Комитеты по строительству Петербурга и Ленобласти отправили в региональные управления Росреестра списки новостроек, регистрация договоров долевого участия которых должна быть запрещена. Фактически это означает запрет продажи квартир. Чем чревато это решение, разбирался LIVING.
Как пояснили в пресс-службе заместителя председателя правительства Ленинградской области Михаила Москвина, при составлении списка власти руководствовались положениями п.3 ч 2.6 ст. 3 ФЗ-214. Именно этот пункт, вступивший в силу с 1-го июля текущего года, запрещает регистрировать новые ДДУ застройщикам, просрочившим передачу ключей более чем на полгода.
Таким образом власти надеются оградить граждан от покупки квартир в проблемных объектах.
39 областных запретных долгостроев
География долгостроев Ленинградской области широка: застройщики не исполнили обязательств перед покупателями квартир в Выборгском, Всеволожском, Кировском, Волховском, Ломоносовском, Кингисеппском, Гатчинском и Тосненском районах.
Львиная доля всех долгостроев находится во Всеволожском районе. В этой локации один только Normann не завершил четыре новостройки – жилые комплексы «Морошкино», «Яркий», «Десяткино 2.0» и вторую очередь ЖК «Десяткино». О том, как обстоят дела на стройплощадках этих объектов и ситуации вокруг «дочек» холдинга Normann, LIVING уже писал.
ЖК «Яркий». Источник: living.ru
Внутри Всеволожского района лидеры по долгостроям – Мурино, Всеволожск и Юкки. Кроме «Десяткино» и «Десяткино 2.0», в Мурино к проблемным отнесены ЖК «Сокол» от ООО «СТИ 25», две очереди «Трех китов» от «Лидер Групп» и «Ленинградская перспектива» от ГК «ЛенСпецСтрой». Уголовным перспективам застройщика последнего ЖК также посвящен отдельный материал LIVING.
Во Всеволожске ООО «Оникс» не завершило «Новую Швейцарию», ООО «Альтаир» не построило «Ассорти», а АО «Главстройкомплекс» – ЖК «Радужный». Еще один долгострой – ЖК «Галактика» – числится за компанией «Главстройкомплекс» в Новом Девяткино.
В Юкках дольщики не дождались ключей от квартир не только в «Морошкино», но и в «Финских кварталах», обещанных компанией ООО «Элемент-Бетон».
ЖК «Сокол». Источник: living.ru
- Кроме этого, незавершенным строительством во Всеволожском районе отметились:
- · ООО «Гранд-Строй» – застройщик ЖК Yolki Village в Скотном;
- · ООО «Строительная компания «Навис» – застройщик ЖК «Щегловская усадьба» в Щеглово;
- · ООО «Европейская слобода» – застройщик ЖК «Цветы» в Касимово;
- · ООО «НСК-СтройПроект» – застройщик ЖК «Брусничный» в Янино;
- · ООО «АльтаирИнвест» – застройщик ЖК «Чудеса света» в Колтушах (компания входит в ГК «УНИСТО Петросталь», о проблемах которой также уже LIVING писал;
- · ООО «Мегаполис Развитие», запроектировавшее ЖК в поселке Свердлова.
При этом компании «Мегаполис Развитие» власти Ленобласти также намерены запретить продажи в проектах в поселке Кирккоярви Выборгского района и в деревне Лаголово Ломоносовского района. Именно эти два района делят второе место по количеству объектов в отправленном списке.
ЖК Yolki Village. Источник: living.ru
- Так, в Выборгском районе, кроме ООО «Мегаполис Развитие», свои новостройки не завершили еще четыре компании:
- · ООО «Интер-Строй» – ЖК «Новое Рощино» в поселке Рощино;
- · ООО «Вира» – многоэтажный дом в Выборге;
- · ООО «Гринвич» – ЖК «Серебряный каскад» в Выборге;
- · ООО «Айбер звезда» – ЖК «Брусника» в Выборге.
- В Ломоносовском районе продажи рекомендуется закрыть следующим компаниям:
- · ООО «Стройлес» – застройщику «Петровской мельницы» в деревне Виллози;
- · ООО «Интекс», за которым числится ЖК «Горбунки-2» в деревне Горбунки;
- · ООО «ОблСтрой55» – застройщику ЖК «Малое Карлино» в Виллозях;
- · ООО «МонтажСтрой», обещавшему «Солнце» в Сосновом Бору.
- «Бронзу» по количеству запретных объектов взял Кингисеппский район. Три из четырех долгостроев расположены непосредственно в Кингисеппе:
- · ЖК «Солнечная сторона» от АО «Тараформ»;
- · ЖК «Ямбург Сити» от ООО «Финнранта Строй»;
- · ЖК «Карат» от ЗАО «Петро-Инвест».
- Четвертый проблемный объект – жилой комплекс в квартале Ленрыба Усть-Луги – числится за АО «ПортЖилСтрой».
ЖК «Ямбург Сити». Источник: РАНТ
- Еще по три долгостроя, где, по мнению властей, нужно остановить продажи находятся в Гатчинском и Кировском районах области. В Гатчинском районе квартиры не должны продавать:
- · ООО «Демидовский парк» в ЖК «Усадьба Демидовых» в поселке Тайцы;
- · ООО «СНВ Северо-Запад» в ЖК «Город детства» в Коммунаре;
- · ООО «Нева-Альянс» – застройщик ЖК «Сильвия» в Гатчине.
- В Кировском районе, а точнее в самом Кировске, к проблемным отнесены:
- · ЖК «Энергия» от ООО «Промстрой»;
- · ЖК «Нева-Сити» от ООО СК «Нева Сити»;
- · ЖК «Сказка» от ООО «Айбер сказка».
Самыми же благополучными районами, где под запрет попало по одной новостройке, стали Волховский и Тосненский. В Волхове ООО «СК «Козерог» не достроило ЖК «Волховская набережная», а в поселении Фёдоровское Тосненского района ООО «Ижорские просторы» не завершило ЖК «Ижора-Сити».
В итоге в Управление Росреестра по Ленинградской области ушел список из 39 жилых комплексов, в которых следует приостановить регистрацию ДДУ и, как следствие, продажи.
В городе на один запрет меньше
В Санкт-Петербурге в список новостроек, где следует остановить продажи квартир, вошли 38 ЖК. На запрос LIVING’а прислать список в городском комитете по строительству ответили: «Запрашиваемый Вами список есть в Россреестре».
В Управлении Россреестра по Санкт-Петербургу в свою очередь пояснили: «По вопросу направленных уведомлений необходимо обращаться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Комитет по строительству Санкт-Петербурга».
ЖК «Морская звезда». Источник: ГК «Город»
Тем не менее, городской комитет по строительству дал небольшой комментарий, из которого следует, что в списке «в основном речь идет о проблемных объектах, которые уже находятся на особом контроле правительства Петербурга и Комитета, и где сроки сдачи домов переносятся более чем на 6 месяцев от изначально заявленных застройщиком».
Больше всего недостроенных жилых корпусов в списке, по данным «Фонтанки», числится за компанией «Дальпитерстрой». Застройщик задерживает передачу ключей дольщикам домов на Новгородском проспекте в Шушарах и на пересечении Тихоокеанской улицы с Михайловской дорогой в Парголово.
Также попали в список три недостроенных корпуса ЖК «Новая Каменка» от компании «РосСтрой» – «дочки» обанкротившейся ГК «СУ-155». Дольщики этого ЖК регулярно напоминают о себе акциями протеста и обращениями в различные инстанции.
Любят «пошуметь» вокруг своих долгостроев и дольщики ГК «Город», объекты которой – «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда» – также в списке.
Следующие два проблемных объекта – ЖК «Трио» в Пушкинском районе и ЖК «Капитал классик» в Колпино – не могут завершить застройщики, связываемые с холдингом «Петротрест».
Оказался в списке и ЖК «Бенуа-2» от компании «Воин-В». Свою воинственность застройщик регулярно демонстрирует в судебных противостояниях с градозащитниками. Последние убеждены, что под видом реновации компания попросту застраивает парк Александрино.
ЖК «Усадьба на Ланском». Источник: «БП Истейт-Ланское»
Не избежал внимания Смольного ранее упомянутый Normann. На территории Санкт-Петербурга застройщик никак не может завершить ЖК «На Заречной» на одноименной улице в Парголово.
LIVING’у удалось связаться по телефону с членом совета директоров Normann Николаем Крутовым. По словам бизнесмена, готового рецепта, как действовать дальше, нет. «Но напрашивается один вариант – заемные средства, окончание строительства и продажа готового жилья.
Продажа активов – тоже один из вариантов, и мы не скрываем, что этим занимаемся. Другого выбора, собственно, не оставляют застройщикам – не только нам, а вообще всем», – прокомментировал LIVING’у Николай Крутов запрет продаж.
Также он подчеркнул: «Нельзя всех застройщиков под одну гребенку».
Еще один проблемный объект – «Усадьба на Ланском» – у Ланского шоссе закреплен за застройщиком «БП Истейт-Ланское», входящим в группу компаний С.Э.Р. («Союз Экспертов Региона). Дом предполагалось сдать в середине прошлого года. Однако, исходя из фотографий со стройплощадки, произойдет это не раньше конца 2019-го.
Ряд попавших в список новостроек фактически завершен. Так, в сентябре компания «Технобалтснаб» получила разрешение на ввод апарт-отеля «Нарвский посад» на улице Швецова.
А компания «ОптимаГрупп», завершившая строительство ЖК «Трилогия» на проспекте Народного Ополчения, 149, ждет соответствующего документа в ближайшее время.
Готовность же еще одного долгостроя – ЖК «Балтийская волна» в Красносельском районе от ЗАО «Рант» – по сообщению «Фонтанки», составляет 99%.
Будет ли порочный круг?
Как обычно бывает, одни девелоперы и эксперты рынка поддерживают действия властей, другие настроены скептично.
 |
«Большинство объектов, представленных в списке, – известные долгострои, квартиры в которых итак практически не приобретались. По сути, данное действие – формальность, которая дополнительно ограничивает появление новых обманутых дольщиков.
Введение данной меры должно положительно сказаться на рынке. Эффект «бумеранга» исключается рыночными законами.
Как правило, к моменту сдачи дома в качественных ликвидных объектах практически не остается свободных квартир, а значит, при правильно просчитанной финансовой модели, средства на завершение строительства должны быть получены в полном объеме.
Просрочка дома может быть также связана, к примеру, с затянувшимся процессом подключением к сетям, но в этой ситуации дом уже не требует больших затрат. Если же застройщик испытывает финансовые трудности, то продолжение продаж вряд ли поспособствует исправлению ситуации.
Как правило, чтобы хоть как-то привлечь клиентов, компании демпингуют, и в результате мы получаем только новых обманутых дольщиков. В любом случае, сейчас власти индивидуально подходят к решению проблемы каждой затянувшейся стройки, и этот курс, вероятнее всего, продолжится».
 |
Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента: «Запрет на регистрацию ДДУ при существующей задержке сроков – это отчасти верная мера» |
«Если застройщик не озадачился легализацией наступающей просрочки, не продлил разрешения и не внес изменения в ДДУ, то подобное решение может заставить его вернуться в правовое поле.
С другой стороны может сложиться ситуация при которой объект в высокой стадии готовности, но девелопер не может привлекать средства по ДДУ и достроить объект.
Но это все казуистика, ведь если девелопер добросовестно подходит к работе – в бюджете будут заложены дополнительные средства или же он сможет обратиться к банковским инструментам, или привлечь инвесторов. Когда же перед нами классический недострой, то подобное ограничение со стороны властей выглядит более чем уместно».
 |
Николай Лавров, организатор межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург»: «Естественно будет порочный круг» |
«Порочный круг уже был. Застройщик, если у него нет разрешения на строительство, и раньше не мог рекламировать и продавать квартиры. То есть здесь никаких нововведений особо нет. Просто ужесточились правила, и появились новые застройщики, которым это запрещено.
Они либо приведут документы в порядок и начнут продавать, либо государству придется разбираться с валом новых обманутых дольщиков. Судя по всему, оно на это готово.
Возможно, у государства какой-то далеко идущий план – отобрать кусок рынка и передать его другим людям».
 |
Вячеслав Семененко, генеральный директор «Master Девелопмент»: «Единого рецепта я не вижу» |
«Считаю, что всех застройщиков подвести под единый подход нельзя. Есть случаи, когда ситуация фактически является проблемной, тогда действия администрации правильны.
Есть ситуации, когда вины застройщика может и не быть – в этом случае застройщику надо помогать. Когда у нас были кризисные ситуации в 2009-2010 гг.
(в этот период Вячеслав Семененко занимал должность председателя городского комитета по строительству – ред.), приходилось индивидуально разбираться».
 |
Олег Барков, профессиональный девелопер: «Там, где нужно применять жесткую терапию или точечное хирургическое вмешательство, принимают зубило и молоток» |
«Как и предполагали многие эксперты, я в том числе, принятие поправок к закону создаст очень большое количество рисков для отрасли.
Наверное, можно понять, что комитет по строительству и Петербурга, и Ленобласти действуют строго и с буквой новых поправок к закону. И, наверное, у этих компаний есть проблемы.
Но у меня такое впечатление, что так огульно применять новые правила, то есть фактически запрещать компаниям новые продажи, необоснованно и нецелесообразно.
Так, если мы берем такие большие компании, как Normann и «Дальпитерстрой», общеизвестно, что они находятся не в самой простой ситуации. Если я правильно понимаю, Normann по частям банкротится.
Запрет продаж практически со 100% вероятностью поставит структуры холдинга на грань окончательного банкротства.
Пока же они выживают, стараются как-то вести бизнес и решить ситуацию за счет новых продаж».
Олег Барков призывает власти действовать осмотрительно и точечно. Также профессиональный девелопер замечает: «Я совершенно не уверен, что такая бронебойная мера применения молотка и зубила поможет тем дольщикам, которые уже находятся в конфликте с застройщиком».
В заключение же эксперт рынка дает прогноз: «Введение новых правил будет означать, если не потрясение для рынка, то значительное, очень кардинальное изменение рыночного ландшафта в течение ближайших двух-трех лет».
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В открытом предложении на земельном рынке петербургской агломерации сейчас представлено лишь около 20 участков под строительство значительного объема (свыше 500 тыс. м2) жилья, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» (Setl Group). Причем большая часть из них находится за пределами КАД — во Всеволожском районе (Новосаратовка, Мурино, Лаврики) и Ломоносовском (Лаголово). В административных границах города крупноземельное предложение сосредоточено на юге Петербурга — в Колпино, а также в Пушкинском районе (Шушары, Ленсоветовский).
Проекты такого «полумиллионного» масштаба обычно реализуют на бывших сельскохозяйственных территориях, рассредоточенных вдоль границы с городом. Драйвером развития, как правило, выступает транспортная доступность (к примеру, наличие станции метро).
«Конкуренция в классе недорогого жилья в последние годы снижается.
Застройщики старались сокращать свое присутствие за КАД, приобретая новые участки в городской черте, например в “сером поясе” и в центральных районах.
В то же время прежние масштабные проекты постепенно близятся к завершению и распродаются», — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
«Подобные проекты были популярны в первой половине 2000–х. Особенно локации Кудрово и Мурино. Сегодня таких территорий становится меньше. Поэтому в последнее время все более популярны точечные объекты», — говорит Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг».
Интерес покупателей к локациям, находящимся на периферии, снижается из–за затяжного развития социальной и транспортной инфраструктуры, отстающего от темпов застройки. Покупатели выбирают комплексы в уже сформировавшихся районах, которые в большинстве случаев располагают собственной инфраструктурой.
«Интерес игроков к экономклассу серьезно снизился. Все меньше девелоперов рассматривают проекты массовой застройки, особенно за КАД. Как таковой экономкласс в Петербурге практически не развивается: девелоперы стараются делать более комфортные проекты и отстраиваться от конкурентов», — считает Андрей Бойков, партнер Rusland SP.
Как говорят эксперты, ситуация с реализацией масштабных проектов (от 1 млн м2 жилья) сильно изменилась за последние 5–10 лет.
«С каждым годом требования к застройщикам ужесточаются, в том числе один из наиболее сложных вопросов — обеспечить большой проект дорогами, причем к моменту заселения первых очередей, вовремя построить детские сады и школы», — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1».
Крупные комплексные проекты тоже сильно привязаны к общему развитию транспортной сети в Петербурге и на границе города с областью. Этот вопрос также ограничивает территории, которые подходят для освоения в ближайшей перспективе.
Резервации для редевелопмента
В околоцентральных локациях Петербурга количество крупных пятен для жилого строительства год за годом сокращается, однако все еще имеется потенциал появления проектов редевелопмента. Элементов «серого пояса» и ветхой застройки в городе достаточно, чтобы продолжать вести активную девелоперскую деятельность.
По данным Colliers International, предложение проектов комфорт– и бизнес–класса сконцентрировано в локации у метро «Черная речка» (застройка Белоостровской ул.), в Адмиралтейском районе (квартал «Галактика» у «Фрунзенской»), Московском (редевелопмент промзоны «Самсон»), Невском (Октябрьская наб.
) и Василеостровском (намывные территории).
«Но здесь проекты чаще всего реализует не один, а сразу несколько застройщиков. Таким образом, уменьшаются риски и снижаются затраты девелоперов на приобретение проектов. Кроме того, застройщики начинают конкурировать между собой, что повышает качество конечного продукта», — полагает Андрей Вересов, руководитель управления инвестиционных проектов «Лахта Плаза».
В целом в обжитых районах города наиболее крупные лоты предназначены под строительство не более 300–350 тыс. м2 жилья, но и их число также ограничено, говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Под силу только крупным
Старт любого крупного проекта требует от компании–девелопера серьезного экономического анализа — необходимо досконально просчитать все затраты на прокладку инженерных коммуникаций, строительство дорог и т. д. И быть готовым к тому, что на старте придется вложить очень много.
В силу этого строительство нового объекта–миллионника рассматривают для себя только самые крупные компании. Сейчас подобные проекты реализуют «Группа ЛСР», Setl Group, ЦДС и «Главстрой СПб». В ближайшее время к ним может присоединиться федеральный застройщик «Самолет» (см.
«Прилетели обратно», «ДП» № 104 от 05.08.2020).
По словам генерального директора компании Антона Елистратова, в планах «Самолета» — приобрести несколько проектов в петербургской агломерации. Сейчас в шорт–листе компании 15–20 земельных участков. «Мы ориентируемся на их освоение на партнерских условиях, когда владелец земли получает часть построенных метров или долю в проданных квартирах», — говорит Антон Елистратов.
Остаются актуальными планы «Группы ЛСР» по застройке территории бывшего аэродрома Ржевка (1 млн м2) и группы ЦДС (ее проекты «Новосаратовка» и «Бугры» включают более 5 млн м2 жилья). Впрочем, о конкретных сроках застройки в компаниях пока не заявляют.
На рынке земли для девелопмента есть предложения о продаже больших территорий. В большинстве случаев такие участки располагаются в Ленинградской области, недалеко от границы с Санкт–Петербургом. Земля в черте города, как правило, предполагает строительство жилья комфорт– и бизнес–класса.
Девелопмент многих крупных участков в Ленинградской области за последние годы стал экономически нерентабельным из–за ужесточения требований к высотности, плотности застройки и обеспечению социальными объектами.
Кроме того, у многих территорий есть сложности с подведением инженерных коммуникаций, транспортной доступностью.
Александр Свинолобов
Заместитель генерального директора «Бонава Санкт–Петербург»
Проекты комплексного освоения территорий требуют от девелопера существенных вложений в инфраструктуру, окупаемость которых с учетом потенциальной динамики продаж на данный момент непонятна. В целом актуальность мегастройки зависит от локации и конкретного проекта.
Для потенциальных покупателей одновременно важна локация, охват будущего жилья сетью общественного транспорта и наличие инфраструктуры в рамках проекта (в первую очередь детских садов и школ). Также пользуются спросом малоэтажные жилые комплексы: при возможности выбора люди предпочитают менее населенные кварталы с более комфортной инфраструктурой.
А учитывая экономическую ситуацию, покупатели в первую очередь обращают внимание на строительные проекты высокой степени готовности.
Марина Агеева
Директор по маркетингу ГК «Красная стрела»
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Петербургские застройщики нашли новый подход к покупателям жилья :: С.-Петербург :: РБК
Артеменков Александр/PhotoXPress.ru
На первичном рынке жилья в Петербурге усилился тренд последних лет — все больше застройщиков предлагают квартиры не только с отделкой, но и с мебелью.
Девелоперы пытаются идти навстречу покупателям: опция по продаже квартир с готовыми интерьерами позволит не тратить время на подбор обстановки и переехать сразу после получения ключей.
Для крупных производителей мебели сотрудничество с застройщиками — возможность нарастить продажи на стагнирующем рынке, отмечают эксперты.
Довести продажи до 40%
Девелопер Bonava начал продавать в Петербурге квартиры с кухнями от IКЕА (ИКЕА). Выбор партнера для сотрудничества застройщик объясняет не тем, что головные офисы обеих компаний расположены в Швеции, а изучением предпочтений покупателей: при опросах большинство назвали именно этого производителя.
Пока с мебелью можно купить только «однушки» и студии, в течение месяца продажи с кухнями запустят в двухкомнатных квартирах. В планах компании перейти на продажи квартир с полной меблировкой всех комнат, пилотный проект планируют запустить в следующем году.
Пул поставщиков мебели еще не определен, его планируют расширить. «Наша амбициозная цель — к 2025 году перейти на 40% от всех реализуемых квартир с мебелировкой», — заявила генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.
Руководитель департамента маркетинга, продаж и клиентского сервиса ООО «Бонава Санкт-Петербург» Павел Сивак уточнил, что покупка кухонь через застройщика обойдется покупателям жилья не дешевле, чем напрямую в мебельном магазине, но стоимость кухни и бытовой техники входит в сумму ипотечного кредита на стоимость жилья. Сейчас до 70% квартир на первичном рынке сейчас продается через ипотеку.
Востребованная опция
Это не первый проект сотрудничества ИКЕА с застройщиками. Как ранее сообщала РБК Недвижимость шведский мебельный ретейлер стал партнером сразу двух крупных российских застройщиков — ГК «ПИК» и «А101». Покупатели квартир в новостройках этих компаний могут получить подарочный сертификат или готовую меблировку от IKEA.
Совместные проекты с петербургскими строительными компания практикуют и другие крупные производители мебели.
Как сообщил генеральный директор Первой мебельной фабрики Александр Шестаков, у них заключены контракты на поставку мебели с Setl City, КВС, ГК «Пионер», «Ленстройтрест», ЦДС, «Эталон», «ЛенРусСтрой», «Арсенал недвижимость», «Мавис», ГК «ПИК» и другими компаниями.
«Первая мебельная фабрика регулярно участвует в тендерах по меблировке новостроек. Мы видим, что большинство застройщиков предусматривают продажу меблированных квартир, так как эта опция востребована покупателями», — пояснил он.
По словам Александра Шестакова, сейчас в структуре продаж фабрики доля мебели для новостроек составляет около 10%. В планах компании — расширение сотрудничества с застройщиками и географии присутствия.
Изменение стандартов
Ассоциация предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности России (АМДПР), которую возглавляет Шестаков, лоббирует изменение стандартов сдаваемого в эксплуатацию жилья массового сегмента.
С 2019 года в России на федеральном уровне обсуждают изменение стандартов сдаваемого в эксплуатацию жилья массового сегмента, чтобы квартиры в новостройках передавались покупателям полностью готовыми для заселения.
«АМДПР совместно с представителями Минпромторга создала рабочую группу, которая как раз занимается данным вопросом. Конечно, нужно распространить ипотеку и на мебель тоже.
Для этого надо изменить стандарты сдаваемого жилья, включить в них сдачу квартиры с отделкой и с минимальной встроенной мебелью — кухней, шкафом, ванной комнатой. Во всем мире так делается, это логично», — пояснил Александр Шестаков.
Мария Черная также ссылается на европейский опыт — 90% жилья в Швеции, Финляндии, Норвегии, Дании, Эстонии, Литве, Латвии и Германии сдается с мебелью.
Ажиотажного спроса не будет
По данным АМДПР, продажи мебели в России в 2020 году составили 539,6 млрд руб., это на 0,4% меньше, чем в 2019 году. На долю мебели отечественного производства в общем объеме продаж пришлось 57,9%, или 312,4 млрд руб., на долю импортной — 42,1%, или 227,2 млрд руб.
По прогнозу АМДПР, такого ажиотажного спроса на мебель, как во второй половине 2020 года, уже не ожидается: покупательная способность населения сократилась.
Кроме того, на рынке сложились объективные предпосылки для небольшого, в пределах 5–7%, роста цен: в 2020 году серьезно, на 15–20%, подорожали импортные комплектующие, а мебельные предприятия в кризис практически исчерпали запас внутренних ресурсов, который позволял им сдерживать рост цен в последние несколько лет.
По прогнозам АМДПР, в 2021 году российский мебельный рынок вырастет в пределах докризисных значений, на 10–12%, и одним из драйверов роста станет сотрудничество со строительной отраслью в части вывода на рынок полностью готового жилья с отделкой и меблировкой.
Повтор публикации от 13.05.2021
Как расторгнуть договор на покупку квартиры в новостройке
Они приходят смотреть квартиру, а там все плохо: какие-то пятна на окнах и радиаторах, лоджия не застеклена, в стяжке трещины, перегородки не из тех блоков и вообще площадь меньше обещанного. В общем, не понравилась им квартира — потребовали устранить недостатки.
В квартире было слишком много недостатков. Вот что заметили супруги и эксперты при осмотре жилья:
- На лоджии нет остекления. А по проекту должно быть.
- Водопровод сделан из труб без армирования. Такие не подходят для горячей воды по госту.
- Швы между плитами перекрытия заполнены фрагментами древесины.
- Швы в кирпичной кладке шириной до 25 мм. Это нарушение снипов.
- Арматура в плитах не обработана против коррозии.
- В стяжке и штукатурке трещины и пустоты. Все неровное.
- Площадь меньше заявленной в проекте, конфигурация помещения отличается от обещанной.
- Стены в ванной сделаны из ячеистого бетона, который не подходит для этих целей.
- На окне несмываемое пятно.
- Радиаторы заляпаны цементом и не отмываются.
Многие покупатели принимают такие квартиры и потом сами все переделывают. Но не эта семья. Они отправили застройщику претензию, тот ее проигнорировал и все недостатки не устранил. Супруги пошли в суд: расторгать договор и забирать свои деньги.
Вот что они потребовали:
- Всю сумму за квартиру — 1 463 000 Р.
- Проценты по ипотеке — 771 000 Р.
- Проценты за пользование чужими деньгами — 820 Р.
- Штраф 50% сверху.
- Судебные расходы — 56 500 Р.
Расторгать договоры участия в долевом строительстве нужно в особом порядке. С ними не получается как с покупкой обычных товаров и даже готовых квартир. Покупатель не может просто так передумать и забрать деньги.
Нужно доказать, что недостатки квартиры существенные, ухудшают качество или делают ее непригодной для проживания. А если застройщик не захочет сам возвращать деньги, заставить его можно только через суд. Иначе пришлют односторонний акт и объект придется принять.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
- Районный и областной суды ????
- №2-79/2017
- № 33-7302/2017
Экспертиза показала, что недостатки в квартире хоть и есть, но они несущественные и не ухудшают качество квартиры настолько, что в ней нельзя жить.
Часть недостатков застройщик устранил после претензии. Но покупатели нашли новые дефекты.
Блоки не те — ничего страшного, такие тоже подойдут. Отклонения по площади — они предусмотрены договором.
Трещины можно заделать, пятна на радиаторах — отмыть, с браком на стеклопакете тоже реально разобраться. Все это несущественные недостатки, и если их устранить, повторно они не появятся.
На исправление нужно не так уж много времени и денег, так что это не повод для расторжения договора и возврата всей суммы.
Верховный суд ????
№ 47-КГ18-14
- Застройщик должен передать дольщику квартиру, которая по качеству соответствует регламентам, снипам и проекту.
- Если застройщик этого не сделал, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора — то есть не принимать квартиру.
- А застройщик обязан вернуть деньги за квартиру с учетом процентов в течение 20 рабочих дней.
- На заметку застройщикам и судам: если застройщик не выполняет требования дольщика по устранению недостатков, уменьшению цены или компенсации — это повод для одностороннего отказа от договора.
Существенность недостатков в такой ситуации не имеет значения. Недостатки были — никто не спорит. Застройщику дали срок на исправление, а он отказался. Сам факт того, что дефекты можно исправить, — не повод отказывать дольщикам в расторжении договора. Если можно исправить — надо было исправлять.
У владельцев квартиры есть все основания расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать деньги назад. Причем с учетом закона о защите прав потребителей.
Итог. Верховный суд отменил решения двух инстанций и включил эту историю в недавний обзор судебной практики. А областной суд уже пересмотрел свое решение и вынес его в пользу супругов. Они получат гораздо больше денег, чем заплатили за двушку в новостройке:
- Всю сумму за квартиру — 1 463 000 Р. Часть денег получат супруги, а часть сразу пойдет на погашение ипотеки.
- Проценты — 820 Р.
- Штраф 50% по закону о защите прав потребителей — 734 000 Р.
- Моральный вред — 4000 Р.
- Расходы на юриста и экспертизу — 30 000 Р.
Нет, проценты по ипотеке дольщикам не вернут. При пересмотре суд объяснил, что кредитный договор — это отношения банка и заемщика. Он не касается застройщика и никак не влияет на исполнение договора. Поэтому те 770 тысяч рублей, которые семья заплатила банку, пока ждала квартиру, застройщик возмещать не обязан.
Зато он заплатит штраф, который почти покроет уплаченные проценты. Из-за ипотеки супруги на этой истории ничего не заработали. Но они хотя бы не обязаны принимать квартиру, которая их не устроила. А какой была истинная цель дольщиков — знают только они.
Заранее читайте договор. Чтобы потом не выяснилось, что стеклопакеты на лоджии не входили в цену, площадь может быть на 5 квадратных метров меньше, а черновая отделка — за дополнительную плату.
Следите за уведомлениями. Когда дом сдадут, всех дольщиков должны письменно пригласить на приемку квартиры. Не игнорируйте вызов, это в ваших интересах. Иначе застройщик докажет, что вы уклоняетесь от приемки квартиры, и подпишет односторонний акт.
Не подписывайте акт без осмотра квартиры. При проверке документов в офисе застройщик может незаметно подсунуть акт. Его нужно подписывать только после осмотра квартиры, никаких документов заранее. Если застройщик говорит, что это формальность и нужно для регистрации права собственности, — он хитрит.
При осмотре фиксируйте все недостатки в дефектном акте. Бесполезно устно говорить застройщику, что надо что-то переделать. Только письменно и под подпись. Акт приемки-передачи в этом случае не подписывайте.
Отправьте застройщику претензию. Потребуйте устранить недостатки в разумный срок или снизить цену. Если застройщик этого не сделает — вот тогда можно расторгать договор и требовать назад свои деньги с неустойкой и штрафами.
Если решили подождать, пока застройщик все исправит, и потом приняли квартиру, у вас остается право найти недостатки и позже. Например, когда начнете делать ремонт: квартира может сыреть, за штукатуркой окажутся пустоты, а между плитами — просветы. За такое тоже можно требовать компенсацию.
Обязательно почитайте нашу подборку про новостройки, чтобы получить от застройщика максимум:
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.
214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:
- квартиры в многоквартирном доме,
- таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.
Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:
Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика
Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.
Кто занимает руководящие посты в компании
Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:
- имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
- единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
- владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
- были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.
Есть ли проектная декларация
Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.
Сколько денег у застройщика
У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.
Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.
Минстрой не выдаст разрешение, если компания:
- еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
- выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
- заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
- участвует в процедуре банкротства,
- приостановила деятельность по решению суда,
- не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
- не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.
Какой у застройщика опыт
Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
Кому принадлежит земля под застройку
Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.
Обязанности застройщика во время строительства
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Квалификация застройщика
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Кредиты во время строительства
Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.
Финансовое состояние застройщика
Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.
Расчеты с контрагентами и дольщиками
Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.
Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.
Переводы со счета застройщика
Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:
- строительные работы на объекте,
- проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
- строительство инженерных сетей,
- подготовку градостроительной документации,
- кредит на строительство,
- госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
- налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
- зарплату сотрудникам,
- взносы в компенсационный фонд,
- возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
- рекламу,
- аренду офисов и оргтехники для сотрудников.
При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.
Периодическая отчетность
Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС).
Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года.
Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.
Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.
Ответственность застройщика
Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.
Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:
- должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
- компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.
Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:
- должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
- компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.
Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:
- должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
- компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽