В последнее время эксперты все чаще говорят о затоваривании рынка периферийных районов Петербурга. Новострой-СПб выясняет, что происходит сегодня с недвижимостью на окраинах города, отвечает ли огромное количество новостроек покупательскому спросу и будут ли дешеветь квартиры на периферии.
В пригородной зоне Ленинградской области объем первичного рынка многоквартирного жилья составляет более 3,7 млн кв. м жилья, из них в предложении находится 1,95 млн кв. м, рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Сегодня в Ленобласти и пригородах реализуют свои проекты компании Setl City, «Полис групп», «Арсенал-Недвижимость», «ЦДС», «Строительный трест», ИПС, «ОтделСтрой», «Лидер Групп», «Петрострой», КВС, «УНИСТО Петросталь», «РосСтройИнвест», Normann, Navis Development Group, Ленстройтрест, «Патриот-Нева», «Северный город», ФСК «Лидер», «Самолет ЛО» и пр.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», примерно треть спроса по Санкт-Петербургской агломерации сегодня приходится на пригороды Петербурга, в частности на Всеволожский район Ленинградской области. Там ведется активное строительство жилья, а цены на недвижимость выигрывают по сравнению со стоимостью городских квартир.
Что строят на периферии?
Больше всего жилья возводится во Всеволожском районе: в Мурино реализуется 21 ЖК от 14 девелоперов. В предложении находится 520 тыс. кв. м жилья или порядка 10% от общего объема предложения по Санкт-Петербургской агломерации.
Мурино — самый востребованный пригородный микрорайон, к тому же здесь зафиксирован самый низкий среди популярных локаций средний бюджет покупки – 2,4 млн рублей, рассказывает Ольга Трошева. Начиная с 2014 года доля локации Мурино в общей структуре спроса (Петербург и пригородная зона) находится на уровне 15-17%.
В первом полугодии 2017 года было продано более 6 200 квартир в новостройках у метро «Девяткино».
В Западном Мурино сохраняется потенциал для строительства: севернее ЖК «GreenЛандия-2» расположен массив компании «Самолет ЛО» площадью 80 га, где можно построить порядка 750 тыс. кв. м.
Кроме того, западнее Мурино, в Буграх, ведется строительство ряда проектов комплексного освоения территории (КОТ): ЖК «Новые горизонты» компании «ЦДС», ЖК «Энфилд» компании «Арсенал-Недвижимость», ЖК «Мурино 2017» компании «Самолет ЛО», Up-квартал «Светлановский» компании ФСК «Лидер».
Setl City реализует в Мурино масштабный проект – ЖК «GreenЛандия» у метро «Девяткино». «Главстрой-СПб» реализует два крупнейших проекта в Петербурге – ЖК «Северная долина» в Выборгском районе и ЖК «Юнтолово» в Приморском районе.
Строительный потенциал Кудрово постепенно исчерпывается. За последние пять лет на территории Кудрово Всеволожского района введено в эксплуатацию 1,6 млн кв. м жилья (из них в 2017 году – 340 тыс. кв. м).
В районе есть новостройки класса «масс-маркет», при этом именно в Кудрово отмечается самая высокая доля домов класса «комфорт», а большая часть жилых комплексов находится в высокой или завершающей стадии строительства.
На периферии сконцентрирована значительная часть предложения в сегменте «масс-маркет».
Это обусловлено явными экономическими причинами: в свое время земля в этих локациях обходилась застройщикам намного дешевле, чем в городской черте, комментирует Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».
В Ленинградской области для застройщиков были созданы более комфортные условия работы, чем в Петербурге, поэтому строители довольно активно потянулись в районы, граничащие с мегаполисом.
Это привело к появлению на периферии достаточно большого количества новостроек (десятки миллионов квадратных метров). И это нельзя назвать негативной тенденцией, ведь всегда будут покупатели, которые предпочтут жить в качественном новом жилье, при этом доступном по существенно более низкой цене, чем аналогичное предложение в обжитых районах Санкт-Петербурга.
Дешево – не значит хорошо?
Безусловно, на границе Петербурга и области сконцентрирована основная масса предложений жилья массового спроса, комментирует начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Огромное количество предложений, примерно в два раза превышающее спрос, ведет к тому, что обостряется конкуренция.
Кто-то из застройщиков работает над качеством, большинство же вступают в ценовую конкуренцию, так как в сегменте «эконом» клиенты особенно чувствительны к цене.
Локации друг от друга тоже отличаются. Особым спросом пользуются районы, примыкающие вплотную к городской застройке (не отрезанные от нее путепроводами и КАД). Например, Кудрово, которое примыкает к Невскому району, а потому его жители не чувствуют себя оторванными от цивилизации, считает Николай Гражданкин.
Именно поэтому цены на квартиры в Кудрово сравнительно выше, чем в Девяткино, Янино, Мурино и пр.
Но даже внутри Кудрово есть расслоение на объекты жесткого эконома (в основном это те, где основу квартирографии составляют студии и малометражные однокомнатные квартиры, которые размещаются по 12-20 штук на этаже) и жилые комплексы класса «комфорт».
На периферии сегодня сосредоточена большая часть жилья эконом-класса. И в некоторых локациях уже наблюдается переизбыток абсолютно однотипного предложения и явное превышение его над спросом.
Это отчасти подтверждается замедлением темпа реализации объектов в этих локациях, а также выхода в продажу новых проектов, рассказывает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела».
В некоторых локациях можно наблюдать ценовые войны: застройщики с абсолютно одинаковым предложением пытаются демпинговать, привлекая покупателей исключительно ценой. В основной своей массе такие предложения обладают лишь необходимым минимумом для проживания.
Жилье на периферии не отличается комфортом, исключение — некоторые районы, где строится мало- и среднеэтажное жилье неплохого качества, считает спикер. Оно значительно отличается по своим характеристикам от того, что появляется в зонах массовой застройки, таких как Мурино, Кудрово и Девяткино. К таким локациям можно отнести, например, Пулковские высоты, которые становятся центром малоэтажного строительства в Петербурге.
Сергей Терентьев категорически не согласен с мнением, что такие проекты обладают невысокими потребительскими характеристиками. Проекты в периферийных локациях конкурируют не только по цене, но и по качеству, считает эксперт.
Потребительские свойства новостроек уже давно превышают стандартный набор характеристик, закладываемый в объекты эконом-класса.
Дома обладают всеми характеристиками класса «комфорт», но при этом их местоположение дает возможность приобрести квартиру по относительно невысокой цене.
Проекты, реализуемые на периферии, как правило, имеют только базовый набор потребительских характеристик, считает Николай Урусов. Такие дома не отличаются ни архитектурой, ни качеством строительства, ни разнообразием планировочных решений, ни инженерной инфраструктурой.
Это просто базовый набор неких параметров: есть квартира, в которой можно жить. Это жилье первого спроса, либо транзитное жилье. Квартирография в таких проектах практически полностью состоит из студий и однокомнатных квартир.
Преимуществом жилья в этом сегменте является, безусловно, низкая цена, а значит, доступность для широкого круга населения.
Действительно, последние годы рынок очень активно пополняется новым предложением. По нашим оценкам, в 2016-2017 годы было выведено в продажу 5,2 млн кв. м жилья, а в 2017-м реализовано 2,2 млн кв. м, соглашается Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».
Стремительный рост предложения в городе и области заставляет застройщиков усиленно конкурировать между собой, в том числе путем снижения стоимости предложения. А покупатели идут туда, где соотношение «цена/качество» оказывается максимально привлекательным.
Поэтому здесь играет роль не столько локация, сколько баланс характеристик жилья и его стоимости.
Как будут развиваться отдаленные районы?
Объем предложения на периферии не будет сокращаться, считает Сергей Терентьев. Девелоперы всегда смотрят на рынок. Если есть спрос, значит, есть и предложение. На текущий момент нет предпосылок для того, чтобы объем спроса на периферии просел. В связи с этим за последние полгода-год компания «ЦДС» нарастила объем предложения в этих локациях.
Уже сейчас можно наблюдать, что выход в продажу новых объектов на периферии замедляется. Недорогие проекты на окраинах мегаполиса всегда будут востребованы, но они претерпят изменения.
В перспективе 5-7 лет тот формат, в котором сейчас строится подавляющее число комплексов, уйдет, так как он перестанет пользоваться спросом, считает Николай Урусов. Потребитель во всех сегментах становится более требовательным.
Соответственно, даже недорогие проекты будут улучшаться по качественным характеристикам. Можно назвать это «эконом-класс 2.0».
Объем предложения на периферии Петербурга будет сокращаться, соглашается Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu.
Сейчас ситуация в девелоперском бизнесе, особенно в сегменте жилья эконом- и кофморт-класса, переломная: стоимость жилья не повышается, а себестоимость строительства за два года кризиса увеличилась. Строители балансируют на грани рентабельности, но это не означает, что они ничего не предпринимают.
Сложно предложить что-то интересное в тех ценовых рамках, которые сейчас есть на рынке, но, тем не менее, застройщики работают с планировками, появляются новые интересные квартиры европейского формата, компактные, функциональные и недорогие.
Люди вкладывают больше идей, стараний и денег в благоустройство территории. Безусловно, те компании, которые мыслят на перспективу (а демпинг – это исключительно сегодняшний день), сосредоточены на том, чтобы «подтянуть» свой продукт в этих сегментах.
Спрос продолжит распределяться между проектами, предлагающими наилучшее соотношение цены и качества продукта, что послужит стимулом для усиления качественной конкуренции между застройщиками, считает Юлия Ружицкая. Строительные компании будут заинтересованы в улучшении потребительских характеристик своих новостроек: отделки, планировочных решений, а также обеспеченности инфраструктурой, необходимой для комфортной жизни.
К сожалению, ожидать, что характеристики покупательского спроса изменятся в ближайшее время, не следует, считает Евгений Богданов. Покупательская способность сейчас крайне низкая, при этом существует внутренняя миграция из отдаленных районов в мегаполисы, и это поддерживает спрос на недорогое жилье.
Застройщики на это реагируют и понимают, что, проектируя жилье сегодня, строить они его будут через пару лет. Приоритет номер один при выборе квартиры – это все еще максимально доступная цена. Кроме того, локаций для строительства массового жилья в центре Петербурга попросту нет.
В связи с этим в ближайшее время на периферии будут развиваться новые локации, такие как Всеволожск.
Дата публикации 15 сентября 2017
Пионеры промзон и окраин. Как застройщики осваивают новые территории
Объявлено, какие актёры и за что получат почётный «Оскар» в 2022 годуУтренний туман сделал Ладогу невидимойРоспотребнадзор: Обязательную вакцинацию введут ещё 8 регионов РоссииМинздрав разрешил прививать беременных вакциной «Спутник V»В Крыму рассказали о правилах посещения туристами курортов полуостроваМЧС предупреждает: на Петербург надвигаются тучи, заряженные градомПетербуржцы прорываются на вакцинацию через глюкиВ России выявлен первый случай коронавируса «дельта плюс»«Плюшкин» из Казани задержан. Гранаты у него не нашлиРоструд рассказал, как антипрививочников будут отстранять от работы«Газпром» переезжает в Петербург. Теперь это официальноПредыдущие новостиАрхив материалов
Преображение депрессивных городских территорий Петербурга в последние годы идет чаще всего по одному сценарию: крупный застройщик начинает освоение локации. А затем все остальные девелоперы, убедившись в правильности его выбора и действий, присоединяются, освобождая от промзон соседние участки.
Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»/АрхивПоделиться
В такой стратегии есть очевидные плюсы как для города и петербуржцев, так и для покупателей жилья. Неприглядные территории обретают новый облик и современную инфраструктуру, а конкуренция между застройщиками ведет к улучшению качества проектов. Какие территории будут осваиваться в перспективе и кто выступает локомотивом, узнавала «Фонтанка».
Когда в Северной столице закончились удобные для строительства жилья свободные участки, сначала девелоперы обратились к крупным «полям» на окраинах — Парнас, Каменка, Новосергиево, Шушары.
Затем, когда стало понятно, что хорошо бы иметь в портфеле и объекты в обжитых местах, классом повыше, рассчитанные на другого покупателя, начался масштабный редевелопмент. В рамках этого процесса строится, как правило, более дорогое жилье — как минимум класса «комфорт-плюс» и выше.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас средняя стоимость «квадрата» в «комфорт-плюсе» — 182,3 тыс. рублей, тогда как в обычном комфорт-классе — 152 тыс. рублей.
Есть риски
По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), далеко не все застройщики, в особенности те, кто не входит в ТОП-10 крупнейших в Петербурге, готовы выступать пионерами на бывших промтерриториях.
Возьмем масштабную промышленную зону, где рядом друг с другом находятся бывшие заводские территории с разными собственниками. У девелопера есть тут чисто маркетинговые риски — не угадать с ценой, прогадать с отложенным спросом и интересом к своему жилью.
Ведь по соседству ничего не строится и не продается, поэтому ориентиров нет, а участок на месте завода может быть крупным, рассчитанным на комплексный проект с несколькими очередями на много лет вперед.
«Чаще всего на территорию приходит «якорный» застройщик, вслед за которым развивать локацию начинают другие девелоперы», — рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Согласна с этим утверждением и Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». «Если к новым территориям присматривается сначала один застройщик, то другие девелоперы внимательно следят, насколько успешен его проект, — говорит она.
— В случае если опыт оказывается удачным, на эту территорию приходят остальные застройщики. Работать в зоне, где уже строят другие участники рынка, это, во-первых, менее рискованно, а во-вторых, менее затратно.
Дело в том, что развитие окружающей среды — строительство социальной и дорожной инфраструктуры, наполнение локации рекреационными объектами, решение административных вопросов — все это можно делать вместе».
Впрочем, становясь в один ряд с другими застройщиками, которые возводят свои дома вблизи друг друга, девелопер приобретает не только собратьев, с кем можно скооперироваться по инфраструктуре, но и соперников в борьбе за клиентов.
«В условиях жёсткой конкуренции работать, конечно, сложнее, поскольку покупатели выбирают не из одного-двух, а из шести-восьми объектов, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы», — подтверждает Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС.
Школы — быстрее, инфраструктура — лучше
А вот для покупателя несколько проектов рядом — очевидный бонус. «Конкуренция — это всегда плюс для развития локации, — говорит Ян Фельдман. — Она быстрее становится известной и популярной, новостройки востребованы, и на квартиры формируется стабильный спрос.
Привлечением покупателей и созданием имиджа территории занимается не один застройщик, а сразу несколько.
За счет синергетического эффекта темпы освоения и создания комфортной среды — строительство детских садов, школ, спортивных объектов, коммерческой инфраструктуры — в новом микрорайоне увеличиваются в разы».
Ольга Ульянова добавляет, что покупателям более комфортно жить в развивающемся районе, где будет новая, современная инфраструктура. Причем не только в их комплексе, но и по соседству.
По сценарию, когда первым приходит «локомотив», а позже — остальные, в городе развивался целый ряд локаций. На Лиговском проспекте пионером выступил Glorax Development с проектом «Ligovsky Сity. Первый квартал», а затем появился и «Ligovsky Сity. Второй квартал».
Эстафету подхватил «Эталон» с его «Кварталом Che», а продолжил Setl Group с жилым комплексом «Автограф». Аналитики говорят, что поначалу локация казалась спорной из-за окружения, в частности из-за железной дороги.
Но высокий спрос на жилье в этом месте показал, что это ничуть не смущает покупателей. А сами проекты, обладая интересной архитектурой и предполагающие наличие современной инфраструктуры во встроенных помещениях, также способствуют развитию этой территории.
В перспективе, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в окружении появятся и другие жилые комплексы.
Подобным образом развивалась и территория бывшего мясоперерабатывающего завода «Самсон» на Московском шоссе. Здесь с комплексом «Сириус», когда тут не было ни дорог, ничего вокруг, стартовал «Лидер Групп». Затем на территорию пришел крупный региональный застройщик «Аквилон» с проектом FOR YOU, потом подтянулись и другие девелоперы. Аналитики говорят, что и далее эта зона будет развиваться.
Наталья Кукушкина приводит в пример локацию Черной речки, где девелопер возводит одноименный жилой комплекс. «Здесь в последнее время формируется кластер дорогой недвижимости, — уверена эксперт.
— А когда мы только пришли в эту локацию в 2018 году, многие покупатели и некоторые профессиональные участники рынка относились к ней с сомнением — отпугивало количество промышленных территорий. Сегодня для всех очевидно, что глобально у этой зоны есть огромный потенциал для роста, это наглядно подтверждается качеством строящихся объектов и ростом цен».
Сейчас, кроме ЦДС, здесь строится Rivier Noir от ЛСР, Domino от «Эталона», «Белый остров» от «Базис-СПб», готовится к развитию еще ряд территорий на набережной Черной речки и на Белоостровской улице.
Застройщики из ТОП-10 могут позволить себе и единолично развивать большую промышленную зону. «Бывают случаи, когда крупный девелопер работает в масштабной локации один, как это делает Setl Group на территории завода «Светлана» или ГК «ПИК», купившая землю завода «Климов», — приводит примеры Ян Фельдман. — Для этого у компаний есть соответствующие компетенции и ресурсы».
Перспективы юга, востока и прочие
Между тем на территории непосредственно Северной столицы, особенно в понятных и популярных с точки зрения дальнейшего проживания местах, «удобных» для застройщиков проектов уже почти не осталось.
Любой масштабный редевелопмент подразумевает ряд сложностей, в том числе и наличие обременений в виде объектов культурного наследия, и большой объем необходимой социальной инфраструктуры, и риск несогласования проекта у городской администрации.
Ян Фельдман рассказывает, что есть перспективные участки для застройки в Невском, Красногвардейском и Калининском районах. Здесь расположено много промышленных предприятий, которые требуют преобразования. Для точечной застройки подойдет земля в центре и Московском районе.
Впрочем, точечно будут осваиваться участки на месте небольших предприятий практически во всех районах города, не только в Московском. Если же говорить о более крупных территориях, то, по словам Ольги Трошевой, в ближайшее время развитие ждет локацию в районе пр.
Обуховской Обороны — ул. Седова, где расположены такие крупные предприятия, как «Октябрьский электровагоноремонтный завод», «Невский завод» и многие другие производства. В локации Ржевка-Пороховые представлены два перспективных проекта компании УК «Теорема» — на ул.
Химиков и на Капсюльном шоссе, на землях завода «Пластполимер».
Развиваться будет и территория неподалеку от жилого комплекса «Зеленый квартал» от Setl Group — здесь компания «КВС» представила проект «Югтаун», а также в перспективе начнется освоение в рамках масштабного проекта «Город цветов».
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»/Архив
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Алекс6420 Фев 2021 в 00:21Простой вопрос? А где жители этих районов будут работать…
Можно понять сталилетейные производства, лакокрасочные… А чем помешал Петмол? Или масложиркомбинат? Только жирная земля!
НУ КОГДА ВЫ ПОДАВИТЕСЬ!!..
Serg_I19 Фев 2021 в 18:59Вчера посетил «балтийскую жемчужину», ехал к которой по жутким пробкам… 90 процентов этих людей по 40 минут до ближайшего метро добираются! И те, кто работает, работают далеко от места, где живут! Потому что домов настроили, а людей чем занять? Это раньше тут недалеко заводы были…mynine19 Фев 2021 в 17:41Сильно спорный вопрос что лучше — «депрессивные территории» (которые еще можно было бы привести в порядок, отреставрировать, построить аккуратные небольшие дома в петербургском стиле, создать зеленые зоны) или «веселенькие муравейники» где на десятилетия вперед теперь в здоровенных уродливых домах между парковками запихали тьму народу, которым некуда выйти погулять, некуда отправить детей, которые перегружают все близлежащие улицы и станции метро.читать все комментариидобавить комментарий
Перспективные окраины: где купить квартиру, которая вырастет в цене
Новостроек в центре становится всё меньше и меньше. Количество возводимых кв. м в исторической части города в 2021 сократилось в 3 раза по сравнению с 2018 годом: с 1,2 млн до менее чем 400 тыс. кв. м (данные Knight Frank). И в основном это клубные проекты с небольшим количеством квартир в бизнес- и элитном ценовом сегменте. Дешевого жилья в центральных районах уже не найти.
Другое дело — Ленинградская область и пригороды Петербурга. Здесь девелоперы строят куда больше, и цены гораздо доступнее. А по мере освоения территории стоимость «квадрата» здесь будет расти. Так что покупка квартиры в пригороде — это не только решение жилищного вопроса, но и выгодное вложение. Если сделать правильный выбор.
Новая столица — Гатчина
Одним из самых перспективных вариантов является Гатчина. Именно для этой локации эксперты предрекают значительный рост стоимости жилья в ближайшие годы.
И дело не в относительной близости к КАДу (порядка 30 км), не в историческом прошлом и даже не в большом количестве научных и промышленных предприятий. Хоть всё это и имеет место.
Но главное — с 5 апреля 2021 года Гатчина является административным центром Ленобласти.
По планам губернатора, правительство региона переедет на новое место к 2024 году. А вместе с этим возрастёт и спрос на жильё. Так что сегодня есть шанс приобрести там недвижимость, которая должна значительно прибавить в цене.
Правда, выбор квартир от застройщиков крайне скуден. В Гатчине строят только два девелопера: «Ленстройтрест» с ЖК «IQ Гатчина» и «Лидер СК», возводящий «Высший пилотаж 2» и «Высший пилотаж 3».
Стоимость квартир здесь начинается от 3,6 млн рублей. Дешевле можно купить жильё в соседнем посёлке Малое Веревo. В строящемся МЖК «Верево-Сити» цены стартуют от 2,1 млн рублей.
Последние квартиры в сданном ЖК «Белый сад» оцениваются от 3,3 млн рублей.
Гатчина уже сейчас один из самых развитых и густонаселённых городов Ленобласти. Ну а после решения губернатора дела пойдут ещё лучше. Под боком у правительства и здания строятся быстрее, и дороги ремонтируются лучше.
В надежде на туристов — Крoнштадт
Для тех, кто следует советам Бродского и предпочитает «жить в глухой провинции у моря» — подальше от любых правительств, лучше подойдёт Кронштадт. Это и вдали от суеты мегаполиса, и куда ближе к КАДу. Да и прописка будет в СПб, а не ЛО.
Хотя и там могут случиться перемены. В начале 2021 года был анонсирован масштабный проект «Остров фортов», который призван сделать Кронштадт туристско-рекреационным кластером международного уровня. Он предусматривает строительство жилых комплексов, отелей, спортивных и культурных объектов, социальной инфраструктуры. О сроках реализации пока не сообщается.
Сейчас же локация «Кронштадт» — самая бедная на новостройки в СПб. За последнее десятилетие здесь появилось только два объекта: МЖК «Амазонка» и МЖК «Фортеция. Жизнь на побережье». Оба уже сданы. Но в МЖК «Фортеция. Жизнь на побережье» ещё остались нераспроданными около десятка квартир от застройщика по цене от 4,3 млн рублей.
Строительство «Острова фортов» для жителей Кронштадта и хорошо, и плохо одновременно. С одной стороны, это повысит привлекательность локации и поднимет цены на жильё. С другой — наплыва новых жителей и туристов может не выдержать существующая транспортная и инженерная инфраструктура города.
Синица в руках — Кудровo
Куда понятнее положение дел в Кудрово. Хоть административно локация и относится к Всеволожскому району ЛО, она уже воспринимается как полноценный район Петербурга. За последнее десятилетие девелоперы уже застроили участки у парка Оккервиль со всех сторон и «пошли» дальше к КАДу.
В сданных жилых комплексах уже сложилась инфраструктура. Так, в ЖК «Новый Оккервиль» уже работают детская и взрослая поликлиники, аптеки, 3 детских сада, школа на 1600 учеников, магазины.
В продаже остались только просторные квартиры по ценам от 6,99 млн рублей и размером от 55 кв. м.
Дешевле можно найти жильё в строящихся объектах: в ЖК «Аквилон Stories» от 3,2 млн рублей, в ЖК «Европейский парк» от 3,1 млн рублей.
Из нерешенных проблем в Кудрово сложнее всего обстоит дело с транспортной доступностью. Даже после расширения до 4-х полос Ленинградской улицы в час пик здесь стоят пробки. В 2025 году у жителей Кудрово должна появиться своя станция метро. Но это только официальная дата. В СМИ уже появлялась информация о возможном переносе сроков на 2027.
Морское дно 2.0 — намыв Васильевского острова
«Отвоеванное у Нептуна» продолжение Васильевского острова имеет множество преимуществ:
- Близость к историческому центру.
- В перспективе станция метро «Морской фасад».
- Отличный вид на Финский залив.
Но и недостатков хватает: слабо развитая социальная инфраструктура, отсутствие крупных парковых зон, плохая транспортная доступность. Конечно, детские сады и школы откроются, вырастут посаженые деревья, построят новые дороги, запустят станцию метро. Вопрос только в том, когда это случится.
Локацию совместными усилиями осваивают «ЛСР» с ЖК «Морская набережная» и «Морская набережная. SeaView», Glorax Development с ЖК Golden City, Группа «Аквилон» с ЖК «Аквилон ZALIVE» и «Лидер Групп» с 3 жилыми комплексами проекта «Гавань Капитанов».
Цены на квартиры по сравнению с основной частью Васильевского острова довольно низкие. Студии площадью 20 кв. м в ЖК «Морская набережная» оцениваются от 4,7 млн рублей. И это бизнес-класс на первой линии побережья.
Тем, кто всерьёз рассматривает это предложение, нужно учесть и ещё один нюанс: береговая линия — вещь зыбкая. А вдруг перед окнами «намоются» и другие ЖК?
Тише едешь — Всеволoжск
Если вам неважна близость к центру, а вот социальная инфраструктура и экология наоборот, то стоит присмотреться к Всеволожску и ЖК по Дороге жизни. Увы, у большинства новостроек в этой локации сомнительная репутация.
O’Range, «Комфорт», «Северный вальс», «Всеволожский стиль» — все они тащат за собой солидный хвост из переносов сроков сдачи. Так что на смешную по меркам СПб цену в 1,6 млн рублей за 19 кв. м клевать не стоит.
Эти квартиры придётся ещё подождать.
Впрочем, счастливые исключения всё же есть. Так, компания «Гарантъ, ООО» успешно освоила участки в мкрн. Южный. Здесь уже построены ЖК «Южная долина», «Южная поляна» и «Южная звезда». В последнем готовую квартиру площадью 37 кв.
м можно приобрести от 3,11 млн рублей. В радиусе 1 км новосёлы могут найти всю необходимую инфраструктуру: поликлинику, школу, несколько детских садов, продуктовые супермаркеты и ТЦ. В паре сотен метров от домов — опушка леса.
Проблема у локации только одна, но значительная — пробки. Причём неважно, в какой части города — южной или северной. Добираться до Петербурга приходится долго. И по Дороге жизни, и на Колтушском шоссе в час пик стоят пробки. Проблему должна решить новая дорога — в планах протянуть платную магистраль от мкрн. Южный до КАД. Найти официальную информацию о сроках её открытия не удалось.
Почти драгоценная — Бaлтийская жемчужина
Ещё один район для тех, кто мечтает жить у Финского залива. Локации «Проспект Героев» и «Балтийская жемчужина» хоть и относятся к Красносельскому району, имеют свой особенный путь.
Эту территорию «с нуля» осваивают несколько девелоперов: «Балтийская жемчужина», «БФА», «КВС» и LEGENDA Intelligent Development.
Уже сданы десятки новостроек, но свободные участки ещё есть и строительство продолжается.
Здесь довольно хорошая экология из-за близости к крупным паркам: Южно-Приморскому и Новознаменке. Протяжённые набережные вдоль каналов. Ну и Финский залив в непосредственной близости.
Как и у всех подобных локаций, здесь наблюдается нехватка соцобъектов. По старой доброй традиции жилые здания запускают раньше, чем детсады, школы и больницы.
Так что перед покупкой квартиры стоит уточнить у застройщика планы на инфраструктуру ЖК и то, как обстоят дела с их реализацией. Вторая проблема — транспортная. Дороги в час пик сильно перегружены, а от ближайшей станции метро ехать 6-7 км.
В 2023 году должны открыть новую станцию «Юго-Западная». Но и от неё добираться до своих домов придётся 3-4 км.
Впрочем, девелоперов это ничуть не смущает. Об этом можно судить по стоимости «квадратов». Самые демократичные цены в локации предлагает «БФА». В ЖК «Огни залива» можно приобрести квартиру с окнами на Дудергофский канал от 4,071 млн рублей за 26 кв. м. На другом берегу, в ЖК «Жемчужная гавань», цены начинаются от 5,9 млн рублей за 38 кв. м.
Явные фавориты и тёмные лошадки
На перечисление всех окраин Петербурга уйдёт уйма времени. Есть активно застраиваемые высотками локации, которые у всех на слуху: Мурино, Бугры, Янино, Парнас, Каменка, Шушары.
Ну или, как их ещё называют, районы-человейники. Пусть это не самые комфортные для проживания локации, но со временем застройка отодвинется дальше, сложится инфраструктура.
Тогда жильё здесь почти наверняка будет цениться выше.
Есть города-спутники со сложившейся застройкой, где можно найти пару-тройку новых ЖК: Лисий Нос, Петергоф, Ломоносов, Павловск. Чаще всего здесь строят малоэтажные дома комфорт-класса. Это неплохой вариант для покупки жилья. Но значимых предпосылок для роста цен на недвижимость здесь нет.
При всём этом разнообразии есть локации в непосредственной близости от КАДа, где новостроек ещё нет. Или только-только начато строительство. Так что сказать о них что-то определённое пока трудно. Яркий пример — ЖК «Город Первых» в Новосаратовке.
Компания «ЦДС» объявила о начале строительства в конце 2020 года, а первые дома должны быть достроены в 2023. Но планы у девелопера поистине наполеоновские: должны построить 4,5 млн кв. м жилья на 300 тыс. жителей, открыть объекты социальной инфраструктуры и даже расширить Октябрьскую набережную.
В планах «ЦДС» реализовать проект за 10-15 лет.
Резюме
Найти самую перспективную локацию без изъянов не удалось. У каждого района есть свои преимущества и недостатки. Всегда придётся с чем-то мириться: с пробками на дорогах, с высокой ценой на жильё или с отсутствием «социалки».
Очень многое в прогнозах зависит от правительства Петербурга и Ленобласти. Планов у властей много, особенно в вопросе развития транспорта: новые станции метро, Восточный скоростной диаметр, железнодорожные полукольца и т. д. Хороших идей для города предостаточно. Вопрос с выделением средств и соблюдением сроков стоит особняком. И тут уж ничего не поделаешь…
Другой аспект — как выполнит свои обязательства застройщик. И здесь всё в ваших руках: рейтинги, отзывы других клиентов и мнения экспертов помогут найти надёжную компанию, которая выполняет обещания и строит по-настоящему комфортное жильё.
Почти четверть квартир в новостройках сегодня приобретается с целью «перепродать и заработать». Сберегать и приумножать доход россияне предпочитают вкладывая деньги в недвижимость. Novostroy.su поговорил с экспертами о том, какую квартиру можно выгодно и безопасно перепродать, и какую прибыль способна обеспечить такая инвестиция.
В топ-10 застройщиков петербурга произошли изменения :: с.-петербург :: рбк
Интерпресс / PhotoXPress.ru
Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) подвел предварительные итоги по вводу жилья в 2020 году. Суммарно на компании из первой десятки приходится более 66% от объема строящегося жилья в Петербурге.
За год крупнейшие застройщики нарастили свою долю почти на 10%.
В 2021 году процесс монополизации рынка продолжится, опрошенные РБК крупные девелоперы заявили о планах по расширению объема строительства и запуске новых проектов.
Федеральный топ
Три петербургских девелопера входят в топ-10 крупнейших российских застройщиков. С третьего на второе место поднялся Холдинг Setl Group. По итогам 2020 года застройщик ввел в эксплуатацию 597,4 тыс. кв. м. жилья (на 12% меньше, чем годом ранее). Практически все введенное жилье расположено в Санкт-Петербурге (98,95%). Еще 1,05% — в Ленинградской области.
Группа ЛСР по итогам 2020 года ввела 459,8 тыс. кв. м жилья и поднялась с четвертого на третье место.
Основной объем введенного жилья расположен в Санкт-Петербурге (61,70%), на Свердловскую область приходится 20,47% введенного жилья, а на Москву — 17,84%. Замыкает федеральный топ-10 Группа «Эталон».
В прошлом году она сдала 293,4 тыс. кв. м жилья, что на 24% меньше, чем в 2019 году (387,1 тыс. кв. м).
Петербургские лидеры
По данным ЕРЗ, значительные изменения произошли и в петербургском топ-10. Если первые два места в городском рейтинге также занимают Setl Group и Группа ЛСР, то на третье место вышла Glorax Development, компания сдала 200,3 тыс. кв. м. жилья. По сравнению с 2019 годом, компания увеличила объем ввода жилья в 2,7 раз.
Также значительно увеличила объемы ввода жилья в Петербурге Группа ЦДС (187,2 тыс. кв. м), что позволило ей подняться в рейтинге на 11 позиций, и ГК «Пионер» (77,3 тыс. кв. м), которая поднялась на 15 строчек. По итогам 2019 года MirLand Development Corporation замыкала топ-50, в 2020 году компания сдала 66 тыс. кв.
м жилья, что позволило ей впервые войти в топ-10.
Суммарно на компании из первой десятки приходится более 66% от объема строящегося жилья в Петербурге. Год назад на топ-10 приходилось 57%, что свидетельствует о монополизации рынка. В 2021 году этот процесс продолжится, опрошенные РБК крупные девелоперы заявили о планах по расширению объема строительства и запуске новых проектов.
Разные системы подсчета
Строит отменить, что многие застройщики критикуют ЕРЗ за их систему подсчета объемов ввода.
Дело в том, что ресурс учитывает только жилые площади, а строительные компании предпочитают использовать в своей статистике все, что строят и продают (квартиры, паркинги, коммерческие помещения на первых этажах), а некоторые учитывают и сданные социальные объекты.
Так, например, в Setl Group сообщили РБК Петербург, что ежегодно вводят в эксплуатацию более 1 млн кв. м общей площади недвижимости. Итоги 2020 года в компании еще не подвели, точные цифры за минувший год будут известны после 20 января.
В группе «Эталон» настаивают на том, что ввели в эксплуатацию в 2020 году 540 тыс. кв. м реализуемой площади в 12 проектах. В 2021 году ожидается рост объема ввода площадей год к году, сообщили РБК Петербург в пресс-службе компании.
В «Группе ЛСР» пояснили, что в прошлом году ввели в эксплуатацию последние дома в жилых комплексах «Новая Охта» и «Шуваловский» в Санкт-Петербурге, завершив, таким образом, эти два масштабных проекта.
Также в Екатеринбурге введены в эксплуатацию новые дома в жилых комплексах «Мичуринский», «Меридиан», «Цветной бульвар», «Хрустальные ключи», «Рассветный», а в Москве — дом № 8 в рамках масштабного проекта «Зиларт».
Обеспечивать стабильно высокие показатели по вводу жилья (в том числе, в непростом 2020 году) холдингу помогает собственное производство строительных материалов, подчеркивают в компании.
По собственным данным, Glorax Development сдала в прошлом году 362 тыс. кв. м, было завершено строительство сразу четырех жилых комплексов, уточнили в компании.
«В этом году мы планируем вывести на рынок сразу несколько новых проектов в разных районах Санкт-Петербурга, а также будем развивать наши масштабные Ligovsky City и Golden City.
Наша задача — нарастить объемы строительства», — заявил первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В настоящее время, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», доля экономкласса в новостройках в пригородной зоне Ленобласти составляет порядка 69%.
Однако 5 лет назад она составляла целых 86%. Например, в Мурино строились десятки объектов, которые относились к этому недорогому сегменту. Сейчас большинство таких жилых комплексов либо уже завершены, либо находятся в завершающей стадии.
Да, есть еще ряд участков на территориях, более удаленных от станции метро «Девяткино», однако в целом предложение недорогого жилья в этой зоне по–прежнему сокращается.
Застройка в пригородах за последние годы снизилась в показателях ровно наполовину — с 46 до 23% в общем объеме предложения в петербургской агломерации.
Предложение тает
На территории Петербурга аналитики отмечают ту же тенденцию — если в 2015 году доля класса эконом в предложении составляла 44%, то сейчас — уже 30%.
«Мы наблюдаем, что на всей территории петербургской агломерации сократилось число объектов в этом сегменте, с 2015 года объем данного сегмента в предложении снизился с 63 до 39%, — уверена Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость».
— Границы между классами на первичном рынке все более размыты, покупатели становятся все более требовательными. В локациях, где очевидно должен развиваться самый недорогой сегмент, застройщики возводят жилье с качествами, которые присущи классу комфорт».
По словам Алексея Муравьева, директора по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы», комплексов экономкласса в том виде, в котором они были изначально, в продаже сегодня не найти.
«Во всяком случае, на территории Петербурга, — добавляет эксперт. — Удивляться тут нечему. Каждый застройщик совершенствует свой продукт, для того чтобы повысить его конкурентоспособность.
Поэтому жилье любого класса год от года становится лучше. В том числе и сегмент эконом».
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт–Петербург», уверен, что покупатели все больше уделяют внимание не только стоимости квадратного метра, но и характеристикам жилого комплекса, его наполнению. Растет спрос на более интересные планировки и отделочные решения, новые подходы к архитектуре домов, благоустройству территории.
По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора ГК «КВС», сейчас стали видны проблемы тех кварталов, которые в предыдущее десятилетие застраивались преимущественно жильем, без четкого плана развития территории. Поэтому и предпочтения покупателя меняются.
Клиенты действительно оценивают квартиру не только по ее стоимости, они смотрят в целом на квартал, на наличие необходимой социальной и коммерческой инфраструктуры, маршруты общественного транспорта и потери в пробках. Бюджетные предложения на рынке, конечно, востребованы, но непродуманные кварталы пользуются все меньшим спросом.
Покупатель готов платить больше за комфортную среду, и свою роль в этом также играет доступность ипотеки.
Приближаемся
Позиционирование застройщиками новых проектов в сегменте комфорт приводит к тому, что ряды объектов экономкласса редеют. «В Петербурге, как и в Ленобласти, виден рост качества объектов, — говорит Анжелика Альшаева.
— Сегодня по качеству строительства и благоустройства бюджетное жилье мало чем отличается от объектов комфорткласса, в основном — по расположению. И это также уменьшает разницу между ними в стоимости.
Если же говорить об оставшемся в городе предложении экономкласса, то такие жилые комплексы строятся в основном в менее удачных локациях с точки зрения транспортной доступности и наличия инфраструктуры. Это, к примеру, микрорайон Шушары, локации в Колпинском районе».
По словам Романа Мирошникова, исполнительного директора СК «Ойкумена», есть еще две локации, подходящие территориально для возведения жилья экономкласса. Это территория бывшего совхоза «Ленсоветовский», а также Рыбацкое.
Во–первых, здесь земельные участки под застройку изначально были невысокими по стоимости. Во–вторых, эти территории отличает нелучшая транспортная доступность, недостаток социальной инфраструктуры.
Между тем здесь еще можно отыскать действительно недорогое жилье по цене 60–70 тыс. за 1 м2.
Перспективы
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в настоящее время в петербургской агломерации представлено 64 жилых комплекса класса эконом. В предложении по всем территориям находится 1,56 млн м2. Наибольший объем сосредоточен в пригородной зоне Бугры — Мурино и в городских локациях, таких как Парнас, Каменка и Ручьи.
За 9 месяцев реализовано 1,3 млн м2 жилья экономкласса. Средние цены на начало декабря 2019 года составили в Петербурге 97,1 тыс. рублей и в пригородной зоне — 73,2 тыс. рублей.
С начала 2019 года сегмент продемонстрировал наибольший прирост в цене: в Петербурге — на 11%, в пригородной зоне — на 9%.
Средний бюджет покупки в 2019 году составил: в городе — 3,63 млн рублей, в пригородах — 2,87 млн рублей.
По мнению Алексея Муравьева, окраины Петербурга могут быть весьма перспективным местом для появления экономпроектов.
Ведь многие горожане или приезжие, кто не может позволить себе квартиру в комфортклассе, не говоря уже о более высоких ценовых категориях, купят жилье в классе эконом.
Но при условии, что девелоперы будут совершенствовать его дальше, например ограничат количество студий, снизят высотность до среднеэтажной застройки.
Дмитрий Ефремов резюмирует: проекты экономкласса будут постепенно перемещаться за пределы КАД. Можно ожидать, что в перспективе 5–7 лет экономкласс полностью уйдет с первичного рынка Петербурга.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!