В Сочи назревает дефицит жилья

«Запретить строительство волевым решением нереально»

— С 1 июля в Сочи будет введен запрет на строительство многоквартирных жилых домов. С чем это связано?

— Мораторий на строительство многоквартирных жилых домов с 1 июля 2021 года будет введен на период разработки третьего генплана Сочи. Он действительно необходим городу.

Первый и второй генпланы были реализованы в советское время, к работе над третьим генпланом приступили в 1989 году, но из-за политических изменений он не был доработан. В 2009-м предпринимались попытки разработать этот документ, но это был не классический генплан в том виде, в каком он должен быть. На разработку третьего генплана, как заявляет мэрия, уйдет не менее двух лет.

— Всё это время в городе действительно не будут возводить новое жилье?

— Как известно, закон нужно читать между строк. Существует такое понятие, как общественные слушания. Похоже, этот механизм будет применен. Косвенно об этом свидетельствует следующее. В строительстве ИЖС есть две зоны: Ж-1 и Ж-2.

В первой зоне коэффициент неиспользованной территории составлял 0,6 (то есть более 50% занимаемой площади). Это значит, что на земельном участке 10 соток допускается построить дом площадью 600 кв. м не выше трех этажей (12 м).

В декабре прошлого года у нас в городском собрании шли дискуссии, где хотели запретить коттеджное строительство, потому что в последние два года произошел его невероятный всплеск.

По данным за 2019 год, в городе было заложено 174 жилых комплекса. Несмотря на то что под ЖК в Сочи понимается и строение из двух корпусов, для города это огромный объем.

Запретить строительство волевым решением нереально. Пришли к следующему: разрешить возведение домов площадью не более 200 кв. м на любом участке.

«Доля многоквартирного жилья на участках под ИЖС составляла около 80%»

— Как информация о введении моратория на новое строительство повлияла на стоимость жилья в городе?

— Нельзя говорить о том, что цены на жилье в Сочи поднялись после заявления мэра города о моратории на новое строительство. Рост стоимости жилья произошел гораздо раньше — с тех пор, как был принят закон о переходе на проектное финансирование.

Больше всего на стоимость квадратного метра в Сочи повлияло принятие закона о дачной амнистии в 2007 году. «Дыры» в законодательстве наши ушлые граждане начали использовать с пользой — строить многоквартирные дома на садовых участках, предназначенных для ИЖС, чтобы потом в судебном порядке их узаконить. Доля такого жилья на рынке составляла около 80%.

Значительный объем такого жилья сдерживал цены. С приходом нового мэра «лавочка закрылась».

В последние годы правления господина Пахомова (Анатолий Пахомов — мэр Сочи с апреля 2009-го по сентябрь 2019 года. — Прим. ред.) надзорные органы начали прилагать усилия по наведению порядка.

Не секрет, что на всех замов бывшего мэра завели уголовные дела, некоторые из них уже находятся в местах лишения свободы.

С рынка ушел огромный объем предложения — около 70%. Образовался дефицит жилья. Но все бы ничего, если бы не пандемия. Как только объявили локдаун, люди быстро поняли, что в ближайшее время никто никуда больше не поедет, интерес к Сочи вырос кратно.

Существует три объективных причины роста цен на жилье в Сочи: уход с рынка ижээсников, введение проектного финансирования и эскроу-счетов, пандемия.
Еще одним «кирпичиком» оказались меры правительства по поддержке строительной отрасли — льготная ипотека, которая тоже послужила триггером для роста цен.
«Девелоперы сделали паузу и не продают квартиры, создавая дефицит»

— В какую сумму обойдется сейчас 1 кв. м в сочинской новостройке?

— Сегодня застройщикам неинтересно, как раньше, делать скидки — они стараются продать квартиры по максимальной цене, мы это видим. Например, в ЖК «Кислород» (застройщик AVA Group) еще не открыты продажи.

ЖК «Кислород»

Другой пример: в одном из замечательных сочинских микрорайонов, на мой взгляд, совершенно безумные цены: 1 кв. м в новом ЖК стоит 450–500 тыс. рублей.

— Сколько-сколько?

— Вы не ослышались. Профессионально занимаюсь инвестированием — мы с партнерами, можно сказать, запрыгнули в последний вагон уходящего поезда и приобрели в этом ЖК несколько тысяч квадратных метров в двух очередях комплекса. В марте я решил реализовать квартиры, и это превзошло мои самые радужные ожидания.

В хороших жилых комплексах — с придомовой территорией, парковками, детским садами, школами — девелоперы просто сделали паузу и не продают квартиры, создавая тем самым дефицит.

Раньше в Сочи «вторичка» всегда стоила дороже «первички». Сегодня всё изменилось.

«Люди покупают по принципу “завтра будет дороже”»

— Кто же будет покупать жилье по таким ценам?

— Спрос определяет предложение. Рынок недвижимости Сочи всегда был инвестиционным. Около 80% покупателей жилья у нас — иногородние граждане. Жители Москвы и Санкт-Петербурга приобретали жилье для себя: два–три часа на самолете — и ты на даче. Кто-то сдавал, но большинство покупали именно с целью инвестирования.

Началась пандемия, стартовала льготная ипотека. В моей папке, где я фиксирую свои сделки, нет сочинцев. Практически все сделки проходят с ипотекой. Интересно, что я встречался всего с двумя клиентами, приезжавшими на просмотр квартиры, все остальные сделки проводились дистанционно.

И еще такой момент. Народ у нас не привык верить правительству. И все считают, что локдаун — это только начало. Когда объявили о коронавирусе, к нам люди на карантин приезжали. В начале апреля мне позвонили с просьбой помочь купить квартиру.

Я показал фотографии, квартиру по видео, объект понравился, мы провели дистанционную сделку. Казалось бы, карантин, в город въехать нельзя.

Ничего подобного! Я поехал в аэропорт, встретил клиента, показал документы, и люди спокойно въехали в квартиру и просидели там весь карантин.

Я изучаю аналитику Циан о стоимости квадратного метра в Сочи, но, по моим данным, цифры другие.

Например, приводится информация, что квартиры в нашем регионе подорожали на 22%, но в Адлере, Лазаревском, Сочи, Красной Поляне жилье подорожало в два раза.

Полтора года назад средний чек покупки квартиры площадью 40 кв. м был равен 3,5–4 млн. Сегодня аналогичные квартиры предлагаются за 10 млн рублей.

— Запрашивать можно и 20 млн — вопрос в том, какова цена продажи.

— С одной стороны, это так. С другой — нужно учитывать уникальность нашего рынка, его нельзя сравнить ни с чем. Крым свой потенциал исчерпал в 2014 году, когда там скупили абсолютно всё.

На сегодняшний день Сочи — это лучший в России город-курорт. К Олимпиаде здесь была создана отличная инфраструктура.

Тот процент людей, у которых в России есть деньги, с лихвой перекрывает предложение на рынке.

На сегодняшний день у нас осталось максимум 30% объема предложения, который был в прошлом году. Люди покупают по принципу «завтра будет дороже». У нас есть ЖК Art Light City, где квартиры не так давно стоили 170–180 тыс. рублей за «квадрат». Сейчас ценник квартиры без отделки — 450 тыс. за 1 кв. м.

У нас есть микрорайон Мамайка. Там продается квартира площадью 27 «квадратов» на пятом этаже без лифта, с дешевым ремонтом и мебелью из IKEA. Такая квартира стоит «десятку» (10 млн рублей. — Прим. ред.) — и попробуйте еще ее купить!

Сейчас в несколько раз увеличилось число людей, работающих дистанционно. Они приобретают жилье с большим удовольствием. С рынка вымелись предложения стоимостью 100, 150 млн рублей.

«Может быть, мы и дальше “полетим в космос” с ценами»

— Как вы думаете, рост цен на жилье продолжится?

— Аналитики говорят, что цены поднимутся еще процентов на 30. Вопрос в том, что именно подорожает. Предполагаю, что многоквартирные дома, ЖК, которые строятся. Есть еще нюанс.

Я вчера держал в руках постановление главы города об отмене разрешения на строительство ЖК в несколько десятков тысяч квадратных метров. Такого еще никогда не было. Как знать, может быть, мы и дальше «полетим в космос» с ценами.

Все идет к тому, что Сочи будет городом для богатых.

— Соответствует ли космическим ценам качество строительства? Или девелоперы понимают, что продается всё, и не слишком заморачиваются?

— При таких ценах качество строительства, конечно, улучшилось. Застройщику не нужно экономить на всем. В новых жилых комплексах лифты не отечественного производителя, а бесшумные OTIS, качественные парковки, отличная инфраструктура.

— Какие пожелания, требования предъявляют покупатели к квартирам стоимостью по полмиллиона за «квадрат»?

— У нас в городе «хотелки» покупателей не имеют никакого значения, признаюсь откровенно.

Один из крупных застройщиков строит ЖК с квартирами площадью от 12 до более чем 100 кв. м. На высокой степени готовности квартиры площадью 12 кв. м будут продаваться по 350 тыс. рублей за «квадрат», 24 кв. м — по 290 тыс. рублей. И комплекс возводится не в самом лучшем месте города.

Год назад «малосемейку» 16–17 кв. м удалось бы купить за 1,8 млн рублей. Сейчас такое жилье не найти и за 3 млн.

«Думаю, этим сезоном мы финансово угробим интерес к городу»

— Что происходит в Сочи с рынком аренды?

— Вырос чудовищно. Каждый день слышу истории, когда арендаторов выгоняют и умножают стоимость аренды на три.

— Какова средняя стоимость аренды жилья накануне летнего сезона?

На краткосрочный период цена будет выше. Те квартиры, которые еще осенью обходились в 30 тыс. рублей за месяц, сегодня стоят 90 тыс. И выбора на рынке просто нет.

Думаю, этим сезоном мы финансово угробим интерес к городу. Надеюсь, что в следующем году границы откроются.

Двухнедельный отдых в Сочи по цене обойдется в три раза дороже по сравнению с качественным отдыхом в Турции, но это сомнительное удовольствие.

«Как минимум 60% сочинского рынка — незаконно построенные дома»

— Что происходит в Сочи с незаконными постройками?

— Те дома, которые были построены по серым схемам, но узаконены через суд, в которых живут люди и где подключены коммуникации, не снесут. Два года назад в Имеретинском районе была громкая история с незаконными постройками, в итоге снесли только две коробки. Людям, купившим квартиры в остальных домах, удалось как-то решить проблему.

Тем, кто намерен приобрести дом в Сочи, следует понимать, что как минимум 60% рынка — как раз незаконно построенные дома. Эти нюансы знают добросовестные риелторы. Поэтому, если вы собираетесь купить жилье в Сочи, обращайтесь в проверенные компании, которые работают на рынке много лет.

— Вы являетесь полномочным представителем президента РГР по Южному федеральному округу. Как вы оцениваете качество работы сочинских риелторов?

— Работа риелторов — моя боль. Первая проблема — фейковые объявления. У нас нередки ситуации, когда люди, поверив таким объявлениям, приезжают с чемоданом денег, допустим, из Новосибирска, чтобы купить трехкомнатную квартиру, найденную по объявлению, а денег хватает только на однокомнатную.

На мой взгляд, около 70% людей, называющих себя риелторами, таковыми не являются. Всегда настаиваю: клиенты, обращаясь к риелторам, должны требовать у них аттестат, подтверждающий квалификацию. В наше время правового нигилизма люди зачастую не знают, какое наказание последует, если человек условно украдет конфету или оскорбит человека.

Риелторы, которых мы тестируем, априори знают о том, что будет, если они совершат тот или иной поступок. Мы страхуем свою ответственность перед клиентом, пытаемся навести порядок на этом рынке. Сейчас мы вместе с администрацией города Сочи запускаем проект «Муниципальный риелтор».

Риелторская профессия — социально ответственный бизнес. Ведь что значит потерять крышу над головой? Ломаются людские судьбы. Малообразованные ребята, называющие себя риелторами, просто дискредитируют профессию. Поэтому я поддерживаю жесткое лицензирование риелторской деятельности.

— Как покупателю проверить, профессионален ли его риелтор?

— Существует сайт РГР, где представлены все сертифицированные компании и специалисты, входящие в гильдию. Здесь представлены документы об аттестации риелторов, можно написать отзыв о работе с тем или иным специалистом. Мы увидим этот отзыв и примем меры. Что касается Сочи, то лучше использовать наш ресурс.

Если вы выбираете агентство сами, внимательно изучите его историю. Вряд ли разумно доверять компании, которая существует год, и пишет, что у нее в активе 1 млн 145 сделок.

По-хорошему, стоит работать с риелтором, у которого есть юридическое образование, лет 10 стажа и аттестация.

«В фейковых объявлениях всегда неестественно красивые картинки»

— Вы говорили, что по сочинским объектам много фейковых объявлений. Как определить, что это фейк?

— Начинать поиск квартиры я бы советовал с изучения аналитики — тут Циан в помощь. Надо понять, какова средняя стоимость квадратного метра в интересующем вас районе.

В фейковых объявлениях всегда очень красивые картинки — я бы сказал, неестественно красивые. Если человек продает свою квартиру, не может быть, чтобы на фото не было ни пылинки, ни соринки, ни чашки кофе на столе.

Нередко встречаются ситуации, когда человек находит квартиру, договаривается о просмотре, а накануне звонит риелтор и сообщает, что внезапно эту квартиру купили, но есть другая, правда, она похуже… Это тоже одна из уловок. Советую найти риелтора с подтвержденной квалификацией и работать с ним.

Если человек хочет верить, что трехкомнатную квартиру с видом на море в Сочи реально купить за 2 млн рублей, его трудно переубедить.

— Какие подводные камни встречаются при покупке квартиры?

— Часто люди думают: возьму квартиру в ипотеку, банк ее проверит. Я за три–четыре месяца погашу ипотеку, но буду уверен, что с квартирой все в порядке. Это глупость!

— То есть банк может ошибиться в проверке квартиры?

— Конечно, банк проверит квартиру, но здесь и сейчас — на сегодняшний день. Сегодня у нас существует чудовищная проблема — банкротство физических лиц. При банкротстве закон на три года назад отматывает все сделки человека — квартиры отбирают.

Об этом очень редко говорят. Есть определенные алгоритмы и меры, которые необходимо соблюдать, чтобы быть защищенным от банкротства продавца квартиры.

Настоящий риелтор знает, как оградить покупателя от подобных проблем — за это он и получает свои комиссионные.

Есть риски в переходах права. Например, бабушка подарила внуку квартиру. Через год он продал эту квартиру. Бабушка обиделась за то, что внук перестал к ней ходить, да еще продал квартиру. Это безвозмездная сделка — по решению суда такую сделку можно аннулировать.

Или ошибки в приватизации квартиры, в которой были прописаны несовершеннолетние граждане. Они приходят и сообщают, что им было 8 лет, когда их выписали из квартиры. И закон принимает их сторону.

Или такой пример. Купили у бабушки 78 лет квартиру за 3 млн рублей, но не провели психиатрическую экспертизу. Перепродали за 10 млн, вернули бабушке 3 млн. Чем не бизнес?

— Расскажите, как вы проводите свободное время, чем любите заниматься?

— В Сочи, за исключением встреч с друзьями и родственниками, которые приезжают, больше нечем заниматься (смеется). Существует море, рыбалка, грибы. Я человек православный, люблю ездить в Абхазию, где два совершенно потрясающих храма. В свободное время люблю читать — нравится фантастика. Увлекаюсь геополитикой, экономикой, очень перспективен блокчейн. Еще играю в бильярд.

В городе сочи с «первичкой» не очень: строительство ставят на паузу. достигнут ли сочинские цены московского уровня?

Недвижимость в летней столице России дорожает неслыханными темпами. Курорт лихорадит уже без малого год: спрос оторвался от предложения, как цены – от реальности. Россияне, запертые пандемией среди «родных осин», скупают приморские квадратные метры с таким рвением, что некоторые эксперты уже начали сравнивать местное жилье по стоимости с московским.

С московским, пожалуй, рановато, но Питер уже остался позади. Квартиры в Сочи дорожают ежедневно, и это отнюдь не фигура речи. Застройщики останавливают продажи, чтобы тут же возобновить их по новой цене. Под повышение могут попасть даже уже забронированные «квадраты».

Закрытие границ подогрело интерес россиян к родному Черному морю. sochinews.io

Вторичный рынок тоже научился оперативно переписывать ценники и охотно этим пользуется. Впрочем, многие продавцы вообще убрали свое жилье из баз, надеясь нажиться в будущем, когда закончится «первичка». А в том, что этот «час Х» непременно настанет, уверены многие, и приведет к этому не «невидимая рука рынка», а пауза в строительстве, которую анонсировали власти города.

Долой самострой!

С 1 июля на курорте начинает действовать мораторий на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов без сопутствующей инфраструктуры. Исключение составят уже действующие договоры комплексного развития территорий.

Примерно в двухлетний срок городские власти планируют актуализировать сочинский генплан, исключив возможность дальнейшей бесконтрольной застройки и сбалансировав образовавшийся дефицит инфраструктурных объектов. Проблема зрела давно и привела к тому, что дома, построенные в последнее время, «сели» дополнительной нагрузкой на изношенные инженерные сети и уже имеющуюся инфраструктуру.

При этом немалое число новостроек стоит на землях ИЖС, то есть по сути является объектами самовольного строительства. Самострой – проблема всего Краснодарского края, но Сочи это касается в первую очередь. Уже сегодня в судах города находится более 500 дел по искам администрации о сносе незаконно возведенных строений.

Сочинские дома, признанные судом самовольными строениями, полежат сносу. sochi.scapp.ru

По всему выходит, что пауза, объявленная властями, несмотря на истеричную реакцию рынка, – мера крайне своевременная. Или все же хотели, как лучше, а получилось как всегда?

«Вообще, есть вопросы, насколько обосновано решение на введение моратория, зачем было делать его таким радикальным и почему именно сейчас, – говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

– Ведь все эти ограничения не новые, в том или ином виде они присутствовали на рынке недвижимости Сочи последние шесть лет. На мой взгляд, можно было ввести какую-то временную процедуру на протяжении периода согласования генплана.

Разрешения на строительство выдавались бы, но в индивидуальном порядке и на определенные проекты».

Заглянем в ближайшее будущее

Что ждет рынок недвижимости Сочи после заморозки выдачи разрешений на строительство? Полное вымывание новостроек и московские цены, как мечтается собственникам неликвида на вторичном рынке, или более щадящие варианты? Хотелось бы думать, что второе, тем более что определенные предпосылки к этому есть.

Более 80% продаж в Сочи приходится на иногородних. good-sovets.ru

Прежде всего, следует учитывать, что из-за моратория часть застройщиков перенесла сроки стартов продаж, так что хотя бы первое время рынок будет обеспечен квартирами в новостройках. Кроме того, как отмечает Илья Володько, в Сочи растет тенденция реконструкции старых объектов.

Последние два года предложение пополняется большим числом проектов, которые дают новую жизнь старым санаториям и пансионатам.

Однако, добавляет эксперт, если мораторий продлится полтора-два года, то это может грозить полным исчезновением первичного рынка и значительным ростом стоимости на «вторичке», где средний ценник пока существенно ниже и сегодня составляет 150 тысяч рублей за квадратный метр.

Что же касается цен на новостройки, то их рост не бесконечен и ограничивается пределом финансовых и психологических возможностей покупателей. «Текущая цена в бизнес-сегменте сегодня составляет около 350 тысяч рублей за квадратный метр.

Если же объект реализуется по цене, превышающей 400 тысяч рублей, происходит резкое падение продаж, – приводит пример Илья Володько. – Потенциал роста цен в «бизнесе» можно прогнозировать около 15%.

Чуть выше возможности в стандарт- и комфорт-классах – в течение одного-полутора лет ценники могут увеличиться еще на 30-35%.

Завершение программы льготного кредитования, скорей всего, на ценах не скажется, поскольку львиная доля покупок в Сочи совершается инвесторами и людьми, присматривающими жилье для отдыха, а эти категории, как правило, используют собственные, а не заемные средства».
«Первичка» на курортах Краснодарского края выросла на 21%, «вторичка» – на 16%
Свое жилье на берегу Балтийского моря. Недвижимость на курортах Калининградской области: от 2,4 миллионов рублей
Сочи на киноэкране: сколько стоят квартиры и дома, «засветившиеся» в «Старике Хоттабыче», «Бриллиантовой руке» и «Будьте моим мужем»?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

В сочи запретили строить многоквартирные дома. что будет с рынком жилья? :: жилье :: рбк недвижимость

Временный мораторий на строительство многоэтажек поможет упорядочить ситуацию с хаотичной застройкой города-курорта, считают эксперты рынка жилья

Дмитрий Феоктистов

С 1 июля в Сочи запрещено строительство многоквартирных домов. До принятия нового генплана на курорте будет разрешено возводить только индивидуальные жилые дома площадью до 300 кв. м и высотой не более 12 метров. Для застройки на большей площади собственник обязан будет пройти через общественные слушания.

Общая площадь домов, на которые получены разрешения на строительство с 2010 по 2019 годы, составила 4,5 млн «квадратов», это затрудняет градостроительное регулирование в городе, говорят местные власти. В частности, в Сочи образовался дефицит мест в образовательных учреждениях, не хватает медицинских учреждений, перегружены и изношены инженерные сети.

Сейчас, согласно проектным декларациям на сайте Наш.дом.рф, в «большом» Сочи (без учета Дагомыса и Кудепсты) ведется строительство 529,4 тыс. кв. м жилья на 13 998 квартир. Из них 22% — на высокой стадии готовности (со сроком сдачи в 2021 году), запланированы к вводу в 2022 году еще 38%, 40% должно быть введено в 2023-2026 годах.

Еще одна причина такого решения — самовольное строительство. В 2020 году в Сочи было выявлено более 240 объектов самостроя. По словам губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева, в самостроях живут около 30% жителей региона, которые купили квартиры по договору долевого строительства. Больше всего таких объектов построено именно в Сочи.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» считают решение ограничить застройку Сочи оправданным. Председатель совета директоров риелторской компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что необходимость упорядочить застройку в городе назрела уже давно.

Из-за активной застройки в последние 10 лет возникали сложности с инфраструктурой и нарушения при строительстве, которые могут грозить сносом самостроя, а покупателям — разными проблемами, вплоть до потери приобретенной недвижимости и вложенных в нее средств.

В то же время, отсутствие новых проектов в первый же год может привести к дефициту предложения. По данным bnMAP.

pro, за шесть месяцев 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья городского округа Сочи уже сократился на 44%, сейчас в экспозиции немногим более 90 тыс. кв. м недвижимости (квартиры+апартаменты), говорит Доброхотова.

Эффект от сокращения предложения может быть частично нивелирован в случае, если запрет не коснется проектов реконструкции старых административных зданий и отелей под апарт-комплексы, указывает она.

Ситуация на рынке жилья Сочи будет зависеть от длительности запрета на выдачу разрешений на строительство, говорит Доброхотова. Предполагается, что разработка градостроительного плана займет не менее двух лет.

В случае дефицита власти могут пойти на специальные меры, чтобы обеспечить новым жильем тех, кто в нем нуждается — например, начать точечную выдачу разрешений на строительство для проектов массового сегмента, которые будут соответствовать новым требованиям застройки, предполагает она.

Дефицит предложения из-за строительных ограничений не будет критичным, однако влияние на прирост цен он может оказать, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Временный мораторий на новое строительство поможет обратить внимание на развитие менее урбанизированных территорий и обдумать перспективы реновации существующего жилого фонда, допускает он.

У введенного моратория два существенных минуса для покупателей, рассказали «РБК-Недвижимости» в Гильдии риелторов Сочи: дефицит предложения и повышение цен на уже построенное жилье.

Жилье в городе сильно подорожало осенью 2020 года из-за роста популярности курорта в пандемию, а дополнительный рост ценника может привести к тому, что по ценам на недвижимость Сочи сравняется с Москвой.

Из-за введения моратория к осени 2021 года цены могут подняться примерно на треть, прогнозируют в Гильдии риелторов Сочи. С таким прогнозом согласны работающие на местном рынке риелторские компании «НДВ Супермаркет Недвижимости и «Этажи».

Мнение архитектора

Магда Чихонь, основатель архитектурного бюро Blank Architects:

Ограничения застройки в курортных зонах — вынужденная практика, которая, однако, достаточно распространена в Европе. Строительство высотных отелей с их обширной закрытой территорией на первой береговой линии позитивно может влиять на экономику, но при этом нарушает и визуальный облик природного ландшафта, и ограничивает доступ населения и других туристов к прибрежной зоне.

Как правило, в курортных городах многоэтажные проекты реализуются не на первой линии, а по принципу ярусов, и подобный тип застройки стремятся реализовать и в Краснодарском крае. Запрет на многоэтажное строительство приведет к резкому скачку цен, и на нормализацию ситуации может уйти не один сезон.

Наиболее действенный способ ограничения застройки по европейской методике — это строительство зданий не выше определенной отметки (самого высокого объекта в центре города, к примеру), либо ограничения, связанные с ключевыми видовыми точками города, которые ни один новый проект не должен изменять.

В таком случае для нового строительства становятся более привлекательными отдаленные территории, а инфраструктура, в свою очередь, развивается за пределы излюбленных центральных районов.

Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова, считает, что запрет, если он будет не слишком продолжительным, сильно не повлияет на рынок — многое уже реализовалось за счет ажиотажного спроса в связи с пандемией. «Изменения на рынке жилой недвижимости Сочи мы заметили еще в прошлом году — весь год наблюдался взрывной рост цен на новостройки, а также «бум» спроса. Темп роста цен в течение 2020 года достиг рекордных 36%», — напомнила она.

Заграничный опыт

Антон Хмельницкий, основатель Архитектурного бюро АИ:

— Практически во всех европейских городах существуют те или иные ограничения по высоте застройки.

Безусловно, есть и исторические поселения, и города с тотальным запретом на строительство — такие как Венеция или Флоренция, но в большинстве европейских городов этот запрет носит не «ковровый» характер, а зависит от конкретных районов.

К примеру, в Лондоне генеральным планом города определено несколько кластеров, где можно развивать высотное строительство. В целом же у города есть понимание того, что характер столицы предполагает высоту новых зданий не выше их исторического окружения.

Формальных ограничений на строительство в высоту в центре хотя и нет, есть множество ограничивающих видовых точек — парков и памятников архитектуры.

Виды на них не должны перекрываться, и поэтому, кроме как в заранее определенных кластерах, выбранных городом или муниципалитетами под развитие высотной застройки, априори нигде построить высотный объект не получится. Есть и пример более жестких ограничений. Так, в Риге на «плоском» силуэте города выделяются шпили соборов, и выведена целая формула, определяющая потенциальную высотность возможной застройки. Даже если где-то можно формально построить высотное здание, за счет всех этих ограничений оно не будет выше окружающей застройки.

Одноэтажный Сочи: почему жилье у моря подорожало на 40% и продолжится ли этот рост

Цены на жилье в Сочи растут сумасшедшими темпами. По данным ЦИАН (есть в распоряжении Forbes), средняя стоимость квадратного метра новостройки увеличилась на 40% год к году, составив 240 000 рублей (170 000 рублей в 2020-м).

Даже в Москве стоимость квадратного метра на первичном рынке за год увеличилась на 24%, а в Санкт-Петербурге — на 30%, замечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

За апрель квадратный метр в Сочи подорожал почти на 10%.

Это средние показатели, а в некоторых точках цены растут еще быстрее. «Если рост цен на ликвидные варианты в прошлом году по сравнению с 2019-м составил порядка 20%, то цены 2021 года выше прошлогодних на 300-400%.

Квартиры в новостройках, продававшиеся по 90 000-100 000 за квадратный метр, теперь стоят в районе 300 000-400 000 за квадратный метр, однако и на них спрос остается высоким», — говорит директор центра недвижимости и ипотеки федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.

— У нас были случаи, когда застройщик только за первую половину дня дважды поднимал стоимость квадратного метра, сначала на 20 000 рублей, затем на 30 000 рублей. В итоге те, кто успел приобрести даже небольшую студию площадью 30 квадратных метров, зарабатывали на этом 1,5 млн рублей за день».

Данные застройщиков рисуют схожую картину. «Компания «Альпика Групп» стабильно поднимает цены два-три раза в год, однако, учитывая ситуацию на рынке, в 2021 году изменение цены осуществлялось уже трижды», — говорит руководитель девелоперской группы компаний «Альпика» Шамиль Нунаев.

По словам генерального директора риелторской компании Nedvex Юлии Галимовой, в мае квадратный метр в апарт-комплексе «Морская Симфония 2» подорожал на 60% (до 280 000 рублей), в «Лучезарном» — на 45% (480 000 рублей), в «Гранд Роял» — на 110% (950 000 рублей).

«Уровень цен зависит от ситуации на рынке жилой недвижимости и от самого объекта. Цена может меняться один раз за месяц, а может и два раза за день», — говорит Галимова.

По данным компании, прирост выручки от реализации лотов объекта «Моне» составил 152%, «Лучезарный» — 56%, «Морская Симфония 2» — 57%, «Гранд Роял» — 375%.

На вторичном рынке тоже ажиотаж. По данным ЦИАН, вторичные метры подорожали в среднем на 23% к 2020-му и на 46% к 2019-му.

Средняя стоимость квадратного метра составляет 191 000 рублей против 155 000 рублей и 130 000 рублей соответственно.

За год Сочи обошел по цене квадратного метра на вторичном рынке Санкт-Петербург, вытеснив его на третью строку. Скорой остановки роста цен опрошенные Forbes эксперты не ожидают.

Спрос на жилье в Сочи бьет рекорды. «По итогам апреля количество сделок на первичном рынке выросло на 80% относительно марта и побило рекорд осенних показателей 2020 года.

Всего в апреле было реализовано 60 000 квадратных метров жилья, в то время как в конце 2020 года на пике спроса ежемесячно в Сочи реализовывалось примерно 50 000-55 000 квадратных метров», — говорит Галимова.

По данным ЦИАН, число просмотров объявлений на покупку квартир в новостройках Сочи в январе-мае в два раза выше, чем в аналогичный период 2020 года, на вторичном рынке — почти в два с половиной раза.

Такой ажиотаж на рынке эксперты объясняют закрытыми границами, появившейся возможностью работать удаленно и возросшей инвестиционной привлекательностью курорта. «С ослаблением курса рубля зарубежная недвижимость оказывается существенно дороже.

С учетом стагнирующих доходов населения количество потенциальных покупателей, готовых приобретать квартиру у моря в другой стране, снижается, — замечает Попов из ЦИАН. — Удаленный режим работы позволил многим россиянам переехать в город с более благоприятным климатом, чтобы жить здесь на постоянной основе, а не только в отпуске».

Свою роль сыграла и льготная ипотека. Но есть и еще один фактор: искусственное ограничение предложения.

Многие годы Сочи застраивался хаотично. В марте власти объявили, что вводят мораторий на строительство многоквартирных домов в Сочи с 1 июля 2021 года.

Запрет, как планируется, будет действовать около двух лет — до создания Генерального плана города, который, по словам вице-мэра курорта Дениса Юрковского, не обновлялся с 2009 года. Ранее мэрия запретила точечную застройку на территории всего Сочи.

Все это, по мнению опрошенных Forbes экспертов, привело к истощению запасов жилья и беспрецедентно высоким ценам.

«Сейчас на рынке спрос очень высокий, а предложение продолжает сильно сокращаться по причине введенных ограничений на застройку со стороны администрации города, РНС (разрешения на строительство. — Forbes) не выдаются», — говорит Галимова.

По словам Дмитрия Алексеева из «Авито Недвижимости», объем предложения на первичном рынке по итогам первого квартала сократился почти на 40%, на вторичном — на 15%.

За апрель количество лотов в новостройках в продаже снизилось на 8% (c 670 до 620), приводит данные ЦИАН. По данным Nedvex, текущий объем предложения на рынке составляет 200 000 квадратных метров.

С апрельскими показателями спроса этого запаса жилья хватит на три с половиной месяца.

Чем вызваны запреты? За последние десять лет, по словам Юрковского, в Сочи было построено 4,5 млн квадратных метров жилья без необходимой социальной инфраструктуры — образовался дефицит детских садов, школ и медучреждений.

«Ограничения связаны с тем, что Генеральный план города до сих пор не утвержден, а строительство новых инженерных сетей и объектов социальной инфраструктуры не успевает за потребностью города», — объясняет Галимова из Nedvex.

После новости о введении моратория компания ускорила процессы проектирования и подачи документов на РНС на некоторых объектах. Часть из них — коттеджные поселки, апартаментные комплексы, реконструируемые санатории — под мораторий не попадут.

В силу запрета на строительство высотного жилья вырос интерес к частным домам. «По итогам апреля 2021 года интерес к покупке дач, домов, коттеджей и таунхаусов в городе вырос в 1,8 раза год к году, — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».

— При этом объем предложения в городе стал выше в 1,7 раза относительно апреля 2020 года. Средняя стоимость объекта достигла 19 млн рублей, что в 1,6 раза больше аналогичных отметок прошлого года».

По данным ЦИАН, средняя цена дома в продаже в Сочи сегодня — 36 млн рублей при средней площади 260 квадратных метров, годом ранее было 27 млн рублей при средней площади 240 квадратных метров.

«Раньше прирост средней цены был на уровне 7-10%. Сейчас часть тех, кто планировал инвестировать средства в сочинскую недвижимость, из-за роста цен начали переориентироваться на земельные участки и дома. Цены начали активно расти, — рассказывает Быков из «Этажей».

— По сравнению с первым кварталом прошлого года средняя стоимость домов в востребованных локациях выросла вдвое, а земельных участков с разрешением на строительство — в пять-десять раз». По словам Быкова, многие сначала обращаются за подбором квартиры, а в итоге, когда анализируют рынок, делают выбор инвестировать в землю.

Набирает обороты тренд на покупку больших участков — в целях их последующего деления и перепродажи.

«Запрет на строительство точечных объектов — это логичное продолжение решения вопроса с возведением многоквартирных домов на землях ИЖС (индивидуальное жилое строительство), что является одной из главных проблем в Сочи, — рассказывает Попов из ЦИАН. — Однако не стоит забывать о том, что свободных площадок в Сочи мало.

Вероятно, девелоперы будут рассматривать в качестве новых площадок неиспользуемые сегодня территории домов отдыха, санаториев и прочее. Одновременно запрет точечной застройки простимулирует снос и расселение ветхих домов, на месте которых удастся реализовать проекты комплексной застройки по типу московской реновации».

По мнению Павла Быкова из «Этажей», столь затяжной мораторий на строительство ничего хорошего не сулит. «Городу необходим комплексный подход к строительству, но при этом необходимо соблюсти баланс, чтобы к моменту снятия моратория не оказалось так, что строить будет просто некому, — говорит он.

— Поэтому не исключено, что стоит ускорить процесс за счет выделения нового участка под строительство Нового Сочи до решения вопроса с принятием плана комплексной застройки уже существующего города. Естественно, что сделать это не так просто, поскольку свободных земель вокруг Сочи не так много».

Попов из ЦИАН напоминает, что выбор у девелоперов ограничен еще и из-за того, что Сочи — район, в котором активны оползни.

Что говорят сами девелоперы? По словам Шамиля Нунаева из ГК «Альпика», принятое решение внесло существенные корректировки в планы компании. «Мы планируем плавный переход от многоквартирной застройки к ИЖС». Кроме того, девелопер участвует в программе по достройке проблемных объектов и переселения горожан из ветхого жилья.

Тенденции недвижимости Сочи в 2020 году

К нам обратилось агентство Интерфакс с просьбой прокомментировать ситуацию на рынке недвижимости Сочи и ответить на 5 вопросов.

ЖК «Парк Горького» , центр Сочи

1. Какая ситуация сейчас на рынке недвижимости в регионе? Какими темпами восстанавливается рынок?

На самом деле, во время карантина в Краснодарском крае и запрета на въезд в Сочи, очень сильно увеличилось количество дистанционных сделок. У тех, кто медлил с приобретением недвижимости в Сочи и откладывал приезд, появилась новая причина не лететь и не покупать.

А те люди, которые действительно хотели купить, начали форсировать события и покупать дистанционно. Многие находили знакомых в Сочи и просили их посмотреть объект, после чего принимали решение. Таких сделок за время карантина было много.

Плюсом послужило также снижение ипотечной ставки.

После открытия границ, к дистанционным сделкам прибавились те люди, которым всё-таки нужно было посмотреть своими глазами на объект чтобы принять решение. Поэтому карантин мы проработали ничуть не хуже, чем первый квартал, и даже лучше.

Вид на центр Сочи с высоты 15 этажа одной из новостроек

2. Какое жилье в настоящее время наиболее востребовано среди покупателей? Совпадает ли спрос с предложением?

Однозначно новостройки. И только ликвидные. Новые строящиеся комплексы по ФЗ-214 от надежных застройщиков выгодно отличаются по цене, расположению и концепции. У подавляющего большинства обширная придомовая облагороженная территория, парковка, видеонаблюдение, охрана и коммерческие площади.

У некоторых есть бассейны, собственные пляжи и рестораны. Спрос сейчас идет на соотношение цены и качества предложения, поэтому новые комплексы подходят большинству клиентов. Также, привлекательности добавляет инвестиционная составляющая таких объектов.

По мере строительства, цена растёт и вложенные денежные средства клиентов увеличиваются.

Новый строящийся ЖК бизнес-класса в Сочи

3. Какая ситуация с ценами на приобретение жилья? Как они изменились с начала года и по сравнению с аналогичным периодом прошлого года?

Цены растут. Как начали расти с момента объявления олимпиады, так и продолжают. Но это, конечно, относится только к качественному жилью. Квартиры в простеньких домах в цене никак не росли и раньше.

В первую очередь, цены на ликвидные новостройки сейчас растут по мере их строительства. Во время карантина, большинство застройщиков не поднимало цены.

Как известно, в Сочи цена за м2 увеличивается с каждым этажом, поэтому за счет высокого спроса, недорогие квартиры на невысоких этажах были проданы, а в продаже остаются более дорогие на этажах выше.

По сути, чем быстрее клиент принимает решение о покупке, тем выгоднее он приобретает недвижимость в Сочи. Завтра не будет выгоднее, чем сегодня. И это факт.

Построенный за 2 года ЖК «Кватро» в Дагомысе

4. Как будет развиваться в ближайшей перспективе рынок недвижимости? Каковы основные тенденции?

Основные тенденции в строительстве в Сочи – это квартальная цивилизованная застройка от крупных застройщиков. Когда комплекс подразумевает обширную территорию и единый архитектурный стиль.

Раньше Сочи застраивался как попало, сейчас это практически нигде не встречается. Земли в Сочи дефицит и в год выдается крайне мало разрешений на строительство. В 2019 году их было выдано не более 4-х штук (имеются ввиду новостройки по ФЗ-214).

Чтобы получить разрешение на строительство, застройщики берут на себя благоустройство большой территории вокруг планируемого участка застройки, возводят объекты инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), а только после этого приступают к строительству своего ЖК.

Таким образом, рынок становится цивилизованным и многие микрорайоны, не представлявшие ранее интереса, существенно преображаются.

Зимний вид на горную сторону микрорайона Дагомыс

5. Каков прогноз по ценам (на первичном и вторичном рынках) до конца года?

По нашему мнению, резких скачков в цене не ожидается. Но только при условии стабилизации и улучшении эпидемиологической обстановки. Цены на ликвидные новостройки будут планомерно расти, по мере их строительства. Все новые объекты по ФЗ-214 на старте продаж однозначно будут стоить от 110 000 – 115 000 рублей за м2 (за квартиры на низких этажах).

Вторичный рынок в Сочи формируется исходя из того, по какой средней цене продаются квартиры в одном и том же доме, а также от наличия крупных строящихся проектов неподалёку и цен на квартиры в них. Средняя цена за небольшую студию 25 метров с ремонтом и мебелью в хорошем месте сейчас составляет около 4.5 млн.

А как думаете вы, цены на недвижимость продолжат расти или случится обвал цен? Напишите своё мнение в х.

Подписывайтесь на наш блог в Яндекс.Дзен.

Подписывайтесь на наши социальные сети и будьте в курсе актуальных новостей и предложений!

Instagram | Telegram | VK | YouTube

«Пока летела в Сочи, квартира подорожала на два миллиона». Как главный курорт страны превращается в «гетто для лохов»

Гетто для лохов

А Елена Антонова из Иркутска познала все прелести незаконного жилья, хорошо, что закончилось всё благополучно. Более 7 лет назад они с мужем решили вложить деньги в строительство квартиры в Сочи. Через интернет нашли застройщика, отправили ему необходимую сумму и стали ждать.

— Мы не знали город вообще, документы нам какие-то предоставили, заключили договор купли-продажи.

Выбрали Лысую Гору, мы тогда не знали, что там садовые товарищества и все дома строились без разрешений и сдавались по суду.

Когда об этом узнали, то стали переживать, просили сочинских знакомых посмотреть, строится там вообще что-то. На нас смотрели как на дураков, кто же так просто деньги отдает, — рассказала Елена.

Как ни странно, Антоновым повезло, дом достроили и выдали документы с их долей.

Когда они приехали в свою квартиру, ужаснулись — Лысая Гора оказалась действительно горой, залитой бетоном, куда не ходил общественный транспорт, а вместо садовых домов друг на друге стояли многоквартирники.

Утром с горы на работу добираться еще ничего, а вечером в гору да по проезжей части, тротуары в садоводстве не предусмотрены, вспоминает Елена.

— Машины слепят, куда наступаешь, не видишь. Ужасное место. Но мы были в эйфории, что квартира наша достроилась, что мы в Сочи, вложили-то всего 700 тысяч рублей. Лето жили нормально, но с наступлением зимы начался ад. У нас постоянно отключали электроэнергию, мы мерзли, потому что грелись электричеством, — рассказала Елена Антонова.

Так они прожили две зимы, на исходе последней приняли решение продать квартиру и вернуться домой. В это время в соседнем самострое случился пожар, весь квартал отключили от электричества и так больше и не включили, потому что подключение было незаконным. Жители купили генераторы, так они и тарахтели день и ночь.

— Мы быстро продали квартиру за 2 миллиона 500 тысяч рублей приезжим из Якутии, в принципе, ничего не скрывали, но они были в эйфории и им всё понравилось. За эти деньги мы купили хорошую квартиру на родине и теперь с ужасом вспоминаем Лысую Гору, гетто для таких лохов, как мы, — заключила Елена.

Строят прямо на оползне

Кроме Лысой Горы в Сочи масса мест, где на землях ИЖС и садоводства строятся многоквартирные дома. Одно из них — улица Бакинская в Адлерском районе. Канализации там не было никогда, зато всегда был оползень. В апреле 2011 года он сошел на Бакинскую, в результате было разрушено около десятка частных домов, уничтожены приусадебные участки и проезжая часть.

Оползень на улицах Бакинской, Миндальной и Ворошиловградской выявили в 60-х годах XX века, до начала олимпийского строительства он не давал о себе знать, рассказали жители Бакинской. Тогда выше их домов организовали свалку грунта и железобетонных конструкций, и тем самым оползень активизировался.

Сейчас выше их домов построен целый микрорайон, в законности этой стройки местные жители сомневаются.

Предложение жилья в новостройках Сочи может упасть до нуля

время публикации: 19 мая 2021 г., 16:22 | последнее обновление: 19 мая 2021 г., 16:22

Объем предложения на первичном рынке новостроек Сочи по итогам апреля достиг 200 тыс. квадратных метров, объем площадей, экспонируемых по договору долевого участия (ДДУ), упал до минимального значения в 30 тыс. квадратных метров. Об этом пишет «Коммерсант» со ссылкой на данные аналитиков компании Nedvex.

При этом в компании «Бест-Новострой» сообщили, что объем предложения жилья квартир в новостройках Сочи сейчас составляет всего 95,5 тыс. квадратных метров, на 40% меньше, чем в конце марта.

Резкое сокращение предложение аналитики связывают с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая повысила спрос на новое жилье в Сочи.

«Застройщики не рассчитывали на такой спрос, поэтому новые проекты пока не готовы к старту продаж», — отметила гендиректор Nedvex Юлия Галимова.

Она также отметила, что с учетом моратория на выдачу новых разрешений на строительство жилья в Сочи, который вступит в силу 1 июля, вымывание предложения практически до нуля может произойти в ближайшие два-три месяца.

В то же время председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова не ожидает полного вымывания предложения с рынка.

Она напомнила, что из-за резкого роста цен на жилье в Сочи и других курортных городах россияне стали активнее покупать недвижимость в Турции.

«При охлаждении спроса с завершением программы льготной ипотеки критического дефицита жилья может не наступить, особенно если до конца года откроют ряд стран для туристических поездок и популярность внутреннего туризма упадет до уровня 2019 года», — считает Доброхотова.

По словам директора аналитической системы bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, цена новых квартир в Сочи с начала апреля выросла на 32%. Сейчас квадратный метр жилья в новостройках Сочи стоит в среднем 333 тыс. рублей, а к июлю этот показатель может превысить среднюю стоимость нового жилья в Москве, достигнув отметки 350-370 тыс. рублей за квадратный метр.

Напомним, упомянутый мораторий на выдачу разрешений на строительство связан с разработкой нового генплана Сочи. Предполагается, что генплан будет разработан и утвержден примерно через два года. Новый генплан необходим, чтобы упорядочить застройку и заняться решением проблемы дефицита объектов социальной инфраструктуры.

В период действия моратория в Сочи можно будет получить разрешение на строительство индивидуального дома высотой до 12 метров и площадью до 300 квадратных метров.

Строительство объектов большей площади могут разрешить после публичных слушаний.

При этом запрет не затронет действующие договоры комплексного развития территории и разрешения на строительство объектов, финансирование которых осуществляется за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов.