В августе 2020 года спрос на вторичное жильё в России вырос более чем на 52% по сравнению с прошлогодним показателем. Как отмечают эксперты, повышенный интерес к приобретению готового жилья был зафиксирован среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга.
При этом большинство покупателей предпочитают двухкомнатные квартиры. По словам аналитиков, в условиях пандемии растущая популярность вторички связана с разнообразием жилого фонда, резким снижением ипотечных ставок и возможностью сразу въехать в квартиру.
Как в этих условиях может измениться стоимость квадратного метра в России — в материале RT.
В августе 2020 года спрос на покупку вторичного жилья в России вырос на 52,3% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Об этом RT рассказали представители «Авито Недвижимость».
«По темпам роста интереса потребителей среди мегаполисов лидирует Москва: в столице показатель за год вырос на 71,5%. В тройку лидеров вошли также Санкт-Петербург (прирост составил 56,5%) и Нижний Новгород (53,4%)», — отметили в пресс-службе компании.
По оценке риелторов, наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользуются двухкомнатные квартиры. Как рассказал RT руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, на долю «двушек» приходится почти 40% от общего объёма сделок. 35% покупателей предпочитают приобретать однокомнатные квартиры.
«В целом вторичный рынок оказался более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с сегментом новостроек, спрос на которые с января по август упал на 30% в крупнейших городах России», — подчеркнул Попов.
Также по теме
Полная самоизоляция: почему в России резко вырос спрос на загородную недвижимость
В начале июля 2020 года спрос на покупку загородного жилья в России вырос более чем на 77% по сравнению с прошлогодним показателем, а…
Подобную ситуацию эксперт объясняет резким увеличением стоимости новостроек. По его словам, только в Москве строящееся жильё за три года подорожало почти на треть, тогда как цены на вторичном рынке прибавляли не более 4—5% в год.
Также позитивную динамику на российском рынке вторичной недвижимости аналитики объясняют растущей доступностью жилищных кредитов. По подсчётам компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG, с января по август 2020 года в России было выдано 895 тыс. ипотечных займов на сумму 2,2 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019-го показатель вырос на 26% в денежном выражении.
«За первые семь месяцев 2020 года на приобретение квартиры на вторичном рынке выдано 525 тыс. кредитов на 650 млрд рублей (прирост составил 34%). Позитивный результат стал возможен за счёт снижения ставок.
Так, ещё в июле 2019 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на вторичном рынке достигала 10,5% годовых, а в июле этого года упала ниже 8,2%», — отметил в беседе с RT руководитель аналитического центра «ДОМ.
РФ» Михаил Гольдберг.
Помимо этого, высокий интерес россиян к покупке готовых квартир эксперты объясняют широким предложением на вторичном рынке. Граждане могут подобрать жильё в любом районе города с необходимой для них инфраструктурой, объяснила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Более того, при покупке вторички снижаются риски того, что застройщик может не сдать проект в срок. При этом покупателям не надо ждать, когда новый дом будет построен, и тратиться на аренду съёмного жилья.
Одновременно рост спроса связан со снижением ставок по банковским вкладам: клиенты всё чаще предпочитают переводить деньги на покупку квартиры, чем продолжать держать средства на депозитах», — считает Радченко.
Примечательно, что в течение лета на российском рынке элитной недвижимости также наблюдался рост спроса на вторичное жильё. Как рассказали RT представители агентства Knight Frank, после отмены режима самоизоляции объём соответствующих сделок вырос на 30—40%.
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Андрея Соловьёва, наблюдаемый тренд связан с тем, что в результате пандемии некоторые застройщики отложили ввод своих объектов. Таким образом, покупатели стали переходить на вторичный рынок, чтобы успеть инвестировать средства в выгодные проекты.
Отметим, что ажиотажный спрос привёл к небольшому удорожанию вторичного жилья в России. По данным «Авито Недвижимость», за год средняя стоимость квадратного метра в стране увеличилась на 6,2% и составила 56,5 тыс. рублей. При этом в Москве показатель вырос на 5,3% (до 216,5 тыс. рублей), а в Санкт-Петербурге на 3,8% (до 126,8 тыс. рублей), подсчитали в ЦИАН.
«После отмены карантина застройщики подняли цены на готовое жильё в крупных городах России, причём по некоторым объектам стоимость квадратного метра подскочила на 20%. Сделали они это в попытках заработать за растущем спросе на фоне выхода россиян из режима самоизоляции», — полагает Ирина Радченко.
Вместе с тем к концу года ажиотаж несколько спадёт за счёт реализации отложенного спроса, и цены на вторичное жильё могут вернуться к показателям января, уверена Радченко. По её прогнозу, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от изменения уровня доходов граждан и стоимости ипотечных кредитов.
Добавьте RT в список ваших источников
Рейтинг районов Москвы по ценам на вторичное жилье: подорожали все без исключения
Вторичное жилье подорожало за год на 12,6% – такой вывод сделали аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав цены на квартиры во всех районах Москвы и их динамику с марта прошлого года. В исследовании не участвовали квартиры элитного сегмента.
Подорожали не только новостройки, но и «вторичка». Мир Квартир
Самым дорогим в столице оказался район Хамовники, где средняя цена квадратного метра составила 505 124 рубля, а средняя цена квартиры – 51 302 655 рублей. За ним следуют Арбат с ценами 500 230 рублей за «квадрат» и 50 136 540 рублей за лот и Тверской район (498 620 руб./кв. м и 49 321 559 рублей).
Самые доступные в Москве, по данным портала, – районы ТАО: поселения Роговское (85 461 руб./кв. м и 4 549 288 рублей за средний лот), Кленовское (87 292 руб./кв. м и 4 385 848 рублей) и Киевский (91 552 руб./кв. м и 5 055 649 рублей).
Больше всего за год, с марта 2020 года по март нынешнего, квадратный метр жилья подорожал в районах Головинский (+20,1%), Кунцево (+19,8%), Измайлово Северное (+19,8%), Царицыно (+19,3%), Даниловский (+18,5%), Текстильщики (+18,5%), Нагатино-Садовники (+18,3%), Перово (+17,8%), Кузьминки (+17,7%) и Проспект Вернадского (+17,6%).
«Активному подорожанию в некоторых из этих районов способствовал переход сданных в эксплуатацию новостроек на вторичный рынок.
Новое жилье порой существенно дороже окружающей его старой застройки, – поясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Также почти все районы из «призовой» десятки первыми подверглись реновации.
Там жители оформили документы на новые квартиры и уже стали выставлять их на продажу, что также подняло среднюю цену».
Меньше всего поднялся в цене «квадрат» в Нагорном районе, он прибавил всего 1,8%. Также не намного выросли Ростокино (+2,2%), Печатники (+2,4%), Южнопортовый (+3%), Очаково-Матвеевское (+4,1%), Отрадное (+4,5%), Москворечье-Сабурово (+4,7%), Бибирево (+5%), Роговское (+5,1%) и Черемушки (+5,3%).
В среднем квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал с марта 2020 года на 12,6% и сейчас стоит 254 645 рублей. Среднее предложение – на 12,1%, до 14 821 303 рубля.
«Московская «вторичка» дорожает вслед за «первичкой»: собственники жилья, выставляя ценники на свои квартиры, равняются и на цены новостроек в своем районе, – отмечает Павел Луценко. – Кроме того, на вторичном рынке вырос спрос.
Во-первых, многие покупатели уже не могут «потянуть» новостройки, сильно поднявшиеся в цене за последний год, и переключают свой интерес на регулярный рынок.
Во-вторых, влияет и дефицит предложения на первичном рынке – уже не все могут найти на нем квартиры под свои потребности, и тоже обращают взгляд на «вторичку».
Цены на квартиры вторичного рынка в районах Москвы
- Источник: mirkvartir.ru
- Новостройки Москвы: в Новой Москве и Некрасовке цены выросли, в Ясенево и Лианозово упали
- С лета «вторичка» перестанет расти в цене. Все, кто хотел, уже купил
Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Экономический кризис 2020: стоит ли покупать квартиру при падении рубля
Начало второй недели марта 2020 года ознаменовалось очередным проседанием фондовых рынков, ростом доллара и евро, и, соответственно, падением рубля. Этот факт стал еще одной причиной для паники на рынках (первой причиной выступил коронавирус из Китая). В том числе и на рынке недвижимости. Во всяком случае, некоторые эксперты по недвижке полагают, что мы входим в новую реальность. Так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться.
Прямой зависимости квадратных метров от нефти и курса рубля в недвижимости нет, но падение национальной валюты снизит покупательскую способность, что в негативном ключе скажется на застройщиках.
Если же смотреть на экономическую ситуацию с позиции инвестора, желающего зафиксировать прибыль, – сейчас самое время вкладывать деньги в недвижимое имущество.
Правда, только для тех, кто вовремя успел вывести деньги из фондового сектора (до обрушения индекса МосБиржи) или хранил деньги в валюте. Для последних недвижимость, можно сказать, подешевела процентов на 15-20.
Обратите внимание, что применительно к инвесторам мы говорим именно о фиксации прибыли, а не возможности быстро нажить еще. У недвижимости низкая ликвидность и никаким агрессивным риск-профилем и большой маржинальностью здесь не пахнет. Стабильность, надежность и посредственный доход – не более.
Как застройщики отреагировали на обвал рубля?
Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать.
Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний.
Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.
Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет.
Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен.
По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.
Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков.
Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис.
Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.
Оформлять ли ипотеку на фоне падения рубля?
Как показали прошлые экономические кризисы, рынок недвижимости дольше остальных реагирует на глобальные изменения. Стоимость квадратного метра на нем не может меняться так же быстро, как обваливаются фондовые рынки и падает рубль. Да и к тому же, мы уже отметили выше, что квадратные метры не зависят напрямую от курса рубля и нефтяных котировок.
Вписываться в ипотеку на фоне мирового кризиса, пожалуй, не самая лучшая идея, ведь ипотека – это не фиксация прибыли, а усложнение и без того плохой ситуации вашей карманной экономики.
С другой стороны, в случае пересмотра ключевой ставки Центробанком, процент по ипотечному кредитованию к концу марта может вырасти (сейчас ставка по ипотеке составляет в среднем 8,8% годовых).
Можно, конечно, сделать резкий ход конем и быстро выйти на сделку по текущим ставкам, но это решение исключительно субъективного характера. Если решили пойти на это – медлить и откладывать явно не стоит, дабы не остаться с носом.
Нужно понимать, что увеличение процента по ипотеке – худший исход. По-хорошему, произойти подобного в ближайшее время не должно. С поддержкой Государства застройщики скорее всего продолжат держать текущие цены на новостройки, даже несмотря на высокие риски.
Но вот вполне вероятно, что банки станут тщательнее отбирать тех, кого они готовы кредитовать. Учитывая, что большинство застройщиков уже работает по программе эскроу-счетов (покупатель платит деньги в банк, а застройщик получает их, когда сдаст жилье) – бизнес все же ждут трудности.
В любом случае, прежде чем покупать что-либо и брать кредит – оцените свои возможности.
Цены на квартиры в Москве рекордно подскочили
Исторический минимум стоимости вторичного жилья в Москве пришелся на 2015 год, напоминает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: «”Двушку” в старом фонде тогда можно было приобрести за пять миллионов рублей, — вспоминает эксперт. — Стагнация продолжалась до середины 2017 года, в этот период однокомнатная квартира в пределах МКАД стоила 4-4,3 миллиона»
А в 2018-м стагнация сменилась ростом. «В течение всего прошлого года цены на вторичное жилье в Москве росли, — говорит Иван Дубровин, управляющий директор «Авито Недвижимость». — Только в декабре 2018 года в сравнении с декабрем 2017 года они увеличились на 7,2 процента, причем в сегменте двухкомнатных квартир (а это наиболее ликвидный формат) рост цен составил целых 16,9 процента».
Самый заметный рост начался весной — с апреля 2018-го, рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «Основными причинами роста цен стали реализация отложенного спроса и снижение до минимума ставок по ипотеке, — говорит эксперт. — И особенно заметно подорожала вторичная недвижимость в самом востребованном классе “комфорт”».
Что и логично — цены только-только пошли вверх, но этот тренд компенсировался смягчением условий по ипотеке, неудивительно, что самые востребованные квартиры — «двушки» в приличном старом фонде — начали пользоваться повышенным спросом.
«По сравнению с результатами 2017 года количество зарегистрированных прав по договорам купли-продажи жилья в 2018 году выросло на 26 процентов и достигло 156,4 тысячи сделок», — делится данными Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.
Где растет спрос, там растут и цены — с января 2018-го по январь 2019 года, по данным «Авито Недвижимость», однокомнатные вторичные квартиры в Москве выросли в цене на 17 процентов, двухкомнатные — на 13 процентов, трехкомнатные — на 10 процентов.
«Цены выросли почти во всех столичных районах, снижение или околонулевая динамика зафиксирована лишь в 15 муниципалитетах из 145, — рассказывает Алексей Попов. — Наиболее значительный рост за год наблюдается в районах Щукино (на 28 процентов), Некрасовка (также на 28 процентов — в преддверии открытия станции метро “Некрасовка”) и в поселении Десеновское Новомосковского АО (на 23 процента)».
Округами с самой дешевой «вторичкой», по словам эксперта, остаются заМКАДные Троицкий АО (112,3 тысячи рублей за метр), Зеленоградский АО (122,98 тысячи рублей за метр), Новомосковский АО (135,7 тысячи рублей за метр).
Топ-три самых дорогих округов тоже ожидаемые: это престижный ЦАО, вечный «серебряный призер» ЗАО и СЗАО — с показателями, соответственно, 313,8 тысячи, 228,2 и 225,4 тысячи рублей за метр.
«В разрезе по районам самое дорогое жилье на вторичном рынке располагается в районах Арбат (355,5 тысячи рублей за метр), Хамовники (355,3 тысячи рублей) и Замоскворечье (339,8 тысячи рублей), — говорит Попов. — Наиболее дешевые предложения — в поселениях Новой Москвы: Роговское (69,8 тысячи рублей), Новофедоровское (81,5 тысячи рублей), Кленовское (86,1 тысячи рублей)».
Средняя же стоимость метра московской вторичной недвижимости по состоянию на начало 2019-го, как подсчитали в «Инком-Недвижимость», составила 206 тысяч рублей за метр — по данным аналитиков компании, таких вершин рынок не брал за всю историю наблюдений.
Рекорд был поставлен на фоне резкого сокращения объема предложения: в январе экспонировалось 19 тысяч объектов, до такого уровня показатель не опускался с 2006 года.
Соответственно, и «улетать» квартиры стали быстрее: по статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», по итогам января 2019-го средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья «старой» Москвы составил 62 дня. В январе 2018-го этот показатель достигал 79 дней (на 27,4 процента больше).
Причем эти средние показатели, возможно, сильно завышают неликвидные квартиры, выставленные собственниками по неадекватно завышенным ценникам. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные участников рынка.
«Срок экспозиции варьируется в зависимости от количества выставленных предложений в определенной локации, — приводит свои данные Юлия Дымова. — Если объектов мало, квартиру можно продать за 10 дней, если много, то реализация займет около месяца».
Так что факт явного оживления рынка игнорировать никак не получится. Но означает ли это настоящий бум, который приведет к дальнейшему скачку цен? Большинство опрошенных «Лентой.ру» участников рынка так не считают.
«Рекордное подорожание можно считать явлением относительным. Всплеск цен если и был, то очень кратковременный и ничем не обоснованный. К тому же речь идет о ценах, заявленных продавцами, а не о реальных ценах сделок, которые в последние годы отличаются от заявленных на 5-10 процентов, — рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — А если учесть, что после кризиса 2014 года вторичный рынок почти три года стагнировал и за это время потерял примерно 20 процентов от стоимости метра, то тут, скорее, можно говорить, о возвращении к прежним значениям, а не рекордах. Да и нынешние 200 тысяч рублей за метр имеют совсем иной вес, чем десять лет назад».
Аналитики «Инком-Недвижимость», зафиксировавшие ценовой рекорд, и сами не отрицают того, что на вторичном рынке есть предложение не только адекватно оцененных, но и просто-напросто дешевых квартир.
По их статистике, например, самая дешевая «подержанная» квартира февраля оценена продавцами всего в три миллиона рублей — и это не малогабаритка, а вполне пристойной площади (34 квадратных метра) «однушка», правда, расположенная в Новой Москве.
А за 3,5 миллиона можно купить 18-метровую студию почти в центре — на проспекте Мира.
Что до прогноза по дальнейшему развитию ситуации — рост, конечно, возможен. Но небольшой.
«При условии устойчивого экономического роста, увеличения доходов населения и уровня ипотечных ставок, при которых квартиры на вторичном рынке смогут конкурировать с жильем в новостройках, цены на вторичном рынке жилья по итогам 2019 года могут вырасти на 5-7 процентов», — говорит Алексей Попов.
А вот Юлия Дымова не исключает снижения в тех же пределах. «Цены могут снизиться на 5-7 процентов при условии увеличения объема предложения квартир массового сегмента, — говорит эксперт. — К тому же стоит отметить, что в ближайшее время ценовая политика будет определяться инвесторами: покупатели квартир в сданных новостройках вполне могут пополнить вторичное предложение».
«Рынок недвижимости чутко реагирует на внешние факторы, начиная от изменения ипотечных ставок и заканчивая макроэкономическими колебаниями, — рассуждает Марина Толстик.
— Рост ипотечных ставок, отсутствие реального роста доходов и то, в каком масштабе уже реализован отложенный спрос на недвижимость, дает основания предполагать, что рост цен будет весьма умеренным (возможно, в пределах 2-3 процентов)».
«В сегменте вторичного жилья предложение по-прежнему превышает спрос, и пока это соотношение будет сохраняться, цены в данном сегменте будет диктовать покупатель. Не стоит забывать о повышении НДС до 20 процентов, о последовавшем за этим повышении цен на товары, услуги, росте тарифов ЖКХ и на этом фоне снижении реальных доходов населения. Все эти факторы станут для продавцов реальным стоп-фактором на пути повышения цен», — резюмирует Ирина Доброхотова, добавляя, что росту цен продолжает препятствовать конкуренция с новостройками, которые выводят предложение рекордными темпами.
Так что, если номинальные ценники и подрастут, не исключено, что при отсутствии спроса продавцы, реально заинтересованные в сделке, быстро «сдадут назад». Практика показывает, что обычно это происходит при отсутствии звонков в течение пары недель.
Недвижимость в Москве подорожает к 2020 году
Московский регион рынка жилья начинает страдать от процесса затоваривания, хотя и ближайшие перемены в правилах игры в строительной сфере, по мнению экспертов, не смогут повлиять на снижение оборотов застройщиков. Какую бы цену не выставляли по проектному финансированию, после того, как отметили «долевку», ни для кого не секрет, что стоимость будет выше, чем бесплатные деньги дольщиков.
В связи с этим девелоперам приходится выводить на рынки максимальное количество проектов до конкретного часа Х. И это означает, что избыточные предложения останутся, а цены уверенно поползут вниз.
Предложение оказывает огромное влияние на стоимость недвижимости в Москве
Главный фактор, который определяет все события на рынке жилья в столичном регионе, из-за застоя в экономике, останется огромными объемами предложения первичной недвижимости. Эксперты подтвердили, что в течение последних трех лет увеличилась цена за квадратный метр почти в полтора раза:
- 2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
- 2015 г.: 5,9 млн кв. м;
- 2016 г.: 7,1 млн кв. м;
- 2017 г.: 7,5 млн кв. м.
Предпосылки для уменьшения объема предложения не предвидится. Известная аналитическая компания собирала данные по различным объектам, которые должны будут оказаться на рынке до 2020 года включительно.
Ситуация может сложиться так, что все запланированные объекты поступят в точные сроки, тогда предложения жилья в новостройках увеличится в столичном регионе, не зависимо от сокращения объемов строительства вблизи Москвы.
Низкий уровень спроса влияет на стоимость недвижимости в Москве
Спрос покупателей на вторичный рынок недвижимости так и оставляет желать лучшего, если верить данным Росреестра, то в столице общая цифра перехода прав собственности уменьшилась на 3,1% за 2017 год, а вот в Подмосковье – 3,9%.
Есть и хорошая тенденция роста спроса на недвижимость в новостройках: в Москве цифра договоров, которые будут участвовать в долевом строительстве жилья выросла на 55,7% за год, а в Подмосковье всего лишь 0,8%.
Стоит отметить, что это усредненное значение по всему региону, ведь одних районах этот показатель — ниже, в других – выше. Все зависит от проектов для продажи в каждом отдельном районе. В столице около 30% от всего объема сделок пришлось на 12 из 305 проектов.
Ведь больше половины из них находятся за МКАД, из этого выходит, что главный фактор выбора жилья — это цена.
Если рассматривать концентрацию спроса не количествах проектов, а в девелоперах, то здесь все еще хуже: 5-8 компаний, который занимаются строительством многоэтажных жилых домов, завлекают сразу 80% покупателей.
Из этого можно сделать, что спрос отстает от предложения. Согласно аналитическим данным, на август 2017 года на старый рынок столицы приходилось более 5 100 квартир, общей площадью 395 000 квадратный метров в 136 домах. Начиная с 2014 года тенденция быстрого роста продажи новостроек выросла на 160%
Недвижимость в Москве подорожает после 2020 года
Увеличение платежеспособности населения в ближайшее время не предвидится. Согласно данным экспертов реальные доходы столичных работников не только сокращаются, а и увеличивается в процентных показателях на 3,8%, в сравнении с прошлым периодом. А уровень инфляции подрос на 3,4%. Поэтому быстрый рост спроса на недвижимость в ближайшем будущем не предвидится. Что касается предложения, то стабилизацию прогнозируют спустя 3-4 года.
Существует еще и теория циклов, которая основывается на принципах технического анализа всех этапов развития финансовых рынков. Из этой теории следует, что декабрь 2014 года для недвижимости стал фазой кризиса в суперцикле. А как известно продлится он ближайшие 10 лет.
Эксперты пытаются поддержать покупателей и владельцев строительных компаний, что цена будет уменьшаться на протяжении 10 лет. Если вдаваться в историю, то как раз резкое падение цен происходит в первые 3-4 года, после этого начинается период затишья. Итоговый прогноз от экспертов, что к 2020 году рынок недвижимости упадет на 5-15%.
Центральный Банк России прогнозирует падание цен на недвижимость на 20%. Сейчас стоимость вторичной недвижимости в столице достигают в среднем 170 000 рублей за метр квадратный. Покупателей может порадовать тот факт, что к 2020-2021 годам столичные метры упадут в цене до 120 000 рублей за метр в квадрате.
Если распределить цены по категории жилья, а за основу взять среднюю стоимость, например, внутри МКАД, то ситуация будет следующая:
- эконом-класс: стоимость стартует от 90 000 рублей за метр квадратный;
- комфорт-класс: 110 000 – 140 000 рублей за метр квадратный;
- бизнес-класс: 150 000 – 250 000 рублей за квадратный метр;
- элита; 300 000 – 600 000 рублей за квадратный метр.
Стоимость квартир за МКАД упадет сильнее, чем в других районах Москвы. А это повлечет за собой и падение цен в Подмосковье.
Эксперты считают, что проверка ФАС поможет установить справедливые цены на жилье
МОСКВА, 9 апреля. /Корр. ТАСС Наталья Денисова/. Новостройки за год подорожали во всех крупных городах России, проверка Федеральной антимонопольной службы (ФАС) поможет установить справедливую рыночную стоимость на жилье в стране. Такое мнение высказали ТАСС опрошенные в пятницу эксперты.
ФАС проверит обоснованность роста цен на жилье в России в соответствии с поручением президента Владимира Путина.
Заявление президента должно заставить многих застройщиков дважды подумать, прежде чем повышать цену квадратного метра, если такое повышение попадает под характеристику монопольно высокой цены, сказал ТАСС гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. Эксперт предполагает, что сначала будут выявляться города или регионы, где какой-либо застройщик занимает более 50% рынка либо присутствует сговор, дающий компаниям доминирующее положение.
«Внимание нужно обращать как раз на тех, кто поднимает цены безосновательно, пользуясь своим доминирующим положением либо создавая искусственный дефицит. Именно этими застройщиками, вероятно, и займется ФАС. Думаю, что антимонопольная служба заодно обратит внимание и на рынок строительных материалов — там также вполне могут крыться причины роста цен на жилье», — сказал Алексеенко.
Меры государственного регулирования теоретически могли бы коснуться новостроек, которые реализуются с господдержкой, высказал мнение в беседе с ТАСС омбудсмен по вопросам строительства, руководитель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский. Эксперт считает, что об этом можно было бы подумать еще в апреле 2020 года, когда было объявлено о запуске программы льготной ипотеки. Однако ситуация, по его словам, неоднозначная.
«С одной стороны, там, где государство участвует, поддерживает рынок, субсидирует активность, осуществляет прямую поддержку бизнеса, оно вправе требовать придерживаться такой стратегии.
С другой стороны, бизнес исходит из обстоятельств, в которых находится, и это не столько рост издержек, о которых можно говорить часами, сколько риск невыполнения взятых на себя обязательств.
В любом случае, уверен, ФАС должна разобраться и помочь конечному производителю метров строить объекты, которые выгодно продавать. И эта выгода должна быть не только для бизнеса, но и для конечного потребителя», — полагает Котровский.
Как растут цены на новостройки
К весне 2021 года новостройки подорожали во всех крупных городах России, сообщил ТАСС директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. По его словам, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России с марта 2020 года по март 2021 года выросла на 18,3% — с 65,9 тыс. рублей до 77 тыс. рублей.
По данным федерального портала «Мир квартир», среди городов, в которых более других подорожала недвижимость — Севастополь (+42,7%), Курган (+40,6%), Саратов (+37,8%), Томск (+35,9%), Мурманск (+34,1%).
«Фактически за последний год не дорожает жилье только в депрессивных регионах с оттоком населения», — сказала ТАСС председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
В пределах старых границ Москвы новостройки за год подорожали на 28% (с 220,5 тыс. рублей за 1 кв. м в марте 2020 года до 284,4 тыс. рублей за 1 кв.
м в марте 2021), это самый большой рост цен за всю историю рынка новостроек столицы, сообщил ТАСС руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков.
Льготная ипотека под 6,5% вызвала взрывной рост спроса и беспрецедентный рост цен в столичном регионе, отметила генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова.
«Сейчас мы как никогда наблюдаем рост стоимости квадратного метра в Москве, цены на новостройки повышаются каждый месяц, особенно в эконом- и бизнес-классе. Цены на элитные новостройки растут не такими темпами, в результате в некоторых новостройках у МКАД цены на квартиры уже достигли уровня премиальной недвижимости», — сказала собеседница ТАСС.
Что происходит на вторичном рынке
Вторичный рынок всегда реагирует на изменения, которые происходят на рынке первичного жилья, пояснили ТАСС эксперты.
По словам Хусаинова, сокращение объема ликвидного предложения от застройщиков и рост цен на новостройки привели к тому, что часть потенциальных покупателей переориентировалась на готовое жилье.
«В итоге с июля по декабрь прошлого года объем предложения на рынке вторичного жилья снизился почти на 40%, естественно, это подогрело и цены. С января 2020 года по январь 2021 года они выросли на 13,9%», — сказал он.
По данным федерального портала «Мир квартир», к марту 2021 года вторичная недвижимость подорожала в России за год в среднем на 16,5%. Больше всего — в Калининграде (+38,9%), Череповце (+37,2%), Чите (+35,5%), Улан-Удэ (+33,7%) и Курске (+31,1%). В Москве «вторичка» за год прибавила в цене 8,9%, Санкт-Петербурге — 9,9%.
Рост цен замедлится
Во втором квартале 2021 года ожидается сопоставимый с первым кварталом роста цен на жилье, на первичном рынке — в пределах 4,7%, на вторичном — около 3%, прогнозирует генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. «Рост цен на новостройки может замедлиться только при ограничении или отмене действующей сейчас ипотеки с господдержкой и последующем росте ставок по ипотеке», — считает он.
Замедление роста цен, скорее всего, будет наблюдаться сразу после отмены льготной ипотеки (после 1 июля в ряде регионов), так что старты продаж второй половины 2021 года могут быть дешевле, чем старты конца 2020 — первой половины 2021 года, высказала мнение Доброхотова. «Потому что условий дорого выводить новый проект больше нет. Но жилье, в частности, столичного региона уже не будет дешевле, чем до введения карантина. Ни в одном классе, ни на одной стадии строительства», — считает собеседница информагентства.
Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году?
Уверена, в условиях существующей турбулентности абсолютно всех участников рынка волнует один единственный вопрос о том, что же будет с ценами на недвижимость в 2021 году. Как непосредственный участник событий, как специалист, который варится в этой каше ежедневно, постараюсь объективно взглянуть на сложившуюся ситуацию и изложить своё экспертное мнение на счёт возможных изменений цен на жильё. Для полноты картины, предлагаю немного расширить предмет обсуждения. Постараюсь быть максимально беспристрастной и с ювелирной точностью спрогнозировать:
- Как будет развиваться отрасль в целом и её отдельные сегменты в недалёком будущем?
- Стоит ли покупать квартиру уже сейчас или есть смысл подождать, а вдруг цены упадут?!
- Какие инвестиционные проекты принесут максимальную разовую прибыль и куда вложить деньги для получения стабильного источника дохода?
- За счёт чего и на сколько подорожают квартиры в Москве в 2021 году?
Аренда жилья
Дешёвой аренде нечего боятся, ей ничего не страшно – ни скачки на фондовых и сырьевых биржах, ни санитарно-эпидемиологическая ситуация в стране. Спрос в этом сегменте как всегда намного превышает предложение.
А вот на счёт найма жилья в других ценовых категориях стоит призадуматься. Арендные ставки высшего дивизиона все реже становятся нанимателям по карману.
Уже сейчас становится понятно, что российским рантье, имеющим недвижимость класса премиум, в следующем календарном году придётся потуже затянуть пояса.
«Загородка»
Спрос на загородную недвижимость сейчас действительно небывало высок. Однако, искусственно созданный ажиотаж на земельные участки, дачи и дома породил целую кучу небылиц и сплетен. Открою маленький секрет: на самом деле не все объекты одинаково интересны потенциальным покупателям.
Наиболее востребованы недорогие частные домовладения пригодные для круглогодичного проживания с хорошей транспортной доступностью – на аналогичные предложения цены, скорее всего, вырастут.
В остальном же, 2021 год скорее всего не внесёт существенных изменений и корректировок в этом сегменте – неликвидным полусгнившим сараям у чёрта на куличиках, которые массово скопились на рынке, он вряд ли чем поможет.
Новостройки
Первичному рынку, наверное, хуже всего придётся в следующем году. Покупательская способность резко снизилась.
Не помогают реанимировать ситуацию ни уменьшение ключевой ставки и процентов по ипотеке, ни сумасшедшие скидки, ни регулярные специальные акции на квартиры от застройщиков.
Жизненная ситуация не стабильная, а в таких условиях брать на себя долгосрочные финансовые обязательства может лишь умалишённый (да простят меня ипотечники). На данный момент, не существует абсолютно никаких предпосылок для стремительного подорожания новостроек.
«Вторичка»
Как показывает практика, вторичное жильё сейчас пользуется повышенным спросом на рынке. Покупатели сметают вторичку любых форматов более менее приемлемую по состоянию и цене.
Население страны не готово рисковать и поэтому охотно вкладывает кровные деньги в уже готовые комплексы эконом и комфорт класса (обделена вниманием лишь элитная недвижимость).
Тем, кто всё ещё раздумывает над приобретением, рекомендую не откладывать покупку квартиры в долгий ящик – явно, что дешевле уже не будет! Цены на вторичную городскую недвижимость медленно, но уверенно идут вверх – комфортное ликвидное жильё неуклонно с каждым годом только дорожает.
Коммерческая
Стрит ритейл переживает не лучшие времена. Переход торговли в режим онлайн, оставил не удел огромное количество площадей.
С другой стороны, повысился спрос на земли промышленного назначения для строительства или размещения уже на существующих мощностях терминалов хранения товара.
Курс на импортозамещение дал шанс российским предпринимателям и соответственно повысил цены на производственные базы.
Зарубежная
Те, кто может это себе позволить, вместо ближних подмосковных домов и дач, покупают дальние зарубежные виллы и апартаменты. Соотечественники с большой охотой уезжают жить на сезонное или постоянное место проживания за границу. Данное направление на подъёме, фиксируется уверенный рост цен на заморское жильё. В рублёвом эквиваленте суммы будущих сделок растут как на дрожжах.
Смена курса и ценовой политики в недвижимости в 2021 году – новая система координат
В целом же, как эксперт рынка недвижимости отмечаю смещение акцентов. Всё чаще люди стараются уединиться и самоизолироваться, а такими потребительскими качествами, отлично подходящими под нужды населения, обладает малоэтажное жильё и загородная недвижимость, правда, с разными степенями приватности.
Но смею вас заверить, что за малоэтажками будущее! Это прекрасно понимают и крупные игроки отрасли — они чутко реагируют на наметившиеся тенденции. Не вооружённым взглядом заметен отток квалифицированных специалистов из центральных локаций на периферию.
Трудоспособная экономически активная молодежь равномерно рассредоточивается по территории регионов страны – это во многом связано с удалённым режимом работы. Дорогие офисы в деловых кварталах стоят полупустыми. Вторичные квартиры, как синицы в руках, намного интереснее новостроек, как журавлей в небе.
В долгосрочные прожекты клиенты верят неохотно и стараются обойти их стороной.
Упадут ли цены на недвижимость — прогнозы и выводы:
Мир, скорее всего, уже никогда не будет прежним. Но в недвижимое имущество люди хотят вкладывать деньги и будут верить в него всегда! По обывательскому мышлению, в мире нет ничего более устойчивее, чем именно этот железобетонный актив. Во многом благодаря психологии широких масс, недвижимость — один из ключевых индикаторов как мировой, так и внутренней экономики.
Живём все мы в рублёвой зоне и никакие курсы иностранных валют (в первую очередь, доллара $ США и официальной денежной единицы евросоюза Евро €) не могут оказать существенного влияния на стоимость российской недвижимости, несмотря на то, что многие собственники желают видеть такую зависимость в геометрической прогрессии.
Экономика страны до сих пор зиждется на углеводородах – диванным экспертам и аналитиками, рекомендую лучше следить за ценами на нефть. В целом, в 2021 году ожидается естественное увеличение стоимости жилья на уровень инфляции и небольшой рост цен на 10-15% на вторичную городскую и ликвидную загородную недвижимость.
Резких скачков и перепадов, снижения и обвалов, ну как бы этого кому-то не хотелось, к сожалению, а, наверное, уместнее сказать, что к счастью, не предвидится.
Всем успехов – стабильности и процветания.
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве