Их общее число достигло почти 500 компаний.
Если год назад, по данным Единого реестра застройщиков, в Российской Федерации был выявлен 291 застройщик, имеющий в незавершенном строительстве хотя бы один дом с жилыми единицами (квартирами, блоками, апартаментами), в отношении которых есть записи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), то по состоянию на февраль 2019 года таких уже 493. В активной стадии процедур банкротства сейчас в России находится 418 застройщиков, которые имеют в незавершенном строительстве 1 827 домов, в состав которых входит 198,8 тыс. жилых единиц совокупной площадью 10,13 млн м2. Год назад эти показатели составляли 250 компаний и 6,7 млн м2 соответственно.
Почти десятина
Суммарный объем незавершенного строительства застройщиков, в отношении которых есть записи в ЕФРСБ, составляет 11 млн м2. Из общего объема незавершенного строительства застройщики–банкроты остановили строительство 1302 домов, в состав которых входит 118,1 тыс. квартир совокупной площадью 6,3 млн м2.
Больше всего незавершенного жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, в Московской области — 2,9 млн м2 жилья (28,8% совокупного объема незавершенного строительства).
Доля Петербурга и Ленинградской области в общебанкротной статистике скромнее — около 9% (9,3 млн м2). Официально в Ленинградской области банкротится 21 компания, которая возводит 688,9 тыс. м2 жилья.
В Петербурге банкротных объектов девять, на 247,5 тыс. м2 жилья.
Впрочем, по прогнозам экспертов, количество банкротств на рынке недвижимости Петербурга в этом году вырастет. «Причем рост придется на осень 2019 года, после того как 1 июля рынок перейдет на новые правила игры.
Не думаю, что увеличение банкротств будет кардинальным в этом году, но определенно тренд наметится.
В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАДом», — считает Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис».
С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. «Компании уже банкротятся, несмотря на то что сейчас нет явного кризиса, какой был в 2009 году, и нет спада спроса. Соотношение затрат и рыночно достижимых цен в зоне рискованного строительства делает финансовую модель проектов достаточно неустойчивой», — полагает он.
Еще хуже
К числу потенциальных угроз относится «потребительский экстремизм» дольщиков.
«Законодательство о банкротстве устроено так, что любой дольщик, расторгнувший договор долевого участия и не получивший назад свои деньги, может инициировать банкротство застройщика, таким образом ставя под угрозу реализацию всего проекта и удовлетворение интересов всех остальных дольщиков», — жалуется Владимир Андреев, исполнительный директор «УНИСТО Петросталь». Застройщики понимают это и всеми силами стараются не допустить банкротства своих компаний. Однако с ухудшением ситуации на рынке и падением платежеспособного спроса риск таких ситуаций увеличивается, соответственно, число банкротств может возрасти.
Понятно, что потеря платежеспособности компании — это болезненный процесс. С другой стороны, полагают эксперты, рынку не помешало бы некое очищение от случайных и непрофессиональных игроков и тех компаний, которые не понимают, что времена изменились и пора перестроить свой бизнес под современные реалии.
«Рынок будет переделен. Нас ждет массовый исход с рынка средних и мелких застройщиков, которые окажутся «неблагонадежными», а вот тех, которые не станут играть в эту игру, ждет процедура банкротства.
Не исключено, что с посадками», — говорит Николай Лавров, вице–президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург».
Аналогичное мнение у Евгения Богданова, основателя проектного бюро Rumpu. «В ближайшие годы нас ждут пертурбации и уход из бизнеса многих компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях.
Последние предложения Минстроя в целом картину не меняют, они разумны, чтобы предотвратить банкротства, но финансовые модели при работе по эскроу по–прежнему не срастаются, и что будет с новым проектами — неясно», — резюмирует он.
Расстрельная отрасль
Неудивительно, что в Петербургской отраслевой структуре банкротов лидируют строители.
В 2017 году, по данным Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ), практически каждая пятая строительная компания в России находилась в предбанкротном состоянии и по итогам года количество банкротств среди строителей выросло на 12%. Сектор стал лидером по их числу.
Сегодня, по мнению практикующих юристов, отраслевая структура компаний–банкротов не меняется и не отличается от общероссийской картины. Среди тех, кто находится в состоянии банкротства, преобладают компании строительной сферы.
«Хотя их стройные ряды разбавляют аграрии, банкиры и дилеры автопрома», — добавляют юристы.
- В самом тяжелом положении оказались компании–подрядчики, которые работают на возведении объектов.
- В Петербурге с рынка ушли СУ–11 и «Спецтрест № 27» с почти 50–летней историей, под вопросом работы «Метростроя» и многих других компаний.
- По данным института статистических исследований ВШЭ, в целом по России около 20% подрядных организаций находятся в предбанкротном состоянии, тогда как доля убыточных компаний превышает рубеж 30%.
Усложняет положение в отрасли и ее высокая социальная значимость. Компании–банкроты рождают сотни обманутых инвесторов–дольщиков.
Крупнейшим среди застройщиков–банкротов Петербурга пока была СК «РосСтрой» (ГК «СУ–155»). Финансовую помощь для достройки объектов компании оказывал банк «Российский капитал».
По мнению аналитиков, улучшения ситуации с банкротствами застройщиков в ближайшее время ждать не приходится.
В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАД. В ближайшие 2–3 года можно будет увидеть рост банкротств, если они не смогут привлечь нужное проектное финансирование для объектов.
Банки рассматривают объекты с рентабельностью не менее 30%, что малодостижимо для застройки за КАД, где цена составляет 60–70 тыс. за «квадрат». С введением новых поправок в 214–ФЗ и переходом на проектное финансирование банки будут более требовательны при анализе финансовой модели.
Если банк посчитает, что проект не отвечает нормативам, то он кредит не выдаст и проект даже с действующим разрешением на строительство можно просто положить на полку.
Евгений Жуков
генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»
Если говорить о строительном рынке, то грядущие перемены в законодательстве, конечно, увеличивают риски финансовой нестабильности компаний.
Однако существенного роста банкротств мы не ожидаем: в последнее пятилетие в Петербурге уже наблюдалось сужение рынка, его покинули многие небольшие строительные фирмы, вместе с тем состоялась определенная «закалка» остальных игроков.
80–85% предложения сейчас — это объекты крупных девелоперов, входящих в топ–20 по региону и в топ–40 по России. Скорее всего, начало банкротных процедур мы увидим по тем компаниям, у которых уже сегодня есть финансовые проблемы и существенные срывы сроков ввода объектов.
Виталий Коробов
директор по развитию строительно–инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
В россии увеличилось число застройщиков-банкротов
По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), количество обанкротившихся девелоперов в России с 2018 года выросло вдвое. Эксперты предрекли массовый уход российских застройщиков с рынка. «Известия» ознакомились со статистикой и запросили комментарии у экспертов.
К концу 2019 года количество обанкротившихся компаний достигло 508. Финансовый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ приводит данные Единого реестра проблемных объектов, в котором еще числится 17,4 млн кв. м. Рост числа банкротств стал ожидаемым следствием перехода на проектное финансирование (эскроу-счета).
В октябре прошлого года в стране насчитывалось около 200 тыс. дольщиков в зоне риска. Их число может вырасти до 400 тыс. из-за девелоперов, которые не смогли получить ни разрешение на достройку по старым правилам, ни кредит. По данным ДОМ.РФ, сейчас в неопределенной ситуации находится около 350 девелоперов.
По мнению представителя российской многопрофильной девелоперской компании ГК ФСК Ольги Тумайкиной, количество обманутых дольщиков растет в геометрической прогрессии.
Однако летом 2019 года были приняты поправки в законодательство, которое позволяет субъектам Российской Федерации сформировать региональные фонды защиты прав граждан для инициирования признания несостоятельности застройщиков.
Благодаря консолидации строительной отрасли уйдут неэффективные компании, которые не обладают достаточными активами для создания экономически выгодных проектов.
Нацпроект «Жилье и городская среда» предполагает, что к 2024 году ежегодно будут вводить 120 млн кв. м. В прошлом году при плане построить 88 млн кв. м получилось сдать только 80 млн. Росту объемов строительства может способствовать реновация и разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов для девелоперов.
Как писали «Известия», цены на недвижимость в России за два ближайших года могут увеличиться на 25%. Такой прогноз дали в Совете Федерации. По мнению сенаторов, повышение стоимости будет в основном связано с высокой ставкой по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их собственному капиталу.
Подробнее читайте в эксклюзивном материале «Известий»: Упадок строения: в России удвоилось количество девелоперов-банкротов
Дольщики, будьте начеку: опасность банкротства застройщиков возрастает
Строительный бизнес остается одним из самых рискованных в стране, о чем наглядно свидетельствует число банкротств среди застройщиков.
В 2018 году 350 строительных компаний стали банкротами. Все вместе они строили 12 млн кв. м. жилой площади. Процесс, судя по всему, только начинается – существуют прогнозы, что в 2019 году до 30% всех действующих в стране застройщиков может постигнуть такая же учесть.
Но надо учитывать, что от этого страдает не только бизнес, но и покупатели квартир, доверившие свои деньги строителям-неудачникам.
О том, действительно ли ситуация столь тревожна и как можно уберечься от того, чтобы простому гражданину не оказаться без денег и квартиры, мы беседуем с юристом правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Анной Сулимой.
– Скажите, насколько сегодня актуальна эта тема, насколько действительно много компаний банкротятся или находятся под угрозой банкротства?
– Делать какой-то определенный прогноз достаточно сложно, но надо учитывать, что внесены существенные изменения в закон о долевом строительстве. Теперь застройщики обязаны работать по счетам эскроу. В итоге полностью меняется схема финансирования строительства, становятся другими источники для получения денежных средств, меняется также порядок их использования.
Теперь это будет значительно сложнее, потому что деньги, которые получали строительные компании от дольщиков, нельзя будет прямо направить на строительство. Нужно будет брать целевой кредит, а деньги дольщиков можно будет получить только тогда, когда дом введут в эксплуатацию.
Поэтому процесс перехода на такое финансирование сложный, поскольку ранее застройщики по данной схеме не работали.
– Насколько реальна, как вы считаете, опасность, что сильно увеличится количество банкротств? Понятно, что новая система несет новые риски, но действительно ли сейчас многие компании находятся в предбанкротном состоянии в связи с общей экономической ситуацией, в связи с тем, что намечается с 1 июля переход на другую финансовую модель?
– Я думаю, что, во-первых, большим устойчивым компаниям бояться нечего, а во-вторых, поскольку изменения затрагивают проекты, которые начинаются в более поздний период, то есть достаточно времени для того, чтобы и маленькие компании смогли под это подстроиться. Но риск того, что будет непросто, велик.
– К вам приходят обанкротившиеся компании? Вы имеете уже реальные дела с ними?
– У меня есть компания в процедуре банкротства, которую я веду. Но у нее ситуация несколько иная, она не работала по договорам долевого строительства, и изменения ее не затронули бы.
– В чем тогда причина ее банкротства?
– В том, что банк, в котором компания обслуживалась и в котором взяла достаточно много кредитов, обанкротился. Соответственно, разом не получилось выплатить всю сумму кредита. Долги начали накапливаться, а имущества, которое можно было бы реализовать, уже не было. Поэтому компания просто не справилась со своими долгами.
– Предположим, сложится новая ситуация, компании будут испытывать трудности. Они будут, наверное, к вам приходить за помощью. Как вы можете им помочь? Возможна ли их санация?
– Наше правовое бюро работает, как правило, уже в процедурах банкротства, поэтому здесь можно будет только смотреть, как помочь дольщикам и кредиторам. Но, если застройщик уже к нам попадает, значит, он, скорее всего, в состоянии банкротства. Поэтому вопрос только о том, как расплатиться с кредиторами.
– То есть на санацию не стоит рассчитывать?
– Такая возможность существует, можно не ликвидировать компанию, а ввести внешнее управление и попробовать отладить производственные процессы. Но эта процедура достаточно затратная. Должно быть согласие собственников и кредиторов на то, чтобы вложиться в эти процессы. К сожалению, такая практика достаточно редко применяется.
– Чего необходимо, с вашей точки зрения, бояться застройщикам, девелоперам сегодня? Можете ли по своему опыту сказать, какие факторы приводят все-таки к банкротству? Это мошенничество или неосторожная, неумелая, не просчитанная экономическая деятельность? Тем более, в новых условиях просчитать риски будет еще труднее, потому что появляются новые неизвестные.
– В какой-то степени, да. Дадут ли целевой кредит на строительство, достаточно ли хорошее у компании финансовое положение, чтобы взять этот кредит? Мне кажется, что в нынешней ситуации самый большой риск, что компания не сможет начать строительство, потому что не сможет получить заемное финансирование на него.
– Но если она не сможет строить, потому что не имеет возможности получить кредит, то она в принципе не будет банкротом, она просто не будет реализовывать этот проект и все. Раз денег нет, то чего банкротиться-то?
– Допустим, компания успешно получила кредит, успешно ведет строительство. Дальше изменения в законодательстве, мне кажется, не могут повлиять так сильно. Скорее, повлияет политика руководства. Я не беру в расчет какие-то мошеннические схемы, которые в любом случае причинят вред компании, есть масса других причин.
Это может быть удорожание строительных материалов, изменения строительных правил и норм, которые увеличат затраты, рост цен на жилье и сокращение спроса. Все эти факторы просчитать будет достаточно сложно.
Но в любом случае, мне кажется, главные проблемы не изменятся – это прежде всего нестабильность в экономике, которая может негативно сказаться на строительном процессе. Ну и неразумность действий руководства компаний.
– Можно ли подсказать покупателям, что им следует делать при принятии решения о приобретении недвижимости у строительной компании, чтобы не оказаться в ситуации, когда компания обанкротится? В новых условиях можно эти риски сократить?
– Во-первых, теперь имеется реестр застройщиков, он в свободном доступе есть на сайте фонд 214. Поэтому надо начинать с проверки, есть ли компания в реестре.
Если она там есть, значит, отчисляет в компенсационный фонд денежные средства для того, чтобы в случае своего банкротства, покупатель мог бы получить квартиру, деньги, а дом можно было достроить.
Плюс к этому, введение системы эскроу счетов – это более, чем положительный шаг для защиты дольщиков. Поскольку, даже если застройщик провалится в банкротство, денежные средства, которые находятся на этих счетах, останутся под защитой, и дольщик их не потеряет.
Как следствие, он сможет их вернуть обратно себе. Я полагаю, что новые правила. с одной стороны. хороши для дольщиков, потому что защита надежная, но. с другой стороны. жизнь застройщика станет сложнее, придется перестраиваться.
– Застройщикам, чтобы себя предохранить от банкротства, с точки зрения юридических процедур что бы вы посоветовали? Как им следует действовать?
– Первое, что приходит в голову – это действовать не спеша. То есть, рассчитывать свои силы. Анализировать, какой кредит можно взять, покроется ли он полученным доходом.
Дальше очень внимательно следить за колебанием цен на стройматериалы, на работы, на услуги и другие компоненты строительного и финансового процесса. Нужно максимально отсекать недобросовестных поставщиков и подрядчиков.
По сути, рекомендации примерно такие же, как и раньше, принципиально тут ничего не меняется.
– Стоит ли сейчас застройщикам, строительным компаниям, девелоперам более активно сотрудничать с юристами, которые занимаются вашей тематикой? Могут ли такие специалисты заниматься профилактикой, отслеживая, предположим, основные действия компании, чтобы предотвратить с их стороны неосторожные поступки? Есть ли такая практика вообще?
– Такие юристы существуют и, разумеется, пользоваться их услугами более чем обосновано. Мы в состоянии оказать квалифицированную помощь и до стадии банкротства, чтобы его предотвратить.
- – Вообще в последнее время больше становится банкротств?
- – Становится постепенно больше, потому что строить сейчас сложнее, а покупают недвижимость не настолько оживленно, как раньше.
- – Компания обанкротилась, что происходит с ее активами, с ее руководящим составом, с кредиторами, клиентами?
– Здесь действует достаточно сложная система, потому что, когда компания признана банкротом, руководство утрачивает свои полномочия. Назначается арбитражный управляющий, который исполняет функции единоличного исполнительного органа. Что касается активов, они будут распределяться между кредиторами в строго определенном порядке.
– Какая очередь у дольщиков или других покупателей?
– У них третья очередь. Первая очередь – это лица, перед которыми компания несет ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и прочее. Если таковых нет, значит, очередь пустая, сразу переходят ко второй очереди. Это – работники. Сначала погашается задолженность по зарплате. Потом как раз идут дольщики и только после этого обычные кредиторы.
– С точки зрения перспективы банкротств вы, как я понимаю, ожидаете, что работы у вас прибавится. Среди банкротов будут в основном мелкие, средние компании или крупные тоже?
– Я бы не стала делать какой-то прогноз. Я думаю, что будут и те, и другие. Но это исключительно мое мнение.
– Из нашего разговора становится ясно, что опасность банкротства среди застройщиков растет, зато дольщики будет гораздо надежней защищены.
– Это так, но хочу заметить, что дольщики бывают разные. Те из них, которые сделали все правильно, зарегистрировали по закону договор долевого участия – они в целом уже как-то защищены.
Есть недобросовестные застройщики, которые заключают не договор долевого участия, а какой-нибудь предварительный договор купли-продажи, инвестиционное соглашение или еще придумывают другие формы, которые дают меньше защиты.
Хорошо, что закон о банкротстве их признает, по сути, эквивалентными договору долевого участия.
– То есть никакой формальной разницы между ДДУ и вот такими договорами нет? Или есть все-таки нюансы?
– Разница не очень большая, в любом случае, даже если это был договор предварительный, все равно пострадавший будет находиться в третьей очереди, поскольку его деньги привлекались именно для строительства дома.
– Предположим, настала третья очередь. Есть дольщики и есть некая сумма, которой на всех не хватает, предположим, половина от того, что нужно. Если полностью всем выплачивать, то 50% граждан получат свои деньги, а 50% останутся без них. Как в этом случае поступают?
– Пропорционально, имеющийся остаток на каждого делится одинаково. Плюс к этому, можно же ведь не только отдавать деньгами, можно передать имущество, за которое люди заплатили.
– Имущество – это недостроенный дом или что-то еще?
– Застройщики разные бывают, где-то может быть недостроенный дом. Можно передать объект незавершенного строительства дольщикам, образовавшим кооператив, чтобы они достраивали объект. Иногда бывает, что в банкротство попадает застройщик, у которого объект уже достроен и введен в эксплуатацию.
Или в процессе банкротства получается достроить дом и получить разрешение на его ввод в эксплуатацию. В этом случае можно передать конкретные помещения, на которые заключен договор. Это могут быть и квартиры, и машиноместа, и даже кладовки по 7 квадратных метров, их тоже можно будет передать.
– В этой связи какие рекомендации потенциальным покупателям квартир можно дать, чтобы они не пострадали от банкротств застройщиков.
– Разве только общие рекомендации дольщикам. Никогда не заключать ничего, кроме договора долевого участия. Если он регистрируется в Росреестре, у него есть защита; если же заключается какой-то другой договор, который не регистрируется, то там могут быть и двойные, и тройные продажи, а это сейчас частое явление.
– Если кроме ДДУ компании заключают договоры о предварительной продаже, это не является ли признаком того, что это откровенные мошенники, либо руководство компании понимает, что она не в лучшей ситуации, что у них есть опасность банкротства, и они любыми путями хотят набрать денег?
– По сути, заключить что-то кроме ДДУ – это нарушение, и компания, которая это делает, получит административное наказание, поскольку такие действия не допускаются. Поэтому, если такое происходит, это уже тревожный звонок, что компания явно делает что-то неправильно, и лучше с таким застройщиком не связываться, а обратиться к другому.
– Как может застройщик стать банкротом, если практически он дом уже построил?
– У него могут быть обязательства не только перед дольщиками, ему нужно оплачивать земельный участок, взятый на правах аренды; у него есть контрагенты, причем они могут быть связаны не только со строительством конкретного объекта, по каким-то другим долгам также могут быть выплаты. Вариантов много.
– В вашей практике региональные власти как-то помогают строителям выйти из банкротного состояния или сегодня каждый застройщик вынужден рассчитывать только на самого себя? Или уже только, когда начинают дольщики возмущаться, власти пытаются что-то сделать?
– Второй вариант самый распространенный.
– Насколько длительный процесс банкротства?
– Как повезет. Это может быть год-полтора, это может быть 10 лет. Такова, к сожалению, реальность, некоторые процедуры сильно затягиваются. К счастью, я пока не встречала таких в своей практике. Но многое зависит от размера проекта.
Может быть огромная компания с огромным количеством контрагентов, с огромным количеством споров, и они все это дело затягивают. Это могут быть споры по поводу имущества, при этом может не быть документации. Например, если нет документации на дом, ее же нужно восстанавливать, а это дополнительное время.
Когда компания уходит в банкротство, не все руководители поступают добросовестно и отдают документацию. Поэтому длительность процедуры очень варьируется. Минимально – это год.
– Если, к примеру, 10 лет идет процесс банкротства, дольщики все эти 10 лет будут вынуждены ждать своих денег? Или какие-то есть процедуры, когда они могут получить их пораньше?
– Они могут получить деньги пораньше, потому что процесс погашения требований кредиторов может растянуться. Поэтому они могут получить сначала часть, потом еще часть. Или, например, вся их очередь получит все разом, а другим кредиторам придется набраться терпения. Поэтому это не означает, что все эти 10 лет нужно сидеть и ждать. Скорее всего, такого не будет.
Беседовал Владимир Гурвич
Застройщики продолжат банкротиться : Экономика и бизнес Newsland
На российском рынке недвижимости по-прежнему кризис. Несмотря на то, что отдельные недорогие сегменты чувствуют себя в сложившихся непростых условиях более-менее нормально, общая картина пока что безрадостна.
Много говорится о том, что отечественный рынок уже достиг своего дна, а, значит, в ближайшем будущем должен начаться пусть и небольшой, но рост. Особенно часто слово “рост” звучит, когда речь заходит о дорогих сегментах рынка жилой недвижимости, а также о рынке коммерческой недвижимости.
Но кризис на российском рынке недвижимости дает о себе знать постоянно — даже несмотря на оптимистичные реляции. Яркий пример последних месяцев — информация о том, что каждый пятый застройщик находится на грани банкротства. Итоги по нынешнему году относительно застройщиков-банкротов будут подведены в самом начале 2017 года.
Если брать во внимание прошлый год, то перспективы неутешительны.
Например, первый заместитель председателя комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева заявила недавно, что в прошлом году число банкротов среди застройщиков возросло сразу в пять раз по сравнению с 2014 годом.
По словам Николаевой, более 70 процентов банкротов — это компании, которые были на рынке более семи лет. Иными словами, кризис на рынке недвижимости не щадит даже старых, опытных и искушенных игроков.
В свою очередь, председатель совета директоров ГК “Гранель” Андрей Назаров сделал неутешительный прогноз, что в нынешнем году число банкротств застройщиков в России существенно увеличится. По словам специалиста, за прошлый год в стадию банкротства вошли 30 российских застройщиков. Примечательно, что сразу пять из них работали на территории московского региона.
В таких неутешительных прогнозах нет ничего удивительного. Уж на что в свое время казалась непотопляемой и мощной строительная компания “СУ-155”, но и ее не миновало банкротство. А теперь проблемами этой компании занимаются другие, обеспечивая жильем людей, которые чуть не стали обманутыми дольщиками.
Так что почва для негативных прогнозов относительно будущего многих застройщиков действительно есть. Наверняка до конца нынешнего года случится еще не одно банкротство девелоперов, но вот насколько масштабным будет это явление, пока что непонятно. Да и эксперты российского рынка недвижимости не могут прийти к единому мнению по этому вопросу.
Например, глава риелторского агентства “Дом+” Владимир Арустамов считает, что банкротств застройщиков в этом году будет намного больше, чем в 2014 и 2015 годах. Ведь рынок недвижимости, по мнению эксперта, находится в плохом состоянии.
“Да, ситуация на рынке практически достигла дна. Но это не означает, что прямо сейчас начнется рост и количество банкротств девелоперов сократится. Напротив, застройщиков ждут непростые времена, и переживут их только самые устойчивые и стабильные застройщики”, — говорит Арустамов.
В свою очередь, руководитель агентства недвижимости “Мой дом” Сергей Цыгалев убежден, что у страха глаза велики, и никакого массового банкротства застройщиков в ближайшие месяцы не ожидается. Эксперт убежден, что самое сложное и опасное для российского рынка недвижимости время осталось в прошлом.
А вот заместитель руководителя агентства по продаже недвижимости «Леда» Ольга Никишина утверждает, что в скором времени российский рынок начнет восстанавливаться.
“Как только начнется восстановление, банкротств сразу же станет намного меньше, и девелоперы вздохнут спокойно и свободно. Но восстановление рынка начнется в лучшем случае через пять-шесть месяцев. А пока что массовые банкротства возможны”, — резюмирует специалист.
В общем, мнений среди экспертов довольно много. Но сейчас ясно лишь одно — постепенное улучшение ситуации на отечественном рынке возможно только при отсутствии серьезных экономических потрясений. И, конечно же, без очередного ослабления рубля по отношению к доллару и евро.
Рынку жилья грозит банкротство застройщиков и непомерный рост ипотечных долгов
2019-07-15T07:58:25+10:00 2019-07-15T07:58:25+10:00 2019-07-15T07:58:25+10:00
Центральный банк России опубликовал на своем сайте аналитическую записку «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». В документе регулятор перечисляет основные проблемы, связанные с реализацией национального проекта «Жилье и городская среда», и переходом рынка на проектное финансирование.
Риск для банков. В 2018 г. общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 трлн руб., из них 0,6 трлн руб. — кредитные средства банков, 3,7 трлн руб.
— средства дольщиков, остальные 0,4 трлн руб. — собственные средства застройщиков.
По мере запуска новых проектов и перехода на эскроу-счета привлеченные средства дольщиков будут замещаться банковским кредитованием.
На горизонте двух-трех лет объем кредитных средств, необходимых для финансирования отрасли, должен вырасти до 4,5 трлн руб., а к 2024 г. — до 6,4 трлн руб., то есть в десять раз. Это сделает строительство крупнейшим заемщиком банков среди всех остальных отраслей экономики.
Однако имеющийся запас банковского капитала для этого достаточен, предупреждают в ЦБ РФ.
С учетом низкого уровня кредитоспособности строительной отрасли и необходимости дифференцировать кредитные риски банки столкнутся с увеличением нагрузки на капитал и повышением общего уровня кредитного риска, который они на себя берут. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы.
Уже сегодня банки неохотно предоставляют кредиты строительным компаниям из-за риска невозврата средств: по состоянию на 1 апреля 2019 г. уровень просроченной задолженности по кредитам предприятиям строительной отрасли составлял 21,7%, по кредитам организациям в сфере недвижимости — 6,1%.
Передел рынка. В связи с переходом на проектное финансирование рынок ждет волна слияний и поглощений, прогнозируют в ЦБ РФ. Причина — в невозможности получить банковские кредиты для многих мелких застройщиков, прежде всего в регионах. Такие компании будут банкротиться и уходить с рынка. Некоторые станут подрядчиками более крупных девелоперов.
Увеличение количества банкротств среди застройщиков приведет к ряду неблагоприятных последствий — в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей, указывает регулятор.
Более серьезная проблема заключается в том, что сейчас около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности.
Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов.
Рост долгов. В России реализуется национальный проект «Жилье и городская среда», который предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 млн кв. м к 2024 г. (+30% к 2018 г.), в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. м должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов.
Рост ипотечного кредитования — одна из ключевых целей национального проекта. Однако ее достижение в указанных параметрах приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и резкому сокращению сбережений. При этом основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на покупку квартир в новостройках, полагают в ЦБ РФ.
Падение ввода. Последние три года в России наблюдается снижение объемов строительства многоквартирных домов — рынок все еще переживает последствия валютного кризиса 2014–2015 гг. В 2018 г.
в стране было введено 75,3 млн кв. м жилья, что на 4,9% меньше, чем годом ранее, и на 6,1% меньше, чем в 2016-м.
Регулятор ожидает дальнейшего сокращения количества новых проектов из-за нежелания застройщиков рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности.
Потерянные объемы нового предложения негативно отразятся на объемах ввода жилья в 2020–2021 гг., отмечают в ЦБ РФ. Кроме того, на объеме нового предложения скажется уход с рынка слабых и/или непрофессиональных игроков.
Рост цен. В случае резкого сокращения объема жилья в новостройках, вызванного переходом на проектное финансирование, могут быстро вырасти цены на первичном рынке жилья, прогнозируют в ЦБ РФ. Этому же будет способствовать изменение модели продаж: дисконт при покупке жилья на этапе котлована и на первых этапах строительства уйдет в прошлое.
В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 г. по 2022 г. — на 9% с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах. Эти темпы гораздо выше ожидаемой инфляции и динамики доходов населения за данный период, предупреждают аналитики ЦБ РФ. Следовательно, появляется риск резкого снижения доступности жилья и спроса на него.
В торгово-промышленной палате предсказали банкротство трети российских застройщиков
время публикации: 22 мая 2019 г., 16:54 | последнее обновление: 22 мая 2019 г., 16:54
Примерно треть российских застройщиков в скором времени покинет рынок по причине банкротства. С такой оценкой выступил председатель совета Торгово-промышленной палаты РФ (ТПП) по финансово-промышленной и инвестиционной политике Владимир Гамза.
«Это средний показатель по России. Треть уйдет с рынка совершенно точно, еще треть будет испытывать проблемы с получением финансирования», – приводит его слова РИА «Новости».
По мнению Гамзы, в Московской области из 500 застройщиков обанкротиться может почти половина, тогда как в Москве банкротство грозит менее чем 10% компаний из-за монополизации рынка крупными девелоперами. «Это проблема безумной реорганизации рынка застройщиков, которая была проведена вместо того, чтобы спокойно создать действительно работающий инструмент проектного финансирования», – заявил Гамза.
Напомним, новая схема долевого строительства вступит в силу 1 июля.
Эта схема предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а банку, и финансовая организация блокирует эти средства на эскроу-счете девелопера до окончания строительства.
Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована. Средства на строительство жилья застройщики будут получать в рамках проектного финансирования в виде банковских кредитов.
По оценке Минстроя, сейчас в России ведется строительство 175 млн квадратных метров жилья. Реализация примерно половины этого объема с 1 июля продолжит вестись по старым правилам – речь идет об объектах, которые соответствуют установленным правительством критериям. В Москве же по старым правилам продолжат строить свыше 70% возводимого жилья.
В середине марта сообщалось, что в 2018 году в России на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, почти на 2% больше, чем годом ранее. Общая площадь объектов банкротящихся застройщиков составила 4,5 млн квадратных метров.
По прогнозам экспертов, в этом году количество банкротств среди застройщиков может заметно увеличиться. Так, банкротство грозит 198 девелоперам, кредиторы которых сообщили о намерении подать заявления о банкротстве.
В общей сложности эти компании строят 7,8 млн квадратных метров жилья.
Количество граждан-банкротов выросло на 73%
В 2020 году количество граждан РФ, признанных банкротами, увеличилось на 72,6%, превысив 119 тысяч.
Данные о бурном росте числа банкротств физлиц и индивидуальных предпринимателей в России обнародовало агентство «Федресурс». По данным сервиса, за минувший год в стране резко увеличилось количество банкротств, происходящих по инициативе самих граждан. Если в 2019 году их доля составляла 90,7%, то в 2020 цифра увеличилась до 95%.
«В сегменте потребительских банкротств продолжился бурный рост. Количество граждан (включая индивидуальных предпринимателей), признанных банкротами в 2020 г., составило 119 тыс. 49, что на 72,6% больше, чем в 2019 г.», — сообщает finanz.ru.
Таким образом, в общей сложности с момента введения в России процедуры потребительского банкротства, с 2015 года несостоятельными признаны 282,3 тысячи граждан страны.
По данным статистики, в минувшем году количество корпоративных банкротств в РФ снизилось на 19,9% по сравнению с 2019 г. — до 9 931, а число введенных судами процедур наблюдения уменьшилось на 23,3%, до 7 775.
Отчасти эти цифры объясняются тем, что в условиях пандемии в стране был введен мораторий на банкротства представителей бизнеса. Это позволило защитить от претензий кредиторов тех предпринимателей, которые столкнулись с временными финансовыми трудностями в 2020-м.
Ранее сообщалось, что количество потенциальных банкротов в России составляет более миллиона человек. Однако из этого количества только порядка десяти процентов заемщиков смогут позволить себе пройти реальную процедуру банкротства из-за ее дороговизны.
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), число россиян, подпадающих под критерии банкротства (долг от 500 тысяч рублей, отсутствие выплат по обязательствам свыше 3 месяцев), к 1 ноября 2019 года достигло 1,031 млн человек. Основной причиной потенциального банкротства становятся в основном потребительские кредиты, на их долю приходится 67,5% случаев.
Самыми надежными остаются ипотечные кредиты, всего 2,2% заемщиков не справились с выплатами. Отмечается рост доли граждан, не справившихся с выплатой микрозаймов, их число выросло на 2,8%.В 2019 году «Федресурс» сообщал, что за 9 месяцев российскими судами признано банкротами 53,9 тыс. физлиц и индивидуальных предпринимателей.
Ежегодно количество судебных решений о финансовой несостоятельности увеличивается в полтора раза, однако заметно отстает от оценок НБКИ. Сама по себе процедура персонального банкротства стоит около 200 тысяч рублей.
«Федресурс» представляет собой Единый федеральный реестр юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности. Он был создан 1 января 2013 года. Одним из подразделений «Федресурса» является существующий с апреля 2011 года Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.