Пакет поправок в Жилищный кодекс РФ, законы «О праве
граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» 21 декабря 2017 года внесла группа депутатов
Государственной Думы, а 23 мая ГД одобрила его в первом чтении.
Против «черных риелторов»
Основное положение законопроекта – введение ограничения
на выделение в жилых помещениях долей, меньших, чем пригодно для вселения и проживания там человека. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст.
50),
минимальный размер доли, пригодной для вселения и проживания — учетная норма — устанавливается органами местного самоуправления.
Так, в Москве учетная норма составляет 10 кв. м на человека, в других
регионах она варьируется — в среднем от 8 до 15 кв.
м, разъясняет Председатель
Комитета ГД по государственному строительству и законодательству, один из соавторов закона Павел Крашенинников.
Если доля в квартире
окажется меньше, чем определено местными властями, то в нее не просто нельзя
будет поселиться, ее также нельзя будет продать. По словам Павла Крашенинникова,
это серьезный шаг в борьбе с «черными риелторами».
«Получив право
собственности на микродолю, которая сейчас может составлять даже 15 кв. см, они
вселяются в квартиру или дом и создают проживающему в нем совладельцу
невыносимые условия для жизни.
Не брезгуя никакими методами психологического или
даже физического воздействия, они «выживают» сособственников из помещения и завладевают жильем полностью.
Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут
меняться, но реализуются они, в основном, благодаря возможности неограниченного
дробления долей в праве собственности на жилье», — сказал Председатель Комитета
по государственному строительству и законодательству.
Впрочем, исключение из этих положений составят случаи
наследования доли, приватизации или другие случаи, возникающие в силу закона.
Против «резиновых квартир»
Вторая норма, предложенная депутатами ГД, «ограничение права собственника на вселение в принадлежащее ему жилое помещение
иных лиц, за исключением супруга, детей или родителей собственника, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет
приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения».
«В случае, если на одного человека будет приходиться менее учетной нормы,
вселение будет допускаться при наличии судебного решения […] или в случаях, если проживание лица в жилом помещении допускается
в соответствии с законом», — указывают законодатели. Павел Крашенинников
напомнил, что наравне с «черными риелторами» еще одну опасность представляют
так называемые «резиновые квартиры».
Когда начнет действовать
К 21 июня профильный Комитет ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству должен завершить сбор поправок ко второму
чтению законопроекта. На необходимость определенных уточнений положений об ограничении регистрации в жилых помещениях в официальном отзыве указало
Правительство РФ.
По словам Первого
заместителя Председателя Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному
хозяйству Александра Сидякина, ГД ожидает принятия закона в окончательной
редакции уже до конца этой сессии.
«Ко второму чтению в законопроекте будет
расширен круг лиц, на который не будет распространяться запрет на вселение в жилье, если площадь будет меньше учетной нормы, пригодной для проживания. Этим
правом смогут воспользоваться не только прямые родственники, но и второстепенные – двоюродные братья или сестры, дяди или тети и т. д.
Круг лиц
будет расширен в соответствии с замечаниями, которые были высказаны в официальном отзыве Правительства РФ, но в целом концепция закона должна
остаться неизменной», — подчеркнул депутат.
В случае принятия, документ вступит в силу после его официального опубликования.
При этом обратной силы он, естественно, не имеет: «Настоящий Федеральный закон
не распространяется на отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми
помещениями, возникшие до дня его вступления в силу», — указано в документе.
Предложили ввести запрет на продажу маленьких долей в квартирах
Действующее в России законодательство позволяет купить даже один «квадрат», но жить на такой площади новому собственнику удастся разве что стоя…
Новый законопроект разрешает покупать в Москве, например, не менее 10 квадратных метров.
Микродоли возникли вместо так называемых резиновых квартир.
Граждане покупают их с целью официально зарегистрироваться, чтобы получить социальные гарантии, возможность устроиться на работу, воспользоваться государственными услугами и вести бизнес.
У владельцев микродолей появляется шанс получить хорошую квартиру при расселении. Также с их помощью прокручивают криминальные схемы по отъему жилья.
На рынке представлено достаточно много предложений о продаже долей. По словам одного из автора проекта закона о запрете на продажу микродолей Галины Хованской, некоторые владельцы дробят свое жилье по одному «квадрату», чтобы прописать как можно больше людей.
Раньше можно было оформить регистрацию даже, не владея частью квартиры – для этого необходимо было получить согласие собственника. Однако в 2013 году, чтобы предотвратить фиктивную регистрацию, власти приняли закон о так называемых резиновых квартирах.
Сегодня резиновых квартир в классическом понимании почти не осталось, но иногда они по-прежнему встречаются в коммуналках.
Недавно в Санкт-Петербурге при проведении рейда полиция выявила две коммуналки, где проживали 57 иностранных граждан.
Как говорит соавтор закона Павел Качкаев, на законодательном уровне созданы все условия для ликвидации резиновых квартир. Далее дело за соседями, правоохранительными органами и управляющими компаниями.
Законопроект не распространяется на микродоли, которые возникают после раздела имущества супругами и наследниками.
Проект закона предполагает запрет на образование новой доли в случае, если в результате ее продажи на каждого совладельца квартиры будет приходиться меньше нормы, которую установили местные власти. В Москве, к примеру, это 10 квадратных метров для отдельной квартиры и 15 – для коммуналки, говорит Хованская.
На сегодняшний день закон не ограничивает площадь долей – по словам Павла Качкаева, можно продать даже 20 сантиметров. Он также отмечает, что количество владельцев и зарегистрированных граждан стремительно растет в связи с принятием решения о сносе дома и включении его в программу реновации.
Как говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, покупка долей лежит в основе целого криминального бизнеса по отъему квартир у собственников. Новые хозяева микродолей создают неудобные для собственника условия проживания, вынуждая его переехать, продать свою часть квартиры по заниженной стоимости или купить долю аферистов за баснословную сумму.
Как ранее разъяснял Верховный суд, нельзя вселить человека на долю в квартиру, пока на это не дадут согласие остальные владельцы. Согласно законопроекту, без такого согласия можно вселять лишь родственников: родителей, детей, и супругов.
Хованская отмечает, что в квартире, находящейся в собственности нескольких человек, не должно быть третьих лиц. При этом у хозяина доли остается право распоряжаться своим имуществом.
Если доля была выделена ранее и имеет площадь ниже допустимой, ее можно продать, но прежде всего предложение купить жилплощадь должны рассмотреть другие собственники долей. Таким образом, есть вероятность, что микродолю удастся ликвидировать.
В проекте закона не идет речи о случаях образования микродолей в результате раздела имущества между супругами или наследниками. Документ не ограничивает их права.
По словам Константина Апрелева, в некоторых странах понятие долевого владения имуществом и вовсе отсутствует. Например, в Германии при наследовании имущество не может быть передано нескольким лицам – один из наследников должен выкупить все доли. В противном случае имущество продается, и наследники делят вырученные деньги.
Апрелев считает, что в России допустимо продавать отдельную комнату в квартире, но не квадратные метры как таковые. Он говорит, что владение комнатами стало традиционным в нашей стране.
Такая практика возникла благодаря коммуналкам, и сегодня невозможно устранить собственность на комнаты.
Однако конфликты возникают даже между владельцами отдельных квартир, поскольку помимо комнат есть еще общедомовое имущество, в равной мере принадлежащее каждому из хозяев.
Доли раздора: продажа квартиры с применением насилия
03.11.2015
Журналисты программы «Человек и закон» рассказали о том, как крохотная доля в квартире может стать причиной большой человеческой трагедии. Есть ли способ решить серьезную проблему, соблюдая право собственности? Нотариусы отвечают – есть.
Право собственности на жилье породило проблему, о которой мало кто задумывался в эпоху приватизации — как быть с «микродолями», когда появляется собственник, владеющий 5 метрами в 50-метровой квартире, где проживает другая семья? Откуда берутся такие «микродоли» — чаще всего они возникают при делении жилплощади между наследниками, или при разводах, когда у нового собственника появляются права на какие-то проценты от площади квартиры, но этих процентов недостаточно, чтобы выделить себе отдельную комнату и жить в ней. Поэтому и возникают сложности — вроде как есть собственность, законная, и пользоваться ей невозможно, и продать — кто же купит в здравом уме право на 1/16 от однокомнатной квартиры? Только квартирные рейдеры, которые знают, как выжить из этой квартиры проживающего в ней собственника, владеющего основной частью…
В последние годы о проблеме квартирного рейдерства говорят все чаще. Еще бы, ведь списки жертв «черных риелторов» и квартирных рейдеров пополняются новыми именами с катастрофической быстротой.
«Черные риелторы» скупают за бесценок доли в квартирах, а затем, действуя с особым цинизмом, прилагают все усилия к тому, чтобы буквально выжить собственника.
Часто в квартиру, где мирно проживают люди, подселяют целые отряды угрожающей наружности мужчин, которые, предъявив документы, подтверждающие право собственности на долю в квартире, на вполне законных основаниях «обживаются» на купленной жилплощади, переходя далеко за свои «законные» несколько квадратных метров.
А дальше для «основных» собственников квартиры начинается настоящий бытовой ад. Новые соседи шумят, громят мебель, разбрасывают по квартире зловонный мусор, портят продукты, сверлят ночами стены или угрожают. В общем, делают жизнь в квартире невозможной.
Их главная цель — вынудить «мажоритарного» собственника квартиры продать свою долю по цене значительно ниже рыночной. Примечательно, что жертвами квартирных рейдеров становятся не только одинокие пенсионеры, за которых некому заступиться. Часто жертвами рейдеров становятся люди, у которых в семье назрел конфликт, связанный с жилплощадью.
Так было у Елены Стахеевой — одной из героинь сюжета. Ее бывший муж продал квартирным рейдерам 1/300 доли в квартире. Еще один герой материала — врач Константин Павлов, уже три года не может попасть в свою однокомнатную квартиру. Он купил ее еще в 90-х, на тот момент мужчина состоял в браке.
Брак завершился разводом и, как следствие, разделом имущества. Бывшая супруга Константина подарила свою долю квартиры зятю, который потребовал от Константина квартиру незамедлительно продать. После того, как Павлов отказался, зять продал свою часть квартиры «черным риелторам».
После этого Константин узнал о том, что такое «квартирное рейдерство», и ощутил на себе все его «прелести». Константин не может даже войти в квартиру, проживать в ней тоже возможности нет — постоянные угрозы от новых совладельцев звучат убедительно, рисковать жизнью, желания нет. Уголовное дело тоже не помогло — владельцы части квартиры, которые не давали Константину спокойно жить, перепродали свою долю таким же, как они «черным риелторам». Новый владелец — некий Алексей, называющий себя риелтором, принадлежащую ему половину квартиры разделил на микродоли и подарил трем гражданам по 1/20 части жилплощади.
Были случаи, когда для организации таких актов «выживания» продавали совсем мизерную долю в квартире, буквально в 20 квадратных сантиметров. В Росреестре же отказать в регистрации такой сделки не могут, она не противоречит закону.
Эта ситуация требует от законодателя поиска решения проблемы. Запретить микродоли или ограничить законом минимальную площадь покупаемого или продаваемого жилья вовсе вряд ли возможно, ведь это будет нарушением прав собственности, ограничением возможности граждан распоряжаться своей собственностью.
В Казахстане, например, нашли свое решение проблемы микродолей. Спорные квартиры там решением суда принудительно продают с аукциона. А вырученные от продажи деньги распределяют между собственниками, в соответствии с размером долей.
Такая схема тоже несет в себе риски для граждан, которые могут оказаться вынужденными продавать свое жилье из-за появления новых собственников на его долю.
В то же время существуют и другие способы решения наболевшей проблемы, которые гарантируют и соблюдение прав собственников, и гарантируют право нормально жить в своей квартире, не опасаясь непрошенных гостей.
Сервитут — так называется инструмент, благодаря которому можно сохранить право собственника распоряжаться своей долей, сколь малой она не была бы, при этом не нарушая покоя владельцев «основной» доли.
Здесь необходимо вернуться к понятию «санитарной нормы», когда гражданин законодательно имеет право проживать в квартире только в том случае, если его доля не ниже существующих санитарных норм, а еще лучше — когда возможно выделение отдельной комнаты.
Законодательно установить запрет для так называемых «миноритарных собственников» проживать в квартире или сдавать в найм свою долю, если доля в квартире менее одной комнаты или ее невозможно выделить в натуре, например путем установления дополнительной стены.
Если же такое невозможно, собственник может реализовать свое право владения долей благодаря упомянутому сервитуту. Продать свою «малую» долю миноритарий может только мажоритарию.
Мажоритарий же обязан выкупить эту долю, а если он не хочет или не может в настоящий момент это сделать, то он платит собственнику за найм (аренду) этой доли, на основании соответствующего нормативного правового акта. Такое соглашение было бы возможно заключать либо в суде, либо у нотариуса, как это, например, происходит сегодня с алиментными соглашениями.
В таком случае сохраняются права всех сторон — и проживающих в квартире людей, и собственников «микродоли», которые имеют законную возможность распоряжаться своей долей — продавать ее либо извлекать доход от владения ей.
Не так давно член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по законодательной и методической работе Илья Радченко, выступая на круглом столе в Государственной Думе, посвященном поиску путей решения проблем микродолей, озвучил такое предложение. На сегодняшний день такая схема выглядит наиболее взвешенной. Возможно, более детальное обсуждение такого ответа на злободневный вопрос докажет его состоятельность.
Доли в квартире и изменение законодательства 2021: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников
Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.
Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2021
Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:
- Гражданский кодекс РФ.
- Закон о приватизации.
- ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.
Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.
Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.
Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.
Можно ли продать долю в квартире и как это сделать
Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.
После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.
От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:
- паспорта,
- документы на собственность,
- отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.
Минимальная доля собственности в квартире
Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.
Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.
В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.
Микродоля в жилой недвижимости: новый закон
Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.
Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.
Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.
Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи
Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.
Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.
Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику
Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.
Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:
- Принятие решения о продаже доли.
- Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
- Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
- В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.
В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.
Продажа доли в приватизированной квартире
В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.
Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником
Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.
Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.
Как продать долю в коммунальной квартире
Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.
Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.
В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.
Продажа всех долей в квартире одному покупателю
Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.
После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.
Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части
В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше.
В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу.
После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.
Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это
Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.
Как продать свою долю через суд
Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.
Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире
Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:
- название акта;
- указание на жилое помещение;
- указание на собственников в нем;
- условия, на которых будет заключаться договор;
- цена;
- метраж доли;
- количество времени, отведенного на ответ;
- подпись уполномоченных лиц.
Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.
Согласие на продажу доли в квартире образец
Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐
Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи
В перечень документов входят следующие акты:
- Паспорта.
- Согласие других собственников.
- Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
- Документы на собственность.
В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.
Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец
Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.
Особенности налогообложения
Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.
Запрет на продажу доли в квартире
Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.
Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.
Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.
Закон о запрете микродолей принят в первом чтении – что ждет владельцев жилья?
Создано 21 Июня 2018 Обновлено 14 Февраля 2019
9511
2018 год стал последним, когда в России разрешено продавать микродоли недвижимости. Соответствующий законопроект приняли депутаты Госдумы в конце мая. Также закон содержит положения об ограничении количества людей, прописанных в квартире. Это сделано для того, чтобы пресечь бизнес на нелегальных регистрациях мигрантов, который процветает в Санкт-Петербурге, Москве и других крупных городах.
Если закон примут, владельцам минимальных долей недвижимости придется продать их. Обсуждается два варианта: «микрособственники» продают свои части либо тем, кто владеет большими долями, либо государству. Второй способ придумали на тот случай, если у основных владельцев не окажется денег для выкупа.
Микродоля – это сколько?
Понятия «микродоля» в российском законодательстве нет. Принято считать, что это площадь жилья меньше учетной нормы на одного человека. В Санкт-Петербурге это 9 кв. м. Имеется в виду именно жилая площадь, а не общая. Но на практике 8-10 кв.
м – это комнаты в коммунальных квартирах, которые покупают или снимают для проживания. Микродоля исключительно для прописки обычно составляет 1-5 кв. м.
Предполагается, что основной владелец, выставляющий эти метры на продажу, никогда не будет делить жилплощадь с их владельцем.
Объявления о продаже долей под прописку легко найти в Интернете. Например, у метро «Черная речка» продается 1/12 часть 43-метровой «хрущевки» за 200 тыс. рублей. Это 3,5 кв. метра. У метро «Звездная» предлагают 1/6 часть квартиры площадью 41 кв. м за 600 тыс. рублей – то есть 7 кв.
метров. Хотя в объявлениях указано, что они от частных лиц, большинство из них написаны одинаково. И даже стоимость на микродоли в разных квартирах зачастую указана одна и та же. Это означает, что в Петербурге есть фирмы, которые занимаются продажей малых долей квартир профессионально.
Чем опасна торговля микродолями для собственников
Почему же законодатели хотят запретить дробить недвижимость на микродоли? Ведь, согласно Конституции РФ, жилище неприкосновенно. Обладатель (физическое или юридическое лицо – неважно) имеет право распродать его хоть по квадратному метру. Оказывается, большинство продавцов микродолей не осознают последствий продажи:
- новый собственник не только прописывается в квартире сам, но получает право регистрировать в ней неограниченное количество людей;
- обладатель малой доли имеет право проживать в квартире либо сдавать ее часть кому угодно;
- «микрособственники» шантажируют основных владельцев, чтобы купить у них доли по сниженным ценам;
- вернуть микродолю через суд практически невозможно.
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Если закон о запрете микродолей примут, жилье можно будет поделить только так, чтобы все собственники могли там проживать. Одна комната – одна доля. Максимум, две – если площадь спальни будет не меньше 18 кв. м. Студии при таком раскладе вообще станут неделимыми объектами недвижимости, потому что площадь жилой зоны в студии редко превышает 10 кв. м.
Другое условие, которое установит закон – сособственники должны быть родственниками.
Возникает вопрос: имеет ли право владелец доли передать (завещать, продать, сдать в аренду) свою часть квартиры постороннему человеку? Критики нашли в тексте законопроекта и другие спорные моменты: непонятно, как будет оцениваться стоимость микродоли, можно ли будет приватизировать доли, которые выкупит государство. Авторы законопроекта обещали переработать его ко второму чтению.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев микродолей. Новости. Первый канал
Несколько квадратных метров в квартире — это еще не повод для вселения. Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев так называемых микродолей. Конфликты на этой почве возникали регулярно. Рейдеры превращали в кошмар жизнь людей. Доходило до криминала. И вот, наконец, все разъяснения даны.
И в тесноте, и в обиде. Не так коварен квартирный вопрос, как его прямое следствие — долевая собственность. Рано или поздно практически все сталкиваются с необходимостью раздела квадратных метров. Развод супругов, получение наследства, ссора родственников — мало ли какие бывают житейские ситуации! И тогда надо быть готовым, что в вашей квартире появятся чужие люди.
Когда Марина вернулась домой, обнаружила в дверях новые замки. Пока она лежала в больнице, бывший муж, по его словам, подарил свою долю другим людям.
«На площадь 14 метров вселилось четыре человека. Вся моя мебель стояла в общем коридоре, мне определили место жительства на лестничной клетке, рядом с мусорным стояком», — рассказывает Марина Зиновьева.
А к москвичке Галине Ивановне Песиковой наведались квартирные рейдеры, купившие долю в ее однушке. Линия фронта пролегала прямо по потолку.
«На одной стороне будет жить сособственница моя, на другой — я должна. На потолке они фломастером нарисовали, нарисовали на полу», — рассказывает Галина Песикова.
Эта банда несколько лет терроризировала москвичей. Покупали несколько квадратных метров жилплощади, вселялись в квартиру и устраивали хозяевам настоящий ад. В декабре они были приговорены к длительным срокам заключения.
Верховный суд расставил точки над i. Владение квадратными метрами еще не повод для вселения. Если в собственности незначительная часть помещения и проживать на ней практически невозможно, то суд должен ответить истцу отказом.
«В собственности у человека может оказаться и 1/4 в праве собственности на автомобиль, это не значит, что он может рулить этим автомобилем. Точно так же, если в собственности оказалась 1/10 жилого помещения, это не означает однозначно, что он может там немножечко жить», — сказал судья Верховного суда Сергей Асташов.
И где же справедливость, спросит собственник. Он платит налоги, а имуществом, получается, не пользуется. На этот счет закон говорит, что владелец доли может потребовать от других жильцов, по сути, арендную плату. Ее размер определит суд.
«Это не означает, что данный сособственник лишается права собственности. Он остается собственником, но порядок права собственности определяется таким образом, что он получает денежную компенсацию за пользование его имуществом», — сказал судья Верховного суда Сергей Асташов.
Те, кто покупал или продавал доли в квартире, знают — часто в договоре указана не конкретная комната, а всего лишь абстрактные квадратные метры. И это еще один повод для жилищных споров.
Типичный пример. В собственности у Петра Тараскина — половина квартиры. Суд в Сочи вынес решение подселить к нему владельцев другой части, но не решил, где и как они будут размещаться.
«Не определено конкретное помещение, куда дальше прихожей люди пойдут, им нельзя пользоваться санузлом, кухней. Тем не менее формулировка: «Вселить, не препятствовать»», — рассказал Петр Тараскин.
Подобные решения только запутывают дело. Если судья поддерживает желание собственника вселиться в квартиру, он должен четко определить порядок ее использования. В особо случаях даже указать место под второй холодильник.
В россии могут запретить продажу микродолей в квартирах
Нововведения не будут распространяться на ситуации, когда доля передаётся членам семьи, а также при приватизации и наследовании жилого помещения.
В Госдуме предложили ограничить площадь долей в квартире, которые можно продавать или переоформлять.
По замыслу парламентариев доля в квартире может быть образована или разделена только в том случае, если она будет не меньше учетной нормы площади жилого помещения. В каждом регионе этот показатель свой.
Например, в Саранске эта норма составляет 12,5 кв.м. общей площади жилого помещения на одного члена семьи.
«Мы планируем защитить собственников от квартирных рейдеров, которым достаточно приобрести незначительную долю в общей собственности, чтобы потом различными (в том числе и криминальным) способами склонить первоначальных собственников к совершению заведомо невыгодной для них сделки» — рассказал RT член комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Игорь Торощин.
Это не первая подобная инициатива. С аналогичным предложением в конце 2017 года уже выступали парламентарии. Цель – борьба с мошенническими схемами «черных риэлторов» (когда покупаются небольшие доли в квартирах для дальнейшего выселения собственников) и борьба с так называемыми «резиновыми» квартирами. Однако, законопроект не был принят.
Сейчас никаких ограничений по продаже долей нет: можно продать 1/5, 1/20 и даже 1/100. Это не противоречит гражданскому законодательству и согласуется, в том числе, с европейской системой. Даже 1/100 доля в квартире дает право регистрации и пользования.
Причин, по которым возникают микродоли, несколько: наследство, раздел имущества, когда на фоне плохих отношений люди не могут договориться. Кроме этого, доли можно дарить или намеренно дробить. Человек может заложить принадлежащую ему долю микрофинансовой организации, а та ее продавать.
Вообще гражданское законодательство и практика не поощряют наличие долей в праве, так как это провоцирует многочисленные споры, связанные с пользованием указанным имуществом.
Чаще всего такие доли покупаются для получения московской прописки. Реализуются такие предложения в основном частными лицами, их стоимость варьируется от 100 до 200 тысяч рублей.
Часто приобретают доли в квартирах иногородние из-за недостаточности средств для покупки полноценной квартиры. Например, можно купить ½ или 1/3 квартиры. Нередко вместе с долей собственник получает «подарок» в виде проблемных соседней, или наоборот, сам становится таким проблемным соседом.
Нужно понимать, что одно дело – это отщепление микродолей от своей собственной доли для дальнейших перепродаж. Совсем другое дело, когда люди получили долю в наследство или после раздела имущества.
То есть, она возникла не в результате действий одного человека, а в результате вынужденного стечения обстоятельств.
И ограничивать продажу таких долей категорически нельзя (инициаторы законопроекта как раз не распространяют нововведение на вторую категорию).
#blog_jurista #saransk #mordovia #lawyer #юрист_в_саранске #юрист #саранск #юриствсаранске #юридические_новости #квартира #доли#микродоли
Госдума может запретить продажу микродолей в жилых помещениях в весеннюю сессию
МОСКВА, 17 декабря. /ТАСС/. Госдума может принять закон о запрете продажи микродолей в жилых помещениях до конца весенней сессии нижней палаты. Об этом во вторник сообщил журналистам председатель думского комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников, отвечая на вопросы журналистов в ходе итоговой пресс-конференции фракции «Единая Россия».
«Мы совершенно четко понимаем, что если доля в хрущевке составляет 1/80 квартиры, то проживать на такой доле нельзя. У нас в Гражданском и Жилищном кодексах четко говорится, что жилье предназначено для постоянного проживания. Эти доли приобретаются, чтобы зарегистрироваться в жилом помещении, получить адрес, работу и так далее», — сказал Крашенинников.
По его словам, подобные сделки «связаны с бизнесом черных риелторов». «Такие сделки не должны существовать в здравом смысле, а с точки зрения права, к сожалению, такие сделки с долями существуют. Есть целые организации, которые на этом зарабатывают деньги», — отметил он.
Парламентарий также выразил несогласие с оценками экспертов, считающих запрет на продажу микродолей нарушением права собственности.
«Напротив, это злоупотребление правом, которое можно ограничить в соответствующем законе. У нас такие поправки есть для жилищного и земельного фонда. Нам кажется, что такие законодательные ограничения должны быть.
Будем стараться в весеннюю сессию этот закон принять», — заключил депутат.
О законопроекте
Инициатива была внесена на рассмотрение нижней палаты парламента в декабре 2017 года группой депутатов во главе с председателем думского комитета по госстроительству и законодательству Павлом Крашенинниковым («Единая Россия»), председателем комитета по жилищной политике и ЖКХ Галиной Хованской («Справедливая Россия»), а также ее первым заместителем Александром Сидякиным и заместителем Павлом Качкаевым (оба от «Единой России»).
Как отмечают разработчики, законопроект направлен на предотвращение злоупотреблений собственниками жилых помещений своими правами путем совершения сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение, но размер долей в праве собственности является незначительным. По их мнению, подобная ситуация «не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением — для проживания».
По словам авторов законопроекта, «это правило не будет распространяться на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании жилья, а также на случаи, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона». Кроме того, парламентарии предлагают установить лимиты на регистрацию проживающих в квартирах, если на каждого проживающего в них будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения.
Адвокаты программы «Человек и Закон» – консультации юристов
Законопроект уже принят в первом чтении, а в конце июня — начале июля он будет принят окончательно. Документ вступит в силу с момента официального опубликования в печати.
Он направлен на борьбу с «черными» риелторами и призван сделать долевые мошенничества с жильем невозможными. Кроме того, закон вводит ряд ограничений на регистрацию в квартирах третьих лиц.
И купить долю размером меньше учетной нормы на человека в регионе станет невозможно. В зависимости от субъекта федерации ее размер от восьми до 15 квадратных метров.
«Однако полного запрета на продажу долей не будет, хотя большие доли тоже используются «черными» риелторами для отъема жилья. Но с микродолями им иметь дело всё же намного удобнее, за счет низкой стоимости. И закон закроет одну из самых очевидных брешей, которая развязывает сегодня руки «черным» риелторам», — говорит адвокат по уголовным делам Роман Максимович
Следует отметить, что это далеко не все необходимые изменения. К примеру, назрела необходимость регистрации при сделках с недвижимостью прав граждан, имеющих пожизненное право пользования помещением. Такие права имеет целая группа лиц.
К примеру, люди, отказавшиеся от своих долей при приватизации в пользу других родственников, наследники, получившие недвижимость по волеизъявлению собственника, который установил обязанности на пожизненное проживание в квартире, выплатившие паи в жилищных кооперативах граждане и их супруги, а также если право пожизненного проживания установлено брачным договором.
«Такие условия сегодня становятся для новых собственников квартиры полной неожиданностью.
Их не проверяет банк при выдаче ипотеки, и регистрирующие органы не приостанавливают переход права собственности.
В итоге на пороге новоселов однажды может появиться такой «вечный» жилец и потребовать отдельную комнату, страховки от этого сегодня нет», — считает адвокат по уголовным делам Роман Максимович
Существует идея регистрировать права таких лиц так же, как сегодня регистрируются обременения на квартиру. В этом случае покупатели будут знать о зарегистрированных пожизненно гражданах. Неприятное и даже опасное соседство стало предметом всеобщего обсуждения после громкой истории московского художника Александра Борового, который застрелил своего соседа.
«Боровой утверждал, что стал жертвой «черных» риелторов, которые купили долю в квартире у его сына и пытались выжить мужчину из дома. Однако его соседи — семья с маленьким ребенком, с точки зрения закона, чисты. Сделка оформлена по всем правилам.
Как и многие другие. Риелторы пользуются лазейками в законодательстве, которые позволяют «подвинуть» собственника с жилплощади. Одна из них — возможность продавать в квартире долю малого размера.
Эту лазейку и закроют», — резюмирует адвокат по уголовным делам Роман Максимович