Аналитики Циан оценили изменения на вторичном рынке недвижимости России. В выборку вошло 107 городов с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Вторичный рынок больше не дороже первичного: только в трех из 16 городов-миллионников стоимость «квадрата» готового жилья в среднем выше, чем строящегося.
Цены на «вторичку» росли в два раза быстрее, чем в 2019 году
Льготная ипотека разогнала стоимость не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке: рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году. По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке составила по итогам 2020-го 90,2 тыс. рублей. За год прирост достиг 16,1% (по итогам 2019-го средняя цена «квадрата» была равна 77,7 тыс. рублей).
Основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья. Собственники, видя такую ситуацию, также начали прибавлять цены относительно первичного рынка.
Еще одна причина роста цен — большая доступность ипотечного кредитования. Еще в январе 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%, сегодня — 4,25%. Снижение на 2 п. п.
позволило снизить и проценты по кредиту примерно на ту же величину.
Если в начале 2020 года покупатель готового жилья рассчитывал на ипотеку примерно под 9,5% годовых, то сегодня кредит на покупку жилья удастся найти по ставке 8%.
ВI квартале 2020 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке РФ показывала минимальную динамику: –0,4% (до 77,8 тыс. рублей).
II квартал практически полностью прошел в режиме самоизоляции. И если застройщикам удалось оперативно переключиться на дистанционные продажи, то вторичный рынок фактически был поставлен на паузу. Снижение спроса привело к падению цен в мае 2020 года (–1,3% относительно апреля).
Рынок купли-продажи, в отличие от рынка аренды, реагирует на любые события с лагом по времени, поэтому еще в апреле, несмотря на самоизоляцию, средняя цена 1 кв. м на готовое жилье не менялась. В июне за счет активизации отложенного в период карантина спроса цены пошли вверх, компенсировав майское падение. В результате по итогам II квартала средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,7%.
В III квартале 2020 года вторичный рынок еще лихорадило: в июле средние цены снижались (–1,9%), в августе был зафиксирован прирост на 6,3% на фоне подорожания новостроек из-за льготной ипотеки. В результате за III квартал средняя цена 1 кв. м выросла на 5,2%.
IV квартал 2020 года ознаменовался рекордным ростом цен в декабре (+7,5%). Причины этого накапливались в течение всего второго полугодия: девальвация курса рубля, низкие ставки по банковским вкладам, из-за чего часть вкладчиков ушла на рынок недвижимости.
Кроме того, повлияла и особенность менталитета: россияне традиционно стремятся закрыть все главные вопросы до конца года. Поездки у многих отменились — появилось время на решение жилищного вопроса. Наконец, именно в ноябре–декабре наблюдается самый высокий прирост цен на первичном рынке, который толкает стоимость вверх и на «вторичке».
В конце года на ценообразовании готового жилья сказалась и эмоциональная составляющая, не подкрепленная реальным спросом. На фоне новостей об общем подорожании товаров и услуг некоторые продавцы стали поднимать цены и на недвижимость, пользуясь снижением объема предложения из-за пандемии.
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
По данным Аналитического центра Циан
Годовой прирост цен на уровне 16,1% — в два раза выше, чем в 2019-м (тогда вторичная недвижимость увеличилась в цене на 7,5%). Таким образом, за два года средние цены на вторичном рынке выросли на 24,8% (в рублевом выражении — на 18 тыс. рублей за 1 кв. м).
Динамика средних цен 1 кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
По данным Аналитического центра Циан
Динамика средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке
По данным Аналитического центра Циан
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) по итогам 2020-го равен 5,4 млн рублей. За год бюджет предложения увеличился на 670 тыс. рублей, за два года — на 930 тыс. рублей, или 20,4%. Всего за два года средняя квартира на вторичном рынке РФ подорожала почти на 1 млн рублей.
- Средний бюджет предложения на вторичном рынке (города с населением 100 тыс.+)
По данным Аналитического центра Циан- Регионы и столицы дорожают сопоставимыми темпами
По данным Аналитического центра ЦианСредняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Московской и Петербургской агломерациях по итогам 2020-го достигла 158,6 тыс. рублей — это на 15% выше, чем годом ранее.
Наибольший рост зафиксирован в Московской области (+16% за год, до 91,5 тыс. рублей). Москва и Санкт-Петербург подорожали сопоставимо: +12,6% (237 тыс. рублей) и +13% (139,2 тыс. рублей) соответственно.
Наименьший прирост зафиксирован в Ленинградской области (+7%, 75,8 тыс. рублей).
Недвижимость вторичного рынка в других регионах выросла до 64,6 тыс. рублей (+15,2% за год). Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год увеличилась на 11,3%.
Наибольший рост — в Омске (20,6%), Нижнем Новгороде (16%), Красноярске (14,8%). Наименьший — в Самаре (2,6), Волгограде (3,8%).
Стоимость квадратного метра в городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн выросла значительнее — в среднем на 16,3%.
Циан отмечает относительно небольшую разницу в стоимости «квадрата» для обеих категорий: за счет большего роста цен города с меньшей численностью догоняют по цене крупнейшие города. Квадратный метр в крупных городах (62,8 тыс.
рублей) сегодня стоит чуть выше, как и «квадрат» в крупнейших городах год назад (61 тыс. рублей).
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке
По данным Аналитического центра Циан
Лидеры и аутсайдеры по динамике цен
По подсчетам Циан, только для трех российских городов из 107 (с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), по итогам 2020-го средняя стоимость 1 кв. м снизилась или осталась прежней. Среди них ни одного города с численностью населения от 250 тыс. человек.
- Падение или стагнация цен в 2020 году зафиксированы в городах:
- Наибольший прирост цен в 2020 годуотмечен в городах:
- По данным Аналитического центра Циан
- Еще для шести российских городов цена за год выросла от 20 до 25%: Курск, Норильск, Благовещенск, Улан-Удэ, Омск, Калининград.
Но для большинства городов (38% из общей выборки в 107 городов) рост цен за год был в пределах 5–10%. Примерно такое же количество городов прибавило в цене до 5% и от 10 до 15%.
Распределение городов по годовой динамике цен на вторичном рынке
- По данным Аналитического центра Циан
- В разрезе федеральных округов по итогам года наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном (+21%) и Южном (+20%) федеральных округах.
- Динамика средней стоимости 1 кв. м в городах по федеральным округам
- По данным Аналитического центра Циан
- «Вторичка» уступила новостройкам
Несмотря на уверенный рост цен на вторичном рынке, в большинстве крупнейших городов средняя стоимость 1 кв. м в сегменте готового жилья оказывается ниже, чем в новостройках.
Из всех городов с численностью населения от 1 млн человек (16 городов) всего в трех стоимость «квадрата» на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара и Омск. В остальных 13 городах цена 1 кв. м на вторичном рынке ниже, чем в новостройках.
Дешевле всего обойдется вторичное жилье по сравнению со строящимся в Нижнем Новгороде, Челябинске и Волгограде.
- Средняя стоимость 1 кв. м в декабре в городах-миллионниках
- По данным Аналитического центра Циан
Циан сравнил ситуацию по этим же городам в конце 2019 года: вторичный рынок был дороже первичного (или был сопоставим по стоимости) в шести городах: Москве, Самаре и Омске (как и в 2020 году), а также в Новосибирске, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Таким образом, первичный рынок утрачивает свое главное преимущество — большую доступность по сравнению со вторичным рынком.
Причина — не только в субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке, но и в характеристиках нового жилья, которое даже в массовом сегменте, как правило, значительно превосходит по качеству сегмент готового жилья.
Квартальная застройка, архитектурное единообразие, собственные дворы, выделенные машино-места, продуманные планировки и улучшенная отделка общественных зон — с учетом этих характеристик все больше покупателей голосуют рублем именно за строящееся жилье, тогда как «вторичка» утрачивает позиции, проигрывая по стоимости новостройкам. Это долгосрочная тенденция, которая в 2020 году получила дополнительный стимул в виде снижения ставок по ипотеке.
Во время карантина собственники демпинговали для поддержания спроса
На протяжении всего 2019 года средняя стартовая стоимость квадратного метра (учитываются квартиры, вышедшие в продажу в течение конкретного месяца) показывала минимальную динамику: с небольшими подъемами и спадами в диапазоне 74–77,5 тыс. рублей. Подобная сглаженная динамика была характерна и для I квартала 2020 года.
Резкий демпинг продавцов вторичной недвижимости зафиксирован в апреле 2020 года: средняя стоимость 1 кв. м новых апрельских квартир составила в целом по РФ 70,9 тыс. рублей за кв.
м — это на 8% ниже, чем цена «квадрата» квартир, выставленных на продажу в марте 2020-го.
В условиях самоизоляции именно демпинг явился главной стратегией продавцов, которые были вынуждены продавать недвижимость в сложный период.
Но уже в мае новинки вторичного рынка снова подорожали, несмотря на самоизоляцию: средняя цена 1 кв. м стартовавших в мае квартир выросла до 79,1 тыс. рублей, обновив максимум. Эксперты объясняют это высокой долей сделок, когда на средства от продажи старой квартиры с привлечением ипотеки приобретается новое жилье в строящемся доме.
Именно в мае стартовала программа субсидирования ипотечной ставки: в продажу поступило вторичное жилье, продавцы которого рассчитывали как раз на альтернативную сделку с новостройкой, что и послужило одной из причин дальнейшего роста цен. Наращиванию стоимости также способствовала дешевеющая ипотека и в целом — активизация отложенного спроса после весеннего локдауна.
В сентябре 2020 года новые квартиры выходили на рынок по самой высокой стоимости — в среднем за 92,3 тыс. рублей за 1 кв. м. В октябре и ноябре продавцы чуть снизили свои ожидания за счет оттока спроса к объектам первичного рынка за счет ожидаемого на тот момент завершения программы льготного кредитования.
- Средняя стартовая стоимость 1 кв. м квартир на вторичном рынке, выставляемых на продажу
- По данным Аналитического центра Циан
- Бо́льшими темпами стартовая стоимость увеличивалась в Московской и Петербургской агломерациях — +22% за год, тогда как в среднем по другим регионам прирост стартовой цены составил 16%.
- Динамика стартовых цен на вторичном рынке
- По данным Аналитического центра Циан
Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без субсидирования ипотечной ставки и был вынужден выживать в 2020 году самостоятельно. Но оба сегмента первичного и вторичного рынка находятся в тесном взаимодействии, поэтому рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привел и к удорожанию готового жилья.
Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счет новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году.
Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам многие покупали строящееся жилье как инвестицию для дальнейшей перепродажи. В 2021-м такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, но с таким прайсом найти покупателя будет непросто, что замедлит спрос.
- Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в 2020 году
- По данным Аналитического центра Циан
"Вторичные" квартиры подешевели на 5%
Вторичная недвижимость в России за полгода подешевела почти на 5%, а сроки поиска покупателя увеличились на месяц. Об этом сообщает компания «Циан».
Станислав Красильников/ТАСС
Аналитики компании изучили цены в 129 городах с населением свыше 100 тысяч человек, где имеются в продаже более сотни квартир. Средняя стоимость жилья в России в первом полугодии равнялась 72,2 тысячи рублей.
Это на 4,7% меньше, чем во второй половине 2019 года и на 3,7% ниже, чем в июле прошлого года, когда «квадрат» стоил 75 тысяч рублей.
При этом в городах-миллионниках за последние полгода цена снизилась еще ощутимее — на 9,2%, а в городах с населением от 500 тысяч до миллиона, напротив, повысилась на 6,7%.
Зачем нужны квартиры площадью 8-10 квадратных метров
Самое заметное снижение цен произошло в Центральном федеральном округе — на 12% за полугодие. Хотя лидерами по удешевлению жилья стали Братск (-7,5%), Якутск (-3,8%) и Орск (-3%). Заметно подорожало жилье на Дальнем Востоке — +11% за полгода и +24% за последний год.
Лидеры по росту цен — Нальчик (+10,5%), Находка (+8,6%) и Петрозаводск (+8,6%). В Москве стоимость квадратного метра за полгода подросла на 1,3%, в Санкт-Петербурге — на 2,4%. В 27% городов цены на вторичное жилье в первом полугодии держались около нулевой отметки.
Средний срок поиска покупателя на «вторичное» жилье увеличился с 43 дней в первом квартале года до 70 дней во втором квартале, что, впрочем, связано с режимом самоизоляции. Рекордсменом стал Волгоград, где поиск покупателя в последнее время затягивался до 108 дней против 58 в первом квартале.
Интересно, что 40% «вторичных» квартир расположены в домах не старше 20 лет. На дома 1960-1990-х годов приходится 53% предложений. Квартир в домах 1940 года постройки и ранее — всего 2% на рынке. Однако у них самая высокая средневзвешенная стоимость квадратного метра — 97,6 тысячи рублей. Это объясняется их расположением в центре города.
Итоги III квартала на вторичном рынке в городах России
Цены на вторичном рынке страны в целом медленно, но верно росли с прошлого года, следуя трендам на рынке новостроек. Однако, как показало исследование федерального портала «МИР КВАРТИР» по итогам квартала, теперь на этом рынке во многих регионах, похоже, достигнут баланс спроса и предложения.
По итогам июля-сентября, средний квадрат в крупных городах России с населением более 300 тыс. человек стоит 59 тыс. рублей, средняя квартира – 3,4 млн рублей. Элитный сегмент в исследование не входил.
Самые дешевые квартиры можно найти на вторичном рынке Магнитогорска – 1,5 млн рублей, самые дорогие – естественно, в Москве – 13,3 млн.
В iii квартале все спокойно
В минувшем квартале квадратный метр «вторички» заметно поднялся в цене в Красноярске (+10,5%), Липецке (+10,2%), Новокузнецке (+9,8%), Набережных Челнах (+8,4%) и Чите (+8,2%). Средняя стоимость квартиры увеличилась, прежде всего, в Чите (+12,8%), Орле (+11,8%), Красноярске (+11,1%), Сочи (+11%) и Ростове-на-Дону (+10,3%).
А опустилась цена «квадрата» больше всего в Костроме (–10%), Кургане (–7,6%), Вологде (–7,2%), Якутске (–7%) и Иваново (–6,7%). Самое значительное удешевление среднего лота отмечено в Кургане (–12,8%), Ставрополе (–12,5%), Якутске (–12,3%), Костроме (–11,2%) и Смоленске (–10,8%).
По итогам июля-сентября этого года квадратный метр подорожал в 37 из 70 городов, средняя квартира – в 42 населенных пунктах.
В целом по списку цены продемонстрировали колебание в рамках погрешности: –0,4% за квадратный метр и +0,9% за лот.
С начала года «вторичка» в плюсе
Благодаря скачку цен в III квартале сильно отличились приростом с начала года Красноярск (+23,4%) и Липецк (+20%). Остальные лидеры гонки – Московская область, Набережные Челны и Сочи – планомерно росли из месяца в месяц и в результате прибавили к цене «квадрата» от 14% до 17% с января месяца.
Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке наиболее заметно выросла, помимо тех же Красноярска (+20,6%) и Липецка (+19,7%), во Владивостоке (+20,3%), Сочи (+16,5%) и Московской области (+15,6%).
Падением ознаменовался регулярный рынок 14 городов из 70, особенно Костромы, где метр подешевел с января на 17%, а также Чебоксар (–7,6%), Смоленска (–4,4%), Тамбова (–4%) и Вологды (–3,6%). Средний лот «упал» в 17 городах, в первую очередь, в Костроме (–22,3%), Ставрополе (–12,1%), Кургане (–11,9%), Якутске (–6,9%) и Смоленске (–6%).
Средний прирост составил с начала года +3,9% за «квадрат» и +4,7% к средней цене квартиры.
«В тех городах, где массово останавливаются стройки из-за неспособности застройщиков перейти на новые законодательные правила, спрос на квартиры перетекает на вторичный рынок, и собственники рады поднять ценники.
Покупатели напуганы перспективой стать обманутыми дольщиками и меняют стратегию, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Выше прочей «вторички» ценится недвижимость в недавних новостройках.
Так что покупатели квартир в новых домах, получившие собственность, могут сейчас особенно выгодно продать их».
Цены на квартиры вторичного рынка в городах России
Источник: mirkvartir.ru
Квадрат за 120 тысяч – это еще дешево: Приморью прогнозируют рост цен на жилье
Приморью прогнозируют рост цен на жилье. ИА PrimaMedia
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Приморье достигла 100 тысяч рублей. За год квартиры подорожали до 30 тысяч за «квадрат». В новостройках Владивостока цены превысили 120 тысяч рублей за кв. метр. И это не предел. Прогнозируется дальнейший рост цен на жилье в Приморском крае, сообщает ИА PrimaMedia.
Как складывается ситуация на рынке жилой недвижимости, есть ли поводы для паники и основания для оптимизма, агентство разбиралось вместе с экспертами.
Люди хотят сохранить деньги
Согласно Приморскстату, средняя стоимость «квадрата» в крае в третьем квартале 2020 года составила 107,1 тысяч рублей на первичном рынке и 100,8 тысяч рублей на вторичном. Тогда как в третьем квартале 2019 года эти показатели были на уровне 90 и 97 тысяч рублей. То есть за год «квадрат» подорожал более чем на 10 тысяч рублей.
В новостройках среднерыночная цена кв. метра жилья эконом-класса выросла на 27 тысяч рублей по отношению к аналогичному периоду прошлого года и превысила 90 тысяч рублей (против 63,8 тысяч в 2019 году).
Квартиры улучшенного качества продаются за 113,8 тысяч рублей квадратный метр (против 89 тысяч в 2019 году).
Ажиотажный спрос
Эксперты объясняют рывок цен ажиотажным спросом при ограниченном предложении.
По словам независимого эксперта по рынку недвижимости ЕЭК ООН Владимира Каплинского, спрос подогрели несколько факторов.
Во-первых, программы льготной ипотеки. Это и дальневосточная ипотека под 1%, и программа субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5%. За время действия «Дальневосточной ипотеки» приморцы оформили более трех тысяч льготных ипотечных кредитов на сумму свыше 11 млрд рублей. Это лучший показатель по Дальнему Востоку.
Во-вторых, на рынок влияет ситуация экономической неопределенности и снижение доходности по вкладам населения.
«Учитывая, что банки снизили процентную ставку по депозитным вкладам, граждане стали активно снимать свои средства с депозитных счетов.
Сыграли роль новости о том, что доходы россиян, зарабатывающих больше 5 млн рублей в год, с 2021 года будут облагаться по повышенной ставке в 15%.
Плюс экономическая неопределенность на фоне пандемии и нагнетание обстановки в информационном пространстве. Люди стремятся сохранить свои деньги, вложив их в недвижимость», — комментирует эксперт.
Предложение при этом выросло незначительно.
В январе-июне 2020 года объем работ, выполненный по виду деятельности «строительство» организациями всех форм собственности в Приморье, составил 42 618,7 млн рублей, сообщает правительство края.
Это на 9,3% больше января-июня 2019 года. Но нельзя забывать, что во многом рост происходит благодаря индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), то есть вводу жилья населением.
По Владивостоку в январе-октябре 2020 года отмечено снижение на 27 % объема строительных работ по подрядным организациям (без субъектов малого предпринимательства) к аналогичному периоду 2019 года.
Ввод в эксплуатацию жилых домов составил 238,5 тысяч кв. метров, в 1,7 раза больше января-октября 2019 года. При этом в 2012-2014 годах, когда рынок находился на пике, во Владивостоке вводили до 500 тысяч кв.
метров жилья в год.
Дешевле всего — в Хороле
Играют роль и локальные факторы. Цена «квадрата» отличается в разных муниципалитетах. Дороже всего — в Артеме (91,4 тысяча кв. метр) и Большом Камне (91,2 тысяча кв. метр).
В Уссурийске «квадрат» стоит в среднем 80 тысяч, в Находке — 64,8. Дешевле всего — в Хороле (10,6 тысяч кв. метр) и Дальнегорске (18,6).
В некоторых районных центрах можно купить приличную однокомнатную квартиру за 400-500 тысяч рублей.
Цены на квартиры в Приморском крае. Портал «НайдиДом»
«В Большом Камне реализуются крупные промышленные проекты, которые требуют рабочих рук — проект реконструкции верфи «Звезда» и другие. Тысячи человек едут в Большой Камень, а где их расселять? Нового жилья почти не строят. Спрос растет со стороны военных, рабочих, снять квартиру практически нереально. Соответственно, цены на жилье взлетели», — комментирует Владимир Каплинский.
В кулуарах застройщики обсуждают сверхприбыль, полученную на волне ажиотажного спроса, сообщают источники.
Строительного бизнеса так же коснулась пандемия. Цена фрахта выросла в 4-5 раз, стройматериалы подорожали. Однако продажи покрывают все расходы.
Цены улетают в космос
Отдельного внимания заслуживает Владивосток, где цены, по словам риелторов, «улетели в космос». Сегодня риелторские агентства оценивают среднерыночную стоимость «квадрата» в новостройках Владивостока в диапазоне 123-125 тысяч рублей кв. метр. На «вторичке» — свыше 130 тысяч рублей. Причем подорожание происходит каждый месяц.
«В сентябре средняя удельная цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья Владивостока составила 131,9 тысяч рублей кв. метр, рост на 1,25%. Средняя полная цена предложения составила 7,1 млн и выросла за месяц на 1,68%. Стоимость квартир на средних этажах — 133, 8 тысяч рублей кв. метр, в кирпичных домах — 136 тысяч рублей.
Максимальная средняя удельная цена предложения (вторичный рынок) в районе «Первая речка» — 156 тысяч рублей, (от 76,7 до 307,8 тысяч рублей) Средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья составила 121, 4 тысячи рублей, рост на 1,95% в сравнении с предыдущим месяцем», — сообщает оценочная компания «Индустрия-Р».
По информации аналитиков, существуют все предпосылки для дальнейшего роста.
Директор АН «Городской риелторский центр» Сергей Косиков отмечает, что если до запуска «Дальневосточной ипотеки» в 2019 году на первичном рынке дальневосточной столицы «квадрат стоил 80-100 тысяч рублей, то в декабре 2020 года он стоит 110-120 тысяч.
«Предпосылок для снижения цен нет. Продолжают действовать льготные программы, которых большое количество. Депозиты подешевели, а недвижимость — хороший способ сохранения денег», — комментирует эксперт.
Сегодня во Владивостоке нелегко найти квартиры дешевле 100 тысяч за квадрат. Среди вариантов — жилой комплекс «Восточный луч» в районе «Снеговая Падь», новостройки в пригороде.
«Цены ниже 100 тысяч только в «Эко-Квартале» на Давыдова, чуть выше 100 тысяч можно найти в «Зеленом Бульваре», «Фрегате», «Лесном Квартале», — сообщили в одном из риелторских агентств.
Дешевое жилье строить невыгодно
Характерно, что спрос растет во всех сегментах, от эконома до бизнеса. И во всех сегментах на рынке жилой недвижимости присутствует дефицит.
«Стоимость жилья в Приморском крае растет на 10% в год. С учетом экономических показателей в регионе и динамики показателей жилищного строительства, целесообразно строительство жилья эконом-класса», — следует из аналитического отчета единого института развития в жилищной сфере Дом.РФ.
Однако застройщики не спешат строить дешевое жилье. Источники агентства отмечают, что это не слишком выгодно в условиях дефицита земельных участков. Чем дороже квартира — тем большую прибыль можно из нее извлечь.
Наблюдается дефицит предложения и в бизнес-сегменте (напомним, что официальной градации эконом-комфорт-бизнес нет). В этой нише собеседники отметили проект ЖК Novatoria от авторов «Мариниста» компании «Ареал-Девелопмент».
Таким образом сложилась парадоксальная ситуация. Правительство стремится сделать жилье доступнее через льготную ипотеку, но рост цен съедает разницу в процентах.
Жилищный парадокс
Может ли исправить ситуацию растущая конкуренция? На этот вопрос эксперты отвечают без лишнего оптимизма. Действительно, на приморском рынке появились новые девелоперы из Хабаровска и Краснодара. Мощная заявка поступила от лидера списка Forbes группы компаний ПИК, купившей 13 земельных участков во Владивостоке.
«Но не стоит забывать, что средний срок реализации проекта в области жилищного строительства занимает два года. В перспективе возможна некоторая стабилизация и снижение цен.
Появление новых застройщиков увеличивает конкуренцию. При этом рост жилищного строительства связан с ростом экономики. Понимается экономика — растут доходы населения — увеличивается спрос.
Так что о значительном снижении говорить не приходится», — комментирует Сергей Косиков.
Источники агентства отмечают, что один ЖК — это порядка 8 тысяч кв. метров площади. Указом президента поручено предусмотреть увеличение годового объема жилищного строительства на Дальнем Востоке в 1,6 раза до 2024 года. То есть строить необходимо намного больше. А для этого нужно комплексно решать вопросы развития территорий при государственном участии.
«Необходимо вести работу по земельным участкам, решать проблему земель Минобороны, передача которых в краевую собственность затягивается, способствовать реализации крупных, социально важных проектов комплексной застройки, планировать развитие территорий в перспективе на 2-5-10 лет. Также я считаю, что город нужно развивать в северном направлении, в сторону Артема, застраивать окраины, выносить туда административные центры. Нам нужен «Большой Владивосток», — говорит Владимир Каплинский.
205218
«Ценам расти некуда»
Более серьезным фактором он считает рост цен на квартиры в строящихся домах и отток покупателей на вторичный рынок. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка». Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика», — говорит Денис Заседателев.
«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтверждает тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин. Впрочем, в «Ленстройтресте» рассчитывают на то, что через пару месяцев дисбаланс на рынке выровняется.
Генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин считает, что уровень цен будет поддерживать дефицит предложения. «Вывод новых объектов на рынок Петербурга оставляет желать лучшего.
Причин несколько: это и повышенный спрос, который «вымыл» квартиры, и последствия реформы по переходу на эскроу и проектное финансирование, сейчас темпы разрешения выдачи на строительство значительно отличаются от допандемийных лет», — отмечает он.
Ценам расти уже некуда
Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и вторичным рынком, говорят, в свою очередь, что текущий уровень цен на квартиры завышен. Эксперты отмечают, что цены реальных сделок сейчас уже не растут, иллюзию роста цен создают новые объекты с завышенной ценой.
«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6-10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей «морально устала» от роста цен. «Им сложно пережить тот уровень цен, который сейчас есть на рынке. Когда люди смотрят на листинги и видят, что однокомнатная квартира продается за 9 млн руб., хотя год назад такую можно было приобрести за 5 млн руб., это вызывает вопросы», — отметил он.
Дмитрий Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. «Те, кто хотели купить квартиру, уже сделали это. Более того, был реализован спрос 2022-2023 годов. Люди, которые планировали улучшать свои жилищные условия в будущем, решились на покупку раньше, испугавших роста цен», — подчеркивает он.
Заместитель генерального директора АН «ИТАКА» Василий Павлов также уверен, что ценам на жилье в Петербурге расти некуда. «Если анализировать средние цены на площадках — это 177 тыс. руб. за кв. м. на первичном рынке и 170 тыс. кв. м. на вторничном.
Это цены, которые вы увидите в интернете, но мы видим у себя по реальным продажам, что сделки проходят по 150 тыс. руб. за кв. м. Высокие цены — иллюзия, которая живет на рекламных площадках, в реальности сделки проходят по гораздо меньшей стоимости», — констатирует он.
Эксперт прогнозирует уменьшение количества продаж на первичном рынке после отмены программы льготной ипотеки и называет «вторичку» оплотом для рынка.
Повтор публикации от 27.05.2021
Настало время продавать по-настоящему. Что ждет рынок вторичной недвижимости весной 2021 года
Пара мыслей о том, каким будет рынок вторичной жилой недвижимости в России весной 2021 года.
1. Ипотечных сделок будет еще меньше
ЦБ РФ заявил, что снижать ключевую ставку больше не будет. Что означает почти автоматическое повышение ставок по кредитованию частных лиц и бизнеса. Ипотека — не исключение, увы.
И хотя формально государственная программа субсидированию ипотечных ставок действует до лета этого года, фактически же идет постепенное сворачивание массовой выдачи ипотечных кредитов по ставках 8-9% годовых и первоначальном взносе 20 %. Либо ставка 10-12% при 20% своих денег, либо ты вносишь своих 30-50% от стоимости квартиры и тогда ставка может быть 8-9% годовых.
В любом случае, получить ипотеку смогут уже гораздо боле узкая прослойка граждан России, чем это было во второй половине 2020 года.
2. Цены перестанут улетать вверх
В одном из последних посещений банка услышал такой диалог между работниками банка, проводящими сделками
– Что делать? У них цена поменялась в ДКП!– Как это? Они же все согласовали за два дня до сделки?
– Да покупатель не захотел по такой цене покупать и прямо сегодня снизил цену
– Они там в своем уме?
Сделок весной 2021 года станет меньше – за счет скоращения числа одобренных ипотечных кредитов
Сделок весной 2021 года станет меньше – за счет скоращения числа одобренных ипотечных кредитов
В дальнейшем по обрывкам фраз и громким диалогам выяснилось, что покупатель приехав на подписание кредитного договора (!) начал переговоры по цене с продавцом. Который, мягко говоря офигел от такой наглости другой стороны.
В результате долгого обсуждения стороны пришли к соглашению по цене. А банк отправил всю честную компанию по домам, пообещав покупателю быстро пройти повторное одобрение за три дня (возможно, потому что покупатель был VIP клиентом этого банка).
Такую ситуацию нельзя было представить даже в начале января. Если бы покупатель только заикнулся о снижении цены, продавец быстро свернул переговоры и уже день-неделю выходил на сделку по своей цене с новым будущим собственником.
Но ситуация на рынке жилья быстро изменилась, и теперь покупатель не спешит выходить из переговоров на самой сделке.
Очень вероятно, потому что нет больше очереди из покупателей по такой цене (даже с учетом новой скидки).
Продавцам опять и снова придется бороться за внимание и деньги покупателя
Продавцам опять и снова придется бороться за внимание и деньги покупателя
3. Продажа квартиры опять станет долгой и искусной игрой
Как следствие двух предыдущих пунктов – продажи квартир опять возвращается в эпоху 2017-2019 годов. Никаких «выставил по среднерыночной и принял задаток на следующий день» больше не будет.
Уже сейчас все те, кто не успел в лихорадку 2020 года продавать свою квартиру, дом, участок (в основном – из-за собственной жадности) удивляются, почему покупатели пошли такие привередливые. Почему начинают не просто торговаться, а прям резать цену по максимуму?
Меньшее число покупателей гарантирует продавцам вторичного жилья только одно – больше забот в продаже. Надо снова вспоминать и делать чуть больше, чем «сфоткал по-быстрому и текст стандартный набросал и размещай!». И фотографии надо будет поприличней выкладывать и текст писать не для галочки.
- А уж как на показах придется продавать свою недвижимость – даже многие риэлторы подзабыли!
- ********************************
- Если вы – будущий покупатель квартиры и для этого не будете брать ипотечный кредит – для вас наступают хорошие времена.
Если вы собираетесь продавать свою вторичную жилую недвижимость – готовьтесь к долгому циклу продажи и борьбе за каждого покупателя. Опять и снова.
Вторичное жилье в России подешевело почти на 10%
С начала года цены на квартиры на вторичном рынке снизили 48% собственников в городах-миллионниках, а по итогам июля вторичное жилье в таких городах упало в цене на 9,6% по сравнению с прошлым годом и стоит теперь в среднем 94,2 тыс. рублей за квадратный метр. Об этом пишет «Коммерсант» со ссылкой на данные компании ЦИАН.
В исследовании отмечается, что на рынке новостроек наблюдается обратная динамика: за год квадратный метр в строящихся домах подорожал на 8,1% и стоит сейчас 76,5 тыс. рублей.
Как уточнил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, в настоящее время стоимость новостроек в половине крупнейших городов страны выше стоимости вторичного жилья, хотя традиционно готовое жилье в России стоит дороже строящегося.
Эти данные для Москвы подтвердили в компании «Инком-Недвижимость». Так, в Старой Москве средняя стоимость первичного жилья сейчас составляет 237,2 тыс. рублей за квадратный метр, а вторичного — 222,9 тыс. рублей за «квадрат».
При этом на западе Москвы сейчас новостройки стоят дешевле готовых квартир (256,4 тыс. рублей против 258,6 тыс.
рублей за квадратный метр), а на юге средняя цена квадратного метра на первичном рынке на 30,2% превышает цену на вторичном рынке.
Причиной сложившейся ситуации в «Инком-Недвижимости» назвали реформу долевого строительства: из-за перехода на эскроу-счета и проектное финансирование новостройки выросли в цене. Кроме того, падение рубля привело к росту себестоимости строительства.
По мнению Попова, изменения создали предпосылки к переходу части потенциальных клиентов с первичного рынка на вторичный. Этому дополнительно будет способствовать падение доходов населения, так как немногие смогут выплачивать ипотеку, арендуя квартиру на время строительства нового жилья.
В свою очередь директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отметил, что на первичном рынке покупателей пока что удерживает программа льготной ипотеки под 6,5%, но в ноябре, когда программа будет завершена, может начаться активный переход клиентов на вторичный рынок.
Напомним, на прошлой неделе замминистра финансов Алексей Моисеев отметил, что субсидирование ипотеки в России может привести к образованию «пузыря» на рынке жилищного кредитования. «В целом вопрос такой, насколько правильно системно субсидировать такой кредитный продукт, как ипотека.
Во-первых, мы рискуем надуть «пузырь» на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы брать ипотеку. По нашим оценкам совместно с «Дом.РФ», не более 60% россиян могут взять ипотеку. Это максимум, даже если ставка будет 0%.
Остальные люди просто не смогут вернуть тело кредита», — заявил Моисеев.