В Подмосковье дешевеют земельные участки без подряда

Поле, пашня и лесополоса

Источник: © , Зарайское информационное агентство

Вся земля в Российской Федерации, находящаяся в государственной и муниципальной собственности, предоставляется через торги, за исключением определенных случаев.

Условия, при которых такие земельные участки могут быть предоставлены без аукциона, регламентируются Земельным кодексом РФ.

О том, кто имеет право на предоставление земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду или собственность без проведения торгов в Подмосковье и что необходимо приложить к заявлению на получение данной услуги, читайте в материале портала mosreg.ru.

Узнайте, как бесплатно получить землю в Подмосковье>>
Что такое неразграниченный земельный участок

Аэрофотосъемка земель

Источник: ©, pixabay.com

Вся земля в Подмосковье, как и по всей РФ, определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Разграниченная земля – это земля, находящаяся в собственности: частной, федеральной, федерального субъекта или муниципальной. Неразграниченная – это та земля, на которую нет правоудостоверяющих документов.

Земля считается неразграниченной (государственной) до возникновения и регистрации прав на нее. Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено земельным законодательством.

Полномочия по распоряжению землей государственной неразграниченной собственности переданы на уровень органов местного самоуправления, а, следовательно, и предоставление соответствующей услуги жителям области.

В Подмосковье данная деятельность регламентирована законами «О перераспределении полномочий между органами муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области» и «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений».

Узнайте, как оформить градостроительный план земельного участка в Московской области>>
Получатели услуги

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

Государственная услуга по предоставлению земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду и собственность без проведения торгов предоставляется физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Однако, согласно статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, право на получение земли без торгов возникает только при соблюдении определенного ряда условий.

Так, в статье 39.3 Земельного кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, а также перечень лиц, которые могут выступать покупателями. В частности, допускается продажа:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, − собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса (то есть если на участке неразграниченной госсобственности стоит дом, права на которые зарегистрированы, собственник дома может претендовать на получение земли в собственность);
земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса;
земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В статье 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:

земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, − членам данной некоммерческой организации;

земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства − собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса;
земельные участки − гражданам, имеющим право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
земельный участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
земельный участок − лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
земельный участок − гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
земельный участок, расположенный за границами населенного пункта, − гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, − лицу, с которым заключено такое соглашение (например, под инвестпроекты).

Исчерпывающие перечни случаев продажи участков неразграниченной госсобственности или предоставления их в аренду содержатся в Земельном кодексе РФ.
Как получить землю многодетной семье в Московской области>>
Как составить заявление

Ноутбук

Источник: Министерство энергетики Московской области

Заявление на услугу проще всего подать через личный кабинет регионального портала госуслуг, где необходимо заполнить готовую форму. Подача данного заявления равно предусмотрена как в случае аренды земельных участков, так и при предоставлении их в собственность.

При этом юридическим лицам необходимо указать следующие данные:

сведения о ЕГРН;
ИНН;
наименование организации;
адрес организации;
организационно-правовая форма.

Физическим лицам нужно указать следующую информацию:

ФИО;
паспортные данные;
СНИЛС;
контактные данные.

И физическим, и юридическим лицам нужно указать в заявлении кадастровый номер участка, который требуется предоставить в собственность или аренду, срок аренды, адрес и площадь участка, а также сообщить цель запроса.

В случае если земельный участок не сформирован, то есть не имеет границ и кадастрового номера, нужно сначала обратиться за услугой «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В результате осуществления этой услуги определяются границы участка и вид права на него.

Это важно, поскольку в случае, когда запрашиваемые земли по тем или иным объективным причинам не могут быть предоставлены в собственность, заявителю будет предложена альтернатива − аренда участка.

Узнайте, как зарегистрировать недвижимость в Московской области>>
Куда подавать заявление

Макет домов

Источник: Министерство имущественных отношений Московской области

Самым удобным и быстрым способом подачи заявления является обращение через РПГУ, поскольку оно позволяет избежать хождения по структурам и дает возможность отследить весь процесс через личный кабинет.
С этой целью сначала нужно зарегистрировать личный кабинет и получить регистрацию в электронной системе ЕСИА.

Подать заявление можно, заполнив форму в личном кабинете портала госуслуг и приложив к ней электронные образцы документов (без ЭЦП). Получить результат услуги нужно будет в МФЦ, где потребуется предъявить оригиналы документов для сверки.

В результате предоставления услуги заявитель получит договор аренды земельного участка либо договор купли-продажи земельного участка.
Читайте об МФЦ Подмосковья: виды услуг для граждан и предпринимателей>>
Сроки оказания услуги

Документы, подписание

Источник: РИАМО, Анастасия Осипова

Срок рассмотрения заявления составляет от 8 до 50 рабочих дней, в зависимости от необходимости осуществления публикации о предстоящем предоставлении земельного участка и рассмотрения вопроса на Межведомственной комиссии по земельно-имущественным отношениям в Московской области и Градостроительном совете Московской области.

Информация о результате рассмотрения заявления будет направлена в личный кабинет заявителя на портале госуслуг. Оригинал договора купли-продажи или договора аренды с подписью уполномоченного должностного лица и печатью администрации можно получить в МФЦ.

Информация о готовности результатов предоставляется также по единому телефонному номеру: 8 (800) 550-50-30.

Андрей Аверкиев: «Наша работа – управлять большим хозяйством Московской области» >>

Что такое участки без подряда и с подрядом?

Участок без подряда и с подрядом рассматривается как неофициальное понятие. По данным термином понимается производство строительных работ на выделенном наделе. Гражданин возводит жилое помещение при использовании собственного проекта. Предполагается, что возведению подлежит частный дом без использования услуг застройщиков. Во время данных работ требуется учитывать разработанные стандарты и правила.

Понятие участков с подрядом

Изначально требуется разобраться с тем, что значит земельный надел с установленным подрядом. Гражданский закон рассматривает подряд как разновидность сделки, которая направлена на выполнение определенного рода работ по заданию заказчиков. В частности, это может касаться строительства дома.

Если гражданин покупает участок с подрядом, то ему нужно учитывать такие условия:

предприятие, осуществляющее функции застройщика, приобретало земельные наделы у местных органов конкретные участки, где запланировано проводить работы по строительству (использовать можно единый проект или соблюдать общеустановленные правила);
лица вправе купить участок на этой территории во время заключения соответствующего соглашения с фирмой-застройщиком (это влияет на значительное повышение стоимости надела);
в связи с тем, что правомочие собственности на надел находится у застройщика, то без оформления рассматриваемого соглашения получить землю под строительство было нельзя.

ВАЖНО !!! Указанный формат сделок, связанных с земельными наделами имеет определенные плюсы и минусы. Основной положительной чертой можно назвать то, что работы выполняются в пределах единого разработанного соглашения. По окончании чего, человек получал возможность оформить правомочия собственности на надел и на возведенное на нем строение.

Кроме того, построенный дом отвечал требованиям типовых проектов, которые разработаны застройщиками. Это говорит о том, что здание лаконично вписывалось в пределы населенного пункта.

Также плюсом выступает то, что любая строительная деятельность выполняется «под ключ». У граждан есть возможность самостоятельно определять, как дом будет оформлен внутри.

К числу главных недостатков отнесено то, что:

происходит существенное повышение цены на земельный надел и расположенный на нем дом (это связывается с тем, что условия продиктованы фирмой, производящей строительные работы, кроме того, им контролирует ход строительства);
у граждан нет самостоятельной возможности относительно того, чтобы формировать соглашение относительно строительства жилого помещения или воспользоваться разработанным проектом;
требуется учитывать сроки, в течение которых должен быть возведен тот или иной объект (отражаются они в соглашении о подряде);
когда происходит оформление правомочий собственности на надел, лица несут обязанность по выкупу у застройщика будущей недвижимости, если фирма банкротится, то граждане несут риски, связанные с потерей вложенных денег.

ВНИМАНИЕ !!! Нужно учесть все перечисленные пункты, что означает утрату актуальности приобретения рассматриваемого типа наделов. Предусматривается возможность заключить соглашение страхования относительно утраты средств, которые вложены в деятельность компании застройщика. Этот вариант связывается с проверкой составленного договора и материального обеспечения фирмы, осуществляющей строительные работы. Поэтому специалисты говорят о том, что в подобном случае требуется обратиться к юристу.

Для предоставления лицам максимальные гарантии по поводу того, что рассматриваемые сделки будут безопасными, строительные организации предпочитают заключать соглашения, связанные со страхованием возложенной на них ответственности гражданского типа.

Определение наделов без подрядов

Также нужно рассмотреть, что такое наделы без установления подряда.

У строительных фирм или других лиц, наделенных правомочиями собственности в отношении земельных наделов, есть возможность оформлять сделки с гражданами по продаже такого имущества.

В данной ситуации не устанавливается обязанность, связанная с возведением жилого помещения на таком участке. Граждане наделены правом относительно того, чтобы самостоятельно определять периоды и методику ведения строительных работ.

Данный способ обладает определенными плюсами:

допускается строительство жилых помещений при использовании собственных сил владельца надела или любой компании, занимающейся такими работами (за счет чего в значительной степени сокращаются расходы, которые понесет лицо на возведение дома);
у граждан нет обязанности относительно того, чтобы соблюдать единые разработанные планы, касающиеся размещения на территории населенного пункта;
можно выбрать готовый проект или заказать;
есть возможность по своему усмотрению решать, в какие сроки проводить работы по возведению жилого помещения;
если лицо купило рассматриваемый надел, то у него нет рисков утраты собственных средств.

В последнем случае это связывается с тем, что фирме подрядчика подлежит оплате только авансовая сумма. Это указывает необходимость выплаты всей суммы после того, как строительные работы будут завершены. В связи с тем, что гражданин получает возможность по своему усмотрению регулировать продолжительность строительства и контролировать процесс, то данная форма приобретает популярность в настоящее время.

Стоит обратить внимание на то, что установление правомочий в отношении каждого из рассматриваемых разновидностей наделов, не имеет существенных отличий. Необходимо заняться оформлением межевого плана, после чего сформировать соглашение о купле-продаже. Затем данные акт проходит регистрацию в уполномоченном органе. Это Росреестр.

Однако, когда происходит реализация надела с подрядом, проставление подписи заказчика в соглашении находится в зависимости от того, составляется одновременно договор подряда. При этом должны передаваться денежные средства.

Земельные участки без подряда за год подешевели на четверть

Максим Стулов / Ведомости

Сейчас на поселки с участками без подряда (УБП) приходится около 70% предложения загородного рынка Подмосковья, по оценке УК «Русская сотка». У «Инком-недвижимости» схожие цифры: 72% в предложении – это УБП, из 14 новых поселков в I квартале лишь один с застройкой.

По подсчетам компании «Удача», всего в Московском регионе и в соседних областях – Тульской, Калужской, Тверской и др. – поселков с УБП около 2000. «Живых» проектов, куда можно дозвониться, около 800, может быть 1000», – уточняет Сергей Федосеев, директор по развитию «Удачи».

На первичном рынке загородной недвижимости в Подмосковье в аналитическом центре «Инком-недвижимости» насчитали 583 поселка с УБП.

Но и здесь, как отметил Антон Алимов, директор по развитию ZS-Group, подавляющее большинство проектов не являются полноценными коттеджными поселками: просто собственники пытаются в розницу продать землю, которую не удавалось реализовать оптом.

Немного другая картина в элитном сегменте: на УБП приходится примерно 30% предложения на первичном рынке, а новых проектов нет, рассказывает Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty. И это не просто территория, размежеванная на участки, – там есть въездные группы и ограждения, инфраструктура, а часть участков уже застроена домами, описывает он.

Число крупных игроков в Подмосковье на протяжении нескольких лет практически не меняется. «Около половины продают «сетевики» – такие компании, как «Родные земли», «Своя земля», «Красивая земля» и др., – рассказывает Илья Терентьев, гендиректор УК «Русская сотка».

– Часть реализуют управляющие компании, которые берут в управление непрофильные активы, или физические лица». По его словам, за последние несколько лет оптовый рынок земли в Подмосковье «немного ожил».

Но штрафы за использование земель не по назначению (суммы зависят от кадастровой стоимости и достигают от 0,5 до 1% для собственников), за нескошенный борщевик (с 18 ноября 2018 г. штраф для юридических лиц достигает 1 млн руб.), многократный рост налогов на землю (в 2019 г.

– от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости участка) вынуждают малых и средних собственников крупных активов либо содержать землю в идеальном состоянии и как-то осваивать, либо искать разные способы сбыть ее с рук.

«Только за последние полгода к нам обратилось более 10 таких собственников, было заключено несколько договоров на реализацию их активов в розницу», – рассказывает Терентьев. В числе компаний, продающих в розницу не один-два, а десятки проектов, – «Удача» (47 проектов на разной стадии готовности), «Инком-недвижимость» (20), «Русская сотка» (12).

В большинстве «живых» поселков продается лишь по нескольку участков в год, во многих реализуются какие-то остатки. Таких, где было бы с десяток сделок в год, не больше 20% от «живых», подсчитал Федосеев. Но даже в успешных проектах редко удается продать более 3–5 участков в месяц. Там, где цены держат на докризисном уровне, уходит 1–2 участка за пару месяцев, рассказывает Терентьев.

Бюджеты разные, проблемы похожие

По данным «Инком-недвижимости», именно на участки приходится 73% продаж на первичном рынке Подмосковья. Год назад этот показатель составлял 60%, как и весной 2017 г.

Причина такой динамики не столько в росте популярности самих УБП, сколько в дефиците проектов с готовой застройкой, который усиливается с каждым годом, объяснил директор департамента загородной недвижимости компании Антон Архипов.

В то же время, по его словам, 80% клиентов настроены на покупку не голой земли, а дома, и желательно готового, с коммуникациями и инфраструктурой. Однако лишь каждому седьмому удается найти подходящий объект. И это касается как проектов класса «эконом», так и элитных.

В сегменте эконом-класса подобрать готовый проект, который на 100% будет соответствовать запросам клиента, сложно – легче построить самому, подтвердил Сергей Федосеев.

Та же печаль – у покупателей участков в элитных поселках: готовых современных домов с правильной планировкой мало, приходится искать землю и потом строить, объяснил Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости KnightFrank.

Клиенты даже стали немного скромнее в требованиях: выбирать приходится из того, что осталось, сетует Колосницын.

Это проявляется не только в готовности к компромиссам относительно набора обязательных качеств участка (расположение относительно леса или водоема), но и в выборе меньших по площади наделов. Востребованы участки по 15–30 соток, хотя раньше клиенты рассматривали лоты с площадью как минимум от 50 соток, сравнивает Михайлик.

Что должно быть обязательно – так это коммуникации (или гарантии их строительства). Застройщики это понимают и стараются соответствовать. «Мы сначала строим поселковые инженерные сети, дороги и инфраструктуру и только потом приступаем к продажам», – рассказывает Антон Алимов из ZS-Group.

В 90% поселков «Инкома» есть магистральный газопровод, а в четверти – полный набор коммуникаций, включая газ, электричество, канализацию и водопровод. Но, отмечает Федосеев, немногие девелоперы исполняют взятые обязательства и укладываются в сроки.

По словам Алимова, в большинстве поселков коммуникации и инфраструктура строятся уже после того, как прошли первые сделки, а порой и через 1–2 года после открытия продаж.

Причин несколько: у девелопера недостаточно денег или квалификации, чтобы сделать полноценный загородный проект, или земли слишком много и надо быстро участки реализовать, чтобы развивать и другие проекты. Но в таких случаях продаж почти нет. «У девелоперов, с одной стороны, сейчас горячий сезон, а с другой – непрекращающийся кризис», – описывают ситуацию в «Инкоме».

Не снизишь цену – не продашь

Цена – главный аргумент в пользу участка без подряда, ведь потребители этого продукта в массе своей ограничены в средствах. По данным «Инкома», за год средняя стоимость УБП в массовом сегменте снизилась с 3,9 млн до 2,9 млн руб., т. е. на 26%, в первую очередь из-за падения качества товара, объясняют аналитики.

Где-то участки даже немного подорожали. По подсчетам Терентьева, до 20 км от МКАД, где в основном сосредоточены участки под ИЖС, за год в среднем цена сотки земли выросла на 7–10% и 10 соток обойдутся в 2–4 млн руб. Ближе 5 км участок такой же площади будет стоить от 10 млн руб.

На удалении от 20 до 40 км от МКАД цена земли практически осталась на прошлогоднем уровне, участки, расположенные далее 40 км от МКАД, подешевели на 5–10%, по данным «Русской сотки». 10 соток с электричеством за 50 км от МКАД можно купить за 200 000–400 000 руб., считает Терентьев.

На Рублево-Успенском шоссе в Park Ville Жуковка (9 км от МКАД) цена сотки уже начитается от 3,5 мл руб., в «Николино» (от 24 км от МКАД) – от 3 млн руб., сравнивает Колосницын.

Михайлик приводит пример динамики цен в поселке «Раздоры-2» на Рублевке (4 км): в начале 2011 г. продажи стартовали с отметки $60 000 за сотку, сделки в 2018 г.

шли по $100 000 за сотку, и на первичном рынке участков уже не осталось – все раскупили.

Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» не припомнит в практике случаев, когда цена участка вырастает после подведения коммуникаций. Теоретически подобное может произойти, однако застройщики обычно закладывают стоимость коммуникаций в конечную цену объекта, объясняет он.

Но в «Удаче» рост цен на землю в своих проектах объяснили как раз вводом коммуникаций и объектов инфраструктуры. В КП «Никулино» на старте продаж сотка в среднем стоила около 90 000 руб., а после подключения электричества – 200 000 руб., рассказывает Федосеев. В «Ольшанах» сотка подорожала с 70 000 до 120 000 руб., в КП «Кубасово» – с 55 000 до 70 000 руб.

, в «Матвеево» – с 55 000 до 65 000 руб., и это не отразилось на спросе, приводит примеры он.

По мнению Архипова, для успеха проекта необходимо, чтобы как минимум два фактора «имели, так скажем, наивысшую оценку»: «Например, при удачном расположении и высокой степени готовности допускается не самая низкая цена. Или при доступной цене и отличной локации – начальная степень готовности».

Участок без подряда, или Все решаем самостоятельно

Оглавление:

Приобретая участок с подрядом, покупатель точно уверен, что ему не придется самостоятельно решать проблемы с подводом коммуникаций или разбираться с недобросовестными строителями. Все эти дела решает подрядчик.

Но и тип сооружения, которое будет возведено на участке, также устанавливает подрядчик. У покупателя не будет возможности выбрать домик по своему вкусу.

Такой вариант сделки будет удобным, если у покупателя нет свободного времени заниматься проблемами строительства и контролировать строительный процесс, и нет особых пожеланий в планировке дома.

Покупка участка без подряда более выгодна по цене, и очень часто люди приобретают участки без определенной цели, по принципу «чтобы был», с возможной продажей впоследствии или для того чтобы подарить кому-то. И тогда уже новый хозяин решит, какой тип сооружения будет возводиться и на каких условиях.

Варианты продажи земельных участков

Сравнительно недавно на рынке загородной недвижимости получили применение и распространение такие понятия, как участки с подрядом и участки без подряда.

Подряд, или договор подряда, ─ это сделка, по условиям которой подрядчик (или одна сторона) берет на себя обязательство выполнить определенные виды работ по заданию заказчика (другой стороны) и сдать ему их результат. Заказчик же обязуется принять и оплатить результат работы. Договор подряда – одно из старейших гражданско-правовых соглашений. Известен он был еще римскому праву и рассматривался как разновидность договора найма.

Это новшество появилось на рынке загородной недвижимости всего несколько лет назад. Еще сравнительно недавно продажа земельных участков по всем регионам совершалась без подряда. Человек приобретал участок и занимался строительством дома на нем самостоятельно.

Выбирал проект по своему вкусу, закупал необходимые для застройки материалы, нанимал строителей и лично контролировал процесс. Сам решал и проблемы с подводом коммуникаций к участку.

Этот подход долгое время считался единственным и был всем очень привычен, поэтому люди, которые впервые за долгое время решили приобрести землю, несколько теряются в выборе. Что значит участок с подрядом и участок без подряда, какой вариант выбрать?

Участок с подрядом — в чем суть

Что значит приобрести участок с подрядом и чем оборачивается такая сделка для покупателя, стало понятно, когда компании-застройщики стали массово отказывать заказчикам в приобретении участка без подряда в коттеджном поселке.

Объясняли они это тем, что необходимо соблюдать архитектурный план и общий стиль поселка от проекта домов до благоустройства общей территории. По словам девелоперов, это нужно для более благородного внешнего вида поселка в целом и придания ему статуса элитного.

Чтобы поселение выглядело более солидным по сравнению с обычными дачными и садоводческими товариществами.

Участок на условиях без подряда

Что такое участок без подряда? По сути, это возвращение к традиционному варианту проведения сделок купли-продажи земли. Приобретая земельный участок, покупатель получает возможность строить выбранный дом в любом поселке, без условностей, которые ранее устанавливал подрядчик.

Помимо этого, как выяснилось вследствие подсчетов, на строительство с подрядом уходит больше затрат, так как в стоимость таких участков продавец включает солидную переплату, дабы подстраховать себя (медленная продажа, например).

По сути, приобретая участок с подрядом, покупатель оплачивает часть другого участка, который принадлежать ему никогда не будет.

Если покупать земельное пространство без подряда, есть возможность снизить цену на выбранный участок до 40%. Помимо этого, если заниматься постройкой дома самостоятельно, можно лично контролировать расходы на покупку необходимых стройматериалов и оплату труда строителей.

Если не пользоваться дополнительными услугами, можно существенно сэкономить. Ведь застройщик не будет прицениваться при закупке стройматериалов. Он просто купит все необходимое в том месте, где быстро и удобно, и включит стоимость в счет заказчика.

Преимущества и недостатки

Несомненно, помимо приобретения участка без дополнительных предложений покупатель в равной степени приобретает целый ряд преимуществ:
Нет необходимости в застройке участка и нет ограничений в сроках начала и окончания строительства. Владелец может и вовсе ничего не строить, законсервировав участок под перепродажу.
Возможность построить дом по собственному вкусу, а не по однотипному проекту, предоставленному подрядчиком и составленному архитектором поселка.
Покупатель может осуществлять строительство поэтапно, исходя из своих финансовых возможностей, выбирая наиболее выгодные стройматериалы как в ценовом эквиваленте, так и исходя из практичности их использования в дальнейшем.

Есть и недостатки такой сделки

Необходимость дополнительных затрат после приобретения участка.
Стройка может затянуться на неопределенное время.
Владельцу долгое время придется жить «на стройке», детально контролируя ее процесс и график выполнения работ.

Участок без подряда с коммуникациями

Прежде чем приобрести участок без подряда, стоит задать себе вопрос: «нужно ли покупать участок с коммуникациями?». Приобретение участка, к которому уже подведены все инженерные сети – это выгодное вложение средств, так как не всегда все может быть гладко в этой отрасли.

Владельцы «голых» земных участков, планирующие строительство дома или коттеджа, довольно часто сталкиваются с рядом проблем при проведении инженерных работ. Нередко бывает так, что заказчик получает отказ от компаний, занимающихся прокладкой коммуникаций. Причины здесь могут быть разными. Самая распространенная – отдаленность основной ветки тех или иных коммуникаций.

При таких обстоятельствах владельцу участка приходится приложить немало усилий, чтобы добиться желаемого результата.

При покупке участка с подрядом, во избежание неприятных инцидентов между застройщиком и заказчиком, возникших на почве недопонимания, важно перед вкладыванием личных средств во столь недешевую покупку заключить предельно ясный и точный договор с застройщиком. В договоре стоит уточнить сроки строительства, сроки подвода коммуникаций (если таковых нет на участке), максимально подробно описать все сооружения, которые будут возводиться на данной территории.

Напоследок следует отметить, что сейчас набирает популярность еще один вариант продажи земельных участков. Он как бы является промежуточным между вариантами с подрядом и без подряда. Условием может быть то, что будущий проект дома необходимо будет согласовать с архитектором компании-девелопера, либо покупатель будет обязан строить дом из определенного материала, либо коробка дома должна будет соответствовать установленному застройщиком образцу.

Поэтому, прежде чем приобретать земельный участок на условиях без подряда, стоит внимательно изучить условия предлагаемого компанией договора купли-продажи.

Названы районы Подмосковья с перспективой взрывного роста цен на недвижимость

Источник: Строительная газета

На рынке Подмосковья находится в продаже порядка 28 500 жилых домов и таунхаусов, и более 80% из них не могут найти покупателей больше года.

Вместе с тем, даже в депрессивных уголках области можно удачно вложиться в недвижимость — как рассчитал искусственный интеллект, разработанный компанией Realiste, речь идет о возможном росте на 200% и более.

Основатель компании Алексей Гальцев рассказывает «Стройгазете» о перспективах загородных инвестиций.

Цена на участки и дома в Подмосковье традиционно определяется транспортной доступностью. Если доехать из Москвы до населенного пункта несложно — рядом проходит железная дорога, есть маршрут автобуса, а пробок на выезде из города немного — район более конкурентоспособен, а значит, и дороже менее «проходимых» соседей.

Однако ситуация начинает меняться. Во-первых, в Подмосковье строят новые дороги и развязки, что постепенно меняет «карту» транспортной доступности. Во-вторых, в игру могут вступить и другие факторы. Скажем, уже сейчас заметен тренд на удаленную работу.

Так что транспортная доступность в течение следующих десяти лет, по нашим прогнозам, перестанет быть основным фактором, влияющим на цену загородной недвижимости.

А это означает, что если сейчас купить дешевый земельный участок с домом в районе, куда пока что не слишком просто добираться, через десять лет его цена может вырасти на 100-200%. Это реальные цифры, подсчитанные искусственным интеллектом.

Какой район выбрать

Чтобы определить наиболее перспективные для покупки недвижимости локации, разработанный Realiste искусственный интеллект проанализировал все районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца («бетонки»), — в среднем, это 30 км от МКАД. Померив время в пути до поселка из центра города в час пик в самый загруженный день (для Подмосковья это пятница), можно достаточно точно подсчитать, сколько стоит наценка за лишние 10 или 30 минут в пути.

Районы, которые сегодня недооценены из-за низкой транспортной доступности, в течение следующих лет будут расти в цене. Этим могут воспользоваться как простые покупатели, так и инвесторы.

Вот список из десяти районов Подмосковья, в которых сегодня цена за сотку сравнительно невысока, но при этом имеется большой потенциал роста.

Тимошкино — Веледниково
Фрязино
Пестовская гавань — Тишково
Буняково — Витяково
Опалиха
Нефедьево — Надовражино
Звенигород
Крекшино — Санино
Коптелино — Жуковка
Веревское — Клушино

Согласно анализу Realiste, стоимость жилой недвижимости в этих районах за десять лет вырастет минимум на 86% (в районе деревень Веревское и Клушино), а максимум — до 231% (в районе Тимошкино и Веледниково).

Дешевле всего на сегодняшний день стоит сотка земли во Фрязино — порядка 89 тысяч рублей. При этом по прогнозу за десять лет она подорожает до 294 тысяч рублей, то есть, на 288%.

А вот в Опалихе и Тимошкино — Веледниково земля и сегодня достаточно дорогая — 418 и 411 тысяч рублей соответственно. Однако и потенциал роста существенный: в первом случае 109%, а во втором — 231%.

Все районы, проанализированные Realiste, представлены на карте:

Участок без подряда — выгодное вложение? | Rusbase

Архив rb.ru 19 августа 2009 Архив rb.ru 19 августа 2009

Больше всего способны дешеветь неосвоенные земельные участки, выяснил Тайный покупатель

Участок без подряда — выгодное вложение? В кризисное время одним из самых актуальных становится вопрос: какая именно недвижимость подешевеет меньше всего, а что, наоборот, упадет в цене максимально. Мы сделали предположение, которое при обследовании рынка подтвердилось: больше всего способны дешеветь неосвоенные земельные участки. Дело в том, что в квартире можно жить, на готовой даче можно проводить выходные, а пустой клок земли с четырьмя колышками — вещь как бы бесполезная. С одной стороны, денег такое имущество особо не требует. Но с другой, деньги могут понадобиться владельцу — будь то девелопер загородного поселка или частное лицо.

Поселки и деревни

Любопытное наблюдение: по отзывам абсолютно разных людей, дешевые участки стали самым ходовым видом недвижимости. В сложившейся ситуации предложение может оказаться выгодным: через пару-другую лет земля начнет возвращаться к докризисному формату цены. Пусть и не быстро.

Но сейчас она представляет собой вполне перспективный вариант долгосрочного вложения средств — это своего рода модель спекулятивных инвестиций для людей со сбережениями, которые не позволяют приобрести никакой иной недвижимости.

Сразу оговоримся: мы не рассматриваем варианты, в которых владельцы категорически не желают отступать от докризисных цен. Таких предложений большинство, но интересен земельный сегмент именно появлением очень экономичных предложений.

Это и вторичный рынок, и первичный.

Так, в дальнем Подмосковье нами были обнаружены участки площадью по 12 соток, которые можно приобрести по цене порядка 250 тысяч рублей. Это небольшой поселок (посмотреть на карте) в Зарайском районе, включающий в общей сложности 36 домовладений. Рядом с будущим поселком имеются небольшое озеро и протекает речка Незнанка.

В качестве дальней дачи — вариант неплохой. Правда, есть существенный минус места: около деревни есть небольшой лесок, все остальные окрестности представляют собой поля. Плюс к тому, расположенный в нескольких километрах город Зарайск обладает крайне слабо развитой социальной инфраструктурой.

Несколько более дорогое предложение удалось найти в поселке Бортнево (посмотреть на карте). Он расположен за пределами окружной дороги А-107, на границе лесного массива, между населенными пунктами Бортнево и Нововоронино.

Здесь цена участков начинается от 500 тысяч — но при этом надо учитывать, что речь идет о месте, которое является не столько дальней дачей, сколько территорией, на которой люди охотно покупают загородную недвижимость — рядом бетонка, причем не вторая, а первая.

Приведенными примерами предложения недорогих участков не исчерпываются. Кроме того, есть довольно много вариантов вторичного рынка. Они часто не доходят до интернета и узнают о них либо через знакомых, дружественных агентов по загородной недвижимости, или в результате самостоятельных автомобильных поездок по Подмосковью.

Так, из любопытных вариантов нам удалось найти участок за 35 тысяч рублей за сотку в нескольких километрах от Дорохово (посмотреть на карте). Это земля в существующей деревне, рядом с которой имеются лес, водоем (что-то среднее между прудом и озером) и речка. Минус места — оно низкое, очень близко грунтовые воды и весной лужи начинают напоминать озера.

Еще один вариант удалось найти на самом краю Московской области, в окрестностях города Протвино. Это рекордно дешевое предложение (120 тысяч) нам не понравилось — 10 соток, расположенные где-то (даже без колышков) на заросшем пустыре и документы, которые требуют прохождения процедуры дачной амнистии.

Во-первых, потребуются вложения, а во-вторых, перепродать это потом с существенной выгодой вряд ли возможно.

Интересная вторичка

Весьма любопытным видом предложений недорогих земельных участков являются перепродажи частных лиц, приобретших недвижимость в поселках без подряда и по тем или иным причинам решивших с ней ныне расстаться и готовых на серьезные скидки.

Плюсами поселков является прокладка в перспективе коммуникаций и решенные вопросы с документами, как на саму землю, так и на подключение к инженерным сетям.

Но что самое главное: хотя девелоперы и идут на снижение цен, соревноваться с вторичными предложениями в собственных поселках они, бывает, оказываются не в состоянии.

Яркий тому пример — поселок «Сокол» (посмотреть на карте), расположенный в паре километров от города Струнино.

Плюсом поселка является наличие в наборе коммуникаций газа и хорошее природное окружение (в окрестностях можно видеть зайцев и лис, один из зайцев был обнаружен, когда выскочил из-за деревьев прямо на территории поселка).

В последнее время по этому проекту стали появляться различные предложения. Цена от девелопера здесь начинается от 450 тысяч рублей за участок площадью 10 соток. (В апреле RB.ru писал о начальной цене в 500-600 тыс.).

Обзор вторичных предложений дал такие примеры. В одном случае был обнаружен участок, предлагавшийся к продаже за 300 тысяч рублей.

Предложение было зафиксировано недели три назад, по звонку нам сообщили, что участок уже благополучно продан, а через пару дней объявление из интернета ушло.

Данный случай позволяет предположить, что участки с большим дисконтом — недвижимость, не требующая большого срока экспозиции, она продается довольно быстро.

В настоящее время найдено еще одно предложение, правда, чуть более дорогое — за 350 тысяч, что, впрочем, является существенным снижением цены от той, что держит девелопер.

Надо полагать, владельцы участков пытаются попробовать чуть поднять цену, чтобы понять, на какие деньги будет в итоге готов покупатель, но в итоге, возможно, готовы к какому-то торгу.

Немного нюансов

Какие-то особенности потенциальной покупки можно понять, даже не выезжая на место. Например, если площадь участка составляет 6-8 соток, это советский дачный поселок. Если же 10 соток — значит, скорее всего, это загородный поселок, сформированный уже в новое время.

Однако рост площади землевладений может иметь оборотную сторону, а именно необходимость дополнительных вложений в инфраструктуру поселка. Иначе говоря, при очень скромной стоимости собственно земли, ее освоение потребует от владельцев скинуться как минимум на строительство внутрипоселковых дорог.

Как максимум — на проводку магистральной газовой трубы и строительство газораспределительной подстанции. Если речь идет о дальних дачах, поселках в смежных с Московской областью регионах, это не так уж дорого. В итоге к 250-350 тысячам рублей за землю придется выложить примерно еще столько же.

В риэлторской среде считается, что участок в уже освоенном месте и с полным комплектом коммуникаций может стоить дороже, чем кусок земли, ограниченный четырьмя колышками и заросший травой. В будущем, наверное, так оно и будет — но не сейчас.

Впрочем, как нам рассказывали представители компаний, работающих с поселками без подряда, нежелание владельцев скидываться на коммуникации в настоящее время стало явлением массовым. Люди предпочитают подождать.

Земля в Подмосковье резко дешевеет

Падение цен на земельном рынке Подмосковья самое быстрое в России.

Несмотря на рост стоимости земель по России в целом на 2,6% за год, земельные участки под ИЖС Московской области показали отрицательную динамику и подешевели на целых 8%, по данным портала «Авито Недвижимость». Средняя стоимость подмосковной земли все еще выше средней по РФ 83,3 тысячи за сотку против 40,6 т.р. Примерно похожую негативную динамику смогли продемонстрировать только земли Ростовской области.

При этом промышленные земли Московской области показали еще более выраженную отрицательную динамику подешевели на 10%. Земли сельскохозяйственного назначения потеряли 5%.

Почему цены падают

Тут все просто, цены устанавливает рынок, но кое-какие предположения сделать все-таки можно:

Кадастровый учет и налоги – если в прошлом налоги практически никто и не платил или платили копейки, то теперь налог становится ощутимым фактором и вряд ли кто-то как раньше будет покупать землю «чтоб была» ведь за нее надо платить.
Плохая инвестиционная привлекательность – можно сказать, что цены падают из-за того, что они падают, несколько похоже на биржевые колебания акций. Смотрите, в недавнем прошлом стоимость земли в Подмосковье постоянно росла и люди, имеющие лишние деньги иногда принимали решение о вложении с учетом не потерять на инфляции и даже что-то приобрести. Теперь это вложение, которое тает на глазах, те, кому участки не нужны как таковые стали их активно продавать, смещая баланс в сторону предложения и снижая стоимость.
Транспортная проблема – в России в целом и в Московском регионе в частности не прижилась западная модель, когда человек живет за городом, а на работу ездит в город. Даже по самым доступным в транспортном отношении направлениям дорога до работы и с работы на машине займет 1-2 часа, что неприемлемо для большинства людей.
Кризис и застройка – в условиях кризиса у людей стало гораздо меньше денег на «хотелки» в виде дачи, а покупать участок для выращивания картофеля в наше время как-то не принято. При этом, даже если вы хотели купить землю, то откладывать покупку при стагнирующем рынке выгодно и это многие понимают.
Подмосковная земля была переоценена. На протяжение некоторого времени стоимость подмосковной земли росла слишком быстро, и скорее всего в результате такого ажиотажа имела место быть некоторая переоцененность.

При оценке стоимости земельных участков сейчас мы используем максимальные скидки на ликвидность, в целом сроки экспозиции земельных участков сейчас заметно увеличены.

Отдельно хочется отметить, ситуацию с промышленными землями, кадастровая стоимость налоговая нагрузка огромны, при этом, для большинства видов бизнеса нет принципиальной разницы в размещении между Калужской (для примера) или Московской областях – транспортные и временные издержки практически одинаковы.