение цены.
— Главным плюсом внедрения проектного финансирования называется недопущение появления новых обманутых дольщиков. Можете назвать что-то ещё?
— В текущей ситуации эскроу-счета действительно в состоянии решить проблему обманутых дольщиков и дать дополнительные гарантии покупателям жилья. Кроме того, теперь будет исключён вариант нецелевого использования денежных средств населения недобросовестными застройщиками.
Но здесь я хочу сказать, что и девелоперы получат новые преимущества. Теперь при реализации своих проектов они не будут зависеть от поступления финансовых средств от покупателей — банковские кредиты позволят им более системно планировать свою деятельность.
— В июне этого года был дан старт продажам в новом комплексе «Левенцовка парк». В чём его фишка?
— Она отражена прямо в названии. Это проект 8-го микрорайона, при разработке которого мы предусмотрели высокий уровень благоустройства территории по части озеленения.
Кроме того, у нас есть предварительные договорённости с администрацией города, что прилегающий к будущему жилому комплексу участок будет включён в федеральную программу благоустройства и на нем появится просторный парк для всех жителей Левенцовки.
Собственно, это одна из наших задач — взаимодействие с органами власти по части привлечения в район финансирования для развития социальных объектов: детских садов, школ, учреждений здравоохранения.
Например, скоро здесь должна появиться поликлиника на 500 посещений. Мы выполнили проект планировки и межевания территории под этот объект.
Другими словами, наша компания на всех уровнях пытается добиться создания комфортной среды проживания для всех жителей Левенцовки.
— На сколько лет рассчитаны планы компании в Ростове?
— На текущий момент возведено порядка миллиона квадратных метров жилья. В планах до 2024 года — ещё около 600 тысяч кв. метров. В Левенцовке есть ещё много свободных участков, находящихся в муниципальной собственности. Потенциал у микрорайона очень большой.