По информации заместителя генерального директора Фонда защиты дольщиков Алексея Ниденса, совокупный объем жилья, недостроенного из-за проблем девелоперов, составляет 12 млн кв. м, причем половину из этого объема придется достраивать Фонду.
www.псбр.рф
На парламентских слушаниях, организованных Комитетом Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям и посвященных переходу отрасли на новую схему проектного финансирования, одним из самых обсуждаемых вопросов стала по-прежнему остающаяся острой ситуация с долгостроями и обманутыми дольщиками.
www.i.ytimg.com
Заместитель генерального директора Фонда защиты дольщиков Алексей Ниденс (на фото в центре) сообщил депутатам, что данная проблема усугубляется, прежде всего, из-за роста числа девелоперов, скатывающихся в банкротство.
www.duma.gov.ru
«Процесс идет дальше, признаются застройщики банкротами, — констатировал чиновник. — С августа еще 90 застройщиков было признано банкротами, было открыто конкурсное производство. Это большая проблема», — признал Ниденс.
www.versia.ru
Он также сообщил, что совокупный объем жилья, недостроенного в РФ из-за экономических трудностей девелоперов, составляет 12 млн кв. м, и половину из него, по-видимому, придется достраивать Фонду защиты дольщиков.
«Речь идет о 280 домах в 25 субъектах, по которым прорабатывается возможность достройки», — уточнил Ниденс.
www.sotsproekt-ryazan.ru
По данным ЕИСЖС, по состоянию на 14 ноября в РФ Едином реестре проблемных объектов находилось 3 144 домов от 1 077 застройщиков, работающих в 75 субъектах РФ. В отношении более половины из этих девелоперов в соответствии со 127-ФЗ введена та или иная процедура банкротства.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
По данным Единого реестра застройщиков, который ведёт Минстрой, на 15 сентября на рынке строящейся недвижимости Петербурга работало 76 компаний. Почти год назад, 1 октября 2019 года, их было ровно 100. Таким образом, за 12 месяцев свою деятельность свернули 24 организации. Впрочем, уменьшились и объёмы рынка. Если в октябре 2019 года в стройке было 711 домов общей площадью 13,9 млн м2 (383 разрешения на строительство — РНС), то в середине нынешнего сентября домов уже 594 на 11,5 млн м2 (РНС — 316). При этом топ–10 застройщиков возводят 7,8 млн м2 жилья, или 67% всего рынка. Топ–25 компаний строят 10,3 млн м2. А оставшиеся почти 50 застройщиков — чуть более миллиона.
В Петербурге и Ленобласти за 8 месяцев было выведено в 2 раза меньше новых объектов, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом большая часть из них пришлась на ЛСР и Setl Group — крупнейших застройщиков Северо–Запада.
В целом за первое полугодие 2020 года сокращение нового предложения составило 61,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А совокупное предложение на первичном рынке с начала 2020 года снизилось на 18,7%.
Мартиролог
Большинство названий ушедших компаний было не на слуху. Но есть и крупные. Например, из реестра выпал «Ленспецстрой» по вполне понятным причинам — банкротство, арест владельца Дмитрия Астафьева. По похожим основаниям покинул реестр «О2 девелопмент».
Попытка встроиться в программу реновации и противостояние с депутатами стоила бизнеса «Воину–В». Завершила петербургский этап развития ГК «Пионер». Девелопер сосредоточился на московском рынке и закрыл свой офис ещё в прошлом году.
А Юрий Грудин, возглавлявший петербургскую часть бизнеса, создал компанию Formula City, которая должна была сосредоточиться на fee–девелопменте, но пока не нашёл проектов.
Также нет в реестре одного из старейших игроков на этом рынке — «Петрополя»Марка Лернера.
Любой уход компаний с рынка, будь то банкротство или просто закрытие бизнеса, — очень плохой знак для строительной отрасли. «Исчезает конкуренция, появляются монополисты, которые диктуют не только цены, но и определённый образ наших городов. Это очень хорошо видно по Новой Москве и в целом по столице, особенно если посмотреть на кварталы, отданные под реновацию.
Зная, что в этой программе участвует в 2 раза меньше компаний, чем пальцев на одной руке, ты понимаешь, как формируется облик нынешних городов», — переживает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». Особенно проблема низкой конкуренции актуальна для небольших городов, где рентабельность строительства невысокая.
«С уходом компаний эти города остаются фактически без строительной отрасли», — добавил он.
Впрочем, Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), особых проблем в отрасли не видит. «Пока массового ухода с рынка девелоперов не наблюдается.
В целом в условиях нового законодательства сложнее стало небольшим компаниям и компаниям–новичкам, так как требуется получить проектное финансирование под строительство жилого комплекса», — напомнила она.
Банки и всё такое
Причины прореживания рынка строительных компаний очевидны. С 1 июля прошлого года кардинально изменились условия работы на рынке.
Теперь для жилищного строительства нужно брать проектное финансирование у банков, которые замораживают деньги дольщиков на эскроу–счетах до сдачи объектов в эксплуатацию.
Себестоимость возведения новых жилых комплексов автоматически увеличивается на процент кредита и цену обслуживания счетов эскроу.
«При этом подорожание жилья на цену банковских продуктов происходит на фоне сокращения реальных доходов населения, связанного с отсутствием явного экономического роста и внезапно нагрянувшей пандемией, которая привела к банкротству многих представителей малого бизнеса», — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
С момента перехода рынка на проектное финансирование застройщики живут по новым правилам, теперь решение о выводе проекта на рынок уже принимает банк, который выдаёт кредит и контролирует строительство и реализацию.
«В такой ситуации небольшие компании зачастую не выдерживают оценки банка, не получают проектное финансирование, а поскольку строить на собственные средства они не могут, то вынуждены уходить с рынка. В дальнейшем, по нашим оценкам, эта тенденция продолжится», — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Добавилось застройщикам и бумажной работы.
«Административные задержки, связанные сначала с доказательством маржинальности проектов банкам, а затем с проведением экспертизы и согласованием документации до открытия эскроу–счетов, зачастую соответствуют целому строительному циклу.
Плата за кредит в этот период также ложится на плечи покупателей. Понятно, что сейчас платежеспособный спрос в России не готов к такой нагрузке. В итоге застройщики теряют своих покупателей и лишаются прибыли», — резюмирует Ася Левнева.
Никто не застрахован
Покинувшие рынок компании могут вернуться к работе лишь в случае слияния с более крупными игроками, объединяясь в холдинги. Свернут ли они бизнес сами или их поглотят крупные игроки рынка, зависит от того, какими активами владеют слабые компании и насколько они интересны другим застройщикам. Плюс этого процесса в том, что в итоге на рынке останутся только устойчивые, надёжные игроки.
Впрочем, в ближайшей перспективе можно ожидать ухода с рынка и обрушения крупных компаний, которые принято считать надёжными, полагают эксперты. Причина — слишком большая закредитованность. На сегодняшнем рынке срок возврата средств достаточно большой, и чем крупнее компания, тем больше у неё обязательств, а значит, тем труднее ей возвращать банкам долги.
Какие компании могут уйти, предсказать крайне сложно. Понятно, что имеет место некая монополизация рынка. Как правило, ушедшие компании не возвращаются, если бизнес и возрождается, то под другим именем и часто с другим составом акционеров.
В теории на рынке должна быть свободная конкуренция, которая обеспечивается в том числе наличием достаточно большого количества мелких игроков. Если их вытеснить, возникнет ситуация олигопольного рынка, когда несколько крупных компаний делят сегмент между собой и устанавливают свои правила игры.
Все–таки строительный рынок не совсем такой. С моей точки зрения, если не ставить цель какими–то законодательными или другими ограничениями извести небольшой строительный бизнес, то маленькие компании, которые куда динамичнее крупных, находят для себя ниши, в которые монстры рынка просто не захотят идти.
Если у нас будет сохраняться нормальная рыночная ситуация в сегменте строительства, то они всё равно будут существовать. Появление новых компаний будет зависеть от динамики рынка. Когда он растёт, инвесторы видят возможность заработать и стараются выйти с тем или иным проектом.
Обратная сторона процесса заключается в том, что часто это непрофессиональные игроки, которые не разбираются ни в строительстве, ни в девелоперских процессах, поэтому, переоценив свои силы, могут создать проблемные объекты.
Николай Пашков
генеральный директор Knight Frank St Petersburg
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
90 % малого бизнеса в России через несколько месяцев обанкротится
2020-03-23T13:24:50+04:00
Крах тысяч ресторанов и кафе, миллионы безработных и череда банкротств — к таким последствиям для малого бизнеса может привести пандемия коронавируса, предупреждает основательница сети семейных кафе «АндерСон» Анастасия Татулова.
Анастасия Татулова — яркий пример селфмейд-предпринимательницы, которая в конце нулевых ушла с поста маркетолога в крупной кондитерской компании, чтобы открыть цех по производству сладостей для офисной столовой. Сегодня ее сеть «АндерСон» насчитывает 50 семейных кафе, а выручка в 2018 году оценивалась в 2 млрд рублей, пишет Форбс.
Татулова пережила войну с рейдерами и Роспотребнадзором, баллотировалась в депутаты Мосгордумы, а сегодня, как и тысячи других российских бизнесменов, переживает серьезный кризис из-за последствий пандемии коронавируса.
В колонке для Forbes Татулова рассуждает о том, как будет выглядеть мир после вируса и что должны предпринять правительство и простые граждане, чтобы помочь малому бизнесу выжить.
Смертельный диагноз
Уже несколько лет я задумываюсь над тем, что это слово звучит как диагноз, а сегодня — практически как смертельный диагноз. Большинству из нас, неизлечимо больных, осталось жить несколько недель, а кому-то и дней.
Мы столкнулись с фатальным кризисом. Пожалуй, самый большим и страшным в истории нашей страны после революции 1917-го.
Позавчера на банкротство подал мой конкурент, вчера — коллега по отрасли, тысячи сотрудников остались без рабочих мест и доходов. И это только начало.
Каждый день умирают бизнесы, которые много лет создавали комфортную среду в городах, развиваясь офлайн. Это те, кто не производит и не продает так нужные всем сейчас гречку, туалетную бумагу и санитайзеры.
Это уютные кафе за углом, булочные с горячим хлебом, люди, которые устраивали дни рождения вашим детям, турагентства, которые отправляли вас в долгожданный отпуск. Выездной туризм умер полностью, ивент-индустрия бьется в агонии, рынка детских услуг и развлечений уже почти нет.
Фактически умер весь и так мизерный пласт малого и среднего предпринимательства в нашей стране.
Косвенно это затрагивает нас всех — и предпринимателей, до которых железная рука кризиса еще не добралась, и потребителей. Просто пока что мало кто об этом задумывается. Со временем последствия коронавирусной паники доберутся даже до тех, у кого сейчас все хорошо, кто сидит дома на карантине и получает зарплату, воспринимая ситуацию как неожиданный бесплатный отпуск.
Обанкротившиеся предприниматели и их бывшие сотрудники больше не смогут тратить деньги на покупку товаров и услуг, на оплату кредитов, на обучение детей, на развлечения и путешествия. И бизнесы начнут складываться дальше как карточные домики.
Мир без булочных за углом
Я закрыла уже пять кафе из 33 московских. Выручка по сети упала на 85%. Парк «Замания», города профессий Kidzania и «Мастерславль», детские рестораны Ribambelle закрылись и распустили людей.
90% малых и средних предпринимателей — таких, как я, — не смогут оправиться от вируса. А вокруг масса нелепых шуток, мемов и обучающих курсов «как разобрать шкаф в карантине» и «как не убить мужа и ребенка, пока сидишь дома».
Я смотрю на все это и понимаю: люди просто не задумываются о том, что очень много таких же бизнесов, как наш, просто исчезнут после кризиса. Что миллионы людей, задействованные в этих бизнесах, окажутся без средств к существованию. А у многих дети, кредиты, съемные квартиры. Их семьи полностью живут за счет бизнеса — у них нет задела даже на несколько недель, а тем более месяцев.
Сегодня я и такие, как я, принимают решение уже не о выживании бизнеса, а о том, как нам вытащить заложенное собственное жилье из банков. Как не попасть в тюрьму при банкротстве, как избежать ситуации, при которой наши наследники будут всю жизнь должны Сбербанку за взятые нами несколько лет назад кредиты на развитие, которые мы сейчас просто не в силах погасить.
Решения, которые принимают, а точнее, не принимают по части спасения бизнеса наше правительство и мэр города, сейчас определяют нашу жизнь на долгие годы.
И выбирая между альтернативами, власть должна была, обязана была задаться вопросом не только о том, как преодолеть непосредственную угрозу, но и о том, в каком мире мы будем жить после вируса.
Пандемия пройдет, человечество выживет, большинство из нас все еще будут живы. Но жить мы будем в другом мире. Мы уже начали в нем жить. Не поменялось пока в нем только одно — наплевательское отношение к предпринимателям.
Выбраться из мясорубки
Что с вами, господа чиновники? Вылезайте из своих машин, из прекрасных офисов в Сити, из загородных резиденций. Выходите из карантина, приходите к нам, в наши бизнесы, посмотрите в глаза нашим сотрудникам. Вы там, наверху, даже представить себе не можете, с чем мы столкнулись.
Вы и раньше ничего про нас не понимали, судя по нашей мертвой системе налогообложения, провалившейся «гильотине», отсутствию во власти людей с опытом реального честного предпринимательства и, как следствие всего этого, фактического отсутствия среднего бизнеса в стране. Микро-, малый и сырьевой — вот, что мы имеем за редким исключением, лишь подтверждающим общее правило.
Поймите, если не действовать сейчас адекватно тому, что реально происходит, завтра уже будет поздно. Осознание этого, принятие этого факта — это такие нужные всем нам сейчас смелость и решительность. Пока этого нет.
Пусть это уже не поможет мне и многим из нас, которые не выберутся из этой мясорубки. Но это важно для выживания предпринимательства в России, для того чтобы предотвратить волну банкротств тех, кто своими руками много лет создавал рабочие места.
Тех, кто не воровал, а создавал, не добывал нефть, а строил по кирпичику бизнес. Тех, кто из доходов своих производств, ресторанов, магазинов помогал благотворительным фондам и покупал все то, что не готово было дать их подопечным государство.
Тем, кто не уезжал, а вкладывался в страну и платил налоги.
Тем, кто сейчас, как униженные просители милостыни, обивает пороги, чтобы достучаться до ваших высоких кабинетов с криком о помощи.
Обращение к правительству
Дайте пакет мер тем, кому он сможет помочь. Дайте их завтра. Как это сделали уже все страны мира, которым не наплевать на свой бизнес.
Не подачку в виде принятого плана правительства по спасению экономики в связи с коронавирусом, где нет ни одной субсидии и даже налоговые каникулы заменены на издевательскую «отсрочку». Не угрозы проверками за сокращения сотрудников, а то, что реально может спасти хоть кого-то из нас от разорения, что поможет сохранить людей и встать потом на ноги — пусть через годы, но встать.
- В чем нуждается малый бизнес сегодня:
- · задекларируйте, что в нынешней форс-мажорной ситуации на уровне государства будут приняты меры, поддерживающие и простых граждан, и предпринимателей одинаково;
- · дайте гарантии, что будут отсутствовать любые карательные меры за попытки спасения нами наших бизнесов. Любые попытки;
· дайте субсидии сокращенным людям. Мы не сможем их дать. У нас нет денег;
- · дайте беспроцентные кредиты и субсидии для бизнеса после карантина на год;
- · сделайте полную кредитную амнистию для всех пострадавших отраслей — для тех, кто до прошлой недели аккуратно платил все кредиты с грабительскими ставками;
- · дайте денежные гранты для оплаты аренды для малого и среднего бизнеса;
- · дайте собственникам помещений возможность не платить кадастровый налог и налог на землю, чтобы они могли пережить отсутствие арендной платы;
- · сделайте годовые каникулы для сотрудников пострадавших бизнесов, которые брали ипотеку;
- · срочно утвердите давно назревшие изменения в налоговых режимах для пострадавших отраслей — в частности, для заведений общественного питания, которые и в мирное время были необходимы как воздух;
- · уменьшите НДС хотя бы до 10%, а в идеале до нуля для всех пострадавших отраслей;
· сейчас для вас — время отдавать. Выдайте деньги, которые были получены государством за долгие годы от этого же бизнеса, назад в пользование предпринимателям.
Если вы поддержите бизнес сейчас, он обеспечит людей работой и доходом. Ведь это очевидно: если работает бизнес, то платятся налоги, то люди заняты работой, они получают зарплату и создают спрос.
Меня попросили дать советы предпринимателям в сложившейся ситуации. Я попыталась, честно. Вот что получилось:
- · купите антидепрессанты — они помогают не свихнуться;
- · порежьте все расходы в ноль. Все;
- · погасите банковские кредиты любой ценой, чтобы за долги не оказаться на улице;
· ну и… молитесь.
Застройщик объявлен банкротом – что делать дольщикам | bankirro
Приобретая квартиру в еще недостроенном доме, гражданин рискует так и не заселиться в нее, поскольку дом может оказаться бесперспективным долгостроем, если застройщик обанкротится. Когда подрядчики или банковские организации видят, что компания не может расплатиться за выполненную работу, так как не имеет на это средств, они инициируют ее банкротство.
Лучшим сценарием для дольщика будет, если застройщик все же окончит строительство сам, несмотря на финансовые трудности. К примеру, привлечет инвестора, готового предоставить средства для завершения строительства.
Самый невыгодный вариант – это признание застройщика банкротом. В ходе такой процедуры будут установлены все, перед кем у компании имеются невыполненные обязательства и будут частично или полностью удовлетворены требования кредиторов.
Что происходит, когда банкротится подрядчик?
Порядок проведения процедуры определяет ФЗ N 210. Одним из первых этапов признания несостоятельности является подготовка реестра всех физических и юридических лиц, перед которыми компания-банкрот имеет невыполненные обязательства. Этим занимается назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий, который также разделяет всех дольщиков на две категории:
- Граждане, которые приобрели недвижимость и претендуют на компенсацию.
- Лица, на которых застройщик переписал свою собственность, чтобы она не была изъята для продажи на аукционе.
В ходе банкротства эксперт может искать и оспаривать все сделки, которые кажутся подозрительными и были заключены с целью вывода имущества. После успешного завершения процедуры недостроенный объект у компании изымается и передается в собственность дольщикам, которые завершают строительство и сдают его в эксплуатацию.
Как дольщики могут узнать, что застройщик обанкротился
Круг обязанностей управляющего включает информирование всех участников строительства о начале процедуры несостоятельности.
Он должен отправить владельцам квартир извещение о начале конкурсного производства и необходимости подачи документов, чтобы их включили в список кредиторов.
Узнать контакты конкурсного управляющего граждане могут из определения суда о банкротстве, а также из официального извещения в газете «Коммерсантъ».
После того как человек получил извещение, он должен в течение 3 месяцев подать необходимые справки в суд.
Если дольщик не успеет подготовить все документы, то его не добавят в реестр кредиторов, то есть, он не получит ни квартиры, ни денег.
Согласно закону, дольщики включаются в 3-ю очередь требования – после возмещения судебных издержек и вреда, нанесенного жизни и здоровью, а также после расчетов с работниками компании.
На что могут рассчитывать дольщики
Суд предоставляет дольщикам возможность самостоятельно выбирать, какой вариант более выгоден для них: получение квартиры или возврат денег. Исходя из преследуемой цели, эти лица должны подать документы вместе с заявлением о добавлении в один из списков кредиторов.
Что входит в пакет документов:
- копия паспорта;
- подтверждение внесенной оплаты по договорам;
- договор по уступке права требования;
- соглашение долевого участия.
Если гражданин не имеет возможности ждать завершения строительства дома и предпочитает получить финансовую компенсацию, он пишет заявление с прошением добавить его в реестр денежных требований. Участники, которым необходима недвижимость, попадают в список требований на получение жилья.
Дольщики, которые не смогли подать документы в установленный законом срок, имеют право его продлить. Это возможно при наличии уважительной причины с обязательным предоставлением доказательств. Например, управляющий вовремя не отправил извещение и из-за этого гражданин не успел предоставить все документы.
Все перечисленные документы можно отправить конкурсному управляющему по почте (заказным письмом с обязательной описью) или предоставить их лично. После получения письма специалист на протяжении месяца должен принять решение, будет ли участник строительства включен в список требований. О результате рассмотрения вопроса человека обычно извещают почтовым извещением.
Если покупателя не добавили в реестр
Дольщик, который не попал в реестр, может обратиться в суд для восстановления справедливости. Если арбитражный управляющий не внес человека в список кредиторов, то его могут туда добавить по решению суда. Начать отстаивать свои права участник строительства может не позднее, чем через 2 недели после вынесения управляющим решения об отказе.
Покупатели недвижимости в застрахованных объектах дополнительно имеют возможность получить компенсации при страховом случае:
- строительная компания признана несостоятельной;
- участника строительства включили в список требований;
- запущено конкурсное производство.
Если человеку выплатят страховку, то из его требований к банкроту обязательно будет вычтена компенсация от страховой компании. Однако следует признать, что страховщики почти никогда не платят добровольно – добиваться выплат от них нужно по решению суда.
Выплата денежных средств при банкротстве строительной компании
Компенсация участникам строительства выплачивается из средств, которые были собраны Фондом защиты дольщиков. Если участники пришли к решению о возмещении деньгами, то всю сумму, потраченную на покупку недвижимости, вероятнее всего вернуть не получится.
Для определения размера выплат используется формула:
Компенсация = Площадь недвижимости * средняя рыночная цена за 1 кв. м, установленная Минстроем.
В итоге получается, что итоговый показатель будет отличаться в меньшую сторону от реальной рыночной стоимости недвижимости. К тому же во время расчетов возмещения ограничивают площадь квартиры – она не должна превышать 120 кв. м.
Если строительная компания делала взносы в Фонд защиты дольщиков, то участники строительства могут выбирать, каким способом будет выполнено возмещение:
- долгострой будет передан другому застройщику;
- объект будет закончен усилиями кооператива;
- вкладчики получат компенсацию от Фонда защиты дольщиков.
Что делать при банкротстве застройщика
Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.
Светлана Фатеева
работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков
Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.
Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.
Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.
- Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
- Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
- Банкротство происходит по разным причинам:
- выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
- снизилась покупательская способность;
- деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.
Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.
Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.
Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.
Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.
Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:
- Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
- Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
- Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
- Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.
Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС
Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:
В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.
Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН
Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.
Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.
Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство
Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.
По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.
Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН
Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.
Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.
Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.
Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.
Сначала удовлетворяют требования по текущим платежам — они не входят в реестр требований кредиторов. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.
Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.
При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.
Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.
Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.
Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.
Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.
Заявление о включении в реестр.
Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».
Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.
Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.
Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.
Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.
То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.
Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.
«Процесс идет»: в России осенью обанкротилось около сотни застройщиков
В России насчитывается около 3 200 проблемных недостроенных жилых домов, которые находятся в 75 субъектах страны. По оценке федерального Фонда защиты прав дольщиков, речь идет о 17 млн кв метров, сдачи которого ждут 280-300 тысяч семей.
Об этом, как передает корреспондент РИА «Новый День», сообщил заместитель генерального директора публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» Алексей Ниденс, выступая сегодня на парламентских слушаниях в Государственной думе.
При этом, по его словам, осенью в стране обанкротились сотни застройщиков.
Ниденс уточнил, что конкурсные производства уже открыты в отношении застройщиков 2 200 домов, это 12 млн кв метров жилья. «Нужно признать, что этот процесс идет дальше, и застройщики и сейчас признаются банкротами, – сказал он. – По нашим данным, только с августа еще 90 застройщиков были признаны банкротами, и было открыто конкурсное производство».
Ниденс сообщил, что для достройки проблемных объектов Фонду уже выделено финансирование в размере 16 млрд рублей, еще 21,5 млрд рублей предложено перечислить в проекте бюджета 2020-2022 годов, который сейчас рассматривает Госдума. «Дополнительно к этим средствам сам Фонд накопил уже более 37 млрд рублей, эти средства также будут направлены на эти цели», – отметил он.
В настоящее время вице-премьер РФ Виталий Мутко определил приоритетный перечень из 35 субъектов, дольщики которых должны получить помощь в первоочередном порядке.
Сейчас руководство этих регионов месте с Фондом рассматривает проблемные объекты и отбирает те, по которым должна начаться выплата компенсаций.
Называть эти субъекты Ниденс не стал, отметив при этом, что для получения помощи дольщикам в Фонд должны обратиться с инициативой региональные власти.
По его словам, решение проблемы возможно двумя путями: долгострой может быть достроен, чтобы дольщики въехали в свои квартиры – или им может быть выплачена компенсация. На рассмотрение документации и обследование строений для принятия решения Фонду требуется 5-6 месяцев.
«На сегодня Фонд уже проработал с субъектами вынесение решения на наш Наблюдательный совет по 180 домам 25 регионах, это позволит восстановить права порядка 20 тысяч семей. Это 1,5 млн кв метров.
Всего, по нашим оценкам, потребуется около 25 млрд рублей из компенсационного фонда, 20 млрд из федерального бюджета и порядка 6 млрд рублей из региональных бюджетов», – сообщил Ниденс.
Он также отметил, что региональные фонды помощи дольщикам созданы уже в 27 субъектах РФ, в 19 из них выделены и утверждены бюджеты, по 17 подписаны соглашения с субъектами примерно на 4 млрд рублей.
При этом, по его словам, большая часть строительных проектов на данный момент продолжается по старым схемам, а стоимость квадратного метра после введения счетов-эскроу возросла на 1-2%.
«Это сопоставимо с сезонными колебаниями», – пояснил Ниденс.
Москва, служба информации РИА «Новый День»
Москва. Другие новости 13.11.19
ФСБ разоблачила крупнейший интернет-магазин наркотиков: изъято зелье на 650 миллионов. / «Дом со львом» как модель мира. / Трамп предложил Эрдогану сделку на $100 млрд и способ уйти от санкций. Читать дальше
© 2019, РИА «Новый День»
Подписывайтесь на каналыЯндекс НовостиЯндекс Дзен YouTube