Сравнительно недавно рейтинговое агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) по заказу РБК подготовило рейтинг российских регионов по качеству жизни и удобству, и возглавил его Санкт-Петербург.
Город обогнал даже Москву, которая оказалась на втором месте. Неудивительно, что в северную столицу стремятся все больше людей.
Но в каких районах смотреть жилье? Попробуем составить список лучших районов Санкт-Петербурга.
Самые перспективные
Стоит оговориться, что перспективные места для покупки квартиры и самые лучшие районы Санкт-Петербурга для проживания — это все же разные вещи. Перспективные — это растущие, те, где сейчас жилье дешевое, но со временем оно подорожает. В этот список однозначно не попадут районы, где никогда не будет метро.
Перспективные районы Санкт-Петербурга для покупки жилья:
- Московский. Имеет репутацию престижного места, уже сейчас радует хорошей транспортной доступностью, а к 2027-му году там планируется открытие трех дополнительных станций метро.
- Приморский. Считается самым динамично развивающимся в городе. Здесь появляются не только новые дома, но и крупные торговые центры, офисные здания.
- Выборгский. Быстро застраивается, привлекая внимание покупателей домами индивидуальных серий. Уже сейчас занимает одно из первых мест по количеству торговых заведений.
Все три района не слишком велики, количество свободных площадей для застройки там ограничено, поэтому со временем стоимость жилья будет только расти.
Самые безопасные
Безопасность — основа спокойной жизни. Лучшими районами Петербурга для проживания могут называться те, где происходит меньше всего преступлений разного типа. Официальная статистика за 2019-й год говорит о том, что спокойнее всего в Приморском или Колпинском районе, а также на Васильевском острове. Здесь происходит примерно 1,5 уличных преступления на 1000 человек. Статистика ниже.
Самые экологически-чистые
Выбирая хорошие районы Санкт-Петербурга для жилья, нужно опираться в первую очередь на показатели экологии, ведь от чистоты воздуха зависит наше здоровье.
Эксперты говорят, что среди районов внутри КАД выигрывают в первую очередь Каменный и Крестовский острова, где очень много зеленых насаждений.
Если же жить в центре не хочется, можно посмотреть на удаленные Курортный и Петродворцовый районы. В них не только легко дышать, но и минимальная зашумленность.
Ниже представлен рейтинг районов с самым чистым воздухом по версии Яндекс.Недвижимость (исследование 2019-го года). Первое место в рейтинге получил Павловск, второе место занял сам Пушкинский район и третье — Тярлево.
Кстати, самое худшее качество воздуха зафиксировано в Выборгском, Кировском, Приморском и Невском районах. И это неудивительно, ведь именно в них расположены различные промышленные объекты, загрязняющие атмосферу.
Самые доступные для транспорта
Если составлять рейтинг лучших районов Санкт-Петербурга для проживания, учитывая транспортную доступность и инфраструктуру, то лидером станет Центральный. На его территории сосредоточены многочисленные офисы и добраться до него проще всего. Правда, жилье здесь дорогое и большая часть застройки историческая. Новостроек не так много — просто нет места.
Также все социально значимые объекты находятся на незначительном расстоянии в Московском районе, а хорошая сеть автобусного транспорта имеется в Калининском районе.
Оптимальные районы для жизни
Можно бесконечно искать лучший район для проживания в Санкт-Петербурге и не найти, ведь у каждого места свои плюсы и минусы. Намного проще определить не «лучшее», а «хорошее»: места с нормальной экологией, инфраструктурой, транспортной доступностью.
Опытные агенты по недвижимости советуют приобретать квадратные метры в новостройках, которые возвели в следующих местах:
- Московский. Считается одним из самых престижных благодаря большому количеству зелени. Активно застраивается ЖК разных классов, но плотность застройки невысокая, что позволяет сохранять хорошую экологию.
- Выборгский. Один из старейших спальных районов с уже сложившимся высоким уровнем жизни. В нем 8 станций метро, множество парков и скверов, хватает магазинов и торгово-развлекательных центров. Застройка южной части ведется точечно, на севере — весьма активно. Эксперты говорят, что цены на жилье здесь будут только повышаться.
- Приморский. Радует большим количеством жилья разного класса, очень много новостроек на разных этапах строительства. Зеленые зоны занимают четверть территории. В районе пять станций метро, есть хорошая сеть автобусных остановок. Хотя основное шоссе перегружено, в конце 2021-го года планируется сделать съезд с ЗСД на Шуваловский проспект, снизив таким образом трафик.
- Петровский остров. Большая часть территории занята исторической застройкой, поэтому новое жилье появляется на территории бывшей промзоны. Строят там респектабельные компании, в проектах шикарные квартиры с панорамными окнами. Жилье премиальное, но и цены соответствующие.
- Курортный район. Приглянется любителям тихой жизни. Здесь много оздоровительных комплексов и пансионатов, есть детский лагерь. Других объектов инфраструктуры тоже достаточно. Транспортная доступность удовлетворительная, но добираться до центра придется 30-60 минут.
Во всех этих районах достаточно развлекательных и спортивных комплексов, медицинских учреждений, крупных ТЦ, магазинов разного типа, кафе, имеются также концертные площадки и кинотеатры — все, что нужно для комфортной и интересной жизни в Северной столице.
В каком районе Санкт-Петербурга лучше купить квартиру? Решать нужно, учитывая ваши предпочтения. Кто-то любит жить в самом центре, постоянно посещать тусовки, бары, пабы, кинотеатры. Другие предпочитают тихие спальные районы, где много парков и рекреационных зон. Подумайте, что для вас самое важное, и вы сможете выбрать лучшее место для жилья без рейтингов и топов.
Как за 30 лет изменились промышленные районы Петербурга?
«Урбаника» решила узнать, как за последние 30 лет изменился «серый пояс» Петербурга — территории, расположенные между историческим центром и крупными спальными районами, возведенными после 1950-х годов.
«Серый пояс» Петербурга. Карта: «Урбаника»
Появление «серого пояса» связано с развитием промышленности. В середине XIX века за пределами границ Петербурга того времени, преимущественно вдоль рек и каналов, а также основных дорог, начали строить предприятия. Вокруг заводов появлялись жилые кварталы для рабочих.
У большинства районов «серого пояса» не было регулярной планировки. В 1930–1950-х годах часть территории преобразовали — там появились большие жилые районы, общественно-деловые здания, развивалась транспортная инфраструктура. При этом в 60-е строительство велось уже за пределами «серого пояса», так что его развитие приостановилось вплоть до 90-х.
Сейчас «серый пояс» — это не только функционирующие производства, но и огромные полузаброшенные участки, которые соседствуют с точечной застройкой.
«Серый пояс» времен СССР «Урбаника» изучала по Генеральному плану 1987 года — это последний общегородской строительный документ Ленинграда, который описывал развитие промышленных районов до 2005 года.
Согласно данным генплана, на конец 1980-х «серый пояс» занимал существенную часть Ленинграда, превосходя по площади исторический центр. Наиболее крупный участок располагался к югу от Обводного канала в Кировском, Московском, Фрунзенском и Невском районах.
Там производства и склады сформировали сплошной массив, а жилые кварталы представляли собой отдельные вкрапления.
Другие значимые участки — Выборгская сторона, Полюстрово, Кушелевка, а также территории на правом берегу Невы (Октябрьская набережная, Большая и Малая Охта, Яблоновка).
Исследователи отмечают, что в 1980-е «серый пояс» оставался относительно неразвитым с точки зрения транспортной инфраструктуры: через него проходило мало дорог, которые бы соединяли спальные районы и центр города.
Тем не менее это не создавало значительных проблем для предприятий, потому что они пользовались в том числе железнодорожным сообщением.
«Обслуживание общественным транспортом, в целом, было удовлетворительным и организовано не хуже, чем в остальных районах города», — пишет «Урбаника».
Генплан предполагал развитие «серого пояса», но большинство участков должны были сохранить свои производственные функции.
Изменить хотели лишь 17 % территорий: их планировали отдать под парки (6 %), общественно-деловую застройку (6 %) и жилье (5 %). Как пишет «Урбаника», преобразования в итоге «шли не так и не там, где планировались».
Только для 3 % «серого пояса» редевелопмент соответствует решениям Генерального плана 1987 года.
По состоянию на 2020-й год около 60 % «серого пояса» остается промышленным. Среди крупных предприятий на территории — «Силовые машины», «Адмиралтейские верфи», «Балтийский завод». Примерно 20 % участков — это нереновированная смешанная застройка и земли, которые уже не используются. Еще 20 % отдали под жилье и общественно-деловые пространства.
Общая площадь жилого строительства в «сером поясе» — 12 миллионов квадратных метров, в новых ЖК живут 350 тысяч человек. Большая часть комплексов в «сером поясе» относится к бизнес и комфорт-классу. При этом в Невском и Калининском районах встречаются дома экономкласса (до 20 %), а в Петроградском районе — элитного класса (почти 40 %).
На Петроградской стороне расположено самое дорогое жилье в «сером поясе»: средняя цена за квадратный метр стремится к 300 тысячам рублей, а в некоторых комплексах доходит до 600 тысяч. Высокие цены в Московском, Центральном и Василеостровском (до 200 тысяч рублей за квадратный метр), а также Красногвардейском районах. Наиболее доступное жилье расположено в Невском и Калининском районах.
Жилье в «сером поясе» Петербурга. Карта: «Урбаника»
В «сером поясе» находится существенная часть бизнес-центров Петербурга, причем преобладает застройка класса B — 65 % от общего числа. Общественно-деловые центры сосредоточены у магистралей, по которым интенсивно ездит общественный транспорт (проспект Медиков, Кантемировская улица, Московский проспект и другие), исключения составляют автосалоны, чья целевая аудитория — автомобилисты.
Одна из проблем связана с экологией: уровень загрязнения в некоторых локациях, по данным комитета по природопользованию, оценивается как чрезвычайно опасный. Подобные участки есть, например, на западе, где расположены судостроительные заводы «Адмиралтейские верфи», «Северная верфь» и «Балтийский завод».
Многие жилые комплексы строят на территориях, где ранее был зафиксирован опасный или чрезвычайно опасный уровень загрязнения почвогрунтов. Среди этих ЖК — «Палацио», «Ориенталь», «Омега-хаус» и другие.
Загрязненность «серого пояса» Петербурга. Карта: «Урбаника»
Ввод жилья опережает по темпам развитие сети общественного транспорта. Наиболее проблемными называют микрорайон «Царская столица» за Московским вокзалом, ЖК «Галактика» в Московском районе, жилые комплексы вдоль Октябрьской набережной, между Маршала Блюхера и Полюстровским, а также между Маршала Блюхера и Бестужевской.
Автодорожная инфраструктура Петербурга за последние 30 лет значительно улучшилась, отмечают исследователи.
Построены КАД, ЗСД, новые выезды из города по Витебскому проспекту и Софийской улице, завершена Центральная дуговая магистраль от Богатырского до Ленинского проспекта. При этом развитие в основном происходило за пределами «серого пояса», отмечают в «Урбанике».
Проекты, которые могли бы улучшить ситуацию в промышленных районах, так и не реализовали (Обуховская набережная, Белевский проспект, Орловский тоннель).
Исследователи отмечают, что без дальнейшего развития сети общественного транспорта преобразование «серого пояса» будет затруднено.
По итогам исследования «Урбаника» делает вывод, что современный «серый пояс» выглядит не так, как планировали советские власти. Преобладает жилая и общественно-деловая застройка, зоны отдыха не создаются, развитие улично-дорожной сети отстает.
«Урбаника» пишет, что у властей Петербурга нет стратегии работы с территориями «серого пояса», из-за чего любые проекты реализовывать дорого и сложно. Преобразование идет, но медленно.
При этом эксперты говорят, что порядка 35 % территорий «серого пояса» потенциально подходят для редевелопмента, так как там не ведут деятельность предприятия.
Больше всего таких участков в Московском, Калининском и Невском районах.
«Урбаника» считает, что это основной городской резерв для проведения редевелопмента, однако его тормозят несколько факторов: проблемы с улично-дорожной сетью, общественным транспортом и экологией.
Исследование «серого пояса» Петербурга организовали архитекторы, аналитики и инженеры Института территориального планирования «Урбаника».
Специалисты изучили предыдущие работы по теме, а также провели пресс-анализ, чтобы описать перспективы развития промышленных территорий.
Часть данных получили с помощью полевого исследования, часть — камеральным путем, то есть в кабинетах и лабораториях. Сроки — 2019–2020 год.
«Урбаника» отмечает, что в ходе исследования столкнулась с несколькими сложностями: в частности, было нелегко понять, продолжает ли работу то или иное предприятие.
«Урбаника»
— Во-первых, очень непросто в открытых источниках найти достоверные данные о состоянии «серого пояса» на конец 80-х — начало 90-х годов. А для нас это было важно, так как для нашего исследования этот период — точка отсчета.
Во-вторых, в ходе полевого исследования зачастую было нелегко понять, насколько реально работает то или иное предприятие: как мы понимаем, никто не будет у себя на сайте писать «мы разорились», многие предприятия до последнего делают вид, что у них всё хорошо.
В этом случае мы старались оценивать по косвенным признакам: новости, связанные с компанией, ее активность в соцсетях, изменения на космоснимках. В-третьих, малодоступна информация по экологическому состоянию городских территорий, а также проекты планировки, разработанные на отдельные территории.
«Бумага» рассказывала историю мясокомбината «Самсон», который был крупнейшим предприятием страны, но в 2000-х обанкротился. Вот что сейчас происходит с полуразрушенным зданием-памятником, которое окружено новостройками.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В Петербурге ввели 3,2 млн м2, и 2,2 млн — в Ленобласти. По сравнению с 2019 годом количество построенных метров сократилось на 7,2% в Петербурге и на 9,7% в области. А если сопоставлять с 2018 годом, то это минус 17,9 и 16,7% соответственно.
По данным Единого ресурса застройщиков, больше всего в двух регионах сдал холдинг Setl Group — 597 тыс. м2. На втором месте «Группа ЛСР» (283,4 тыс. м2). В тройку также входит ЦДС (238,1 тыс. м2).
Впрочем, дальше строиться, вероятно, будет ещё меньше. В ближайшие 2 года ввод жилья упадёт ещё на 20–25%, полагают эксперты.
«Объём сдачи жилья напрямую зависит от показателей вывода новых объектов на рынок 2,5–3 года назад», — рассказывает Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость».
При этом новые проекты стали выходить на рынок с существенной задержкой.
«Процесс затягивается из–за включения в этап оценки и вывода проектов банков, которые теперь финансируют стройки и, соответственно, страхуют собственные риски.
Условия выставляются очень жёсткие, и застройщикам приходится к ним приспосабливаться», — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Именно поэтому последние 2 года процесс пополнения объёма предложения новостроек идёт не очень активно.
Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт–Петербург», не видит предпосылок для роста объёмов строительства жилья и в ближайшие годы.
«Ограничение предложения напрямую связано с политикой администрации. Руководство города официально сообщает, что, по его мнению, земельных участков для жилищного строительства в Санкт–Петербурге достаточно.
Ранее существовавшая идея редевелопмента серого пояса вдоль Обводного канала забыта.
Многие участки, на которых было возможно возведение жилья, в новом Генеральном плане отнесены к промышленной зоне либо зоне, чьё развитие планируется за расчётным сроком», — говорит она.
Такое целенаправленное сокращение площадей под жилищную застройку уже привело к росту цен на землю, к сокращению предложения качественного жилья и, соответственно, к удорожанию квадратного метра. Эта тенденция продолжится и в дальнейшем, полагают эксперты.
«Способствовать увеличению объёмов строительства в сегодняшней ситуации может только растущая экономика. Главное — покупательная способность населения. Это основной драйвер развития жилого строительства. Другие решения, меры и государственная поддержка лишь временно могут скорректировать ситуацию», — полагает Анна Прозорова, директор департамента недвижимости «Лахта Плаза».
Застройщики говорят, что ждать снижения цен в такой ситуации бессмысленно. В 2021 году основной объём новостроек будет продаваться уже по эскроу–счетам.
«При такой схеме меняется план продаж: необходимости реализовать основной объём квартир на этапе котлована уже нет, поэтому цены в новых проектах будут изначально высокими», — говорит Кирилл Тимофеев, генеральный директор сервиса по подбору новостроек Living.ru.
«Сейчас спрос активен, поэтому качественные объекты выходят по высоким ценам. И тенденции к снижению стоимости строящихся квартир нет», — соглашается руководитель службы по работе с государственными органами «СПб Реновации» Дмитрий Михалёв.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Задача на миллион
По итогам мая в Петербурге было введено в эксплуатацию чуть менее 80 тыс. кв. м жилой недвижимости — это несколько ниже, чем в первый месяц текущего квартала и в два раза меньше, чем годом ранее. Таким образом, с начала года петербургскими застройщиками было сдано около 250 тыс. кв. м жилья, в три раза меньше, чем в соседней Ленобласти.
По словам экспертов, которые ссылаются на данные девелоперов, до конца полугодия объем ввода жилья в городе должен составить более 1 млн кв. м. Вместе с тем застройщики не спешат выводить на рынок новые проекты.
Аналитики объясняют снижение девелоперской активности сформировавшимся портфелем проектов, а также экономической неопределенностью, когда заявленные к выходу на рынок проекты требуют пересмотра финансовых моделей.
О том, что за второй месяц текущего квартала в Петербурге было введено в эксплуатацию почти 79,7 тыс. кв. м жилой недвижимости (без ИЖС) на 2186 квартир, сообщили “Ъ” в комитете по строительству. Это примерно в два раза меньше, чем годом ранее, и на четверть меньше, чем в апреле.
Однако этот результат все же выше, чем за весь первый квартал 2020 года. Так, в мае в эксплуатацию были введены в эксплуатацию два жилых комплекса: шестая очередь проекта КОТ «Чистое небо» от Setl City на 2121 квартиру общей площадью 74,267 тыс. кв.
м в Приморском районе города, а также жилой комплекс бизнес-класса «Yes Residence» от ГК «Пионер» на 65 квартир общей площадью 5,479 тыс. кв. м в Центральном районе Петербурга. Кроме того, было сдано 28 домов, относящихся к ИЖС.
Таким образом, с начала года фактический объем ввода жилья в Петербурге составил около 247 тыс. «квадратов», а с начала второго квартала — чуть менее 190 тыс. кв. м.
«Если судить по плановым срокам завершения проектов, которые публикуют сами девелоперы, то на второй квартал запланирован ввод в эксплуатацию более 1 млн кв.
м жилой площади»,— говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). Всего же по итогам года, согласно заявленным застройщиками срокам, ожидается ввод 3–3,2 млн кв.
м жилья, это показатель на уровне 2019 года, добавляет эксперт.
Строители отмечают, что ввод жилья по месяцам — нерелевантный показатель. «Строительный цикл составляет от двух до четырех лет, поэтому это скорее говорит о ситуации в прошлом»,— говорит Виталий Коробов, директор ГК «Аквилон».
Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена», согласен с тем, что в этих цифрах ничего страшного нет. «Скорее всего, к концу года все нагонят свой график»,— полагает он.
Госпожа Трошева также указывает, что традиционно наибольший объем ввода в эксплуатацию ожидается в четвертом квартале. «Надежные петербургские застройщики, которые входят в топ-10 и возводят наибольший объем жилья, не прекращали своей работы в апреле и мае.
Жилые комплексы строились в прежнем темпе и будут введены в эксплуатацию в плановые сроки»,— говорит она.
В Госстройнадзоре Санкт-Петербурга “Ъ” рассказали, что в июне ведомство планирует провести итоговые проверки на площадках девяти жилых комплексов. Соответствующие процедуры проводились в апреле и в мае. Всего, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на стадии строительства в Петербурге сейчас находится около 9 млн кв. м жилья.
Что касается запуска новых проектов, то, по словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers International, по итогам первых пяти месяцев 2020 года на рынок было выведено семь новых объектов против четырнадцати за аналогичный период 2019 года: «Прагма Парк» («Прагма»), Modum («Арсенал-Недвижимость»), «Октавия» («Балтийская коммерция»), Alter (AAG), «Московские ворота II» (группа «Эталон»), «Созидатели» (RBI), а также «Белый остров» («Базис-СПб»), причем старт последних двух проектов пришелся на май. «Снижение девелоперской активности можно объяснить, с одной стороны, сформировавшимся в преддверии перехода на проектное финансирование портфелем проектов у многих системообразующих девелоперов, с другой — сложившейся экономической неопределенностью на фоне пандемии, когда заявленные к выходу на рынок проекты требуют пересмотра финансовых моделей»,— считает госпожа Конвей. Однако, по ее словам, предложение продолжает пополняться в уже реализуемых проектах: на рынок выводятся как новые очереди, так и новые корпуса. «Здесь можно выделить группу ЛСР и Setl City, имеющих в портфелях проекты КОТ, такие как «Цветной город», «Ручьи», «Морская набережная» (ЛСР) и «Чистое небо», «Солнечный город» (Setl City)»,— добавила она.
Мария Кузнецова
В 2019 году в «сером поясе» петербурга построят на четверть меньше жилья, чем в 2018
Согласно исследованию международной консалтинговой компании Colliers International, до конца 2019 г. на промышленных территориях Петербурга будет построено около 900 тыс. кв. м жилья. Это на четверть меньше, чем в 2018 г.
, когда было введено 1,2 млн кв. м. По оценке экспертов, снижение темпов ввода жилья в бывших промзонах – общерыночный тренд 2019 г., который объясняется высокой базой прошлого года. В 2020 г. объём строительства вновь выйдет на траекторию роста и в 2021 г.
составит 1,03 млн кв. м.
Санкт-Петербург, 22 мая 2019 года. – На начало апреля 2019 г. в Северной столице насчитывается 11 крупных промышленных площадок (более 10 га) общей площадью свыше 383 га, где ведется строительство жилья. С вводом запланированных на 2019 год объектов объём застройки «серого пояса» в Петербурге достигнет 6,8 млн кв. м.
Абсолютным лидером в освоении промзон выступает Невский район – по данным на апрель 2019 года, здесь возводится 1,2 млн кв. м жилья. В нём также находится ЖК «Цивилизация», один из самых крупных в городе проектов редевелопмента, общая площадь квартир в котором составляет более 800 тыс. кв. м.
Второе и третье место занимают Выборгский и Московский районы, где объём строящегося на данный момент в промзонах жилья оценивается в 585 тыс. кв. м и 507 тыс. кв. м соответственно.
Крупнейшие площадки редевелопмента в этих районах – мясокомбинат «Самсон», а также территории заводов «Светлана» и «Новый Лесснер».
Освоение «серого пояса» началось в Петербурге ещё в середине прошлого десятилетия. В активную фазу процесс перешел в 2014 г. и достиг пика в 2016 г., когда в результате масштабной застройки промышленных зон в Петербурге было введено 1,4 млн кв. м жилья. В это время в городе были сданы первые корпуса кварталов «О`Юность» от Seven Suns Development и «Зима-Лето» от Setl City.
По словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers International, прогнозируемое на этот год снижение темпов ввода жилья в «сером поясе» Петербурга не показательно, так как является следствием высокой базы 2018 г.
«В полной мере оценить перспективы сегмента, реакцию рынка на ввод законодательных поправок в 214 ФЗ можно будет к концу 2019 года», – отмечает Елизавета Конвей.
«Сегодня любой проект редевелопмента – это долгосрочная инвестиция, позволить себе которую из-за обилия слепых зон в области изменения функционального назначения участка может далеко не каждый застройщик.
Улучшить ситуацию могут объединённые усилия девелоперов, направленные на проработку в Комитете по градостроительству нового вектора развития города, усовершенствование юридических механизмов», – добавляет она.
Дешевые квартиры в Ленобласти скоро закончатся
Бюллетень НедвижимостиБюллетень НедвижимостиИнтерес покупателя к первичному рынку 47-го региона продолжает угасать, а запускать там новые стройки по ужесточившимся правилам девелоперам становится невыгодно. Надолго ли встала на паузу Ленобласть и продолжит ли она стремительно терять покупателей и застройщиков?В популярных некогда городских предместьях (Мурино, Кудрово, Янино, Буграх) совсем перестали появляться новые проекты. Здесь застройщики сокращают предложение, предпочитая переносить стартапы в черту Петербурга. В этом году в городе было заявлено около двух десятков новых комплексов, а в Ленобласти пересчитать новинки хватит пальцев одной руки. Да и были они не в самых, мягко говоря, привлекательных локациях — поселке им. Свердлова, городе Коммунаре и т. д.
Спальники-муравейники возле КАД выдали лишь один свежий проект: компания «Евроинвест девелопмент» в марте анонсировала 12-этажный жилой комплекс iD Kudrovo. Но это уже чуть ли не последний стартап в Кудрово — свободных участков под застройку в этом сверхуплотненном микрорайоне практически не осталось. В продаже есть квартиры в семи ЖК, и многие из них уже в высокой степени готовности.
Пополнение областного рынка новостроек идет лишь за счет новых корпусов и очередей в «старых» проектах застройщиков. Причем за счет ограниченного круга игроков — это компании «Мавис», «Арсенал-Недвижимость», Группа ЦДС, «КВС» и ряд других девелоперов, которые уже давно осваивают Мурино, Бугры, Янино…
Но и они стали выводить намного меньше. По данным Центра оценки и аналитики БН, в прошлом году объемы нового предложения в Ленобласти снизились на 25% (до 940 тыс. кв. м жилья).
За первое полугодие 2019-го рынок просел уже более чем на 50% (до 250 тыс. кв. м). Для сравнения: еще лет пять назад из 4-5 млн кв.
м жилья, ежегодно пополнявших рынок города и области, на закадье приходилось около половины всех новых строек.
Судя по всему, тренд сокращения будет только усиливаться. В июне и июле на первичке в Ленобласти застройщики не вывели в продажу ни одной квартиры. А в августе был лишь один смельчак — «Евроинвест девелопмент», пополнивший рынок очередной порцией квартир в ЖК iD Murino. Все остальные игроки держат паузу.
При этом у ряда застройщиков остаются резервы, которые при необходимости можно пустить в дело. Самые большие запасы — в Мурино — Буграх — Новом Девяткино, где проектный потенциал уже полученных разрешений на строительство оценивается экспертами в 1,3 млн кв. м жилья.
«Разрешительную документацию имеют крупные застройщики, которые смогут обеспечить необходимый объем строительства в локации в будущем», — отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Сейчас в локации Мурино — Новое Девяткино возводится 23 ЖК (без учета очередей).
Квартир в свободной продаже представлено порядком — около 336 тыс. кв. м жилья. Но при этом значительная часть объектов находятся в высокой степени готовности — их достроят в этом и следующем году.
Часть объектов — со значительными просрочками, часть — вовсе безнадежные долгострои, которые властям придется завершать за счет застройщиков-доноров или на федеральные деньги «Дома.рф».
Переход на продажи по новой схеме еще больше снижает привлекательность работы в Ленобласти. Себестоимость строительства в 47-м регионе приближается к городской, а возможности покупателей ниже. «Это сокращает и без того невысокую маржу девелоперов.
В текущей ситуации мы можем не увидеть их новых очередей либо совершенно новых проектов, разработанных до введения эскроу-счетов. Наиболее вероятно, что застройщики повременят с их выводом на рынок», — считает руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов.
Пока о намерении запустить новый проект по рельсам эскроу заявил лишь один игрок: компании «Полис Групп» удалось получить проектное финансирование в банке «Дом.рф», и она обещает до конца года презентовать новый комплекс в Мурино на 80 тыс. кв. м жилья.
К слову, девелопер осторожничает: по соседству компания достраивает свой ЖК «Краски лета», который по объемам застройки вчетверо больше.
Есть, правда, масштабные планы у «Группы ЛСР» — пустить в работу давно замороженный проект-миллионник общей площадью 170 га на территории Ржевского аэродрома, вблизи поселка Ковалево. Впрочем, как уточнили в пресс-службе компании, планы начать строительство следующей весной пока являются предварительными и неокончательными.
По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой — Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, территории на западе и севере Всеволожского района, вдоль КАД, все равно останутся главным источником земли под новое строительство в Ленобласти.
К примеру, в связи с планами на появлениее метро в Кудрово привлекательным для девелоперов станет район развязки с Мурманским шоссе, с внешней стороны КАД. А на севере активное строительство может стартовать в районе деревни Порошкино. Но это все лишь в перспективе.
У застройщиков в Ленобласти, в отличие от Петербурга, пока слабо получается убеждать банки в хорошей экономике и маркетинговых преимуществах проектов и выбивать под них финансирование — по официальным данным, такие успехи отмечены только у пяти компаний.
Да и саму активность застройщиков сдерживает дальнейшее бегство покупателя в город. Нерешенные проблемы с социальной и дорожной инфраструктурой в новых спальниках-муравейниках, большое число скандалов с обманутыми дольщиками, задержки сроков сдачи домов, банкротства застройщиков — все это продолжает отпугивать от закадья потенциального покупателя.
Всеволожский район по числу сделок впервые уступил пальму первенства Приморскому району Санкт-Петербурга — теперь именно здесь продается больше всего квартир.
Тем не менее у областных новостроек по-прежнему остается их главное преимущество — жилье здесь все еще можно купить на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Хотя и в окраинных городских локациях (Шушары, Ручьи, Парнас и др.) в продаже появляется все больше объектов, которые по бюджету покупки вполне приближены к областным.
Новым проектам в закадье будет трудно удерживать низкий ценник и в условиях ужесточившейся градостроительной политики 47-го региона. Уже запретили строить выше 12 этажей в городских поселениях и 9 этажей — в сельских.
Рентабельность девелоперских проектов может окончательно свести на нет грядущий запрет строить в закадье квартиры метражом менее 30 кв. м. В предместьях 20-25-метровые студии — самый ходовой товар, так как позволяет покупателю укладываться в небольшой бюджет покупки.
Если малогабарит в закадье запретят, то «областной» покупатель окончательно уйдет в Петербург.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
— У многих популярных локаций в Ленинградской области уже исчерпан потенциал для нового строительства. В частности, практически полностью застроено Кудрово, близко к насыщению Мурино. В связи с этим в ближайшие годы эти населенные пункты начнут терять свои позиции на рынке строящегося жилья. А новых столь же привлекательных территорий в области пока нет.
Значительный земельный банк еще сохраняется в Янино, но развитие данной локации сдерживается ее текущей транспортной доступностью. Пока не будет изменений в этом вопросе, новое строительство там не станет масштабным. Поселок Бугры также не может претендовать на статус второго Мурино, так как обладает небольшим земельным банком и сложной транспортной доступностью.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:
— Несмотря на то что строительный потенциал пригородных локаций постепенно исчерпывается и новое предложение сокращается, здесь еще имеются земельные участки под перспективную застройку.
В Мурино — Буграх — Новом Девяткино объем таких земель больше: это новые очереди реализуемых жилых комплексов, а также ряд новых проектов.
Плюс имеющиеся перспективные участки под застройку (в продаже есть участки с переводом под жилье).
Областные объекты в продаже находятся на высокой стадии готовности, поэтому переход на эскроу-счета не отразился на объеме предложения в пригороде. В ближайшее время предложение пригорода будет пополняться квартирами в новых очередях уже реализуемых объектов. В силу ценовой доступности областных объектов по сравнению с городскими они пользуются стабильным спросом.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой — Санкт-Петербург»:
— Можно отметить тенденцию смещения спроса в сторону проектов, расположенных в черте города. Покупатели готовы доплачивать за городскую регистрацию, более развитую транспортную, социальную, торговую инфраструктуру.
Тем более что внутри КАД можно найти предложения, сочетающие удобства городской и загородной жизни, — например, в районе Юнтоловского заповедника. Тем не менее стоимость квадратного метра остается одним из определяющих факторов при поиске квартиры.
Поэтому проекты в пригородной зоне Ленобласти по-прежнему востребованы в связи со сравнительно доступными ценами.
Вывод нового предложения на первичном рынке Ленобласти с января по август 2019 года
Энфилд (3-й корп. 3-й оч.)
Новое Сертолово (2-я оч. 7-й жилой группы)
Почти четверть строящегося в РФ жилья оказалось в зоне риска
01.10.2019
Около 24% строящегося в России жилья оказалось в зоне риска, девелоперы этих объектов не смогли получить ни банковского финансирования, ни права привлекать средства дольщиков по старым правилам, рассказали РИА Недвижимость в риелторском агентстве «Метриум».
Реформа долевого строительства обязала всех российских девелоперов, привлекающих средства граждан в строительство жилья, с 1 июля работать через механизм эскроу-счетов, предполагающий, что получить деньги дольщиков они смогут лишь после передачи им квартир.
Для ряда проектов, соответствующих утвержденным правительством России критериям, сделано исключение – если строительная готовность объекта составляет не менее 30% и в нем продано по договорам долевого участия (ДДУ) не менее 10% площадей, то его можно достраивать по старым правилам.
Доказать свое право привлекать напрямую деньги дольщиков в определенные проекты застройщики должны были до 1 октября. К 30 сентября ни получить проектного финансирования в банках, ни подать необходимые для работы по старым правилам документы не смогли 660 из 3,2 тысячи российских застройщиков, возводящие 28,5 миллиона квадратных метров жилья, подсчитали в «Метриуме».
По словам управляющего партнера компании Марии Литинецкой, скорее всего, эти компании не смогли получить банковский кредит на приемлемых для себя условиях. Есть вероятность, что они сумеют получить кредиты под свои проекты в ближайшие месяцы, но тот факт, что они не успели это сделать за последние полгода, сам по себе красноречив, подчеркнула она.
«Если застройщик не может больше привлекать деньги дольщиков напрямую и при этом не получил банковское финансирование, то возникает перспектива заморозки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, которые уже успели вложиться в проект до начала реформы», — отметила Литинецкая.
По данным компании, больше всего девелоперов, оказавшихся в зоне риска, насчитывается в Красноярском и Краснодарском краях, Башкортостане и Ленинградской области.
В Красноярском крае доля потенциально проблемных строек составляет 52% (1,5 миллиона квадратных метров) общего объема строительства в регионе. В Краснодарском крае без финансирования может оказаться 41% (4 миллиона квадратных метров) строящегося жилья.
В Башкирии таких объектов около 39% (1,7 миллиона квадратных метров), в Ленобласти — 36% (1,5 миллиона квадратных метров).
В Москве в «подвешенном» состоянии оказались только 17% строящихся объектов, в Санкт-Петербурге – 15%, в Подмосковье — 14%, рассказали в компании.
Как добавили в ней, сохранить за собой право завершить текущие проекты по старым правилам сумело подавляющее большинство российских застройщиков (2,4 тысячи компаний), строящие в общей сложности 71 миллиона квадратных метров жилья. На проектное финансирование и эскроу-счета перешли 760 застройщиков. Общая площадь застройки в их проектах составляет 18,8 миллиона квадратных метров (16% общего объема жилищного строительства в стране).
Источник: РИА новости