— После 1 июля возможен локальный скачок спроса. Но он уже не будет таким, как осенью прошлого года — на фоне новостей об окончании льготной ипотеки в ноябре, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова.
Во-первых, тогда лавинообразный поток покупателей пошел в офисы продаж еще в сентябре, за два месяца, а сейчас осталась неделя до «часа икс» — и чего-то сверхъестественного не наблюдается.
Во-вторых, большинство людей уже удовлетворили потребность в жилье — спрос тоже не бесконечный.
Наконец, цены полгода назад были процентов на двадцать ниже, и сейчас, например, инвесторам уже не так интересен рынок жилья.
Возможны ли скидки на первых порах? Безусловно. Когда еще не было новостей с Петербургского международного экономического форума о льготной ипотеке под 7% еще на год, девелоперы и банки вообще все ставки делали только на спецпредложения — как минимум до конца лета, а то и года.
— Рассматриваются варианты выдачи ипотеки без первоначального взноса. Профессиональная ассоциация рынка недвижимости REPA возлагает большие надежды на свою ежегодную «черную пятницу» (31 июля). На фоне отмены наиболее выгодных за всю историю условий кредитования «распродажа» недвижимости будет очень кстати, — продолжает Ирина Доброхотова.
— По данным IT-платформы bnMap.pro, в Москве квадратный метр в немногом оставшемся эконом-классе (всего 600 квартир) стоит в среднем 183 тысячи рублей, в комфорт-классе — 237 тысяч, в бизнесе — 358 тысяч. Всё, что выше, будет от 740 тысяч и до 1,2 млн рублей за «квадрат».
Мы не ожидаем, что эти показатели поднимутся больше, чем на 10%, до конца года. В основном за счет роста строительной готовности новостроек, обильно валившихся на рынок в последние 9 месяцев.
И все же повода выводить в продажу новые проекты по завышенным ценам больше нет, так что невысокие стартовые цены второй половины 2021 года отчасти смогут «разбавить» растущие по мере строительства прайсы прошлогодних проектов.
Денис Трудников
«Для всех, кроме семей с детьми, кредит станет дороже»
— Полагаю, часть покупателей, которые не успеют получить ипотеку по текущим условиям программы, после 1 июля будут вынуждены отложить приобретение жилья, — рассуждает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
— С учетом роста ставок примерно на два процента (примерно с 5,59% годовых до 8,12%) некоторые клиенты постараются увеличить размер первоначального взноса, чтобы в итоге платить комфортный ежемесячный взнос. Его размер из-за повышения ставок увеличится примерно на 22%. Однако на аккумулирование дополнительных средств потребуется время.
Фактически прежние условия сохраняются только для семей с детьми, рожденными после 1 июля 2018 года. Для остальных кредит станет дороже. В целом для Москвы программу можно считать завершенной.
Как жителям российской столицы и Санкт-Петербурга уложиться в небольшой бюджет? Имеет ли смысл брать дополнительный кредит — например, на потребительские нужды?
— В Москве в новый кредитный лимит уложиться не удастся практически никому.
На рынке есть единичные предложения студий примерно за 4 млн рублей, которые при значительном первоначальном взносе можно будет купить по субсидированной ставке.
В остальных случаях такой кредит не позволит купить ничего, а более дорогой потребительский кредит нивелирует плюсы от сниженной ставки на малую часть суммы, — отвечает Мария Литинецкая.
— Де-факто программа субсидирования жилищных займов с 1 июля прекратит свое действие в Москве, — соглашается с коллегой генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
— Чтобы уложиться в ее условия, потребуется увеличить размер первоначального взноса минимум до 30%: в этом случае можно рассчитывать на приобретение квартиры небольшой площади в Новой Москве.
Не исключена и миграция спроса в более доступные территории — например, Московскую область.
Наталья Мущинкина
Стоимость апартаментов может взлететь на 15%
Есть, впрочем, и исключения, которые только подтверждают правило. «В бизнес-классе и выше ипотека вполне эффективна и при стандартных ставках. Проникновение ипотеки в эти сегменты постоянно увеличивается. Стоит ожидать сохранения такой тенденции — пока не вырастут ставки в банках по депозитам», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
В сегменте квартир эконом-класса предполагается повышенное внимание к квартирам маленьких площадей и доступных бюджетов. Клиенты, которые станут брать семейную ипотеку, будут ориентированы на эффективные планировки для комфортного проживания.
Станут набирать популярность спецпрограммы, субсидированные застройщиками: так они смогут привлечь клиентов. Сейчас есть такие проекты и программы, они пользуются популярностью. Но только те, где клиент действительно получает эффективные выгодные условия, а не завуалированно высокую ставку и переплату.
— Однозначно стоит говорить о продолжении роста цен до конца года, — считает Роман Родионцев. — Темпы повышения стоимости квадратного метра в среднем могут составить 5% в квартал (при условии отсутствия факторов сильного влияния извне).
Скачкообразный рост могут показать апартаменты. После принятия законопроекта о статусе таких помещений рывок в 15% вполне возможен. Однако надо учитывать, что рост цен в этом сегменте уже идет — в ряде случаев из расчета принятия законопроекта.
Для поддержания баланса спроса и предложения девелоперы совместно с банками уже весной запустили ряд акций.
Они предусматривают как снижение ставки ниже рыночной, так и скидку на определенные категории квартир. Активность скидочных компаний будет зависеть от степени снижения спроса.
Если на рынке возникнет заметный и ощутимый спад, то для поддержания своих продаж застройщики будут чаще предлагать скидки.
Снижения цен точно ждать не стоит, считает Алексей Перлин. С одной стороны, материалы и топливо продолжают дорожать, не удалось преодолеть дефицит рабочих на объектах.
С другой — в условиях высокой конкуренции на первичном рынке девелоперы вынуждены вкладывать больше средств в разработку концепций и повышать качественные характеристики своих проектов.
«Мы ожидаем, что за 12 месяцев 2021 года в совокупности увеличение средней цены квадратного метра по прайс-листам застройщика в новостройках может составить 10-12%», — полагает эксперт.
Наталья Мущинкина
«Отчасти рост цен на жилье может замедлиться из-за потери интереса инвесторов»
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова приводит статистику: средний бюджет сделок по новостройкам в мае составил 20,1 млн рублей — значительно выше установленного лимита льготной ипотеки, действующего для Москвы до конца июня.
«Дефицит предложений дешевле 8 млн рублей и новые условия госпрограммы заставят большинство покупателей демократичного жилья комфорт-класса занять выжидательную позицию до осени. Многие будут ждать спецпредложений и скидок, которые традиционны для этого периода.
Однако скидки не так эффективны для поддержания постоянного спроса, как специальные предложения, которые девелоперы могут разрабатывать в партнерстве с банками. Будут и покупатели, не теряющие надежды на снижение цен. Но вероятность, что мы увидим удешевление предложений, близка к нулю.
Каждый месяц стоимость квадратного метра прибавляла по несколько процентов. Стоит ожидать лишь, что для большинства проектов цены «остановятся» на летних отметках в связи со снижением спроса и изменением условий госпрограммы ипотеки», — прогнозирует эксперт.
Эксперты консалтинговой группы SRG настроены более оптимистично. Они рассказывают, что в мае 2021 года по сравнению с апрелем средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла на 2,2%, в Санкт-Петербурге — на 0,67%. «Если в крупнейших городах России стоимость за год выросла в среднем на 16,6%, то за последний месяц увеличение произошло на уровне 4%.
Можно наблюдать тенденцию к замедлению темпов роста цен. При этом весомых причин для дальнейшего увеличения стоимости нет. Реальная ситуация с доходами населения, рост ключевой ставки Центробанка на фоне постепенного насыщения объемов предложения на вторичном рынке приведут к тому, что во втором полугодии цены перестанут расти», — заявляют специалисты.
Отчасти рост цен может замедлиться из-за спада ажиотажа со стороны покупателей квартир, которые приобретают их в инвестиционных целях, полагает коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Однако, по его мнению, люди, давно планировавшие покупку, на долгие годы откладывать ее не станут — напрягутся, чтобы поднакопить денег на больший первоначальный взнос.
Наталья Мущинкина
Лучший момент для покупки квартиры – уверенность в финансовых возможностях
Мы попросили наших экспертов дать рекомендации покупателям с учетом изменившейся ситуации: когда лучше покупать квартиры, в том числе по льготной ипотеке?
— Лучший момент для покупки квартиры — финансовые возможности. Не секрет, что с каждым годом растет доля залоговых квартир на вторичном рынке, в том числе и из-за неверной оценки своих ресурсов. Перед тем как решиться на приобретение недвижимости, взвесьте все обстоятельства и смоделируйте ситуацию. Это позволит избежать многих рисков, — отвечает Алексей Перлин.
Чтобы уложиться в бюджет, стоит руководствоваться несколькими правилами. Во-первых, изучите условия различных государственных программ и предложений от банков.
Например, сейчас можно воспользоваться семейной ипотекой, а также получить кредит по более низкой ставке для зарплатных и иных особых категорий клиентов. Помимо этого, нередко застройщики совместно с кредитными организациями готовы предложить специальные условия на определенный пул квартир.
Кроме того, для первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала, который теперь можно получить и за первого ребенка.
— На мой взгляд, брать отдельно потребительский кредит для первоначального взноса нецелесообразно. Это приведет к увеличению нагрузки на семейный бюджет. Если не хватает средств, лучше обратить внимание на варианты с более низкой стоимостью или вовсе отказаться от покупки», — говорит Алексей Перлин.
— Когда лучше покупать квартиры? Всё зависит от цели покупки — для себя или для инвестиций, — отвечает Ирина Доброхотова.
— Если нужно срочно где-то жить, то именно сейчас, кстати, не самый плохой момент для покупки почти готовой «первички»: она парадоксальным образом при прочих равных дешевле, чем аналогичные проекты на старте продаж.
Из-за ажиотажного спроса с осени 2020 года на рынок выходили новостройки по максимальным прайсам, а те, что к тому моменту были уже на стадии отливки верхних этажей, по ценам так их и не догнали.
Вот что сообщает bnMap.pro. Средняя стоимость квадратного метра новостроек Москвы и Новой Москвы на этапе «получение разрешения на ввод, благоустройство»: 249 тысяч рублей. На этапе: «старт продаж»: 347 тысяч рублей. На этапе «работы нулевого цикла»: 338 тысяч. Правда, самыми дорогими остаются уже введенные в эксплуатацию дома — 420 тысяч за метр.
— Ипотека плохо «дружит» с параллельными кредитами, — констатирует Ирина Доброхотова.- Например, некоторые пытаются взять ссуду на первоначальный взнос. Но, попадая в кредитную историю заемщика, этот шаг в большинстве банков отрезает путь к ипотеке.
Если речь идет о кредите на ремонт, сейчас как нельзя лучше обратить внимание на квартиры с готовой отделкой. Пусть они будут дороже, чем «в бетоне», но эта разница пойдет в кредит под 7-9% (как ипотека), а не под 12-15% годовых (как потребительский кредит).
К тому же при росте цен на стройматериалы, как за последний год, ремонт своими силами может обойтись непредсказуемо дорого…
Банки зафиксировали всплеск интереса россиян к льготной ипотеке накануне ее перезапуска
МОСКВА, 1 июля. /Корр. ТАСС Наталья Денисова/. Российские банки отмечают повышенный интерес россиян к программе льготной ипотеки на новостройки под 6,5% накануне перезапуска программы. С 1 июля госпрограмма по поручению президента России Владимира Путина продолжится в новом формате еще в течение одного года.
Однако эксперты отмечают, что задел для ее реализации был заложен ровно два года назад — тогда, также 1 июля, но 2019 года, началась реформа долевого строительства и переход на систему счетов эскроу.
Как будет развиваться строительная отрасль России после перезагрузки льготной ипотеки и упадут ли цены на жилье, ТАСС выяснял вместе с экспертами.
С начала реализации госпрограммы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% в апреле 2020 года было выдано 540 тыс. кредитов на сумму 1,6 трлн рублей (по состоянию на 23 июня). Об этом сообщил ТАСС вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
«Решение о льготной ипотеке, принятое в конце апреля 2020 года на фоне коронавирусных ограничений, было одной из самых эффективных мер поддержки стройотрасли», — отметил он. Госпрограмма сыграла ключевую роль для отрасли, считает министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин.
«Программа льготной ипотеки оказалась эффективной и востребованной антикризисной мерой, благодаря которой уже более полумиллиона семей смогли улучшить свои жилищные условия», — сообщил он ТАСС.
В июне 2021 года, за месяц до перезапуска льготной ипотеки, россияне торопились решить квартирный вопрос, потому что с 1 июля 2021 года ставки по госпрограмме составят не 6,5%, а 7%, предельная сумма кредита — не 12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн для остальных, а 3 млн рублей для всех субъектов федерации.
Так, согласно статистике оператора госпрограммы ДОМ.РФ, за первые три недели июня в России выдано 29,5 тыс. кредитов, что соответствует среднемесячной динамике выдачи (30-40 тыс. кредитов в феврале-мае).
Активный спрос перед изменением условий программы наблюдали и в Сбербанке, на который приходится подавляющее число выдач по льготной ипотеке.
«За первые две недели июня подано около 170 тыс. заявок (на ипотеку по всем сегментам — прим. ТАСС), из них 26 тыс. заявок — по льготной программе. В апреле было 152 тыс. заявок за две недели, из них 23,7 тыс. — по господдержке», — сообщил ТАСС вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васёв.
Все только начинается
Льготная ипотека не потеряет привлекательность и после перезапуска, прогнозируют опрошенные ТАСС эксперты. «Правительство не стало делать резкий выход из программы, чтобы избежать стрессов адаптации.
Изменение ставки льготной ипотеки с 6,5% на 7% влияния на программу не окажет, на фоне тренда повышения ставок она остается привлекательной», — высказал свое мнение агентству главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко.
Резкая отмена госпрограммы оказала бы сдерживающий эффект на рынок жилья: в моменте ставка подскочила бы на 1,5-2 п. п.
, что оказало бы влияние на спрос, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко.
«Снижение предельной суммы до 3 млн рублей позволит существенно остудить разогретые рынки, но при этом поддержать нуждающиеся в продлении программы регионы», — добавил эксперт.
Особенно важно, что новые условия льготной программы окажут поддержку регионам, где объем строительства пока недостаточный, сказали ТАСС в пресс-службе банка ВТБ.
«Для строительного сектора крайне важна определенность для прогнозирования спроса на новое строительство.
Поэтому мы уверены, что сохранение программы в измененном виде в среднесрочной перспективе позитивно отразится на объеме запуска новых проектов и вводе жилья», — цитирует пресс-служба заместителя президента — председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова.
В исследовании экосистемы недвижимости ВТБ «Метр квадратный» среди 24 регионов, где программа сохранит особую значимость, называются Алтайский край, Республика Алтай, Удмуртская Республика, Курганская, Псковская, Ульяновская, Воронежская, Оренбургская и Рязанская области. Такие регионы характеризуются сравнительно невысокой стоимостью новостроек со средним чеком до 3 млн рублей.
Согласно прогнозам ВТБ, в 2021 году ипотечный портфель всех игроков рынка вырастет на 22% — до 12,5 трлн рублей. При этом в ближайшие четыре года общий объем портфеля жилищных кредитов российских банков увеличится почти два раза, превысив в 2025 году 18,2 трлн рублей.
Рост цен на жилье
По мере роста популярности льготной ипотеки в России увеличивались и цены на жилье. Так, согласно данным федерального портала «Мир квартир», с начала 2021 года средняя цена новостроек в стране выросла на 12,6% — с 70,7 тыс.
рублей за кв. м до 79,6 тыс. рублей за кв. м.
Такая динамика вызвана комплексом факторов, среди которых пандемия, дефицит строителей, удорожание строительных материалов, рост инфляции и недостаток предложения жилья, неоднократно отмечал Хуснуллин.
Наиболее интенсивный рост цен на новостройки был в июне — последнем месяце перед перезапуском льготной ипотеки, сообщил ТАСС генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Так, по его словам, в апреле 2021 года рост в сравнении с апрелем 2020-го составил 21,2%, в мае в сравнении с ситуацией годом ранее — 23,6%, в июне — 26,7% (сравнении с июнем 2020 года).
По словам эксперта, таких темпов подорожания не было еще никогда.
Если бы льготную ипотеку не продлили, взрывной рост цен продолжился бы, считает эксперт тематической площадки Общероссийского народного фронта «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. «Без продления льготной ипотеки произошло бы снижение темпов строительства — рынок еще не стабилизировался, рост цен на новостройки мог быть еще выше», — полагает собеседник агентства.
Во втором полугодии 2021 года рост цен несколько замедлится, по крайней мере, в самых крупных городах, где цены на новостройки превышают в среднем 5 млн рублей, прогнозирует Луценко.
«Потому что часть потенциальных покупателей не потянет новые условия льготной ипотеки. Однако более чем в половине городов с населением больше 300 тыс.
человек средняя цена квартиры не превышает или немного превышает 4 млн — там возможности приобрести жилье с помощью льготной ипотеки по-прежнему широкие», — пояснил собеседник агентства.
Сейчас застройщики активно выводят на рынок новые проекты, это позволит охладить рост цен, сказал ТАСС руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Однако, по его словам, в условиях значительного роста цен на строительные материалы, а вместе с ними и себестоимости строительства революционного снижения стоимости новостроек не ожидается.
«Во втором полугодии можно рассчитывать на то, что динамика роста средней цены в целом по России не превысит 4%», — считает эксперт.
А вот столичный девелопмент во второй половине года может вернуться в рыночные условия ценообразования, на которые госпрограммы не влияют, поскольку лимит в 3 млн рублей не позволяет приобрести подавляющее большинство квартир на рынке массового сегмента, не говоря о более дорогой недвижимости, считает генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park) Давид Худоян. «Ставки по ипотеке растут, а это значит, что активность клиентов будет снижаться. В таких условиях девелоперы будут проводить более мягкую ценовую политику, однако больших скидок или снижения цен мы, вероятно, не увидим. По итогам года квадратный метр в Москве может подорожать примерно на 10-15%», — прогнозирует собеседник агентства.
Два года реформ
Основу для реализации программы льготной ипотеки в России заложила стартовавшая 1 июля 2019 года реформа долевого строительства, благодаря которой застройщики могут воспользоваться деньгами дольщиков только после ввода дома в эксплуатацию. В результате средства, выделяемые государством на реализацию программ льготной ипотеки, находятся в полной безопасности, равно как и средства самих дольщиков.
Без «обкатки» работы банков по эскроу-счетам льготной ипотеки как антикризисной меры могло и не быть — Банк России просто не согласовал бы такое решение, прокомментировал ТАСС Склянчук.
«Если представить, что переход на проектное финансирование не был осуществлен в 2019 году, то сегодня мы имели бы колоссальный всплеск числа обманутых дольщиков.
В сложной экономической ситуации привлечение средств граждан происходило бы по пирамидальной схеме — за счет будущих проектов достраивались бы «просевшие» объекты из-за оттока мигрантов, падения спроса и других негативных факторов», — сказал он.
В целом рынок стал профессиональнее и прозрачнее, и главное — надежнее для покупателей, считает Алексеенко. По его словам, важность перехода на проектное финансирование продемонстрировал период пандемии, особенно — первых месяцев, когда обрушились прямые продажи застройщиков.
«Если застройщик работал по старой схеме, то отсутствие продаж значило существенное снижение притока средств на строительство, а это риски кассовых разрывов, в худшем случае — банкротства.
В случае же с проектным финансированием застройщик как минимум имел бесперебойное финансирование строительства со стороны банка», — сказал он.
Переход на проектное финансирование — самая успешная реформа стройотрасли за последнее десятилетие, считают в ДОМ.РФ. «Граждане получили полную уверенность в сохранности средств, инвестируемых на стадии строительства, а застройщики — надежный канал финансирования, не зависящий от текущих темпов продаж.
Ни один дом, который начал строиться с использованием счетов эскроу и проектного финансирования, не стал проблемным», — рассказали ТАСС в компании. Там добавили, что объем запуска новых проектов непрерывно растет на протяжении последних десяти месяцев. Так, с августа 2020 года по май 2021-го в России запущено 30,9 млн кв.
м многоквартирного жилья (+64% к сопоставимому периоду 2019-2020 годов).
Будущее за эскроу
По данным информационной системы наш.дом.рф, к концу июня 2021 года в России введены в эксплуатацию 1,6 тыс. домов, построенных с использованием счетов эскроу (190 тыс. квартир общей площадью 9,5 млн кв. м), в стадии строительства находятся 6 тыс. домов с использованием счетов эскроу (1,2 млн квартир площадью 61,8 млн кв. м).
При этом переход на новую схему финансирования жилищного строительства в России идет равномерно, уточняют в ДОМ.РФ. По данным на конец июня, с использованием проектного финансирования и счетов эскроу в России строятся 61,8 млн кв. м, 64% от всего объема жилищного строительства (97,2 млн кв.
м), следует из проектных деклараций, опубликованных в системе наш.дом.рф.
К концу 2022 года объем многоквартирного жилья, строящегося в России с использованием счетов эскроу, может быть на уровне 95%, прогнозируют в ДОМ.РФ.
«То есть отрасль многоквартирного жилищного строительства почти полностью перейдет на использование счетов эскроу.
Оставшиеся 5% строящегося жилья сформируют отдельные крупные проекты, которые завершаются по старой схеме финансирования жилищного строительства, и проекты, строящиеся за счет собственных средств девелоперов», — пояснили ТАСС в компании.
В Минстрое РФ считают, что запуск госпрограммы льготной ипотеки обеспечил рост объемов нового строительства на рынке жилья. По оценке главы Минстроя, по итогам 2021 года в России должно быть введено в эксплуатацию 85 млн кв. м жилья. В то же время по итогам 2020 года было введено 82,2 млн кв.
м жилья, что на 143 тыс. кв. м больше показателя 2019 года.
Как сообщал журналистам Файзуллин, почти все регионы России обратились в Минстрой с просьбой о продлении льготной ипотеки на новостройки после 1 июля, министерство поддерживает решение о продлении антикризисной программы, но в новом качестве.
Без программы поддержки льготного ипотечного кредитования строительная отрасль России лишилась бы необходимого финансирования, заключил в свою очередь Хуснуллин. «Это привело бы к остановке строек, безработице в отрасли и сокращению поступлений в бюджет регионов. Увеличились бы и риски незавершенного строительства для дольщиков», — пояснил вице-премьер.
Темпы продаж жилья в новостройках Москвы выросли на 44%
По итогам первых пяти месяцев 2021 года девелоперы в Москве продали 1,26 млн кв. м квартир и апартаментов на первичном рынке, что на 44% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Об этом «Известиям» сообщили аналитики Capital Group во вторник, 22 июня.
По сравнению с январем–маем 2019-го объем продаж увеличился на 12%.
Выводы об изменении темпов продаж жилья в столице показательнее делать в сравнении с 2019 годом, поскольку действовавшие в апреле–мае 2020-го ограничения влияли на увеличение скорости принятия решений о покупке, которые люди откладывали до возможности личного посещения объекта или офиса продаж, отметили в компании.
Наиболее заметными темпами в 2021 году росли продажи апартаментов. Объем реализованных площадей этого формата жилья составил 160 тыс. кв.
м — для сравнения, в январе–мае 2020 года показатель был меньше на 90%, или 84 тыс. кв. м. В аналогичный период 2019 года застройщики реализовали 99 тыс. кв.
м апартаментов — на 62% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2021-го, рассказали аналитики.
В Capital Group связывают интерес к апартаментам с растущей инвестиционной привлекательностью сегмента. Цены на данные лоты увеличиваются меньшими темпами, по сравнению с квартирами, при этом формат пользуется высоким спросом для приобретения в качестве актива для получения арендного дохода.
По данным аналитиков, в денежном выражении объем продаж апартаментов составил в первые пять месяцев 2021 года 55,5 млрд рублей, что на 198% и 109% выше показателей 2020 и 2019 годов соответственно. Выручка девелоперов от продажи квартир в анализируемый период составила 362 млрд рублей, что на 79% больше января–мая 2020 года. С первыми пятью месяцами 2019-го разница составила 69%.
Кроме того, вырос интерес покупателей к предложению с готовой отделкой. Также снизилась доля апартаментов в структуре предложения, в то время как такие лоты стоят в среднем на 25% дешевле квартир, добавили в компании.
Ранее, 16 июня, стало известно, что инвесторы, вложившие деньги в недвижимость на фоне льготной ипотеки, могут недополучить средства от продажи квартир.
Участники рынка недвижимости рассказали «Известиям», что в 2022 году средняя стоимость новых квартир может снизиться на 5–8%.
На это будут влиять рост предложения от инвесторов, которые выкупили 20% квартир во время действия льготной ипотеки, и снижение спроса из-за повышения средних ипотечных ставок.
Москомстройинвест выступил за сохранение ЗОСов до полного перехода на работу с эксроу
1 июля 2021, 15:36
Москва. 1 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Процедуру получения заключений о соответствии (ЗОС) застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве следовало бы сохранить до полного перехода отрасли на проектное финансирование, заявила глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова.
«К сожалению, с сегодняшнего дня законодатель отменил получение ЗОС. По сути ЗОС — это одобрение продажи недвижимости застройщика. При этом есть застройщики, которых хотелось бы проконтролировать.
Поэтому мы планируем в осеннюю сессию выйти с инициативой, чтобы в закон о статусе столицы внесли такие изменения, и ЗОС мы бы продолжали выдавать. Я думаю, что и покупателям это важно, ведь не все проекты сроятся по счетам эскроу.
Мы бы предложили пока остаются старые проекты ЗОС в Москве оставить», — сказала Пятова в четверг на Московском урбанистическом форуме.
Как сообщалось, с 28 июня 2021 года компании, строящие жилье с применением счетов эскроу, освобождены от обязанности получать заключения о соответствии (ЗОС). Упразднение процедуры получения ЗОС – очередной шаг в рамках реформы долевого строительства, направленный на снижение административных барьеров для застройщиков.
До сих пор для привлечения денежных средств дольщиков в проект жилищного строительства и начала продаж застройщикам необходимо было получать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ. Эта процедура была признана избыточной в связи с переходом строительной отрасли на использование механизма проектного финансирования и счетов эскроу.
Пятова отметила, что ежегодно в Москве в стадии строительства находится несколько миллионов квадратных метров жилья по разным схемам финансирования.
«Сегодня у нас порядка 60% проектов реализуются со счетами эскроу, порядка 30% — по старой схеме», — уточнила она.
Глава комитета подчеркнула, что интерес застройщиков к строительству жилья в Москве остается неизменно высоким. По данным комитета, за первые 6 месяцев 2019 года ГЗК было одобрено строительство 6,09 млн кв.
м жилья, за 6 месяцев 2020 года — 3,62 млн кв.м. С января по июнь текущего года одобрено строительство 9,74 млн кв.м жилой недвижимости. Всего в 2019 году на ГЗК было одобрено 11,73 млн кв.
м жилья, в 2020-м — 7,42 млн кв.м.
Также в столице наблюдается возросший интерес инвесторов к торгово-административным объектам. За 6 месяцев 2021 года ГЗК одобрила строительство 5,84 млн кв.м такой недвижимости (в первой половине 2019 года — 3,2 млн кв.м, в первом полугодии 2020-го — 1,89 млн кв.м).
С 1 июля 2019 года застройщики жилья в РФ обязаны работать по эскроу-счетам, на которых аккумулируются средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их кредитуют банки. При этом определены критерии проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на новую схему финансирования.
Ипотечная лихорадка и крах рынка новостроек
Российские власти тянули как могли и не раскрывали планы по продолжению субсидированной ипотеки. Тянули в буквальном смысле до последнего, оставляя простор для нагнетания ситуации на рынке новостроек. Теперь известно, что ставка будет выше, но не критично – 7%.
Самый большой удар нанесен по сумме кредита, которая изначально, в начале программы, была ограничена 3 млн рублей и до 8 млн для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти (в июле 2020-го лимиты были увеличены до 6 млн и до 12 млн для отдельных субъектов). Точнее из программы исчезает повышенный лимит для блатных регионов.
Теперь все заемщики, из Москвы и Новгорода, из Петербурга и Тулы, перед банками равны.
Рекордная болезнь
В прошлом году СМИ, чиновники, строители чуть ли не ежемесячно сообщали об очередных рекордах. Любовь к красивым цифрам до сих, как и в СССР, тешит сердца россиян. Ну никуда не деться от этой неизлечимой болезни. Рекордный рост цен на новостройки, рекордная выдача ипотеки, рекордная ставка. Вот читаем «Дом.
РФ»: в 2020 году выдан рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдений – 1,7 млн кредитов (+35% к 2019 году) на 4,3 трлн рублей (+51%), в том числе на первичном рынке выдано 484 тыс. кредитов (+42% к 2019 году) на 1,5 трлн рублей (+62%) В 2020 году по программе госипотеки выдано 345,6 тыс.
кредитов на сумму более 1 трлн рублей.
Никто не будет спорить, что госипотека сыграла свою положительную роль, сохранив высокий спрос, и несмотря на карантин по итогам года число сделок на первичке выросло на 15,5%. «Программа ипотеки с господдержкой сыграла свою положительную роль в прошлом году.
Тогда доля ипотечных сделок выросла до 60-80%. Но сейчас большинство граждан, кто имел возможность взять ипотеку, уже это сделало.
И продление программы уже не окажет такого влияния на уровень спроса», – полагает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Эксперты по-разному оценивают последствия от снижения кредитного лимита до 3 млн рублей.
В компании «Главстрой Санкт-Петербург» считают, что при такой максимальной сумме кредита и рыночных ценах на квартиры в новостройках квартиры станут доступны далеко не всем.
«Условия еще действующей субсидированной льготной ипотеки шире, поэтому снижение спроса после 1 июля вполне вероятно», – прогнозирует застройщик.
В «Главстрой Санкт-Петербург» средний размер ипотечного кредита по итогам мая 2021 года составил 3,9 млн рублей. Доля ипотеки с кредитным лимитом до 3 млн рублей – 18% от общего количества сделок. Таким образом, более 80% в условиях после 1 июля не могли бы состояться.
По словам Надежды Калашниковой, уже с весны этого года, когда еще действовали старые условия, количество ипотечных сделок постепенно снижалось и опустилось почти до уровня 2019 года. «Поэтому повышение ставки до 7% и понижение лимита до 3 миллионов существенно не повлияет на спрос», – подытоживает она.
По оценке банка ВТБ, в обновленном виде программа не должна оказать существенное влияние на уровень продаж. По итогам года банк в любом случае прогнозируем рост объема ипотечных сделок на рынке примерно на четверть.
Где купить?
По факту при первоначальном взносе 20% и лимите 3 млн рублей под госипотеку будут попадать в основном квартиры стоимостью не выше 4 млн рублей. В Петербурге таких предложений практически нет, в Ленобласти – тоже нужно поискать.
Причем это либо малогабаритные студии, либо небольшие однушки. В этом году с таким ценником вышло несколько проектов.
В Петербурге, точнее в Стрельне, компания «КВС» (рейтинг А) открыла продажи квартир в ЖК «Любоград» с минимальным ценником 3,13 млн рублей за 22 квадратных метра (сейчас от 3,5 млн).
Компания «Красная стрела» (рейтинг В+) начала продажи квартир по цене 3,3 млн рублей в ЖК FRIENDS в Приморском районе Петербурга, рядом с Новоорловским заказником. Сейчас ценник начинается от 4,16 млн. Компания «ЦДС» (рейтинг А) приступила к реализации большого проекта в Парголово – ЖК Parkolovo. Ценник – от 3,1 млн рублей.
Больше повезло новичкам в Ленобласти. Здесь множество старых проектов с новыми очередями, которые подпадают под новый кредитный лимит. Компания «МАВИС» (рейтинг В+) приступила к продажам квартир в ЖК «Графика», недалеко от метро «Девяткино». Минимальный ценник – 3,1 млн рублей.
Компания «Академия» приступила к реализации квартир в ЖК «Браун Хаус» в Новом Девяткино Всеволожского района Ленобласти. Минимальная стоимость — 2,7 млн рублей. Компания «Прок» (рейтинг В-) приступила к реализации в поселке Бугры Всеволожского района Ленобласти ЖК «Стороны света». Минимальная цена – 3,5 млн рублей за студию площадью 28 кв. м.
ГК «ПИК» (рейтинг А+) открыла продажи ЖК «Кудровский парк». Стоимость начинается от 4,2 млн рублей. Также компания вывела на рынок ЖК «Заречный парк» в Новом Девяткино. Минимальная стоимость на старте продаж — 3,1 млн рублей. Еще один «парк» от «ПИК» – ЖК «Таллинский парк», который будет построен в Ломоносовском районе Ленобласти, в Новоселье.
Минимальная цена за квартиру (все с отделкой) – 3,5 млн рублей.
Выбор на самом деле невелик. Застройщики вряд ли пойдут на публичное снижение цен, чтобы попасть под действие льготной ипотеки. Для этого есть акции, скидки, которые особо не афишируется.
Компания «Самолет» недавно предложила отказаться от отделки в пользу скидки покупателям недвижимости в ЖК «Живи! В Рыбацком» и «Новое Колпино».
Но скорее всего первую скрипку будут играть предложения от банков, которые могут без особых убытков совместно с застройщиками снижать ставку по ипотеке, незаметно компенсируя свои потери за счет доходов застройщика (и расходов дольщиков).
Ждать ли краха
Как негативный итог от новой госипотеки – в плюсах окажутся те застройщики, которые минимизируют расходы на строительство, со снижением качества, с увеличением доли малогабаритных квартир.
Другая проблема напрямую не связана с ипотекой, а с общей ситуацией, которая сложилась на рынке жилищного строительства, в частности из-за проектного финансирования, больше половины которого приходится на Москву (43%), Подмосковье (12%) и Петербург (7,5%).
Бизнес-омбудсмен Борис Титов прогнозирует, что к 2024 году объемы жилищного строительства в России могут сократиться как минимум в два раза. Он отмечает, что активное строительство ведется только в крупных агломерациях, в 15 городах с населением миллион и более жителей.
Проблема эта касается именно «провинциального» строительства, Москва, Петербург и другие миллионники вряд ли серьезно снизят темпы жилищного строительства, но будут продолжать тянуть одеяло на себя, развиваясь за счет ресурсов всей страны.
В принципе ничего удивительного тут нет.
Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году
Источник: РБК Недвижимость
В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости
Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.
Этот внерыночный фактор, а точнее его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.
Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» застройщики также назвали:
- — запрет строительства апартаментов;
- — рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
- — изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
- — ужесточение норм градостроительного проектирования;
— отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т.д.
Антон Детушев, генеральный директор IKON Development:
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, — росту цен на все сегменты и классы жилья.
Дефицит рабочей силы на стройках
Большинство, опрошенных застройщиков, называют важной проблемой в этом году — дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.
Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».
По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.
Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20-25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40-50% и уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20-40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.
Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.
В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 — начале 2020 года.
Рост стоимости строительства
Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.
Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов от бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.
Вместе с тем, с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.
Дополнительные расходы застройщиков
Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.
Запрет формата апартаментов
Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов — они должны получить статус жилья.
«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.
Однако, абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты), стоимость апартаментов вырастет на 20-30%.
Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.
Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.
Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими «точечными» изменениями в законодательстве.
Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.
Рост стоимости перевода земель
Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
В ноябре 2020 столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в старой Москве и в восемь раз в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.
Рост платежей приведет к росту себестоимости, а, следовательно, снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
В то же время, новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того, чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.
Что ждать рынку недвижимости в 2021 году
Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение было рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки, это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.
Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.
Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательская способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.
Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.