Рублёвка — как много в этом слове. Символ успеха, статуса, богатства, роскоши, величия, власти. Про Рублевку слышал, пожалуй, каждый житель нашей страны. И хотя большинство людей отрицают привлекательность жизни в этом месте («слишком дорого», «один пафос», «зажрались…» и т. д.), думается, что мало бы кто отказался иметь свой дом на Рублевке.
С чего же начать если вы хотите подобрать дом или участок на Рублевке? И насколько вообще реально купить здесь какую-либо недвижимость? (спойлер — если у вас есть хотя бы 250 тыс. долл. — реально). В данной статье мы попробуем познакомиться с этим легендарным направлением поближе и найти ответы на обозначенные вопросы.
Почему покупают дома и участки на Рублевке?
- Рублево-Успенское направление исторически всегда было наиболее престижным и популярным среди московской элиты, деятелей науки и искусства, спортсменов, политиков и успешных предпринимателей.
- Именно это западное направление Подмосковья считается самым экологически чистым и идеально подходящим для загородной жизни.
- Тут прекрасно сочетается кристально чистый воздух, шикарные сосновые леса, берег Москва-реки и интересные соседи.
Поэтому совсем не удивительно, что многие задумываются о возможности приобретения коттеджа именно здесь. Кому не хочется быть поближе к звездам, а, заодно, и почувствовать себя звездой, проживая в статусном месте, периодически закатывая вечеринки «в стиле Гэтсби»?
По мнению риэлторов, можно выделить 4 основные причины покупки недвижимости на Рублево-Успенском направлении:
- Престижность Рублевки и выгодное вложение денежных средств (которые точно окупятся и не пропадут);
- Удобная транспортная доступность с Москвой;
- Отличная экологическая обстановка, благодаря отсутствию промышленных предприятий, крупных городов и микрорайонов, автомагистралей с большим потоком а/м;
- Широкий выбор объектов элитной недвижимости, способных удовлетворить самый изысканный вкус покупателя.
Первые две вещи, которые вам нужно понять и принять как аксиому еще до начала поиска интересующего вас объекта недвижимости:
- Недвижимость на Рублево-Успенском шоссе является преимущественно элитной, а значит дорогой (нет — ОЧЕНЬ дорогой);
- Недвижимость на Рублевке вы не найдете на Авито, ЦИАНе или на досках объявлений. Учитывая скрытность собственников, ее реально купить только через агентство недвижимости, находящееся непосредственно на Рублевке или специализирующееся на этом направлении.
Если первый пункт ограничивается только вашим бюджетом, на который можете повлиять только вы, то со вторым стоит разобраться подробнее.
Как выбрать агентство для покупки?
К выбору агентства недвижимости, через которое будет осуществляться сделка купли-продажи, нужно подходить очень тщательно.
На сегодняшнем рынке недвижимости свои посреднические и консультационные услуги предлагают как крупные многопрофильные московские агенства, так и агентства, специализирующиеся на элитной недвижимости в целом или на элитной недвижимости конкретного направления. Так, например, одним из эксклюзивных агентств недвижимости на Рублевке является агентство Недвио.
Обращайте внимание на такие параметры как репутация агентства и уровень его рекомендаций.
Заключать выгоднее всего вам будет эксклюзивный договор, который позволит вам быть уверенным в качестве, скорости и безопасности проведения сделки.
Опытные риэлторы агентства подберут для вас оптимальный вариант в соответствии с вашими требованиями, и при этом вы прочувствуете все плюсы эксклюзивного договора.
Итак, с финансовой стороной вопроса определились, список агентств, с риэлторами которых планируете пообщаться с целью поиска наиболее вам подходящего тоже, осталось только сформулировать, что же именно вы ищете, потому что понятие «дом на Рублевке» очень широкое и растяжимое.
Как правильно искать дом или участок?
Чем конкретнее будет ваш запрос, тем проще будет найти именно то, что вам нужно. Список стандартных вопросов, которые вам задаст профессиональный риэлтор и с которым вам неплохо бы разобраться заранее, сводится к следующему:
1. Точное территориальное расположение
Ведь Рублево-Успенское шоссе само по себе достаточно протяженное: есть поселки и рядом с Москвой, а есть и в 40 км от МКАД.
Принципиальное значение имеет удаленность от Москвы и специфика поселка, в котором вы хотите приобрести недвижимость. Крупных элитных поселков на территории между Рублево-Успенским и Новорижским шоссе можно встретить довольно много:
- Жуковка;
- Барвиха;
- Горки;
- Николина Гора;
- Петрово-Дальнее;
- Александровка;
- Чигасово;
- Лесной простор;
- Усово и др.
У каждого из перечисленных поселков есть свои особенности, в том числе и тип застройки.
В целом все существующие предложения можно разделить на три ценовых диапазона и уровня престижности:
- К самым статусным и элитным местам относятся поселки: Барвиха, Жуковка, Николина Гора, Архангельское, Раздоры и Горки-2. Цены на недвижимость здесь самые высокие;
- Ко второй категории, чуть менее пафосной, но приближенной по статусу к перечисленным поселкам, относятся участки в: Усово, Рождествено, Лапино, Чигасово и Шульгино. Ценовой диапазон здесь уже заметно ниже;
- И третья категория относится к местным деревенским участкам земли и старым дачам, расположенным в Подушкине, Ильинском, Липках, Новодарьине и некоторых других старых поселках.
Вариантов домов здесь великое множество. Можно найти и настоящие произведения архитектурного искусства, и здания, имеющие историческую ценность, и комфортабельные суперсовременные коттеджи, и элитные таунхаусы, и даже замки.
3. Площадь земельного участка
Очевидно, что приобретая загородный дом, невозможно обойтись без приобретения земельного участка, на котором этот дом расположен.
Количество соток обустроенной земли очень тесно связаны с типом дома и поселком. Вам следует реально оценить свои пожелания относительно назначения земельного участка.
Если вы хотите иметь собственный парк с прудом — это одна ситуация, если же вам нужно просто место под бассейн, небольшой сад и зону отдыха, то речь идет уже о совсем иных площадях.
А может быть, вы вообще рассматриваете вариант современного таунхауса, где площадь прилегающей земли может составлять всего 2-4 сотки.
4. Площадь дома и технические требования к нему
Под тех. требованиями подразумевается:
- количество этажей;
- количество жилых комнат;
- наличие определенных инженерных систем;
- уровень технического оснащения и др.
5. Бюджет на покупку
Интересно, что на большинстве сайтов московских агенств недвижимости цены в этом направлении указаны преимущественно в долларах США или в евро. Их рублевый эквивалент встречается достаточно редко.
Как говорилось выше, ценовой диапазон непосредственно зависит не только от типа дома, но и от его территориального расположения, и условно делится на три ценовые категории. Верхних границ здесь практически не существует, а вот нижние попробуем примерно обозначить.
Самый обычный дачный участок 7 соток с небольшим коттеджем преимущественно для летнего проживания стоит около 240.000 долларов. В более популярных поселках, при той же площади участка, но уже с коттеджем для круглогодичного проживания в среднем составляет 950.
000 долларов. А вот кирпичный дом в Жуковке или в Горках-2 будет стоить уже в районе 4-6 млн. долларов. Встречаются тут и настоящие замки, которые стоят уже 10-15 млн. долл. Так что, как видите, покупка дома на знаменитой Рублевке — удовольствие не из дешевых.
Перспективы Рублевки
- Стоит заметить, что вдоль Рублево-Успенского шоссе все ближайшие к Москве территории уже давно освоены, поэтому новые коттеджные поселки здесь практически не строятся, и основная масса сделок сегодня происходит на вторичном рынке жилья.
- Благодаря сниженным ценам (из-за кризиса, а также тенденции местных собственников распродавать дома и вкладывать деньги в зарубежную недвижимость), сегодня у многих покупателей появился реальный шанс подобрать для себя идеальный вариант жилья на Рублевке по доступной цене.
- В нашем агентстве недвижимости вам предложат коттеджи бизнес и премиум-класса под ключ, типовые земельные участки под строительство и удивительно красивые уникальные участки вблизи соснового бора и водоемов.
- Несмотря на то, что цены любого из этих вариантов будут на порядок выше аналогичных предложений в других подмосковных направлениях, у вас появится хороший шанс выгодно инвестировать денежные средства в высоколиквидную недвижимость, и подарить себе и своей семье возможность жить в одном из самых красивых и экологически чистых районов Московской области.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
РБК: Прощай, Рублевка?
«Ъ» объяснил, как семья Мишустина заработала на недвижимость на Рублевке и в центре Москвы
https://www.znak.com/2020-01-20/obyasnil_kak_semya_mishustina_zarabotala_na_nedvizhimost_na_rublevke_i_v_centre_moskvy
2020.01.20
Недвижимость в коттеджном поселке в Николиной Горе (Рублевка) семья российского премьера Михаила Мишустина купила в 2000 году на доходы, заработанные им в НП «Международный компьютерный клуб», сообщил «Коммерсантъ». Он был одним из создателей этого НП.
Михаил МишустинRussian State Duma / Global Look Press
«А вот квартиру на Трехгорном Валу Мишустин получил как заместитель министра по налогам и сборам — от управления делами президента.
Это обычная практика этих лет, фактически выделение квартир было частью служебного пакета компенсаций топ-менеджерам министерств, зарплаты в которых были очень невелики», — говорится в заметке «Коммерсанта».
В 2005 году, по данным газеты, Мишустин и его жена Владлена оформили дарение квартиры, семейного дома и земельного участка на троих своих сыновей. По данным ЕГРЮЛ, они до сих пор владеют этим имуществом.
«Правом зашифровать в реестре право собственности семья воспользовалась лишь в следующем десятилетии.
Причем во многом это была уже не реализация права, а настойчивая рекомендация госструктур по закону „О государственной защите судей, должностных лиц правоохранительных и контрольных органов“», — добавили в «Коммерсанте».
На прошлой неделе, напомним, издание «Проект», а также «Трансперенси Интернешнл — Р» сообщали, что семья Мишустиных владеет дорогостоящей недвижимостью на Рублевке и в центре Москвы, но в Росреестре данные об этом на сегодняшний день скрыты. Вместо конкретных физических лиц, например, Луизы Мишустиной, матери председателя правительства, в выписке в качестве собственника указана Российская Федерация.
С 2008 по 2010 год Мишустин был президентом группы компаний UFG («ОФГ Инвест») — одной из крупнейших работающих в России компаний в сфере управления активами, прямыми инвестициями, а также паевыми инвестиционными фондами совместно с Deutsche Bank.
Обязательным условием возвращения на госслужбу в 2010 году, пишет «Коммерсантъ», для Мишустина была передача имеющихся у него активов. Он передал их жене, Владлене Мишустиной, и с этого момента она начала получать дивиденды, затем активы были проданы. Всем этим, по версии «Коммерсанта», объясняются высокие доходы жены Мишустина.
Ранее Фонд борьбы с коррупцией Алексея Навального требовал объяснить, как Владлена Мишустина заработала почти 800 млн рублей за последние девять лет. По данным СПАРК, до 2012 года она была совладелицей школы танцев «Декаданс» в Барвихе. Однако теперь эта школа закрыта.
Сам Мишустин на посту руководителя Федеральной налоговой службы (он возглавлял ФНС последние 10 лет) декларировал в последнее время доход в размере 18-19 млн рублей в год.
Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com
Откуда у семьи МИШУСТИНА особняк на Рублёвке и сотни миллионов на счетах?
16 января СМИ обнаружили у семьи премьер-министра Михаила МИШУСТИНА земельный участок и элитный особняк на Рублёвке стоимостью около 600 млн руб., а также квартиру в центре Москвы.
В Россреестре в качестве собственников недвижимости указана «Российская Федерация». Кроме того, стало известно, что за десять лет жена Мишустина заработала 800 млн руб.
«Коммерсант» рассказал об источниках доходов семьи новоиспечённого премьера.
- По данным газеты, Мишустин и его супруга владеют активами в сотни миллионов рублей, ежегодно получая доход в десятки миллионов рублей от инвестирования в депозиты.
- «Ъ» отмечает, что семья приобрела землю и дом в коттеджном посёлке на Николиной Горе в 2000 году за счёт средств, полученных во время работы Мишустиным в «Международном компьютерном клубе» который участвовал в поставках вычислительной техники и программного обеспечения от ведущих зарубежных производителей, включая HP, Microsoft и Intel.
- Издание указывает: в 1998 году, Мишустин «явно был довольно обеспеченным человеком», когда начал работать советником главы Федеральной налоговой службы (ФНС).
А квартиру на Трёхгорном валу в Москве Мишустин получил от управления делами президента как заместитель министра по налогам и сборам. Газета называет это «обычной практикой этих лет», компенсацией за невысокую зарплату.
В 2005 году Михаил и его жена Владлена подарили земельный участок, дом и квартиру своим несовершеннолетним детям. В 2010-е годы они скрыли имена собственников в реестре. По утверждению «Ъ», это было сделано из-за «настойчивой рекомендации госструктур» по закону от 1995 года.
16 января издание «Проект» и «Трансперенси Интернешнл — Р» сообщили, что семья Мишустиных владеет дорогостоящей недвижимостью на Рублёвке и в центре Москвы, но в Росреестре данные об этом на сегодняшний день скрыты. Вместо конкретных физических лиц в выписке в качестве собственника указана Российская Федерация.
В этот же день Фонд борьбы с коррупцией и его основатель Алексей НАВАЛЬНЫЙ потребовали, чтобы Михаил Мишустин объяснил, как его жена Владлена заработала почти 800 млн руб. за девять лет. Сам Мишустин официально это не комментировал.
В 2008 году, после десятилетней карьеры Мишустин покинул госслужбу, перейдя в инвестиционную компанию UFG. В 2009 году его зарплата составила 79 млн руб. ($2,5 млн), но по мнению «Коммерсанта», за счёт бонусов по сделкам доход был выше.
Премьер-министр РФ Михаил МИШУСТИН
В 2010 году Михаил Мишустин возглавил ФНС. Обязательным требованием для этого была передача имеющихся у него активов. Мишустин передал их жене, которая с этого момента начала получать дивиденды. Затем активы были проданы, за это в 2015-2016 годах Владлена Мишустина получила 310 млн руб. дохода. Полученные деньги жена чиновника разместила на депозитах.
Бизнесом она почти не занималась: известно, что в 2009 году Мишустина основала в Барвихе танцевальную школу.
По данным «Коммерсанта», в качестве премьер-министра Михаил Мишустин опубликует семейную декларацию о доходах в конце весны 2020 года. Ссылаясь на ФНС России, газета приводит данные по доходам Мишустина и его жены за последние годы.
- 2013 год — Мишустин задекларировал 30,1 млн руб., его жена — 149,5 млн руб.
- 2014 год — 23,2 млн руб.; 160,1 млн руб.
- 2015 год — 19,5 млн руб.; 80,9 млн руб.
- 2016 год — 18,9 млн руб.; 77,3 млн руб.
- 2017 год — 19,3 млн руб.; 68,5 млн руб.
- 2018 год — 19 млн руб.; 47,7 млн руб.
Указ о назначении Михаила Мишустина председателем правительства 16 января 2020 года подписал президент Владимир ПУТИН. До этого кандидатуру единогласно поддержали депутаты Госдумы. Правительство Дмитрия МЕДВЕДЕВА ушло в отставку после анонсируемых президентом изменений в Конституции.
Состав нового правительства пока неизвестен.
Верите, что семья Мишустина приобрела всё имущество и многомиллионные средства на счетах честным путём?
88.214.236.20
Каждый пятый дом на Рублевке выставлен на продажу — эксперты
- В то же время управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость» Владимир Яхонтов говорит о меньших цифрах — по его данным, на Рублевке в настоящее время на продажу выставлено примерно 5-7% домов, а еще примерно 5% коттеджей просто пустует.
- Дисконт девелоперов, построивших коттеджные поселки на этом шоссе и не сумевших продать дома в них до кризиса 2008 года, он оценивает в 20 — 50%, в зависимости от того, насколько сильно объект был переоценен ранее.
- Фактор чиновников
- Как уточняет Яхонтов, после кризиса на Рублевском направлении возникли сильные миграционные потоки, которые связаны как с финансовыми проблемами, так и с обновлением политической элиты из-за выборов президента и назначения нового мэра Москвы.
«Не секрет, что значительную долю покупателей жилья на Рублевке составляют чиновники. Тем чиновникам, которые оставили свои должности, больше не нужно жить на Рублевке ради статуса и они переезжают в Москву или в другие города. А новые назначенцы далеко не всегда выбирают Рублевку», — поясняет он.
По словам руководителя отдела загородной недвижимости Knight Frank Андрея Соловьева, чиновники стали реже выбирать Рублевку для покупки жилья, так как в последнее время их доходам уделяется большое внимание со стороны государственных контролирующих органов.
Кроме того, эксперты солидарны в том, что в целом Рублевское направление потеряло лидерство в сегменте элитного загородного жилья.
«Это связано с кризисом, который существенно ударил по карману российских бизнесменов, в результате чего они с осторожностью относятся к дорогостоящим покупкам объектов недвижимости, иногда даже предпочитая аренду покупке. Это характерно также для иностранного спроса», — говорит Соловьев.
- Яхонтов добавляет, что на спрос на загородное жилье Рублевки сильно влияет трафик самой трассы, которая после пересечения с Подушкинским шоссе серьезно загружено.
- Так что если кто и хочет купить дом на Рублевке, то выбирает объекты в пределах 12 километров от МКАД, говорит он.
- «Постаревшая» Рублевка
- Собеседники РИА Новости также обращают внимание на то, что предложения на Рублевке по качеству зачастую уступают другим направлениям.
- «На этом направлении наблюдается вымывание ликвидного предложения, которое качественно и морально устаревает с каждым годом, а новых проектов на Рублево-Успенском шоссе практически не строится», — сетует Соловьев.
- Спрос с Рублевского шоссе в последние два года сместился в пользу Новой Риги, по которой у Knight Frank на 30% заявок больше, чем по Рублевке, уточняет эксперт.
- В свою очередь Ковалев указывает, что в структуре заявок, поступающих в Blackwood, Рублевка находится на втором месте после Новой Риги, и на нее приходится от 20 до 30% всех запросов.
«Мы не считаем, что Рублевка потеряла свои позиции и перестала быть востребована. Другой вопрос, что в последние годы этот рынок серьезно изменился, на нем стало работать несколько сложнее», — подчеркивает он.
- Вместе с тем, Яхонтов отмечает, что на Рублевке существует «константа» — поселки Жуковка, Барвиха, Раздоры и Николина гора, которые находятся очень близко от МКАД и в которых, кроме того, сложилось свое сообщество.
- «Люди не хотят оттуда уезжать, и там предложений по продаже очень мало», — утверждает он.
- Да и само шоссе, по словам собеседников РИА Новости, все-таки по-прежнему пользуется спросом, ведь в формировании цен на загородном рынке местоположение объекта значит больше, чем его качество.
«На первичном и на вторичном рынке остается много предложения, так скажем, устаревшего и потерявшего актуальность. Но это дома, их вклад в ценность домовладения на этом рынке не основной. Главное — эта земля. В ликвидных местах они дешеветь вряд ли будет. А устаревший дом можно перестроить», — говорит Ковалев.
Элитная недвижимость на Рублево-Успенском шоссе падает в цене
Перекати-поле, похоже, в скором времени будут чаще кататься по Рублевке, чем автомобили класса «люкс», принадлежащие румяной и беззаботной элите. Участки вдоль Рублево-Успенского шоссе теряют хозяев, пустеют и падают в цене. Столь неприятная тенденция в московских районах «для богатых» началась после кризиса 2008 года и продолжается до сих пор.
Каждый третий дом на Рублевке, что раскинулась на западе Москвы, сегодня выставлен на продажу.
Еще недавно земля и недвижимость в этих местах считалась самой дорогой в Московской области.
Более того, один из особняков в столичных предместьях в 2008 году был признан журналом Forbes одной из наиболее дорогих усадеб в мире. Именно этот год и стал роковым для рублевской недвижимости.
Несмотря на существенные преимущества вложений в недвижимость они как все существующие варианты инвестирования подвержены риску.
Основными недостатками таких инвестиций являются:
- спрос на недвижимость находится в довольно ощутимой зависимости от экономической обстановки в стране в целом и отдельном регионе в частности;
- цены на объекты недвижимости довольно высоки;
- в маленьких городах спрос на недвижимость находится на довольно низком уровне;
- высокие дополнительные расходы — коммунальные, ремонт, налоги.
В поисках лучшей жизни
После кризиса многие владельцы участков на Рублевке отправились за границу в поисках лучшей жизни, оставив свои хозяйства и имения в запустении. Бегство бизнесменов и просто обеспеченных граждан продолжается уже на протяжении четырех лет, и дома этих людей оказывались выброшены на рынок недвижимости.
Однако репутация этой земли странным образом сыграла против брошенных домов — на рынке они оказались не востребованы, и продажи идут очень плохо. В этой связи часть аналитиков предположила, что цены на элитное жилье могут упасть. Однако вопрос этот весьма и весьма спорный.
«Сложно сказать, но скорее всего, не будет выгодно тем, кто продает сейчас недвижимость, выставлять ее по более низкой цене, чем та, по которой когда-то она покупалась, — считает аналитик «Инвесткафе» Дарья Пичугина, — То есть не настолько плохая ситуация у нас в России, чтобы все распродавать и быстро бежать.
Поэтому я не думаю, что стоит ждать падения цен на недвижимость в том районе, он остается привилегированным даже в части экологических моментов. Там удобно жить, Рублевка находится близко к городу, есть много транспортных развязок и так далее. Поэтому я не ожидаю падения цен на недвижимость в этом районе.
В принципе я думаю, что найдутся люди, которые приобретут данную недвижимость в качестве инвестиций для себя на будущее».
Инна Новикова: Квадратный метр счастья
К слову сказать, в 20 процентах случаев отъезд владельцев продаваемой недвижимости был запланирован давно, а дорогие участки приобретались лишь с инвестиционной целью. И дома не единственные продаваемые объекты российских бизнесменов. Сегодня наблюдается выброс на рынок дорогих квартир, которые также покупались до кризиса с целью дальнейшей продажи.
Правда, квартиры по сравнению с рублевскими особняками пока находятся в более выгодном положении, поскольку спрос на них сейчас несколько выше.
Рублевка теряет привлекательность
Еще одной причиной потери привлекательности Рублевки, ставшей территориальным символом богатой московской прослойки, является ее устаревание.
По мнению экспертов рынка недвижимости, сейчас начали появляться новые элитные поселки, которые совсем не обязательно находятся в западной части Подмосковья. «Рублевка как формат загородного жилья начала формироваться еще в 90-е, значительно раньше других направлений.
Отсюда много застройки, которая морально устарела. Собственники пытаются избавиться от таких предложений годами, что дает мнимое ощущение избытка предложений, хотя «новые» хорошие дома под ключ по адекватной цене — редкость и продаются за сезон», — приводит BFM.ru мнение Сергея Колосницына, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.
«Я думаю, что есть совершенно элементарная причина снижения интереса к Рублевке — там, на самом деле, качество недвижимости скверное, — в свою очередь отметил Иван Грачев, председатель комитета ГД по энергетике, лидер Общероссийского общественного движения «Развитие предпринимательства», — доехать куда-то оттуда довольно затруднительно. Кроме того, все огорожено заборами, а с эстетической точки зрения шестиметровые заборы отвратительное впечатление производят. Как только там перестает жить президент, например, пропадают объективные основания считать эту недвижимость очень хорошей. Соответственно, умные люди это понимают».
Жилье дорожает, а россияне довольны!
Бизнесмены покидают Рублевку
На бегство бизнесменов и их семей из самого престижного района Московской области также влияют события в стране.
По мнению Грачева, отечественные предприниматели заметили, что Россия сейчас находится «на развилке», и какая ситуация сложится завтра, как будет развиваться страна «с таким большим объемом коррупции», ответить сейчас не может никто.
В этой связи многие бывшие владельцы земельных участков и роскошных особняков спешат расстаться с недвижимостью и уехать в другую, более благополучную страну.
«Люди, у которых есть достаточно средств, предпочитают покупать дома за границей и соответственно туда переезжать. Это достаточно логичное объяснение, потому что действительно во многих странах, таких как Болгария, Турция (для тех, у кого не так много денег), можно купить жилье более качественное, рядом с морем, где будет приятнее жить.
Те, у кого больше средств, предпочитают Англию, Италию и другие страны Европы. В принципе там цены на недвижимость, даже на дома, меньше, чем стоимость домов на Рублевке.
Поэтому продав здесь дом, можно приобрести хорошую недвижимость более высокого качества в стране, где приятнее жить просто даже в климатических условиях», — говорит аналитик «Инвесткафе» Дарья Пичугина.
Читайте самое интересное в рубрике «Экономика»
Чиновникам могут запретить иметь дома за границей
О чем плачут миллионеры? репортаж onliner.by с пустеющей рублевки — недвижимость onliner
Рублевка уже не та, говорят москвичи. Вереницы из Maserati и Maybach на светофорах остались в прошлом, жены миллионеров перестали расшвыриваться деньгами, коттеджные поселки пустеют.
Что происходит сегодня с «золотым» районом Подмосковья, неофициальное название которого стало символом роскоши и тщеславия? Onliner.
by рассказывает о прошлом и настоящем куска территории вдоль Рублево-Успенского шоссе с самой дорогой землей в России.
Наш экскурсовод — историк архитектуры и краевед Денис Ромодин.
С рождения и на протяжении 37 лет Денис живет на Рублевке, и за это время он стал свидетелем нескольких ключевых этапов развития района — от заповедника партийной и творческой элиты до «гнезда миллионеров» и пустеющего места, коим Рублевка становится сейчас, откуда бегут расточительные богачи, их длинноногие красавицы и филиппинские няни.
От княжеских поместий до заповедника партийной элиты
— Многие думают, что Рублевка стала местом проживания «сильных мира сего» только в 1990-е годы. На самом деле это не так.
Еще в конце XVIII века в здешних краях основали свои имения известные княжеские роды — Юсуповы, Голицыны, Шереметьевы, — Денис начинает наше знакомство с Рублевкой с краткого исторического экскурса.
— Крупные дороги обошли эту местность стороной, холмистый рельеф и лесистость не способствовали развитию промышленности. Индустриализация Подмосковья пошла по другим направлениям, живописный же район вдоль берегов Москвы-реки оказался благоприятным местом для отдыха.
К концу XIX века сюда начало подъезжать купечество, крупные промышленники покупали земли для строительства загородных поместий. Подмосковной усадьбой обзавелось и императорское семейство. Бывшее царское имение в поселке Усово сегодня входит в состав резиденции Ново-Огарево, где живет Путин.
После октябрьского переворота хозяева рублевских поместий сменились, в бывших купеческих резиденциях обосновалась высшая партийная номенклатура.
Вдоль Рублево-Успенского шоссе началось строительство санаториев и пансионатов для большевиков, государственных дач для политической элиты. Сталин имел дачу в Зубалово, глава НКВД Ежов — в Жуковке.
За особые заслуги дачи выделялись и видным ученым, писателям, актерам.
Замки из 1990-х и тоннели из заборов
Вплоть до начала 1990-х Рублевка представляла собой что-то вроде заповедника партийной и творческой элиты. Простые москвичи об этом месте практически ничего не знали, пока в прессу не стала просачиваться информация о скандальной дележке имущества, о выселении наследников. С тех времен Рублевка начала входить в общественно-политическую жизнь России, становясь своеобразным ее феноменом.
— Началось неконтролируемое разрастание дачных поселков и исконных деревушек, — рассказывает Денис. — Символами нового времени стали коттеджи-замки из красного кирпича, возникавшие на окраинах поселений, порой в чистом поле.
Мне доводилось бывать в подобных замках начала девяностых, и всякий раз я обращал внимание на странность — планировка огромного дома напоминает городскую квартиру: тесные комнаты, маленькие окна. Архитекторов, знающих толк в индивидуальном строительстве, тогда было не найти.
Бизнесмены, только вырвавшиеся из хрущевок, полагались на собственные — весьма ограниченные — представления о том, каким должен быть дом. Отчасти внешняя брутальность таких построек диктовалась и эпохой разгула криминала: окошки-бойницы, решетки, высокий забор.
Некоторые рублевские замки до сих пор стоят недостроенными, порождая своим вневременным существованием множество слухов и легенд: хозяин погиб на бандитских разборках, пропал без вести, застрелен киллером в подворотне — в девяностых такое случалось часто.
— Буквально за несколько лет затерянные среди сосновых боров и полей прекрасные дачные поселки оказались вразнобой нашпигованы новой застройкой, — Денис продолжает вспоминать Рублевку времен середины и конца девяностых.
— Наследники партийных деятелей и творческой интеллигенции принялись нарезать и продавать участки. На небольших делянках вырастали огромные особняки. Все отгораживались друг от друга.
В результате отсутствия каких-либо регламентов и контроля за строительством к началу «нулевых» многие дачные кооперативы превратилась в сплошные коридоры заборов.
Мы подъезжаем к Николиной Горе — одному из самых известных стародачных мест Рублевки.
Почти сто лет назад в реликтовом сосновом бору на холмистом берегу Москвы-реки был основан существующий по сей день дачно-строительный кооператив «РАНИС» (работников науки и искусства).
Здесь проводили летние месяцы нобелевский лауреат Петр Капица, полярник Отто Шмидт, писатель Викентий Вересаев, композитор Сергей Прокофьев, а вместе с ними — вся интеллектуальная и творческая элита Москвы.
— Бревенчатые летние домики, небольшие штакетники — такой была старая дачная Рублевка, от которой сегодня почти ничего не осталось, — Денис показывает нам сохранившуюся советскую часть поселка — несколько деревянных домов, летний театр, где проводились музыкальные и поэтические вечера.
В последние годы Николина Гора превратилась в нагромождение дорогих особняков, обнесенных глухими заборами. Доступного для прогулок леса не осталось — всюду закрытые территории.
Размах заборного строительства на Рублевке приобрел невиданные масштабы. Дороги стали похожими на тоннели, узкие улицы — на ущелья. Сами поселки — лабиринты высоких изгородей. Даже в закрытых и хорошо охраняемых коттеджных комплексах сосед отгораживается от соседа двух-трехметровыми стенами.
— Заборы убили красоту места. Все началась в девяностых, когда ими защищались от агрессивного внешнего мира. Почему эта традиция жива сегодня? Для кого-то высокий и дорогой забор служит одним из показных свидетельств благосостояния. Кто-то городит стены вокруг участка, стремясь максимально скрыть свою личную жизнь, спрятать блага, приобретенные в девяностых и «нулевых», — рассуждает Денис.
Что скрывается за высокими заборами, можно рассмотреть на сайтах агентств недвижимости. Объявлений по продаже коттеджей в Николиной Горе десятки. Раньше, чтобы стать никологорцем, требовалось прославиться достижениями в науке и искусстве. Сегодня пропуском в клуб избранных служит только толстый кошелек.
Самый простой деревянный дом постройки начала 1980-х оценивается примерно в $500 тыс. Сотка земли — $50—60 тыс. За коттеджи площадью от 500 (меньше, как правило, и не строили) до 1000 «квадратов» просят в среднем от $2 млн до $5 млн. Есть дивные варианты дороже $15 млн.
2000-е: $300 тыс. за сотку, пробки из Bentley, филиппинские няни
Двухтысячные годы ознаменовались молниеносной застройкой и массовым переездом на Рублевку преуспевающих бизнесменов, стремящихся во что бы то ни стало завладеть сотками земли в непосредственной близости от власть имущих, приобщиться к кругу избранных и влиятельных, слиться с ними в одно сообщество.
— Это было время появления новых коттеджных поселков.
Если раньше строительство велось в основном в существующих дачных кооперативах и деревнях, то теперь началась раздача девелоперам полей и лесов, — говорит Денис.
— Порой земли отходили непрозрачно, строительство разворачивалось на территориях, имеющих охранный статус. Такая политика привела к быстрому поглощению и исчезновению зон отдыха.
Поселки новой формации имели уже принципиально другую структуру и организацию: единые регламенты застройки, собственная служба эксплуатации, заборы умеренной высоты. К проектированию наконец-то стали привлекать толковых зарубежных архитекторов.
— Конечно, огромное влияние на популяризацию Рублевки оказали знаменитости, персоны из шоу-бизнеса. Интерес подстегнул роман Оксаны Робски Casual о жизни богатеев, после прочтения которого Рублевка становилась мечтой и целью всей жизни для любой впечатлительной девушки из провинции.
Мой адрес в паспорте стал внезапно популярен. Если раньше я приезжал в региональные гостиницы и на стойке администратора никто не обращал внимания на штамп с записью «Рублево-Успенское шоссе», то где-то в середине 2000-х посыпались вопросы: «А вы правда с Рублевки? А вы знаете Ксению Собчак?»
В 2008-м вдоль шоссе в Жуковке построили «Барвиха Luxury Village» — торгово-развлекательный комплекс, где продают Ferrari и Bentley. В том же году там выступил Элтон Джон, следом за ним — Крис де Бург, Эннио Морриконе и Пласидо Доминго.
Количество знаменитостей мирового уровня, отметившихся на Рублевке, просто зашкаливало. Жизнь искрила: новые заведения, пафосные вечеринки, модные диджеи.
За несколько лет из закрытого кулуарного мира Рублевка превратилась в тусовку богатых и знаменитых.
Тем временем недвижимость продолжала дорожать. В том же 2008-м цена сотки земли на Рублево-Успенском шоссе достигла рекордных $300 тыс.
Вскоре массовое строительство приняло угрожающие масштабы и породило серьезные проблемы. Помимо исчезновения рекреационных зон, начали сказываться переуплотнение, отсутствие местной инфраструктуры.
Девелоперы не заботились о создании в своих элитных поселках даже магазинов.
— Одно время я жил в Крылатском (это район возле МКАД) и стал замечать обилие дорогих автомобилей на парковках супермаркетов. Вся Рублевка закупалась продуктами в Москве, а затем ехала домой, — делится воспоминанием Денис.
— Время в пробке на Рублево-Успенском шоссе можно было занимательно провести за изучением местного автопарка: кабриолеты, какие-то невероятные спорткары, Maybach и Bentley. И среди них — затесавшаяся маршрутка или «Лада» гастарбайтеров. Особый интерес представляли билборды вдоль шоссе.
Только на Рублевке можно было увидеть рекламу яхт в Монако, репетиторов из Кембриджа и кротких филиппинских нянь.
Закат Рублевки
После кризиса 2008 года Рублевка начала пустеть. Кто-то вернулся в Москву, часть обитателей переехали в более дешевые поселки на Новорижском шоссе, основной же отток произошел за границу — в Лондон, Нью-Йорк и так далее. В 2012 году каждый третий дом на Рублевке пустовал или был выставлен на продажу. Сейчас, возможно, ситуация еще хуже.
Сказались не только финансово-экономический кризис, падение цен на нефть, но и переуплотнение района, исчезновение зеленых зон.
Репутацию Рублево-Успенского шоссе подпортили пробки, ставшие совсем уж невыносимыми.
В дороге до Москвы — 15—20 километров — можно было убить полтора часа (шоссе однополосное, часто перекрывается для проезда правительственных кортежей). Инфраструктура многих поселков была на нуле.
— Жизнь угасала постепенно, — продолжает Денис. — У многих заказчиков начались финансовые трудности, и сотни гастарбайтеров остались без работы. Они шатались толпами, заселялись в недостроенные дома, разводили там костры, подворовывали.
Начали пустеть коттеджные поселки — снизилась доходность управляющих компаний, им пришлось урезать расходы.
Если раньше едва ли не пинцетами выстригали траву на дорожках, то сегодня часть поселков приходит в упадок, сокращают уборщиков, охранников, о чем риелторы, конечно, умалчивают.
Свидетельством кризиса и увядания Рублевки стали билборды вдоль шоссе. Яхты в Монако уже не актуальны, их место заняла реклама часовых ломбардов. Щиты агентства недвижимости «Славянский двор» давят на патриотизм и духовность.
В одном из интервью руководитель агентства Ирина Волина констатировала: «С 2009 года представители российской элиты практически не покупают недвижимость в России. Они опасаются вкладывать в нее, но никогда не озвучивают причины своих страхов». «Предатель боится вкладывать в Россию! Возвращайтесь и покупайте! Скоро будет поздно!» — таков посыл в адрес уехавших из страны миллионеров.
«Барвиха Luxury Village», торговая Мекка Рублевки, превратилась в практически безлюдное место. Вечером буднего дня лишь в одном из множества брендовых бутиков мы заметили пару покупателей, вокруг которой вились сразу несколько консультантов.
Bentley на парковке — нет, это машины не клиентов спа-салонов и ресторанов, как можно подумать, а экземпляры из автосалона.
В местном концертном зале уже давно не было звезд вроде Морриконе. В афише — редкие спектакли, премьеры фильмов. До конца года на сайте комплекса анонсированы лишь три мероприятия.
Несмотря на признаки увядания, Рублево-Успенское шоссе продолжает удерживать лидерство среди загородных направлений по стоимости земли. По данным «Метриум Групп», сотка в радиусе до 10 километров от МКАД стоит в среднем $87 тыс., в радиусе 11—20 километров — $53,5 тыс.
Дом можно купить за $400—500 тыс. Это будет простой с виду и зачастую не новый коттедж в не самом престижном месте. Стоимость особняков-середняков в закрытых поселках поближе к Барвихе и Николиной Горе улетит за $3—4 млн. Есть дома подороже, есть и с «космическим» ценником.
$3 700 000
Поселок Раздоры, 5 км от МКАД, 650 кв. м, 15 соток.
$6 500 000
Поселок Evergreen, 15 км от МКАД, 1400 кв. м, 80 соток.
$9 800 000
Поселок «Десять ярдов», 6 км от МКАД, 950 кв. м, 30 соток.
$15 000 000
Поселок «Горки 8», 15 км от МКАД, 2500 кв. м, 30 соток.
$35 000 000
Поселок «Ландшафт», 9 км от МКАД, 3500 кв. м, 100 соток.
Риелторы говорят, что слухи о закате Рублевки сильно преувеличены, и в то же время осторожно признают: спрос на дорогую недвижимость сократился в разы. Прежде всего интерес угас к 15—20-летним домам в стиле «а-ля Версаль», устаревшим морально и давно требующим реконструкции.
Старые дворцы с неудобной планировкой мало кому нужны, потому цены снижаются чуть ли не до себестоимости участка.
Наиболее же ликвидными остаются коттеджи в новых поселках, где, по данным агентств недвижимости, цены даже растут: сказывается накопившийся за два года затишья на рынке отложенный спрос.
— Вся полнота картины видна только изнутри. Я бываю по делам в различных поселках и отмечаю разительные перемены. Раньше на улицах гуляли нянечки с детьми, ребятня гоняла на велосипедах, было больше автомобилей. За последние годы улицы опустели.
Где-то во флигелях и комнатках над гаражами осталась жить прислуга. Многие дома ветшают без присмотра, — делится своими наблюдениями Денис Ромодин. — По моим ощущениям, после оттока Рублевка вернулась в состояние конца девяностых.
Стало потише, пробки уже не такие выматывающие, нет ажиотажа на рынке недвижимости. Коренным жителям такая Рублевка нравится гораздо больше.
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by