Застройщик в Краснодаре обещает сверхдешевые квартиры

Регион является участником федерального проекта «Жилье». Его цель – увеличение ежегодного объема ввода жилья до 2030 года.

По словам начальника управления строительного комплекса департамента строительства Краснодарского края Сергея Ульчича, по итогам 2020 года в регионе сдали в эксплуатацию 5,1 млн кв. м жилых зданий.

При этом в плане, утвержденном федеральным проектом «Жилье», стоят цифры – 4,3 млн.

Рост продаж на первичном рынке недвижимости, например, в Краснодаре в среднем составил 15–18 процентов, доля инвестиционных сделок с недвижимостью во всем регионе выросла до 12–15 процентов. За последний год новостройки на побережье подорожали на 21 процент, причем прирост в 8 процентов произошел уже с начала нынешнего года. На вторичном рынке цены выросли на 7 и 16 процентов, соответственно.

Виноваты пандемия и ипотека

К росту цен на недвижимость сильно подтолкнула пандемия коронавируса. Опасаясь спада в экономике, россияне стали массово скупать жилье, поскольку это одно из наиболее выгодных капиталовложений. Оказала влияние на интерес к недвижимости и программа ипотеки с господдержкой. Ее запустили апреле 2020 года по инициативе президента Владимира Путина.

Программа дает возможность приобрести жилье в новостройке под 6,5 процента годовых. В регионах максимальная стоимость недвижимости не должна превышать 6 млн рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – 12 млн рублей. Изначально программа должна была действовать до ноября прошлого года, однако затем ее продлили до 1 июля 2021 года. Благодаря этому купить жилье смогли 350 тыс.

российских семей.

Застройщик в Краснодаре обещает сверхдешевые квартиры

– Льготная ипотека сыграла значительную роль в повышении спроса на покупку недвижимости. Люди хотели выгодно приобрести квартиры или дома, при этом сохранить свои средства, – говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Краснодара Илья Володько. – Рынок недвижимости в Краснодарском крае и с точки зрения спроса, и с точки зрения цен достаточно стабилен.

Однако он не самый привлекательный с точки зрения инвестиций: на развитых рынках не бывает резкого всплеска или роста цен. Например, в прошлом году в тех регионах, где были маленькие объемы строительства и невысокий спрос, темпы роста цен оказались даже выше, чем в Краснодаре или Москве. Однако привлекательность рынка недвижимости в Краснодарском крае в том, что он не обрушится.

Мораторий на строительство и новый генплан

По данным краевого департамента строительства, в этом году значительно выросли цены на жилье в прибрежных городах, особенно в Сочи. Некоторые объекты «прибавили» в цене на 50–70 процентов! В некоторых районах курорта цены даже превышают среднюю стоимость жилья в московских элитных новостройках.

Причиной послужило в том числе закрытие зарубежных курортов и введение временного моратория на строительство многоквартирных высотных домов в курортных городах. Запрет на строительство начнет действовать с 1 июля и продлится четыре месяца.

Хотя участники рынка прогнозируют, что мораторий продлится гораздо дольше – не менее года или двух.

Застройщик в Краснодаре обещает сверхдешевые квартиры

Михаил Ступин

По словам главы Краснодарского края Вениамина Кондратьева, такие жесткие меры помогут в будущем избежать неравномерной застройки Сочи, сохранить архитектурный облик города и улучшить инфраструктуру. Сейчас готовится генплан, в котором предусмотрят в том числе дополнительные меры по возведению гостиниц. Их разрешат строить только при наличии договора с администрацией города, в котором пропишут обязательное создание сопутствующей социальной, дорожной инфраструктуры и дальнейшее самостоятельное благоустройство территории владельцем.

Сдавать в аренду теперь невыгодно

Сейчас в олимпийской столице 1 кв. м в новостройке в среднем стоит 165 тыс. рублей, что на 25,4 процента больше, чем год назад. На вторичном рынке – 151 тыс. рублей. А есть объекты, где стоимость 1 кв. м достигает 300–330 тыс. рублей.

Но все рекорды бьет новообразованный поселок Сириус в Имеретинской низменности, где стоимость недвижимости с конца прошлого года выросла на 72 процента и сейчас достигает 700 000 рублей за 1 кв.

м, причем застройщики из-за высокого спроса иногда индексировали цены по два раза в день.

А для любителей королевской роскоши в километре от летней резиденции Владимира Путина Бочаров Ручей построили комплекс апартаментов Reef Residence, который называют самым дорогим домом в Сочи. Квартиры от 84 до 806 «квадратов» продавались из расчета стоимости 1 млн рублей за квадратный метр.

Застройщик в Краснодаре обещает сверхдешевые квартирыАпартаменты Reef Residence

Аналитики сообщают, что объем предложений на первичном рынке жилья Сочи в апреле снизился на рекордные 62 процента по сравнению с январем – до 200 тыс. кв. м.

По сравнению с летом прошлого года, объем жилья в новостройках сократился в три раза. И это ожидаемо привело к росту цен. Наиболее востребованы предложения о продаже одно- и двухкомнатных квартир.

Однако в дефиците и «трешки», и пентхаусы. Жилплощадь продается за считаные дни и даже часы.

– Среди покупателей много жителей Кубани, а также Москвы, Подмосковья, Ленинградской области, Дальнего Востока, – рассказывает генеральный директор строительной компании «Неометрия» Надежда Барачина.

– Такие клиенты рассматривают покупку квартиры на побережье для постоянного или сезонного проживания. Многие приобретают жилье под переезд в пенсионном возрасте.

Доля иногородних инвесторов в сочинских жилых комплексах составляет более 50 процентов.

Зачастую дома и коттеджи в Сочи покупают люди семейные. И используют их для бизнеса, превращая в отель или гостевой дом. При этом эксперты не советуют приобретать жилые квартиры либо дома для сдачи в аренду.

Такие вложения невыгодны из-за долгого периода возврата инвестиций и снижения арендных цен.

При современных ставках аренды в городе срок окупаемости инвестиционных квартир достигает 16 лет, а из-за ускорения темпов роста цен на недвижимость ее окупаемость увеличится в будущем до 20–25 лет.

При этом спрос на коммерческую недвижимость, в том числе в жилых комплексах, растет именно из-за возможности сдать ее в аренду. Это достаточно распространенный способ инвестирования и получения стабильного заработка.

Еще одной особенностью рынка Сочи стало снижение с начала текущего года заключенных договоров долевого участия. Общий объем недвижимости, которую можно приобрести по ДДУ, составляет всего 40 тыс. кв.

м, а доля сделок, заключенных по таким контрактам с января, упала вдвое и достигла 26 процентов, сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на данные гендиректора сочинского оператора недвижимости Nedvex Юлии Галимовой.

По словам Галимовой, большинство покупателей хотят обезопасить себя и покупают площади в уже сданных комплексах, что представляет собой наиболее безопасное, но, как правило, более дорогое решение, чем покупка на стадии котлована.

Самое дорогое и самое дешевое жилье

Сегодня в Сочи однокомнатную квартиру площадью 43 кв. м можно купить за 6 млн рублей. Но это в селе Раздольном, далеко от центра, до моря пешком не прогуляешься. За студию в центре города площадью всего 24 «квадрата» просят 8 млн рублей.

Но это, конечно, мелочи по сравнению с самым дорогим и престижным жильем курорта. По данным агентства Skolkovo Realty, самая дорогая квартира стоит 780 млн рублей. В такую стоимость оценили апартаменты площадью 400 кв.

м с большой террасой и видом на море.

Застройщик в Краснодаре обещает сверхдешевые квартиры

В категории новостроек самый дорогой объект оценивается в 380 млн рублей. За эти деньги можно приобрести квартиру площадью 550 кв. м. А если у вас есть лишние 1,6 млрд рублей, можно купить особняк площадью 1,2 тыс. кв. м. Всего же в Сочи к концу весны насчитывается более 2,8 тыс. частных домов, выставленных на продажу, стоимостью выше 25 млн рублей.

Дешевле не будет

В преддверии моратория на новые стройки в ближайшие месяцы количество предложений на рынке жилья Сочи может упасть почти до нуля. И от этой ситуации крупные застройщики только выиграют: в условиях дефицита резко вырастут цены на недвижимость.

По словам директора системы мониторинга и анализа рынка новостроек BNMAP.pro Сергея Лобжанидзе, к июлю цены на квартиры в сочинских новостройках обгонят московские и достигнут 350–370 тыс. рублей за квадратный метр.

Это приведет к тому, что отечественные покупатели станут приобретать недвижимость за рубежом.

В любых ситуациях, даже при снижении темпов продаж и объемов выданных займов, стоимость квадратного метра только растет. За год примерно на 15–17 процентов. Таковы законы экономики. Эксперты уверены, что в этом и следующем годах из-за снижения количества предложений стоимость объектов недвижимости также продолжит расти.

Любая недвижимость – это всегда хорошая инвестиция. Объективных причин, которые могли бы в ближайшее время повлиять на снижение стоимости недвижимости в новостройках, нет. Себестоимость проектов увеличивается, они переходят на модели проектного финансирования.

Эти факторы дают основания для прогноза роста цен на кубанскую недвижимость в будущем.

  • Самая дешевая квартира в Сочи (в селе Раздольном, площадь 43 кв. м) стоит 6 млн рублей.
  • Самая дорогая квартира (апартаменты площадью 400 кв. м с большой террасой и видом на море) – 780 млн рублей.
  • Все рекорды бьет поселок Сириус в Имеретинской низменности, где стоимость недвижимости с конца прошлого года выросла на 72 процента и сейчас достигает 700 тыс. рублей за 1 кв. м, причем застройщики из-за высокого спроса иногда индексировали цены по два раза в день.
  • Для любителей королевской роскоши в километре от летней резиденции Владимира Путина Бочаров Ручей построили комплекс апартаментов Reef Residence, который называют самым дорогим домом в Сочи. Квартиры от 84 до 806 «квадратов» здесь продают по 1 млн рублей за квадратный метр.

Тем временем

Активно скупают недвижимость в солнечном Сочи и российские «звезды» – артисты, киноактеры, телеведущие. Например, часто отдыхает там с дочкой «Мисс Вселенная –2002», телеведущая Оксана Федорова. У закадычных друзей Льва Лещенко и Владимира Винокура одинаковые квартиры в ЖК «Фрегат» рядом с набережной, в Пушкинском переулке.

Застройщик в Краснодаре обещает сверхдешевые квартиры

В этом же доме есть квартира и у экс-футболиста сборной России, а сейчас тренера Андрея Тихонова. В жилом комплексе «Парус» давно приобрел относительно скромное жилье площадью 93 «квадрата» Рыжий «Иванушка» Андрей Григорьев-Аполлонов. А вот эпатажный Филипп Киркоров мелочиться не стал.

У него в Сочи несколько объектов недвижимости, в том числе роскошная вилла. Приезжают отдохнуть в собственных квартирах и домах на черноморский курорт Алла Пугачева, Григорий Лепс, Кристина Орбакайте, Земфира, Юрий Шатунов, певица Монеточка, Михаил Галустян и Гарик Мартиросян.

А в доме Стаса Михайлова на улице Православной можно даже переночевать, причем совсем недорого – за 500 рублей в сутки. Пока певец на гастролях, родители пускают постояльцев. Правда, увидеть спальню и детскую комнату с игрушками артиста, которые заботливо собирала и хранила мама, доведется не каждому.

У гостя должна быть положительная рекомендация от общих знакомых или самого Стаса.

Возможно ли снижение цен на жилье в Краснодаре в 2021 году?

Стоимость квартир и домов на первичном и вторичном рынках недвижимости Краснодара за последние несколько месяцев поменялись. Застройщики подняли цены, аргументируя это подорожанием арматуры и других материалов. Например, стоимость дерева стала выше на 300%, а утеплителя на 350%.

Читайте также:  Как пишут объявления о продаже квартир в регионах России?

Вслед за арматурой начали расти цены на все строительные материалы. И падать не будут – это обусловлено не только большим количеством строек, но и фактом, что многие, кто не смогли поехать отдыхать за границу, решили достроить дома.

Так произошел подогрев спроса на недвижимость на жилом рынке Краснодара.

Причины роста цен

Если рассматривать проблему глобально, то нужно учитывать целый комплекс факторов, вызвавших значительное подорожание жилья:

Застройщик в Краснодаре обещает сверхдешевые квартиры

  • Первопричиной повышения стоимости строительных материалов стала коронавирусная пандемия. 
  • Резкие скачки цен на один квадратный метр начались и после того, как власти заморозили выдачу лицензий на ведение строительных работ возле моря и возле Горячего Ключа.
    Так, в этом году в Краснодаре не выдано ни одной лицензии на возведение новых объектов, около 10-12 строек ждут своих разрешений. Этим моментально воспользовались компании-застройщики, которые стали накручивать цены на недвижимость. 
  • Веской причиной подорожания стройобъектов и материалов стало внесение поправок в 214 Федеральный закон, которые касаются эскроу счетов, из-за чего застройщикам пришлось платить процент дважды. Первый раз это было связано с тем, что стройка финансируется банком, и второй за обслуживание счета, где аккумулируются денежные средства дольщиков. Закон снял проблему долгостроев – уменьшилось количество объектов, а спрос остался тот же.
  • Стимулирование покупательской способности путем предоставления субсидированной пониженной процентной ставкой по ипотеке.
  • Комплексное строительство объектов инфраструктуры, чем обязаны заниматься все компании-застройщики. Возведение детсадов, поликлиник, школ обходиться недешево, что отражается на стоимости 1 м2.

Немаловажным является и рост численности населения в Краснодаре. Так в городе появились новые микрорайоны с домами и инфраструктурой.

Бесплатная консультация
Оставьте свои контакты, мы свяжемся с вами

Стоимость жилья

Застройщик в Краснодаре обещает сверхдешевые квартиры

Из-за этого, как отмечают эксперты, люди, покупающие жилье эконом-класса в пределах до 2 млн. руб., перестанут переезжать в Краснодар. Для таких покупателей просто не будет предложений от застройщиков, занимающихся возведением недорогих многоквартирных домов.

Предполагается, что спрос на жилье снизиться к началу следующего года. В результате чего, стоимость одного метра квадратного будет нивелироваться акциями от застройщиков, скидками и другими подобными предложениями. Возможно снижение цены за 1 м2 в пределах 20 тыс. руб.

Такая цена закрепится за первичкой, не уйдет далеко от нее и рынок вторичного жилья.

В целом, в течение 2020-2021 гг. жилье в Краснодаре подорожало на 20%. На начальном этапе строительства застройщики продают жилье от 70 тыс. до 120 тыс. руб./м2. Год назад цены были на уровне 50 тыс.

— 60 тыс. руб./м2. И такая тенденция наблюдается во всех районах городах.
Даже с учетом подорожания цены в Краснодаре ниже, чем в других городах страны, где численность жителей превышает 1 млн. человек.

В частности, в Екатеринбурге и Казани стоимость метра квадратного составляет 100 тыс. руб., а во Владивостоке – 150 тыс. руб./м2. Итак, в Краснодаре цены более доступные, чем в других городах, и застройщики считают это вполне оправданным. 

Жилье на вторичном рынке

Тут цены на квартиры были ниже, чем на первичном. Сейчас ситуация поменялась. Жилье в новостройке стоит столько же, сколько и в уже эксплуатируемом доме.

Цены на вторичку растут медленно, поскольку действуют льготные условия приобретения квартир в новостроях. Когда это закончится, то спрос станет перетекать на вторичку.

Прогнозируется, что этим рынком заинтересуются инвесторы, которые будут приобретать квартиры, выставленные на продажу в новостройках.

Ожидаемые тенденции на рынке жилья

Ждать сильного снижения цен не стоит. Краснодар находится на юге страны.

Сюда люди приезжают специально, спрос на новостройки и вторичку есть постоянно, поэтому тенденций к возвращению стоимости жилья на прежний уровень не произойдет.

Тем более, что цены никогда не падали, если они и росли, то потом просто  фиксировались. Даже если в будущем строительство замедлится, то это приведет к дефициту предложений, что тоже положительно повлияет на рост цены.

Это может отрицательно сказаться на потенциальных покупателях, которые планировали переехать в Краснодар и взять жилье в ипотеку. Сделать это будет сложно, ведь уровень заработных плат формально остаются на прежнем уровне.   По факту, в связи с глобальным ростом цен и постоянной инфляцией, доходы только уменьшаются.

Задать вопросы эксперту
Мы перезвоним вам

Отмена льготной ипотеки – что дальше?

Многие думают, что как только программа предоставления ипотеки на льготных условиях перестанет действовать, то произойдет снижение цен. Не стоит этого ожидать, поскольку уже произошло значительное подорожание стройматериалов, выросли расходы застройщиков, самые выгодные предложения уже распроданы, уменьшился объем строительства и необходимо создавать социальную инфраструктуру.

Прогнозы на 2021 год

Существует два возможных варианта развития событий. Первый – продолжится незначительный рост цен до конца текущего года. Второй – стоимость жилья перестанет расти на неопределенный срок. 

Поэтому, если возникает желание приобрести квартиру в Краснодаре именно сейчас, то стоит это сделать. Откладывать покупку из-за подорожания квадратных метров не нужно, ожидая более выгодных условий и комфортных предложений. Цены и будут расти и дальше. На данный момент еще действуют льготные условия по ипотеке, которая заканчивается 1 июля. Да и ставка Центрального банка РФ еще не выросла.

А что вы думаете по этому вопросу, делитесь своим мнением в х!

Что будет с ценами на квартиры в Краснодаре в 2021 году | Новостройки.SHOP — квартиры от застройщика, частные дома и коммерция в Краснодаре

Купить квартиру и переехать в Краснодар в 2021 году уже не так просто, как 2-3 года назад. С одной стороны рынок жилья увеличился в разы. С другой — цены на квартиры в Краснодаре растут так же быстро, как  новые жилые комплексы. 

По данным ЦИАН, средняя стоимость квартиры в Краснодаре сейчас на уровне 4 млн 100 тыс. рублей. И это в новостройке. «Вторичка» дешевле на 100 тыс. рублей. Конечно, квартира в черте города обойдется дешевле частного дома, средняя стоимость которого в Краснодаре 10,7 млн рублей. 

Стоимость квадратного метра зависит от района Краснодара. Вряд ли семье без машины и коллекции резиновых сапог захочется жить в посёлке Российском или в Музыкальном районе. Но даже в печально известном Музыкальном цены взлетели в 2 раза из-за строительства трамвайной ветки. Разброс цен за квадртаный метр по Краснодару от 64 тыс. до 150 тыс. рублей. Среднее значение — 74 тыс. рублей. 

Ещё одно исследование наглядно показывает, как быстро растут цены на квартиры в Краснодаре за 6 лет:

  • однокомнатные на 66%
  • двухкомнатные на 61%
  • трёхкомнатные на 30%

Это средние данные. Некоторые застройщики уже не скрывают, что поднимают цену за «квадрат» раз в 2 недели, если речь о строящемся доме. 

Вывод. Нет времени на раскачку. Если вы хотите купить недвижимость в Краснодаре, то сейчас самое время, чтобы это сделать. 

Застройщик в Краснодаре обещает сверхдешевые квартиры

Почему растут цены на квартиры в Краснодаре

В столице Кубани большой спрос на жильё

Город до сих притягивает жителей из других регионов. В Краснодар едут на ПМЖ люди из Сибири, Дальнего Востока, Москвы и Санкт-Петербурга. Застройщики реагируют на спрос в духе капитализма — можно поднимать цены.

Да, качество жилья и инфраструктуры комплексов тоже стало выше. Например, все больше домов класса «бизнес» и «комфорт+». Строятся уникальные комплексы с видовыми апартаментами.

Но за бизнес-классом подтягивают цены и «обычные» новостройки без консьержа и подземной парковки. 

Льготная ипотека и материнский капитал

Как ни парадоксально, но меры господдержки, которые должны облегчить покупку жилья, привели к его подорожанию. Льготная ипотека способствует повышению цен на квартиры — этот факт уже признали чиновники. Центробанк даже предложил «отключить» программу ипотеки с господдержкой на перегретых рынках.

Например, в Краснодаре. Но пока что льготная ипотека подстегивает спрос на жилье, застройщики поднимают цены. Экономия для покупателя и есть, то небольшая. Конечно, приятно купить квартиру в ипотеку под 5,9% годовых, а не под 9%, как пару лет назад.

Но цены на новостройки тоже выросли, причём не на 3%, а побольше. 

С материнский капиталом та же история, хоть и масштаб поменьше. Чем он больше, тем у застройщиков больше причин поднять стоимость. 

Инфляция

Мы привыкли, что дорожают продукты, бензин, авиабилеты. Так и с квартирами. По данным Росстата, официальная инфляция в России в 2020 году составила 3%. Но реальная в несколько раз больше. Застройщики также закупают материалы и оборудование, обращаются к подрядчикам. Цены на услуги и товары для них растут так же, как и для нас. 

Застройщик в Краснодаре обещает сверхдешевые квартиры

Эскроу-счета

В июле 2019 года закончила эпоха долевого строительства. Застройщики теперь строят не на деньги дольщиков, а на кредит от банка. И получают деньги с эскроу-счетов покупателей после сдачи дома: заняли в банке, построили, получили деньги от покупателей, вернули кредит и прибыль оставили себе.

Банк кредитует застройщика небесплатно, а как и нас — под процент. Который может быть и 3%, и 12%. Примерно настолько застройщик и повысит цены, чтобы не работать в минус. Да и в ноль работать он тоже не будет. А еще Центробанк поднял ключевую ставку до 4,5% годовых и может увеличить её ещё  до лета на 0,25-0,5%.

А с ключевой ставкой поднимаются ставки по ипотеке, потребительским кредитам и кредитам для застройщиков.

Стоит ли покупать сейчас квартиру в Краснодаре?

С учетом роста цен в будущем, ждать смысла нет. Сейчас на рынке Краснодара есть жилые комплексы с европейскими планировками, видовые квартиры, дворы с велодорожками и целые микрорайоны от одного застройщика. Самое время выбирать планировку и забронировать её, не дожидаясь повышения цен. 

Мы помогаем купить квартиру в Краснодаре удалённо — это законно и безопасно. Сделка проводится с помощью нотариальной доверенности на нашего юриста. А если вы живёте в Краснодаре или можете приехать и посмотреть жилой комплекс — лично покажем вам объекты как снаружи, так и изнутри. 

Заказать бесплатную подборку квартир по нужным характеристику, рассчитать ипотеку на конкретную планировку и проверить надёжность застройщика вы можете у нашего менеджера по телефону 8(800)555 22 76.

В поисках элитной недвижимости в Краснодаре? Компания Новостройки.SHOP поможет подобрать квартиру с самыми лучшими характеристиками под Ваш запрос. Воспользуйтесь сайтом и посмотрите все ЖК на карте или пройдите опрос что бы подобрать недвижимость под ключ с экспертами компании.

Что будет со стоимостью жилья в Краснодаре

Ольга Долгополова, эксперт Кубанской палаты недвижимости:

– Цены на жилье в первом квартале этого года действительно взлетели, причем произошло это во всех сегментах рынка жилья и во всех районах – начиная от центра города и заканчивая пос. Северным и Знаменским. Обусловлено это несколькими факторами.

Читайте также:  В январе россияне взяли на 33% меньше ипотеки, чем год назад

Прежде всего, вступлением в окончательную силу корректировок в закон о долевом строительстве (214-ФЗ) и в результате сокращения числа застройщиков со 100 до 30. Предложений на рынке жилья стало меньше, а желающих переехать в Краснодар не убавилось.

И теперь, я предполагаю, нас ожидает рост до 150-200 тыс. руб. за кв. м. Правда, Москву мы не догоним – там цена приблизилась к 500 тыс. руб. за квадрат. При этом первичка однозначно будет дороже – просто потому, что ее предлагать станут меньше, но вторичка, как всегда бывает, за ней подтянется.

Что касается отмены льготной ипотеки – да, она подстегнула рынок, но, я считаю, не оказала решающего влияния.

По мнению эксперта, свою роль в повышении цены, особенно в приморских городах, может сыграть и принятый закон о запрете перевода земель сельскохозяйственного назначения под застройку. Взять Анапу: теперь вырубать виноградники под жилые районы запретят – а значит, жилья станут строить меньше и оно вырастет в цене. При том, что сегодня спрос на Анапу, Геленджик, Новороссийск уже высокий.

Но стал ли такой рост для риелторов неожиданностью?

– Пожалуй, да, – признает Ольга Долгополова. – Сейчас на начальном этапе застройщики продают жилье в среднем по 90-120 тыс. руб. за кв. метр, год назад было 50-60 тыс. руб. за кв. метр, можно сказать, что за год цены выросли в полтора, а то и в два раза. Когда такое было? И такая тенденция по всем районам города.

Когда рост цен остановится

Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON:

– В прошлом году мы видели ощутимый рост на жилье – как в Краснодаре, так и в целом по России. В этом году рост продолжился, и связано это со многими факторами, но ключевой из них – стимулирование спроса путем снижения ставок по ипотеке. Сегодня 80-90% сделок по продаже недвижимости происходит по этой программе.

Что будет дальше? Я думаю, во втором квартале некоторый рост продолжится, но со второго полугодия произойдет стабилизация, квадратный метр расти в цене перестанет, цены заморозятся. На мой взгляд, это связано с несколькими факторами. Во-первых, невозможно бесконечно иметь такой высокий рост, в какой-то момент потребитель просто перестанет приобретать жилье и число сделок резко сократится.

Во-вторых, если с 1 июля программа льготной ипотеки будет отменена, если мы потеряем этот стимул для активного спроса, большая доля покупателей из-за отсутствия такой программы уйдет с рынка. А пока есть большая вероятность, что ее не продлят.

Ждать падения не стоит

Илья, а как вы относитесь к мнению, что на протяжении долгого времени цена на жилье в Краснодаре была несправедливо занижена и теперь застройщики хотят взять реванш?

– Действительно, мы считаем сегодняшнюю цену весьма высокой, однако это происходит на фоне того, что на протяжении нескольких лет она была неоправданно низкой, с такой ценой застройщикам было очень сложно возводить качественные объекты. Сейчас берется курс на комплексное развитие территорий с социальной инфраструктурой, с более качественными параметрами объектов – для этого нужно достаточно высокая цена на жилье.

Кстати, если сравнить наши цены с другими городами-миллионниками, то в любом из них цены на недвижимость будут ощутимо выше, чем в Краснодаре, даже после нынешнего подорожания. В Екатеринбурге, Казани, например, цена в среднем порядка 100 тыс. руб. за кв.

м, во Владивостоке – 150 тыс. руб. за кв. м. То есть у нас цены на недвижимость остаются более доступными, чем в других крупных городах.

Поэтому такой уровень цен, как сегодня, застройщики, судя по всему, считают справедливым – и ждать их отката на прошлогодние значения не стоит.

Что касается Западного обхода, то рост цен, который там сегодня происходит, связан с его быстрым развитием, ведь еще несколько лет назад никто не стал бы всерьез думать о покупке там жилья.

Но сейчас он активно формируется: в прошлом году туда зашли несколько крупных инвесторов, реализующих проекты с качественными жилыми объектами. Среди них, например, большой застройщик, как ЮгСтройИнвест. Или такой застройщик, как компания «Семья».

Он возводит дома на Западном обходе только вместе со школами и детскими садами.

Застройщики пользуются моментом

Наум Сидоркин, директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд»:

– Я считаю, что кто-то из застройщиков просто пользуется моментом для извлечения максимальной прибыли.

В чем особенность нынешнего момента? Это и окончание программы льготной ипотеки: люди хотят успеть приобрести жилье, пока программу не отменили.

К тому же власти довольно жестко стали требовать от застройщиков обеспечивать свои проекты комплексной инфраструктурой. Сегодня построить одну-три свечки в поле – этого мало, там должны быть школы, детсады, поликлиники, зеленые зоны.

Эксперту вторят сами застройщики. Вот что думает Дмитрий Луценко, руководитель отдела продаж строительной компании DOGMA:

– Недостаточно просто построить дома, поставить детские качели и скамейки: покупатели становятся более требовательными и выбирают комплексы с благоустроенной территорией, современными детскими и спортивными площадками.

– Из-за отсутствия комплексных проектов власти приостанавливают деятельность стройфирм, отзывают разрешения на строительство, – продолжает Сидоркин.

– А изменить, согласовать новый проект, получить разрешение – на это потребуется как минимум несколько месяцев, у кого-то больше. В результате новые дома не появляются, а спрос никуда не делся.

Люди как планировали переезжать в Краснодар, как хотели поменять старую квартиру на новое жилье, – так и стремятся эти свои желания осуществить.

А покупать нечего! На одну квартиру выстраивается очередь из желающих ее приобрести. Естественно, застройщики этим пользуются. И сегодня уже кое-кто приравнял цены на Западном обходе к центру города. Месяц назад там еще можно было взять квартиры по 64-67 тыс. рублей за кв. м, а сейчас порядок цен – между 80-90 тыс. рублей за кв. м, в зависимости от стадии готовности.

Цифры и перспективы

Краснодар, Сочи и Анапа попали в рейтинг самых желанных городов России для переезда. Традиционно в лидерах Москва, Санкт-Петербург, а также южные города. Россияне стали чаще выбирать для переезда Краснодар, Сочи и Анапу. Спрос на них за год вырос в два раза, сообщило агентство «Авито. Недвижимость».

По данным компании MACON, в первом квартале этого года цены на жилье в Краснодаре выросли на 6%, это довольно существенный рост за небольшой промежуток времени, учитывая, что в предыдущие годы он колебался в пределах 10% за год, сегодня цена в среднем порядка 80 тыс. за кв. м.

При этом в зависимости от района диапазон цен составил от 60 тыс. руб. за кв. м. до 100 с лишним тыс. руб. за кв. м. Как и раньше, наибольшим спросом пользуются центральная часть улицы Кубанонабережной, Фестивальный и Юбилейный микрорайоны – там цена может быть значительно выше средних значений.

Существенным фактором подорожания недвижимости стало начало работ по продлению трамвайной линии в микрорайон Московский. В ближайших планах администрации города – продление трамвайной ветки в ГМР и Восточно-Кругликовский район, что также будет способствовать росту там цен.

Александр Мадовский, заместитель директора  департамента строительства администрации Краснодара:

– После принятых в 2017 году корректировок в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве все эксперты прогнозировали рост цен на жилье, связанный прежде всего с банковским кредитованием и уже заложенной в себестоимость процентной ставкой.

Этот прогноз оправдался. Что конкретно повлияло на рост цен сейчас? Само собой – подорожание стройматериалов и льготная ипотека. Но с 1 июля мы, как и  ряд других регионов, отказываемся от этой программы.

Еще одна причина – переход к новым градостроительным реалиям, а именно к комплексной застройке, обеспечение объектов социальной инфраструктурой. Застройщики самостоятельно либо объединившись проектируют и строят эти объекты за свой счет. От выполнения этого требования зависит и выдача разрешения на строительство жилищных комплексов.

В результате это привело к ограничению строящихся квадратных метров, снижению предложения, а в итоге способствовало росту цен на жилье.

Цены на недвижимость в Краснодаре и Сочи стремительно растут — МК на Кубани

На днях подруга скинула мне в «Вацап» объявление: «Адлер, продается квартира в строящемся доме, сдача в конце этого года, площадь — 33 квадратных метра, цена — 13 миллионов с хвостиком».

Я сначала подумала, что это шутка. Потом я подумала, что речь идет о каком-то суперэлитном доме в трех шагах от моря… Но откуда в элитном доме квартира в 33 квадратных метра? Короче говоря, я настолько заинтересовалась этой информацией, что попросила у подруги ссылку на объявление. И да, оно оказалось вполне реальным.

Дом для богатых чудаков

В Адлерском районе есть такое местечко — село Веселое. Оно располагается на самой границе с Абхазией. И вот там, в нескольких сотнях метров от таможни, сейчас строится огромный жилой комплекс, состоящий из многоэтажек.

Обычные бетонные дома, стоящие в неприличной близости друг от друга, вокруг комплекса оживленные пыльные трассы… Два года назад, когда этот комплекс только начинали строить, цена на квадратный метр там не превышала 80 тысяч рублей, и даже тогда это было недешево.

Постепенно стоимость квартир здесь росла. Но никому и в голову не приходило, что аппетиты застройщика вырастут настолько.

У местных есть объяснение: «Хайпанули на Сириусе!»

Переведу для несведущих. Недавно на территории Адлерского района появился новый поселок под названием Сириус. Он стал первой в России федеральной территорией с особым устройством власти и собственным бюджетом.

Пока никто из обывателей толком не знает, что ж это за особая территория, но в СМИ всё расписали настолько красиво, что всем кажется, будто жить здесь будет очень престижно.

Новый комплекс строится рядом с Сириусом, а значит, это, по мнению многих, ну о-о-очень круто.

Но круто ли это настолько, чтобы покупать здесь квартиру по цене почти в четыреста тысяч за квадратный метр? Вопрос, конечно, риторический. В отделе продаж утверждают, что квартиры продаются как горячие пирожки.

Но у меня как у человека, который интересуется сферой недвижимости, в этом большие сомнения. Если взять такую квартиру на условиях ипотеки, то ежемесячный взнос составит 84 тысячи рублей.

Многие ли в стране это потянут?

По данным Росстата, средняя зарплата на Кубани составляет менее 37 тысяч рублей в месяц. И по своим доходам мы, кубанцы, где-то в середине списка.

Самые высокие зарплаты нынче в Чукотском автономном округе — около 117 тысяч рублей. Далее идет Ямало-Ненецкий автономный округ (108 тысяч рублей), Магаданская область (свыше 95 тысяч рублей).

Ну и Москва, как всегда, не бедствует: средняя зарплата в месяц там составляет примерно 95,4 тысячи рублей.

Читайте также:  Аренда дачи: когда искать, что писать в договоре?

Ясно же, что даже при таких доходах ипотечный кредит в 84 тысячи в месяц потянет далеко не каждый.

Однако всё это лирика. Раз застройщик установил такую цену, значит, какой-никакой спрос, а есть. Ну а тем, кто не может купить, только и остается что зубами щелкать.

Эх, хоть бы издали увидеть того чудака, который купит крохотную однушку в бетонном скворечнике за тринадцать миллионов…

Экскурс в прошлое

В Сочи я переехала ровно четыре года назад. До этого всю жизнь прожила в Краснодаре. Когда переезжала, однокомнатная квартира в Краснодаре площадью 30—35 «квадратов» стоила миллиона полтора. В проблемных домах жилье можно было купить и того дешевле. Проблемные дома — это так называемые самострои: многоэтажки, построенные без согласований и разрешений и вообще неизвестно как.

Узнав цены на недвижимость в Сочи, я сильно удивилась. Там квартира в так называемой хрущевке стоила от 2,5 миллиона. В самостроях можно было взять дешевле. Сервис «Авито» пестрел объявлениями о квартирах за миллион-полтора, но речь там шла о незаконченных домах.

Решил, например, какой-нибудь хитрый человечек построить у себя на участке не частный дом, как полагается по градостроительным нормам, а пятиэтажку на сто квартир. Фундамент заложил и пошел искать лохов, которые вложатся в его стройку. Достроит он дом или нет, сможет ли потом оформить на него документы, неизвестно.

Хочешь — рискуй, не хочешь — плати за узаконенное жилье дороже.

В Сочи я приехала не просто так. Меня пригласили на работу — продавать квартиры в новом жилом комплексе Адлерского района. Речь идет об одном из ЖК в селе Веселом.

Ценник мы изначально выставили такой: от 73 тысяч рублей за квадратный метр, но это за большие квартиры. Однокомнатные начали продавать от 80 тысяч за «квадрат». Это в черновой отделке.

Плакали, но брали

Если бы вы только знали, как возмущались покупатели! Это считалось несусветно высокой ценой! Местные, что называется, облизывались на наш комплекс, но обходили его стороной. Однако без покупателей мы не сидели. Я одна продавала в среднем по десять квартир в месяц, а это высокий показатель даже для профессионала.

Квартиры в основном покупали приезжие. Рулили Питер, Ханты-Мансийск, Красноярск, Челябинск, попадалась Москва.

Потом цены подняли до ста тысяч за «квадрат». Народ стонал, матерился, ругал комплекс, нас, но покупал. Почему? Потому что у наших квартир были хорошие документы. Вкладывать деньги в самострои жители «сытых» регионов боялись. Старые вонючие сочинские хрущевки тоже не привлекали, а мы продавали жилье в новых домах.

В 2018 году власти плотно взялись за борьбу с незаконным строительством. Большинство нелегальных строек прикрыли. В Сочи и Краснодаре за решетку попали многие именитые чиновники и руководители компаний, заведовавших сомнительными стройками… Казалось бы, это благо… Ан нет. Цены на жилье резко взлетели вверх. Но никто не думал, что они будут ползти вверх с таким упрямством.

  • Ценничек стал золотым
  • Так какова же картина в сфере недвижимости на день сегодняшний?
  • Конечно, тринадцать миллионов за маленькую однушку в Сочи — это явно перебор.
  • Проанализировав рынок Сочи, я пришла к такому выводу: минимальная цена за «квадрат» в нормальном, беспроблемном, уже сданном доме сегодня начинается от 165 тысяч рублей.

Те квартиры, которые мы когда-то продавали за 2,4 миллиона, сейчас стоят от 5,5 миллиона. Родственники когда-то взяли большую двушку за 5,2 миллиона, переживали страшно, думали, что переплатили, меня ругали. Недавно узнали: этажом выше такую же квартиру продали за двенадцать миллионов, праздновали несколько дней, порвали три баяна. Я теперь дорогой гость у них.

В Краснодаре цены тоже не то чтобы радуют и не то чтобы расстраивают — меня лично они шокируют и вводят в ступор. Знакомый риелтор недавно сказал: однушки в хрущевке поднялись до 2,2 миллиона. Это с полутора-то!

Три года назад мои бывшие соседи продали трехкомнатную квартиру в Краснодаре, в Комсомольском микрорайоне, за три миллиона рублей, еще и покупателя долго искали.

Недавно узнала: знакомая в январе приобрела двушку за 2,6 миллиона. Я еще расстроилась за нее, подумала: дорого.

Звоню приятелю-риелтору — он кричит: «Да ты что, скажи ей, что она под счастливой звездой родилась: таких цен уже нет!»

Я в шоке, товарищи!

Конечно, те цены, которые я называю, условны. Жилье что в Сочи, что в Краснодаре можно дешевле найти: везде есть неблагополучные районы и неблагополучные дома.

Например, в Краснодаре, в так называемом поселке Российском, утыканном самостроями, жилье можно найти дешевле полутора миллионов.

Например, знакомая продает студию площадью 22 «квадрата» за миллион триста. Да только в доме этом и поселиться страшно.

Вода там из скважины, газа нет, котельная работает на солярке, а это дорого: зимой «коммуналка» выходит тысяч на восемь.

Ну и электричества в этом доме на всех не хватает: чуть что — от чрезмерного потребления выбивает входные автоматы, весь дом сидит без света до устранения поломки.

Почему так? А потому что пятиэтажка эта построена нелегально, на участке, предназначенном для частного дома. Коммуникации были рассчитаны только на одну семью. А поскольку здесь теперь стоит пятиэтажка на сто квартир, жизнь в ней больше похожа на ад.

«Льготная» ипотека

Итак, что же стало причиной такого стремительного роста цен на рынке недвижимости края?

Выше я уже обозначила: в крае ужесточился надзор за строительством жилья, прикрыли незаконные стройки, а значит, конкуренция у застройщиков свелась до минимума. Когда-то именно разгул нелегального строительства держал цены в узде, но как только ситуация изменилась, это сразу же сказалось на стоимости квадратного метра.

Однако это только одна из причин, почему недвижимость в крае стала «золотой». Факторов, повлиявших на ситуацию, несколько, и все они из категории «хотели как лучше, а получилось как всегда».

Про льготную ипотеку слышали? С ее помощью наши власти решили поддержать жилищное строительство. Суть льготной ипотеки: если человек приобретает жилье непосредственно у застройщика, то в банке ему предлагают ипотечный кредит по минимальной ставке. Естественно, чтобы банки не терпели убытки, государство им отстегивает из казны.

Казалось бы, всем должно стать хорошо: народу жить полегче, а раз люди покупают больше квартир, застройщикам тоже отлично. Но проблема в том, что с увеличением спроса на первичное жилье стали расти и цены.

Невиданное дело: квартиры в строящихся домах сегодня стали стоить дороже уже готовой вторички (на нее льготная ипотека не распространяется). Парадокс? Да. Лично я не могу найти объяснение этому феномену.

Такое впечатление, что наш народ резко потерял разум и смотреть стал не на цены, а на предлагаемые проценты в банке. Ниже процент — берем.

И закроем глаза на то, что переплатим и что дом еще не достроен, подождем.

Но в любом случае рост цен на первичное жилье влияет на стоимость жилья вторичного — там ценник тоже пополз вверх.

Долевка по-новому

Еще один важный момент, который повлиял на цены в сфере недвижимости,— изменения в законодательстве, касающиеся долевого строительства. Умничать не буду, объясню по-простому.

Все мы привыкли к такой схеме: застройщик решил построить дом и по закону имеет право привлекать к этому процессу средства дольщиков. Договоры долевого участия даже регистрировались в Росреестре, всё вроде бы честно… Но при этом никто не гарантировал того, что однажды застройщик не разорится и не бросит стройку. Естественно, дольщики при таком раскладе остаются ни с чем.

Федеральные власти решили минимизировать риски покупателей и отныне запретили строиться на деньги дольщиков. Продавать квартиры в строящихся домах можно, но деньги покупателей поступают не застройщику в карман, а на специальный банковский счет, который как бы замораживается. Когда дом будет достроен, тогда застройщик всё сразу и получит.

Вроде бы всё честно, логично и прозрачно. Но абсолютно неинтересно застройщикам. Ведь никто никогда не знает, что будет через месяц, а уж тем более через год, на сколько поднимется стоимость стройматериалов, какие будут темпы инфляции. В общем, застройщики просто вынуждены драть с покупателей три шкуры, дабы минимизировать собственные риски.

И конечно, пандемия

Куда уж без нее! Естественно, пандемия тоже повлияла на цены.

Во-первых, многие страны сейчас закрыты для посещения россиянами. И та категория людей, которые хотели вложиться в недвижимость «за бугром», сегодня вынуждена покупать квадратные метры дома — не пропадать же деньгам.

Во-вторых, карантинные меры в России стали поводом для выселения за пределы государства целой армии мигрантов. А ведь именно мигранты были той самой дешевой рабочей силой, за счет которой выживали многие стройки.

Россияне за свой труд просят дороже, а значит, себестоимость строящегося жилья тоже дорожает.

Подводя итоги…

Итак, в причинах подорожания квадратных метров мы разобрались. Правда, стало ли нам легче от этого понимания? Лично мне нет. Новая квартира в ближайшее время мне точно не светит: не потяну.

Интересно, а кто-то потянет? Многие эксперты предрекают рынку недвижимости края мощный обвал цен, но правы они или нет, покажет только время.

А в завершение один небольшой штрих к портрету современных приобретателей жилья в Сочи.

В начале разговора я упоминала жилой комплекс, в котором я когда-то продавала жилье. Знаете, что там сейчас происходит? Местная управляющая компания воет от тотальных неплатежей. Люди не платят за «коммуналку». Проводили работу с собственниками, выясняли, что к чему.

Типичная картина: жилье в комплексе приобреталось на условиях ипотеки. Люди, переезжая в Сочи из богатых северных регионов, считали так: раз квартиры здесь дорогие, значит, и зарплаты будут соответствующие.

Естественно, надежды на сытую жизнь не оправдались: зарплаты в Сочи невелики, а работа в основном сезонная — зимой еще пойди найди, куда пристроиться.

Короче, многим оказалось попросту нечем оплачивать ипотеку. Какая уж тут «коммуналка»?

Интересно, что будет дальше? Каким через несколько лет окажется портрет типичного приобретателя недвижимости в Сочи 2021 года? Смогут ли эти люди тянуть свои огромные ипотечные платежи? Мне очень это интересно.

Нет-нет, не думайте обо мне плохо, я вовсе никому зла не желаю и не завидую. Ну есть у людей возможность купить в Сочи жилье и есть, молодцы! А я сейчас слезы утру и начну улыбаться.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *