В Подмосковье запретили переводить сельхозземли под строительство

Мнение эксперта 6 минут 06/11/2019 читать и обсуждать наши новости в телеграме читайте наши новости в телеграме

5 ноября 2019 года Greenpeace, WWF и FSC опубликовали открытое обращение к главе Правительства РФ Дмитрию Медведеву с просьбой внести в российское законодательство ряд изменений, позволяющих лесу официально расти на землях сельскохозяйственного назначения, а собственникам этих земель — вести лесное хозяйство, выращивать лес.

В частности, по мнению природоохранных организаций, нужно внести изменения в статью 78 Земельного кодекса РФ (которая сейчас запрещает вести лесное хозяйство на землях сельхозназначения), а также утвердить специальный правительственный правовой акт, определяющий особенности обращения с этими лесами. Существование этого акта предусматривается недавно вступившей в силу статьёй 123 Лесного кодекса РФ — «Леса на землях сельскохозяйственного назначения», и разработать его проект должно Минприроды России.

К сожалению, подготовленный Минприроды проект запрещает вести лесное хозяйство на сельхозземлях, и допускает всего два варианта решений по уже существующим таким лесам: или всё срубить, землю расчистить и вовлечь в сельскохозяйственное использование, или перевести в земли лесного фонда, и хозяйствовать по утверждённым для них правилам. Природоохранные организации просят Медведева этот проект ни в коем случае не утверждать.

Минприроды сразу же отреагировало на это обращение природоохранников, показав, что его позиция остаётся неизменной: лесное хозяйство на выбывших из использования сельхозземлях можно вести только после того, как они будут переведены в земли лесного фонда.

Единственное исключение Минприроды допускает для защитных лесных насаждений — но это исключение и так предусматривается действующим законодательством (всё той же статьёй 78 Земельного кодекса РФ) и никак не относится к абсолютному большинству бывших сельхозземель или самовольно выросших на них лесов.

Петицию за права россиян выращивать лес подписали более 34 тысяч человек

Почему Минприроды неправо, а его позиция вредна для лесов, людей и развития нашей страны в целом?

По оценке экспертов российского отделения Greenpeace, площадь бывших сельскохозяйственных земель, заброшенных в период с 1985 года, неиспользуемых в течение 6 лет и более (то есть тех, которые можно считать в целом заброшенными), составляет в нашей стране 76,3 млн га. Есть и более старые заброшенные земли, но по ним данных пока нет.

По оптимистической оценке Минсельхоза, в период до 2024 года в сельскохозяйственное использование можно вернуть примерно 4,8 млн га таких земель (скорее всего, это сильно завышенная оценка). Из всех этих заброшенных земель по меньшей мер 60 миллионов гектаров — это безнадёжно заброшенные земли, которые уже заросли лесом (не менее 30 миллионов гектаров), или постепенно зарастают им.

Хотя для сельского хозяйства эти земли непригодны или неинтересны, для лесного хозяйства они весьма хороши — лесное хозяйство менее требовательно к качеству земель, климату, инфраструктуре и трудовым ресурсам.

При правильной организации лесного хозяйства на этих землях можно выращивать ежегодно больше ценной древесины, чем её сейчас заготавливается и воруется во всех официальных лесах России — и за счёт этого не только создать рабочие места и доходы для развития сельских территорий, но и снять нагрузку и угрозы со многих ценных природных территорий.

Сейчас эти заброшенные земли и самовольно вырастающие на них леса никак не используются — поскольку за сам факт существования такого леса собственник земли может быть оштрафован на большую сумму (до 50 тыс. руб. для граждан, до 700 тыс.

руб. для организаций), а земля может быть изъята. Более того — чтобы избежать штрафов и изъятия земли, собственники часто просто сжигают такие леса, и это является одной из важнейших причин крупных лесопожарных катастроф в нашей стране.

Тот вариант решения проблемы, который предлагает Минприроды — переводить заброшенные и зарастающие лесом земли сельхозназначения в земли лесного фонда, и только потом вести на них полноценное лесное хозяйство, проблему не решит. Главных причин две.

Во-первых, чтобы перевести эти земли в земли лесного фонда, их нужно будет отобрать у нынешних собственников (поскольку Лесной кодекс РФ однозначно говорит, что земли лесного фонда могут принадлежать только Российской Федерации).

А это процесс несправедливый (собственники не виноваты, что законодатели не разрешают использовать самым эффективным и во многих случаях единственно возможным способом — для лесовыращивания), долгий (в подавляющем большинстве случаев, даже если правительство придумает упрощённый порядок перевода, земли придётся отбирать через суд) и дорогой. Если переводить так, как это делается сейчас, то для перевода всех пригодных для лесного хозяйства заброшенных сельхозземель в земли лесного фонда потребуется несколько столетий, и стоить это будет несколько миллиардов рублей ежегодно.

Во-вторых, в рамках действующего лесного законодательства эти земли, если их перевести в земли лесного фонда, так и останутся просто заброшенными.

Связано это с тем, что нынешнее лесное законодательство ориентировано не на развитие лесного хозяйства, а на простое использование существующих спелых лесов как природного месторождения древесины (эта модель лесопользования называется «экстенсивной», или «бесхозяйственной»).

В рамках этого законодательства организовать на новом месте, например, на заброшенной сельхозземле, эффективное лесное хозяйство практически невозможно.

Таким образом, государство, потратив колоссальные деньги и много времени, получит в собственность всего лишь десятки миллионов гектаров спонтанно зарастающих лесом пустошей. Это не принесёт ни рабочих мест, ни доходов, необходимых для развития сельских территорий.

Что предлагают природоохранные организации?

Предложение простое: пойти по тому же пути, по которому давно идёт большинство стран мира, заботящихся о развитии своих сельских территорий.

Путь этот состоит в том, чтобы лучшие сельхозземли использовать для современного высокоэффективного сельского хозяйства (которое позволяет с этих лучших земель получать в разы больше продукции, чем десятки лет назад).

А те земли, которые для этого высокоэффективного сельского хозяйства не годятся, отдать под разные варианты лесного и смешанного хозяйства (плантационное лесоразведение, лесное фермерство, классическое лесное хозяйство, агролесоводство, а местами и под восстановление утраченных ценных лесных экосистем). При этом землю ни у кого не отбирать, а дать возможность использовать её самым эффективным с точки зрения собственника образом, для сельского или лесного хозяйства, или для сочетания их в разных пропорциях.

Правовое регулирование выращивания лесов на таких землях должно быть упрощённым — чтобы, например, фермеру или иному землевладельцу не приходилось содержать целый штат писарей для поддержания такого бумагооборота, без которого нельзя обойтись в подведомственных Минприроды государственных лесах.
В мире такого опыта полно: например, в Китае на выбывших из использования сельхозземлях в период с 1990 года высажено уже около 95 миллионов гектаров лесов, главным образом ради борьбы с опустыниванием, повышения эффективности сельского хозяйства, выращивания древесины, борьбы с бедностью.
В Европейском Союзе масштабы не такие впечатляющие, но в рамках долгосрочной программы по облесению низкопродуктивных и неудобных сельскохозяйственных земель, для повышения эффективности сельского хозяйства, выращивания древесины и сельского развития с 1994 года создано около 2,5 млн га новых лесов (это не считая тех, которые собственники создают сами, без какой-либо господдержки).
Если сделать так, то в перспективе, при некоторой государственной поддержке на начальных этапах, на заброшенных и сейчас пустующих сельхозземлях в перспективе можно будет выращивать до трехсот миллионов кубометров древесины в год, и поддерживать за счёт одного только лесного хозяйства до ста тысяч постоянных рабочих мест.
Но чтобы это светлое и счастливое лесное будущее когда-нибудь наступило консервативные государственные чиновники должны ему хотя бы не мешать.
лес

Как почти все сельхозземли Подмосковья оказались в руках нескольких компаний

Как почти все сельхозземли Подмосковья оказались в руках нескольких компаний?

РУБЛИ И ГЕКТАРЫ

Недавно я понял, что ферма — это мечта всей моей жизни.

Оставалось найти деньги. Причем нужны они были в первую очередь на покупку земли. Если в 300 км от Москвы земля сельхозназначения идет по 15 тыс. руб. за гектар, то в 50-60 км гектар «подрастает» уже минимум до миллиона.

Причем 99,9% сельхозземель никогда не были никакими фермами — это земли бывших совхозов и администраций районов (по сути дела, это наши, народные, общие земли), разбазаренные и раскупленные различными компаниями.

Цель таких компаний — не пахать и не сеять, а просто ждать принятия закона о крестьянско-фермерских хозяйствах (КФХ) в новой редакции. Тогда, как рассчитывают земельные спекулянты, стоимость «сельхозки» взлетит в десятки раз.

Цена сельхозземель и так растет неплохими темпами — всего два года назад сельхозземли в 50-60 км от Москвы в хорошем месте (рядом с коммуникациями, недалеко от железнодорожной станции) можно было купить по 200-300 тыс.

за гектар. Теперь перекупщики просят в 5 раз больше. Да и за эту цену в хорошем месте землю теперь не купишь — перекупщики ее просто придерживают, выжидая, когда закон наконец-то будет принят.

Так что же это за волшебный закон такой?

О ВОЛШЕБНОМ ЗАКОНЕ

Арифметика проста как три копейки: в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) в радиусе тех же 50-60 км от Москвы цена одной сотки составляет 100-150 тыс.

Цена сотки сельхозземель даже при нынешних накрученных спекулятивных ценах в 10-15 раз меньше. Основной минус — отсутствие электричества.

Однако коммерческая цена подключения 7 кВт (дачная норма) составляет 210 тыс. руб. (по 30 тыс. за 1 кВт).

То есть за 2 млн руб. вы можете купить либо 20 соток в СНТ, либо 200 соток (2 га) сельхозземель, возможно, впритык к тому же самому СНТ. Все больше людей начинают понимать, что 200 соток — намного лучше. Это участок всего лишь примерно 150 на 135 метров.

Почему именно 2 га? Потому что межевать сельхозземли в Московской области меньше 2 га запрещено. Во всех остальных областях РФ минимальная площадь межевания — 1 га. Этой нормой сельхозземли пытались защитить от дачной застройки. Законодатели думали, дачник строиться на двух гектарах не пойдет.

А выяснилось, что московский дачник не просто пойдет — побежит! «На двух гектарах вы можете построить свое родовое имение, собственную конюшню…» — гласит реклама компаний-перекупщиков.

А как же вопрос законности, спросите вы. И правильно спросите. И вот тут выясняется, что, для того чтобы застроить землю непонятно чем, достаточно зарегистрировать КФХ. Придется платить налоги, как индивидуальный предприниматель, но чего не сделаешь ради собственного родового поместья?

Понятно, что сельхозземли в 10 км от Москвы уже давно переведены под ИЖС и застроены поместьями на законном основании.

Однако в 10 км от Москвы строились долларовые миллионеры. Теперь речь идет о том, что «родовое поместье» в 50-60 км от столицы может построить для себя средний класс.

Остается только одна «малюсенькая» проблема — юридическое оформление строений. Если дачники уже выбили себе в суде право строиться и прописываться в СНТ, то у «помещиков» с сельхозземлями такой номер пока не прошел. Но это пока.

Как изменить категорию земли в Подмосковье

Профилактика коронавируса в Подмосковье 4 сентября 2018 г., 11:30 | Обновлено: 9 июня 2021 г., 15:50

Поле, пашня и лесополоса

Источник: © , Зарайское информационное агентство

В Московской области, как в других регионах страны, каждый участок земли относится к определенной категории. Эта категория определяет целевое назначение земли и, как следствие, вид разрешенного использования. В совокупности эти характеристики определяют возможности использования земель согласно документам территориального планирования и градостроительного зонирования.

Категория земель устанавливается в соответствии с утвержденным генеральным планом муниципального образования. Отнесение и перевод большей части земель, находящихся в частной собственности, в Московской области осуществляется органами местного самоуправления по согласованию с региональным правительством.

О том, как изменить категорию участка и какие для этого нужны документы, читайте в материале портала mosreg.ru.

Узнайте, как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка>>
Какие бывают категории земель
В Земельном кодексе Российской Федерации все земли разделены на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

Как установить сервитут на земельный участок в Подмосковье>>
Из каких категорий можно осуществлять перевод
Органы местного самоуправления в большей степени предоставляют услугу по переводу частных земель следующих категорий: земли промышленности и иного специального назначения, а также земли особо охраняемых территорий и объектов.
Их можно перевести в следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли промышленности и иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов.

Перевод земель из одной категории в другую для прочих категорий осуществляется Правительством Российской Федерации (в отношении земель, находящихся в федеральной собственности) и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения).
В связи с этим перевод земель сельскохозяйственного назначения осуществляется правительством Московской области.
Как получить разрешение на использование муниципальных земель в Подмосковье>>
Порядок и сроки оказания услуги

Услуга оказывается как физическим, так и юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Максимальный срок оказания услуги составляет 28 рабочих дней.

Регистрация заявления и комплекта документов производится за 1 рабочий день. Заявление о предоставлении услуги можно подать через региональный портал государственных и муниципальных услуг (РПГУ).

Как узнать о задолженности по арендной плате за муниципальные участки земли в Подмосковье>>
Необходимые документы
Для получения услуги потребуются следующие документы:

заявление о переводе земель из одной категории в другую (об отнесении земель к определенной категории);
документ, удостоверяющий личность заявителя;
согласие правообладателя земельного участка на его перевод из состава земель одной категории в другую (предоставляется в случае, если с заявлением о переводе земельного участка из одной категории в другую или отнесении земельного участка к определенной категории, право собственности на который зарегистрировано, обращается заявитель, не являющийся собственником этого участка, либо собственник, являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок);
правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок (в случае их оформления до 2 марта 1998 года. Это могут быть государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. № 177);
документ, удостоверяющий полномочия представителя (если заявление подается представителем заявителя).

Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду>>
Сокращение сроков предоставления услуги
По словам министра имущественных отношений Московской области Андрея Аверкиева, данная услуга является одной из самых популярных в регионе, а срок ее предоставления в скором времени должен сократиться более чем в два раза.

В настоящее время услуга по изменению категории земли входит в тройку самых популярных у населения. Сейчас изменить категорию можно в течение 28 рабочих дней, но уже четвертом квартале текущего года этот срок планируют сократить до 13 рабочих дней.

Как получить неразграниченные земельные участки в Подмосковье без торгов>>

Иван Пышечкин

Можно ли что-то строить на землях сельскохозяйственного назначения ?! – Правовед Плюс

04.05.2021

Земельный кодекс Российской Федерации то, что в есть несколько видов категорий земель, которые используются в зависимости от их назначения. Огромная часть территории России отделена под земли сельскохозяйственного назначения. На землях сельхозугодий можно строить на основании установленных законодательных норм как жилые объекты, так и хозяйственные постройки разнообразного назначения.

Такие земли в основном применяются для ведения разнообразных сельскохозяйственных работ. Они располагаются часто не в городах, а за чертой городских или сельских поселений.

Часть таких земель отводится для того, чтобы вести свое личное подсобное хозяйство. Это значит то, что строительство дома, сарая, гаража допустимо.

Какие земли по закону относятся к сельскохозяйственным ?! В первую очередь это пастбища, пашни, зеленые насаждения, сенокосы, полосы, дороги.

Можно ли построить жилой дом на сельскохозяйственных землях ?!

В этом случае надо отметить то, что возможность возведения жилого здания определяется, прежде всего, видом проводимой хозяйственной деятельности на данном участке.

Для этих целей спокойно подойдет сельхозземли, используемые для приусадебной, дачной деятельности, садоводства.

Посмотреть полный перечень разрешенных по закону видов деятельности можно посмотреть в кадастровом паспорте земельного участка.

Исходя из этого строительство на таких землях разрешается для домов, которые будут гражданами использоваться индивидуальным образом. Можно возвести коттедж, небольшой ангар, сарай, садовый домик, погреб, склад.

Если ситуация складывается так, что земельный участок не относится к данной категории земель, то тогда можно попробовать изменить категорию участка. В этом случае участок земли просто переводится в категорию ИЖС.

На каком участке вообще можно построить свой дом ?!

На садоводческом участке вполне разрешено дачное строительство, включая и возведение разнообразных хозяйственных построек. При этом согласно новому НПА о садоводстве №217 ФЗ садовым участком может признаваться участком земли, который используется людьми для того, чтобы выращивать сельскохозяйственные культуры для личных целей, возведения жилых домов, хозяйственных построек.

Понятие «дача» уже не используется в законодательных актах. В Российской Федерации все товарищества разделяются на садовые участки земли и огородные хозяйства. На огородных хозяйствах люди могут только выращивать растения, сельскохозяйственные культуры. При этом возводить капитальные постройки на таких землях нельзя. Но вот уже на садовом участке дом построить можно.

Просто так начать строительство запрещено по закону. Граждане должны в обязательном порядке получить разрешение на строительство жилого объекта на земельном участке.

Например, семья ведет фермерскую деятельность, и он нуждается в том, чтобы построить коттедж.

Одно из главных условий кроется в том, чтобы само фермерское хозяйство было зарегистрировано официальным образом в местных органах самоуправления.

Что необходимо для того, чтобы начать строительные работы ?!

Как было обозначено выше для строительства жилого дома на участке земли надо получить разрешение на строительство на землях сельскохозяйственного назначения.

Конечно же для строительства придется собрать множество документов и лучше всего обратиться к опытному юристу, который поможет проделать это. Для начала следует законным образом согласовать постройку жилого дома. Далее потребуется утверждение плана строительных работ.

После этого надо приступать уже к сбору необходимых документов. Если ваш участок земли не находится в собственности, то тогда надо заняться его официальным оформлением. В частности, это установление границ земли, подготовка межевого плана, постановка на учет земли в регистрирующие органы.

С первого января 2019 года государственными органами введен особый порядок строительства. Перед началом постройки придется обратиться в местные органы самоуправления с подачей уведомления.

В самом уведомлении указывается следующее:

ФИО владельца участка земли;
Паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон;
Номер участка земли по кадастровому паспорту;
Все ссылки на НПА, федеральные законы, правоустанавливающие документы на земельный участок;
Сведения о типах и видах разрешенного землепользования;
Все правоустанавливающие документы на участок земли;
Описание и параметры будущего жилого дома.

При возведении дома на землях сельскохозяйственного назначения высота строения должна не превышать двадцати метров. Этажность дома обязана составлять не больше трех этажей. Если объектов на участке земли выстраивается несколько, то тогда для каждого из объектов потребуется отдельное оформление. Одна постройка будет оформляться как жилой для проживания в течение круглого года. Остальные постройки по закону отнести можно к так называемой категории гостевых и временных построек. На фермерских землях строить жилые дома также можно чтобы обеспечивать уход за животными, сельскохозяйственными культурам и жить с комфортом. Важно, чтобы кадастровый паспорт собственника должен содержать в себе категорию землепользования.

Многие граждане строят свои дома вообще без какой-либо разрешительной документации. Так поступать нельзя, ведь это может привести к серьезным и неприятным последствиям. В частности, штраф за возведение незаконной постройки достигать может до пятидесяти тысяч рублей.

Также возможно вынесение судебным органом решения о сносе здания, выстроенного незаконным образом. Проводится снос зданий, если они наносят вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает законные интересы определенного круга лиц.

Обращайтесь к юристу, если вам надо построить жилой дом, собрать все необходимые документы для возведения постройки, обратиться в органы муниципальной власти.

Нужна консультация Земельного юриста или адвоката по земельным вопросам в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.

Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования в 2021 году

Сельскохозяйственная деятельность неразрывно связана с использованием земельных угодий для сельхоз целей.

Надел можно находится в собственности или долгосрочной аренде, но нужно знать целевое назначение земли, которое подчиняется определенному виду классификации разрешенного использования.

От этого будет зависеть, какую деятельность не запрещено осуществлять на конкретном участке земли, чтобы избежать неприятных недоразумений.

Земли сельскохозяйственного назначения — это участки и территории всех границ населенных пунктов, используемых для потребностей ведения сельского хозяйства или схожих целей.

В отличие от земель под сельскохозяйственное использование, они предназначены для осуществления полного цикла выращивания и обработки продукции.

Это позволяет строить на них склады для хранения продукции, собранной с полей, а также организовывать необходимую инфраструктуру.

Земельный кодекс РФ

Относительно земель сельхозназначения используется следующая нормативная база:

Понятие и назначение земель дается в Земельном Кодексе РФ ст. 77. Здесь указывается, что это категория угодий предназначена для ведения с/х, обработки, выращивания и хранения продукции. Поэтому допускается возведение соответствующих строений.
Правовое регулирование вопроса оборота земель сельхозназначения осуществляется по нормам Федерального Закона № 101. В нем устанавливаются правоотношения относительно распоряжения, использования земель этой категории, а также устанавливается ряд ограничений относительно их оборота.

Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2021 года

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

пашня;
угодье для покосов и сенозаготовления;
пастбище;
лесополоса, за исключением лесного фонда;
надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
земля под многолетними насаждениями.

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Все угодья разделяются на категории разрешенного использования. Приведем информацию в виде таблицы.

Категории земельСостав разрешенного использования

Пригодные для ведения сельского хозяйства	Все земельные участки, находящиеся вне границ поселений
Для сельскохозяйственного производства	Участки под пашни, выпас скота, сенокос, а также земли под насаждения многолетнего цикла и виноградники
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)	Наделы, относящиеся к приусадебным и полевым
Садоводство и огородничество	Предоставляемые физическим лицам для посадки и выращивания фруктовых деревьев, ягодных растений, а также овощных и бахчевых культур
Ведение дачного хозяйства	Утратил силу с начало 2019 года.
Угодья для сенокошения, пастбищ , животноводства	Сельхозучастки для целей выпаса скота, заготовления кормов, выращивания животных
Организация и ведение крестьянско-фермерского хозяйства	Выделяются земли для уже зарегистрированных юридических лиц, числящихся крестьянским или фермерским хозяйством
Земли под различными постройками сельхозназначения	Наделы с расположенными на них строениями, которые необходимы для осуществления цикла производства и хранения продукции, выращенной и собранной с полей
Земли под объектами иного назначения, не относящегося к сельскому хозяйству	Участки, которые являются менее плодородного качества, пригодные для промышленного строительства, прокладки магистралей и трубопроводов
Защитные лесополосы	Земли используются для высадки деревьев
Иные сельхозземли	Участки, используемые для проведения учебных мероприятий и исследовательских работ

Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Категории земель по целевому назначениюВиды разрешенного использованияСадоводствоОгородничествоВедение личного подсобного хозяйстваИЖС

1.5, 13.2	13.1	1.16	2.1
Земли сельскохозяйственного назначения	Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено.	Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя.	На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки.	—
Земли населенных пунктов	Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.В этом случае прописаться можно.	Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться.	Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад.

Штраф за нецелевое использование земельного участка

Для категории земель с/х назначения законодательство ограничивает разрешенное использование и, в случае его нарушения, предусматривает наказание в рамках КоАП. Таким образом, если владелец нарушил целевой характер использования, то на него налагается штраф:

для физических лиц — 0,5-1 %, не свыше 10 тыс.руб.;
для должностных лиц — 1-1,5 %, не свыше 20 тыс.руб.;
для юридических лиц — 1,5-2 %, не свыше 100 тыс.руб.

При нанесении вреда экологии в результате нецелевого использования земель деяния виновного рассматриваются, как отягчающие, и применяется максимальный размер штрафа.

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС

Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.

Чтобы правильно юридически перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, нужно придерживаться законодательства. Существует два метода осуществить это:

Перевести участок в границы населенного пункта в рамках земельного законодательства. Здесь вопрос в тех средствах, которые придется возместить, как разница между стоимостью земли ИЖС и с/х.
При расширении границ поселения в рамках Градостроительного кодекса. В этом случае не обязательно переводить землю в ИЖС. Земли сельхозназначения в границах поселения дают возможность построить жилой дом на законных основаниях с последующей регистрацией права собственности и пропиской жильцов.

Шанс на расширение населенного пункта с включением нового участка есть только в том случае, когда они расположены территориально на близком расстоянии. Чем дальше участок, тем меньше надежд на положительное решение властей.

Чтобы изменить категорию земельного участка, следует:

обратиться с заявлением в орган местной власти,
приложив удостоверение личности собственника земли,
правоустанавливающие документы на нее, а также кадастровый паспорт участка.

Бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка — скачать

На рассмотрение и принятие решения отводится двухмесячный срок. В результате выдается постановление об изменении категории участка или отказ. При отказе собственник может попытаться оспорить решение в суде.

У многих граждан возникает вопрос по поводу постоянной регистрации в доме, построенном на землях, отнесенных к категории сельхозназначения и предназначенных для садоводства или огородничества.

С января 2017 года для этого необходимо получить технический план, который выдается кадастровым инженером. Ранее в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН было указано «дом» или «жилой дом». В 2020 году стали указывать «жилое здание» или «жилое строение».

Вся особенность как раз в формулировке. В жилом здании можно зарегистрироваться, в отличие от жилого строения.

Как же получить статус жилого дома на участке под дачное строительство? Так же, как и с ИЖС, придется получать разрешение на строительство. Большинство администраций отказывают в таком разрешении. Отметим, что для земли под огородничество статус жилого дома получить невозможно. Поэтому при покупке участка необходимо внимательно смотреть на вид разрешенного использования.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию – процедура, которая регламентируется Земельным Кодексом Российской Федерации, Федеральными Законами, другими нормативно-правовыми актами.

Для ее проведения собственник земельного участка должен обратиться в исполнительный орган государственной власти либо же орган местного самоуправления.

Чаще всего такая процедура проводится для повышения кадастровой стоимости.

Перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую категорию разрешен лишь в следующих случаях:

Для консервации, создания особо охраняемой природной территории, отнесения участка в состав историко-культурного, природоохранного, рекреационного либо иного ценного назначения.
При изменении или установлении черты населенных пунктов.
При размещении промышленных объектов, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу или муниципальному району.
В случаях, связанных с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.
При строительстве линий электропередач и связи, дорог, железнодорожных путей, нефте-, газа- и иных трубопроводов.
Для выполнения международных обязательств.
Для добычи полезных ископаемых.
Для размещения объектов коммунально-бытового, социального назначения, а также для здравоохранения и образования.

Согласно пункту 4 статьи 79 ЗК РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию запрещён в случае, если кадастровая стоимость будущего земельного участка будет на 50% больше, чем средняя кадастровая стоимость по городскому округу или муниципальному району. Такое же ограничение касается земель, которые являются особо ценными и продуктивными.

Процедура перевода

Чтобы перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию, заинтересованному лицу необходимо подать ходатайство о таком намерении в орган местного самоуправления или исполнительной власти, т.е нужно обращаться в местную администрацию.

В ходатайстве необходимо указать ваши права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земель, в которую вы хотите осуществить перевод, и обоснование для такой процедуры. Обоснование перевода земель, как и ходатайство, пишется в свободной форме. Обосновать нужно необходимость и целесообразность перевода.

В частности, можно в качестве доказательств привести: заключение экологической экспертизы о низкой сельскохозяйственной ценности земель, существенная социальная ценность возводимого объекта, нужно указать сведения об объекте, который будет размещён на участке, целесообразность размещения его именно в этом месте, доказательство, что объект может быть размещён именно на этом участке и отсутствие возможности разместить его где-либо ещё.

В случае, если земельный участок находится в собственности РФ, то в ходатайстве указывается цель перевода и обоснование необходимости использования участка в составе испрашиваемой категории земель, несовместимого с нахождением в составе земель сельскохозяйственного назначения; обоснование отсутствия иных вариантов использования земельных участков из других категорий земель для испрашиваемых целей, а также финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участков в другую категорию.

Также к заполненному ходатайству необходимо прикрепить следующие документы:

Выписка из единого государственного земельного кадастра, в которой указываются сведения об изучаемом участке.
Копии документов, которые удостоверяют личность заявителя.
Выписка из ЕГРИП (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей — юридических лиц)
Заключение экологической экспертизы государственного образца.
Письменное согласие владельца на подобный перевод.
Выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить

В среднем поданное ходатайство рассматривается 2-3 месяца, все зависит от того, в какой орган вы подадите документы.

При положительном ответе местной властью принимается акт о переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую.

Также заявитель в течение 14 дней со дня принятия акта может получить письменный отказ, в котором должны быть указаны основания для такого решения.

После того, как орган кадастрового учета сообщает местной власти о внесенных изменениях, осуществляется государственная регистрация прав. Это необходимо для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Особенностью является то, что собственнику не нужно самостоятельно переоформлять все правоустанавливающие документы на участок.

Отказ от перевода

Несмотря на относительную прозрачность процедуры, собственник может получить отказ при намерении перевести земельный участок сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Обычно это происходит по следующим причинам:

Из-за ограничений, описанных в федеральном законе.
Из-за отрицательного решения экологической экспертизы.
Из-за несоответствия целевого назначения утвержденной документации.

Если вы не согласны с решением администрации, полученный акт об отказе перевода земельного участка можно обжаловать в судебном порядке не позже 3 месяцев со дня получения документов об отказе. Если же собственник не может подать апелляцию из-за уважительных причин, которые будут подтверждены документально, решение может быть обжаловано и за пределами этого срока.

Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Перевод земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС – регламентированная законом процедура, благодаря которой этот участок будет включен в зону поселения.

Такое изменение помогает значительно повысить кадастровую стоимость земли, получить ряд преимуществ: возможность прописки, более развитая инфраструктура и многое другое.

Перевод таких участков в ИЖС не всегда целесообразен, собственник должен доказать обоснованность и целесообразность такой процедуры, в случае необходимости – самостоятельно выплатить все недоимки.

Если в документах по переводу земельного участка сельскохозяйственного назначения указана в целях ИЖС, то процедура перевода будет достаточно долгой и сложной. Она регламентируется Федеральным Законом №172, окончательное решение принимается областной администрацией.

Если земельный участок уже находится в границах поселения, описанных в генеральном плане, то может потребоваться смена вида разрешённого использования в порядке заявления. Тогда собственник может придать своему участку тот вид разрешённого использования, какой он должен быть согласно генеральному плану.

Если же в случае перевода вашего участка под ИЖС он окажется в перечне условно-разрешенных либо вспомогательных, необходимо проводить публичные слушания.

Перевод земель сельхозназначения в промышленные

Перевод земли из сельскохозяйственного в промышленного назначения – долгий и трудный процесс. Он регламентируется Федеральным Законом №172. Перевод возможен в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району или если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов.

Чтобы сделать это, необходимо придерживаться следующего алгоритма:

Заполненное ходатайство подается в муниципалитет или исполнительный орган.
К документам необходимо прикрепить проект рекультивации – комплекс мероприятия, необходимый для восстановления окружающей среды от задуманной деятельности. Также необходимо приложить государственную экологическую экспертизу.

Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка.Рекультивация предусматривает два этапа: технический и биологический.

Меропириятия, которые проводятся при каждом этапе, должны быть отражены в проекте.

Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению .

Биологический этап включает комплекс агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

После рассмотрения выносится решение.
В случае положительного ответа необходимо зарегистрировать права собственности.

По результатам перевода у вас должны оказаться следующие документы: акт о переводе, свидетельство о регистрации государственного образца, договор аренды земельного участка (если он предоставлен на праве аренды).