Причем «виновата» в этом не только пандемия. Если в январе ввод жилья превышал показатели прошлого года на 14%, то уже в феврале и марте, еще до разгара эпидемии, домов вводилось примерно на 7% меньше, чем год назад.
В апреле ввод жилья снизился до 63,5% по сравнению с апрелем прошлого года.
В мае, когда было введено в эксплуатацию 325 многоквартирных домов и 12,6 тысячи индивидуальных, ситуация чуть выправилась: снижение за год составило около 25%.
Сейчас на стадии строительства в России находится 9546 домов, 99,4 млн квадратных метров жилья (из них 34,2 млн «квадратов» строятся с помощью проектного финансирования), сообщили в пресс-службе Минстроя.
В апреле министерством были разработаны меры поддержки отрасли, которые направлены на поддержание спроса, финансирования строительства и плановый ввод жилья в 2020-2021 годах.
«Мы рассчитываем, что принятые меры будут способствовать тому, что итоговый ввод жилья останется как минимум на уровне прошлого года, а также помогут нарастить темпы строительства, сниженные за счет введения карантинных ограничений на строительных площадках», — подчеркивают в ведомстве.
Ввод многоквартирных домов за 5 месяцев снизился лишь на 2,3% по сравнению с 2019 годом — до 10,7 млн квадратных метров, отмечают в ДОМ.РФ. Это связано, в частности, с невозможностью провести процедуру регистрации, так как МФЦ и государственные органы работали с ограничениями.
«С учетом постепенного снятия ограничительных мер и возвращения к нормальной работе ожидается восстановление темпов сдачи жилья в ближайшие два-три месяца. При сохранении текущей динамики ввод многоквартирного жилья по итогам 2020 года удастся сохранить на уровне прошлого года», — считают в компании.
Спрос на жилье сейчас вернулся к росту, объем ипотечного кредитования в мае был на 8% выше, чем в мае прошлого года.
В конце весны — начале лета, по данным Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, который отслеживает строительство домов по старым правилам, заключалось в среднем 6,5 тысячи договоров долевого участия в неделю, что соответствует уровню начала марта.
Продать квартиру государству смогут застройщики в еще 10 регионах
«Большинство застройщиков пока придерживаются планов по введению объемов жилых помещений в этом году, незначительно корректируя сроки ввода в эксплуатацию некоторых объектов», — отмечает директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков.
С существенными сложностями столкнулись в основном малые и средние застройщики в регионах со слабым платёжеспособным спросом.
Если не будет второй волны коронавируса и экономических шоков, связанных с падением курса рубля, а также если будут в полном объеме реализованы предлагаемые правительством меры по поддержке отрасли, то снижение объемов строительства по итогам года составит не более 15%, считает Диваков.
При этом восстановление объемов строительства будет напрямую зависеть от восстановления доходов населения. При благоприятных условиях рынок восстановится к 2023-2024 году, с темпами роста 3-5% в год, говорит эксперт.
Снижение объемов строительства во многом связано с реформированием строительной отрасли, которое произошло в июле 2019 года, считает гендиректор компании MACON Илья Володько.
После перехода на проектное финансирование объемы строительства жилья сократились на 18%, с рынка ушло 15% игроков, а средняя цена на новостройки выросла почти на 20% (14% цены прибавили еще в подготовительный период, до июля прошлого года, а после этого выросли еще на 5%).
«Однако строительная отрасль демонстрирует устойчивость, адаптация рынка к новым правилам происходит в нормальном режиме, — отмечает Володько. — Объемы проектного финансирования за последний год увеличились почти в 4,5 раза, а количество открытых эскроу-счетов почти в 9 раз».
По итогам текущего и следующего годов можно ожидать дальнейшего спада строительной активности, говорит эксперт: с рынка продолжат уходить игроки, не способные вести деятельность по новым правилам, а пандемия неизбежно вызовет падение доходов населения и снижение спроса.
«Падение объемов строительства в следующие 1,5 года может составить 15-20%. Выход на запланированный нацпроектом объем в 120 млн кв. м жилья в год до 2024 года является недостижимым», — считает аналитик.
Наибольшую обеспокоенность, как неоднократно отмечали в Минстрое, вызывает снижение выхода на рынок новых объектов. Однако достижение целей нацпроекта по строительству 120 млн квадратных метров жилья за год к 2024 году все же возможно, считают в министерстве, при условии принятия всех предлагаемых им мер поддержки отрасли.
Проектом программы действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования, которая входит в нацплан, предусмотрена комплексная поддержка строительства до конца 2021 года, сообщает портал Единый ресурс застройщиков.
Проектом предлагается, в частности, продление программы ипотеки с господдержкой до конца 2021 года со ставкой уже в 5%, распространение программ субсидирования ипотеки на апартаменты.
Чтобы покупателям недвижимости было легче накопить на первый взнос, может быть введен механизм жилищных сбережений, где предусматривается субсидирование ставок по накоплениям на первоначальный взнос и компенсация изменения стоимости жилья за период накопления.
Как будет выполняться национальный проект по жилью
Предполагается ввести субсидирование кредитов для застройщиков, рентабельность проектов которых менее 15%. Средства программы «Стимул» будут направляться только на инженерную и транспортную инфраструктуру. А медицинские и образовательные учреждения, на строительство которых сейчас расходуются средства этой программы, станут возводить в рамках нацпроектов «Здравоохранение» и «Образование».
Для 40% российских семей приобретение жилья в собственность недоступно из-за низких доходов, отмечается в программе. В связи с этим предлагается обеспечивать их жильем по принципиально другой форме — некоммерческой аренде без права бесплатной приватизации.
Жителям таких квартир субсидируют арендную ставку в зависимости от уровня доходов. Семьи, у которых нет потребности в приобретении жилья в собственность (это могут быть молодые специалисты или те, кто еще не определился с желаемым местом жительства), смогут воспользоваться коммерческим арендным фондом.
Им предоставят налоговые вычеты на арендную плату.
Отмечается, что необходимо урегулировать статус апартаментов, признать их специализированным видом жилья и проработать вопрос создания на их базе проектов арендного жилья.
Без принятия этой программы вместо 120 млн квадратных метров жилья в 2024 году, с учетом нынешней ситуации, может быть построено лишь 91,1 млн. Если же предложенные в программе меры будут приняты, то цель в 120 млн достижима, хотя в 2020-2023 годах показатели будут все-таки несколько ниже запланированных в нацпроекте, отмечается в проекте документа.
В россии резко сократилось количество новых квартир
С января по май 2016 года в эксплуатацию было сдано 344,6 тысячи квартир, тогда как за тот же период 2015 года новоселы получили свыше 440,1 тысяч квартир.
На 24,7 млн квадратных метров сократился ввод жилья в эксплуатацию в России. Сокращение составило по сравнению с 2015 годом 12,8%. Такие данные предоставляет Росстат.
— В мае 2016 года построено 57,2 тысячи новых квартир, что на 5,4% меньше, чем за аналогичный период 2015 года. Всего же в мае текущего года «растаяли» 4,4 млн квадратных метров, — поясняет сотрудник риэлтерской фирмы «Восход» Сергей Кузнецов, обращая внимание на то, что эта тенденция сокращения будет продолжаться до конца года.
В январе-мае 2016 года в эксплуатацию было сдано только 344,6 тысячи квартир, следует из данных Росстата.
По данным ведомства, объем строительных работ, выполненных в мае 2016 года, сократился в сравнении с маем предыдущего года на 9% (в ценах это 404,1 миллиарда рублей), а в январе-апреле 2016 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился на 4,6% (в ценах — до 1,76 триллиона рублей).
Резкое сокращение квадратуры — почти на 25 млн — приведет к возвращению цен на жилье в новостройках, которое снизилось в последнее время, к прежнему уровню, отметил риэлтер.
При этом Кузнецов обратил внимание на то, что сегодня самое удачное время для покупок квартир с учетом существующих цен, которые незначительно упали на фоне покупательской способности населения и экономического кризиса.
— С учетом того, что сегодня в основном сдают жилье, строительство которого было начато в минувшие годы, цены на квартиры остаются стабильными. Однако сегодня строительный бизнес переживает тот же кризис, что и любой другой, соответственно, квартир будут строить и сдавать в эксплуатацию все меньше и меньше, а это значит только одно — цены будут расти, — пояснил риэлтер.
Одна надежда на ипотеку, однако россиянам все сложнее решиться на такой шаг и связаться с банком при покупке жилья, опасаясь лишиться работы и, соответственно, квартиры, уточнил Кузнецов.
Ранее сообщалось, что многие предприниматели отказываются вкладываться в строительный бизнес не только из-за экономического кризиса, но и из-за ужесточения требований к подрядчикам и инвесторам в связи с рядом скандалов, связанных с обманутыми дольщиками. Так, свыше 7 тысяч покупателей требуют от крупнейшего застройщика СУ-155 завершения строительства домов, в которые они должны были въехать еще год назад, а сейчас у них нет ни квартир, ни денег.
Ирада Гусейнова
В россии с начала года заметно сократилось жилищное строительство
© Фото ИА «Росбалт»
В России за ноябрь 2020 года было введено 8 млн кв. метров жилья, что на 2,9% превышает результат аналогичного периода прошлого года. Такие данные приводит Федеральная служба государственной статистики.
Напомним, что в октябре показатель поднялся в годовом сопоставлении на 2% после роста на 12,9% в сентябре.
В целом за 11 месяцев текущего года в России было построено 60 млн кв. м (без учета жилых домов на участках для ведения садоводства), что на 4,6% меньше, чем годом ранее.
За минувший год в стране было введено 80,3 млн кв. метров жилья (плюс 6,2% к 2018 году), по итогам 2018 года жилищное строительство в России сократилось на 4,5% (было введено 75,7 млн кв. метров жилья) после снижения на 1,4% в 2017 году.
Напомним, еще в конце сентября вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что объем ввода жилой недвижимости в России планируется восстановить в 2021 году. «Неплохо идем в этом году. Надеемся, что уже в следующем году постараемся более-менее восстановиться (по объему ввода жилья в РФ — ред.)», — указал зампред правительства.
По его словам, пока ввод жилья в России на 4% ниже показателей прошлого года, однако меры поддержки строительной отрасли, принятые из-за пандемии коронавирусной инфекции, позволили не допустить сильного падения ввода жилья.
Добавим также, что российская экономика в феврале–марте 2020 года оказалась под мощным воздействием сразу двух негативных факторов — стремительного распространения пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 и ее пагубного влияния на глобальную экономику, а также обвала цен на нефть. На этом фоне рубль существенно обесценился к доллару и евро. Реагируя на ситуацию, правительство и Банк России последовательно вводили несколько пакетов мер по поддержке экономики и граждан.
11 мая президент РФ Владимир Путин объявил о завершении с 12 мая единого периода нерабочих дней, действовавшего с 30 марта в рамках борьбы с COVID-19.
2 июня премьер-министр Михаил Мишустин представил главе государства первый вариант общенационального плана по восстановлению российской экономики в 2020–2021 годах. 19 июня Путину был направлен доработанный проект нацплана, а 23 сентября правительство утвердило окончательный вариант документа (стоимостью около 6,4 трлн рублей).
Позже, 19 октября, замглавы Минэкономразвития (МЭР) РФ Оксана Тарасенко подсчитала, что общая стоимость антикризисного пакета мер, введенных в России в период пандемии, составила 5–6% ВВП.
В ноябре Путин заявил, что объем антикризисной поддержки из бюджета в период эпидемии составил в России 4,5% ВВП, что помогло смягчить ситуацию в экономике и пройти тяжелый период без необратимых потерь.
Ввод жилья в России в 2020 году – итоги и прогноз на 2021
Объем ввода жилья в России за 2020 год сократился на 1,8%. Подробности в цифрах, анализ и перспективы на 2021 год, в материале ОКНА МЕДИА.
Ввод жилья в 2020 году – итоги
В2020 году общий объем вводимого жилья сократился на 1,8% по отношению к показателю 2019 года и составил 80,6 млн м2. Напомним, что ввод жилья – данные, характеризующие объем официально зарегистрированных квартир в Росреестре. Этот показатель отражает ситуацию в строительстве 1-2 года назад. В объем не включены площади общедомовых помещений (первые нежилые этажи и лестничные клетки).
Динамика ввода жилья в России с 2010 по 2020 годы представлена на диаграмме ниже.
Ввод жильяРоссия, 2010-2020, млн м2
Источник: Росстат, ©oknamedia.ru*объем ввода жилья с учетом амнистированных домов на садоводческих участках. С августа 2019 года эти данные учитываются в общем объеме ввода жилья.
Эти объемы ввода жилья пока рано считать окончательными. Росстат часто спустя год корректирует данные. Так, итоги 2019 года первоначально оценивались ведомством на уровне 80,3 млн м2. В январе 2021 года были скорректированы до 80,6 млн м2. Такую же тенденцию можно ожидать с данными 2020 года.
- Если не учитывать дома на садоводческих участках (учет ведется с августа 2019 года), ввод жилья в 2020 году составил 75,5 млн м2, что на 6% ниже показателя 2019 года.
- Ввод жилья по месяцам за последние 3 года выглядит следующим образом.
- Ввод жилья Россия, 2018-2020, млн м2,
- Источник: Росстат, ©oknamedia.ru
- Первые 3 месяца 2020 года динамика ввода жилья не отличались от предыдущих 2-х лет.
В апреле началось резкое падение: -37% по отношению к марту и -42% по отношению к апрелю 2019 года. Снижение продолжилось и в мае. Это было связано с наступлением в стране пандемии коронавируса и введением ограничительных мер в строительстве в 44 регионах. В Москве и Московской области стройки были полностью остановлены.
В июне, после снятия всех ограничений, показатели ввода жилья, практически, сравнялись с июньскими за 2019 год.
С августа показатели ввода жилья в 2020 году начали опережать показатели 2 предыдущих лет. Рекордный скачок вверх был отмечен в ноябре, когда ввод жилья вырос сразу в 2,3 раза по отношению к октябрю и в 2,1 раза по отношению к ноябрю 2019 года.
В декабре 2020 года объемы ввода жилья остались, практически, на уровне ноября, но на 13% ниже показателей декабря 2019 года.
По итогам 2020 года строительная отрасль начала быстро отыгрывать вынужденное отставание, а благодаря резкому «рывку» в ноябре, практически подошла к «бесковидному» рубежу 2019 года, с учетом домов, введенных по амнистии.
Ввод жилья в 2020 году по регионам
В 2020 году ТОП-10 федеральных округов по максимальным объемам ввода жилья выглядел следующим образом.
Ввод жилья и рост по федеральным округамРоссия, 2020 г., млн м2
Источник: Росстат, ©oknamedia.ruТОП-10 лидеров по вводу жилья по отдельных регионах представлен ниже.
ТОП-10 регионов-лидеров по вводу жильяРоссия, 2020 г., млн м2
Источник: Росстат, ©oknamedia.ruС большим отрывом по этому показателю лидирует Москва и Московская область. Далее, уже традиционно, Санкт-Петербург и Краснодарский край.
По темпам роста ввода жилья в 2020 году лидером ТОП-10 с большим отрывом стал Ханты-мансийский АО-Югра.
ТОП-10 регионов-лидеров по темпам роста ввода жилья Россия, 2020 г., %
Источник: Росстат, ©oknamedia.ruВ 2020 году, несмотря на сложную ситуацию, в 44 регионах России было введено больше жилья, чем в 2019 году.
Прогноз по вводу жилья в России в 2021 году
По итогам 2020 года объем ввода жилья в России, несмотря на последствия пандемии, удалось поддержать на сравнительно высоком уровне.
Положительные факторы для строительства на 2021 год
Льготная ипотека
Пандемия заставила людей переосмыслить свое отношение к владению недвижимостью – квартирой или загородным домом. Многие захотели улучшить свои жилищные условия.
Льготная ипотека под 6,5% запущенная в 2020 году способствовала поддержанию покупательской способности. Она позволила в 2020 году установить исторический рекорд объема совокупной ипотеки в России.
Льготная ипотека продлена до июля 2021 года.
- Также разработаны и другие виды ипотек – сельская, ипотека на деревянные дома, стимулирующих спрос на жилье.
- Строительство возглавили опытные в отрасли руководители
- Марат Хусниллин – в январе 2020 года назначен вице-премьером Правительства РФ. Помимо прочего, в его обязанности входит – курирование строительной отрасли;
- Ирек Файзуллин – в ноябре 2020 года назначен главой Минстроя РФ.
- Поддержка девелоперов
Государство проводит мероприятия по поддержке застройщиков. К примеру, принято решение о госсубсидировании региональных застройщиков. Они испытывают большие трудности и «тянут» объемы ввода жилья вниз.
Негативные факторы для строительства в 2021 году
Проблемы региональных застройщиков от перехода отрасли на проектное финансирование
В 2020 году объему текущего строительстваснизились почти на 11%. Это говорит о том, что в 2021 году ввод жилья недополучит часть объемов. Если в 2021 году текущее строительство не сумеет нарастить объемы, отставание будет прослеживаться.
объем текущего строительства в 2020 году сократился на 11%Работа через эскроу-счета существенно осложняет деятельность региональных застройщиков. Это связано не только с их низким уровнем работы, но и с объективными региональными причинами. Правительство намерено субсидировать низкомаржинальные строительные проекты. От того, как пойдет данная работа, во многом зависят объемы ввода жилья в регионах. Пока принято только постановление, и до реальных проектов дело еще не дошло, не говоря уже о конечном результате. Даже при положительном внедрении данного механизма, влияние его на ввод жилья в 2021 году не приходится ожидать.
Рост цен на стройматериалы
В конце 2020 года цены на стройматериалы стали активно расти. К примеру, только в декабре цены на стальную арматуру, выросли более, чем на 40%. Правительству пришлось вмешаться в данную ситуацию, чтобы организовать систему прямых закупок. Эти меры позволили удержать рост цены на уровне 12%, что отразилось на росте цен на строящееся жилье.
Зафиксирован рост цен на отдельные элементы для строительства, например рост цен на комплектующие для окон, которые выросли на 30%-40%. Несмотря на то, что доля окон в общей стоимости строительства пока невелика, устойчивый тренд на увеличение доли остекления в общем фасаде здания будет увеличивать влияние цены окон на общие затраты на строительство дома.
На ввод жилья в 2021 году негативно могут повлиять и другие факторы.
Строительная отрасль стала новой точкой роста для экономики РФ. Отрасль адаптируется к новым реалиям, переходит на проектное финансирование. Но пока остается много нерешенных проблем.
Новый Вице-премьер Правительства Марат Хуснуллин и глава Минстроя Ирек Файзуллин активно взялись за развитие строительства, работу с застройщиками и выполнение указов Президента РФ.
Это дает основания полагать, что отрасль находится в надежных руках, имеет поддержку Правительства, а значит потенциал для роста.
Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля
«У нас тогда было ощущение, что построить дом может любой. По своей молодости, глупости, юношескому максимализму это нам казалось легко», – рассказывал о первом своем девелоперском проекте основатель компании Mirax Сергей Полонский. В 1996 г.
он взялся достраивать жилой дом для «Ленэнерго» в Санкт-Петербурге, имея за плечами лишь опыт отделочных работ в новостройках. Менее чем через 10 лет Полонский станет одним из самых известных и в то же время одиозных людей на рынке недвижимости.
А еще через несколько лет он лишится своей компании и угодит за решетку за мошенничество при продаже квартир. История Полонского довольно точно иллюстрирует эволюцию всего рынка.
После развала СССР неожиданно обнаружилось, что строить не на что, вспоминает работавший в начале 1990-х гг. заместителем премьера правительства Москвы Александр Воронин, отец владельца одного из крупнейших застройщиков в России – ФСК «Лидер» – Владимира Воронина.
Строить тогда приходилось на собственные деньги, соглашается владелец девелоперской компании «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Платежеспособный спрос был минимальным. Не было и такого привычного сейчас инструмента, как ипотека. В 2000 г., например, было выдано всего 4000 кредитов на 1,7 млрд руб., из них половина – в валюте.
Последнее, впрочем, было совсем не удивительно: в эпоху высокой инфляции конца 1990-х – начала 2000-х гг. полстраны пользовалось исключительно долларами.
Поскольку жилья строилось мало, а квартирой в Москве мечтает обзавестись чуть ли не каждый житель России, то спрос на жилье все равно многократно превышал предложение. Именно поэтому застройщики если и возводили дома на свои, то очень недолго.
Еще с середины 1990-х гг. они освоили продажу жилья на стадии котлована.
Поначалу это выглядело диковато, вспоминает Нигматуллин: «Когда начали появляться первые предложения жилья в новостройках, людям было не совсем понятно, как можно вложиться в воздух».
Зато строителям было очень удобно. Долгие годы они распродавали все жилье на этапе строительства, т. е. фактически строили дома за счет покупателей. А права последних не были защищены.
«Люди мечтали купить квартиру, копили на нее всю жизнь, но при этом оказались не готовы совершенно к мошенничеству, – вспоминает Владимир Воронин.
– А мошенников было достаточно: ты мог начать продажи, даже не получив разрешения, просто оградил участок, вывесил рекламу – и вперед».
Договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти, рассказывает Нигматуллин. Поэтому нередко покупатель мог остаться и без денег, и без квартиры.
После дефолта 1998 г. жилищное строительство опять резко сократилось – жилье существенно подорожало из-за девальвации рубля, а реальные доходы населения упали.
2000 В России зафиксирован минимальный ввод жилья за весь постсоветский период – 30,3 млн кв. м.
2001 Закончено строительство первого небоскреба в деловом центре «Москва-сити» – «Башни 2000» высотой 34 этажа.
2004 Создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что позволило формализовать процедуру регистрации недвижимости и сделок с ней. Принят закон о долевом строительстве, призванный защитить покупателей жилья в новостройках. Но документ оказался сырым, в результате к 2019 г. в России появилось около 200 000 обманутых дольщиков.
2007 Одни из крупнейших строителей жилья – ГК ПИК и группа ЛСР провели IPO на Лондонской бирже.
2009 Ввод жилья упал впервые с 2000 г. до 59,9 млн кв. м. Количество выданных ипотечных кредитов сократилось почти втрое – с 350 000 до 130 000, а их сумма – более чем в 4 раза, с 656 млрд до 153 млрд руб.
Девелоперов лихорадит. Кирилл Писарев и Юрий Жуков за символическую плату отдали ПИК компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, по такой же схеме ВТБ забрал у «Системы» «Система-галс», а у Дмитрия Зеленова и Максима Блажко – «Дон-строй».
2010 Президент России Дмитрий Медведев уволил Юрия Лужкова с поста мэра Москвы. Вместо него назначен Сергей Собянин.
2011 Супруга Лужкова Елена Батурина продала строительную компанию «Интеко» группе БИН семьи Гуцериевых – Шишхановых. Сергей Полонский объявил о ликвидации бренда Mirax.
2012 Сергей Гордеев становится крупнейшим совладельцем группы ПИК.
2013 Часть земель Московской области передана Москве. За счет новой Москвы территория столицы выросла в 2,4 раза. Объем выданных ипотечных кредитов впервые превысил 1 трлн руб.
2015 В России введено рекордное количество жилья – 85,3 млн кв. м.
2016 «Ночь длинных ковшей» в Москве – в ночь с 9 на 10 февраля снесено 97 объектов коммерческой недвижимости, признанных властями самостроем.
Государство взялось достраивать дома рухнувшей «СУ-155», проектом занялся банк «Российский капитал». Инвестиции в завершение 130 объектов в 14 регионах он оценивал в 39 млрд руб.
ГК ПИК купила одного из крупнейших конкурен- тов, ГК «Мортон», и стала безоговорочным лидером рынка.
2019 С 1 июля все застройщики должны продавать квартиры через счета эскроу в уполномоченных банках. Исключение сделано только для тех, у кого строитель- ная готовность объекта превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади дома. Особые условия введены для ГК ПИК и ЛСР – им достаточно иметь готовность объектов 6%.
Именно в начале нулевых в России появился термин «обманутый дольщик»: это люди, оплатившие жилье, но так и не получившие ключи от квартир. Например, компания «Социальная инициатива» продавала квартиры в 15 регионах. Потерпевшими от ее деятельности суды признали более 5000 человек.
В то же время период с 2001 по 2007 г. можно считать золотыми годами рынка жилой недвижимости. Зарплаты росли, многие компании после введения плоской шкалы НДФЛ начинали платить вбелую. Вместе с доходами населения рос спрос.
Предложение опять не поспевало, поэтому, несмотря на рост строительства и продаж, цены росли еще быстрее. Этому способствовало и распространение ипотеки: в 2002 г. Агентство ипотечного жилищного кредитования (в 2018 г. переименовано в госкорпорацию Дом.
РФ) начало впервые рефинансировать ипотечные кредиты банков, что наряду со снижением ставок до 15–18% стало драйвером развития как банковской, так и строительной отрасли. Тогда был рынок продавца: можно было строить все, что угодно, – все продавалось на ура, говорит Воронин-младший.
Доходность была сумасшедшей: на 100 руб. инвестиций получали 1000 руб. прибыли, вспоминает он.
Следствием небывалого спроса стал самый большой темп роста строительства жилья в истории российского рынка. В 2007 г. в России было введено вдвое больше жилья, чем в 2000 г., – 61,2 млн кв. м.
Среди застройщиков появились гиганты. В 2007 г. ГК ПИК, группа ЛСР и AFI Development провели IPO на Лондонской бирже. Инвесторы оценили эти компании в $12,3 млрд, $6,8 млрд и $7,3 млрд соответственно.
В декабре 2004 г. была проведена первая масштабная реформа жилищной сферы: принят пакет законопроектов по развитию рынка доступного жилья. В их числе – закон о долевом строительстве, который должен был регулировать все аспекты покупки жилья в новостройках: от ответственности застройщиков и прав дольщиков до вопросов финансирования строек.
Власти рассчитывали, что закон снизит риски частных инвесторов. На деле же он на первых порах усложнил застройщикам привлечение денег.
Но это препятствие было быстро устранено – компании начали продавать квартиры в обход закона: через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и проч.
Например, в конце нулевых по договорам долевого участия в Москве продавалась всего 5% жилья. Правда, в среднем по стране эта доля была существенно выше – около 60%.
Новый закон в значительной мере решил проблему двойных продаж – когда одно и то же жилье продавалось нескольким покупателям. Все потому, что договоры долевого участия в строительстве регистрировались в Росреестре. Но в случае недобросовестного поведения или банкротства застройщика покупатели квартир оставались ни с чем.
В тучные нулевые большинство компаний росло на заемные деньги. Поэтому кризис 2008 г., обрубивший многим среди прочего доступ к деньгам, больно ударил и по застройщикам – им тоже потребовалась помощь государства.
В перечень системообразующих организаций, которым власти были готовы помогать, правительство включило ГК ПИК, «СУ-155», группу ЛСР, ДСК-1, «Главстрой», «Интеко». Господдержка помогла компаниям выстоять, но позднее большая часть компаний все же сменит собственников, а «СУ-155» и вовсе обанкротится.
С рынка уйдут десятки компаний, без квартир останутся десятки тысяч семей. Ассоциация строителей России в 2009 г. оценивала количество обманутых дольщиков примерно в 200 000 человек.
На таком же уровне этот показатель остается и поныне. На начало 2019 г. Минстрой насчитал по всей стране более 2000 проблемных домов и почти 200 000 пострадавших семей. Все пострадавшие семьи получат квартиры или денежную компенсацию, обещает генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Олег Говорун.
Одной из самых громких историй стал крах Mirax Group Полонского. Компания была одним из самых успешных игроков на рынке: проекты на 12 млн кв. м – в России, Швейцарии, Черногории, Франции, Камбодже и Великобритании.
В кризис Полонский потерял часть проектов и уехал из России, против него возбудили уголовное дело и обвинили в мошенничестве. По версии следствия, сотрудники Mirax Group заключали в 2007–2008 гг.
предварительные договоры купли-продажи квартир в ЖК «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на другие проекты.
На деле так работали все застройщики: стройки финансировались из одного котла, деньги от продажи новых объектов тратились на достройку предыдущих и так по кругу. Полонский провел в заключении несколько лет, а бренд Mirax прекратил свое существование, проекты завершают другие инвесторы.
В декабре 2012 г. были приняты новые изменения в закон о долевом строительстве, касающиеся страхования ответственности строителей. Теперь они были обязаны перечислять страховщикам 1% от договоров долевого участия.
Это расплодило сотни страховых компаний, но при банкротстве строителей лишь единицы выплатили страховки.
Экс-министр строительства и ЖКХ Михаил Мень назвал это «показателем бесстыдства»: «Страховые компании практически ни разу не ответили по своим обязательствам пострадавшим жителям».
Подъем экономики после потрясений 2008 г. оказался недолгим. В 2014 г. Россию накрыла вторая волна кризиса. Но его влияние на рынок жилой недвижимости оказалось разнонаправленным. С одной стороны, после резкой девальвации рубля в декабре начался ажиотажный спрос на квартиры в надежде сохранить сбережения.
Это подтолкнуло цены вверх, говорит старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. С другой – стало очевидным, по его словам, снижение платежеспособного спроса со стороны населения.
А повышение ключевой ставки в декабре Банком России с 10,5 до 17% создало практически заградительные ставки по новым ипотечным продуктам.
Повторная за шесть лет девальвация рубля больно ударила по валютным ипотечникам, которые стали выходить на демонстрации. По данным Банка России, на 1 декабря 2014 г. задолженность по валютным ипотечным кредитам составляла 128,5 млрд руб. (3,7% от общего объема выданной ипотеки). Просрочка по валютным кредитам составляла 14,5%, по кредитам в рублях – менее 1%.
Одной из жертв того кризиса стала крупнейшая на тот момент строительная компания «СУ-155». У нее начались проблемы с ликвидностью, компанию пришлось банкротить. «СУ-155» должна была достроить квартиры для 30 000 дольщиков, на завершение 130 объектов в 14 регионах потребовалось около 57 млрд руб. Достройку домов поручили госбанку «Российский капитал» (сейчас – банк Дом.РФ).
2015 год оказался рекордным по вводу жилья за всю историю России – 85,3 млн кв. м. В этот год компании завершали строительство объектов, начатых в недолгую эпоху роста.
Однако именно 2015-й можно считать началом схлопывания ценового пузыря, говорит Сергиенко. Инвестиционные квартиры выходят из моды – люди покупают жилье для себя, а не для сдачи или перепродажи. Основным инструментом покупки становится ипотека – с ее помощью в 2018 г.
покупалась каждая вторая квартира. В этот год был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб., напоминает гендиректор Дом.РФ Александр Плутник. Это произошло из-за того, что ставки достигли минимального значения с 2005 г. – 9,56%.
Доступность обслуживания среднего ипотечного кредита составила около 45% дохода российских семей, что соответствует мировой практике. По словам Плутника, сейчас с помощью ипотеки покупается более половины новостроек.
Управляющий директор строительной компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский указывает, что в его компании число ипотечников достигает 80%.
После банкротства «СУ-155» власти еще раз ужесточили регулирование застройщиков. Создается Фонд защиты дольщиков, куда строители перечисляют 1,2% с каждого договора долевого участия. С 1 июля 2018 г.
застройщикам ограничили размер административных расходов, установили минимальный объем собственного финансирования и обязали работать с банковским сопровождением. А с 1 июля 2019 г. все компании должны были начать работать через счета эскроу. На них поступают деньги граждан, купивших квартиры. Ни покупатель, ни продавец доступа к ним не имеют.
Строительная компания может получить деньги только после сдачи дома. Впрочем, для крупных компаний и жилья в высокой стадии готовности были сделаны исключения.
80% застройщиков в стране никогда раньше не работали с банками и финансировали свои проекты за счет денег дольщиков, говорит Сергиенко. В нынешней системе деньги дольщиков заменены банковскими кредитами. Ставка по такому кредиту для застройщиков будет зависеть от количества денег на счетах эскроу: чем их больше, тем ниже ставка.
В случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо возврат денег дольщикам. При банкротстве банка, где лежат деньги, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат дольщику до 10 млн руб. Этот лимит покрывает существенную часть сделок купли-продажи, совершающихся в стране.
По словам Плутника, по счетам эскроу работает уже 20% всех застройщиков в стране.
Сегодня уже рынок не продавца, а покупателя, говорит Колочинский. Продать, как раньше, что угодно не получится, нужно постараться, чтобы выбрали именно твой объект, соглашается Владимир Воронин.
При этом введение счетов эскроу сократит строительство, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. уже увеличилось количество банкротств по сравнению с прошлым годом: с рынка уходят в основном мелкие компании.
Чтобы сохранить прежнюю доходность, девелоперам приходится поднимать цены, говорит Колочинский. Средняя стоимость 1 кв. м жилья по стране выросла на 4%: если в июне он стоил в среднем 70 532 руб., то в октябре – 73 342 руб. Согласно данным портала недвижимости Domofond.ru цены на квартиры в новостройках поднялись в 62 городах страны.
До этого цены практически топтались на месте.
Но спрос упирается в ограниченные доходы населения. Если продажи встанут, в затруднительной ситуации могут оказаться и крупные игроки.
Колочинский предупреждает, что, если не предложить бизнесу своевременную помощь, отрасль неминуемо столкнется с массовым банкротством компаний.
Есть жесткая позиция президента – покончить с обманутыми дольщиками, именно этот вопрос решили одним махом и немедленно: ввели счета эскроу в 2019 г., хотя планировался плавный переход в течение трех лет, говорит один из крупных застройщиков.
По словам гендиректора РАСКа Николая Алексеенко, варианты тут ограничены: либо перейти на продажу только готового жилья, либо отрегулировать продажу на стадии строительства.
Естественно, удорожание жилья – это плата за то, что риски переходят на банки, продолжает Алексеенко: раньше дольщик за счет дисконта на стадии строительства фактически кредитовал застройщика, а в проектах с эскроу этот дисконт уменьшается вслед за перераспределенными рисками.
Сейчас в поддержке нуждаются лишь отдельные категории граждан, для них реализуются специальные программы. Для застройщиков все механизмы созданы, проектное финансирование в равной степени доступно каждой строительной компании, и поддержка в целом не нужна. Банки и застройщики быстро учатся работать друг с другом в условиях новой прозрачности рынка для государства, парирует Плутник.
Ввод жилья в РФ с начала года сократился на 16%
Ввод жилья в эксплуатацию в России в I квартале 2017 года сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 15,8% — до 13,1 млн. кв. м, следует из материалов Росстата.
В Федеральной службе государственной статистики констатируют снижение темпов ввода в эксплуатацию жилья на территории РФ в I квартале 2017 года.
В соответствии с материалами Росстата, в период с января по март в эксплуатацию было введено 13,1 млн. кв. м жилья. Это на 15,8% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 года. Показатель за март составил 4,9 млн. кв. м жилья, что на 9% меньше, чем в марте прошлого года, но на 27,5% выше показателя февраля 2017 года, отмечается в докладе службы статистики.
В I квартале в РФ было построено 205,2 тыс. новых квартир, из них в марте — 72,4 тыс., отмечают в ведомстве. Вместе с тем, снижение продемонстрировали и показатели в сфере индивидуального строительства, где ввод жилья за отчетный период сократился на 36,5% — до 151 тыс. кв. м.
Ввод в эксплуатацию жилья в Свердловской области, как свидетельствуют итоги I квартала текущего года, уменьшился на 49,2% в сравнении с идентичным периодом 2016 года.
В Росреестре ранее сообщили, что на подмосковных территориях в феврале было зарегистрировано 6,09 тыс. договоров на участие в долевом строительстве. Эта цифра на 11% ниже показателя января этого года и на 41% ниже показателя соответствующего периода 2016 года.
В соответствии с данными Росстата, в Московской области каждый год вводится приблизительно 8 млн. кв. м жилья, что в 2,5 раза превышает показатели столицы России и Санкт-Петербурга. В связи с этим «Коммерсант» писал о том, что спад активности покупателей может обернуться серьезной проблемой для Подмосковья.
В материалах Федеральной службы госстатистики уточняются и показатели объема работ, которые были выполнены в строительной сфере. В марте строители наработали на 407,1 млрд. рублей, что составляет 95% (в сопоставимых ценах) по отношению к уровню аналогичного периода прошлого года. В январе-марте этот показатель достиг 995,3 млрд. рублей (95,7%), говорится в отчете Росстата.
В прошлом году в России было построено 81,1 млн. кв. м жилья. В целом уровень жилищного строительства сократился в 2016 году на 6,5% в годовом выражении по сравнению с предыдущим отчетным периодом. Вице-премьер российского правительства Игорь Шувалов тогда выражал обеспокоенность падением показателей, отмечая, что «2015 год был крайне трудным», но темпы строительства жилья были выше.