Закрепление арендных ставок в тц в рублях слабо повлияет на рынок

Что нужно менять девелоперам и администрации в работе торговых центров, чтобы привлечь и удержать трафик покупателей в кризис. Как выстраивать отношения с арендаторами. Рекомендациями делится Андрей Алешкин, партнeр, директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси.

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынокЗакрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынокЗакрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынокФото с сайта realt.by

– Рынок торговой недвижимости в Беларуси развивается, это радует потребителей (открывается возможность покупать товары, не выезжая за рубеж), арендаторов (возможность развиваться), девелоперов (несмотря на растущую конкуренцию, они могут выбирать арендаторов).

С каждым годом происходит насыщение рынка разными проектами. В том числе и теми, которые мы называем «правильными» – торгово-развлекательными центрами с полным представлением всех функций для всех категорий потребителей. Время рынков и объектов непонятного формата и долевой собственности уходит. Хотя такие еще существуют и, более того, продолжают строиться. Но это уже история…

Поделюсь рекомендациями для девелоперов, как вести себя сегодня – в условиях, когда рынок торговой недвижимости растет и насыщается, а покупательская способность падает.

Что сейчас происходит на рынке

Как уже показала практика, в текущей экономической ситуации якорные арендаторы оказались наиболее устойчивыми. Продуктовые ритейлеры, несмотря ни на что, еще и развиваются. В более выгодном положении сегодня находятся дискаунтеры, так как потребители предпочитают покупать более дешевые товары. Именно у них происходит рост продаж и трафика.

Это не только продуктовые розничные сети, но и магазины детских товаров, одежды масс-маркета и категории «средний минус», сегмент «дрогери» (недорогие магазины шаговой доступности, торгующие непродовольственными товарами – бытовая химия, косметика, парфюмерия и проч. – Прим. «Про бизнес.»).

Сейчас покупатель стал более избирательным. Многие ритейлеры на фоне снижения продаж, перенасыщения рынка однотипными товарами, возросшей конкуренции стали не способны стимулировать спрос и начали терпеть убытки.

В результате некоторые из них просто не в состоянии оплачивать аренду докризисного уровня в качественных торговых центрах.

Следовательно, возникают вопросы – о пересмотре условий арендных контрактов, сокращении (оптимизации) сети для выживания или же вообще о целесообразности ведения бизнеса.

Девальвация рубля, замедление роста заработной платы, повышение цен и снижение объемов потребительского кредитования негативно сказывается на покупательной способности. Снижается уровень посещаемости и конверсии ТЦ.

Потребительский рынок за семь месяцев 2015 еще сохранил положительную динамику, но замедление уже оказалось существенным: розничный товарооборот (РТО) вырос всего лишь на 1% по сравнению с январем-июлем 2014 (тогда показатель роста РТО составлял 10,5%).

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынокФото с сайта shkolazhizni.ru

Самые высокие темпы роста РТО за 7 месяцев продемонстрировали Минская область (+3%) и Минск (+3,6%). Положительная динамика еще сохранилась в Гомельской области.

Остальные регионы показали уже отрицательную динамику роста РТО. Наибольшее падение (-2%) – в Витебской области.

Этот регион, а также Брестская и Могилевская области в прошлом году заметно выделялись на фоне всей страны вводом новых крупных торговых объектов.

Что делать торговым центрам сегодня

1. Организовать комфортное пространство для шопинга и благоприятной торговой среды.

Выполнение этих функций лежит на управляющей компании или на администрации ТЦ. Эффективность их работы – ключевые факторы успеха объекта.

Управляющие компании всегда играли важную роль, но сегодня их деятельность приобрела решающее значение. К сожалению, этот вопрос стоит очень остро – из-за практически полного отсутствия таких компаний в Беларуси. Их функции выполняет инхаус – команда торгового центра или международный консультант по недвижимости.

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынокФото с сайта tcversal.ru

Но именно управляющая команда занимается решением основных проблем, возникающих в торговом центре, включая комплексную эксплуатацию, административные услуги, маркетинг и коммерциализацию объекта. Все это играет очень важную роль и может существенно изменить облик ТЦ в глазах посетителей.

Не менее важными являются такие функции, как финансовое управление, сдача в аренду площадей и ведение арендных отношений. Профессиональная управляющая команда, обладающая высоким уровнем экспертизы на рынке недвижимости, может поддержать торговый центр заполненным и увеличить эффективность каждого квадратного метра.

2. Активно использовать маркетинговые инструменты

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынокФото с сайта speterburg.biglion.ru

  • Их применение для повышения посещаемости объектов уже не раз доказало свое значение в соседних, более развитых с точки зрения ритейла, странах.
  • В наших условиях, когда преимущества одних ТЦ перед другими зачастую неочевидны, маркетинг – один из обязательных инструментов.
  • К сожалению, на сегодняшний день приемлемый маркетинг у торговых центров в Беларуси отсутствует:
  • Не ясны маркетинговые форматы объектов
  • Очень слабые программы маркетинговых мероприятий
  • Традиционно хромает все, что связано с образом торгового центра: навигация, брендбуки, свет и прочее.

Если своевременно не уделить этому должное внимание, объект не только не привлечет новых арендаторов, но и потеряет текущих.

3. Пересмотреть размер и расположение магазинов

Среди возможных вариантов, которые помогают ТЦ сохранить существующих арендаторов, может стать сокращение размера магазина или его перемещение на другой этаж. Возможно, даже с компенсацией отделки.

Если в торговом центе все же появились пустующие площади, существуют варианты их заполнения – с целью сохранения трафика.

Среди них можно отметить временные выставки, контактные зоопарки (животных можно гладить и кормить), pop-up (временные) магазины, шоу-румы, выход в офлайн интернет-магазинов, образовательные секции и co-working пространства, предоставление переговорных для тренингов, гастрономические маркеты, а также активное заполнение non-retail форматами.

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынокФото с сайта inkazan.ru

4. Пересмотреть финансовое управление

Необходимо искать дополнительные источники доходов, реализуя нераскрытые возможности торгового центра. Но делать это следует нелинейно, как у нас привыкли – заставить все проходы киосками и островками. Важна взаимосвязь с маркетинговой стратегией и форматом объекта.

Во время финансовой оптимизации может быть проанализировано использование паркинга, применение энергосберегающих технологии, работа с неиспользуемыми пространствами торгового центра (кровля, фасады и проч.), земельным участком.

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынокФото с сайта roi.ru

5. Прислушаться к арендаторам

Этот кризис отличается от предыдущего тем, что отпала необходимость анализировать объемы продаж ритейлеров –  в целом падение произошло по всем сегментам. Тем не менее, при предоставлении арендных скидок нужно учитывать степень влияния кризиса на тот или другой сегмент: некоторые способны сохранять или даже наращивать объемы продаж в кризис. Об этом говорилось выше.

Также рекомендуется разрабатывать совместно с арендаторами конкурентоспособные программы лояльности для покупателей, которые уже давно используются в некоторых успешных торговых центрах России (например, MEGA CARD, именные карты ГУМа и др.). В условиях снижения уровня денежного потока возрастает необходимость сохранить «качество жизни».

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынокФото с сайта avto-project.ru

Рекомендуем также предоставлять арендаторам скидки по существующим договорам на срок от 3 месяцев до 1 года. После этого, вполне вероятно, вопрос о том, оправдано ли предоставление скидок, возникнет вновь.

Мы считаем, что большинство ритейлеров не будет готово к повышению арендных ставок, особенно если арендодатель не улучшит привлекательность ТЦ. Следовательно, некоторые розничные операторы будут готовы «съехать» – если собственник будет пытаться поднять ставки до уровня докризисного периода.

Это может создать дополнительные проблемы для менее успешных ТЦ, повысить долю свободных площадей в них.

Проявляйте гибкость, «слушайте» арендатора и внедряйте новые способы определения арендной платы. Очень важно понимать и слышать всех – особенно тех, у кого возникают финансовые трудности.

Стоит попытаться проанализировать, в чем проблема у конкретного арендатора. Возможно, это его ошибка и именно он не смог конвертировать хороший поток посетителей, который обеспечил торговый центр.

А может быть и наоборот – торговый центр не обеспечивает арендаторов достаточным потоком посетителей.

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынокФото с сайта pereezd-mig.ru

При выборе арендатора стоит обращать внимание на профессионализм управляющих бизнесом людей, на какие средства развивается арендатор, хорошо понимать его логистику закупок.

После выхода экономики из кризиса взаимоотношения собственника и арендатора нормализуются: скидки и уступки постепенно будут отменены.

У обеих сторон останется бесценный опыт и понимание управления объектом и бизнесом в кризисное время, а некоторые ошибки уже не повторятся никогда.

В результате следующий этап развития рынка торговой недвижимости будет характеризоваться более качественным управлением ТЦ и наращиванием анализа операционной деятельности торговых центров с использованием современных технологий.

Вот еще несколько рекомендаций:

  • Осмыслить формат объекта, четко определить целевую группу – большинство торговых центров у нас не понимают, для кого они работают, какие должны быть арендаторы и что они должны делать для привлечения посетителей.
  • Провести ревизию арендаторов и торгового плана, выделяя слабых и паразитирующих на других арендаторов, и арендаторов, генерирующих поток посетителей. Определить возможную стратегию по ротации неприемлемых арендаторов.
  • Считать и анализировать потоки посетителей в торговом центре и всех его этажах и частях.
  • Внимательно анализировать рынок и конкуренцию по всем товарным группам, зонам охвата торговых центров и их пересечению, перспективы развития города, района и т.п. Возможно, целесообразно обратиться в компании, профессионально занимающиеся маркетинговыми исследованиями и анализом.
  • Объединяться, а не конкурировать.
  • Не сокращать рекламный бюджет, а наращивать его в разные времена и этапы развития и объекта, и рынка в общем.
  • Грамотно увеличивать поток потребителей за счет усиления развлекательных и др. функций.

Что происходит с объектами, которые только запускаются?

Фото с сайта arendasklada-ekb.

ru

Очень много ошибок мы отмечаем уже на начальных стадиях: неправильно выбран тип объекта, площадь, его ориентированность, торговый план – вплоть до того, что неверно [с точки зрения распределения трафика] размещены входы, вертикальные связи (лестницы, эскалаторы) и т.д. Иногда мы говорим, что вообще строить торговый центр в том месте, в котором хочет девелопер, нельзя.

Время ввода торгового центра также влияет на уровень вакантных площадей. Понятно, что объекты, открывающиеся в периоды кризисов, испытывают больше трудностей со сдачей в аренду и управлением.

Новым, только открывающимся комплексам нужно больше времени, чтобы завоевать целевую аудиторию и выйти на заявленный показатель посещаемости. Это сдерживает участие арендаторов в проектах – на ранней стадии их реализации или в только что открывшихся ТЦ.

Читайте также:  Рейтинг самых безопасных городов России в 2019 году

Тем не менее, новые торговые комплексы с продуманной концепцией, высокопрофессиональной управляющей командой и хорошей локацией постепенно станут не менее эффективными и успешными, чем давно работающие комплексы, и даже могут стать для них серьезными конкурентами.

Что делать ТЦ старого формата?

Фото с сайта srpj.ru

Возникает потребность в реконцепции объектов старого формата. И здесь самое важное – провести ее как можно раньше, «дополнить» объект. Порой нужно и вовсе закрыть проект на реконструкцию, полностью или частично изменить его концепцию, уйти в специализацию, а иногда и изменить назначение.

Работая над изменениями торгового плана, всегда можно найти решение по улучшению:

  • Размещение якорных арендаторов в других местах – для перенаправления потока
  • Просто укрупнение магазинов и размещение крупных игроков вместо целого ряда мелких

Андрей Алешкин

Партнeр, директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси (международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости. Представлена в странах Южной и Северной Америки, Азии и Европы).

Собственники избавляются от торговых центров

2018-11-27T14:20:01+10:00 2018-11-27T14:20:01+10:00 2018-11-27T14:20:01+10:00

Торговые центры во Владивостоке переживают переформатирование: от «крытых рынков» для крошечных бутиков — к местам размещения крупных арендаторов. Комплексы, которые не вписывается в эту тенденцию, не выдерживают конкуренции с «новым поколением» ТРК и выставляются на продажу едва ли не оптом.

Смена концепции

В последние 4–5 лет доходность торговых центров как арендного бизнеса резко снизилась, отмечает руководитель приморского филиала Российского аукционного дома Дмитрий Пуриков.

Эксперт связывает данный тренд с общей экономической ситуацией, ростом курса доллара и снижением возможности закупки товаров, с падением покупательной способности.

В торговлю заходят крупные федеральные операторы — мелкие предприниматели, которые являются арендаторами в ТЦ, не выдерживают конкуренции. Если раньше торговые центры с минимальной доходностью существовали, то теперь стало невыгодно их содержать.

Сказывается насыщенность торговыми центрами более современного формата, особенно во Владивостоке. Общее количество ТЦ растет, они переформатируются. Перепрофилированные, реконструированные здания старой застройки, где размещались с начала 1990-х торговые комплексы, себя изживают.

«От убыточных торговых центров, доходность которых снижается и будет снижаться, стараются избавляться, — констатирует Дмитрий Пуриков.

— Мало кто будет продавать нормально работающий торговый центр с хорошей доходностью — за исключением, конечно, форс-мажорных ситуаций. Как определяется ликвидность предложения? Выручка от аренды, помноженная на период времени.

Если полученная сумма не достигает стоимости продажи, покупать такое здание никто не будет. Срок окупаемости стандартный — обычно 7–8 лет».

В настоящее время во Владивостоке продается значительное количество торговых центров. Например, «Надежда» и «Ориент» на Фадеева — на 4,4 и 1,5 тыс. кв. м; этаж в ТЦ на Фастовской (7,5 тыс. кв. м); торгово-производственный комплекс на ул.

Русской, рядом с автовокзалом, площадью 2,2 тыс. кв. м; комплекс в районе Борисенко, размером около 1,5 тыс. кв. м, ТЦ «МАРС». Самым крупным по цене является бизнес-центр «Фрегат» на Светланской — его хотят продать за 765 млн руб.

Продаются объекты в центральных районах и пригороде, крупные по площади и сравнительно небольшие.

«ТК на Фадеева выставлены давно, — указывает генеральный директор «Индустрия-Р» Сергей Дымченко. — Наверное, продажа связана со снижением доходности торговых центров и их несоответствием нынешнему формату.

Комплексы на Фадеева — по большому счету китайские рынки под крышей, потребителю необходимо другое.

Современный торговый центр — место, куда идут не просто за покупками, а отдохнуть, перекусить, посмотреть кино, посетить парикмахерскую и так далее».

«В сегменте торговых помещений наблюдается падение спроса, — указывает руководитель ООО «Центр развития инвестиций» Марина Макеева. — Что связано как с замедлением темпов роста экономики, так и с существенным увеличением издержек собственников. Играют роль такие факторы, как пересмотр налога на имущество в соответствии с кадастровой стоимостью, ужесточение противопожарных требований».

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынок

На рынке аренды наблюдается понижение спроса на торговые площади, снижение средней ставки, частая ротация арендаторов и рост срока экспозиции, отмечает руководитель отдела продаж в ESTATE GROUP Андрей Рысенков. Эксплуатация зданий требует постоянного вложения денежных средств, и стоимость ее только растет.

«Часто к решениям о продаже приводит отсутствие желания или возможности заниматься собственными объектами, — считает Рысенков. — Рынок на месте не стоит, появляется все больше коммерческих объектов, конкуренция растет».

«ТЦ в неспециализированных зданиях стареют, в том числе морально, им трудно конкурировать, — уверен директор ГК «Зеленый остров» Максим Голишев. — Что касается предложения торговых площадей в аренду: их избыток, многие пустуют, и не только потому, что ТЦ стало больше. Сфера торговли вообще переживает сложное время».

«Продажа готовых торговых центров — это нормальный процесс, — говорит директор ООО «Городской риелторский центр» Сергей Косиков. — Кто-то изначально планирует построить, «упаковать» и продать ТЦ как готовый бизнес, кто-то находит для себя более интересные цели для инвестиций. Но очень часто причина продажи — это устаревание формата».

Бизнес для миллиардеров

Другой вопрос — несмотря на избыток предложения, собственники не спешат снижать стоимость выставленных на продажу зданий.

Как считает Сергей Косиков, «в 90% случаев цены предложений значительно завышены. Но это ни о чем не говорит.

Нельзя вести речь о стоимости «квадрата» при продаже целиком торгового центра, здания продаются как бизнес. Другая ситуация — продажа отдельного помещения внутри ТЦ».

Общая и «полезная» площадь объекта — факторы, которые влияют на доходность ТЦ.

В зависимости от существующей или планируемой доходности, от возможности увеличить доход, от суммы дополнительных инвестиций зависит и итоговая цена.

На стоимость влияют и такие факторы, как месторасположение, техническое состояние, инфраструктура объекта и особенно наличие арендаторов. В последнем случае торговый центр рекламируют и продают «вместе с клиентами».

По оценке Максима Голишева, «срок окупаемости таких инвестиций растет, подходит к 10 годам и даже выше. Раньше он составлял 5–7 лет. Тем не менее покупатели есть и при такой отдаче».

Специалисты считают, что цена квадратного метра говорит о выставленном на продажу объекте не больше, чем «средняя температура по больнице». Действительно, разброс существенный. Стоимость квадратного метра может быть меньше 10 тыс. руб., но зачастую превышает 100 тыс.

«Рынок формируется ценами предложений, а вот насколько он активен, покажет разница между ценой предложения и ценой сделки, периодом публичной оферты, — утверждает Марина Макеева. — Стоимость объекта коммерческой недвижимости зависит от его месторасположения и класса. В центре — 40–150 тыс.

рублей за квадратный метр, в отдаленных районах цены ниже».

К примеру, «давно выставленный» ТЦ на Фадеева размером 1,5 тыс. кв. м продавец оценивает в 87,8 млн руб. Комплекс такой же площади в Советском районе, на Бийской, реализуется за 25 млн руб.

А за комплекс в районе Борисенко площадью в полторы тысячи «квадратов» просят 180 млн. Как пример совсем недорогой недвижимости — торговое помещение площадью 2100 кв.

м на Юмашева: продается за 18 млн руб.

Кто же покупает торговые комплексы — за десятки и сотни миллионов? Максим Голишев считает: «ТЦ — бизнес для крупного капитала, хорошее вложение, более выгодное, чем жилье».

По словам Андрея Рысенкова, приобретателями ТЦ могут быть как небольшие частные инвесторы, так и крупные организации, для которых торговая деятельность — не обязательно профильная.

В последнее время растет интерес к приморским торговым центрам у иностранных инвесторов из стран АТР.

«Покупателями могут выступать либо уже существующие торговые сети с целью охвата территории, либо сторонние инвесторы для быстрого захода на этот рынок, — утверждает Сергей Косиков. — И в большинстве случаев это местные, дальневосточные структуры. После покупки практически всегда происходит переформатирование объекта».

Рантье здесь не место

Крупные долговременные вложения имеют свою специфику. Максим Голишев так оценивает предпринимателей, вложивших средства в ТЦ: «Люди играют «в долгую».

Обычное дело может свернуться при неправильном подходе за год, здесь путь более длинный, и ошибки «выхватываются» не сразу. Бизнес хороший, но им надо заниматься. Логика рантье: куплю и буду лежать на спине — сегодня не работает.

Надо нанимать профессионалов и постоянно улучшаться. Когда у всего бизнеса сложная ситуация, арендодателям также приходится поднапрячься».

Строителям собственных ТЦ сегодня непросто из-за ужесточения требований госструктур. Прежде всего — к пожарной безопасности. Известный девелопер Галуст Ахоян упоминал, что требования к системам пожаротушения в крупных торговых центрах подчас превышают возможности городской системы водоснабжения.

«Государство требует все больше и больше. Сам я за безопасность, но речь уже о перестраховке, — говорит Максим Голишев. — Случается, проект был защищен и принят, но требования безопасности в процессе строительства ужесточаются, да еще и не раз. Знаю несколько застройщиков, которые оказались в подобной ситуации».

Качество проверок ТЦ приобрело другой уровень. «На что раньше могли закрыть глаза, сегодня изучается контролирующими структурами очень серьезно, — говорит Дмитрий Пуриков. — Если раньше хозяин торгового центра мог сэкономить на безопасности, сегодня надо вкладываться по полной. Системы пожаротушения, дымоудаления, кондиционирования — все это недешево».

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынок

Издержки арендодателей растут, в отличие от прибылей. Пустующие торговые помещения — чистый убыток, ведь за них также надо платить налог, отапливать, убирать, охранять. «Новички в нашем бизнесе часто ошибаются, потому что здесь требуется профессионализм, от проектирования до управления, — говорит Максим Голишев.

— К примеру, надо понимать, какой пул арендаторов набирать, как их удерживать. Если ТЦ несет какой-то флаг, то не должен его опускать. Часто в угоду прибыли начинают размывать формат. К примеру, есть в Приморье ТЦ «Находка-Мега». Заходили на рынок как «премиум» и приглашали соответствующих арендаторов, но не вытянули.

Площади избыточные, и некуда деваться — запускают китайцев: других арендаторов нет».

Каждому — свой ТЦ

Насчет того, в какую сторону будут развиваться торговые центры Приморья, мнения разные. Текущая тенденция — сравнительно небольшие торговые центры, ТЦ устаревшего формата, уступают место мегамоллам.

По настоящему современными торговыми комплексами наши эксперты считают «Седанку-Сити», «Калину Молл» и — с некоторыми допущениями — ТРЦ «Дружба» в районе автовокзала. Первые два обладают площадью размещения более 90 тыс. кв. м, третий — 63 тыс.

В приморской провинции о чем-то похожем речи не идет.

«В целом предложение превышает спрос, но крупные торговые центры благодаря своей маркетинговой стратегии заполнены на 100%. Яркий пример — «Седанка-Сити», — говорит Марина Макеева. — Примерно 30% существующих объектов коммерческой недвижимости нуждаются в реновациях. Но насколько это осуществимо, напрямую связано с зонированием».

Существующие ТЦ корректируют планы. Брокер ESTATE BROKERAGE GROUP Ксения Снегирь считает: «Собственники, которые понимают, что происходит сейчас на рынке, меняют концепцию.

Идут на уступки, снижают арендные ставки и запускают более крупных, интересных арендаторов. ТЦ в виде бутиков, иначе «крытые базары», постепенно изживают себя. Через несколько лет клиентов там не останется.

Я бы на месте собственников не сдавала площади по 20–30 кв. м, а искала крупных арендаторов».

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынок

Несмотря на все «богатство выбора», эксперты уверены: Владивостоку нужны новые торговые центры. «Дефицит есть, поскольку часть ТЦ уже старые и не соответствуют текущей ситуации, — считает Сергей Дымченко.

Читайте также:  Судебные приставы могут получить доступ к инфосистеме ЖКХ

— Торговых центров «по названию» во Владивостоке больше сотни. Но по уровню и качеству с ТЦ столичных городов можно сравнить только «Седанку-Сити» и «Калину Молл».

Всего трех-четырех комплексов уровня «Галереи» из Санкт-Петербурга хватило бы за глаза на весь Владивосток».

Максим Голишев вообще считает, что «для внедрения новых торговых площадей не самое подходящее время. Стоимость аренды там достаточно высока, и пустуют в основном новые ТЦ.

А тем, кто раньше просто предоставлял торговые площади, никаких услуг не добавляя, тоже выживать непросто. Дополнительные сервисы востребованы все больше и больше. На мировом рынке торговые центры расслаиваются. Разные ТЦ — для разных целевых покупателей.

Каждый может найти свою нишу. Те торговые центры, где хозяева или операторы занимаются развитием, не пустуют».

Снизятся ли цены на аренду коммерческой недвижимости | Статьи по теме "Коммерческая недвижимость" на портале недвижимости Move.ru

Основным сегментом рынка коммерческой недвижимости являются офисные помещения и магазины. По итогам прошлого года, данная категория стала главной «жертвой» кризиса. При этом рост количества невостребованных объектов и снижение цен вообще не влияет на строительную активность. К сожалению, офисная недвижимость до сих пор погружается в рецессию.

В прошлом году рынок офисной недвижимости довольно серьезно просел. Так, в 2014 году спрос превышал предложение, торговые и бизнес-центры были полностью переполнены и вакантными оставались 2-3 % площадей. Вторая половина 2015 года отличилась резким скачком доллара, углублением кризиса, падением оборотов торговли и закрытием множества магазинов и фирм.

В 2016 году не только новые торговые центры пустуют, но и «раскрученные». К примеру, центр «Алфавит», сданный в 2014 году, был заполнен к середине 2015 всего на 60 %, комплекс «Мозаика» — на 26 %. Объекты, открывшиеся в конце 2015 года, вообще не пользуются спросом и заняты максимум на 20-25 %.

  • Причины проседания рынка коммерческой недвижимости
  • Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынок
  • Существует целый ряд причин, почему мы наблюдаем падение спроса и цен на сегмент коммерческой недвижимости:
  • Снижение покупательной способности и, соответственно, товарооборота. Согласно официальной статистике, доходы населения упали на десять процентов. Как сообщает Росстат, инфляция в стране за 2015 год составила 12,9 %. При этом цены на продукты выросли на 14 %, на медикаменты – на 22,8 %. Безусловно, покупатели не перестали ходить в магазины, но средний чек сильно снизился. Не пострадали от кризиса только те сегменты, которые предлагали потребителями продукцию первой необходимости, в том числе супермаркеты. А вот магазины одежды и ювелирных изделий начали массово закрываться.
  • Строительство большого количества новых торговых площадей. Рынок первичной торговой недвижимости за 2014-2015 год увеличился на более чем 550-580 квадратных метров, прирост составил 12 процентов. Среди самых крупных комплексов – пятиэтажный МФК «Кунцево Плаза» общей площадью 245 000 кв.м., построенный на месте бывшего «Рамстор»; четырехэтажный «Columbus» общей площадью 277 000 кв.м.; «Mari» общей площадью 135 кв.м. Это и стало причиной «перенасыщения», с которым столкнулись застройщики. Кстати, «Кунцево Плаза», в отличие от других ТЦ, практически сразу заполнился магазинами и развлекательными центрами, так как МФК строился вместо популярного торгового комплекса. И это несмотря на то, что после печальных событий в Турции некоторые российские компании решили отказаться сотрудничать с «Кунцево Плаза».
  • Магазины розничной торговли столкнулись с еще одной проблемой – резким скачком доллара. Их расходы на закупку продукции повысились, а покупательская способность, при этом, снизилась. Как результат – пришлось либо «сжимать» квадратные метры (снимать меньшие помещения), либо в корне пересматривать договора. В большинстве торговых центрах, которые работали в иностранной валюте, «заморозили» цены. Некоторые компании перешли на рубль. И, конечно же, арендаторам, чтобы те не уходили, начали массово предлагать скидки. Малая часть ТЦ согласилась брать процент с оборота.

Хуже всего сегодня «молодым» торговым центрам и офисным зданиям, им нужно привлечь или переманить арендатора с уже «насиженного» места. Сделать это можно в двух случаях: если интересный и крупный проект находится в удобном месте или же при помощи демпинга цен. Бывали случаи, когда предоставлялась скидка до 80 % или же вообще арендная плата не взималась первые 2-3 месяца.

Офисная недвижимость чувствует себя еще хуже. В целом на сегодняшний день невостребованными остаются более трех миллионов квадратных метров, сред которых четверть – офисы класса А.

Это категория считается самой престижной, коммуникации и отделка в помещении выполнены на высшем уровне. Такие объекты арендуют для офисов представительского класса. Находятся помещения в домах, построенных не позднее 1999 года.

Офисы класса В (эконом-класса) заполнены на 83 %.

Среди основных причин, почему так происходит, можно выделить следующие:

  • Уход иностранных компаний, которым по причине санкций и проблем с экономикой пришлось закрыть офисы и вернуться на родину. Тем, кому удается держаться на плаву, приходиться сокращать штат и, как следствие, им нет нужды занимать большие площади.
  • Большое количество новостроек. Как и в случае с торговыми центрами, девелоперы «перестарались». Построив более 600 тысяч квадратных метров в прошлом году, им едва ли удалось реализовать половину. Самым проигрышным в этом плане вариантом был Сити. В среднем там занято около 60-70 % квадратных метров. Но строительство новых объектов до сих пор продолжается, как результат – количество простоя в 2017 году увеличится.

Все это повлияло на стоимость офисной недвижимости. Как заявляют специалисты, цена на квадратный метр упала на 14-17 %. И это не предел. Если раньше было сложно найти «вкусные» предложения по 30-35 тыс. руб. / м. кв., то сейчас офисные помещения сдаются и по 20-25 тыс. руб. / кв. м.

«Ранее сдать подобные объекты удавалось максимум за 9 месяцев, сейчас офисы простаивают и по 3-4 года. Около 550 тыс. кв. м остаются невостребованными более года.

При этом все договора сейчас полностью пересматриваются, потенциальным арендаторам делаются скидки, перерасчеты, сами помещения ремонтируются и улучшаются» – уточняет Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Несмотря на все вышесказанное, Москва до сих пор входит в десятку мировых городов по стоимости офисных помещений. Средняя цена на квадратный метр составляет 1130 долларов в год. Естественно, все зависит от местоположения здания, наличия коммуникаций, «раскрученности» застройщика и т.п. моментов. Офисы категории А-класса можно снять и за 800-900 долларов за квадратный метр в год.

Кстати, многие компании уже давно перешли на рублевые ставки. Некоторые успели «словить удачу за хвост» и сделали это до кризиса, когда квадратный метр стоил в перерасчете 19-20 тыс. в год. Офисы В-класса стоят от 13 тысяч рублей за кв. м в год и выше.

В связи с нестабильной экономической обстановкой в стране, мало кто решается на открытие фирм и, соответственно, офисов. Таким образом, арендаторы, как мячики, перескакивают из одного здания в другой.

Поэтому количество вакантных площадей не меняется.

Собственникам приходится не всегда вести честную игру, ведь их задача – не просто удержать клиента, но и переманить потенциального арендатора на свою сторону.

Если говорить о цифрах, то в 2015 году было арендовано более 860 кв. м, что на 18 % больше позапрошлого года. Львиная доля (более 560 тыс. кв. м) – продление и пересмотр договоров. Но специалисты полагают, что в текущем году таких объемов сделок точно не будет.

Как говорилось выше, офисы класса А заняты всего лишь на 75 %. Связано это не только с высокими ценами на аренду, но и с немаленькими дополнительными расходами на содержание помещений. К слову, такие офисы зачастую арендуют чиновники и транснациональные корпорации.

Покупать или не покупать, вот в чем вопрос

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынок

На пике рынка недвижимости частным инвесторам предлагались целые этажи и блоки, а не только отдельные комнаты. Те, в свою очередь, с радостью вкладывали деньги в офисную недвижимость.

Сейчас же ситуация обстоит иначе: снять помещение гораздо выгоднее, чем приобрести его. Если магазины еще более-менее окупаемы и их доходность составляет 15-18 %, то вернуть деньги, вложенные в офисы, можно минимум за 5-6 лет.

На плаву держатся склады, приносящие до 10 % прибыли.

Как заявляют специалисты, инвестировать в коммерческую недвижимость решаются только те, кому нечего терять. Нехватка финансов и низкая окупаемость – два ключевых момента, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели. И если в столице все еще совершаются сделки, то в регионах произошел полный застой.

Возможно, у инвестора и есть желание приобрести офис или склад, но процентная ставка по кредиту оказывается непомерно высокой. Займы на 2-3 года выдаются под 18-20 % годовых. Цена квадратного метра на сегодняшний день колеблется в пределах 70-100 тысяч рублей.

Если бизнес-центр находится недалеко от метро или в месте с большой проходимостью, стоимость м.кв. достигает 140-180 тыс. руб. Ниже данной отметки девелоперы и собственники опускаться не планируют.

Максимум, на что следует рассчитывать – акции и скидки, которые иногда для привлечения потенциальных клиентов проводят крупные компании.

Выгоднее всего открывать офисы на первых этажах новостроек. Доходность в таком случае будет на 5-10 % выше за счет высокой проходимости. Но понадобится вложить деньги в ремонт, коммуникации, оборудование и т.д.

При этом должна быть возможность оборудовать дополнительный выход. К сожалению, более 80 таких площадей простаивает по причине того, что нежилое помещение находится в «неудачном» доме или районе.

Доля вакантных мест с каждым месяцев увеличивается.

Большинство построенных и сданных в 2016 году в эксплуатацию бизнес-центов относятся к категории В.

В пределах Третьего транспортного кольца было введено в эксплуатацию более 65 % площадей, что составляет около 100 кв. м. В зоне МКАД – 35 % (больше 50 тыс. кв. м).

Введение в эксплуатацию ряд новостроек перенесено на вторую половину текущего года. По подсчетам аналитиков, стоит ожидать еще 470 тыс. кв.м.

  1. Какие требования предъявляются к помещениям:
  2. — они должны быть расположены в современных зданиях, в районах с высокой проходимостью или плотностью населения (если речь идет о спальных районах);
  3. — объект должен находиться максимум в 15 минутах от метро;
  4. — планировка помещения должна быть «удобной», чтобы арендатор мог менять ее под себя;
  5. — отдельный вход и свободный доступ в офис;
  6. — наличие рядом развитой инфраструктуры.
  7. Реклама – двигатель прогресса
  8. Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынок
Читайте также:  В Москве 30% квартир сдаются без мебели

Скидки скидками, а без маркетинга в сфере офисной недвижимости не обойтись. Еще 5-8 лет назад демпинг цен имел смысл, так как стоимость квадратных метров из-за нехватки площадей была завышена. Сейчас же ставки полностью обоснованы.

Поэтому, чтобы не работать себе в убыток, арендодатели решили предлагать некие «плюшки» потенциальным клиентам. Самыми популярными бонусами являются качественный интернет, хороший ремонт, пропускная система, трансфер до метро и т.д.

Некоторые компании пошли дальше и оплачивают переезд в офисное здание клиенту, если тот арендует у них помещение.

«Большинство офисных центров представляют собой небольшой жилой квартал. Здесь вам и супермаркет для персонала, и кафе с ресторанами, и бесплатная парковка, и химчистка. На такие меры идут арендодатели, чтобы оставаться на плаву» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Исследование и сравнение арендных ставок коммерческой недвижимости. Где взять информацию для анализа рынка

Арендная плата фиксированного типа оплачивается ежемесячно в одном и том же размере. Размер платы за аренду также может зависеть от оборотов арендатора.

Такой вид платы, как правило, применяется по отношению к торговым объектам, например, к федеральным сетевым магазинам в торговых центрах.

Плата обычно устанавливается в размере 2% для продуктовых магазинов и до 18% для магазинов, занимающихся реализацией одежды.

Допустим, компания арендовала точку за 120 тыс., но после расширения стала платить 80 тыс. Единицей сравнения этих цифр является не общая арендная ставка за какой-то конкретный объект, а ставка за квадратный метр в год, если речь идет о Москве, в месяц в других городах страны.

Сравнение арендных ставок

Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:

  • Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса. Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым. На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.
  • Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.
  • Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;
  • Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.

Эти и другие параметры учитываются при выборе арендной ставки. Один и тот же фактор может повлиять на стоимость объекта в большую или меньшую сторону.

Где взять информацию для анализа рынка

Чтобы получить информацию об арендных ставках на некоммерческую недвижимость по городу или району, можно воспользоваться двумя способами сбора информации: оффлайн и онлайн.

Оффлайн формат предполагает поиск объявлений в конкретных бизнес-центрах об аренде помещений, обзвон по телефону арендодателей с целью узнать стоимость за квадратные метры. Эффективнее посещать администрации торговых, бизнес-центров для разведки наличия свободных помещений или площадей, их стоимости.

Нельзя упускать возможность расширения площадей бизнеса в пределах уже имеющегося объекта. Если вы арендуете помещения у одного владельца, вполне возможно при необходимости, что он может предоставить вам дополнительные квадратные метры.

Для примера, в европейских странах агентства недвижимости, несмотря на век высоких технологий, вывешивают на улицы объявления со списками объектов. Можно сразу ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость на рынке.

Онлайн форма исследования стоимости аренды объектов коммерческой недвижимости предполагает серфинг по объявлениям в Яндекс-недвижимости, Авито. Агрегаторы собирают практически всю информацию с рынка. Кроме них, предлагают объявления региональные специализированные справочники.

Например, в Санкт-Петербурге работал активный игрок «Бюллетень недвижимости». В каждом городе и крупном райцентре пока еще функционируют онлайн либо оффлайн игроки, которые выпускают газету, справочники или онлайн информацию. Именно из них можно узнать о ценах за аренду недвижимости.

Правда, бывает, что реальный объект отличается от объекта в объявлении по месту нахождения, площади, уровню отделки.

Допустим, нас интересует арендная ставка на торговое помещение в центральной части города. Чтобы узнать цены, заходим на все агрегаторы и скачиваем информацию об имеющихся предложениях. Дальше исследуем данные фонда имущества региона, т.к. он отражает операции с недвижимостью такого собственника, как государство.

При анализе цен на сдаваемые объекты необходимо учитывать, включены ли в эту стоимость коммуналка, НДС. Как правило, если речь идет об офисах, то расходы на коммунальные платежи включены в арендную стоимость, если о производственно-складских помещениях, то коммуналка идет отдельной строкой.

Это связано с тем, что существуют различные виды производства. Например, если арендатор поставил майнинговую ферму, то энергопотребление у нее очень высокое. И если коммуналку включить в стоимость аренды, собственник помещения может оказаться в убытке.

Чтобы привести все ставки к единому знаменателю, необходимо использовать ценообразующие параметры. 

Как влияют вакантные (свободные) площади на стоимость аренды

Когда в здании большое количество вакантных площадей — это является следствием неграмотного управления объектом недвижимости. Например, последние годы торговые центры испытают сложности с заполняемостью, вследствие миграции покупателей в онлайн.

Закрепление арендных ставок в ТЦ в рублях слабо повлияет на рынок

Поэтому с одной стороны у арендаторов появляется возможность выбора помещения, расширения уже имеющейся площади. Но с другой стороны это происходит из-за снижение трафика в объекте. Следовательно, арендные ставки логично сделать ниже для привлечения дополнительных арендаторов.

Приведены самые востребованные объекты и запрашиваемые площади площади:

  • продуктовые супермаркеты — 350-500 м2;
  • специализированные магазины — 100-300 м2;
  • салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви — 80-200 м2;
  • заведения общественного питания — 300-700 м2 (рестораны), 100-300 м2 (фаст-фуд, кафе, кофейни).

Подробности в видео на нашем канале:

Анализ арендных ставок торговых центров Москвы в зависимости от % с оборота

Торговый центр Профиль арендатора Площадь помещения, кв. м. Базовая АС в месяц, руб./кв.м. % оборота
“Вегас”, Москва магазины одежды 35 49500 18
“XL”, Москва островок подарков 6 60000 10
“Горбушкин Двор”, Москва островок с электроникой 10 85000 10
“Авиапарк”, Москва островок, любой профиль 10 150000 15

Более высокая арендная ставка характерна для ТЦ первой категории, например, ТЦ “Вегас” и “Авиапарк”. “Горбушкин двор” — более старый торговый центр, но с меньшей площадью — это вторая категория. ТЦ “XL” относится к третьей категории, который можно назвать торговым центром районного значения. Поскольку “Вегас” и “Авиапарк” отличаются более высокой проходимостью и другими факторами, то и ставка будет повышенная. Также на стоимость аренды влияет расположение островка  или торгового отдела на первом или последующих этажах. Выгодное расположение отдела — недалеко от зоны фудкорта, поскольку там наблюдается более интенсивный клиентский трафик. В мегаполисах образованы публичные структуры, специализирующиеся на оценке. В их компетенцию входит выдача справок о стоимости объектов, а также среднерыночных арендных ставках. 

Город Отделение единой федеральной сети АО «Ростехинвентаризация» (адрес) Другие учреждения в населенном пункте
Москва Гусятников переулок, 11 ГБУ города Москвы «МосгорБТИ» Малый Гнездниковский переулок, 9, строение 7
Санкт-Петербург ул. Бухарестская, 22, корпус 2 ГУП «ГУИОН» ул. Маяковского, 19/15
Уфа ул. Достоевского, 100/1 ГБУ республики Башкортостан «ГКО и ТИ» ул. Бессонова, 26А
Волгоград ул. Иркутская, 25 ГБУ ВО «Центр ВКО» Ул. Козловская, 32А
Пермь ул. Окулова, 75/1 ГБУ Пермского края «ЦТИ ПК» Ул. Куйбышева, 82
Севастополь ул. Комсомольская, 58 ГУП г. Севастополя «БТИ» Ул. Папанина, 1А
Казань ул. Мусина, 59Г ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки республики Татарстан» ул. Парижской коммуны, 8

Тарифы государственных учреждений и частных объединений отличаются незначительно. Однако доверие к публичным структурам традиционно выше. Впрочем, здесь посетители могут столкнуться с длительным ожиданием, требованиями к предварительной записи и прочими формальностями. 

Вопрос-ответ

Вопрос: «Где получить справку о ставке арендной платы в Москве?»

Ответ: Справки о величине арендной платы может использоваться при заключении долгосрочных договоров аренды. В ней содержатся усредненные данные по конкретному региону — сегменту. Она позволяет избежать необоснованного завышения или занижения ставок. Расчет основан на анализе рынка объектов недвижимости со сходными техническими и эксплуатационными характеристиками. 

Правом выдачи официальных документов о среднерыночной стоимости аренды наделены независимые оценщики, в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ. Итоговый документ выдается в двух форматах:

  1. Отчет об оценке. Заказчик получает мотивированный расчет стоимости аренды. Оценщик подробно описывает применяемые методы, источники информации, прикладывает свои документы. Отчет может быть использован во всех официальных инстанциях.
  2. Заключение. В документе указывается среднерыночная ставка аренды недвижимости по состоянию на определенную дату (месяц, год). Обоснование не приводится.

Итоговый документ оценщика имеет юридическую силу. Составитель несет ответственность за достоверность и полноту своих выводов. Суды принимают такие документы в качестве доказательств.

Агентства недвижимости также могут выдавать клиентам сводки о ставках аренды. Однако объективность их справок не гарантируется, а методики расчетов не раскрываются. 

Количество показов: 25982

13.08.2019

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *