Застройщикам могут разрешить выдавать ипотеку

iStock

Прошлой осенью поправками в законодательство ряд организаций лишили возможности выдавать гражданам кредиты под залог жилья — в частности, был введен запрет на оформление ипотеки микрофинансовыми организациями.

Эксперты дали прогноз, как коронавирус и доллар повлияют на ипотеку

Займодавцами в этой сфере могут выступать кредитные организации, кредитные потребительские кооперативы, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы, учреждение, созданное для функционирования накопительно-ипотечной системы военнослужащих, а также сам ДОМ.РФ. Кроме того, согласно закону, ипотечные займы могут выдавать другие организации, включенные в перечень уполномоченных компанией ДОМ.РФ.

Ранее в каждом регионе были уполномоченные организации, которые выдавали займы и работали с маткапиталом, пояснил «РГ» председатель комитета ГД по финансовому рынку Анатолий Аксаков. «Это некредитные организации.

Как правило, это организации, созданные местными, региональными органами власти», — отметил он. После внесения поправок в законодательство они лишились возможности оформлять ипотеку, поскольку не были определены требования, которым они должны соответствовать.

Теперь же они смогут вернуть это право, если войдут в перечень, составляемый ДОМ.РФ.

В список будут включать опытных кредиторов — организации, которые к августу 2019 года выдали ипотечные кредиты не менее 200 заемщикам (но для ряда государственных и муниципальных организаций сделано исключение из этого правила). Получив от них заявку и документы, ДОМ.

РФ в течение двух месяцев должен оценить, соответствует ли претендент установленным требованиям. Среди основных — финансовая устойчивость компании и условие о соблюдении займодавцем стандарта ипотечного кредитования.

Организация должна предоставить, в частности, финансовую отчетность за последние 2 года, справку об уплате налогов, справку о наличии или отсутствии судимости руководства компании и главного бухгалтера.

Неснятая или непогашенная судимость за преступления в сфере экономики станет поводом для отказа во включении в перечень.

Как без проблем получить выписку из Госреестра недвижимости

ДОМ.РФ будет вести последующий мониторинг — наблюдение за деятельностью включенных в перечень компаний. Если займодавец перестанет соответствовать требованиям, его исключат из перечня.

Поводами для этого могут стать возбуждение дела о банкротстве компании или, к примеру, появление у нее задолженности по налогам на сумму более 300 тысяч рублей.

При этом организации сначала дадут два месяца на решение возникших проблем, и лишь после этого могут лишить права выдавать ипотеку.

Нововведение призвано урегулировать деятельность некредитных организаций в сфере ипотечного кредитования, обеспечить повышение прозрачности рынка ипотечного кредитования, качества ипотечных портфелей и доступности ипотечных займов для граждан, отмечают в ДОМ.РФ.

Ипотека от застройщика: плюсы и минусы ипотечного кредита

Ипотека от застройщика: плюсы и минусы

Что такое «ипотека от застройщика»? Разбираемся, что это за термин, чем такая ипотека отличается от обычной (и отличается ли вообще), в чем ее плюсы и минусы.

Что такое ипотека от застройщика

Ипотека от застройщика — это кредит, который застройщик предлагает оформить у банка-партнера. В рамках взаимовыгодного сотрудничества застройщиков и банков последние обычно предлагают потенциальным клиентам привлекательные условия по ипотеке: низкие процентные ставки, «ипотеку по двум документам» и так далее.

Застройщики не выдают ипотеку, этим занимаются банки. Предложение оформить «ипотеку от застройщика» является по сути рекламным ходом, строительные компании в данном случае выступают в качестве консультантов.

В чем разница и есть ли она вообще

«Ипотека от застройщика» — такая же ипотека. Различаются лишь условия получения и погашения кредита. Застройщики совместно с банками-партнерами стремятся предложить покупателям наиболее гибкие условия покупки недвижимости.

К таким условиям обычно относятся:

сниженная процентная ставка

отсутствие первоначального взноса

упрощенная процедура подачи документов

отсрочка выплат по кредиту (оформляете ипотеку сейчас, а платить за нее начинаете через несколько месяцев)

«Ипотека от застройщика» распространяется только на квартиры в новостройках. Вы не сможете купить квартиру на вторичке, частный дом или участок за городом.

Сниженная процентная ставка

Некоторые застройщики участвуют в партнерской программе Сбербанка. Банк в этом случае предлагает покупателям специальную скидку до 2% на ставку по ипотеке. То есть если обычная ставка по ипотеке составляет 9,6%, с учетом скидки она снижается до 7,6%.

Квартиры, которые можно купить в ипотеку со специальной пониженной ставкой, можно найти в разделе «Квартиры в новостройках», применив фильтр «Участник программы субсидирования».

Аккредитация застройщиков

Все новостройки, которые размещены на ДомКлик, проходят тщательную проверку и имеют аккредитацию, подтверждающую финансовую надежность застройщиков. Покупателю не надо изучать разрешение на строительство и проектную декларацию, проверять ход строительства и объекты, которые уже сданы в эксплуатацию — этим занимается банк.

Клиент может быть уверен, что застройщик соблюдает 214 ФЗ, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир в новостройке. Сбербанк регулярно проверяет ход и сроки строительства аккредитованных объектов.

Удобная подача документов

При покупке недвижимости в ипотеку от Сбербанка можно подать документы онлайн, без посещения офиса. Для этого воспользуйтесь персональным подбором ипотечной программы.

Сервисом легко и удобно пользоваться. Заявку на ипотечный кредит можно оформить из дома, с работы или сидя с ноутбуком в кафе. А рассчитать условия ипотеки в Сбербанке поможет ипотечный калькулятор.

«Ипотека от застройщика»: да или нет

При всех плюсах оформления «ипотеки от застройщика» у медали есть и обратная сторона. Например, отсутствие первоначального взноса. На первый взгляд предложение кажется очень привлекательным.

Однако в этом случае банк, как правило, увеличивает процентную ставку по кредиту. Кроме того, при оформлении ипотеки без первоначального взноса автоматически возрастает сумма кредита и размер ежемесячных платежей.

Чтобы принять верное решение, внимательно изучите все предложения банков, не ограничиваясь теми вариантами, которые предлагает застройщик!

Сейчас читают

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку

Ипотека: главные мифы и заблуждения

Была ли эта статья полезна?

Аижк может разрешить застройщикам самим выдавать ипотеку

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рассматривает схему, по которой выдачу ипотеки гражданам смогут осуществлять застройщики, пишет «Интерфакс» со ссылкой на генерального директора Агентства по финансированию жилищного строительства (АФЖС) Дениса Филиппова.

Ряд региональных операторов АИЖК, как пояснил Денис Филиппов, сейчас выдают не кредит, поскольку не являются кредитными учреждениями, а заем, выпуская закладную (именную ценную бумагу, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой).

В ряде случаев, как уточнил Филиппов, региональные операторы сейчас сами являются застройщиками, и таким образом они, выдавая закладную, предоставляют ипотеку на собственные проекты.

Эту функцию, по его словам, можно в некоторых случаях передавать крупным строительным компаниям, аккредитованным соответствующим образом. «Чтобы они являлись прямыми поставщиками закладных в проектах программы «Жилье для российской семьи», — цитирует Интерфакс чиновника.

Это, по его словам, хоть и не приведет к снижению ставок, но сократит сроки предоставления ипотеки физическим лицам.

Для обеспечения надежности данного механизма и гарантий потребителям АИЖК будет использовать обязательное требование регресса, отметил глава АФЖС.

«Если происходит дефолт закладной или дефолт стройки, то у застройщиков будет обязательство выкупить эту закладную обратно», — пишет новостной портал со ссылкой на Дениса Филиппова.

По данной схеме, по его словам, уже в ближайшее время собирается работать компания «Запад», которая строит жилье в Волгограде.

О готовности участвовать в апробации предложенной схемы корреспонденту «РБК-Недвижимости» рассказал вице-президент девелоперской группы «Мортон» Егор Храмов.

«Нам известно об инициативе, и мы прорабатываем вопрос нашего участия в этом, рассматривая схемы структурирования займов и выпуска закладных. Сейчас обсуждаются условия по займам для различных категорий граждан», — заявил топ-менеджер.

Этот механизм, по его словам, может стать одним из вариантов приобретения жилья наряду с ипотекой — покупатель будет выбирать тот вариант, который для него окажется наиболее выгодным.

Такое предложение со стороны государства, как объяснил «РБК-Недвижимости» партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, может быть интересно лишь тем застройщикам, которые строят в основном на собственные средства — в этом случае они могут предложить покупателям условия кредита более выгодные, чем банки. «Однако таких компаний на рынке мало, в большинстве своем застройщики слабо заинтересованы выступать для населения в качестве кредитных институтов, у них для этого просто нет финансовых ресурсов», — говорит Дмитрий Котровский.

Строительные организации сами ведут свою деятельность за счет заемных средств, которые получают от банков под проценты, а также средств дольщиков, привлекаемых по ФЗ-214.

Оба этих канала финансирования стройки не дают возможности застройщику самому выдавать кредиты покупателям.

Поэтому, как считает Котровский, не совсем ясно, на какие средства будет осуществляться сама строительная деятельность, если девелоперы будут выдавать россиянам квадратные метры в кредит под закладные.

«Застройщики сейчас крайне осторожно относятся к любой задолженности со стороны покупателей, даже к рассрочкам под проценты (которые вынуждены предлагать в условиях ограничений по ипотеке), возникают риски дебиторской задолженности. Для работы с ней нужны специальные коллекторские подразделения, а их у застройщиков также нет», — отмечает он.

www.irn.ru

Ипотека от застройщика: что это, как оформить, порядок выдачи

Многие россияне принимают решение оформить ипотеку от застройщика. И правильно делают. По таким программам кредитования заключаются самые выгодные договора. И именно к новостройкам стандартно применяются государственные программы субсидирования.

Что собой представляет ипотека от застройщика, ее особенности, условия и порядок получения. Бробанк.ру рассказывает, как заключить предельно выгодный кредитный договор, выбрать банк и оформить ссуду.

Кто выдает ипотеку

Говоря об ипотеке от застройщика, многие граждане не совсем верно понимают механизм выдачи кредита. Кажется, что раз программа “от застройщика”, то ипотеку выдает сама строительная компания. Но это совсем не так.

Ипотека — это банковский кредитный продукт. Банки сотрудничают со строительными компаниями, и в рамках этого сотрудничества появляется ипотека на покупку новых квартир и домов, которые только построены или еще находятся в стадии возведения.

То есть:

Застройщик строит.
Банк выдает ипотеку.

Раньше встречались ситуации, когда сами застройщики предлагали покупателям рассрочку от себя. Они просили большой первый взнос от 50% и раскидывали остальную сумму на 1 год. Но сейчас такие предложения практически полностью исчезли с рынка.

Застройщики сотрудничают с банками, получают от них аккредитацию и предлагают покупателям ипотечные кредиты. Часто они имеют в штате отдельных сотрудников, которые уполномочены принимать заявки и перенаправлять их в банк. В итоге покупка оказывается максимально удобной.

Выбор банка

Если вы выбрали конкретного застройщика и один из его ЖК или домов, нужно смотреть, какие банки аккредитовали этот объект. Аккредитация — это полная проверка банка и самого объекта на предмет юридической чистоты. Если объект аккредитован, банк выдает ипотеки на покупку в нем квартир и принимает их в залог.

Для заемщика аккредитация — это большой плюс, он может быть уверенным в чистоте объекта и компании, которая его возводит. Юристы банка уже провели тщательный анализ и признали сделку безопасной.

Минус — часто объекты имеют аккредитацию одного или двух банков, что сильно сужает выбор кредитных организаций. Но обычно речь о крупных банках с хорошими условиями.

Найти, какие банки аккредитовали интересующий объект, просто. Достаточно зайти на сайт застройщика, выбрать объект и смотреть условия покупки. Нужен раздел “ипотека”.

Например, на сайте крупной компании Донострой, которая возводит ЖК в том числе и в Москве, перечень партнерских банков состоит из десятка пунктов:

При этом каждый конкретный строительный объект проходит отдельную аккредитацию партнерскими банками. Например, если зайти в раздел банка, можно увидеть, какие объекты конкретного застройщика он аккредитовал.

Вот данные по компании Донстрой и Газпромбанку:

Если же вы уже выбрали дом или ЖК для покупки, заходите на сайт застройщика в раздел этого объекта и смотрите доступные по нему кредитные программы. Например, вот программы для ЖК Символов в Москве от Донстроя:

По такому же принципу размещения и предоставления информации работают и сайты других строительных компаний. Там найдете всю информацию о партнерских банках и можете сразу подать заявку на ипотеку.

Вариант покупки №1. Через застройщика

У каждой крупной строительной компании есть офис для приема заявок на ипотечные программы. Там работают представители застройщика, прошедшие обучение в банках и получившие от них доступ к программе приема заявок на ипотеки.

Если фирма работает сразу с большим числом банков, она может создать специальную единую брокерскую форму приема заявок. В итоге, например, если покупатель выбрал квартиру в доме, который аккредитовал Сбербанк, ВТБ и ПСБ, заявка отправится сразу в эти три банка. Это удобно.

Как проходит оформление такой ипотеки от застройщика:

Изучение объекта, выбор квартиры, ее бронирование.
Посещение брокерского отдела застройщика с первичными документами (только паспорт или паспорт+справки, менеджер скажет точно). Подача заявки на ипотеку.
Автоматический ответ от банка или банков может пройти почти сразу. Если одобрений несколько, покупатель выбирает лучший вариант.
Застройщик формирует пакет документов для банка, в который входят документы клиента и бумаги на покупаемый объект. В течение 2-3 дней банк проводит проверку.
Если нареканий нет, дается окончательное одобрение на покупку конкретного объекта, составляется график платежей.
Заемщик посещает отделение банка, подписывает кредитный договор, покупает обязательную страховку. Далее сделка регистрируется в Росреестре. Если объект еще строится, право собственности возникнет после сдачи дома.

Этот способ оформления ипотеки от застройщика можно назвать самым удобным, так как документооборот и диалог с банком берет на себя строительная компания.

Вариант покупки №2. Самостоятельное обращение в банк

Оформить ипотеку на новый объект можно и путем личного обращения в банк. И тут есть два варианта развития событий:

Сначала выбрать объект, посмотреть список аккредитовавших его банков и направить заявки на выдачу ипотеки. Проще всего сделать это онлайн, все банки принимают обращения таким образом и даже снижают за это ставки.
Сначала выбрать банк, а потом смотреть на его сайте, какие объекты он аккредитовал. В случае одобрения выберете любой дом или ЖК из этого списка.

Сам же процесс оформления идентичен первому варианту, просто придется побольше побегать. Тут уже не представитель застройщика занимается документооборотом, а заемщик несет документы от застройщика банку. Но строительная фирма в любом случае поможет собрать документы, все подготовит.

Банки практически не выдают ипотеку на неаккредитованные объекты. Это слишком рискованно для них. А если и найдете такой банк, придется собирать огромный комплект документов на застройщика и дом.

Условия ипотеки от застройщика

Сам застройщик не может диктовать условия выдачи ипотечного кредита, их создает банк. Но в рамках партнерских договоров могут создаваться особые программы с предельно выгодными тарифами.

Основные условия такие:

наличие первого взноса в размере минимум 10-20%. Без первоначального взноса ипотека от застройщика не выдается. Исключение — некоторые банки позволяют в качестве ПВ использовать маткапитал;
официальная работа заемщика, стаж на ней — не менее 3 месяцев. Уровень дохода и факт трудоустройства подтверждаются справками;
заемщик достиг 21 года. Предельный возраст на момент полного погашения ипотеки у каждого банка свой, смотрите на требования к заемщику;
достаточная платежеспособность для погашения ипотеки;
можно применить все положенные субсидии, оформить сделку по Семейной ипотеке, использовать материнский капитал;
покупаемый объект обязательно нужно страховать весь период выплаты ссуды.

Если ипотека от застройщика оформляется супругами, они становятся созаемщиками и несут идентичную ответственность за выплату. Второй участник сделки также несет документы, но требования относительно обязательного трудоустройства нет.

Частые вопросы

Ипотека от застройщика, что это? Это ипотека, которая выдается банком на покупку квартиры в строящемся или уже возведенном доме, на покупку частного дома от застройщика. Продавцом может выступать только аккредитованный застройщик. Чем ипотека от застройщика лучше вторичной? По таким программам процентные ставки традиционно ниже.

Кроме того, вы покупаете новый, проверенный банком объект — риски покупателя сводятся к нулю. Можно ли оформить ипотеку от застройщика без справок? Если выбранный вами банк дает такую возможность, то реально. Например, такие предложения есть в Сбере и Альфа-Банке. Но ставки по таким упрощенным предложениям повышаются.

Можно ли через Сбер купить квартиру от неаккредитованного застройщика? Нет, Сбербанк принимает в залог только аккредитованные объекты, перечень которых можно найти на сайте Домклик. Что делать, если два доступных мне банка отказали? Значит, купить в ипотеку этот объект вы не сможете. Выбирайте другой с другими банками или рассмотрите вторичный объект.

В последнем случае за ипотекой можете обратиться в любой банк. Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.

На какие частные дома можно будет взять ипотеку в 2021 году

Источник: РБК Недвижимость

Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье. Рассказываем, какие ипотечные программы для покупки ИЖС запустят банки и какие требования будут предъявлять к частным домам В России разработали дорожную карту развития рынка строительства и ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов (ИЖС). Такое поручение Минстрою России дал президент Владимир Путин.

Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, необходимо не только внедрить программу субсидирования ипотеки, распространить работу через эскроу-счета и нормы 214-ФЗ на частные дома, но и разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов.

Рассказываем, какие требования кредитные организации уже предъявляют к частным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку в ближайшем будущем.

Ипотека на ИЖС На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС.

Ранее запущенные программы — сельская и дальневосточная ипотека — показали свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют различные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет их сделать массовым продуктом. Внедрение различных ипотечных программ для ИЖС позволит увеличить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей.

Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка. Льготная ипотека на частные дома В 2020 году «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках. В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года. Какие требования к домам под ипотеку В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.

Основные требования к предмету залога в банке «Дом.РФ»:

наличие инженерных коммуникаций, улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом;
категория земель — земли населенных пунктов или сельхозназначения, вид разрешенного использования — для жилищного строительства;
строительство с привлечением аккредитованной компании.

Банкам также важно, кто будет возводить дом, чтобы минимизировать риски некачественного строительства или недостроя. Основные требования при аккредитации застройщика/подрядчика:

застройщик/подрядная организация — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
наличие опыта в индивидуальном жилищном строительстве от двух лет;
отсутствие негативной информации (банкротство, неисполненные обязательства, судебные иски).

Эскроу для частных домов Для развития массового строительства ИЖС в России планируется распространить схему эскроу и проектное финансирование на частные дома и привлечь к их строительству профессиональных строителей. Это сможет заинтересовать банки в сегменте этого жилья и сделать продукт массовым. Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. Сбербанк планирует запустить ипотечный продукт для ИЖС уже весной 2021 года. На рынке уже есть первый опыт внедрения проектного финансирования. В этом году банк «Дом.РФ» выдал проектное финансирование на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской компанией «Омакульма», жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием. «Сегмент индивидуального жилищного строительства становится все более популярным, многие люди мечтают жить не в квартире, а в своем доме. Так, недавно мы запустили проектное финансирование ИЖС. Этот продукт позволяет девелоперам направить кредитные средства на выкуп земельного участка, а также строительство инженерных сетей, быстрее приступить к возведению самого жилья. Проектное финансирование индивидуального жилищного строительства открывает новые возможности для девелоперов, позволяет существенно нарастить объемы строительства в этом сегменте», — рассказал заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Кирилл Гришанов. В банке «Дом.РФ» уже разработаны условия по проектному финансированию для застройщиков, требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам. На примере этих условий можно посмотреть, как банки будут внедрять подобные программы и какие требования к домам станут предъявлять в будущем.

Проектное финансирование ИЖС Ставка по данной программе в банке «Дом.РФ» начинается от 8,6%. При первоначальном взносе в 50% — 9%, от 30% — 9,5%, от 20% — 10%. Максимальная сумма кредита 30 млн руб.

— в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 10 млн руб. — для остальных регионов.

При этом стоимость земельного участка не должна превышать 20% (отчет об оценке) от суммы кредита (стоимости строительства жилого дома, указанной в договоре-основании строительства)

Для оформления заявки достаточно паспорта и выписки из Пенсионного фонда, которую сотрудник банка закажет самостоятельно (заменяет ТК и 2-НДФЛ).
Ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.
Достаточно договора подряда/ договора купли-продажи будущей вещи с юридическим лицо или ИП, входящим в перечень аккредитованных Банком.
Можно строить дом на собственной земле или купить землю в ипотеку.
Подходят земли поселений либо земли сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования обеспечивает строительство жилых домов с правом проживания/ регистрации).
Дополнительный залог не требуется.

Требования к жилому дому:

жилой дом должен быть построен одной из строительных организаций/иных лиц, перечень которых размещен на сайте банка;
общая площадь жилого дома по проекту не менее 70 кв. м и не более 300 кв. м;
фундамент жилого дома по проекту каменный (бутобетонный или кирпичный), железный или железобетонный, свайный с ростверком;
жилой дом после окончания строительства должен быть пригоден для круглогодичного проживания (без ограничений по материалу стен);
доступ к построенному жилому дому возможен в любое время года.

Проектной документацией должно быть предусмотрено подведение коммуникаций к строящемуся жилому дому:

газ (кроме ДФО, СФО, УФО и негазифицированных районов иных субъектов РФ);
электричество центральное;
вода центральная или скважина с автоматизированной подачей воды;
канализация центральная или локальная.

Требования к земельному участку:

земельный участок расположен в объекте комплексного строительства (либо на территории сложившейся застройки, предполагающей обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, а также доступностью социальной инфраструктуры);
размер земельного участка не более 4 тыс. кв. м;
на земельный участок оформлено право собственности;
земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов либо земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования обеспечивает право на строительство, размещение и эксплуатацию жилого дома (с правом регистрации);
на приобретаемом земельном участке должны отсутствовать какие-либо здания/строения/сооружения (кроме строящийся аккредитованной Банком компанией по одному из типовых проектов);
стоимость земельного участка по договору купли-продажи не должна превышать 40% от общей стоимости объекта недвижимости.

Требования к застройщику/подрядной организации:

подрядчик — юрлицо или индивидуальный предприниматель;
наличие опыта в ИЖС не менее двух лет, но не менее пяти проектов домов за последний год. В случае отсутствия необходимого опыта требуется ходатайство от уполномоченного органа субъекта России;
отсутствие исков об оспаривании возмещении договоров подряда на строительство индивидуальных жилых домов;
отсутствие негативной информации (процедуры банкротства, наложение ареста на имущество, приостановление операций по расчетным счетам);
безубыточная деятельность организации и положительное значение стоимости чистых активов за последний отчетный год (применяется для юридических лиц);
отсутствие у подрядчика задолженности по уплате налогов, сборов, иных обязательных платежей в бюджеты.

Требования к комплексной застройке ИЖС Под объектом комплексной застройки (ОКС) подразумевается группа из не менее 15 жилых домов или домов блокированной застройки, построенных или строящихся по одному или нескольким типовым проектам, по определенному плану. Месторасположение ОКС должно отвечать хотя бы одному из следующих требований:

населенный пункт, в котором находится ОКС, имеет численность населения не менее 50 тыс. человек и является административным центром субъекта России либо района в составе субъекта;
удаленность ОКС от населенного пункта с населением не менее 250 тыс. человек не более 50 км (расстояния между ОКС и указанным населенным пунктом определяется расстоянием между их административными границами);
удаленность земельного участка от границ Московской кольцевой автомобильной дороги города Москвы не более 70 км;
удаленность земельного участка от границ города Санкт-Петербурга не более 70 км.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

квартиры в многоквартирном доме,
таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
участвует в процедуре банкротства,
приостановила деятельность по решению суда,
не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

строительные работы на объекте,
проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
строительство инженерных сетей,
подготовку градостроительной документации,
кредит на строительство,
госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
зарплату сотрудникам,
взносы в компенсационный фонд,
возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
рекламу,
аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС).

Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года.

Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽