Где узнать кадастровую стоимость недвижимости и как часто она может меняться? Когда имеет смысл оспаривать кадастровую стоимость недвижимости?
Кадастровая оценка недвижимости влияет на налог на имущество с помещений, зданий, незавершенки, а также на земельный налог по земельным участкам. По замыслу законодателей, кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной стоимости, но на практике она может оказываться существенно выше. И бизнес должен оплачивать налог на имущество, земельный налог с «виртуальной» стоимости.
Несколько слов о том, что такое рыночная стоимость. Рыночная оценка недвижимости — это цена, по которой она будет реализована в конкурентных условиях. Рыночная стоимость зависит от площади недвижимости, местонахождения, технического состояния инженерных систем, ремонта и т.п.
Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст.14 Федерального закона от 03.07.2016 г.
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», далее по тексту — Закон № 237-ФЗ).
То есть кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для расчета налогов и должна быть приближена к усредненной рыночной стоимости.
Как часто проводится кадастровая оценка?
До 01.01.2022 г. в отношении земельных участков и до 01.01.2023 г. в отношении, в частности, помещений очередная государственная кадастровая оценка должна проводиться:
- не ранее чем через три года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не ранее чем через два года;
В Москве в 2020 году из-за коронавируса запланированную кадастровую оценку решили не проводить.
- и не позднее чем через пять лет с года проведения последней государственной кадастровой оценки (п. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).
А что будет потом? Как часто в будущем будет проводиться кадастровая оценка?
- В 2022 году пройдет кадастровая оценка земельных участков во всех регионах.
- В 2023 году пройдет кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест во всех регионах.
- После 2022 года:
- 4 года — новая периодичность кадастровой оценки земельных участков во всех регионах;
- 2 года — новая периодичность кадастровой оценки земельных участков в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, если власти этих городов примут соответствующее решение.
После 2023 года:
- 4 года — новая периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест во всех регионах;
- 2 года — новая периодичность кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, если власти этих городов примут соответствующее решение.
Где узнать кадастровую стоимость?
Узнать стоимость земельных участков, других объектов недвижимости можно разными способами.
1. Сервис «Публичная кадастровая карта» pkk5.rosreestr.ru на сайте Росреестра. Можно узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства.
2. «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра rosreestr.ru. Можно узнать кадастровую стоимость не только земельных участков или объектов капстроительства, но и помещений.
3. Сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки» на сайте Росреестра rosreestr.ru.
4. Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. С помощью нее можно не только узнать стоимость, но и подтвердить ее.
Когда нужно оспаривать кадастровую стоимость?
Перед тем, как перейти к баталиям по оспариванию кадастровой стоимости, необходимо рассчитать: а стоит ли овчинка выделки? Если рыночная оценка покажет существенные расхождения, например, более 30%, то тогда имеет смысл оспорить результаты определения кадастровой стоимости недвижимости. А если разница между налогом на имущество либо земельным налогом по кадастровой и рыночной стоимости невелика, то тогда не стоит и затевать процедуру оспаривания. Ведь сама процедура оспаривания отнимет не только деньги, но время и нервы.
Кто может инициировать оспаривание кадастровой стоимости?
Начать процедуру оспаривания может не только нынешний собственник недвижимости, но и бывший собственник.
Заявление, связанное с пересмотром кадастровой стоимости, вправе подать юридические и физические лица, владеющие недвижимостью на праве собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Такое заявление вправе подать и другие лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости. К таким лицам относится в том числе и бывший собственник объекта недвижимости (п.
6 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28).
С инициативой по пересмотру кадастровой оценки могут выступить органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов, расположенных на их территории.
Оспаривать кадастровую стоимость недвижимости может арендатор недвижимого имущества.
Новации в оспаривании кадастровой стоимости
С 1 января 2023 г. будет действовать новый порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Тем не менее, регионы уже сейчас могут досрочно ввести в действие обновленные правила.
В чем заключаются новации? Прежде всего, сначала нужно обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в специальное бюджетное учреждение. И только после этого можно идти в суд. Переходный период действует до 2023 года.
Как узнать, ввел ли регион новый порядок пересмотра стоимости, не дожидаясь 2023 года? Для этого нужно зайти на сайт регионального управления Росреестра.
Понижение кадастровой стоимости недвижимости
Узнайте, на какую сумму можно снизить стоимость вашего объекта
Владельцы следующих видов недвижимости чаще всего платят завышенный налог
Положительные примеры снижения кадастровой стоимости наших клиентов
Кадастровая стоимость, определённая государством:
Кадастровая стоимость после снижения:
[3]
- Кадастровая стоимость, определённая государством:
- Кадастровая стоимость после снижения:
- Кадастровая стоимость, определённая государством:
- Кадастровая стоимость после снижения:
- Кадастровая стоимость, определённая государством:
- Кадастровая стоимость после снижения:
Узнайте потенциал снижения через онлайн-тест
Полностью ведём процесс оспаривания без вашего участия!
Команда специалистов ООО “АВЕРТА ГРУПП”
6 ключевых преищуществ «АВЕРТА ГРУПП»
- Мы поддержим Вас на любом этапе процесса оспаривания, руководствуясь принципами независимости оценки и конфиденциальности личной информации
- Алексей ШаровГенеральный директор
- ООО «АВЕРТА ГРУПП»
Контактная информация
119180, г. Москва, ул.Якиманка Б., дом 31 этаж 3, пом.I
ООО «АВЕРТА ГРУПП»
Юр адрес: г. Москва, ул. Якиманка Б., дом 31, этаж 3, пом. I, 119180, РФ.
Факт. адрес: г. Москва, ул.Якиманка Б. дом 31, офис 322, 119180, РФ.
- ИНН 7713710670 КПП 770601001 ОГРН 1107746552198 Р/С 40702810497870000048
- ПАО РОСБАНК
Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости
Компания «ЭксПроф» предлагает юридическую поддержку в снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Наши опытные эксперты досконально изучат все особенности вашей ситуации, чтобы избавить вас от арендных и налоговых переплат.
Специалисты нашей компании предоставят вам полный комплекс услуг – то есть не только подготовят все нужные документы, но и произведут независимую оценку вашего имущества, а при необходимости представят ваши интересы в суде.
Хотя номинально кадастровая стоимость недвижимости должна примерно совпадать с ее реальной (рыночной) ценой, на практике эти показатели обычно очень сильно различаются.
Сотрудники компании «ЭксПроф» оперативно и недорого рассчитают действительную стоимость вашей недвижимости с учетом множества факторов и обоснуют свои расчеты соответствующими документами.
На основе полученной информации вы сможете оценить – какую сумму можно будет сэкономить на снижении налоговых или арендных выплат.
Система оценки стоимости недвижимости в последнее время постоянно меняется, поэтому обычному владельцу дома, квартиры или земельного участка уследить за всеми нововведениями практически нереально. Специалисты нашей компании всегда в курсе всех изменений в законодательстве и поэтому смогут предложить оптимальное решение вашей проблемы.
Как можно снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости
Попытаться самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость недвижимости можно двумя способами:
- обратиться в специальную комиссию по урегулированию споров относительно кадастровой оценки недвижимости;
- подать заявление от правообладателя в арбитражный суд.
Чтобы сэкономить время на рассмотрении вопроса и деньги на судебных издержках, предпочтительно попробовать решить эту проблему первым методом. Для этого потребуется предоставить в комиссию следующие документы:
- заявление на пересмотр кадастровой стоимости;
- кадастровую справку относительно стоимости объекта недвижимости;
- заверенную нотариусом копию правоустанавливающего документа;
- экспертное заключение, подготовленное оценщиками недвижимости.
В этом случае достаточно будет оплатить только услуги нотариуса и оценщиков. Результат решения комиссии должен быть представлен в течение одного месяца. Если заключение будет отрицательным, можно обращаться в суд.
Кстати, перед тем как пытаться снизить кадастровую цену недвижимости, следует сравнить ее с рыночной. В некоторых (хотя и редких) случаях реальная стоимость жилья или участка оказывается ниже кадастровой.
Впрочем, вы можете избавить себя от всех этих хлопот, если обратитесь в компанию «ЭксПроф». Наши специалисты оценят целесообразность этого мероприятия и ограничат вас общения с чиновниками.
Во сколько обойдется снижение кадастровой стоимости
При обращении в компанию «ЭксПроф» весь комплекс услуг по снижению кадастровой стоимости вашей недвижимости будет оказан качественно и по доступной цене. Уточнить величину предстоящих затрат вы можете у наших специалистов, но в любом случае это окажется дешевле, чем оплата услуг нотариусов, оценщиков и юристов.
Кроме того, сотрудники нашей компании имеют большой опыт в решении подобных вопросов и реально заинтересованы в положительном результате. К тому же вы сможете воспользоваться бесплатными консультациями наших профессионалов и не тратить свое время на изучение постоянно «совершенствующихся» законов.
Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость
В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую судебную статистику привел в начале 2018 года Верховный суд.
Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога.
Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Клифф Клифф Федеральный рейтинг III группа Налоговое право и налоговые споры IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство 28 место По размеру выручки на юриста 16-18 место По количеству юристов 41 место По размеру выручки × Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.
Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.
До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом».
Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье».
В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра.
Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв.
м, сообщали «Ведомости». Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
Читайте так же: Где взять договор аренды квартиры
Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены.
Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).
Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость.
Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда. По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов.
В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора. Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр.
Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг II группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов.
Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.
Ндс и кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать.
Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96. В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы».
По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд.
Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.
НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.
НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.
Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист «Содружества земельных юристов» Ксения Сочеева.
По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении.
«Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.
Когда есть смысл звать юристов
Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости.
Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор Heads Consulting Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков.
Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева.
По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.
Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде.
Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак.
По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.
Читайте так же: Споры между ип и физическим лицом
Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов.
Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.
Снижаем кадастровую стоимость недвижимости
Оспаривание кадастровой стоимости с КГ «Ирвикон» — это проверенный способ значительно уменьшить налог на недвижимость.
Наши преимущества
Все еще переплачиваете налог?
Узнайте, сколько можно сэкономить, оспорив кадастровую стоимость Вашей недвижимости.
* Впишите кадастровый номер объекта недвижимости и Ваш контактный номер телефона. Мы проведем бесплатный расчет потенциальной налоговой экономии и проконсультируем о перспективах процедуры оспаривания.
Алгоритм оспаривания
- Узнаем кадастровую стоимость
- Проводим экспресс-расчет потенциальной налоговой экономии
- Готовим отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости
Кроме того, на начальном этапе мы проводим консультацию по всем нюансам процедуры. Вы получаете развернутую «дорожную карту» проекта, включающую все этапы работы, стоимость каждого этапа и его продолжительность.
Как оспорить кадастровую стоимость
Если у Вас возникли какие-либо вопросы, или вы хотите заказать профессиональную оценку у специалистов нашей компании просто позвоните по телефону.
Работаем по всей России (без выходных).
Любой объект недвижимости подлежит обязательной кадастровой оценке, но часто она оказывается сильно завышенной, а это сказывается на размере налога. Нередко бывают ситуации, когда кадастровая стоимость превышает даже рыночную.
Это происходит в результате технических ошибок или не принятых во внимание индивидуальных особенностей недвижимости.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость в этом случае и сэкономить на налоге? Собственник недвижимости, попавший в подобную ситуацию, вправе оспорить кадастровую стоимость и не переплачивать налог.
Закажите обратный звонок
Московские власти намерены положить конец мошенничеству с кадастровой стоимостью недвижимости
Департамент городского имущества обратился в правоохранительные органы с требованием привлечь к ответственности виновных в определении недостоверной кадастровой стоимости недвижимости в Филипповском переулке.
Нежилые помещения рядом с Гоголевским бульваром после переоценки подешевели более чем в два раза.
Об этом рассказал министр Правительства Москвы, руководитель Департамента городского города Москвы имущества Максим Гаман.
В правоохранительные органы столицы поступило обращение от Департамента городского имущества с требованием привлечь к ответственности лиц, причастных к недостоверному определению кадастровой стоимости особняка в Филипповском переулке, д. 13, стр. 1. В 2016 году кадастровая стоимость объекта площадью 2,27 тыс. кв.
м была определена в размере 622,6 млн рублей. Однако владелец данных помещений ООО «Астра семь» для переоценки их стоимости привлек ООО «Легион-Эксперт», которое в январе 2018 года установила рыночную стоимость помещений в размере 275,6 мнл рублей.
Эта оценка позволила «Астра семь» оспорить в Московском городском суде кадастровую стоимость помещений, привязав ее к «рынку». Судебный эксперт, представитель ООО «Экспертно-правовое бюро» Туева О.В. оценила помещения рядом с Гоголевским бульваром в 279,9 млн рублей.
В результате решением суда от 11 сентября 2018 года объект был обесценен более чем в два раза: с 622,6 млн рублей до 279,9 млн рублей. Таким образом собственник намеревался лишить город справедливых налоговых отчислений.
Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и обратился в правоохранительные органы с требованием привлечь виновных к ответственности. Профессиональное сообщество также усомнилось с корректности проведенной оценки.
Дело в том, что при занижении стоимости особняка в Филипповском переулке, эксперты применили некорректный сравнительный подход.
Для оценки стоимости объектов-аналогов они использовали данные из базы realto, не подтвержденные на общедоступных досках объявлений (Cian.ru, Авито, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
Также были применены некорректные поправки в размере «-20%» на отдельный вход и «-19%» на качественный ремонт у объектов-аналогов без предъявления доказательств отличия качества ремонта на сравниваемых объектах.
«Оспаривание в суде кадастровой стоимости позволяет на законных основаниях привести стоимость объектов недвижимости в соответствие с их существующим состоянием. Установление адекватной, экономически обоснованной цены имущества дает возможность определить достоверные сведения о “кадастре”.
Но в ряде случаев вместо того, чтобы давать объективную оценку, эксперты злоупотребляют своими полномочиями и искусственно занижают стоимость недвижимости, вступая в сговор с клиентами. Город намерен пресекать подобные мошеннические действия.
Мы будем обращаться в правоохранительные органы с заявлениями о возбуждении уголовных дел в связи с недостоверным установлением кадастровой стоимости в размере рыночной», – пояснил Максим Гаман.
По словам министра, манипуляции с рыночной и кадастровой стоимостью наносят серьезный ущерб городскому бюджету, поскольку при расчете налога на имущество учитывается именно «кадастр». От кадастровой стоимости также зависит арендная плата за землю.
В Москве кадастровая оценка охватывает семь миллионов объектов недвижимости, и мошеннические действия с ними могут нанести городскому бюджету ущерб в миллиарды рублей.
Результатом обращения Департамента городского имущества в правоохранительные органы стало возбуждение уголовного дела по ст.
307 УК РФ, («Заведомо ложные показания, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод»).
Был создан прецедент – правоохранительные органы впервые инициировали уголовное дело из-за установления недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости в качестве кадастровой.
Пленум ВС РФ против закона, или есть ли теперь право на оспаривание архивной кадастровой стоимости?
Данная заметка написана в развитие курса «Проблемы государственной кадастровой оценки недвижимости», который читаю в магистратуре на Юридическом факультете СПбГУ. Она и последующие заметки из этой серии призваны оставить часть проблем на самостоятельный анализ студентам, а также предложить проблематику кадастровой оценки к обсуждению всем заинтересованным.
Могу ли я в 2022 году оспорить архивную кадастровую стоимость, применявшуюся до 2019 года, с учетом того, что теперь эффект оспаривания распространяется на все прошлое время с момента начала применения оспоренной кадастровой стоимости, а не только с 1 января года, когда было подано заявление об оспаривании? Разберемся.
ПРЕДЫСТОРИЯ ВОПРОСА
При утверждении очередных результатов государственной кадастровой оценки Росреестр заменяет в ЕГРН прежнее значение кадастровой стоимости на новое. Прежнее значение становится архивной кадастровой стоимостью.
При этом у налогоплательщика и иных лиц может сохраняться интерес в оспаривании архивной кадастровой стоимости, например, в связи с тем, что она продолжает применяться в качестве базы для расчета налога в том году, в котором утверждены новые результаты кадастровой оценки, вступающие в силу лишь на следующий год.
В этой связи возникает вопрос, вправе ли налогоплательщик оспорить архивную кадастровую стоимость и привести ее в соответствие с рыночной?
Согласно ч. 10 ст. 24.18 Закон об оценочной деятельности
«заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Таким образом, Закон об оценочной деятельности запрещает оспаривание архивной кадастровой стоимости, однако делает это только применительно к административному порядку оспаривания через комиссию.
В этой связи Верховный Суд РФ в п. 14 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что
«требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности)».
Иными словами, оспорить кадастровую стоимость можно, если сохраняется интерес в пересмотре. Согласно ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, применяется с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление об оспаривании.
В этой связи разъяснение Верховного Суда РФ было воспринято судебной практикой в том смысле, что если налогоплательщик подает заявление об оспаривании в течение года, пока применяется значение архивной кадастровой стоимости (например, в 2019 году), то он имеет право на оспаривание, поскольку результатом оспаривания будет замена архивной кадастровой стоимости на рыночную с 1 января 2019 года, и рыночная будет применяться, по крайней мере в течение 2019 года. Если же в 2019 году архивная кадастровая стоимость заменена на новую, а с заявлением об оспаривании архивной стоимости налогоплательщик обращается только в 2020 году, то у него нет права на такое оспаривание, поскольку с 1 января 2020 года архивная кадастровая стоимость уже не применяется, поэтому ее замена на рыночную никак не защитит интересы налогоплательщика.
При этом разъяснение, предложенное Верховным Судом РФ, не противоречит закону, если принять, что оно адресовано судам, а не комиссиям, поскольку норма ч. 10 ст. 24.18 Закон об оценочной деятельности ограничивает право на оспаривание архивной кадастровой стоимости только в комиссии, но не в суде.
ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ
Во-первых, в связи с изменением ст.ст. 378.2, 391, 403 Налогового кодекса РФ для целей налогообложения кадастровая стоимость, приведенная в соответствие с рыночной, применяется ретроспективно уже не с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании, а с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости. Иными словами, действует полная ретроспективность.
Во-вторых, принят Закон о кадастровой оценке, в соответствии с 22 статьей которого:
«заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона».
Таким образом, теперь норма закона, запрещающая оспаривание архивной кадастровой стоимости, касается как административного, так и судебного порядка оспаривания.
В этой связи возникает несколько важных вопросов:
1. Следует ли признать право на оспаривание архивной кадастровой стоимости и в условиях действующего закона о кадастровой оценке?
Да, безусловно. Пока кадастровая стоимость применяется для целей расчета налогов или в иных целях, заинтересованному лицу должно быть предоставлено право ее оспорить (исходя из общего права на судебную защиту).
Дополнительные аргументы состоят в том, что дата внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРН – это случайная дата, а возможность защиты прав не может зависеть от случайности.
Во-вторых, при противоположном подходе не исключается риск злоупотребления со стороны органа власти субъекта РФ, в рамках которого акт об утверждении новых результатов кадастровой оценки принимается в начале года и тем самым закрывается возможность для оспаривания КС на протяжении всего этого года.
2. Готовы ли будут суды применять разъяснение Верховного Суда РФ контр легем?
Иными словами, готовы ли будут суды признать право на оспаривание архивной кадастровой стоимости несмотря на то, что Закон о кадастровой оценке это прямо запрещает? Ответ на этот вопрос зависит скорее от мировоззрения, поэтому лишь выскажу предположение, что суды будут достаточно смелы для того, чтобы правильно истолковать Закон о кадастровой оценке и сохранить право на оспаривание архивной кадастровой стоимости.
Дополнительным аргументом в пользу этого вывода служит то, что п. 3 ст. 245 КАС РФ содержит норму, аналогичную ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, которая по своему буквальному тексту запрещает оспаривание архивной кадастровой стоимости. Однако это не мешает судам на настоящий момент закрыать на нее глаза (и правильно!) и руквоводствоваться разъяснением Верховного Суда РФ.
3. В течение какого срока налогоплательщик сохраняет право на оспаривание архивной кадастровой стоимости?
Поскольку теперь при оспаривании кадастровой стоимости действует полная ретроспективность нового значения кадастровой стоимости, возникает проблема временных пределов оспаривания архивной кадастровой стоимости. Допустим, кадастровая стоимость применялась с 2014 по 2019 год.
В 2019 году утверждено новое значение кадастровой стоимости, которое начало применяться с 2020 года.
Вправе ли налогоплательщик оспорить архивную кадастровую стоимость, например, в 2024 году, поскольку он вправе претендовать на применение нового значения архивной кадастровой стоимости с самого начала ее применения, то есть с 2014 года?
Нет, поскольку это вносит в содержание налоговых (и прочих) обязательств неопределенность, которой нет конца. Нет такого момента, когда бы мы могли сказать, что содержание налогового обязательства окончательно сформировано. А с этим связан неопределенность налоговых доходов бюджетов, невозможность обеспечить сбалансированность бюджета и т.д.
Возможно, право на оспаривание следует ограничить 3-хлетним периодом с момента оплаты налога, который отводится налогоплательщику для возврата излишне оплаченных налогов (п. 7 ст.
78 НК РФ)? Тогда если на момент вынесения решения по заявлению об оспаривании кадастровой стоимости у налогоплательщика сохраняется право требовать возврата излишне уплаченного налога, исчисленного исходя из оспоренной кадастровой стоимости, то суд может удовлетворить соответствующее заявление, в противном случае должен отказать. Однако, в судебном порядке налогоплательщик вправе требовать возврата налога в течение 3-х лет не с момента оплаты, а с момента, когда он узнал о нарушении своих прав. Если принять, что о нарушении своих прав налогоплательщик узнал с момента оспаривания кадастровой стоимости, то это означает, что он всегда получит право требовать возврата излишне оплаченного налога, а следовательно, временные пределы оспаривания вновь окажутся безграничными.
С учетом изложенного выдвину тезис, что право на оспаривание архивной кадастровой стоимости налогоплательщик имеет лишь до тех пор, пока такая архивная кадастровая стоимость продолжает применяться.
То есть в приведенном примере, когда архивная кадастровая стоимость применялась с 2014 по 2019 год, ее оспаривание возможно лишь до конца 2019 года.
Если налогоплательщик обращается в 2020 году, то в принятии заявления должно быть отказано.
Верховный суд и КАС РФ: оспаривание кадастровой стоимости земли и другой недвижимости. К чему готовиться
15.10.2015
Примерное время чтения: 7 мин.
В 2015 году в 28 субъектах Российской Федерации организации исчисляют налог на имущество на торгово-офисные помещения исходя из кадастровой стоимости данных объектов. Например, такие субъекты, как Амурская, Кемеровская, Московская области, Москва, Алтай, Башкортостан, Бурятия, Татарстан, Хакасия, Удмуртия и т. д.
При территориальных органах Россреестра были созданы специальные комиссии для рассмотрения спорных вопросов о кадастровой оценке недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 04.05.12 № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости…»).
Из статистики обращений в комиссии видно, что заявления о пересмотре кадастровой стоимости в большинстве случаев организации и предприниматели подают в отношении оценки земельных участков.
Но с момента утверждения перечня объектов недвижимости, налог с которых уплачивается исходя из кадастровой стоимости, ее размер становится важным не только для правообладателей земельных участков, но и для собственников торговых и офисных помещений. А значит, число обращений в комиссии и суды о пересмотре кадастровой стоимости значительно увеличится.
Как показывает статистика, почти в половине случаев комиссия удовлетворяет заявления собственников о пересмотре кадастровой оценки объектов.
Например, за период с 1 января по 31 мая 2015 года комиссия пересмотрела кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении 3311 объектов недвижимости, тогда как по 3891 объекту оставила прежнюю.
Общая величина кадастровой стоимости за этот период снизилась также почти в два раза: 975,6 млрд рублей против 590,6 млрд.
Но статистика сильно варьируется в зависимости от региона. Больше всего кадастровую стоимость оспаривают в Москве. Ведь именно в столице с 2015 года в разы увеличилось количество организаций, которые платят налог на имущество с кадастровой стоимости недвижимости.
Перечень объектов, облагаемых налогом исходя из кадастровой стоимости, вырос более чем в два раза (постановление правительства Москвы от 28.11.14 № 700-ПП).
Несомненно, что такой факт подтолкнул организации, предпринимателей и физических лиц обратиться за пересмотром в комиссию, а в случае отказа – в суд, чтобы затем пересчитать налоги на имущество и землю.
Организациям, которые заинтересованы в пересмотре кадастровой стоимости, нужно учитывать, что в 2015 году существенно изменятся процедурные моменты подготовки, подачи и рассмотрения судебных обращений об оспаривании кадастровой стоимости.
Так, с 15 сентября вступил в силу Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), в котором оспариванию кадастровой стоимости посвящена отдельная глава «Производство по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости». Кроме того, Верховный суд в постановлении Пленума от 30.06.
15 № 28 (далее – постановление № 28) установил единый подход к практике рассмотрения споров об оспаривании кадастровой стоимости на территории Российской Федерации уже с учетом норм нового кодекса.
Например, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости надо обратиться в суд не позднее пяти лет с даты внесения в реестр результатов определения ее кадастровой стоимости. Такой срок устанавливает часть 3 статьи 245 КАС РФ.
Верховный суд отметил, что пропуск пятилетнего срока не является основанием для отказа в принятии заявления, если по истечении установленного законом периода в кадастр не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости. А значит, общий срок исковой давности или срок оспаривания актов к заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости не применяется. Кроме того, оспорить можно даже архивные данные о кадастровой стоимости, если они могут быть применены в отношении заявителя.
Если в процессе судебного разбирательства по объекту будет утверждена очередная кадастровая оценка, то организации необходимо обратиться в суд с новым иском (п. 16 постановления № 28). Изменить размер исковых требований в этом случае будет невозможно.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует обращаться в суд общей юрисдикции – Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа.
При этом до подачи иска в суд организации должны обратиться с заявлением о пересмотре стоимости в комиссию. А вот индивидуальные предприниматели и физические лица вправе не соблюдать досудебную процедуру, а сразу обратиться в суд (ст. 24.
18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ).
Стороны по делу об оспаривании кадастровой стоимости могут примириться. Однако пределы усмотрения сторон при заключении мирового соглашения ограничены: пересмотр кадастровой стоимости должен быть основан на имеющихся в деле доказательствах. Сторонам потребуется представить в дело доказательство достоверности кадастровой стоимости, которую они сочтут компромиссной.