К 95-ти застройщикам, которым ранее власти Москвы, Санкт-Петербурга и Ленобласти запретили привлекать средств дольщиков из-за того, что те до 1 сентября 2018 года не открыли специализированные счета в уполномоченных банках по строящимся объектам, добавились 48 подмосковных девелоперских компаний.
www.infox.ru
- Главное управление государственного строительного надзора (Главгосстройнадзор) Московкой области уведомило Росреестр о необходимости приостановить регистрацию договоров долевого участия (ДДУ) для 48 застройщиков из 400, возводящих жилье в регионе.
- В число этих девелоперских компаний, в частности, вошли:
- • ООО «Мособлжилстрой Девелопмент»;
- • ООО «РПК»;
- • ООО «ЭлитСтрой»;
- • ЗАО «Ямакава Груп»;
- • ООО «СервисСтрой»;
- • ЗАО «Лагуна-Грин».
- С полным списком застройщиков, подпавших под санкцию Главгосстройнадзора Московской области, можно ознакомиться на сайте ведомства.
www.st03.kakprosto.ru
Как ранее сообщал портал ЕРЗ, запрет на привлечение средств дольщиков региональные власти применяют в отношении тех девелоперов, которые вопреки требованиям реформированного законодательства о долевом строительстве, не открыли до 1 сентября 2018 года специализированные счета в уполномоченных банках по строящимся объектам.
Всего по состоянию на начало октября в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области фигурантами соответствующих региональных запретительных списков по ДДУ стали 95 юрлиц.
www.gusn.mosreg.ru
Как проинформировал начальник Главгосстройнадзора Московской области Артур Гарибян (на фото), условием для снятия запрета станет открытие припозднившимися девелоперами банковских спецсчетов по каждому из жилых объектов, возводимых ими в Подмосковье.
«После проведения проверочных мероприятий, в случае подтверждения соответствия застройщика требованиям закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, мы примем решение о направлении в Росреестр уведомления о снятии ограничения», — пояснил чиновник.
www.gisfactory.com
При этом Артур Гарибян подчеркнул, что девелоперы, пока лишенные пока юридической возможности привлекать средства дольщиков, вправе продолжить строительство за счет собственных или кредитных средств.
www.2graph.ru
- Другие публикации по теме:
- Сразу 95 застройщиков из трех крупнейших регионов утратили право регистрировать в Росреестре ДДУ
- Никита Стасишин: Если застройщик в недельный срок не откроет спецсчет, ему закроют регистрацию ДДУ
- Застройщикам Крыма могут быть даны послабления в соблюдении правил долевого строительства
Стоимость обслуживания одного расчетного счета застройщика может составить порядка 5 тыс. руб. в месяц
- Без акта строительного контроля теперь нельзя сдать дом в эксплуатацию
- Смольный начал ограничивать застройщиков в выдаче ЗОС?
- С 4 августа для ИЖС не требуется разрешение на строительство и разрешение на ввод
- Изменен порядок продления срока действия разрешения на строительство
- Определен порядок внесения изменений в разрешение на строительство при корректировке параметров объекта
- Владимир Якушев: Банкам, застройщикам и властям на местах нужно наладить открытый диалог
- Госдума: попытки застройщиков повышать цены на жилье в новых условиях будут пресекаться
- Сбербанк: рынок жилищного строительства станет цивилизованнее, потеряв примерно 15% застройщиков
- Сбербанк: для крупных застройщиков переход к проектному финансированию сложным не будет
- Минстрой России разработал требования к уполномоченным банкам
Долевое участие в строительстве могут запретить // В правительстве идею поддержали
Идею обсуждали на заседании президентского Совета по жилищной политике и повышению доступности жилья, прошедшем под председательством Игоря Шувалова. Он поддержал предложенные губернатором Московской области Андреем Воробьевым поправки в Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, которые, по информации РБК, приведут к полному отказу от привлечения денег через систему долевого строительства с 2020 года. Первый вице-премьер заявил о необходимости принятия поправок в осеннюю сессию Госдумы.
В прошлом году вступили в силу изменения в Закон № 214-ФЗ, призванные повысить экономическую защиту дольщиков.
В частности, при продаже квартир в недостроенном доме девелопер должен обеспечить исполнение своих обязательств гарантией либо заключить договор страхования или вступить в общество взаимного страхования. Впрочем, проблемы обманутых дольщиков это окончательно не решило.
На начало 2015 года в России их было около 70 тыс. человек, сообщал в январе депутат Александр Хинштейн. Из них в Московской области — 10 тыс. человек (см. здесь и здесь).
Представленный на совещании проект предполагает, что с 1 января 2016 года будет использоваться новая схема привлечения денег граждан — заключение трехстороннего договора между банком, покупателем жилья и застройщиком.
Средства дольщиков будут поступать на специальный счет в банке, и он будет направлять их на финансирование проекта. Контроль за использованием средств, возможно, также будет возложен на банки.
Андрей Воробьев обращал внимание, что ВТБ и Сбербанк уже научились осуществлять такой контроль. Если эту практику можно будет описать и она «не убьет рынок», то соответствующие поправки можно будет включить в законопроект, согласился Игорь Шувалов.
При этом страхование ответственности застройщика, по проекту, будет заменено на банковскую гарантию и привлеченные от граждан средства не должны будут превышать ее размера.
Проект предусматривает, что с 2020 года продавать квартиры застройщики смогут только после сдачи дома в эксплуатацию. Фактически это означает полный отказ от системы долевого участия граждан в строительстве жилья.
Последствием станет изменение схемы финансирования строительства — оно будет полностью осуществляться за счет собственных средств застройщиков или полученных ими займов и кредитов.
Покупатели лишатся возможности приобрести жилье еще на стадии строительства со скидкой, но, с другой стороны, они не будут нести инвестиционные риски.
Серьезное обсуждение идеи запретить привлечение средств граждан для строительства жилья может свидетельствовать о том, что в правительстве осознают: как бы ни ужесточалось регулирование договора долевого участия, полностью обезопасить дольщиков не удастся. Эту проблему в начале 2013 года поднимал в своем блоге на Закон.ру Роман Бевзенко.
Тогда он также высказывался за отказ от существующей модели долевого участия в строительстве. Однако такая мера оправдана в первую очередь в отношении граждан-потребителей, которые не способны адекватно оценить риски при финансировании проекта строительства.
Пока неизвестно, коснется ли возможный запрет на долевое участие в строительстве только их или также и предпринимателей.
Долевое строительство запретят : Экономика и бизнес Newsland
Пока общественность живо обсуждает перспективы деятельности заработавшего совсем недавно Фонда защиты дольщиков, а чиновники вносят очередные поправки в закон № 214-ФЗ, президент вновь выступил с резонансным заявлением. На этот раз Владимир Путин предложил кабинету министров проработать вариант полного отказа от строительства жилья с помощью ДДУ и перевести строительную отрасль на рельсы проектного финансирования, чтобы в итоге граждане приобретали на первичном рынке не котлованы, а уже полностью готовое жилье.
«СП» обсудила с юристами, девелоперами, бизнес-консультантами и представителями управляющих компаний ближайшие перспективы этого предложения. Естественно, в первую очередь хотелось бы узнать, как именно переход на проектное финансирование отразится на стоимости недвижимости для граждан?
— Это, — предположил руководитель департамента розничных проектов Европейской Юридической Службы Владимир Замазий, — несомненно уменьшит стоимость и скорость получения недвижимости. Работа одного крупного застройщика будет обладать лучшим административным ресурсом и меньшей коррупционной составляющей, как это видно на примере уже действующих гигантов рынка.
Однако все остальные опрошенные эксперты подобного оптимизма не разделили.
На взгляд генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, замена долевого участия в строительстве нового жилья на полное банковское финансирование однозначно приведет к росту цен на жилье:
— Увеличение цен составит как минимум 12−15%. Для большинства покупателей это очень заметное удорожание, не стоит забывать, что доходы населения после кризиса даже не начали восстанавливаться.
Соответственно, значительная часть покупателей, которые сейчас еще могут позволить себе покупку жилья на ранней стадии, потеряют возможность приобрести квартиру.
Таким образом, инициатива, конечно, обещает снижение рисков на первичном рынке, но и грозит ростом цен.
Но поскольку законопроекта в природе еще нет, предполагать что-то конкретное в правовом поле пока тяжело, говорит управляющий партнер консалтинговой компании Deltaestate Елена Земцова. Скорее, по ее мнению, рассуждать можно лишь в области экономических практик.
— С практической стороны отказ от долевого строительства неизбежно приведет к удорожанию недвижимости по ряду причин.
Во-первых, откуда возьмется та самая «низкая инфляция», о которой говорится в сообщении президента? Во-вторых, где взять дешевые кредиты на финансирование? Обяжут банки выдавать под низкий процент, решая государственные проблемы за счет частного капитала? Так уже было с ОСАГО и ОМС. Это привело к тому, что страховщики находят поводы не заключать договоры, которые для них убыточны.
«СП»: — А как это решение повлияет на работу застройщиков?
— Зависимость строительной отрасли от банковского капитала заметно возрастет, — считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, — хотя она и сейчас немаленькая, потому что большинство девелоперов все же привлекают банковские кредиты для строительства.
Устранение долевого участия будет означать, что у застройщика останется только два реальных канала финансирования строительства — кредит и собственные деньги. Займы будут привлекать практически все девелоперы, но на весь срок строительства.
Это значит, что им придется раскрывать очень много коммерческой информации, проходить жесткие банковские проверки и отчитываться перед кредиторами.
Кроме того, строительная отрасль и цены на ее продукцию попадут в жесткую зависимость от стоимости займов, и вообще кредитно-денежной политики банков и государства.
«СП»: — Как могут отреагировать банки на это нововведение?
— Крупные банки, — полагает гендиректор Tekta Group Роман Сычев, — которые уже давно работают в сфере кредитования строительства, так или иначе готовы к таким изменениям. Проектное финансирование широко распространено и сейчас, поэтому больших проблем с адаптацией для кредитных учреждений не возникнет.
Тем более что банки, добавляет президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Совладение» Александр Павленко, получат главное — капитализацию жилых квартир и многоквартирных домов, а также возможность использовать государственные гарантии, залог земельных участков и даже бюджетные средства.
— Поскольку жилфонд страны составляет более 4 миллиардов квадратных метров, а средняя стоимость каждого около 1 тысячи долларов, то капитализация рынка составляет 4 триллиона долларов, — рассуждает он. — От четверти до половины этой суммы может стать объемом финансовых ресурсов, которые будут реально в этом рынке.
«СП»: — С какими сложностями может столкнуться механизм проектного финансирования в нашей реальности? Нужен ли он вообще и действительно ли является гарантией решения проблемы недостроев?
— На сегодняшний день, — уверена Мария Литинецкая, — переход к полному проектному финансированию проектов в нашей стране едва ли возможен.
Стоимость кредита, требования банков, конъюнктурные риски остаются слишком высокими, а значит, стоимость жилья, построенного с использованием дорогих денег, никак не может быть низкой.
Да и сами банки не всегда могут выступать стопроцентными гарантами безопасности финансируемого строительства, стоит хотя бы вспомнить волну отзыва лицензий и постоянные толки о проблемах среди крупных игроков банковского сектора.
Однако в долгосрочной перспективе, учитывая снижение инфляции и стабилизацию экономики, переход к проектному финансированию все же возможен, и в более благоприятной экономической обстановке он действительно сведет риски отрасли почти к нулю.
Решить же проблему недостроев и обманутых дольщиков, как и многие другие, рассуждает гендиректор ООО «Управление Регионального Строительства» Аркадий Астрахан, можно очень просто:
— Для этого всего лишь нужно, чтобы санкции за несоблюдение уже существующих законов были неотвратимы. Как в случае с банками, один залет, и отбор лицензии. Иначе получается как всегда, суровость наших законов компенсируется необязательностью их исполнения.
«СП»: — Что может подразумеваться под «усилением ответственности застройщиков и бенефициаров» при выявлении мошеннических схем, о котором говорил глава государства в беседе с министрами?
— На рынке строящегося жилья для обхода закона 214-ФЗ используются формально легитимные схемы, — обращает внимание Елена Земцова. — Однако де-юре, с точки зрения 170 статьи Гражданского кодекса, эти схемы являются так называемыми притворными, мнимыми. Приведу наиболее распространенный пример.
Дольщику объявляют цену, скажем в 5 миллионов рублей. А при заключении договора долевого участия выясняется, что стоимость объекта 2,5 миллиона.
При этом сумма к оплате не меняется, потому что часть денег дольщик платит по другому договору, «агентскому на подбор жилья», и формально другому юрлицу, аффилированному, явно или скрыто, с застройщиком. Агентские деньги не возвратятся никогда, ведь агент исполнил добросовестно договор.
И проценты за просрочку ввода в эксплуатацию на них не посчитают. Таким образом, договор с агентством является мнимой сделкой. Но доказать это практически невозможно, так как иски о признании сделок мнимыми или притворными являются одними из самых бесперспективных.
Непонятно, какие правовые механизмы собираются использовать для выявления такого рода мошенничества. Следовательно, решений на уровне ФЗ недостаточно. Скорее всего, нужно изменять ГК и процессуальное законодательство.
И здесь, считает адвокат Сергей Головин, может быть несколько вариантов.
Это и закрепление в законодательстве нормы, что собственник и руководство застройщика отвечают по его долгам своим личным имуществом, и запрет им выезда за границу при первых признаках банкротства, чтобы они не успели укрыться, а отвечали здесь.
Также можно ввести, полагает юрист, черные списки руководителей ранее обанкротившихся застройщиков и запрет на участие в деятельности застройщиков, ранее осужденных по экономическим преступлениям.
«СП»: — Но если переход на проектное финансирование не пустой звук, а серьезное намерение, то что станет с созданным только что Фондом защиты дольщиков и поступающими на его счет средствами?
— Нельзя не отметить, — рассуждает Кирилл Игнахин, — что заявление о переходе к проектному финансированию и об отказе от долевого строительства выглядит как поворот на 180 градусов. Последние два года в Закон о долевом строительстве вносилось немало поправок. К некоторым застройщики еще не успели адаптироваться, а многие даже и не вступили в силу.
Вокруг многих инициатив по реформированию 214-ФЗ были жаркие споры, они неоднократно пересматривались. Теперь, по-видимому, отрасли придется готовиться к совершенно другим условиям работы. Пока сложно сказать, как будут использоваться средства Фонда защиты прав дольщиков, но я напомню, что он имеет широкие полномочия по инвестированию собранных средств.
Не исключено, что их направят на программы, подобные столичной реновации.
— Также, — допускает Роман Сычев, — фонд может быть перепрофилирован в федеральный контролирующий орган, специализирующийся на строительстве. Накопленные им средства могут пойти на реализацию разного рода программ, скажем, арендного жилья АИЖК.
— Но вообще, — уточняет Сергей Головин, — все имущество фонда принадлежит государству. Поэтому в случае его ликвидации часть пойдет на расчет с кредиторами, если таковые будут, а остальное заберет собственник.
«СП»: — Интересно, можно ли сделать рынок первичного жилья действительно безопасным и прозрачным как-то еще?
— На мой взгляд, — считает Кирилл Игнахин, — гипотетически надежных моделей финансирования строительства достаточно. В частности, на роль посредника между дольщиком и девелопером подошло бы само государство.
К примеру, Фонд защиты прав участников долевого строительства наделен широкими полномочиями по отношению к застройщикам и их проектам. Кроме того, в его распоряжении достаточно денег, чтобы выступать гарантом обязательств девелопера.
Фонд защиты прав дольщиков мог бы аккумулировать средства дольщиков и контролировать ход строительства, постепенно передавая деньги на реализацию проекта.
— Главное, — говорит Александр Павленко, — чтобы земельный участок для нового строительства или существующий высотный дом для реконструкции или капремонта был сформирован и учтен в ЕГРН как объект недвижимости. В таком объекте в результате реализации проекта формируются его совладельцы как правообладатели.
Тогда схема реализации проектов жилищной застройки или реконструкции будет выглядеть так: объект совладения — субъект совладения — бюджет совладения, представляя собой свод стандартов, правил, регламентов и процедур по совместному владению МКД. Свои предложения мы готовы представить Правительству РФ или Минстрою.
Во все этой истории, резюмирует основатель маркетинговой группы «Алехин и партнеры» Роман Алехин, важно понять, что власти подразумевают под проектным финансированием и сколько будет стоить такое финансирование для застройщика.
— Если это будет финансирование банком с минимальным процентом, например, 1−3%, и последующей компенсацией расходов, то соответственно, строительные компании могут такой процент взять и на себя и не повышать стоимость квадратных метров. Если же мы говорим про обычный банковский процент для фирм, то, конечно, он в итоге ляжет на плечи покупателя.
И здесь один вариант решения, который устроит всех — субсидирование процентной ставки. Что касается банков, то они от этого только выиграют, так как получат новый продукт со стабильным доходом.
Проектное финансирование через банки само по себе повысит дисциплину застройщиков, так как юристы кредитных организаций гораздо более квалифицированы и имеют больше инструментов для контроля размещения средств, чем обычный дольщик. Так что банк гораздо раньше увидит нецелевое расходование или финансовые проблемы у застройщика и сможет предупредить тяжелые последствия.
Думаю, это правильное решение, и при грамотной реализации такой механизм сможет не только полностью устранить риски частных покупателей, но и снизить возможность мошеннических действий недобросовестных строителей, что в общем итоге снизит риски создания социальной напряженности.
Почему не запрещают долевое строительство
Похоже, все опять ограничится разработкой полумер, и застройщики смогут убедить чиновников, что, хотя в развитых странах никакой «долевки» и нет, на падающем российском рынке не обойтись без дольщиков. И некоторым из них суждено стать обманутыми.
Долевые заявленияВ конце июля СМИ сообщили, что правительство предлагает отменить долевое строительство.
С такой инициативой на заседании совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья к правительству обратился губернатор Московской области Андрей Воробьев.
Его поддержал первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, который дал поручение создать рабочую группу по разработке соответствующих поправок в 214-ФЗ.
Казалось бы, вот радикальное решение проблемы. В конце концов, приобретая автомобиль, мы же не финансируем заранее Toyota или АвтоВАЗ, так почему же в случае с жильем потребитель должен делить с застройщиком риски его бизнеса?
«Так называемые дольщики и система дольщиков зачастую встречается только на развивающихся рынках, на первоначальном этапе их развития.
Как правило, как только страна начинает развиваться, такие схемы запрещают уже в течение первых нескольких лет»,— говорит Игорь Индриксонс, основатель компании Indriksons.ru.
В развитых странах действительно строительвозводит дом с привлечением банковских кредитов, а потом продает уже готовые квартиры — в ипотеку или без. Но то в развитых, а в Москве, например, на сегодня почти 90% новостроек реализуются по договорам долевого участия (ДДУ).
В 2014 году о необходимости реформировать схему финансирования строящегося жилья заявлял глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень. «Мы думали, что будет происходить эволюция этого механизма. Но, видимо, решили пойти более радикальным путем»,— говорит президент ГК «Мортон» Александр Ручьев.
Впрочем, похоже, что ничего такого власти не решили: вскоре после того, как появилась новость о возможной отмене «долевки», взбудоражившая строительный рынок, сначала Минстрой, а потом и Игорь Шувалов подтвердили, что резких шагов никто предпринимать не будет. Неготовность проявить «железную долю» понятна.
«Здесь нужно пройти между Сциллой и Харибдой: и людей защитить, и не повысить стоимость строительства»,— отметил в своем недавнем интервью газете «Коммерсантъ» глава Минстроя Михаил Мень. В сухом остатке — все та же рабочая группа при Министерстве строительства и ЖКХ, которую возглавила заместитель министра Минстроя Наталья Антипина.
Ей предстоит разработать правительственные поправки в 214-ФЗ.
Относительная страховкаЗакон 214-ФЗ о долевом строительстве, который сейчас собираются править, вступил в силу 1 апреля 2005 года. «Тогда это была революция! На тот момент на рынке заключались миллионы видов договоров.
Договоры об участии в строительстве, инвестиционные договоры, договоры о присоединении к коллективному строительству, предварительные договоры…
Это не носило никакой юридической нагрузки, это была просто филькина грамота»,— вспоминает Татьяна Полиди, исполнительный директор фонда «Институт экономики города».
Закон прежде всего защитил дольщиков от откровенных мошенников: права покупателей фиксирует регистрационная палата, что позволяет избежать часто встречавшихся ранее двойных продаж (впрочем, все равно появились аналогичные мошеннические схемы с использованием жилищно-строительных кооперативов).
Однако инвестиционный риск дольщика снижен лишь отчасти. С 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками в страховой компании или Обществе взаимного страхования (ОВС — фонд, в который скинулись сами застройщики), или же получать банковскую гарантию.
Застройщики чаще всего предпочитают страховки. Банковские гарантии, по словам Александра Ручьева, получают только 30% игроков рынка. «Банковская гарантия стоит в среднем 5-7% от цены проекта. Страховки, которые сейчас есть на рынке, стоят от 0,25%.
Естественно, идут к страховщикам»,— поясняет Ручьев.
Однако фактически система страховки не работает. В 2015 году в строительной отрасли резко увеличилось число банкротов.
По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), если число банкротов в целом по экономике в первой половине 2015 года выросло на 15%, то в строительной отрасли только за первые шесть месяцев обанкротилось 1080 организаций. За весь 2014-й — 700.
В основном это мелочь, но, если дойдет до выплаты страховок, вряд ли компании с этим справятся.
«К сожалению, у нас есть «мусорные» страховые компании, которые буквально за бесценок продают страховку, никоим образом не покрывающую ответственность застройщика»,— говорит заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. По его словам, примерно 20 таких страховщиков уже обанкротились сами.
Вряд ли можно рассчитывать и на ОВС: в случае банкротства серьезного застройщика у него просто не хватит денег. «Мы не знаем, сможет ли ОВС защитить дольщиков в случае массового возникновения проблемных объектов. Локально — может быть, но не системно»,— говорит Елянюшкин.
Единственный выход, полагают в правительстве Мособласти,— введение обязательной банковской гарантии. «Причем банки должны быть не «мусорные», а 20 крупнейших, у которых банковская гарантия является банковской гарантией. Институт банковской гарантии понятен, он используется и при госзаказе, и при бюджетном строительстве»,— говорит Елянюшкин.
Однако обеспечить это не просто. На гарантии в долевом строительстве банкам, по словам Александра Ручьева, нужно найти 3 трлн руб. «У банковской системы просто нет сейчас требуемых ресурсов»,— разводит руками Ручьев.
Но и это еще не все. «Банки не хотят работать с девелоперами, разбираться в их балансах. Они хотят кредитовать граждан. Это очень понятные для банка заемщики.
Более того, портрет заемщика по долевому участию намного лучше обычных ипотечных клиентов, которые покупают жилье на вторичном рынке.
Банки объясняют это тем, что у дольщиков обычно есть привычка сберегать, их кредитный риск ниже»,— говорит Полиди.
Разработка полумерСейчас покупка квартиры в новостройке на начальной стадии строительства позволяет сэкономить до 30% стоимости. Появление же банка в качестве третьей стороны договора между дольщиками и застройщиками может существенно удорожить строительство.
Между Сциллой и Харибдой — между возможным снижением объемов ввода жилья на стагнирующем рынке и риском появления новой армии обманутых дольщиков — должно пройти правительство.
«Пока из того, что мы знаем, рабочей группой будет обсуждаться все-таки не полная отмена 214-ФЗ, а ужесточение требований к застройщикам по привлечению денег от дольщиков.
И второе — схема продажи через накопительные счета, при которой физлицо открывает аккредитивный счет в банке, кладет деньги, а банк кредитует всю стройку»,— рассказывает Ручьев, являющийся членом рабочей группы.
«У нас есть концептуальная идея постепенного ухода от финансирования за счет граждан к проектному финансированию за счет банков, как в развитых странах. Она появилась не сейчас, обсуждалась давно»,— рассказывает Полиди.
Если объект недвижимости еще не построен, человек должен быть защищен. Как? «Мы считаем оптимальной модель, когда покупатель вносит не более 10% стоимости в виде задатка. И все. Пока объект не построен, пока человек не увидит свою квартиру, оставшиеся 90% он не платит»,— говорит Татьяна Полиди.
Эти деньги застройщику дает банк в качестве проектного финансирования, которое подкреплено тем, что он уже заключил договоры купли-продажи будущих квартир с гражданами. То есть у него есть гарантия спроса.
Соответственно, когда строительство завершено, гражданин может обратиться в банк и под залог уже существующей квартиры взять стандартный ипотечный кредит, чтобы заплатить застройщику. «Но это идеальная схема, работающая в развитых странах — в США, Германии, Франции, везде.
Она возможна при наличии доступных кредитных ресурсов, с чем у нас сегодня, конечно, проблема»,— отмечает Полиди.
Сегодня государство вовсю стимулирует граждан брать льготную ипотеку, не побуждая застройщиков лезть в кредиты.
В своем недавнем интервью газете «Коммерсантъ» президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин удивлялся: «Чиновники никогда особо не жаловали нас, а тут такой подарок с ипотекой».
Однако если средства дольщиков будут аккумулироваться на спецсчете в банке, а банк будет выплачивать их застройщику под небольшой процент, то девелопер сам сможет получить кредит дешевле.
«В результате такого подхода роста стоимости квадратного метра, скорее всего, не произойдет либо он будет незначительным — в пределах 3-6%. При этом изменение схемы покупки «дольщик—застройщик» на «дольщик—банк—застройщик» сделает ДДУ более прозрачным и надежным»,— говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Герман Елянюшкин считает, что не обязательно получать банковскую гарантию на весь объем строительства сразу: «Можно получить на какой-то лимит — на первые 100 квартир. После реализации лимита получить гарантию на следующий лимит. Это уже механизм. И законодательство сильно менять не надо».
Застройщики, естественно, убеждены, что реформа 214-ФЗ является вредной инициативой, особенно в кризис. «В сложившейся ситуации, когда привлечение заемных средств осложнено для многих компаний, менять 214-ФЗ преждевременно и, может быть, даже опасно.
Дополнительное ограничение потенциала девелоперов по выводу новых объектов в строительство, а иначе инициативу ввести банки в цепочку «застройщик—покупатель» я оценить не могу, как минимум несвоевременно»,— говорит член правления «Группы ЛСР» Иван Романов, вошедший в состав рабочей группы при Минстрое.
«Когда в 2005 году принимался 214-ФЗ, никто из застройщиков его не хотел! И разговоры были точно такие же: что стройка встанет, рынок рухнет, денег не будет и не будет жилья. А сейчас застройщики просят: не отменяйте 214-ФЗ»,— комментирует Татьяна Полиди.
Если покупка новостройки в нынешних условиях может свестись к лотерее, то это ненормально, добавляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.ru Олег Репченко.
Эксперт напоминает очевидное: одно дело, когда на рынке играют профессионалы, другое — когда обыватели, рискующие остаться с детьми на улице.
А при нынешней схеме, как ее ни улучшай, такая опасность сохраняется.
www.irn.ru
Запрет на долевое строительство: мнения экспертов
Власти Подмосковья хотят ограничить долевое строительство и жилищные кооперативы. Правительство области намерено принять меры, чтобы на рынке продавалось больше готовых квартир.
Власти Подмосковья хотят ограничить долевое строительство и жилищные кооперативы. Правительство области намерено принять меры, чтобы на рынке продавалось больше готовых квартир.
По мнению чиновников, нынешние законы не защищают дольщиков от финансовых пирамид, в итоге властям приходится выплачивать компенсации на десятки миллиардов рублей.
Девелоперы говорят, что запрет на долевое строительство приведет к удорожанию жилья — цены на готовые квартиры могут подняться в 1,5 раза. Экономический обозреватель «Вестей FM» Валерий Емельянов продолжит тему.
Внимание строителей и чиновников неслучайно приковано к Подмосковью. Эта область сейчас — главная стройплощадка страны. Ежегодно здесь сдается в эксплуатацию боле 8 миллионов квадратных метров жилья (десятая часть всего, что строят России), а с учетом загородных домов — и все 10 миллионов.
Разумеется, на таком огромном рынке присутствует немалое количество мошенников, да и просто неудавшихся строителей. Некогда надежные застройщики в этом году тоже не оправдывают ожиданий: было как минимум два случая, когда строительные гиганты не справлялись со своими обязательствами.
Власти Подмосковья пытаются действовать на опережение, ведь бюджет региона и без того перегружен проблемными дольщиками, замечает вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак.
«Есть уже довольно много проблемных объектов, а в ситуации, когда с экономикой не все хорошо, скорее всего, их будет еще больше. Приходится предоставлять проблемным дольщикам альтернативное жилье, другие квартиры или достраивать за счет бюджета. За год одной только Московской области это стоило 30 миллиардов рублей», — подсчитывает Полторак.
Конкретных предложений пока не прозвучало, но ясно, что власти хотели бы как-то ограничить долевое строительство. А вместе с ними — и строительные кооперативы. На две эти схемы приходится три четверти всех возводимых домов в Подмосковье.
То есть подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках — дольщики по определению. В теории их права на жилье защищает Федеральный закон о долевом строительстве.
Так, например, долевую квартиру запрещено продавать более одного раза (хотя в кооперативах такое случается до сих пор). В ситуации с затягиванием стройки дольщики имеют право требовать компенсацию. А если застройщик обанкротился, то делят его имущество.
Однако зачастую права дольщиков никак не защищены, ведь они сами подписываются на сомнительные схемы, утверждает партнер компании «ФБК Право» Александр Ермоленко.
«214-й закон «О долевом участии в строительстве» до сих пор работает не во всех случаях. До сих пор осуществляется строительство по разным схемам, и люди в них записываются, влезают в схемы, которые потом не позволяют им вернуть свои деньги или порождают высокие риски», — комментирует Ермоленко.
Наши граждане воспринимают долевую квартиру как покупку жилья. Но с точки зрения закона это всего лишь вложение денег в чужой строительный бизнес. Причем вложение рискованное и зачастую на заемные деньги (когда используют ипотеку).
Власти Подмосковья придерживаются мнения, что дольщики сейчас массово недооценивают свои риски и, по сути, кредитуют застройщиков под нулевую ставку, не разбираясь, на что пойдут их деньги и можно ли их отбить вообще. А компании охотно берут эти средства.
И даже демпингуют, выставляя аномально низкие цены на квартиры, поскольку надеются заработать на следующих проектах. Так возникают «жилищные пирамиды». Властям все сложнее с ними бороться, добавляет Григорий Полторак.
«Сама система контроля стала настолько громоздкой и дорогой, столько чиновников занимается контролем застройщиков, что её поддержание тоже стоит больших денег. Это чисто российское изобретение. Основная модель в мире, максимум, что возможно — постепенный взнос денег пропорционально стройке», — уверяет Полторак.
Закон не может запретить гражданам вкладывать деньги в строительство, а бизнесу — занижать цены. Но если долевое законодательство ужесточат, то последствия будут вполне очевидными: неэффективные стройки встанут, количество вводимых домов сократится, а цены на готовые квартиры поползут вверх.
Эксперты спорят — на сколько именно. Так, если брать средний долевой дом, то почти половина его стоимости — это предоплата будущих собственников. Если застройщику придется брать деньги в банке, то ставка для него будет в районе 20%. Соответственно, сданный в эксплуатацию дом станет процентов на 10 дороже.
Для ипотечников расклад похуже. Из-за увеличения «тела» кредита переплата за жилье составит по меньшей мере 20%. Есть еще более мрачные прогнозы — что дефицит долевых квартир потянет за собой цены на все жилье, тогда самые дешевые варианты могут подорожать раза в 1,5.
Гендиректор Russian Research Group Денис Колокольников считает, что рост будет более умеренным.
«Не каждый девелопер сможет реализовать проект с учетом собственных средств, которые должны составлять как минимум 30% от общего объема инвестиций. Плюс кредитные средства.
Всё это увеличивает нагрузку на проект, соответственно, растет себестоимость. Для того чтобы сохранить ту же маржу, которую они планировали, нужно повысить цену.
Не думаю, что этот рост может достигнуть 50%, но, скорее всего, на уровне 20-25% будет», — рассуждает Колокольников.
Корень проблемы — недоступные кредиты, сходятся все эксперты. Банки в основной массе не умеют или не хотят заниматься проектным финансированием. А строительные компании боятся или не желают раскрывать свою бухгалтерию перед кредиторами.
Впрочем, себестоимость квартир складывается не только из процентов по кредиту. Основные расходы на стройке — это земля и коммуникации.
Ранее власти Подмосковья заявляли, что по каждому из этих пунктов цены достигли дна, поэтому в плане стоимости квартирам снижаться просто некуда.
Подмосковные власти запретили 48 застройщикам заключать договоры долевого участия
время публикации: 12 октября 2018 г., 12:06 | последнее обновление: 12 октября 2018 г., 12:06
В Московской области 48 застройщиков не выполнили в срок новые требования долевого строительства и не смогут заключать новые договора долевого участия (ДДУ) на объектах, строительство которых ведется на территории области. Сообщение об этом вместе со списком компаний было опубликовано на сайте Главного управления государственного строительного надзора Московской области.
Как пояснили в ведомстве, внесенные в список компании не открыли специализированные счета в уполномоченных банках по строящимся объектам. По всем 48 застройщикам Главгосстройнадзором направлены уведомления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на приостановку деятельности по регистрации ДДУ.
По словам начальника Главного управления государственного строительного надзора Московской области Артура Гарибяна, наложенные ограничения не запрещают застройщикам продолжать строительство за счет собственных или кредитных средств.
«Девелоперы вправе реабилитироваться, и все же открыть спецсчет в одном из уполномоченных банков и уведомить контролирующий орган об этом. После проведения проверочных мероприятий, в случае подтверждения соответствия застройщика требованиям закона о долевом строительстве N214-ФЗ, мы примем решение о направлении в Росреестр уведомления о снятии ограничения», – заявил Гарибян.
Как уточняет РБК, всего в Подмосковье работает около 400 застройщиков, которые отчитываются о своей деятельности в рамках долевого строительства в областной Главгосстройнадзор.
Напомним, вступившие в силу 1 сентября поправки к закону о долевом строительстве разрешают тратить деньги дольщиков только на те дома, в которых эти дольщики приобрели квартиры.
Кроме того, застройщики должны перейти на банковское сопровождение.
Это означает, что на каждое разрешение на строительство должен быть отдельный счет, а банки будут контролировать использование денег, чтобы не допустить нецелевое расходование средств.
В начале сентября ряд крупных застройщиков столичного региона, которые занимают достройкой домов для обманутых дольщиков в Москве и области, обратились к уполномоченному при президенте России по правам предпринимателей Борису Титову в связи с тем, что эти поправки могут обернуться остановкой строек.
Как отмечал представитель одного из застройщиков, норма о банковском сопровождении не дает тратить средства, привлеченные у дольщиков, на завершение строительства проблемных проектов.
Так, в случае поступления платежного поручения от строительной организации об оплате тех или иных расходов (материалов, подрядных работ) по проблемному объекту уполномоченный банк должен отказать в проведении операции и уведомить об этом контролирующий орган и Фонд защиты прав дольщиков. Это обращение может привести к приостановке работы застройщика.