Несмотря на кризис, застройщики Петербурга и Ленобласти в 2015 году выводили на рынок новые проекты. Портал Novostroy-SPb.ru узнал у экспертов, какие новостройки появились в течение этого года и насколько сложно им приходится в текущей экономической ситуации.
По данным компании Knight Frank Research Saint-Petersburg, в 2015 году суммарно в Петербурге и Ленинградской области было выведено в продажу 4 619 028 кв. м. Из них в элит-классе 87 534 кв. м, в бизнес-классе — 117 451 кв. м, в комфорт-классе — 404 372 кв. м и в эконом-классе — 4 009 671 кв. м.
«Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах эконом-класса в Санкт-Петербурге составляет в среднем 85 тыс. рублей, в Ленобласти – 65 тыс. рублей. Цены на квадратный метр в комфорт-классе составляют от 98 до 120 тыс. рублей, в бизнес и элитном сегменте – 150-180 тыс. рублей», — рассказал Илья Андреев, вице-президент NAI Becar.
Как сообщила Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», в 2015 г. на рынок вышли 59 корпусов в составе 24 жилых комплексов эконом-класса. Преимущественно, это были новые корпуса запущенных ранее проектов. Среди новинок года в классе «эконом» такие жилые комплексы как «Пифагор», «Живи! В Рыбацком», «О'Юность», «Невский эталон», «Фрегат», «Екатерина Великая», «Полюстрово парк».
В комфорт-классе в продажу вышло 28 новых корпусов в составе 18 ЖК, среди которых много новых проектов — «Ландыши», Cinema, Leningrad, «Фьорд», «24-29», «Шуваловский Park», «Легенда на Комендантском 58», «Форт Рыбацкий», «Складская, 28», «Жерновка», «Английская миля», «Шерлок Хаус».
В бизнес-классе 28 выведенных в продажу в 2015 году корпусов на почти 6 тысяч квартир в составе 17 проектов. При этом четыре из запущенных проектов предлагают апартаменты – «Елагин-апарт», «Атлантик», Prime Residence, «Москва».
«Ситуация, сложившаяся сегодня на рынке, действительно непростая и требует трезвой оценки собственных возможностей перед выводом новых проектов, — рассказала региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. — Спрос сегодня ниже, чем в прошлом году, избирательность покупателя – наоборот выше, это значит, что продаваться квартиры будут не так быстро, как в прошлом году».
По словам Михаила Духовного, директора департамента корпоративных коммуникаций ГК «Эталон», начало 2015 года было непростым, но уже во втором квартале люди адаптировались к новой экономической ситуации.
«Качественные и ликвидные проекты можно было выводить с минимальными рисками, так как базовая потребность в жилье остается, — считает коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов. — Более рискованно выводить проекты старой формации, менее ориентированные на потребности клиентов, на снижающемся спросе в ближайшие годы произойдет «естественный отбор» среди застройщиков».
| «Кантемировский» | «ЦДС» | комфорт | 4 кв. 2015 – 3 кв. 2016 | Однокомнатная, 32,63 кв. м | 3 070 026 |
| «Виктория» | «Мавис» | эконом | 3 кв. 2015 – 3 кв. 2017 | Однокомнатная, 39,55 кв. м | 2 531 200 |
| «Сандэй» | «СПб-Реновация» | комфорт | 2 кв. 2015 | Двухкомнатная, 55,4 кв. м | 5 600 054 |
| «Шушары» | «Дальпитерстрой» | эконом | 2 кв. 2015 – 4 кв. 2017 | Однокомнатная, 46,7 кв. м | 3 035 500 |
| «Салют» | «Пулковская» | комфорт | 1 кв. 2015 – 3 кв. 2017 | Однокомнатная, 47, 6 кв. м | 4 020 010 |
| «Новая охта» | «ЛСР-Недвижимость» | эконом | 1 кв. 2015 – 4 кв. 2016 | Однокомнатная, 38,4 кв. м | 3 341 031 |
| «Финские кварталы» | Element-Beton | комфорт | 3 квартал 2015 – 4 квартал 2017 | Однокомнатная, 42,69 кв. м | 2 817 540 |
| «Английская миля» | Glorax Development | комфорт | 1 очередь – 2 кв. 2017 | Однокомнатная, 28,21 кв. м | 1 949 028 |
| «Шерлок Хаус» | Glorax Development | комфорт | 2 кв. 2017 | Однокомнатная, 46,48 кв. м | 4 833 920 |
| «Ландыши» | «ЛенСпецСМУ» | комфорт | 2 кв. 2018 | Однокомнатная, 36,1 кв. м | 3 200 000 |
| Cinema | «Группа ЛСР» | комфорт | 3 кв. 2017 | Однокомнатная, 35,3 кв. м | 3 100 00 |
| «Паруса» | «Группа ЛСР» | комфорт | 2 кв. 2018 | Однокомнатная, 41,47 кв. м | 3 524 950 |
Источник: NAI Becar, Glorax Development, «ЛенСпецСМУ», «Группа ЛСР»
ЖК «Английская миля» от Glorax Development – это восьмиэтажные корпуса с квартирами площадью от 22 до 93 кв. м. Проект отличается авторской архитектурной концепцией в английском стиле.
В жилом комплексе будут предусмотрены объекты социальной инфраструктуры – школа на 550 мест и 2 детских сада на 190 мест, а также коммерческие помещения. Будут оборудованы кладовые для хранения вещей. Также будет построен подземный паркинг.
На территории обустроят детские и споровые площадки, пешеходные дорожки, места для выгула собак. Квартиры продаются без отделки.
ЖК Cinema от «Группа ЛСР» рассчитан на 1187 квартир площадью от 35,3-108,1 кв. м. Жилой комплекс состоит из четырех 25-этажных корпусов – двух односекционных и двух двухсекционных. На территории жилого комплекса будет построена школа на 1375 мест и 2 детских сада на 180 и 220 мест. Квартиры продаются с полной чистовой отделкой. Также предусмотрены два наземных паркинга для автомобилей.
ЖК «Ландыши» от компании «ЛенСпецСМУ» состоит из двух кирпично-монолитных корпусов переменной этажности (11-16 этажей). В доме 697 квартир площадью от 35,9 до 87,2 кв. м от однокомнатных до трехкомнатных. Предусмотрены пристроенные паркинги. На облагороженной территории жилого комплекса будут детские площадки, зоны для отдыха и спорта. Квартиры продаются с отделкой.
2015 год на рынке новостроек Петербурга: главные события и итоги
Дата публикации 28 декабря 2015
Новостройки Мурино и Кудрово сдают позиции: спрос смещается в Петербург — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Дешевый областной метр изрядно уступил в популярности городскому комфорту. Затоваренные Кудрово и Мурино ожидает снижение цен на квартиры. Застройщики тренд уловили: в городе предложения масс-маркета и «элитки» стало больше.
По оценке консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, в первом полугодии 2017 года на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородов продажи снизились почти на четверть, а если сравнивать со вторым полугодием, то и на все 40%. По подсчетам компании, в 2017-м продано 1,5 млн кв. м.
Так, один из крупнейших девелоперов «Группа ЛСР», по информации «Делового Петербурга», в первом полугодии 2017 года снизила объемы продаж жилья не только в Петербурге, но и во всех регионах присутствия на 30% в «квадратах» — до 275 тыс. кв. м, и на 32% в деньгах — до 26 млрд рублей. По данным «ДП», итоги работы лидера совпадают с результатами и других компаний, например, «Строительный трест» снизил общий объем продаж жилья на 8%, RBI реализовал на 6% меньше.
Есть и исключения: «БФА-Девелопмент» повысил объемы продаж на 10%, хотя и там зафиксировали снижение активности обращений покупателей. Еще у компании LEGENDA Intelligent Development все хорошо – продажи выросли вдвое. Но и здесь есть объяснение: продукт она одна из немногих выводит ограниченным тиражом.
Впрочем, эксперты не единодушны в выводах. У консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» другие данные: в январе-июне продано 1,8 млн кв. м строящегося жилья.
А это, по подсчетам специалистов, всего на 200 тыс. кв. м меньше, чем было реализовано в аналогичном периоде прошлого года.
В целом же, в «ПН» утверждают, что объем предложения вот уже третий год находится примерно на одном уровне – 5 млн кв. м.
Руководитель центра Ольга Трошева «проседанием спроса» динамику рынка не называет. Дело в том, что начало года – традиционно вялый сезон, а во втором квартале продажи уже успели вырасти на 5% по сравнению со вторым. Как правило, к осени ожидается всплеск. Хотя, 2016-й год показал, что традиции не всегда работают (в 2016 году во втором полугодии спрос просел на 20%).
Трошева объяснила, что в прошлом году в первом квартале оживление стало аномальным – в связи со слухами об отмене господдержки ипотеки. Поэтому и неудивительно, что во втором квартале 2016 года объем продаж снизился.
По мнению Трошевой, с начала года стартовали продажи в ряде интересных новых проектов именно на территории Петербурга, что во втором квартале повысило объем продаж городских новостроек по сравнению с областными.
Однако аналитики группы компаний E3 Group, опять-таки, говорят о снижении спроса. Причем за счет жилья массового сегмента. По словам аналитика ГК E3 Group Анастасии Александровой, это, в том числе, связано с запоздалым вводом старых проектов, которые анонсировали еще несколько лет назад, но вывели только сейчас.
«Снизились темпы вывода новых объектов в период кризиса, многие проекты были запланированы ещё тогда, а реализовывать их начали сейчас. Но пока о переизбытке предложения говорить рано, сейчас скорее происходит увеличение интереса покупателя к новым, выходящим на рынок, объектам и снижение привлекательности старых», — пояснила Александрова.
Knight Frank: Покупателей на всех не хватит
В чем аналитики единодушны, так это в упрямой активности застройщиков. По данным Knight Frank St Petersburg, за I полугодие 2017 года в Петербурге и пригородах выведено в продажу порядка 2 млн кв. м нового предложения, что на 17% больше, чем за I полугодие 2016 г.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков констатирует переизбыток предложения жилой недвижимости в Петербурге. «Несмотря на то, что объемы продаж находятся на уровне 2015 года и превышают уровень 2012-2013 гг.
, навес избыточного предложения приводит к тому, что желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов.
Единственный позитивный фактор – снижение ставок по ипотеке, которое может поддерживать спрос и стабилизировать рынок на уровне 2012-2013 года», — пояснил он.
Аналитик «Петербургской недвижимости» Трошева также считает, что ипотека по-прежнему является драйвером в развитии рынка. Ее доля по сравнению с прошлым годом при совершении сделок выросла с 57% до 63%. Привлекательные ставки – стимул для покупателей.
Несмотря на мотивирующую ставку, активных застройщиков Пашков считает излишне самоуверенными. «Каждый девелопер верит в себя и думает, что у него все будет хорошо. Кроме того, за период высокого спроса девелоперы в массе своей потеряли компетенции и навыки по исследованию рынка, а кто-то их и вовсе не имел.
То есть у них нет объективной полной картины, они ориентируются только на свои продажи и, может быть, продажи нескольких прямых конкурентов. Большинство не видит, что происходит на рынке в целом в каждый момент времени и в динамике, они планируют от достигнутого.
Поэтому и оценить некую глубину разверзшейся пропасти не могут», — объяснил эксперт.
При этом, потребительский интерес к элитному жилью, по подсчетам экспертов, вырос на 5%. Тренд строители уловили вовремя, активизировавшись в этом сегменте. Так, в первом полугодии 2016 года на долю жилья эконом-класса пришлось 85% от всего объема ввода, бизнес-класса – 11%, элитного жилья – 4%.
В 2017 году за аналогичный период в масс-маркете ввели в эксплуатацию 80%, в бизнес-классе – 11%, в элитном жилье – 9% от общего объема.
Для Петербурга это снижение необычно: по данным «Петербургской недвижимости» минимум 10 лет доля эконом-класса составляла более 90% как в объеме спроса, так и предложения.
Петровский остров
Все в город
Все аналитики в унисон говорят об активизации девелоперов в черте города. В этом году в городе в продажу введено втрое больше, чем в области (в прошлом году городское предложение превышало областное вдвое).
Самый активный за прошедшее полугодие девелопер Setl City, увеличивший предложение вдвое до 563,15 тыс. кв. м, начал продажи на Васильевском и Петровском островах, в Красносельском, Приморском, Невском районе, в областных пригородах Путербурга (Мурино и Кудрово).
Среди лидеров также «Группа ЛСР», «Эталон ЛенСпецСМУ» и «Главстрой-СПб».
По данным ГК Е3 GROUP, больше всего новых проектов выведено в продажу в Выборгском и Фрунзенском районах – по четыре проекта в каждом. По выведенной в продажу совокупной жилой площади лидирует Петроградский район (около 157,3 тыс. кв. м.). Впрочем, аналитики учли лишь вывод новых объектов, не подсчитав объем реализуемых очередей текущих проектов.
В масс-маркете большая часть предложения была выведена в Фрунзенском районе: около 77,2 тыс. кв. м. В бизнес-классе лидер – Выборгский район (около 88,3 тыс. кв. м). В элитном жилье – Московский район (около 14,5 тыс. кв. м.).
Для покупателей же аналитики назвали самыми популярными локациями Московский район, Петровский и Васильевский острова. На этом фоне в прилегающем к Петербургу Всеволожском районе вышло 53 тыс. кв. м, все эти объекты относятся к классу масс-маркет, посчитали аналитики E3 GROUP.
Кудрово, Всеволожский район
Не случайно сокращение продаж коснулось по большей части территорий за пределами Петербурга. В пригородах спрос снизился сразу на 20%, тогда как в черте города – лишь на 5%. Это объясняется затовариванием рынка периферийных районов, что неизбежно отражается на ценах.
«Квадрат» не подорожает
Или подорожает ненамного – в этом сходятся все аналитические центры. В первом полугодии 2017 года цены колебались в пределах 1%. По информации «Петербургской недвижимости», прослеживается тенденция к росту стоимости квадратного метра в элитном жилье, в связи с выводом в продажу новых проектов.
В остальном же стоимость больше обусловлена стратегией застройщика.
Как уже отмечалось, в пригородных локациях имеется перенасыщение жилья масс-маркета, поэтому конкуренция снижает цены, тогда как в престижных районах высокая цена может указывать на конкурентоспособность застройщика и ряд его преимуществ перед другими объектами.
В КЦ отметили, что сейчас активно застраивается Московский район, и там предпосылок к снижению стоимости «квадрата» нет и не предвидится. В перенасыщенных пригородах, привлекательность которых уже снизилась, цены останутся на том же уровне, что и сейчас.
Директор Knight Frank Николай Пашков отметил, что в 2017 году в самых дешевых объектах стоимость выросла на 1–5%, в объектах верхнего ценового диапазона динамика цены снизились. Он же дает более смелые прогнозы в отношении жилья эконом-класса. По мнению Пашкова, понижения процентной ставки все же недостаточно, чтобы спрос начал расти.
«Все ждут второго полугодия, которое, как правило, всегда активнее первого. Мы рассчитываем, что во втором полугодии рынок все же активизируется и частично отыграет падение. И если этого не произойдет, снижение цен на 10-20% в квартал представляется вполне вероятным в течение следующих двух-четырех кварталов», — предсказал эксперт.
Спрос на новостройки снизился: на фоне роста цен покупать оказалось нечего
В Росприроднадзоре рассказали, что мутит воду в Малой НевкеИнтересно до слез. Куда УФСИНу деть мужчину с анатомией женщиныВ России новая пенсионная реформа: о чем договорились ЦБ и НПФПутин рассказал, кто крахмалит его воротнички и гладит рубашкиНовый рекорд: женщина с коронавирусом оставалась заразной почти годГрузовик протаранил полицейскую «Ниву» под Псковом.
Есть пострадавшиеВласти Петербурга рассказали, когда позовут на повторные прививкиВодитель выехал на встречку последний раз и забрал с собой четверыхЗа QR-дебош в ресторане Кокорина-младшего оштрафовали на 4000 рублейРекордные 9 000 звонков: в Петербурге скорой оборвали телефоныРФС поставил неуд Черчесову за выступление на Евро-2020Биологи: Солнце за 5 минут убивает 98% заразных частиц SARS-CoV-2Наш проект: Кто живет на Петровском острове?«Всемирная тенденция». Путин ответил на вопрос о росте цен на продуктыНа стройплощадке в Мурино бетонная плита насмерть придавила рабочегоПутин рассказал, как школьники будут учиться с 1 сентябряПутин: Увольнять за отказ от прививки при наличии медотвода незаконноПрезидент РФ заявил, что не поддерживает обязательную вакцинациюПутин рассказал, что привился «Спутником V»Экс-нападающий «Зенита» Халк попал в ДТП в БразилииУмерших всё больше. В России новый рекорд по смертям от COVID-19Пока петербурженка ездила в отпуск, её оставили без машиныСуд в Петербурге признал банкротом реставрационную компанию «Меандр»Таксист в центре Петербурга надышался шариками и приставал к прохожимПредыдущие новостиАрхив материалов
Объем продаж на рынке новостроек Петербурга и области в январе — марте 2021-го уменьшился на 16%. Основной виновник — дефицит предложения, к концу 2020-го объем выставленного на продажу жилья снизился на треть. Во время прошлогоднего ажиотажа покупатели «вынесли» с рынка наиболее ликвидные варианты. Итоги года текущего вряд ли повторят рекорды предыдущего: ожидается снижение по всем фронтам, кроме цен.
pixabay.comПоделиться
Число выданных разрешений на строительство в городе за последние два года уменьшилось в пять раз. Причин много — изменения в стратегии застройщиков, перераспределение долей внутри рынка, снижение потребностей города в вводе больших объемов жилья и дефицит социальной и дорожной инфраструктуры, частично реализуемой девелоперами, частично — городом.
По данным аналитиков, в первом квартале текущего года в Петербурге и пригородах было продано 860 тыс. кв. м жилья в новостройках. Это на 16% меньше, чем в тот же период в прошлом году. Любопытно, что впервые за последние годы доля пригородных новостроек в общем объеме продаж выросла и составила треть, тогда как ранее была 20%.
Безусловно, свою роль в снижении объема спроса сыграл рост цен — с начала 2021-го средний показатель в масс-маркете вырос еще на 7,5% на фоне снижения покупательной способности населения.
Многие люди планировали покупку на текущий год, но совершили в прошлом, опасаясь прекращения программы льготной ипотеки и дальнейшего увеличения цен.
Но основная причина кроется в сложившемся дефиците предложения, который сформировался благодаря ряду условий.
Новинок не хватило
Ажиотажный 2020-й, ознаменованный пандемией, тревожными ожиданиями, снижением курса рубля на фоне появления льготной ипотеки и роста цен на 26%, завершился для застройщиков успешно. По итогам года было продано порядка 4,4 млн кв. м — на уровне предыдущего, 2019-го.
Если оценивать прошедшие 5–7 лет, такой объем спроса характерен для активного рынка: в продажу выходит достаточно большой объем жилья, который в течение года поглощается.
Но в последние пару лет ситуация стала меняться. Обычно на рынок Петербурга и пригородов выходило порядка 4–4,5 млн кв. м нового жилья. Но в 2020-м продажи стартовали всего лишь в 3,3 млн новых «квадратов».
На фоне высокого спроса за год объем предложения, то есть число строящегося жилья в продаже, снизился на треть. Также достигнув 3,3 млн кв. м против 4–4,7 млн кв. м, которые фиксировались в последние годы.
Так сформировался дефицит.
В особенности это стало заметно именно в Петербурге, который покупатели в последние пару лет жаловали куда больше, чем пригородную зону Ленобласти. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2019-м в городе стартовали продажи 3,5 млн кв. м нового жилья. В 2020-м — всего лишь 2,6 млн кв.
м, что на 20–30 % ниже уровня предыдущих лет. При этом объем спроса остался на высоком уровне. Любопытно, что в прошлом году почти на 10 % выросла доля продаж объектов на высокой стадии готовности, так как домов на старте было мало.
Также в спросе выросла доля «однушек» и «двушек», так как дешевые студии по сути раскупили еще в начале ажиотажа.
Стратегия впрок
Частично причина кроется в том, что в Петербурге объем выданных первичных разрешений на строительство в 2019–2020 годах упал в пять раз.
По информации, полученной с сайта Госстройнадзора Петербурга, с 2016-го по 2018-й в год выдавали 150–200 первичных разрешения на строительство порядка 5,7–6 млн кв. м жилья.
А вот в 2019-м и 2020-м — всего 35 и 41 разрешение на 800 тыс. кв. м и 1,1 млн кв. м соответственно.
По словам Алексея Белоусова, генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб», необходимость продаж по эскроу подтолкнула застройщиков в 2018-м получать разрешения на строительстве впрок в огромных количествах.
Так девелоперы смогли реализовывать проекты по старым, более выгодным для них правилам, без проектного финансирования и на деньги дольщиков.
В итоге к 2019–2020 годам рынок подошел с запасом объектов с документацией, поэтому новых разрешений в эти годы было выдано крайне мало.
С середины 2019-го необходимость получать проектное финансирование в банках под достаточно высокий процент охладила пыл многих небольших застройщиков.
Даже имея возможность реализовывать проекты по старым правилам, далеко не все участники рынка воплотили свои планы в жизнь — кто-то продавал участки вместе с полученными разрешениями. Поэтому, с одной стороны, мы увидели укрупнение рынка, где уже 67% против недавних 60% занимают застройщики из ТОП-10.
А с другой — паузу в открытии продаж, пока проекты переходили из рук в руки. Плюс к тому выход на рынок объектов с эскроу занял больше времени, чем ранее по старым схемам.
Еще один момент — негласное торможение проектов из-за споров между застройщиками и городом в вопросах строительства социальной и дорожной инфраструктуры, которая из-за повсеместного роста цен стала дороже и для тех, и для других.
Необеспеченные инфраструктурой кварталы — головная боль для Петербурга, который получает недовольных жителей и ненужное социальное напряжение. Кроме того, в перспективе город нацелен на постепенное снижение годовых объемов ввода до 2,4 млн кв.
м, для чего нет необходимости в выдаче разрешений на строительство жилья в прежних объемах.
Область выходит из тени
«Сейчас мы наблюдаем следующее: в первом квартале в Петербурге и пригородах на рынок вышел 1,1 млн кв. м нового жилья, и уже треть — это областные проекты, хотя ранее их было только 20%.
Объем предложения в городе вырос на 5 %, достигнув 2,67 млн кв. м.
В пригородах этот показатель увеличился на 24%», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Эксперт уверена, что в пригородной зоне благодаря активности застройщиков дисбаланс спроса и предложения будет преодолен быстрее.
Развиваются новые территории, такие как Новосаратовка, готовится к выходу на рынок крупный комплекс на месте бывшего Ржевского аэродрома, пополняется новыми проектами Новоселье, есть еще участки в Мурино и Буграх.
Цены здесь сейчас в 1,5 раза ниже, чем в городе. Поэтому в перспективе ожидается, что часть спроса вслед за предложением перетечет сюда.
Если же говорить об итогах первого квартала для участников рынка, то здесь отмечаются те же тренды. С тем лишь отличием, что результаты компаний из ТОП-10 в целом оказались лучше, чем остальных участников рынка.
Группа «Эталон» увеличила денежные поступления на 2% в первом квартале 2021-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля ипотечных сделок с жилой недвижимостью составила 63%.
Комментируя операционные результаты, президент Группы «Эталон» Геннадий Щербина отметил: «Некоторое снижение объемов реализации в 1 квартале 2021 года после рекордных результатов прошлого года связано в первую очередь с сокращением открытой для продажи недвижимости.
Временный дефицит предложения оказал несущественное влияние на динамику показателей год к году».
По словам Сергея Терентьева, директора департамента недвижимости Группы ЦДС, первый квартал был достаточно активным для компании: объем спроса превысил плановые показатели.
«В целом по рынку наблюдалась такая же тенденция, — говорит эксперт. — Как следствие, цены на квартиры в строящихся домах росли быстрее прогнозов.
Если говорить о наших объектах, то за первый квартал стоимость квадратного метра выросла на 5–10%».
Продажи Setl Group в денежном выражении выросли на 30% в первом квартале 2021-го. Число заключенных сделок выросло на 6,2%, а площадь проданной недвижимости без учета паркингов достигла 201,6 тыс. кв. м, что на 1,8% больше показателей января — марта 2020 года.
«Первый квартал мы закрыли успешно: план продаж был перевыполнен на 18% спрос на недвижимость в наших проектах был стабильным, при этом активность покупателей немного снизилась, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Мы объясняем это тем, что значительная часть спроса 2021 года была реализована в прошлом году. Но так как предложение все еще остается дефицитным, спрос в первом квартале был равномерно распределен между объектами, имеющимися на рынке».
Позитивно оценивают результаты первого квартала и Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». По ее словам, продажи в компании выросли на 16% в сравнении с первым кварталом 2020 года.
«Основной всплеск покупательской активности пришёлся на март на фоне новости о повышении ключевой ставки. Покупка недвижимости по льготной ставке по-прежнему остаётся востребованным инструментом улучшения жилищных условий.
За первый квартал порядка 80% квартир в наших проектах было реализовано с помощью ипотеки», — поясняет эксперт.
Без ажиотажа
Участники рынка сошлись во мнении: в 2021-м ожидать повторения результатов ажиотажного прошлого года не стоит. Единственное, что продолжит свой прирост — это средние цены. Прогнозы роста цен в 10% за год уже не сбылись: только за три месяца они увеличились на 7%.
«Одной из причин, приводящих к ускоренному росту цен, остается дефицит предложения, — говорит Сергей Терентьев. — В ближайшее время эта тенденция сохранится и может даже усилиться. Хотя крупные застройщики продолжают выводить на рынок новые объекты, компенсировать накопившийся дефицит не удастся.
Компании просто не могут так быстро готовить и выводить на рынок новые проекты».
При этом рынок постепенно будет ликвидировать дисбаланс спроса и предложения. Поскольку в Петербурге объем предложения в долгосрочной перспективе вряд ли достигнет показателей активных лет, ввиду снижения объемов выдачи разрешений на строительство, в целом будут снижаться показатели по спросу.
В течение года будут разные периоды. Вероятно, перед отменой льготной ипотеки ожидается очередной всплеск. Затем, наоборот, произойдет временный спад.
В среднесрочной перспективе ожидается снижение объемов нового предложения, поступающего на рынок новостроек Петербурга, и увеличение — в пригородах Ленобласти.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
pixabay.com
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
AP-SPb29 Апр 2021 в 12:18Самое интересное начнется чуть позже. Маргинализации гетто-человейников идет куда быстрее, чем ожидалось. Если в других странах от стройки и пафосных новоселий до сноса прошло лет 30-40, у нас есть шанс уложиться в 20-30. Бегство хоть чуть-чуть поумневших началось: жители Жмурино уже не скрываясь говорят, что «единственная мечта — отсюда уехать». Лет через 5-7 бегство станет массовым. И вот тут-то и начнется веселуха ;)))
PapaKarlo29 Апр 2021 в 10:24Наша РФ по части экономики-это «королевство кривых зеркал». Все происходит наоборот… В нормальных странах кризис, нет денег-ничего не покупают. Цены снижают. У нас кризис, денег нет-все бросились покупать. Цены вверх… Шизофрения полная…-ей заказухи сводится к тому, что вот дешеветь — так такого вообще не бывает в жизни! Только в космос бетонная ракета.. Тем более — хороших мест нет, вменяемой этажности — подавно, до метро — 40 мин. по пробкам на оленях (джихад-арбы, которые даже в провинциальных городах бедней СПб в разы ликвидировали). Но нам же пятен под гетто не согласовали в 20м-ковидном столько, сколько за год до… Хорошо обосновали рост)) А то что 700 почти тыщ в стране «сверхплана» жилплощадь освободили в 20м вперёд ногами? А то что реальные доходы населения не выросли на 20+%, а снизились.. и целые отрасли горородског хозяйства (туризм тот же) схлопнулись? Не-е, в применении к прайсу человейников, не слышали о таком.. Только рост. Острашенный же ж дефицит на марше))читать все комментариидобавить комментарий
Квартал «Греция», первая очередь проекта «ЮгТаун», аккредитован уже 15 банками. Среди них — Сбербанк, ВТБ, Банк Санкт-Петербург, Промсвязьбанк, банк «Открытие», Альфа-банк, Банк ДОМ.РФ, Металлинвестбанк, банк «УралСиб», «Ак Барс» Банк, Совкомбанк, ТКБ Банк, «Росбанк Дом», Райффайзенбанк и АБ РОССИЯ.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
При этом, по данным агентства «Петербургская недвижимость» (Setl Group), спрос на вторичном рынке за первые три месяца соответствовал стандартным значениям и был равен показателям аналогичного периода 2020 года. По итогам марта средняя цена м2 на вторичном рынке для «старой вторички» выросла до 142,7 тыс. рублей, для «новой вторички» в городе до 153,5 тыс. рублей, а в Мурино до 140,5 тыс. рублей.
В среднем рост с начала года составил 5–7% в зависимости от качества и площади жилья. Так, однокомнатные хрущёвки продавались в среднем за 143–155 тыс. рублей за м2, а двухкомнатные стоили 108-129 тыс. Стоимость квартир в старых панельных домах стартовала со 111 тыс.
рублей за метр в трёхкомнатной квартире и могла колебаться со 118 до 145 тыс. В кирпичных домах можно было купить жильё с тремя комнатами за 100 тыс. или с одной за 131 тыс. рублей/м2, в не очень удачной локации верхняя планка — 179 тыс. и 201 тыс.
рублей за м2 соответственно.
«Сделки заключались с квартирами в старом фонде и с просторными сталинками. Среди локаций, к примеру, Итальянская улица, улица Белинского.
Была продана трёхкомнатная квартира на Крестовском острове за 43 млн рублей и четырёхкомнатная здесь же по цене 66 млн рублей», — отметил Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская гедвижимость».
— Если говорить про старое жильё, то пользуются спросом двухкомнатные брежневки с раздельными комнатами. Однокомнатные квартиры, популярные до этого, сейчас в силу серьёзного роста цен на них вновь стали проигрывать студиям в новых домах и комнатам».
Впервые с октября прошлого года на вторичном рынке начало расти предложение (в марте +5% к февралю), что объясняется в том числе стабилизацией спроса после ажиотажа, дорожающей ипотекой, нерешительностью покупателей на фоне высоких цен.
Эксперты полагают, что в ближайшее время рост стоимости квадратного метра замедлится. «Цены на вторичку опять подтянулись к стоимости новостроек.
Отчасти из–за этого она потеряла свою привлекательность для покупателей.
Денег у клиентов становится меньше, поэтому снижение объёмов сделок в 2021 году на вторичке, по всей видимости, станет объективной реальностью», — считает Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон».
С этим не вполне согласен Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. «Затишье на рынке начнётся только после того, как сойдут на нет все факторы роста. В ближайшее время предпосылок для этого нет. Соответственно, высокий спрос на вторичку сохранится ещё как минимум несколько месяцев. Правда, заметно расти он уже не будет», — уверен он.
Как полагает Сергей Дроздов, после майских праздников на рынке возможно некоторое затишье, которое продлится всё лето.
«В этом году люди особенно устали — многие захотят отдохнуть на даче либо отправиться в путешествие по России. Поэтому на период до осени спрос, скорее всего, немного снизится, а предложение будет расти.
Цены же могут приостанавливать рост в отдельные месяцы, но в целом тенденция увеличения цены сохранится», — полагает эксперт.
Итоги первого полугодия 2015 года на петербургском рынке строящегося жилья — Рынок жилья
03.07.2015 | 00:00 733194
Первые шесть месяцев текущего года оказались не лучшими для петербургского рынка недвижимости: спрос сократился на 40%, активность застройщиков снизилась на треть, цены поползли вниз. Предпосылок для резкой смены тренда во втором полугодии пока нет.
После резких колебаний валютного курса в конце прошлого года и сопутствующего им ажиотажного спроса на строящееся жилье рынок недвижимости пытался прийти в равновесное состояние.
Поиски баланса между резко снизившейся платежеспособностью населения и накопившимся избытком предложения привели к корректировке цен вниз.
Хорошей поддержкой для ослабевшего спроса стала ипотека с государственной поддержкой – амортизатор, смягчивший последствия экономических потрясений для строительной отрасли.
Спрос: резкое сжатие
Эксперты единодушны во мнении: объем продаж в первом полугодии текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2014-го, когда рынок накрыла первая волна ажиотажного спроса, заметно сократился. Однако масштабы «бедствия» специалисты оценивают по-разному. В холдинге RBI говорят о снижении продаж на 25-30%.
Аналитики Knight Frank St Petersburg утверждают, что в эконом-классе падение достигло 48%. В основном собеседники придерживаются среднего значения и утверждают, что спрос «сдулся» на 40%. Напомним, что с января по июль 2014 года было продано около 2,5 млн кв. м строящегося жилья.
По сравнению со спокойными – неажиотажными – годами картина представляется более позитивной. «По нашим прогнозам, объем сделок за первое полугодие 2015 года будет на уровне аналогичного периода 2013-го, когда было реализовано 1,7 млн кв. м жилья», – утверждает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов и вовсе говорит о 10-процентном росте продаж по сравнению с позапрошлым годом.
Главной причиной оттока покупателей с рынка эксперты считают заградительные тарифы по ипотечным кредитам, введенные банками после резкого повышения ключевой ставки ЦБ РФ в декабре 2014 года.
«В период с января по март мы фиксировали на первичном рынке долю продаж с привлечением ипотеки на уровне 30%, при том что осенью 2014-го этот показатель достигал 60%», – рассказывает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева.
Недоступность жилищных кредитов привела к двукратному сокращению продаж в начале весны. После запуска государственной программы субсидирования ипотеки доля ипотечных сделок возросла до 40-50% и рынок слегка ожил. «Введение программы льготной ипотеки в марте привело к росту спроса в апреле на 10%», – утверждает Полина Яковлева.
Май как обычно огорчил продавцов длинной чередой праздников и выходных. В июне продажи оказались на апрельском уровне. Однако выделенных для льготной ипотеки средств хватит только до осени. Если правительство страны не включит дополнительные меры поддержки, спрос вновь просядет.
Цены: медленное снижение
Ценовая динамика с некоторым временным лагом повторяла кривую спроса. В конце прошлого года большинство застройщиков значительно, на 20-30%, повысили цены на свои объекты. Тенденция сохранялась до второй половины января 2014-го. Далее началось постепенное снижение прайсов на новостройки, в основном посредством акций и специальных предложений, в рамках которых предлагались скидки до 30%.
Стал возможен торг с застройщиками, что было абсолютно немыслимо год назад. В некоторых случаях в процессе переговоров можно добиться дисконта в 15-20% к заявленной цене.
По данным БН, средние цены предложения на новостройки в границах Петербурга снизились по сравнению с началом года на 5%, со 104 тыс. руб. за кв. м до 98 тыс. руб. «Даже наиболее востребованные квартиры – студии и «однушки» – несколько подешевели.
Примерно в трети выставленных на продажу проектов их стоимость снизилась в диапазоне от 1 до 30%», – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова. Впрочем, добавляет аналитик, примерно в трети проектов цены на аналогичные квартиры подросли в диапазоне от 1 до 20%.
«Больше всего подорожали последние непроданные квартиры в домах, находящихся на завершающей стадии строительства», – поясняет Марина Чижкова.
Ольга Трошева не согласна с выводом коллеги: по сведениям «Петербургской Недвижимости», средние цены предложения в объектах класса масс-маркет в Петербурге растут, и по итогам полугодия повышение составит ориентировочно 3,5%.
Застройщики: активность снижается
Участники строительной отрасли реагируют на снижение спроса сокращением объемов строительства. В первом полугодии текущего года на рынок было выведено около 1,8 млн кв. м нового предложения. Это на 37% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 13%, чем в 2013-м.
По информации БН, можно отметить несколько интересных тенденций, характеризующих изменение стратегии застройщиков. Во-первых, в классах элит и бизнес объемы нового строительства по сравнению с прошлым годом снизились значительно меньше, чем в масс-маркете – в совокупности на 20%.
А по сравнению с первой половиной 2013-го даже выросли – в пять раз.
Основные коррективы произошли в масс-маркете: новое предложение в новостройках классов комфорт и эконом в этом году оказалось на 40% меньше, чем в прошлом (1,5 млн кв. м против 2,5 млн кв.
м), а также на четверть скромнее, чем в январе-июне 2013-го.
Можно предположить, что участники строительного бизнеса отмечают некоторую затоваренность данных сегментов рынка и предпочитают запускать проекты более высокого класса.
Вторая тенденция – наметившиеся перемены в географии нового предложения. «Во втором квартале 2015-го переломился тренд на неудержимый вывод в продажу жилья на совхозных полях, который утвердился в конце прошлого – начале этого года», – отмечает руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольга Романова.
Так, если в первом квартале этого года на территории Петербурга начали строить около 300 тыс. кв. м жилья, а в Ленобласти – около 600 тыс. кв. м, то во втором указанные цифры поменялись местами.
Прогноз: без иллюзий
Как отмечает руководитель IRN.RU Олег Репченко, к нынешним экономическим условиям неприменим слово «кризис», так как его использование может привести к ложным ассоциациям с ситуациями 2008 и 1998 годов.
Обычно за классическим кризисом следует спад, достижение дна и начало нового роста. Но в данном случае ожидание подъема может затянуться. «Сейчас мы имеем дело с тем, что к классическому финансовому кризису не имеет никакого отношения.
Произошло существенное изменение геополитической реальности», – отмечает Олег Репченко.
Строительному рынку придется осмысливать свое будущее в новой парадигме. Экономических и политических предпосылок для нормализации ситуации в стране (и соответственно – для повышения уровня платежеспособности населения) пока нет.
«Мы прогнозируем активизацию покупательской активности осенью и положительную динамику продаж. Но серьезного роста ждать не стоит, текущие объемы продаж у застройщиков – долгосрочная тенденция на рынке», – подтверждает Петр Буслов.
Таким образом, цены предложения на первичке либо останутся на нынешнем уровне, либо слегка упадут – в первую очередь на новостройки за пределами Петербурга.
«Снижение стоимости квадратного метра на 5-10% можно ожидать в проектах, расположенных в локациях с большим объемом предложения, недостаточной транспортной доступностью и отсутствием развитой инфраструктуры.
Сегодня к таким территориям относятся Кудрово, Девяткино – Мурино – Бугры, Всеволожск», – считает Петр Буслов.
- Впрочем, Ольга Трошева придерживается противоположного мнения: по прогнозам «Петербургской Недвижимости», средние цены по итогам года вырастут на 7-8%.
- Однако эксперты БН не видят для этого объективных предпосылок.
- Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
- Елена Денисенко Алексей Александронок