Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?
Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.

1) Стоит ли нанимать риелтора
2) Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье
3) Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
4) Шаг 3. Звонок продавцу
5) Шаг 4. Осмотр квартиры
6) Шаг 5. Какие вопросы задать продавцу
7) Шаг 6. Самостоятельная проверка рисков
8) Шаг 7. Внесение аванса или задатка
9) Шаг 8. Подписание договора купли-продажи и передача денег

Стоит ли нанимать риелтора

Аргументы «за»

  • Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
  • Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
  • Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.

Аргументы «против»

  • Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
  • Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
  • Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.

Обратите внимание
Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной.

Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье

Сейчас поиск недвижимости почти полностью переместился в Интернет. Расскажем о самых популярных площадках.

«Авито» – сайт не является специализированным, но именно здесь риелторы и собственники размещают объявления в первую очередь. Выбранный объект отображается на карте.

Предоставляется небольшое количество информации о квартире. Доступно сравнительно малое число параметров для фильтрации объявлений. Популярен по всей России в равной степени.

Рекомендуем начать с этого сайта, а затем перейти к остальным.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

«ЦИАН» – специализированный ресурс с удобным интерфейсом и большим количеством фильтров для подбора подходящей квартиры.

В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр. Работает по всей России. На сайте оценивается деятельность агентств недвижимости.

Вы можете выставить агентству или риелтору оценку или пожаловаться на него.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

«Домофонд» – ресурс с аналитикой по цене недвижимости, отчетами специалистов сайта, ипотечным калькулятором и обширной базой недвижимости (35 000 объявлений о продаже только в Москве).

Откройте карту, выберите район и увидите все объекты, которые продаются поблизости. Большое количество фильтров позволяет точно определить предпочтения. Можно исключить объявления из выдачи, нажав на крестик в правом верхнем углу.

Сайт значительно популярнее в Москве и Санкт-Петербурге, чем в других регионах.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателямВыбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

«Яндекс.Недвижимость» – сайт по продаже и покупке любой недвижимости от гаража до виллы. Сервис сохраняет историю поисков автоматически. На других площадках это нужно делать вручную.

База квартир сильно различается в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге Яндекс.Недвижимость используют значительно чаще. В других регионах сервис постепенно набирает популярность.

Авторизоваться на сайте можно по своему email в системе Яндекс.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

«Недвижимость@mail.ru» – сайт, кроме недвижимости, дополнительно предлагает статьи про ипотеку, покупку и продажу квартир, про ЖКХ и идеи для ремонта.

В объявлении указывается большое количество информации об объекте, что значительно облегчает поиск: лифт в доме, дата постройки, мусоропровод и т. д. Количество фильтров сравнимо с «Авито», но уступает сайтам «ЦИАН» и «Домофонд».

Авторизоваться в «Недвижимость@mail.ru» можно по вашему email в Mail.ru.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.

Внешний вид квартиры по фото
Это хорошо Это плохо
  • Много фотографий.
  • Есть фото подъезда и дома снаружи.
  • Каждая комната снята с нескольких ракурсов.
  • Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.
  • Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть.
  • Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор.
  • Фотографий мало или нет совсем.
  • Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.
Благополучность и инфраструктура района
Это хорошо Это плохо

Купить жильё на вторичке: 4 шага к сделке купли-продажи

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Как безопасно купить жильё на вторичном рынке

Покупая квартиру на вторичном рынке нужно быть готовым к неожиданностям. Счастье нового владельца многомилионной недвижимости омрачит появление наследников бывшего собственника.

Предъявить претензии и поставить сделку под сомнение могут престарелые родственники, бывшие супруги, прописанные в квартире малолетние дети.

 Как избежать рисков и безопасно купить квартиру на вторичке? Юристы рекомендуют гражданам поставить покупку квартиры под жесткий контроль, проявлять бдительность, задавать правильные вопросы и проверять информацию.

Мы расскажем, как самостоятельно провести проверку жилья и собственников, где получить проверенную информацию.  

Первый этап: задаем вопросы продавцу

Итак, определены параметры желаемой квартиры, и подобраны варианты. Начинаются встречи с продавцами, где нужно проявить максимум бдительности. Ответы на ряд вопросов покажут, будет ли продолжение диалога и возможна ли сделка в принципе. Покупатель должен выяснить:

  • кем продается жилье: собственником или доверенным;
  • как недвижимость оказалась у владельца (наследство, дарение, покупка и т.д.);
  • сколько людей владеют квартирой;
  • есть ли регистрация прав собственности;
  • кто зарегистрирован, есть ли дети, инвалиды, престарелые и недееспособные;
  • получено ли согласие всех владельцев на продажу жилья;
  • есть ли согласие супруга(и) продавца на сделку;
  • как долго (сколько лет) продавец владеет квартирой;
  • заложена ли квартира в банке, есть ли арест или другие обременения.
  • Далее разберемся, как действовать в конкретных случаях.
  • Второй этап: проверяем информацию о владельцах

Если квартиру продает доверенное лицо владельца, покупателю стоит насторожиться и тщательно изучить досье на обоих. Сделка по доверенности часто используется в мошеннических схемах, поэтому требуйте встречи с настоящим владельцем жилья. Нужно убедиться в дееспособности хозяина квартиры, актуальности для него данной сделки и подлинности полномочий доверенного.  

Важно знать: через онлайн-сервис Федеральной нотариальной палаты https://notariat.ru/ru-ru/help/servis-proverki-doverennostej можно проверить, зарегистрирована ли доверенность в реестре. Для этого достаточно реквизитов документа.

Если документ подлинный, и хозяин не отменял право вести реализацию своего имущества, начинайте проверять информацию о собственниках квартиры.

Как проверить личность владельца недвижимости

Во – первых, изучите паспорт продавца. Попросите разрешения проверить подлинность через сайт ФМС.

Во-вторых, убедитесь в полной вменяемости собственника и отсутствии у него хронических заболеваний. Корректно, но настойчиво поинтересуйтесь состоянием здоровья владельца квартиры.

Конечно, справка из психоневрологического диспансера ответит на щекотливые вопросы. Но если ее нет, спросите продавца о наличии у него водительских прав.

При любом сомнении в адекватности продавца требуйте документального подтверждения дееспособности.

Какие документы предоставляет продавец

Кроме паспорта и подтверждения своей дееспособности, собственник квартиры предоставляет:

  • выписку ЕГРН;
  • согласие супруга(и) на сделку (заверяется нотариально);
  • нотариальное согласие всех владеющих долями на продажу квартиры;
  • при наличии несовершеннолетних детей свидетельства о рождении;
  • выписку о зарегистрированных;
  • ипотечный договор.

Важно знать: с 2016 года упразднены свидетельства о регистрации права собственности. Чтобы выяснить юридическую чистоту сделки и проверить квартиру на обременения, нужно заказать выписку ЕГРН.

Третий этап: проверяем жильцов

При покупке недвижимости, все зарегистрированные выписываются. И здесь могут ожидать неприятные сюрпризы. Например,

  • несовершеннолетние дети имеют право жить в квартире после ее продажи;
  • бывшие собственники, продававшие жилье на условиях бессрочного проживания, могут предъявить свои права;
  • члены семьи, живущие на основе завещательного отказа, могут пользоваться жильем после продажи новому владельцу;
  • граждане, занимающие квартиру по договору безвозмездного найма, могут продолжать проживание.

Простой пример: бабушка подарила квартиру внуку с условием проживания. Оформлен бессрочный договор безвозмездного пользования жильем. При продаже квартиры обязательства собственника (внука) перейдут к новому владельцу. И он будет вынужден предоставить бабушке жилье.

Читайте также:  Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Пример иллюстрирует только один из многих нюансов в нашем законодательстве. Чтобы избежать рисков, покупателю нужно получить Единый жилищный документ (ЕЖД) и заказать в архиве копию домовой книги.

Важно знать: направить запрос на получение ЕЖД могут только собственники жилья, доверенные или граждане, зарегистрированные на данной жилплощади.

Четвертый этап: проверяем информацию о недвижимости

Стоит узнать, на каком основании недвижимость оказалась в собственности продавца. Это могут быть наследование, договор дарения, покупка либо другая причина. В любом случае, с ее выяснения начинается проверка чистоты сделки.

Подтверждая свои права, продавец предоставит:

  • договор передачи в собственность или договор купли-продажи;
  • договор с застройщиком;
  • договор дарения или свидетельство о наследстве;
  • договор ипотечного кредитования;
  • решение суда о разделе имущества.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Покупка квартиры у наследника

Особое внимание стоит обращать на сделки с наследуемыми квартирами. Риски велики: к новому владельцу квартиры могут обратиться «забытые» наследники, заявив права.

Застраховаться от претензий можно, убедившись в отсутствии таких лиц или получив письменные отказы. Хорошим вариантом станет нотариально заверенное заявление продавца об удовлетворении претензий всех потенциальных наследников.

 И, завершающим этапом здесь будет оформление страховки.

Важно знать: страхование титула дает защиту в случае утраты новым владельцем прав собственности. Если суд вынесет решение об аннулировании сделки, покупатель сможет вернуть свои деньги.

Покупка квартиры с прописанными детьми

Продавец недвижимости, в которой несовершеннолетним выделены доли, должен удостовериться в наличии разрешения органов опеки на сделку. Тщательно проверяйте сделки с использованием материнского капитала.

Внимательно изучайте документы на жилье с детьми под опекой.

Самостоятельно разобраться во всех нюансах сложно, поэтому при покупке квартиры, в которой зарегистрированы дети, стоит заручиться помощью опытного юриста.

Квартира куплена в браке

Согласие супруга на продажу имущества решит проблему. Но если квартира принадлежит разведенной паре, потребуется проверить подлинность документов. Подделка паспортов, свидетельств – частый трюк мошенников. Избежать риска поможет изучение выписки из Росреестра, ЕЖД, и нотариальное заявление собственника о приеме любых претензий от заявителей на долю имущества.

Что расскажет расширенная выписка ЕГРН

Расширенная выписка ЕГРН (Росреестра) покажет историю объекта за 20 лет. Вы увидите все сделки с объектом, регистрацию и выписку жильцов. Заказать выписку ЕГРН нужно, чтобы избежать следующих рисков:

  • сделки по продаже квартир с участием юридических лиц;
  • частая смена владельцев;
  • судебные тяжбы и обременения;
  • залоги по кредитным долгам и аресты по решению ФССП.

Каждый из подобных фактов заставляет задуматься о покупке.

Минимизируем риски

Найти подходящую квартиру с безупречной репутацией – большая удача. Рынок недвижимости отличается высокими рисками, и задача покупателя – их минимизировать. Простые правила помогут сохранить имущество и деньги:

  • не покупайте квартиру, если продавец владеет ею менее трех лет;
  • не соглашайтесь на сделки по доверенности;
  • остерегайтесь слишком дешевых квартир;
  • не приобретайте жилье с прописанными детьми, престарелыми, инвалидами;
  • скрупулезно проверяйте владельца и квартиру по выписке ЕГРН;
  • заявления продавца заверяйте у нотариуса и не экономьте на страховке. 

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

trotsky1905/Fotolia

Еще на стадии изучения объявлений о продаже недвижимости можно сделать предварительные выводы о понравившейся вам квартире: теплая она или холодная, хорошо проветривается или не очень, сухой там будет воздух или влажный и так далее. Самыми комфортными считаются квартиры, расположенные на средних этажах, не угловые, с окнами, выходящими на обе стороны дома. Почему? Сейчас разберемся.

1. Какой этаж выбрать?

Между этажностью и климатом в квартире есть определенная связь. Квартиры на первых этажах зачастую страдают от повышенной влажности.

Если при этом окна выходят на северную сторону, а перед домом растут деревья, то в комнатах будет сумрачно и свежо. Но есть в этом и преимущества: в таких квартирах очень комфортно в жаркие месяцы.

Ну а недостаток света можно компенсировать, поставив дополнительные светильники.

Выбирая квартиру на последнем этаже, готовьтесь, что, летом, напротив, будет очень жарко. Но это относится в основном к домам экономкласса, в которых, как правило, отсутствует технический этаж. Если же он есть, то «перегрев» в летние месяцы вам не грозит.

Окна выходят на юг, север, восток и запад: у всех есть плюсы

2. Какая планировка лучше?

В домах старого фонда квартиры с линейной планировкой проигрывают «распашонкам». Связано это с тем, что «распашонки» лучше проветриваются, так как окна выходят на обе стороны дома. Кухня, прихожая, туалет и ванная комната более просторные, проходных комнат нет.

Обращайте внимание на возраст дома: в более-менее современных многоэтажных башнях планировка более удобная и практичная, чем в домах советского периода.

Выбирая квартиру, помните, что просторная кухня может заменить гостиную, проходные комнаты снижают функциональность помещения, а сильно вытянутые комнаты и комнаты неправильной формы сложнее обставлять.

aulito/Fotolia

3. О чем может рассказать подъезд?

Нелишне провести осмотр подъезда. Даже если очень не хочется, пройдитесь пешком по всем этажам, посмотрите, не валяются ли на лестничных клетках пустые бутылки, мусор, а также обратите внимание, нет ли неприятного запаха, источником которого может оказаться квартира с большим количеством животных. Вид лестничных пролетов расскажет о социальном уровне ваших будущих соседей.

4. Перепланировка — это плюс или минус?

Как показывает практика, примерно в 12% квартир, которые собственники выставляют на продажу, была сделана какая-то перепланировка, и большая часть таких изменений не узаконена. При осмотре квартиры нужно сразу задать вопрос на эту тему владельцу или риелтору, а получив ответ, сравнить поэтажный план дома с планом квартиры.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Перепланировки бывают двух типов: недопустимые и допустимые. С полным списком разрешенных и запрещенных работ можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции. Не стоит выбирать квартиру с перепланировкой, которую нельзя узаконить.

Если о сделанных изменениях узнают в БТИ, то новому владельцу придется выплатить штраф, а также привести квартиру в исходный вид за свой счет. Если же перепланировку можно узаконить, будьте готовы составить архитектурный проект со всеми расчетами изменений.

Затем нужно утвердить проект в межведомственной комиссии, в СЭС (если необходимо) и в БТИ, а при необходимости провести еще и ряд дополнительных работ, без которых узаконить имеющуюся перепланировку просто невозможно.

andersphoto/Fotolia

5. С ремонтом или без?

Сегодня ремонт в квартире – это фактор, который повышает ее ликвидность (то есть скорость продажи), но не влияет кардинально на стоимость недвижимости. Покупателю даже выгоднее выбрать квартиру с ремонтом, сразу въехать и жить, не тратя время, нервы и силы на приведение нового жилья в порядок. Обращайте внимание на потолок.

Продавцы иногда самыми разными способами пытаются скрыть следы потопов. В нашей практике был случай, когда хозяева перед приходом покупателя и агента старательно красили потолок, говоря, что просто решили сделать небольшой ремонт. На самом деле их постоянно затапливали соседи с верхнего этажа, и так они пытались скрыть этот факт.

6. Чистота бумаг — залог спокойствия

«Чистые» документы на квартиру означают, что новые владельцы не столкнутся с неожиданными неприятностями в виде повестки в суд или появления новых претендентов на только что купленную жилплощадь. Поэтому, покупая квартиру, необходимо особенно внимательно проверить все документы. Будьте бдительны, если:

  • собственниками являются пожилые люди;
  • собственники недавно вступили в наследство, но не являются близкими родственниками наследодателя;
  • квартира приобретена по договору ренты;
  • в квартире были прописаны маленькие дети.

Надежнее всего обратиться к специалистам. Они и документы проверят, и с перепланировкой помогут разобраться, и составят юридическое заключение, проанализировав риски, связанные с приобретением выбранной квартиры.

  • Не пропустите:
  • Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
  • Загородный дом или квартира?
  • Документы, необходимые при ремонте
  • Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Отметим сразу: мы ищем квартиру, в которой вы планируете жить. Как выбрать инвестиционное жильё, мы уже писали.

О приоритетах

Есть три составляющие, по которым обычно выбирают квартиру.

  • Локация
  • Состояние квартиры и дома
  • Цена

Здесь следует расставить приоритеты. Допустим, вы готовы рассмотреть жильё с ремонтом похуже, но в определённом районе. Или готовы переехать на другой конец города, но для вас важно уложиться в бюджет.

Читайте также:  В квитанции за капремонт стоит банк из другого региона – это нормально?

Разбёрем каждый из перечисленных критериев подробнее.

Как понять, хороший ли район для жизни и какие у него перспективы?

Посмотрите отзывы и почитайте, что обсуждают жители района. Ищителокальные группы в социальных сетях, ветки в Яндекс.Районах, форумы в интернете.

Посмотрите панорамы на Яндекс.Картах и съездите погулять по району в разное время суток в будни и в выходные,  чтобы проанализировать обстановку на месте.

Оцените инфраструктуру района(наличие магазинов, аптек, фитнес-залов, салонов красоты и т. д.) на картах. Вот, например, район Лефортово — недалеко от центра, но много предложений в зоне с не очень хорошей инфраструктурой.

Оцените транспортную доступность.  На Яндекс.Недвижимости можно проанализировать работу общественного транспорта. За основу берётся время в пути на общественном транспорте от дома до основных достопримечательностей в городе.

Так, например, выглядит транспортная доступность в районе Волгоградского проспекта:

Если вы ездите на автомобиле, оцените дорожную ситуацию с помощью Яндекс.Пробок: можно посмотреть не только текущую загруженность, но и предполагаемую, например, в часы пик.

Будет не лишним понять, как обстоят дела с экологией в тех районах, где вы рассматриваете объекты.

Приводит пример Элина Мамонтова: «Если брать район Васильевского острова в Петербурге, мы увидим, что и экологическая, и климатическая обстановка здесь не самые оптимальные, хотя район популярен среди жителей города.

На острове всего одна обширная зелёная зона — кладбище. Плюс, со всех четырёх сторон света вас окружает вода, а значит, влажность тут выше, чем в других частях города, и ветра сильнее».

Как найти жильё рядом с определённым местом (работой, школой или домом родителей) 

Если вам важно жить недалеко от какой-то определённой точки на карте, заходите на карту Яндекс.Недвижимости, указывайте адрес и желаемое время на дорогу —  система всё посчитает и подберёт объекты в нужном радиусе. 

Например, ваши родители живут в Москве по адресу ул. Строителей, дом 3, и вы хотите купить квартиру в 15 минутах ходьбы от них.

Как оценить состояние дома перед покупкой квартиры

На рынке вторичного жилья очень большой «разброс» — от дореволюционных домов до современных новостроек.

Оцените: Капитальный ремонт

Если дом построен до 2000 года, он должен попасть в программу капитальных ремонтов. Проверить, когда в последний раз был капитальный ремонт, был ли вообще и планируется ли в ближайшем будущем, можно на сайте Реформа ЖКХ. Там же будет вся информация о доме: тип постройки, год ввода в эксплуатацию, количество жителей, наличие статуса памятника архитектуры, признан ли дом аварийным.

Точно просчитать, сколько ещё простоит дом советской постройки, может только инженер. Но нужно иметь в виду, что условный срок службы инженерных систем без капремонта — 25 лет, а каждый год дом изнашивается, тоже условно, на 1%.

«Бывает, что дому 40–50 лет, но в нём не ремонтировалось фактически ничего. В этом случае есть смысл посмотреть на дом вживую. Некоторые дефекты будут видны сразу: трещины на фасаде или в подъездах, могут быть установлены железные скобы, которые „держат“ стены. Для покупателей всё это — тревожные сигналы», — комментирует Элина Мамонтова.

Несущие конструкции

Несущие конструкции — это фундамент, стены и перекрытия. В разные периоды их делали из разных материалов — использовали дерево, кирпич, монолитный железобетон или железобетон плюс панели. При выборе квартиры важно учитывать возраст и особенности эксплуатации дома.

Дореволюционные дома или «старый фонд»

В доме могут быть как деревянные перекрытия, так и перекрытия, усиленные металлом и бетоном. Мнение о том, что последние лучше первых — расхожий миф: разрушаются и те, и другие. Нужно смотреть состояние каждого дома отдельно.  

  • А ещё при замене напольного покрытия вы можете столкнуться с системой лагов, придётся выкинуть большое количество строительного мусора, которым пол был утеплён.
  • Учитывайте, что при деревянных перекрытиях дом будет более восприимчивым к шуму и движениям с улицы (актуально, если рядом с домом есть, например, трамвайная линия).
  • Раннее советское строительство

Конструктивистские дома — экспериментальные. При их строительстве часто использовались материалы невысокого качества, а стены заполняли строительным мусором. В основе таких зданий — деревянные перекрытия. Поэтому, выбирая квартиру в подобном доме, имейте в виду: есть большой риск, что здание существенно изношено.

«Среди раннего типового строительства есть риск столкнуться с домами-„хамелеонами“. К ним относятся, например, „кировки“, которые строились для рядовых рабочих в 30–50-х. Такие постройки подкупают своим расположением — как правило, находятся близко к метро — и большой площадью комнат. Плюс ко всему, „кировки“ довольно бюджетны.

Подвох в том, что у таких домов деревянные перекрытия, которые никогда не реставрировались и, скорее всего, уже не будут.

С учётом того, что ванные комнаты в таких объектах достраивались в процессе эксплуатации (а значит, могут быть проблемы с коммуникациями) и перепланировку сделать невозможно (в квартирах только несущие стены) — получаем вариант с высокими рисками для покупателя», — рассказывает Элина Мамонтова.

Сталинки

Особенности: рядовые кирпичные сталинки начинали возводить с деревянными перекрытиями, в домах поздних построек перекрытия уже железобетонные. При выборе квартиры в сталинском доме выясните, из каких материалов сделаны перекрытия.  

Обратите внимание на состояние конструктивных элементов фасада дома: козырьки, карнизы, лепнину и балконы.

Хрущёвки и брежневки

 В панельных хрущёвках и брежневках оцените, есть ли видимые дефекты швов на фасаде дома. В квартирах признаком того, что  швы не герметичны, может быть появление конденсата (влаги) в углах помещения. В кирпичных зданиях такой проблемы нет, но на места конденсата тоже стоит обратить внимание.

Таких домов в России больше всего, и они чаще становились объектами архитектурных экспериментов владельцев квартир. Выясните, не сносил ли собственник какие-либо стены. Возможно, они были несущими, и теперь конструктивная целостность здания под угрозой.

Если в квартире деревянные полы, при их замене на цементную стяжку важно помнить, что её толщина должна быть минимальной — чтобы давление на перекрытия существенно не увеличилось — и дополнительно следует делать звукоизоляцию.

Современные постройки

—   Монолитный железобетон: такие дома дают усадку в течение первых нескольких лет после строительства. В них самая большая слышимость по сравнению с панельными и кирпичными. Такие дома, как правило, облицованы навесными панелями, и качество облицовки может быть разным.

—   Панельный: как и в случае с типовыми советскими постройками, обратите внимание на влажность в помещении, а также на уровень тепло- и звукоизоляции.

—   Кирпичный дом: имейте в виду, что дом на основе силикатного кирпича менее надёжен, чем из керамического (красного). Важно: если вы видите «кирпичный» дом выше 9 этажей, скорее всего, здание только облицовано кирпичом. А это значит, что звукоизоляция в нём гораздо ниже, чем в кирпичном доме.

  1.  Состояние общественных зон
  2. Не забывайте про состояние подъезда: выясните, давно ли был сделан ремонт, обратите внимание, есть ли в коридорах мусор и курят ли жильцы на лестничной клетке.
  3. Во время просмотра проверьте, исправно ли работает лифт и есть ли возможность перевозить на нём крупногабаритные вещи.

Оцените, какой контингент живёт в доме, где находится квартира. Многое будет понятно по состоянию общественного пространства. Обратите внимание на входные двери (не выбивались ли замки) и почтовые ящики (закрываются ли они, вынимают ли почту, не кидают ли на пол рекламу). Оптимально — побеседовать с соседями на этаже, а также сверху и снизу.

Состояние придомовой территории  

Если в объявлении нет фото, посмотрите, как выглядит территория около дома на панораме Яндекс.Карт. Там же удобно оценивать и сам район (хотя с момента съёмки он мог измениться).

Двор зелёный, при этом машин на парковке много, хотя снимали панораму днём. Зато рядом с домом есть остановка общественного транспорта.

На просмотре квартиры обращайте внимание на наличие детской площадки и парковки у дома. Соотносите их размеры с количеством жителей. 

Узнайте, безопасно ли на территории: есть ли охрана, установлен ли шлагбаум или видеонаблюдение.

Вопрос домоуправления

Узнайте, кто несёт ответственность за оказание коммунальных услуг и общественное имущество в многоквартирном доме. Это может быть управляющая компания (УК) или Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Уточнить это нужно на сайте ГИС ЖКХ (вкладка «Реестр объектов жилищного фонда») — введите адрес дома и проверьте в результатах графу «Управляющая организация».

Постарайтесь понять, хорошо ли работает УК и активное ли в доме ТСЖ: поищите в интернете отзывы людей, посмотрите обсуждения в Яндекс.Районе или найдите группу дома в социальных сетях. Спросите у жильцов дома, как они оценивают обслуживание дома, не бывает ли перебоев с отоплением, газом и электричеством, холодно ли в доме зимой и какая слышимость в квартирах.

Состояние квартиры

Элина Мамонтова: «Избегайте частой ошибки покупателей: люди во время просмотра фокусируются на беседе с хозяином, а не на квартире. Не стесняйтесь исследовать объект внимательно».

«База ремонта»

Проанализируйте, что вы точно будете менять в квартире. Просто переклеить обои несложно, поэтому обращать внимание стоит на то, что обойдётся дорого. Проверьте:

  • Пол: на предмет трещин, сколов, неровностей и «пузырей» на покрытии.
  • Потолок и стены: придётся ли выравнивать или штукатурить.
  • Окна и балкон: не дует ли, есть ли следы разводов и плесени, как работают оконные рамы и балконная дверь.
     
  • Коммуникации
  • Даже если в квартире сделан хороший ремонт, под пластиком и гипсокартоном может скрываться что угодно. Проверьте:
  • Как работает водоснабжение и отопление: нет ли подтёков и ржавчины рядом с радиаторами, какого цвета и запаха вода, хороший ли напор в кранах, не расшатана ли система креплений; попросите хозяина показать трубы, если они замаскированы.
  • Исправна ли электропроводка: в каком состоянии розетки и выключатели, не выбивает ли пробки, если включить сразу свет и несколько электроприборов.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Новостройки — конечно, хорошо, но вторичка, построенная в советские времена, всё же, лучше. И вот почему:

  • советские дома не «сыплются» (штукатурка, стены, потолки) как новостройки примерно до 2018 года;
  • толщина стен у советских построек чаще всего существенно больше и лучше шумоизоляция;
  • все проблемы, которые могут быть у строения, уже известны местным жителям, когда в новостройках, напротив, все проблемы можно выявить уже только проживая там, на личном опыте;
  • новостройки преимущественно делаются высотными, а это всегда сопровождается определенными проблемами и рисками: поломки лифта, мусорные стояки в доме провоцируют появление грызунов, тараканов и других насекомых, а так же неприятного запаха, на последние этажи пожарная доберется в самую последнюю очередь и другие проблемы.
Читайте также:  Rbi построит апарт-отель в курортном районе петербурга

Это лишь основные, но далеко не единственные факторы выбора квартиры именно на вторичном рынке.

Но дома на вторичном рынке тоже не идеальны, а в частных случаях могут быть и вовсе в плачевном состоянии, но выявить эту плачевность порой не так то просто.

На что нужно обращать внимание при выборе дома. 3 ключевых пункта осмотра

  • Начинать осмотр нужно с прилегающей территории

Обратите внимание на растительность возле дома.

Если дом полностью закрыт деревьями от солнца, это говорит о том, что территория возле дома плохо просыхает, то есть постоянные лужи и грязь, а в самом доме может быть повышенная влажность.

Это приводит к быстрому разрушению строения, а так же повышенная влажность провоцирует возникновение плесени, а это уже опасно для здоровья. Вывести такую плесень порой не представляется возможным.

  • Вторым важным пунктом осмотра является внешнее состояние здания

Обратите внимание на стены — если местами есть крошение стены, или тем более обрушение, это свидетельствует о том, что строение уже отслужило свой срок, в частности по той причине, что были нарушены технологии строительства. В редких случаях такие проявления могут иметь причины вандализма или недобросовестной перепланировки квартир.

Так же стоит обратить внимание на наличие современного самостоятельного утепления стен дома жильцами квартир. Такой факт чаще всего виден сразу и свидетельствует опять же о нарушении технологий строительства, при которых толщина стен не соответствует норме или имеются щели, по причине чего в квартирах такого дома очень холодно.

  • Третьим из ключевых пунктов осмотра является состояние подъезда и коммуникаций в нем
  • Первое, на что стоит обратить внимание в подъезде — наличие посторонних неприятных запахов, которые невозможно вывести из подъезда и будут тянуться в квартиру.
  • Степень испорченности стен подъезда и разбитые окна свидетельствует о проживании в этом подъезде ассоциальных личностей, проживание по соседству с которыми может быть не только неприятным, но и опасным.
  • Отсутствие дверей у щитков (шахта для прокладки коммуникаций), или неудовлетворительное их состояние, может свидетельствовать о наличии проблем с коммуникациями (телефонией, интернетом, электричеством и ТВ).

На что нужно обращать внимание при выборе квартиры. 5 ключевых пунктов осмотра

Осмотр квартиры стоит производить, так сказать, с пристрастием. Только так вы сможете обезопасить себя от возможным проблем в будущем, масштабы которых сложно оценить заранее.

  • Осмотр квартиры стоит начинать с состояния пола и стен

Особое внимание стоит обратить на пол в кухонном помещении, а так же в ванной и туалете. В кухонном помещении пол больше всего подвержен износу и, особенно, в районе мойки.

В советсткие времена пол крыли ДВП-листами с последующей покраской. И, так как ДВП — это практически картон, такое покрытие очень хорошо впитывает в себя любую влагу, а значит разбухает и выгибается, вместе с ним приходит в негодность и брус, уложенный на бетонные перекрытия. Из-за этого износа пол начинает «гулять», проваливаться и скрипеть.

  1. Для точного определения необходимости в ремонте пола достаточно «погулять» по всем помещениям и «потоптать» ногами как можно большую площадь пола, обращая внимание на «провалы» и «скрипы».
  2. Стоимость ремонта пола в самом экономном варианте стоит рассчитывать от 300 рублей за квадратный метр (замена бруса, покрытие, плинтуса).
  3. В ванной комнате в советские времена плитку укладывали экономично и на «скорую руку», поэтому до сих пор во многих квартирах на вторичном рынке сохраняются такие проблемы, как отсутствие плитки под самой ванной, а так же неровно уложенная и отбитая плитка.

А так же ввиду недостаточной вентиляции, ванные помещения не редко обрастали плесенью и крошились, трескались стены. Поэтому, зачастую, целесообразно устанавливать принудительную вытяжку в ванной комнате.

Стоимость ремонта стен и пола в ванной комнате в самом экономичном варианте стоит рассчитывать от 1000 рублей за квадратный метр поверхности (плитка, цемент, затирка и другие материалы).

Если трубы в ванной комнате не менялись с момента постройки (обязательно уточните это у собственника), то имеет смысл сразу же заменить их на новые пластиковые во избежание прорыва по причине большого износа. На замену труб стоит закладывать по ситуации от 2500 рублей.

Если в квартире до сих пор стоит советская чугунная ванна, она хоть и хорошая по качеству и сроку службы, но до наших дней, обычно, её внешний вид уже, мягко говоря, никакой. Поэтому, стоит заложить бюджета на замену ванны в диапазоне от 10000 до 25000 рублей, в зависимости от личных предпочтений.

Так же стоит обратить внимание и на смесители, как в ванной комнате, так и на кухне. Наличие плесени, ржавчины и облупившегося хромирования свидетельствует о большом износе, а значит каналы смесителя могут быть забиты ржавчиной, солями и иными негативными отложениями, что влияет на качество воды и провоцирует подтекания, а так же может стать причиной прорыва.

На замену смесителя стоит закладывать от 2500 до 7000 рублей, опять же в зависимости от личных предпочтений и наличия навыков замены смесителя. Услуги сантехника по замене смесителя будут стоить в районе 1000-2500 рублей, в зависимости от региона и жадности специалиста.

Изношенные окна видно, как правило, сразу, не вооруженным глазом — неровно лежит краска, которая полопалась и видны все слои краски, потрескавшийся подоконник, перекошенные рамы и створки форточек, большие зазоры между оконным проемам и рамой, а так же между створками. Всё это не только не радует глаз, но и провоцирует сквозняки, пониженную температуру в квартире и плохую шумоизоляцию от уличных шумов.

На замену и отделку окон стоит закладывать 10000-30000 рублей на одно двухстворчатое окно в зависимости от индивидуальных предпочтений.

Если ранее собственник уже устанавливал пластиковые окна и откосы, проверьте качество установки и износ — не выгнут ли верхний откос (т.к. бывает что верхняя часть оконного проема крошится и обваливается, прогибая верхний откос вниз), в хорошем ли состоянии уплотнительные резинки (достаточно ли плотно закрывается окно, нет ли сквозняков).

• Состояние газовой плиты

Мало кто при переезде в первые же дни меняет газовую плиту. Но стоит знать очень важную деталь — если плита в новой квартире стоит ещё с советских времен, то её пора менять в обязательном порядке, ввиду 100% утечки газа. Вопрос только в масштабах этой утечки, но это уже не так важно, как возможные последствия этой утечки.

И даже если плита на вид не с советских времен, стоит вызвать специалиста для проверки специальным оборудованием на предмет утечки.

Замена плиты выйдет вам от 12.000 до 100.000 рублей, в зависимости от личных предпочтений.

  • Состояние отопительных радиаторов (батарей)

Отопительным радиаторам стоит уделить особое внимание, потому как именно они являются наиболее частым объектом проблем в квартирах на вторичном рынке жилья.

Обратите внимание на качество эмали — облуплена или нет. Если облуплена, то сколько примерно слоев краски. Большое количество слоев говорит о том, что радиаторы скорей всего не менялись с застройки. Соответственно, если дом построен в советские времена, то радиаторы однозначно пора менять, иначе высок риск прорыва и затопления соседей снизу.

На замену радиаторов стоит рассчитывать от 600 до 3000 рублей за секцию, плюс стоимость услуг слесарей по замене примерно в ту же сумму.

Юридическая «чистота» квартиры или как не купить квартиру с обременением

Обязательно уточняйте

  • имеются ли несовершеннолетние дети у собственников квартиры;
  • не находится ли квартира в ипотеке (в этом случае собственники вообще не могут продать квартиру, предварительно не закрыв ипотечный кредит);
  • если собственник единственный (воспитанник детского дома), то является ли он совершеннолетним;
  • обязательно постарайтесь разузнать историю собственников квартиры, их детей, внуков, каким образом собственнику досталась квартира — если по наследству, то всем ли наследникам были выделены доли, и имеются ли документы об отказе от наследства, в случае, если наследников было несколько, а собственником стал всего один из них.

Есть и другие виды обременений, о которых лучше подробно консультироваться со специалистами — опытными риелторами, а лучше с юристами.

Вот мы и раскрыли целых 9 факторов при выборе квартиры на вторичном рынке. Будьте внимательны и совершайте только обдуманные покупки!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *