За обман дольщиков можно будет попасть за решетку

За обман дольщиков можно будет попасть за решетку

Справка: По данным «Российской газеты», с 1 мая 2016 года для застройщиков, которые продают квартиры в строящихся домах по незаконным схемам, введена уголовная ответственность. Если застройщик незаконно соберет с будущих жильцов более 3 млн руб., ему грозит до 2 лет лишения свободы; если более 5 млн руб. или махинация будет организована группой лиц по предварительному сговору, им грозит лишение свободы на срок до 5 лет. Наказания удастся избежать либо в случае полного возмещения убытков пострадавшим, либо если дом достроят.

Игорь Белокобыльский, гендиректор ГК «Стрижи»: «Наша компания нового закона не боится. Там перечислены достаточно серьезные злоупотребления. Мы их и раньше не допускали, и не будем допускать. В борьбе с мошенниками закон однозначно поможет. Думаю, что уж откровенных мошенников этот закон заставит поискать другие способы личного обогащения.

Насчет того, достаточно ли он жесток, давайте он немножко поработает. На самом деле пятерочка тоже не слабый срок, и отсидеть пятерочку — это тоже нужно постараться. Поэтому мне кажется, что наказание адекватное. Сейчас органам будет гораздо легче, потому что есть прямая статья.

Если застройщик грубо и цинично нарушил нормы 214-ФЗ, он должен сидеть в тюрьме безо всяких лишних усилий на доказательство».

Евгений Коновалов, президент компании «СтройМастер»: «Я надеюсь, что закон прописан для того, чтобы упорядочить какие-то процессуальные и уголовные дела. Возможно, мошенники пользовались какими-то дырками в законе, а он закрывает лазейки. Если так, то он пойдет на пользу. Если останутся моменты для того, чтобы усилить давление на бизнес, то бизнесу и так сейчас нелегко.

Так что надеюсь, что там сделано все правильно. (Е.Г.: Лично вы боитесь нового закона?) Мне сложно говорить, потому что, во-первых, нужно закон почитать. Во-вторых, у нас в России бизнес вообще очень рискованная среда, неважно, каким бизнесом ты занимаешься. Мы будем по-прежнему строить дома для жителей. Если у закона будут к нам какие-то вопросы, значит, будем отвечать перед законом».

Евгений Смышляев, юрист НРОО «Ассоциация обманутых дольщиков и инвесторов»: «Не уверен, что закон стоило делать более жестким, но его надо было сделать раньше. У нас все-таки граждане очень доверчивые, и действительно существует ряд организаций, которые привлекали деньги по серым схемам.

Предварительные договоры, договоры займа, вексельная схема — они все еще остались и существуют. Надеюсь, новый закон исключит их полностью.

Если застройщик решил привлечь денежные средства и заключил с человеком не договор долевого участия, а предварительный договор или договор займа — это уже уголовный состав. Теперь не надо доказывать корыстный умысел».

За обман дольщиков можно будет попасть за решеткуИз-за большого числа пострадавших слушания по делу директора строительного холдинга «СУМет» Владимира Зуркова начинались на футбольном поле — 8 апреля 2016 года суд назначил ему 13,5 лет колонии и 1 млн рублей штрафа

Евгений Гаврилов, гендиректор ГК «Химметалл»: «Все вопросы упираются в правоприменение в России. У нас в принципе законы работают, если есть серьезные лоббисты в этом направлении или поступают указания сверху.

Законодательство было жесткое и раньше — можно было любого недобросовестного застройщика привлечь по 159-й статье за мошенничество. Дали же жесткие сроки Лыкову и Зуркову (владельцу ЗАО «Сибакадемстрой» и директору строительного холдинга «СУМет». — Е.Г.

), и не помешало отсутствие законов.

Только привлекать недобросовестных застройщиков надо своевременно и не по указанию свыше. Применяться законы должны не выборочно и постоянно.

Нас новый закон не пугает. Мы относительно честно ведем бизнес, деньги не выводим и балансы все считаем. Я боюсь другого: что меня, если будет какой-то заказ, могут привлечь по наитию.

Если никакого заказа не будет, я спокоен за свой бизнес. А если будет, то меня в этой стране ничто не спасет. И будет этот закон или нет — неважно.

У нас предприниматели в нашей стране не чувствуют себя защищенными».

Иван Сидоренко, директор компании «Энергомонтаж»: «Если этот закон улучшит работу следователей и позволит им иметь больше аргументации, более производительно и быстро вести расследования, тогда это нужно и хорошо.

Важно, чтобы те, кто обманывает людей, не ушли от наказания, чтобы они понимали, что наказание неминуемо. Я лично этого закона не боюсь. Если все дольщики получили квартиры или к компании нет финансовых претензий, то никакого расследования нет.

Для благонадежных застройщиков, которые настроены на достройку дома, грамотно подходят к формированию издержек и продажной стоимости, это не страшно, потому что на любом этапе проект можно сократить.

Если кто-то в силу экономических обстоятельств будет подвергаться действию этого закона, есть пути решения — отдай деньги и докажи, что ты сделал все возможное, чтобы эти деньги вернуть, что они не украдены и не потрачены, соответственно закон не будет настолько суров».

Владимир Мартыненков, директор ООО НИСК «Метаприбор»: «Думаю, этот закон достаточно жёсток. Он направлен на тех, кто продолжал работать по непрозрачным отношениям. Мы уже очень давно так не делаем, с тех пор как вступил в действие 214-ФЗ.

Поэтому нам переживать не о чем. А те, кто строил малоэтажные многоквартирные дома на частных землях, — вот эти ребята хулиганили, и для них это будет приличной страшилкой.

(Е.Г.: Было ли вам страшно, когда во время прошлого кризиса строительство вашего дома встало и появились недовольные дольщики?) Когда мы останавливали строительство объекта в 2009 году, сколько этих прокурорских проверок ни было, нам нечего было предъявить.

У нас денег в объект было вложено больше, чем мы собрали у людей. Мы остановили его, потому что его нельзя было строить в том виде — он был запроектирован для другой жизни, а наступил кризис.

Поэтому мы его остановили и пошли к властям договариваться, чтобы нам дали возможность изменить проект.

Чему мы научились в прошлый кризис — что было большое количество желающих, чтобы мы подохли. Мы никому не делаем зла, но количество недоброжелателей оказалось большим. Мы никаких активов своих не потеряли, никого не кинули. Слухи о нашем неблагополучии тогда были очень завышенные, но мы сами виноваты в том, что этот процесс получился громче, чем нам хотелось бы.

Для застройщика есть простая схема, чтобы никуда не попасть: надо запомнить, что те деньги, которые ты получаешь, — они не твои. А твои деньги — это та прибыль, которую ты заработаешь, закончив объект.

Если полученные деньги ты тратишь исключительно на объект, и даже если такая ситуация, что ты остановился и замерз, но ты не вытащил денег, в уголовном плане ничего не будет. За то, что ты не достроил, тебя не посадят. Тебя посадят за то, что ты украл или смухлевал, смошенничал».

Елена ГурьяноваФото depositphotos.com (1), Александра Ощепкова (2)

Инструкция для обманутого дольщика

Обманутые дольщики были всегда, но в период кризиса их количество резко возросло. Бороться с этой проблемой пострадавшим нужно сообща. Какие действия необходимо совершить и какие законы помогут отстоять свои права?

За обман дольщиков можно будет попасть за решетку

Первое, что стоит сделать гражданину, подозревающему мошенничество — это попробовать связаться с застройщиком по всем доступным каналам связи. Телефон, офис, электронная почта.

Если связаться оказалось невозможно — самое время обратиться в полицию, Роспотребнадзор или суд, местную администрацию, которая должна осуществлять надзор в сфере строительства. Также необходимо написать письменное заявление застройщику, в котором указать на ваше право обратиться в суд.

Исковое заявление стоит подкрепить документами — копиями договора между застройщиком и гражданином — участником долевого строительства, платежными квитанциями или поручениями. 

 

Законодательная база для долевого строительства

На обязанности застройщика перед дольщиками ссылается статья 10 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»: ”В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”, а также пункт 2 статьи 6: “В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере”.

Для регулирования отношений между дольщиком и застройщиком также применяется закон “О защите прав потребителей” (1992 год), Гражданский и Жилищный кодексы, закон “О несостоятельности (банкротстве)”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Достроить дом

Конечно, право вернуть деньги у дольщика есть, при прекращении или приостановлении строительства, но в интересах дольщика — добиваться достройки объекта, а не возврата денег.

Большинство договоров о долевом участии в строительстве заключаются с так называемыми “однодневками” — фирмами, не обладающими достаточным ликвидным имуществом для исполнения исковых заявлений, если таковые будут удовлетворены судом.

Таким образом, при расторжении договора и обращении в суд за возмещением средств, дольщик может и квартиру потерять, а вместо денег получить на руки только решение суда, которое невозможно исполнить.

Для успешного решения проблемы дольщику нужно объединиться с другими пострадавшими в инициативную группу, письменно обратиться к застройщику с требованием объяснить причины прекращения (приостановления) строительства, зафиксировать в протоколе все решения, принятые собранием членов инициативной группы, а затем — обратиться в соответствующие контролирующие органы.

Куда обращаться при нарушении прав дольщиков

Если кратко, то обращаться о прекращении строительства или его необоснованной приостановке следует в правоохранительные органы (прокуратуру), в органы местного самоуправления (к губернатору, мэру), в Минстрой. Многочисленные обращения обманутых дольщиков к губернатору региона могут повлечь за собой, например, передачу дома другому застройщику.

Читайте также:  Плотность застройки в реутове почти такая же, как в нью-йорке

Эксперты советуют обращаться в Министерство строительства с заявлением о включении в реестр обманутых дольщиков. Также можно обращаться в Главгосстройнадзор. Могут помочь и различные ассоциации, осуществляющие помощь пострадавшим от нечистоплотных застройщиков гражданам, например, Общероссийское общественное движение «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди».

Чего ждать?

Ситуации бывают разные, так же как и застройщики, поэтому пути решения проблемы могут отличаться. Некоторые дольщики смогут получить денежную компенсацию.

Также известны случаи перевода уплаченных денежных средств на другой объект строительства (после вмешательства местной администрации). В любом случае, добиваться правды лучше сообща, а именно в рамках общественных организаций, которые не нужно регистрировать.

В то же время, общественные организации имеют больше возможностей, чем отдельный гражданин, и могут доходить в своих обращениях до Администрации Президента.

Кроме возмещения убытков материальных, включая неустойку, штрафы и пени, дольщики могут добиться компенсации морального вреда. Для этого необходимо предоставить документальные доказательства ущерба.

В сложный период кризиса застройщики могут испытывать трудности с окончанием строительства из-за проблем в экономике страны в целом. В этом случае дольщики могут получить страховое возмещение, или за свой счет достроить дом (возможно также привлечение средств посторонних инвесторов).

В зависимости от стадии готовности дома, дольщик может в суде добиваться признания права собственности на объект недвижимости, права собственности на недостроенный объект, права на долю в праве общедолевой собственности на многоквартирный дом. Если застройщик будет признан банкротом, граждане, вступившие в правоотношения, связанные со строительством дома, могут потребовать денежной компенсации или передачи жилья — в рамках дела о банкротстве.

Протесты дольщиков: помогут ли митинги в решении проблемы?

Митинг не может выступать полноценным инструментом влияния на недостройку объектов, но это хороший способ привлечения внимания СМИ к проблеме. Акция обманутых дольщиков не повлияет на решение властей напрямую, но из-за публикаций в местных газетах и на ТВ дольщики по крайней мере узнают друг о друге. Крупной общественной организации защитить права своих членов легче.

Не стоит забывать о соблюдении законности при проведении массовых акций, даже если человек пострадал от мошенничества. Юридически такая акция пользы не принесет, а нарушение законодательства РФ может повлечь за собой привлечение протестующих граждан к административной ответственности.

В подготовке статьи с ми экспертов: Иванкиной Елены (профессор, доктор экономических наук, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, президент FIABCI Russia), Богучаровой Веры (зам. руководителя Юридического департамента Est-a-Tet), Зимохина Владимира (зам.

руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»), Агафонова Александра (зам.

руководителя гендиректора юридической фирмы Prime Lex), Страхова Евгения (юрист по недвижимости, независимый эксперт), Шаталиной Натальи (заместитель гендиректора по правовым вопросам компании “МИЭЛЬ-Новостройки”), Ольга Ковалёва (руководитель отдела «Новостройки Ярославля», портал СуперРиэлт). 

За обман дольщиков дадут 5 лет тюрьмы — МК

Недобросовестные застройщики могут оказаться за решеткой.

Депутат Александр Хинштейн внес в Госдуму законопроект, предусматривающий до 5 лет тюремного срока тем, кто нанес материальный ущерб дольщикам строящихся многоквартирных домов.

Эксперты считают, что серьезный срок в Уголовном кодексе будет носить, скорее, профилактический характер — застройщики лишний раз задумаются, как и на что тратить средства дольщиков.

Как рассказал «МК» Александр Хинштейн, в настоящее время не существует единого закона, предусматривающего наказание недобросовестных застройщиков.

У судов в каждом российском регионе на этот счет свое мнение: одним инкриминируют мошенничество, другим — растрату, третьим — обман потребителя и так далее.

В любом случае, те, кто обещал построить жилье, собрал с будущих квартирантов средства, но не выполнил своих обещаний, сейчас остаются на свободе.

Законопроект Хинштейна предполагает наказание до 2 лет лишения свободы, если размер ущерба дольщиков (на одного) составляет 5 млн рублей, и до 5 лет, если сумма ущерба — 10 млн рублей.

Избежать срока смогут лишь те застройщики, кто впервые нарушил закон и полностью возместил ущерб. Изменения законодательства, по словам инициатора поправок, уже поддержано Верховным судом и правительственными организациями. Новый законопроект, по мнению его разработчиков, позволит сформировать единые правовые подходы при квалификации преступлений.

Это вторая с начала года законотворческая инициатива, закрепляющая права дольщиков. С января отечественные застройщики обязаны страховать риски срыва строительства перед покупателями недвижимости.

Застройщики должны отчислять определенный процент с каждой своей стройки в единый фонд, из которого будут выдаваться компенсации потерпевшим дольщикам.

Также можно застраховаться у коммерческого страховщика или получив под риски банковские гарантии.

На сегодняшний момент в России насчитывается от 70 тыс до 140 тыс граждан, инвестировавших деньги в строительство и пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. «В производстве находится около 400 подобных уголовных дел», — говорит Александр Хинштейн.

По замыслу депутатов, страхование рисков застройщиков и уголовное преследование недобросовестных игроков сократит количество обманутых дольщиков в нашей стране. Независимые эксперты, впрочем, не ждут быстрых дивидендов от изменения законодательства.

Например, далеко не каждый страховщик готов застраховать риски застройщика, ведь в результате дефолта последнего придется платить за весь дом.

Учитывая, что минимальная стоимость типового четырехподъездного дома в России составляет около 250 млн рублей, страховщики и банки не рискуют брать на себя ответственность за возмещение такой суммы.

Тюремный срок мошенникам также не предоставит дольщикам жилье. Однако, возможно, столь серьезный срок в Уголовном кодексе будет носить профилактический характер — застройщики лишний раз задумаются, на что тратить средства дольщиков, если в случаи их потери тебе грозит реальный приговор и тюремное заключение.

Обман гражданина администрацией города

УФА , 8 апр 2019. /ИА «Башинформ», Ксения Калинина /.

Кировский районный суд Уфы вынес приговор по уголовному делу в отношении 40-летнего местного жителя по статье «мошенничество в особо крупном размере». По данным пресс-службы прокуратуры РБ, с 2011 по 2018 год мужчина предлагал гражданам помощь в приобретении жилья в Уфе на льготных условиях.

«Он обещал обеспечить их участие в фактически несуществующих государственных социальных программах, правила которых якобы предусматривали частичную оплату жилья муниципалитетом или благотворительным фондом, — сообщили в надзорном ведомстве.

— Чтобы войти в доверие потерпевших, мужчина представлялся помощником депутата, сотрудником городской администрации , литератором.

Он показывал фотографии с высокопоставленными чиновниками, рассказывал о своих связях в различных ведомствах и строительных компаниях».

Злоумышленнику удалось обмануть 34 потерпевших, передавших ему более 47 млн рублей. Ещё 2,3 млн рублей он похитил у 13 человек уже под предлогом содействия в зачислении их родственников в различные вузы.

Подсудимый признал свою вину. Суд приговорил его к 6 годам лишения свободы в исправительной колонии общего режима и обязал возместить причинённый потерпевшим ущерб.

Куда обращаться по поводу мошенничества? Куда подать заявление о мошенничестве в полицию или прокуратуру?

Содержание статьи

В случае, если Вы стали жертвой мошенников, Вам необходимо действовать решительно и сообщить об этом. Что делать, если вас обманули мошенники и куда пожаловаться?

Куда писать заявление о мошенничестве в полицию или прокуратуру?

Если Вы были обмануты физическим лицом, то необходимо обращаться в полицию по поводу мошенничества. От скорости, с которой Вы обратитесь за защитой своих прав в полицию напрямую зависит благоприятный для Вас исход дела. Заявление в полицию по факту мошенничества можно написать в территориальном отделении полиции, но лучше подготовить заявление заранее.

Заявление подается в Ваше территориальное отделение полиции (а также в управление „К” МВД России в случае мошенничества в сети „Интернет”). Подавать заявление эффективнее всего лично, однако в случае невозможности этого, Вы можете подать заявление по факту мошенничества через официальный сайт МВД.

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с мошенничеством, то вам следует помнить, что:

  • Все случаи уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Как правильно составить заявление о мошенничестве?

Заявление в полицию при обмане со стороны физического лица

В заявлении в полицию по факту мошенничества со стороны физического лица указывается:

  1. ФИО и звание начальника отдела, в который подается заявление, а также наименование самого отдела;
  2. Адрес отдела с индексом;
  3. ФИО заявителя и адрес с индексом для приема корреспонденции (почты). Желательно указания адреса регистрации и проживания;
  4. Мобильный телефон для обратной связи;
  5. Название заявления: „Заявление о преступлении”;
  6. Текст самого заявления.

В данном тексте указываете обстоятельства, при которых Вы были обмануты, сумму денег, которую Вы потеряли вследствие преступных действий мошенников. Также необходимо указать все данные, которые имеются у Вас о мошенниках:

  • номера их телефонов;
  • даты, когда Вы общались с мошенником;
  • доказательства, которые Вы можете представить против мошенников;
  • круг лиц, которых Вы подозреваете в совершении данного преступления.

Необходимо максимально четко и сжато описать обстоятельства, при которых произошло преступление.

  • В конце заявления указываете фразу: „Об ответственности за заведомо ложный донос по статье 306 Уголовного Кодекса РФ мне известно”;
  • Приложение: перечисляете доказательства, которые Вы прилагаете к заявлению по данному делу, копии документов;
  • Дата подачи заявления и Ваша подпись с расшифровкой.
  • Образец заявления в полицию при обмане со стороны физического лица

    Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

    Обманутые дольщики

    Прошу перенаправить Председателю Правительства Путину В.В.

    Уголовная ответственность за обман дольщиков

    Непонятно только одно – а будет ли прок в том и для девелоперского бизнеса, и для конкретных покупателей?

    Застройщики под прицелом

    Как известно, законодательная власть поочерёдно склоняется то к разрешительным, то к запретительным мерам. Ещё совсем недавно шли разговоры о снижении барьеров для девелоперского бизнеса, упрощении согласований и разрешений. Но времена меняются, и как признак этого – достаточно неожиданное внесение в уголовный кодекс особой статьи, карающий недобросовестных застройщиков.

    Откуда такая «честь» для скромных тружеников кирпича и мастерка? К примеру, в том же УК РФ мы не встретим термина «продавец», хотя стать потерпевшим от данной категории людей у нас шансов гораздо больше.

    Читайте также:  Только половина собственников готовы сдать квартиру жильцам с животными

    Но, что сделано – то сделано: в Уголовном Кодексе теперь присутствует понятие «застройщик», и от этого застройщика чётко требуют действовать в соответствие с законодательством, причём, отклонения от него отныне караются уголовно.

    А кто такой – застройщик? Читаем ФЗ-214: «застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды… земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства…»

    То есть, под преследование статьи УК РФ 200.3 попадают собственники/арендаторы земельного участка, начавшие собирать деньги на долевое строительство.

    Отсюда первый важный вывод – если деньги с дольщиков берёт некое ООО или, хуже того, какой-нибудь оффшор, имеющие косвенное отношение к участку (через цепочку договоров, к примеру), то привлечь его к ответственности по данной статье никак не выйдет. Потому что это не застройщик.

    За что будут бить по рукам?

    Хорошо, пусть мы имеем дело с настоящим застройщиком, за что же его теперь можно покарать? А только вот за это: «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». То есть, за нарушение ФЗ-214. Больше на руках мы ничего про долевое строительство не имеем.

    Попросту говоря, наказывается взымание денег граждан в обход установленных ФЗ-214 способов. Те самые «серые схемы», преддоговора, сертификаты и векселя. Причём, только в том случае, если этим занимается сам застройщик, а не какая-нибудь третья сторона.

    • А за долгострой можно привлечь по этой статье? — Нет.
    • А за нарушение градостроительных норм? – Нет.
    • А за низкое качество строительства? – Нет.
    • А за «апартаменты»? – Нет.

    Одним словом, застройщик уголовно карается только за тот случай, когда нечистая сила дёрнет его собирать деньги за квартиры вне схемы ДДУ или ЖСК. И только тогда, когда он возьмётся за несуществующий пока в природе объект недвижимости.

    К примеру, если застройщик будет продавать апартаменты в собственность в существующем здании с обязательство произвести реконструкцию и отделку, то уголовно карать его будет не за что. Даже если он так ничего и не сделает для своего покупателя.

    Понятно, что данное законодательное нововведение – следствие изощрённости застройщиков в деле выдумывания способов сбора с дольщиков денег без требуемого по ФЗ-214 пакета документации по стройке. Раньше застройщиков усиленно штрафовали за такие дела, теперь будут сажать.

    Остался вопрос – а кого сажать-то, кстати? А если в ген.директорах, как это обычно бывает, окажется зиц-председатель Фукс?

    Ведь как возникает в природе современный застройщик? Участок продаётся в комплекте с привязанным к нему юридическим лицом в виде сделки по покупке этого юридического лица (что позволяет уклониться от уплаты НДС). У этого юр.лица после сделки при необходимости меняются директора и учредители. Вот вам и образуется новый застройщик. Если там Фукс в начальниках, то будут сажать Фукса.

    Так что, товарищи дольщики, на уголовный кодекс надейтесь, а сами не плошайте. То, что будет меньше «серых схем» — это плюс, но мошенничества и долгостроев вряд ли убавится. Времена ныне кризисные…

    Обманутых дольщиков обманули еще раз| Новости общества

    • Проблема обманутых дольщиков является поистине бичом современной России: люди вынуждены платить ипотеку за несуществующее жилье с одной надеждой, что когда-нибудь его все-таки достроят
    • Мы постоянно наблюдаем митинги и акции обманутых дольщиков, призывающих правительство обратить на них внимание и оказать помощь в достройке их квартир, но мало кто слышал о мошенниках, промышляющих на рынке обманутых дольщиков и предлагающих им свои услуги.
    • Поматросили и бросили

    Вот конкретный пример такого обмана. В редакцию обратилась дольщица одного из недостроев Юлия, которая рассказала, как она и еще порядка 1500 человек в Московском регионе оказались жертвами юристов-мошенников.

    Не секрет, что к дольщикам долгостроев часто обращаются юристы, предлагая свою помощь по защите прав и законных интересов, истребованию неустойки и штрафов с застройщика. Так же было и у нашей героини.

    Собеседница издания рассказала, что сразу после того, как застройщик объявил о банкротстве, в инициативных группах дольщиков появились неизвестные люди, которые представились юристами и предложили свои услуги. Как выяснилось позже, они уже представляли интересы нескольких дольщиков по доверенности, но самих этих дольщиков никто до этого на собраниях и встречах не видел.

    По словам Юлии, юристы создали от имени дольщиков свою инициативную группу и начали тотальную агитацию за создание ЖСК (жилищно-строительного кооператива). Дольщикам этот вариант преподнесли как единственный возможный, при котором они смогут получить ключи от квартир. Люди были готовы на любые меры, лишь бы быстрее въехать в свое жилье.

    Для ускорения этого процесса, как отметила Юлия, один из юристов предложил сменить конкурсного управляющего и назначить свое доверенное лицо, которое «не будет затягивать сроки».

    В итоге комитет кредиторов, сформированный из дольщиков, чьи интересы представляли юристы, заменил конкурсного управляющего, после чего объявил, что процедура банкротства завершится через полгода, а также что кредиторы решили создать ЖСК.

    Большинство дольщиков не обладают юридическим образованием, поэтому они полностью доверились юристам. За свои услуги юристы ежемесячно собирали платежи, которые были весьма значительными для многих семей: ведь дольщики, помимо ипотеки, вынуждены были еще и оплачивать арендную плату за текущее жилье.

    Как только ЖСК был создан, дольщики узнали, что такое действительно большие проблемы. Председателем ЖСК стал дольщик, который и привел этих юристов в жилой комплекс. Как выяснилось позже, этот дольщик приобрел жилье незадолго до банкротства застройщика по договору уступки права требования.

    Собеседница издания сообщила, что всем дольщикам были разосланы уведомления, в которых говорилось, что ЖСК принял решение заключить договоры подряда с организациями, которые будут производить работы по достройке жилого комплекса. Эти компании составили сметы и выставили счета, которые в целом были подъемны для всех дольщиков, хотя многим пришлось взять дополнительные кредиты. Но это оказалось только начало.

    После оплаты первых счетов, появились новые, где суммы были уже на порядок выше. По словам Юлии, многие просто физически не могли заплатить такие деньги: среди дольщиков, которые к этому моменту уже стали пайщиками, началась грызня. Одни начали обвинять других, что стройка стоит из-за того, что те не платят по счетам.

    Юлия рассказала, что на стройплощадке сначала появились рабочие, но через месяц они исчезли: даже оплаченные работы не были выполнены.

    Как выяснилось позже, компании-подрядчики оказались фирмами-однодневками, зарегистрированными в Северо-Кавказском регионе.

    А через несколько месяцев в адрес ЖСК поступили счета на оплату задолженности по коммунальным платежам на сумму в более чем 40 млн рублей, что и стало финальной точкой.

    Дольщики, которые на тот момент уже были пайщиками, обратились в правоохранительные органы, но те не усмотрели в случившемся состава преступления. Все решения о создании ЖСК и заключении договоров подряда, оплата услуг юристов, производились в соответствии с законом, и пайщики должны были понимать свои риски уже как соинвесторы. Но, к сожалению, не понимали.

    1. Сразу после этого юристы также бесследно исчезли.
    2. Из обманутых дольщиков — к обманувшимся пайщикам
    3. Вот так легко любой дольщик недостроенного объекта может стать пайщиком, но так и остаться обманутым и уже не рассчитывать на защиту своих интересов законом о долевом строительстве и государством — инвестор принимает все риски на себя.

    При внимательном изучении опыта по достройке проблемных объектов становится ясно, что никакие кооперативы и дополнительные деньги от дольщиков для этого не нужны. Современная редакция закона позволяет дольщикам стать новоселами после достройки объекта без каких-то дополнительных вложений.

    А в тех случаях, когда дольщики переходили в статус пайщиков, достройка их объекта затягивалась на еще больший срок — и в ряде случаев остается нерешенной и сегодня.

    Надо ли объяснять, что и достройка дома, и ввод его в эксплуатацию — это совершенно понятные и внушительные расходы на проект?

    При итоговом подсчете после ввода таких новостроек выясняется, что дольщики-пайщики при прочих равных переплачивают за свою квартиру такую сумму, что могли бы позволить себе не одну, а сразу несколько квартир в уже готовых домах. Некоторые и вовсе остаются ни с чем: ЖСК не обязано считаться с теми, кто из-за трудной финансовой ситуации просто не может потянуть еще дополнительные расходы.

    Что нам удалось выяснить на примерах конкретных ЖК.

    Страна богата примерами работы жилищно-строительных кооперативов. Один из них – это проект жилищно-строительного кооператива «Согласие» (Саратовская обл., г. Энгельс, Красноказарменная ул.).

    Дом на 14 этажей должен был построить застройщик ООО «Новострой 21 век» – скандально известная компания Артема Сергеева, сына депутата областной думы от партии «Единая Россия». Встала стройка еще осенью 2013 года – горе-застройщик остановился на кладке кирпича 6-го этажа. Артема Сергеева осудили на 2 года условно, компания обанкротилась.

    И вот уже три года спустя права на достройку объекта были радостно переданы жилищно-строительному кооперативу «Согласие», который создали обманутые дольщики. 

    Начались самостоятельные мытарства людей: оказывается, пайщики ЖСК должны были не только вложить дополнительные средства в достройку, но и погасить все долги предыдущего застройщика на десятки миллионов рублей! А еще платить за аренду земельного участка под строительство.

    Потратив год с лишним на решение этих проблем, в 2017 году дольщики договорились с «ЖБК-3» на достройку – но, как только деньги у ЖСК кончались, подрядчик строительство замораживал – дело дошло до нехватки кирпича на стройке.

    Власти при этом уже успели отчитаться о «решении» проблемы обманутых дольщиков – еще бы, ведь теперь они вступили в статус пайщиков и самостоятельно должны решать свои проблемы и оценивать риски. Спустя год ЖСК уже не хватало денег даже на кирпич.

    Читайте также:  В калининском районе петербурга началось строительство жк на 2300 квартир

    Вероятно, не станет сюрпризом то, что через два года остановившегося строительства пайщики опять попросили о помощи государство — сегодня вопросом достройки занимается уже ДОМ.РФ.

    Другой пример уже из Саратова — пайщики дома ЖСК «Северный» на улице Уфимцева стали жертвами двойного и даже тройного обмана. Как выяснилось после ввода дома в эксплуатацию, квартиры людей продавались по два и даже три раза. Всего более 60 квартир, как оказалось, находились во владении нескольких разных собственников.

    Открылся обман тогда, когда пришло время платить за коммунальные услуги. После разбирательств оказалось, что на каждую квартиру претендентами были от двух до пяти человек. Занимался «перепродажей» уже проданных квартир отнюдь не бывший застройщик, а председатель ЖСК, избранный сами пайщиками.

    Вся мошенническая схема привела к тому, что сегодня дольщики обивают пороги прокуратуры и пытаются добиться компенсаций в затяжных судебных производствах.  

    Показательная история — с долгостроем обманутых дольщиков в Омске. После банкротства застройщика ООО «Регион» правопреемником стал жилищно-строительный кооператив пайщиков.

    Дом-долгострой находился в удручающем состоянии с 2011 года: стройка заброшена, подвалы дома затоплены.

    Все мы знаем, что законодательство строго к обеспечению безопасности строительства со стороны застройщиков – стройка обязана круглосуточно охраняться, доступ к ней строго ограничен. Застройщик несет за несчастные случаи на стройке полную ответственность.

    А как быть с ЖСК? Если подвалы дома затоплены, стройка не огорожена и не охраняется, на ней могут пострадать любопытные дети. Если домом занимается ЖСК, то его председатель и несет личную ответственность за безопасность на площадке, а это – очередные расходы на охрану и видеонаблюдение.

    То, что изначально кажется легким и быстрым способом — «взять и все достроить самостоятельно» — на поверку оказывается огромным грузом дополнительных расходов и реальной уголовной ответственности.

    Случиться может все: от ареста счетов кооператива приставами до простого нежелания ЖСК вникать в жизненные проблемы и заниматься компенсациями конкретных пайщиков.

    Пайщик – это инвестор, и от обмана мошенников, финансовых и строительных рисков его не застрахует никто, кроме него самого.

    Дольщиков больше не смогут обмануть

    Счета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства

    C 2004 г. в России начал действовать эффективный механизм финансирования строительства объектов недвижимости. Основан он был на договоре долевого участия в строительстве.

    В числе его преимуществ было то, что дольщики-покупатели могли приобретать недвижимость на начальном этапе строительства и тем самым существенно экономили.

    А застройщики получали денежные средства напрямую от дольщиков, что удовлетворяло их потребности в финансовых ресурсах.

    Однако применение этого механизма позволило недобросовестным застройщикам обманывать дольщиков. Отсутствие контроля со стороны участников долевого строительства за использованием денежных средств позволяло застройщикам осуществлять их нецелевое расходование.

    В результате на определенном этапе строительства деньги дольщиков заканчивались. Как правило, собственных средств у застройщиков не было, а привлечь иные заемные средства для продолжения строительства они не могли. Часто застройщики объявляли себя банкротами.

    И, несмотря на принимаемые правительством меры по стабилизации строительного рынка, количество обманутых дольщиков росло.

    Сегодня каждый субъект РФ ведет свой реестр обманутых дольщиков. Данные реестра по г. Москве отражены на сайте mos.ru. На 31 января 2019 г. к проблемным было отнесено 34 объекта недвижимости, а количество обманутых дольщиков составляло 5640 человек.

    Для защиты прав обманутых дольщиков был принят Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с этим законом с 1 января 2017 г.

    в России стала осуществлять деятельность публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Одной из ее задач является возмещение ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств перед дольщиками.

    Фонд формируется из обязательных страховых отчислений застройщиков, и за время функционирования он показал свою эффективность.

    Однако этих мер для защиты прав граждан оказалось недостаточно, так как по-прежнему отсутствовал контроль за использованием денежных средств застройщиками. Поэтому правительство решило отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. На него застройщики перейдут с 1 июля 2019 г.

    А для того чтобы покупатели недвижимости и застройщики могли взаимодействовать по новым правилам, были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

    № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    Давайте рассмотрим эти изменения и разберемся, каким будет новый механизм финансирования и как теперь станут строиться взаимоотношения застройщиков и покупателей.

    Новый механизм финансирования строительства позволит:

    • сохранить переданные застройщику денежные средства;
    • вытеснить с рынка недобросовестных застройщиков;
    • оставить на рынке только финансово стабильные компании, которые будут сокращать сроки строительства и вводить объекты недвижимости в эксплуатацию в установленные сроки.

    Добиться этого удастся, поскольку проектное финансирование предполагает:

    1. Хранение денежных средств покупателя на счете эскроу.

    Деньги перечисляются на специальный счет в банке и находятся там, пока объект недвижимости не будет сдан. До этого момента никто не сможет ими распорядиться, что позволит не допустить обмана покупателей недобросовестными застройщиками и сохранить их деньги.

    2. Участие банка в сделке купли-продажи.

    Было предусмотрено обязательное участие в сделке банка, который должен гарантировать соблюдение условий договора покупателем и застройщиком. Денежные средства остаются неприкосновенными на счете эскроу до момента исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком. В случае неисполнения договора застройщиком в установленный срок денежные средства выдаются дольщику.

    3. Использование кредитных средств под контролем банка только для финансирования строительства.

    4. Выдача застройщику только одного разрешения на строительство. Это значит, что он сможет расходовать ресурсы лишь на один объект.

    По новым правилам между банком, покупателем недвижимости и застройщиком будет заключаться договор счета эскроу. По договору банк (эскроу-агент) открывает специальный счет. На него перечисляются денежные средства покупателя (владельца счета – депонента) для передачи их застройщику (бенефициару).

    До ввода в эксплуатацию объекта недвижимости дольщик должен внести денежные средства на счет эскроу в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве. Если для осуществления строительства застройщик взял кредит, дольщики вносят средства на счета, открытые в банке, который предоставил этот кредит.

    Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, указанный в проектной декларации.

    Перечисленные средства блокируются. Застройщик не получит к ним доступ, пока не будет сдан объект недвижимости. Причем до этого момента распорядиться ими не смогут также банк и покупатель.

    То есть на время действия договора счет заморожен, и по нему не совершаются никакие операции. Иные денежные средства зачислить на него нельзя. Наложить арест на счет, приостановить операции либо списать средства тоже не получится.

    Также на денежные средства не начисляются проценты.

    После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же он не выполнил своих обязательств (обанкротился, заморозил строительство), то деньги банк возвращает дольщику.

    1. Денежные средства на счетах эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов в размере всей суммы, но не более 10 млн руб.

    Жилое помещение большей стоимости, что характерно для квартир в Москве и Санкт-Петербурге, не страхуется на случай банкротства банка в части, превышающей указанную сумму.

    То есть в данном случае есть риск потерять деньги. Поэтому для размещения средств на счете эскроу важно выбрать надежный банк.

    2. Сдача объекта недвижимости в эксплуатацию считается исполнением обязательства застройщиком по договору долевого участия. Это основание для перечисления банком денежных средств со счета эскроу на счет застройщика. При этом если квартира имеет скрытые недостатки, которые проявятся после ее оформления в собственность дольщика, перечисленные банком деньги вернуть не удастся.

    3. На денежные средства, хранящиеся на счете эскроу, банк не начисляет проценты. Поэтому в условиях инфляции они обесценятся за время строительства многоквартирного дома, которое длится в среднем около двух лет.

    В случае если дольщик решит расторгнуть договор долевого строительства, ему вернут сумму, которую он заплатил по договору, т.е. деньги, которые существенно обесценятся. С учетом прогнозируемого роста стоимости недвижимости вновь заключить договор на участие в долевом строительстве аналогичной квартиры не получится.

    4. Если дольщик взял в банке ипотечный кредит, то при расторжении договора долевого участия он понесет убытки, которые составят проценты по кредиту.

    То есть дольщику вернут только первоначальный взнос и фактически выплаченную сумму кредита.

    При этом в первые годы погашения кредита большую часть ежемесячного платежа заемщика составляют проценты, а меньшая часть идет на выплату основного долга.

    Пока не видно всей картины регулирования отношений банка, застройщика и гражданина-дольщика, а потому некоторые важные вопросы остаются открытыми. Потребуется настройка банков на реализацию нового сложного банковского продукта: ипотечное кредитование дольщика, хранение денежных средств гражданина на счете эскроу, открытие и ведение счета застройщика, целевое кредитование застройщика.

    Возможна консолидация застройщиков путем реорганизации в результате установления новых требований и уход с рынка строительных компаний, не интегрированных с банковскими структурами.

    Недостаточность собственных средств у застройщиков, их несоответствие требованиям уполномоченных банков, контроль банками целевого расходования средств – возможные риски использования нового механизма финансирования строительства.

    Преимущества появятся у банков. Они смогут предоставить гражданам ипотечный кредит и разместить эти средства на счетах эскроу.

    Денежные средства участников долевого строительства, «замороженные» на счетах эскроу, будут являться долгосрочной пассивной базой банков и использоваться для проведения активных текущих операций.

    Это положительно отразится на стоимости целевого кредита для застройщика. Также положительным моментом будет являться залог объекта недвижимости у банка как обеспечение исполнения обязательства.

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *