Вторичное жилье сильнее всего подешевело в Москве, Новосибирске и Воронеже

Специалисты подвели итоги 2020 года и сделали прогнозы на 2021-й. Модератором мероприятия выступила Валерия Мозганова, обозреватель Business FM.

Нежданно-негаданно

В конце 2019 года рынок развивался стабильно. Никто не предполагал, что цены на первичном и вторичном рынках вырастут на 15–16%, вспоминает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

Смотреть запись вебинара на YouTube

С этим мнением согласна и Ольга Тумайкина коммерческий директор ГК ФСК: «Мы не ожидали от 2020 года ни слишком большого роста цен, ни ажиотажного спроса. Однако он оказался для всех нас чем-то вроде американских горок.

В I квартале наблюдался активный спрос, продажи шли хорошо, во II квартале мы увидели падение спроса, связанное с пандемией и введенным режимом самоизоляции. В июне–июле рынок стал постепенно восстанавливаться благодаря льготной ипотеке.

Застройщики, и мы в том числе, запустили много интересных акций, и уже в III квартале мы вышли на бо́льшие объемы, чем планировали, и IV квартал завершили также с превышением плана».

итоги года

На рынке новостроек:

рекордный рост цен за последнее десятилетие на фоне льготной ипотеки;
рекордная выручка застройщиков;
сохранение объема сделок по отношению к предыдущему году;
снижение объема предложения.

На вторичном рынке:

сохранение объема сделок на уровне 2019 года;
неожиданный рост цен;
падение арендных ставок весной и возвращение их на прежний уровень осенью.

Особенно удивил вторичный рынок, который в последние два-три месяца 2020 года показал прирост цен на 15%, отмечает Алексей Попов. По мнению эксперта, это связано с эмоциональной реакцией рынка на подорожание квартир в новостройках. Именно этим объясняется тот факт, что запрашиваемая цена на бабушкины варианты в хрущевках за год взлетела на 1–1,5 млн рублей.

Льготная ипотека — главная виновница?

Кто виноват в том, что цены на жилье в прошлом году показали спринтерскую скорость роста? На первый взгляд, ответ очевиден: источник «зла» — льготная ипотека. Она вызвала ажиотажный спрос, предложение снизилось, цены взлетели. Но не все так просто.

Свою роль сыграли и снижение ключевой ставки, и общие факторы, связанные с макроэкономической, геополитической, санитарно-эпидемиологической и прочими ситуациями, которые нас сопровождали.

Неопределенность с продлением льготной ипотеки вызвала ажиотажный спрос на рынке, в октябре был поставлен рекорд по количеству звонков, бронирований, просмотров и сделок. Застройщики действовали в тех обстоятельствах, которые сложились на рынке. Но неверно думать, что от введения льготной ипотеки выиграли только застройщики.

Льготной ипотеке могут сказать спасибо как девелоперы, так и покупатели. Несмотря на то что застройщики выиграли от запуска ипотеки с господдержкой, главными бенефициарами пока остаются покупатели жилья, полагает Алексей Попов.

По его словам, если сравнить разницу платежа при льготной и обычной ипотеке, то при взносе 25% и сроке кредита 10–11 лет скидка составляет примерно 17%. Цены выросли на 13%, и, действительно, две трети скидки уже находится в цене. Но все-таки треть скидки осталась у покупателя.

Если бы не льготная ипотека, продажи на рынке просели бы как минимум на 20%, уверена Ольга Тумайкина. Льготная ипотека занимает 90–95% всех ипотечных сделок в ГК ФСК.

Благодаря ипотеке с господдержкой среднемесячные выплаты при бюджете 5,5–6 млн рублей снижаются ориентировочно с 35 до 28 тыс. рублей. Это значит, что у людей, которые раньше вообще не рассматривали ипотеку, сейчас такой вариант появился.

Увеличилась доля ипотечных покупателей в бизнес-классе — она достигла 60–65%. Изменилась логика покупки: теперь люди больше копят, чтобы получить ипотеку под меньший процент.

Подешевеет ли жилье в 2021 году?

Развитие рынка недвижимости в 2021 году во многом будет зависеть от восстановления экономики в стране. Главное, чтобы не падали реальные доходы населения. Если улучшится эпидемиологическая обстановка, будут сниматься ограничения, то это будет более эффективно для рынка недвижимости, чем пролонгация ипотеки, не сомневается Алексей Попов.

Если будет снижаться ключевая ставка, то и условия по обычной ипотеке будут привлекательнее. При оптимистичном сценарии можно рассчитывать на ставки 7%. Будут продолжаться субсидированные программы от застройщиков, подчеркивает Ольга Тумайкина.

Уже сейчас понятно, что в 2021 году объем предложения будет расти, так как много проектов находится на стадии получения разрешительных документов.

Покупать или подождать?

«Нужно исходить из потребностей. Если жилой комплекс нравится, нужно покупать, используя льготную ипотеку. Я бы посоветовала определиться с районом, в котором вы хотите жить, и отслеживать старты проектов в этой локации, чтобы успеть купить квартиру на старте котлована: к завершению строительства цены точно вырастут».

Ольга Тумайкина,коммерческий директор ГК ФСК

«Количество предложений в ближайшие два–три месяца будет подрастать, и застройщики станут сговорчивее».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

Ольга Тумайкина считает, что в новом году сохранится тренд на повышение качества проектов.

Почему покупатели все чаще уходят с вторичного рынка на рынок новостроек? У нового жилья лучше планировки, выше качество строительства, более развита инфраструктура.

Сегодня жилье комфорт-класса по качеству приближается к бизнес-классу. Девелоперам приходится постоянно работать над совершенствованием своих проектов, иначе они просто проиграют в конкурентной борьбе.

Также будет увеличиваться доля квартир с отделкой. «Этап “сам себе дизайнер” миновал. Люди хотят побыстрее въехать в новую квартиру, — говорит Ольга Тумайкина. — Девелоперы будут стремиться к тому, чтобы сдавать большую часть квартир с финишной отделкой или отделкой white box.

Кроме того, у покупателей появится возможность выбирать материалы для отделки своих квартир. Так, в компании ФСК для квартир комфорт-класса запустили сервис «Конструктор отделки». С его помощью покупатель отбирает понравившиеся варианты материалов, а программа автоматически рассчитывает стоимость».

Не исключено, что тренд на квартиры с отделкой в дальнейшем будет закреплен законодательно, указывает Алексей Попов.

Цены будут расти, но медленнее, чем в прошлом году. «Двузначного роста не будет — скорее всего, рост цен по рынку в целом составит 8–9%. Стоимость жилья росла на протяжении всего существования рынка недвижимости, за исключением кризисных 2009–2010 и 2014–2015 гг.», — напоминает Алексей Попов.

На вторичном рынке рост цен в следующем году не превысит 5–6%. С учетом того, что в последние месяцы 2020 года цены на вторичную недвижимость достигли пика, в дальнейшем реально некоторое охлаждение рынка.

Таким образом, согласно прогнозам экспертов, при оптимистичном развитии событий рынок недвижимости ждет более спокойный год, чем предыдущий.

На рынок выйдет много новых проектов, что предоставит покупателям больший выбор. Ажиотажный спрос на жилье останется в 2020-м.

Но о снижении цен на жилье нам, увы, остается только мечтать: эксперты считают, что в новом году в целом по рынку квартиры подорожают еще на 5–6%.

В каких городах россии подешевело вторичное жилье

iStock

Средние цены на вторичном рынке недвижимости в России перешагнули уровень 2014 года на 4 процента. При этом в ряде крупных городах отмечается снижение стоимости квадратного мера. Больше всего за пять лет цена выросла в Симферополе (на 54,1 процента), а упала — в Кирове (на 22,3 процента).

«Перелом произошел в конце 2017 года, и в октябре 2018-го рост цен на вторичке за 12 месяцев составил 3,8 процента, а в октябре 2019-го — уже 9,9 процента по сравнению с октябрем прошлого года. Это самые высокие цены октября за пять лет», — говорится в аналитике портала Domofond.ru.

Названы регионы России с самыми лучшими и худшими дорогами

Из 74 городов, цены в которых исследовались, средняя стоимость квадратного метра выросла в 34. В лидеры вышли южные муниципалитеты. Первое место занял Симферополь, как уже говорилось выше. На втором — курортный Сочи: рост за пять лет составил 46,2 процента. На третьем — Севастополь с показателем 32,8 процента.

Между тем в 40 городах цены так и не вернулись на докризисный уровень. Сильнее всего вторичка подешевела в Кирове. Чуть меньше — в Нижнем Тагиле: цена снизилась за пять лет на 16,6 процента.

Кстати, не намного лучше ситуация, например, в другом уральском муниципалитете — в Челябинске, где квадратный метр с 2014 года потерял 12,5 процента (город возглавил список миллионников, в которых цены на вторичку упали). Похожая картина в Кургане: 11,4 процента.

В Екатеринбурге, где активно возводятся новостройки, вторичный рынок так же сдает позиции: 4,7 процента за пять лет.

Мегаполисы разделились пополам: в восьми из них стоимость готовых квартир выросла на 1-28,4 процента, в восьми — снизились на 0,8-12,5 процента.

«Больше всего вторичная недвижимость подорожала в Санкт-Петербурге: на 28,4 процента за пять лет. Второе место у Казани, где цены поднялись почти на четверть. Новосибирск занял третье место с ростом 10,8 процента», — резюмируют эксперты.

Стоит ли продавать квартиру сейчас или лучше подождать? Вторичный рынок недвижимости в 2021 году

Рынок недвижимости в России стал одним из локомотивов экономики, но многие эксперты уже считают его перегретым из-за льготной ипотечной госпрограммы. А еще вслед за новостройками начали дорожать квартиры на вторичном рынке, но к настоящему времени рост приостановился. Так что же делать тем, кто хочет продать что-то из своей недвижимости? Разбираем аргументы за и против продажи жилья в I квартале 2021 года.

Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.

Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:

некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.

Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.

Жилье на вторичном рынке за прошедший год подорожало во всех крупных и не очень городах.

Сильнее всего за год квартиры подорожали в Омске – там жилье стало стоить на 27% больше, по 22% прибавили квартиры в Воронеже и Нижнем Новгороде.

В Москве квартиры на «вторичке» подорожали на 18%, в Санкт-Петербурге – на 19%. То есть, за год вторичное жилье прибавило примерно столько же, сколько и новостройки.

Лишь к концу 2020 года рынок жилья начал насыщаться – почти все, кто хотел и мог, уже оформили ипотеку и купили жилье в строящихся проектах (и чем позже, тем дороже). Застройщики же столкнулись с проблемой кадров из-за запрета на въезд иностранных трудовых мигрантов, и пока не могут начать новые проекты (и даже будут откладывать ввод в эксплуатацию уже начатых и распроданных домов).

Примерно то же демонстрирует и вторичный рынок – после жесткого «ралли» во второй половине прошлого года, в январе средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла примерно на 2%, и такой небольшой рост был впервые за несколько месяцев. Сейчас квадратный метр жилья в 16 крупнейших городах России стоит 86,3 тысячи рублей – это на 13,5% больше января 2020 года.

Что касается спроса на жилье, представители рынка видят его спад – многие россияне пока не готовы покупать жилье по настолько высоким ценам (причем даже в Москве – цены в 254,7 тысячи рублей за квадратный метр пугают), а владельцы квартир не готовы уступать, видя как растут цены на новостройки. Так что, на первый взгляд, ситуация безрадостная – цены на вторичные квартиры уже не растут, и спроса почти нет.

Продать жилье в таких условиях будет сложно. Но, возможно, жилье стоит придержать? Разберемся, что будет происходить с рынком дальше.

Будут ли цены снова расти?

Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).

Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.

Вот что представители отрасли говорят о рынке «вторички» в 2021 году:

«Инком-Недвижимость»: в первые 2 квартала все будет так, как в конце 2020-го (небольшой рост цен), ко второму полугодию цены замедлят свой рост. Маловероятный сценарий – цены будут колебаться до 5%, причем в обе стороны. Вероятнее всего, жилье в 2021 году в среднем будет стоить примерно столько же, сколько и сейчас;
«Миэль»: серьезных изменений в течение года не ожидается, но все будет определять льготная ипотечная госпрограмма. В Москве некоторые владельцы квартир, возможно, согласятся и на скидки, если их квартиры не продаются с осени прошлого года;
«Азбука жилья»: цены будут расти, но сильнее, чем в 2020-м, они не вырастут;
«Доверие»: цены на вторичную недвижимость в России за 2021 год вырастут примерно на 7-10%. Связан рост по-прежнему будет с льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости;
Realiste: спрос на жилье вырастет, когда в Москву снова будут ехать жители регионов;
SRG: весь рынок жилья ждет стагнация после рекордного по выдачам ипотеки года – все дело в том, что рост цен на жилье нивелировал экономию от льготной ипотеки, и в перспективе рынок вернется в свое равновесное состояние. Правда, эксперты не исключают и варианта, что в России может повториться ситуация 2014-2015 годов, когда после девальвации рубля и падения объемов строительства вырос спрос на жилье.

Таким образом, средний для всех прогноз будет таким: цены на жилье с вторичного рынка будут расти в 2021 году, но насколько они вырастут – зависит от спроса, продления льготной ипотеки, ключевой ставки Центробанка, ситуации у застройщиков и многих других факторов. В среднем прогнозируется рост цен на 7-8% в течение года – с одной стороны, это не так много, как в 2020-м, но с другой – вдвое выше плановой инфляции.

Продавать сейчас или придержать?

Россияне продают и покупают жилье не так уж и редко – например, в одной только Москве за год фиксируется около 150 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.

Причины продажи могут быть разными – это может быть продажа небольшой старой квартиры для первоначального взноса за новую и большую, это может быть «фиксация» результата инвестиции (купил – продал через 5 лет), или просто желание использовать деньги на какие-то другие цели.

Именно от цели продажи жилья зависит целесообразность этого сейчас, говорит эксперт по недвижимости Александр Киселев. По его словам, для разных ситуаций стоит придерживаться разных стратегий:

В условиях льготной ипотеки один из самых частых сценариев – продажа старой квартиры, деньги от которой используются как первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

В данной ситуации, действительно, ждать смысла нет – вторичное жилье дорожает примерно так же, как и новостройки.

Вместе с ценами на жилье растет и ежемесячный платеж – поэтому чем раньше будет продана старая квартира и оформлен ипотечный кредит, тем лучше для семейного бюджета в последующие годы.

С другой стороны, отдавать квартиру за бесценок тоже не стоит – чем больше удастся выручить за нее, тем больше будет первоначальный взнос и меньше ежемесячные платежи.

Поэтому желательно отслеживать цены на жилье в режиме реального времени и «прикидывать» – каким будет платеж на один и тот же срок при нынешней цене и после роста цен.

Вполне возможно, что самой выигрышной стратегией будет более быстрая продажа квартиры по более низкой цене, а возможно – и наоборот.

Если же квартира была изначально куплена как инвестиция, а сейчас ее нужно продать, чтобы зафиксировать прибыль по ней – лучше всего делать это на пике цен. Как рассказал нам директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, продавать желательно в ближайшие полтора месяца:

Правда, при продаже «инвестиционной» недвижимости нужно учитывать пару нюансов, о которых скажем дальше.

Итак, по квартирам ситуация ясна – если деньги нужны на покупку нового жилья, ждать нет смысла, и то же касается продажи квартиры как объекта инвестиций. Но если цель продажи – выручить максимальную сумму на какие-то другие цели, есть варианты. Ведь в течение 2021 года все аналитики ожидают роста цен на жилье, поэтому продажа в следующих кварталах принесет больше денег.

Совсем другая картина у владельцев загородной недвижимости.

В период пандемии спрос на частные дома, коттеджи и дачи резко вырос – россияне захотели провести период самоизоляции именно там (удаленная работа и дистанционное обучение этому только способствовали).

Соответственно, в некоторых локациях (вроде ближнего Подмосковья) цены на дома и коттеджи резко пошли вверх, и тенденция такая продолжалась весь год.

Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:

Правда, владельцы далеко не каждого загородного дома могут рассчитывать на быстрый рост цен. Все зависит от расположения (расстояние до города), инфраструктуры и параметров самого дома. Например, среди «антитрендов» на рынке загородной недвижимости эксперты отметили такие объекты, как:

дома с неоптимальной планировкой или без отделки;
дома-«замки» – дома слишком большой площади продаются медленно;
дома в дачных поселках, ориентированных на сезонное проживание;
дома с большими счетами за услуги ЖКХ;
морально устаревшие дома.

Для этих категорий недвижимости «золотая пора» ушла вместе с режимом самоизоляции, и продавать их придется весьма долго. Соответственно, выставлять или не выставлять такой дом на продажу – уже не так важно, потому что размещение объявления еще не означает состоявшуюся продажу.

Когда лучше не продавать

Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.

Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:

если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.

Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.

Настало время продавать по-настоящему. Что ждет рынок вторичной недвижимости весной 2021 года

Пара мыслей о том, каким будет рынок вторичной жилой недвижимости в России весной 2021 года.

1. Ипотечных сделок будет еще меньше

ЦБ РФ заявил, что снижать ключевую ставку больше не будет. Что означает почти автоматическое повышение ставок по кредитованию частных лиц и бизнеса. Ипотека — не исключение, увы.

И хотя формально государственная программа субсидированию ипотечных ставок действует до лета этого года, фактически же идет постепенное сворачивание массовой выдачи ипотечных кредитов по ставках 8-9% годовых и первоначальном взносе 20 %. Либо ставка 10-12% при 20% своих денег, либо ты вносишь своих 30-50% от стоимости квартиры и тогда ставка может быть 8-9% годовых.

В любом случае, получить ипотеку смогут уже гораздо боле узкая прослойка граждан России, чем это было во второй половине 2020 года.

2. Цены перестанут улетать вверх

В одном из последних посещений банка услышал такой диалог между работниками банка, проводящими сделками

– Что делать? У них цена поменялась в ДКП!– Как это? Они же все согласовали за два дня до сделки?

– Да покупатель не захотел по такой цене покупать и прямо сегодня снизил цену

– Они там в своем уме?

Сделок весной 2021 года станет меньше – за счет скоращения числа одобренных ипотечных кредитов

В дальнейшем по обрывкам фраз и громким диалогам выяснилось, что покупатель приехав на подписание кредитного договора (!) начал переговоры по цене с продавцом. Который, мягко говоря офигел от такой наглости другой стороны.

В результате долгого обсуждения стороны пришли к соглашению по цене. А банк отправил всю честную компанию по домам, пообещав покупателю быстро пройти повторное одобрение за три дня (возможно, потому что покупатель был VIP клиентом этого банка).

Такую ситуацию нельзя было представить даже в начале января. Если бы покупатель только заикнулся о снижении цены, продавец быстро свернул переговоры и уже день-неделю выходил на сделку по своей цене с новым будущим собственником.

Но ситуация на рынке жилья быстро изменилась, и теперь покупатель не спешит выходить из переговоров на самой сделке.

Очень вероятно, потому что нет больше очереди из покупателей по такой цене (даже с учетом новой скидки).

Продавцам опять и снова придется бороться за внимание и деньги покупателя

3. Продажа квартиры опять станет долгой и искусной игрой

Как следствие двух предыдущих пунктов – продажи квартир опять возвращается в эпоху 2017-2019 годов. Никаких «выставил по среднерыночной и принял задаток на следующий день» больше не будет.

Уже сейчас все те, кто не успел в лихорадку 2020 года продавать свою квартиру, дом, участок (в основном – из-за собственной жадности) удивляются, почему покупатели пошли такие привередливые. Почему начинают не просто торговаться, а прям резать цену по максимуму?

Меньшее число покупателей гарантирует продавцам вторичного жилья только одно – больше забот в продаже. Надо снова вспоминать и делать чуть больше, чем «сфоткал по-быстрому и текст стандартный набросал и размещай!». И фотографии надо будет поприличней выкладывать и текст писать не для галочки.

А уж как на показах придется продавать свою недвижимость – даже многие риэлторы подзабыли!
********************************
Если вы – будущий покупатель квартиры и для этого не будете брать ипотечный кредит – для вас наступают хорошие времена.

Если вы собираетесь продавать свою вторичную жилую недвижимость – готовьтесь к долгому циклу продажи и борьбе за каждого покупателя. Опять и снова.

В регионах подешевела "вторичка"

Цены на жилье упали в 52 городах.

Пандемия коронавируса и падение котировок нефти больно ударили по рынку недвижимости. За апрель цены на вторичное жилье упали в 52 российских городах. К такому выводу пришли аналитики федерального портала «Мир недвижимости», изучившие цены на жилье в городах с населением от 300 тысяч человек. Среднее падение цен по стране составило около 2%.

Заметнее всего за последний месяц жилье подешевело в Якутске (–4,8%), Красноярске (–4,1%), Архангельске (–4%), Екатеринбурге (–3,6%), Симферополе (–3,5%), Казани (–3,3%), Краснодаре (–3,3%), Московской (–3,2%) и Ленинградской (–3%) областях, Нижнем Тагиле (–2,8%).
Из 16 городов, где квадратный метр, наооборот, подорожал, в лидерах Череповец (+3,4%), Владимир (+3,1%), Махачкала (+3%), Набережные Челны (+2,9%), Новокузнецк (+2,6%) и Рязань (+2%).
Как изменились цены на «вторичку» в городах ЦФО, смотрите в таблице.

№	Город	Цена, руб./кв. м	Прирост за апрель 2020	Ср. цена квартиры, руб.	Прирост за апрель 2020
Москва	227952	-2,4%	13394440	-3,6%
Московская область	86665	-3,2%	4808071	-3,9%
Тула	65608	-0,8%	3732039	1,3%
Белгород	60026	0,6%	3425308	2,7%
Калуга	58181	0,2%	3213596	0,9%
Владимир	55173	3,1%	3174079	3,0%
Ярославль	52531	-2,0%	3017708	-3,0%
Тверь	51694	0,3%	3024166	2,5%
Воронеж	50824	-2,6%	2933641	-3,1%
Рязань	48658	2,0%	2733610	0,9%
Курск	47212	-0,6%	2696513	0,6%
Липецк	46659	0,2%	2510296	-0,6%
Орел	45735	-1,0%	2516635	-0,8%
Иваново	43450	-0,2%	2323670	-1,6%
Смоленск	42315	-1,2%	2293234	-1,0%
Брянск	39246	-0,6%	2190052	2,6%

Полный список смотрите в материале на портале «Мир квартир».

Автор публикации Ксения Волкова, фото из открытых источников

Новости соседних регионов по теме:

Рост цен на жильё в Воронеже стал рекордным за последние 12 лет

За минувший год недвижимость в городе подорожала на 17,5%

Годовой прирост цен на рынке жилой недвижимости в Воронеже по итогам 2020-го стал наивысшим за последние 12 лет. Такой вывод можно сделать из единой базы данных «INFOLINE. Недвижимость» (vrx.ru).

Аналитики компании подвели итоги декабря. Оказалось, что только за этот месяц квартиры в Воронеже подорожали на 2,3%. А за год цены выросли на 17,5%. К концу декабря стоимость квадратного метра жилья в Воронеже в среднем составила 58 422 рублей. Это на 8 703 рубля больше, чем в декабре 2019-го.

Больше, чем в 2020-м, цены на жильё в Воронеже выросли лишь в 2008 году.

Цены на недвижимость в Воронеже (данные INFOLINE):

Как мы уже писали, рост цен в 2020-м был спровоцирован небывалым спросом на жильё. Падение курса рубля и неуверенность в завтрашнем дне заставили тех, у кого были сбережения, активно вкладывать свободные деньги в недвижимость. Значительным образом на спрос повлияла и льготная ипотека.

Хотя, как показывают последние данные Центробанка, спрос на ипотеку у воронежцев к концу года стал постепенно спадать. По сведениям Банка России, в ноябре 2020-го в Воронежской области объём ипотечных кредитов составил 5,85 млрд. рублей, при количестве – 2 872 шт. В процентах по отношению к октябрю 2020 г. количество снизилось на 17,49%, а объём упал на 14,31%.

Однако это всё равно значительно больше, чем в предыдущем году. По сравнению с ноябрём 2019-го, количество ипотечных кредитов, которые взяли воронежцы, выросло на 54,74%, а объём – на 73,44%.

По прогнозам управляющего аналитической компанией «INFOLINE» Ярослава ЛАВРИНЕНКО, скорее всего, вторичное жильё ещё продолжит дорожать, опережая новостройки, поскольку «застройщики и так заложили сверх-сверх маржу в свои проекты».

— Пока мы видим следующее: фондовый рынок или рынок жилья испытывает избыток средств, — считает эксперт. — Денег слишком много, предложение не успевает за спросом. Цены растут.

Инвесторы активно вкладываются в недвижимость и фондовый рынок, забывая о том, что реального прироста то нет…Аренда квартир не дорожает, торговые и офисные помещения сдаются с дисконтом или простаивают.

Да и в будущем, с удалённой работой, переформатированием мира, спрос может измениться.

По мнению Ярослава Лавриненко, ажиотаж 2020 года, хоть и со своими нюансами, но всё же напоминает конец 2008-го и 2014-го. Напомним, тогда, после ажиотажного спроса и стремительного подорожания жилья, в последующие годы на рынке недвижимости наблюдалась отрицательная динамика, а цены снижались.

Слабый метр: цены на жилье в России снизятся на 10–20%

Цены на квартиры в новостройках и вторичное жилье в стране могут снизиться в среднем на 10–20% из-за кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости.

Самое большое падение ожидается в субъектах с невысокими доходами населения, в Москве и Санкт-Петербурге цены могут опуститься на 10–15%. Снижение спроса на квартиры ожидается уже в апреле.

Если эпидемия не затянется надолго, к концу года стоимость жилья снова начнет расти, говорят эксперты.

Ценовые горки

В результате экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса, рынок недвижимости столкнется с заметным падением спроса, заявил «Известиям» президент ГК «Основа» Александр Ручьёв. С такими вызовами ни отечественный, ни мировой бизнес еще не сталкивались.

Во все предыдущие кризисы малые и средние компании продолжали работать, но сейчас они вынуждены закрываться, добавил он. Эта ситуация провоцирует в том числе снижение спроса на жилье.

По оценкам руководителя аналитического департамента AMarkets Артема Деева, уже в апреле он упадет на 10–20%.

Чем дольше будет продолжаться пандемия и связанные с ней ограничения, тем серьезнее пострадает рынок недвижимости, добавил директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

— Из-за снижения покупательной способности населения и роста безработицы очевидно, что и продавцам вторичной недвижимости, и девелоперам придется уменьшать стоимость квартир. Вероятно, цены упадут уже к лету, — отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По прогнозам Ильдара Хусаинова, в регионах с традиционно низкими доходами населения и в тех субъектах, где уже было зафиксировано снижение цен (Пермский край, Волгоградская и Челябинская области), стоимость жилья в среднем упадет на 15–20%.

Наиболее стабильными останутся цены в отдаленных регионах с высокими доходами населения — в Магаданской и Тюменской областях, Ямало-Ненецком, Ханты-Мансийском и Ненецком автономных округах. Там жилье может подешеветь в среднем на 7–8%. В Москве и Петербурге цены могут упасть на 10–15%.

А в целом по России ожидается снижение стоимости жилья на 10%, считает эксперт.

По сравнению с мартом 2019 года в Волгограде цены на квартиры в среднем уже уменьшились на 16%, в Перми — на 15%, в Челябинске — на 2%. Также снижение отмечено в Рязани (–16%) и Сочи (–3,5%), отметил Ильдар Хусаинов. По информации Артема Деева, после девальвации рубля жилье подешевело в большинстве городов-миллионников, в Москве — на 2,1%.

— Это говорит о том, что продавцы пытаются реализовать квартиры как можно быстрее, не дожидаясь снижения спроса, — объяснил аналитик.

Тенденцию подтвердил директор офиса продаж «БКС Брокер» Вячеслав Абрамов. По его прогнозу, в среднем по России жилая недвижимость может подешеветь на 10%.

При этом более ощутимо цены, скорее всего, упадут на рынке вторичного жилья, дисконт в некоторых случаях может достигать 20% от первоначально объявленной стоимости объекта, считает Алексей Попов. Люди, которым нужно продать квартиру срочно, будут вынуждены идти на уступки, объяснил он.

Застройщики же, вероятнее всего, понизят цены за счет скидок и акций, которых практически не было в последние полгода, добавил аналитик.

К инструментам скидок и акций придется прибегнуть, если эпидемиологическая ситуация ухудшится, вырастет безработица, а темпы инфляции усилятся, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Встретимся осенью

Во время кризиса 2014–2015 годов цены на жилье снизились в среднем на 8% и еще два года колебались примерно на одном уровне, напомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
— Осенью 2020-го, с наступлением нового делового сезона, при условии, если к этому времени распространение коронавируса удастся остановить, спрос начнет восстанавливаться, — спрогнозировал Андрей Колочинский.
По прогнозу Алексея Попова, в таком случае цены на жилье начнут восстанавливаться к концу этого года.

Ранее ожидалось, что в ближайшие два года из-за перехода отрасли на проектное финансирование, то есть эскроу-счета, цены на жилье повысятся на 25% — в первую очередь из-за увеличения расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Наименее финансово устойчивые застройщики в сложившейся ситуации могут обанкротиться, отметил Алексей Попов. Однако уход нестабильных компаний с рынка ожидался и без кризиса, уточнил он.

— Учитывая меры, принимаемые правительством по защите населения и бизнеса, кризис, надеюсь, завершится с небольшими потерями. Прогнозировать глобальный обвал строительного рынка и массовые банкротства застройщиков не стоит, — считает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

Строительная отрасль имеет большое значение для российской экономики, власти понимают это, подчеркнул гендиректор СК «Перспектива» Михаил Иванов.

Например, в Минстрое объявили, что будут еженедельно следить за финансовым положением девелоперов в регионах, чтобы не допустить банкротства крупных компаний, напомнил он.

Сегодня на рынке остались в основном только сильные и самообеспеченные игроки, которые извлекли уроки из прошлых кризисов. Поэтому массового банкротства застройщиков не ожидается, добавил Михаил Иванов.

В Минстрое на момент публикации на запрос «Известий» не ответили.

В дальнейшем по всей стране могут увеличиться сроки накопления на покупку квартиры, считает Артем Деев. Сейчас в миллионниках они составляют в среднем 10–12 лет, в городах с населением до 1 млн — 15–17 лет, сказал он.

По данным Марии Литинецкой, до сих пор средней столичной семье требовалось 7,8 года, чтобы накопить на стандартную квартиру в «старой» Москве, при этом из года в год показатель практически не меняется, уточнила она.

По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу 2019-го столичная семья из двух человек заработала около 1,3 млн рублей (в среднем по 74 тыс. рублей в месяц на человека) за вычетом прожиточного минимума (около 19,8 тыс. рублей в месяц на человека).

Совокупный чистый доход вырос таким образом на 7% — в 2018 году он составлял 1,21 млн рублей.

В IV квартале 2018 года средняя стоимость квартиры, представленной на рынке новостроек Москвы, составляла 9,67 млн рублей, а к концу 2019-го она повысилась до 10,1 млн рублей (+5%), следует из данных «Метриума».