Недвижимость в летней столице России дорожает неслыханными темпами. Курорт лихорадит уже без малого год: спрос оторвался от предложения, как цены – от реальности. Россияне, запертые пандемией среди «родных осин», скупают приморские квадратные метры с таким рвением, что некоторые эксперты уже начали сравнивать местное жилье по стоимости с московским.
С московским, пожалуй, рановато, но Питер уже остался позади. Квартиры в Сочи дорожают ежедневно, и это отнюдь не фигура речи. Застройщики останавливают продажи, чтобы тут же возобновить их по новой цене. Под повышение могут попасть даже уже забронированные «квадраты».
Закрытие границ подогрело интерес россиян к родному Черному морю. sochinews.io
Вторичный рынок тоже научился оперативно переписывать ценники и охотно этим пользуется. Впрочем, многие продавцы вообще убрали свое жилье из баз, надеясь нажиться в будущем, когда закончится «первичка». А в том, что этот «час Х» непременно настанет, уверены многие, и приведет к этому не «невидимая рука рынка», а пауза в строительстве, которую анонсировали власти города.
Долой самострой!
С 1 июля на курорте начинает действовать мораторий на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов без сопутствующей инфраструктуры. Исключение составят уже действующие договоры комплексного развития территорий.
Примерно в двухлетний срок городские власти планируют актуализировать сочинский генплан, исключив возможность дальнейшей бесконтрольной застройки и сбалансировав образовавшийся дефицит инфраструктурных объектов. Проблема зрела давно и привела к тому, что дома, построенные в последнее время, «сели» дополнительной нагрузкой на изношенные инженерные сети и уже имеющуюся инфраструктуру.
При этом немалое число новостроек стоит на землях ИЖС, то есть по сути является объектами самовольного строительства. Самострой – проблема всего Краснодарского края, но Сочи это касается в первую очередь. Уже сегодня в судах города находится более 500 дел по искам администрации о сносе незаконно возведенных строений.
Сочинские дома, признанные судом самовольными строениями, полежат сносу. sochi.scapp.ru
По всему выходит, что пауза, объявленная властями, несмотря на истеричную реакцию рынка, – мера крайне своевременная. Или все же хотели, как лучше, а получилось как всегда?
«Вообще, есть вопросы, насколько обосновано решение на введение моратория, зачем было делать его таким радикальным и почему именно сейчас, – говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.
– Ведь все эти ограничения не новые, в том или ином виде они присутствовали на рынке недвижимости Сочи последние шесть лет. На мой взгляд, можно было ввести какую-то временную процедуру на протяжении периода согласования генплана.
Разрешения на строительство выдавались бы, но в индивидуальном порядке и на определенные проекты».
Заглянем в ближайшее будущее
Что ждет рынок недвижимости Сочи после заморозки выдачи разрешений на строительство? Полное вымывание новостроек и московские цены, как мечтается собственникам неликвида на вторичном рынке, или более щадящие варианты? Хотелось бы думать, что второе, тем более что определенные предпосылки к этому есть.
Более 80% продаж в Сочи приходится на иногородних. good-sovets.ru
Прежде всего, следует учитывать, что из-за моратория часть застройщиков перенесла сроки стартов продаж, так что хотя бы первое время рынок будет обеспечен квартирами в новостройках. Кроме того, как отмечает Илья Володько, в Сочи растет тенденция реконструкции старых объектов.
Последние два года предложение пополняется большим числом проектов, которые дают новую жизнь старым санаториям и пансионатам.
Однако, добавляет эксперт, если мораторий продлится полтора-два года, то это может грозить полным исчезновением первичного рынка и значительным ростом стоимости на «вторичке», где средний ценник пока существенно ниже и сегодня составляет 150 тысяч рублей за квадратный метр.
https://www.youtube.com/watch?v=5eALseWO2Zk
Что же касается цен на новостройки, то их рост не бесконечен и ограничивается пределом финансовых и психологических возможностей покупателей. «Текущая цена в бизнес-сегменте сегодня составляет около 350 тысяч рублей за квадратный метр.
Если же объект реализуется по цене, превышающей 400 тысяч рублей, происходит резкое падение продаж, – приводит пример Илья Володько. – Потенциал роста цен в «бизнесе» можно прогнозировать около 15%.
Чуть выше возможности в стандарт- и комфорт-классах – в течение одного-полутора лет ценники могут увеличиться еще на 30-35%.
- Завершение программы льготного кредитования, скорей всего, на ценах не скажется, поскольку львиная доля покупок в Сочи совершается инвесторами и людьми, присматривающими жилье для отдыха, а эти категории, как правило, используют собственные, а не заемные средства».
- «Первичка» на курортах Краснодарского края выросла на 21%, «вторичка» – на 16%
- Свое жилье на берегу Балтийского моря. Недвижимость на курортах Калининградской области: от 2,4 миллионов рублей
- Сочи на киноэкране: сколько стоят квартиры и дома, «засветившиеся» в «Старике Хоттабыче», «Бриллиантовой руке» и «Будьте моим мужем»?
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Почему дешевеют сочинские квартиры и что будет с рынком после Олимпиады?
Известие о том, что столицей зимних Олимпийских игр 2014 года станет Сочи, вызвало ажиотаж вокруг этого города. Из главного курорта страны он очень быстро превратился в ее главную стройку. Землю и недвижимость в Сочи сразу окрестили «золотой».
О ценах на квартиры города-олимпийца стали ходить легенды, поползли слухи о баснословно дорогих сочинских приобретениях российских звезд. Одним словом, рынок недвижимости бушевал, сообщения и сплетни добавляли всему происходящему все новых красок.
В какой-то момент казалось, что буквально вся страна ринулась покупать квартиры в Сочи, но время первых эмоций прошло и «золотые» сочинские квартиры стали падать в цене.
Главный вопрос, волнующий сегодня как продавцов, так и потенциальных покупателей, – что будет с недвижимостью в Сочи после Олимпиады?
Динамика цен на квартиры в городе Сочи за последние 1,5 года
По данным, статистики Realty.dmir, во втором полугодии 2012 года началось достаточно резкое снижение цен на квартиры в Сочи. Всего за один квартал средняя цена упала на 8,6% со 115,8 тыс. руб. за 1 кв. метр, до 105,8 тыс. руб.
В следующие месяцы снижение цен продолжалось, и хотя резких скачков не было, и цены вдруг не проваливались в тартарары, с каждым кварталом за квадратный метр «золотой» сочинской жилой недвижимости предлагали приблизительно на 6,7% меньше. К первому кварталу 2013 года средняя стоимость одного квадратного метра квартиры в Сочи снизилась на 17,2%, вместо 115,8 тыс. руб. за него давали уже 95,9 тыс. руб.
За год хозяева квартир потеряли около 35 тыс на каждом квадратном метре
Первое полугодие 2013 года дало тем, кто вложился в сочинскую недвижимость с надеждой разбогатеть, небольшую передышку. Цены на квартиры оставались примерно на одном уровне в течение первого и второго кварталов. Но, как это часто бывает, за затишьем последовала буря и в третьем квартале 2013 года цены рухнули сразу почти на 11% – с 93,8 тыс. руб. за квадратный метр до 83,8 тыс.
руб. Конец 2013 года наверняка заставил поволноваться многих заинтересованных в жилой недвижимости в Сочи. В октябре и ноябре средняя цена за 1 кв. метр сочинской квартиры колебалась на самом низком за последние 1,5 года уровне – около 80 тыс. руб. Чуть больше чем за год хозяева квартир на самом знаменитом курорте России потеряли около 35 тыс. рублей на каждом квадратном метре.
Самые устойчивые на рынке
Однако новогодние праздники не обошлись без подарков. За первые 6 дней 2014 года средняя цена квартир олимпийского города выросла на 13,8% до уровня июня 2013 года, с 81 тыс. руб. за 1 кв. метр до 93,8 тыс. руб. Так что владельцы недвижимости «нашли под елкой» приблизительно по 12 тыс. руб. на каждый квадратный метр своего жилья.
Правда, в последние две недели цена снова медленно покатилась вниз. Сильнее всего подешевели 2-комнатные квартиры – на 1,72%. Средняя стоимость сочинской двушки составляет на сегодня 5 647 624 руб. Меньше всего поколебалась цена на однокомнатные квартиры и апартаменты с четырьмя и более комнатами (-0,80 и -0,75% соответственно).
Купить однокомнатное жилье в Сочи сегодня можно за 3 млн 400 тыс. руб., а стоимость квадратного метра в квартирах 4+ составляет около 103,303 руб. При этом средняя цена за квадратный метр на рынке вторичного жилья составляет 91,896 руб.
и, несмотря на все колебания цен, сочинские квартиры по-прежнему на 48,6% дороже, чем подобное жилье на вторичном рынке в других населенных пунктах региона.
Олимпиада не «озолотила» владельцев недвижимости
Падение цен на рынке недвижимости в Сочи в 2012-2013 годах, несмотря на приближающуюся Олимпиаду, которая, казалось бы, должна была «озолотить» всех имеющих собственность в этом городе, многие считают вполне естественным процессом.
Ведущий специалист компании «Винсент-Недвижимость» Сергей Сергеев объясняет: «В период с середины 2011-го по конец 2013 года постепенное снижение цен на недвижимость в Сочи можно объяснить обилием предложений на рынке, и теми неудобствами, с которыми приходилось мириться жителям и гостям города в связи с подготовкой к Олимпийским играм.
Производились работы по замене трубопроводов, электрических соединений и других сетей жизнеобеспечения города, реконструировались старые и строились абсолютно новые дороги и развязки».
Но помогла неплохо заработать мошенникам
Так или иначе, но ажиотаж вокруг зимних Олимпийских игр в Сочи обеспечил рынку недвижимости города огромный приток капитала. А там, где большие деньги, в скором времени обязательно появляются мошенники. Один из распространенных способов нажиться на сочинском буме – незаконная застройка.
Здесь компания-застройщик успевает позаботиться обо всем, кроме надлежащего оформления документов на объект и землю, на которой он строится. Как правило, это происходит в малоэтажном строительстве, где дома вырастают, как грибы после дождя, а вот с чьего разрешения – не понятно.
В итоге новоявленным владельцам только что отстроенных квартир приходится начинать жизнь в городе-курорте не с новоселья, а с выяснения того, является ли существование их дома, вообще говоря, законным. В Сочи было проверено более 150 объектов, и в результате в одном только Центральном районе остановили строительство 23 объектов.
Так что первое, что следует проверить перед покупкой квартиры – это правильность оформления всех документов фирмой застройщиком.
Кроме того, нужно осведомиться о работе коммунальных служб, все ли в порядке с горячим и холодным водоснабжением, в каком состоянии находится канализация. Это относится как к вторичному жилью, так и к новостройкам. И там, и там по разным причинам могут возникать проблемы с коммунальными услугами.
Да, это ж курорт мирового уровня!
Впрочем, некоторые эксперты считают, что проведение Олимпийских игр существенно улучшит инфраструктуру города и работу коммунальных служб в том числе. Сергей Сергеев оценивает ситуацию оптимистично: «Уже сейчас видно, как город преобразился! Новые дороги радуют глянцем.
Введены в эксплуатацию новые транспортные развязки, что привело к значительному сокращению загруженности городских магистралей. Проведены новые коммуникации и построены новые очистные сооружения. Построена великолепная Олимпийская деревня, где множество новых отелей, стадионов, парков и зон отдыха.
Сочи уже поднялся на уровень выше того, с чем подходил к старту олимпийского проекта».
Эксперт убежден, что после Олимпиады Сочи станет самым удобным в России центром делового туризма и бизнес-активности – огромный потенциал для этого дает «олимпийское наследие» – инфраструктура прибрежного олимпийского кластера. «Красная Поляна, благодаря олимпийскому проекту, превращена в курорт мирового уровня.
То, что построено там – настоящее чудо: великолепные отели, рестораны, лыжные трассы, «Олимпийское наследие» самого Сочи – новейшая, комфортная и такая долгожданная инфраструктура, — продолжает Сергеев.
— Причем стандарты, которые Олимпийские игры задают во всем, – от обслуживания в отелях до инженерных характеристик городских сетей, – очень высоки».
Есть ли жизнь после Олимпиады?
Вероятно, главный вопрос, который волнует как настоящих хозяев сочинского жилья, так и тех, кто раздумывает о приобретении «домика» у моря, – что будет с рынком недвижимости города Сочи после того, как Олимпиада станет достоянием истории?
На этот счет у экспертов нет единого мнения. Скорее они придерживаются прямо противоположных точек зрения, чем немало смущают участников рынка. Кто-то считает, что предложение превысит спрос, т.к.
в продажу поступит олимпийская недвижимость, а значит, цены будут падать.
Кроме того, пройдет эйфория, вызванная Олимпийскими играми, внимание к городу ослабнет и это также скажется на спросе на квартиры в Сочи, не может не оказать влияние и общая ситуация в экономике страны.
Управляющий партнер компании по недвижимости «GustoEstate» Владимир Головань считает, что, учитывая неблагоприятные экономические факторы, делать какие-либо воодушевляющие прогнозы относительно рынка недвижимости в городе-курорте, как минимум, преждевременно.
«Трудно сказать, что будет после Олимпиады. Но сейчас ситуация на всех рынках достаточно нелегкая: стагнация и прогнозы неутешительные. Спрос невелик. К тому же, рынок недвижимости в Сочи перенасыщен. Много построено, но завышенные цены не соответствуют действительности.
У нас, как обычно, хотят заработать быстро, но Олимпиада не является, с моей точки зрения, сильным стимулирующим фактором для увеличения спроса и повышения цен на недвижимость.
В первую очередь, должна быть сильная экономическая ситуация, а Олимпиада – явление временное», — говорит эксперт, подчеркивая, что на ситуацию оказывают влияние стагнация в экономике страны и мира в целом.
Спекулятивных покупок немного
Другая группа специалистов утверждает, что жилье в Сочи покупают, прежде всего, для жизни или отдыха. Олимпиада, безусловно, добавила городу популярности, но доля «спекулятивных» покупок, с целью заработать на росте цен в преддверии Игр, невелика.
А значит, спрос на недвижимость в Сочи и дальше не уменьшится. Ведь от того, что Олимпиада закончится, россияне не перестанут отдыхать, местный климат по-прежнему будет мягким, природа – красивой, Мацеста – лечебной.
Многие покупают недвижимость в городе для того, чтобы зарабатывать на ней во время курортного сезона.
Другие просто желают переехать в теплые края или хотя бы обзавестись дачей у моря. Ведь в России немало тех, кто по разным причинам или не может выезжать за границу, или не имеет права приобретать там недвижимость. Эти люди также являются потенциальными покупателями квартир в Сочи.
На все эти факторы спад олимпийской «лихорадки» особого влияния не имеет. Сторонники оптимистичного прогноза также ссылаются на то, что во многих районах Сочи предложение будет ограниченным из-за того, что все, что можно, было уже построено и новую застройку просто некуда втиснуть.
Значит, может сложиться ситуация, при которой спрос останется прежним, а вот предложение постепенно будет уменьшаться.
Город и рынок ожидает насыщенная жизнь
Сторонники оптимистичного прогноза отмечают, что, помимо «рекламы», Олимпиада дала Сочи много новых объектов, построенных в соответствии с высокими стандартами Игр, улучшилась инфраструктура, а кроме того, город ждет еще немало важных спортивных событий.
Специалист компании «Винсент-Недвижимость» Сергей Сергеев: «С января 2014 года цены на недвижимость в Сочи показывают положительную динамику. Олимпиада и подготовка к ней уже изменили наш город. Сегодня не будет преувеличением сказать, что Сочи вернул себе статус лучшего курорта России.
После Игр он приобретет мировую известность – целый месяц Сочи не будет сходить с экранов телевизоров по всему миру. Все это, безусловно, повлияет на цены в сфере недвижимости: не только известность, но и реальные положительные изменения способствуют капитализации любой недвижимости в Сочи».
После Олимпиады город продолжит дальнейшее развитие, считает эксперт. Здесь будут проводиться этап «Формулы-1», чемпионат мира по футболу, различные соревнования по зимним видам спорта мирового и европейского масштаба и множество других крупных мероприятий. Все они положительно скажутся на рынке недвижимости и ценообразовании.
Ценам пророчат бешеный рост
«Введенный в начале 2013 года мораторий на строительство значительно сократит количество введенных в эксплуатацию объектов в 2014 году, — рассказывает Сергеев. — Новые объекты начнут строиться в Сочи только после Игр. А на рынок они выйдут в лучшем случае через 2-3 года после завершения Олимпиады».
Еще одним фактором, по его словам, является то, что в 2013 году многие покупатели решили отложить вопрос приобретения недвижимости в Сочи на весну-лето 2014 года, ожидая существенного снижения стоимости.
«В итоге получается, что дефицит предложения качественных «квадратных метров», который начинает ощущаться уже сейчас, в совокупности с отложенным спросом, приведут к значительному повышению стоимости на недвижимость в Сочи после Олимпиады.
Конечно, со временем ситуация выровняется, но произойдет это не ранее 2016-2017 года».
Очевидно, что и отрицательные, и положительные факторы, названные специалистами, являются объективными и имеют место быть. Вопрос в том, какие из них окажутся преобладающими.
Несмотря на особенности ситуации в самом Сочи, рынок местной недвижимости не может не реагировать на общие процессы в экономике страны.
При существующих объективных трудностях вопрос «Покупать или не покупать?» становится все еще открытым.
Недвижимость в Сочи «до» и «после» Олимпиады
31.03.14
Проводившиеся в Сочи Зимние Олимпийские игры дали колоссальный толчок местному рынку недвижимости. Кроме непосредственно олимпийских, было построено множество объектов жилой и курортной недвижимости, цены на которые тут же побили все мыслимые рекорды.
Тем временем, яркий олимпийский праздник завершился, и город постепенно возвращается в свое будничное состояние. Что на этом фоне происходит с рынком недвижимости, и какие перспективы его ожидают в дальнейшем?
Итоги
Если сразу после объявления Сочи столицей зимней Олимпиады-2014 цены на жилье в самом известном российском городе-курорте почти мгновенно взлетели в два и более раза, то после непродолжительной волны ажиотажного спроса сочинский рынок недвижимости вошел в полосу некоторой стагнации.
Спрос на сочинское жилье, конечно, по-прежнему имеется. Но цифры сегодняшних продаж не идут ни в какое сравнение с периодом недавнего «сочинского бума». Цены на жилье в целом стабилизировались.
При этом сам ценовой диапазон на рынке недвижимости Сочи — достаточно широкий. Если говорить о рынке новостроек, то там средние цены, после небольшой коррекции, установились на уровне 70–80 тыс.
руб. за кв. м. По минимальной цене (около 30–35 тыс. руб. за кв. м), предлагаются варианты жилья весьма сомнительного качества в малоэтажных домах, расположенных в не самых удачных городских районах.
На другом ценовом полюсе — качественная недвижимость в элитных жилых комплексах, построенных на первой береговой линии, которая оценивается продавцами в 250–300 тыс. руб. за кв. м.
Что касается вторичного рынка, то в этом сегменте средний ценник порядка 80–90 тыс. руб. за кв. м. Однако качество предложения зачастую оставляет желать лучшего. Нижний ценовой порог жилья этой категории — около одного миллиона рублей за «малосемейку» в Хостинском или Адлерском районе. В среднем же умеренно комфортную двухкомнатную квартиру можно купить в пределах 4–5 миллионов рублей.
Перспективы
На вопросы о перспективах рынка сочинского жилья после проведения Олимпийских игр отвечает Олег Сухов, независимый финансовый консультант, адвокат, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова».
Олимпиада закончилась. Снизятся ли теперь цены и объемы продаж?
Каждый сегмент будет развиваться по собственному сценарию. Быстрее прочих «остывает» рынок арендного жилья. Ажиотаж спал — и цены снизились в два раза. Сегодня комфортную «двушку» в Сочи можно снять за 30–40 тысяч рублей в месяц, тогда как еще месяц назад за такое жилье просили от 50 до 70 тысяч.
Неоднозначная ситуация складывается на рынке новостроек премиального и бизнес-класса. Только в олимпийских проектах в этом году в продажу выйдет от 10 до 15 тыс. квартир и апартаментов. Это существенный объем. Не удивительно, что за минувший год элитное жилье в Сочи уже подешевело более чем на 15%.
В свою очередь в сегменте экономичного жилья, наоборот, наблюдается сокращение объема предложения — прежде всего, за счет «схлопывания» большинства нелегальных строек, которых в предолимпийские годы в городе было в избытке. Цены на эконом-класс стабильны и даже эпизодически растут.
Сказалась ли политическая нестабильность в соседней Украине на сочинских ценах и продажах?
Пока преждевременно делать какие-либо глобальные выводы. Однако очевидно одно: на патриотической волне интерес к Крыму заметно возрос, в то время как к пост-олимпийскому Сочи — снизился. С присоединением Крыма у Сочи, как у внутрироссийского курорта, появился реальный конкурент, более доступный по цене.
Жилье элитного и среднего класса, сопоставимое по основным характеристикам с сочинскими проектами, в Крыму пока можно купить на 15–30% дешевле. Диапазон цен на качественную недвижимость здесь составляет от 60 до 140 тыс.
рублей за квадратный метр. На вторичном рынке г. Ялта и г. Севастополь можно найти достойные варианты в домах советской постройки по 50–55 тысяч рублей за квадратный метр. В Сочи такое жилье обойдется существенно дороже.
Какие важные тенденции наблюдаются сейчас на сочинском рынке, и окажут ли они какое-то влияние на него в перспективе?
Основная интрига состоит в том, будут ли найдены оптимальные варианты использования построенных к Олимпиаде объектов. Станут ли они драйверами развития курорта, или окажутся невостребованными «белыми слонами».
Позитивным сигналом для рынка недвижимости может стать любой сценарий использования олимпийского наследия, предполагающий привлечение в город туристического потока в течение всего года, а не только в летний сезон.
Например, открытие игорной зоны, либо проведение каких-то крупных международных соревнований и турниров на регулярной основе.
Какая категория сочинского жилья, на ваш взгляд, наиболее интересна для долгосрочных инвестиций?
Как показывает практика, стабильным спросом всегда пользуются качественные проекты, расположенные недалеко от морского побережья, с расположенной в шаговой доступности развитой социально-бытовой и развлекательной инфраструктурой. Это варианты в ценовом диапазоне от 4–5 миллионов до 10–12 миллионов рублей. Такое жилье наиболее ликвидно на вторичном рынке и оптимально для ведения рентного бизнеса.
Константин Криницкий, специально для domnamore.ru
В сочи продали гостиницу «олимпийская» по заниженной в 31 раз цене. ск завел дело
СК по Краснодарскому краю 26 марта сообщил о возбуждении уголовного дела против руководства ОАО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс»
Пансионат «Олимпийский Дагомыс» открыли в 1982 году. Он представлял из себя единый комплекс, состоящий из восьмиэтажной круглой гостиницы «Олимпийской» и отеля «Дагомыс».
В 90-х комплекс разделили. Гостиница перешла в собственность ОАО «Пансионат Олимпийский Дагомыс». Находящийся рядом оздоровительный комплекс «Дагомыс» принадлежит Управлению делами президента. Его отремонтировали в 2013 году.
Гостиницу «Олимпийскую» собирались реконструировать в 2016 году, писал РБК. В том же году имущество ОАО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» перешло в собственность нового инвестора — компании «Юг-недвижимость».
- В Сочи гостиницу «Магнолия» продают почти за 4 млрд рублей
26 марта 2021 года в пресс-службе СУ СК РФ по Краснодарскому краю сообщили, что против руководства ОАО «Пансионат Олимпийский-Дагомыс» возбудили уголовное дело о злоупотреблении полномочиями лицами из совета директоров и собрания акционеров (ч. 2 ст. 201 УК РФ).
По данным следствия, летом 2016 года совет директоров провел заседание о продаже коммерческой фирме гостиницы «Олимпийская» стоимостью более 466 млн рублей. 29 июля сделку и ее сумму одобрили акционеры общества.
Несмотря на это, в тот же день неустановленные лица из числа руководства санатория злоупотребили своими полномочиями и заключили с компанией договор купли-продажи за 15 млн 100 тыс. рублей. Имущество было отчуждено по заниженной в 31 раз цене. В результате у общества образовалась задолженность на сумму свыше 256 млн рублей. Это привело к его банкротству.
Отметим, что в 2018 году конкурсный управляющий АО «Пансионат «Олимпийский-Дагомыс» Игорь Прокопенко пытался через суд признать недействительным договор купли-продажи гостиницы «Олимпийской» компании ООО «Юг-недвижимость». Он заявлял, что имущество было продано по заниженной цене. Однако суд отказал в удовлетворении иска, сообщал «Коммерсантъ».
Сейчас следователи устанавливают все обстоятельства произошедшего и лиц, совершивших преступление. Расследование уголовного дела продолжается.
- В Анапе хотят построить отели от оператора Accor
Реконструкцией пансионата займется международный оператор Accor Hotels. На обновление здания потратят 2,3 млрд рублей. Планируется, что до конца 2021 года ремонт закончат, и там откроется четырехзвездный апарт-отель на 442 номера, сообщали 17 марта в пресс-службе администрации Краснодарского края. Уточнялось, что соглашение с инвестором власти подписали два года назад.
Эксперты опасаются, что цены на новостройки в Сочи достигнут пика из-за моратория
С 1 июля 2021 года в Сочи планируют ввести ограничение на строительство многоквартирных домов, предположительно — на время разработки и утверждения генплана города, сроки оцениваются в два года. Во время ограничительных мер будет разрешено строительство индивидуальных жилых домов площадью не более 300 кв. м и высотой не более 12 м.
«Ограничение строительства вызывает ажиотаж на рынке, а это всегда поднимает стоимость квадратного метра. По нашим прогнозам, цена будет расти, предпосылок к падению нет. На осень мы прогнозируем плюс 30% к текущей стоимости», — сказала ТАСС президент «Гильдии риелторов Сочи» Юлия Усачева.
Дефицит ликвидного предложения на рынке первичного жилья в Сочи уже сформировался, при этом из-за моратория часть застройщиков перенесли сроки стартов продаж, сообщил информагентству директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков. «Но сейчас вопрос даже не в доступном объеме предложения, а в его доступности для покупателей.
Средняя стоимость квадратного метра растет каждый день, и если на вторичном рынке она в районе 150 тыс. рублей, то на рынке новостроек все больше приближается к рекордным 200 тыс.», — сказал эксперт.
Быков добавил, что если в начале прошлого года обычную студию в Сочи можно было купить за 2-2,5 млн рублей, то сейчас такая недвижимость уже стоит 10 млн.Жилье в Сочи сильно подорожало осенью 2020 года на фоне роста популярности курорта в пандемию, вспоминает генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова.
«В пандемию Сочи стали рассматривать как подходящее место для самоизоляции. Сейчас здесь бешеная активность, цены выше московских. И они еще вырастут из-за моратория», — прогнозирует собеседница информагентства.
При сохраняющемся темпе продаж в городе текущего объема новостроек хватит на два с половиной года, подсчитал для ТАСС коммерческий директор работающей в Сочи консалтинговой компании Nedvex Consulting Роман Решетов. По его словам, объемы строящегося жилья сейчас составляют 1 млн кв.
м, выдачу разрешающей документации ожидают проекты на 600 тыс. кв. м. «В конце 2020 года на пике спроса ежемесячно в Сочи реализовывалось примерно 50-55 тыс. кв. м. В 2021 году в период с января по февраль эти показатели находились на уровне 40-45 тыс. кв. м. При таком темпе планируемых 1,6 млн кв. м хватит на два с половиной года», — полагает эксперт.
Мораторий на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов приведет к переориентации спроса, предполагают опрошенные ТАСС эксперты. Так, активный рост спроса ожидается в сегменте коттеджей и таунхаусов, которые могут стать альтернативой квартирам, прогнозируют в компании Nedvex Consulting.
Уже сейчас в Сочи есть тренд на повышение спроса на загородную недвижимость, из-за этого стоимость участков на популярных направлениях за последние несколько месяцев выросла в три-пять раз, сообщил Быков.
По его словам, если раньше в Красной Поляне сотку земли можно было приобрести за 1 млн рублей, то теперь — по цене от 3-4 млн рублей. Кроме того, часть покупателей переориентируется на вторичный рынок жилья, и, возможно — на соседние города Краснодарского края, полагает Быков.
«Из опасных трендов — рост количества мошенников на рынке недвижимости, которые пытаются продавать чужие брони на квартиру или квартиры в объектах, которые никогда не будут построены.
К нам часто обращаются как раз те, кто столкнулся с такими мошенниками, которые, по сути, пытались продать вместо недвижимости воздух», — предупреждает эксперт.
В последние годы застройка в Сочи велась хаотично, из-за этого в городе появилось огромное количество проблемных объектов и самостроев, напоминает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор.
По его словам, введение временного ограничения на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов обусловлено планомерным приведением строительного комплекса Сочи в соответствие с нормами. Тем самым администрация планирует стабилизировать рынок жилищного строительства, подчеркнул собеседник ТАСС.
«Давайте вспомним, что в городском округе строить нельзя в принципе, строить можно только там, где находятся старые промбазы, которые сегодня не работают и сдаются как офисы или склады. На их местах может быть строительство жилья бизнес-класса.
Мы также рассматриваем развитие сельских территорий», — рассказал информагентству первый заместитель главы администрации Сочи Денис Юрковский.
Рынок жилья Сочи выводят в понятную правовую сферу, через два — три года город начнет меняться, он будет обновленным и соответствовать мировым стандартам, сказала в беседе с ТАСС вице-президент по коммерции девелоперской компании «АВА Групп» Ольга Нарт. Такой уникальный город как Сочи должен развиваться по современным стандартам, при внедрении которых требуются иногда и столь радикальные временные решения, отметил в свою очередь генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса, эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. Он выразил надежду, что новый генплан города позволит обеспечить его устойчивое развитие на многие десятилетия вперед. «Мы не наблюдаем ажиотажа от застройщиков, все отнеслись к этому спокойно. Нет такого, что пошли массово подавать документы. Все понимают, видят, что в городе нужно упорядочить застройку и это было не внезапное решение, людей к этому готовили постепенными ограничениями», — подытожил главный архитектор Сочи Антон Глушков.Ранее губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев рассказывал ТАСС, что власти края приступят к корректировке генерального плана города Сочи в 2021 году, изменения в документ внесут с учетом мнения и потребностей местных жителей.
Почему провалилась продажа «олимпийских коттеджей» в Сочи? | Москва. Недвижимость
- Сочинский новостройки по-прежнему пустуют.
- Russian Look расспросил эксперта по недвижимости о судьбе 50 коттеджей, заброшенных в Сочи после Олимпиады-2014.
- Администрация курортного города согласилась снизить цены на 30%, заявки принимаются до 23 ноября.
После Олимпиады-2014 в Сочи остались незаселенными более 50 коттеджей с земельными участками от 3 до 7 соток в престижном районе курорта — Имеретинской низменности. Эти дома предназначались для переселенцев, прежнее жилье которых было снесено под строительство олимпийских объектов.
Полсотни домов остались «лишними» — прежде всего потому, что часть переселенцев решила взять денежную компенсацию вместо недвижимости.
С 2014 года эти 50 коттеджей стояли незаселенными и даже подвергались набегам мародеров, пока их не перевели с баланса расформированного «Олимпстроя» на баланс администрации города Сочи.
Сочинские власти решили пустить «олимпийские дома» с аукциона. Но ожидавшегося ажиотажа не возникло. На первом аукционе из 51 коттеджа был продан только один, за 8,8 млн рублей. Покупатель специально приехал из Московской области.
Второй аукцион и вовсе не состоялся, так как не было ни одной заявки. Администрация Сочи заявила о снижении цен на 30%, чтобы распродать коттеджи. Состоится ли распродажа? Почему столь лакомые куски в курортной столице не находят своих покупателей?
— Большинство покупателей просто даже не знают о том, что проводятся такие аукционы. Администрация решила не привлекать риэлторские агентства, хотя мы просили об этом.
При участии профессиональных игроков продажи пошли бы гораздо лучше, — ответил порталу Sobesednik.ru директор агентства «МИЭЛЬ-Сочи» Ислам Казаков.
— А так, откуда, например, покупатели из Сибири или Подмосковья могут узнать об этом аукционе?
В отзывах и блогах коттеджи характеризовали нелестно — за почти 2 года простоя они успели отсыреть, где-то выбиты стекла, вынесена сантехника. Да и в спешке олимпийской стройки качество и работ, и материалов оставляет желать лучшего.
— Эти проблемы есть, — подтвердил Казаков. — Но мы как-то подсчитали, что для приведения коттеджа в «товарный» вид хватит 20-30 тысяч рублей — подкрасить, вставить стекла, поменять напольное покрытие.
Коттеджи ликвидны — это факт, и цены на них вполне адекватны. Главное достоинство — месторасположение: равнина, близость моря, охраняемый статус территории, Олимпийский парк.
При надлежащей рекламе эти коттеджи легко найдут своих покупателей.
По данным «МИЭЛЬ-Сочи», после Олимпиады продажи курортной недвижимости выросли примерно в 2 раза. — Кризиса продаж здесь нет, — прокомментировал Казаков. — Построено большое количество объектов, и они продаются. Много иногородних и даже иностранных покупателей. Едут из Подмосковья, из Сибири, Урала. Казахстан, Украина, русские из Европы, Арабских Эмиратов.
Сочи стал раскрученным брендом, дороги и инфраструктура стали гораздо лучше, что привлекает покупателей. Кто-то покупает «курортные апартаменты», чтобы отдыхать здесь летом, кто-то перебирается на юга насовсем.
Апартаменты в самом Олимпийском парке можно купить от 110-140 тысяч рублей за квадратный метр.
Чуть подальше от первой линии моря квартиру в многоэтажной новостройке можно приобрести по цене от 60 тысяч рублей за метр.
«Пока летела в Сочи, квартира подорожала на два миллиона». Как главный курорт страны превращается в «гетто для лохов»
Гетто для лохов
А Елена Антонова из Иркутска познала все прелести незаконного жилья, хорошо, что закончилось всё благополучно. Более 7 лет назад они с мужем решили вложить деньги в строительство квартиры в Сочи. Через интернет нашли застройщика, отправили ему необходимую сумму и стали ждать.
— Мы не знали город вообще, документы нам какие-то предоставили, заключили договор купли-продажи.
Выбрали Лысую Гору, мы тогда не знали, что там садовые товарищества и все дома строились без разрешений и сдавались по суду.
Когда об этом узнали, то стали переживать, просили сочинских знакомых посмотреть, строится там вообще что-то. На нас смотрели как на дураков, кто же так просто деньги отдает, — рассказала Елена.
Как ни странно, Антоновым повезло, дом достроили и выдали документы с их долей.
Когда они приехали в свою квартиру, ужаснулись — Лысая Гора оказалась действительно горой, залитой бетоном, куда не ходил общественный транспорт, а вместо садовых домов друг на друге стояли многоквартирники.
Утром с горы на работу добираться еще ничего, а вечером в гору да по проезжей части, тротуары в садоводстве не предусмотрены, вспоминает Елена.
— Машины слепят, куда наступаешь, не видишь. Ужасное место. Но мы были в эйфории, что квартира наша достроилась, что мы в Сочи, вложили-то всего 700 тысяч рублей. Лето жили нормально, но с наступлением зимы начался ад. У нас постоянно отключали электроэнергию, мы мерзли, потому что грелись электричеством, — рассказала Елена Антонова.
Так они прожили две зимы, на исходе последней приняли решение продать квартиру и вернуться домой. В это время в соседнем самострое случился пожар, весь квартал отключили от электричества и так больше и не включили, потому что подключение было незаконным. Жители купили генераторы, так они и тарахтели день и ночь.
— Мы быстро продали квартиру за 2 миллиона 500 тысяч рублей приезжим из Якутии, в принципе, ничего не скрывали, но они были в эйфории и им всё понравилось. За эти деньги мы купили хорошую квартиру на родине и теперь с ужасом вспоминаем Лысую Гору, гетто для таких лохов, как мы, — заключила Елена.
Строят прямо на оползне
Кроме Лысой Горы в Сочи масса мест, где на землях ИЖС и садоводства строятся многоквартирные дома. Одно из них — улица Бакинская в Адлерском районе. Канализации там не было никогда, зато всегда был оползень. В апреле 2011 года он сошел на Бакинскую, в результате было разрушено около десятка частных домов, уничтожены приусадебные участки и проезжая часть.
Оползень на улицах Бакинской, Миндальной и Ворошиловградской выявили в 60-х годах XX века, до начала олимпийского строительства он не давал о себе знать, рассказали жители Бакинской. Тогда выше их домов организовали свалку грунта и железобетонных конструкций, и тем самым оползень активизировался.
Сейчас выше их домов построен целый микрорайон, в законности этой стройки местные жители сомневаются.
Ценовой удар: стоимость жилья в Сочи приблизится к московской
Цены на жилье в Сочи могут приблизиться к московским. Из-за запрета на точечное строительство многоэтажек, новостройки там в 2021 году могут подорожать до 20%. А вслед за ними и вторичное жилье — на 10–15%.
Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости. Сочи уже сейчас входит в число самых дорогих городов РФ — средняя цена 1 кв. м первичной недвижимости там составляет 152 тыс.
рублей, что выше, чем в Подмосковье и Санкт-Петербурге.
Неточечные меры
24 декабря состоялась очередная сессия городского собрания Сочи. По итогам заседания было принято решение о запрете точечного строительства многоквартирных домов в городе. Исключение составили проекты комплексного развития территории.
Ограничения связаны с точечной застройкой, когда возводится один-два дома — без сопутствующих инфраструктурных объектов. Также эти дома подключаются, как правило, к уже существующим сетям ЖКХ, что является дополнительной нагрузкой, пояснила «Известиям» главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина. При комплексном освоении территорий эта проблема будет снята, добавила она.
— Из-за введенных ограничений в 2021 году средняя стоимость новостроек в Сочи может вырасти на 20%. Вслед за ними подорожает и вторичное жилье — на 10–15%, — спрогнозировал директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Увеличение расценок произойдет из-за роста себестоимости строительства домов в связи с необходимостью создания инфраструктуры, уточнил он. Также этому будет способствовать снижение объемов предложения из-за адаптации строительной отрасли к новым условиям, добавил он.
Пока не будут запущены масштабные проекты комплексного развития территорий, квартиры в новостройках могут подорожать на 15–20%, согласен управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
— Прогнозы по повышению цен вполне достоверны. Уже сейчас, в условиях ограничения поездок за рубеж, интерес к российскому югу, и особенно к курортным регионам, у покупателей существенно вырос, — отметил генеральный директор федерального сервиса по подбору новостроек Living.ru Кирилл Тимофеев.
Рост спроса на первичное и вторичное жилье толкает цены вверх. За последние полгода стоимость квартир в Сочи уже выросла на 10–15%, подчеркнул директор по продажам и маркетингу ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Подорожанию жилья там способствуют и общерыночные причины, такие как льготная ипотека под 6,5%, последствия перехода на проектное финансирование, добавил он.
Запрет на точечную застройку — шаг, конечно, беспрецедентный, но он позволит обеспечить качественное развитие городской среды с учетом нагрузки и на инженерные коммуникации, и на социальные объекты, высказал мнение Павел Быков.
Сочи уже сейчас входит в число самых дорогих городов страны, указала Виктория Кирюхина. В Москве средняя стоимость «квадрата» первичного жилья составляет 171,2 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — 111,3 тыс., в Екатеринбурге — 79,7 тыс.
, в Новосибирске — 79,1 тыс., в Казани — 94,9 тыс., а в Сочи — 152,3 тыс., следует из данных компании «Этажи». В Подмосковье, по информации «Циан», квадратный метр стоит в среднем 112,6 тыс. рублей.
После подорожания цены в Сочи почти вплотную приблизятся к московским.
Другие последствия
Запрет на точечное строительство — логичное продолжение решения проблемы создания многоэтажек на землях под частные дома, отметила Виктория Кирюхина. По Гражданскому кодексу РФ, здания, возведенные на участках, которые предназначены для других видов сооружений, считаются самостроями и подлежат сносу.
— Самострои — одна из основных проблем Краснодарского края. Более половины всех незаконно построенных многоэтажек там находятся именно в Сочи и в Адлере, — сказал руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор.
Проблема нелегальных объектов настолько обострилась, что из-за этого в том числе было принято решение запретить точечное строительство, отметили в аналитической службе ГК «Гранель».
Впрочем, введенный запрет не поможет в борьбе с самостроями, уверен Александр Моор. Незаконные постройки и раньше были запрещены, пояснил он. Чтобы устранить проблему, нужно повышать контроль соответствующих органов за выполнением закона, подчеркнул глава ВЦНСП.
При существенном росте цен на жилье в Сочи спрос будет перетекать в другие прибрежные города Краснодарского края. Поэтому стоимость квадратного метра начнет дорожать и там, считают в «Гранель». Но сдерживать рост цен будет ограниченная платежеспособность населения, недостаточная экономическая активность из-за коронавируса, снижение качественного предложения, добавили аналитики.
— В целом если раньше Сочи застраивался хаотично, то в будущем здесь будет преобладать цивилизованная квартальная застройка. Девелоперам, работающим там, придется переориентироваться на строительство сбалансированных проектов, — высказал мнение Андрей Колочинский.
Но справиться с выполнением таких обязательств смогут только крупные девелоперы, поэтому можно говорить о слиянии и укрупнении игроков, работающих на рынке, полагает он.
Если опыт Сочи будет успешным, вероятнее всего, он будет масштабирован, отметил Кирилл Тимофеев.
«Известия» направили запросы в городское собрание Сочи и Минстрой. В министерстве переадресовали вопросы властям Сочи. Там на момент публикации не ответили.