Пандемия COVID-19 привела к трансформации многих секторов экономики, не исключением стал и рынок коммерческой недвижимости.
В новых условиях меняются подходы к организации офисных площадей, а также появляется запрос на открытие коворкингов в спальных районах. Изменения происходят и в сфере торговой недвижимости.
О новых трендах рассказали на конференции РБК «Коммерческая недвижимость: глобальная трансформация» эксперты рынка.
Офисная недвижимость
Офисы после пандемии: как меняются тренды на рынке коммерческой недвижимости
Источник: http://fbss.ru
Деловым партнёром конференции выступила Ассоциация профессионалов рынка недвижимости «REPA». Информационные партнёры: журнал «Development Estate», портал о недвижимости «BN.ru», журнал «Строительная Орбита», Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД), информационный портал «Деловой Квартал», газета «Строительный Еженедельник», журнал «bbf.ru».
Офисы в новом формате
На рынке офисной недвижимости в настоящее время складывается неоднозначная ситуация, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов. С одной стороны, многие компании начинают переходить на удаленную работу и, соответственно, офисы становятся менее востребованными, поскольку люди продолжают работать из дома.
С другой стороны, для тех компаний, которые остаются в офисах, необходимы большие площади, поскольку введенные из-за коронавируса санитарные нормы требуют соблюдения дистанции между рабочими местами. «Это увеличивает спрос на площади», — подчеркнул Соколов.
Он добавил, что в настоящее время на рынке офисной недвижимости не отмечается дефицита офисных площадей. При этом в первом полугодии в Москве освободилось более 400 тыс. кв.м офисных площадей, что произошло из-за разорения компаний на фоне кризиса или из-за того, что компании уменьшают свои площади.
«Я полагаю, что дальше эти цифры отыграются, но, тем не менее, сейчас идет бум субаренды и, соответственно, переосмысления офисного пространства», — подчеркнул эксперт.
Новые тенденции офисного рынка отмечают и девелоперы. Период пандемии привел к увеличению спроса на офисную недвижимость с инвестиционной составляющей, считает заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК STONE HEDGE Виктория Васильева.
«Если еще два года назад основной спрос приходился на готовые помещения, на готовый арендный бизнес, то сейчас у инвесторов появляется опция приобретения объектов на этапе строительства.
Уже после пандемии было заявлено несколько крупных проектов класса А, в том числе и наш Stone Towers, который предлагает опцию розничной покупки офисного или торгового помещения для дальнейших инвестиционных целей или конечного использования.
И если говорить о том, какой интерес мы сейчас наблюдаем, то, как правило, это интерес именно с точки зрения инвестиционной цели», — рассказала Васильева.
- Она отметила, что после пандемии сегмент офисной недвижимости с инвестиционной составляющей восстанавливается наиболее быстро.
- По словам Васильевой, увеличению интереса к инвестициям в недвижимость способствуют внешние экономические факторы, такие как снижение ключевой ставки, снижение стоимости заемных средств, снижение доходности по классическим инструментам, таким как депозиты и облигации.
- В свою очередь, вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский отметил, что пандемия привела к увеличению спроса на офисы в жилых кварталах.
«Офисы проектируются в двух наших проектах, в сумме в нашем портфеле будет более 140 тыс. кв.м офисных помещений, которые будут построены буквально через два-три года. Они будут интегрированы в наши жилые комплексы.
То есть мы идем уже по пути максимальной комплексной застройки, когда у нас есть не просто жилье и немного коммерческих площадей на первых этажах, но есть жилые дома и одно-два офисных зданий», — сказал Бортневский.
Он добавил, что коммерческие помещения в жилых домах также будут постепенно превращаться в коворкинги.
«Также в линейке нашей компании начинают появляться новые планировочные и отделочные решения, когда мы часть квартир превращаем в мобильные офисы для людей, которые будут работать на удаленке.
Пока это посыл экспериментальный, в таком виде будет оформлена не подавляющая масса квартир, но мы предполагаем некоторые планировочные решения по компактным двух- трехкомнатным квартирам для создания удобного места удаленной работы», — подчеркнул Бортневский.
По его словам, в настоящее время в портфеле проектов компании находится около 4 млн кв.м недвижимости, при этом почти 300 тыс. кв.м приходится на коммерческие помещения разного назначения. Около 30% коммерческих площадей сдаются в аренду.
- Перемены в ритейле
- По данным исследования компании RRG, 76% москвичей, которые перешли на удаленку, готовы продолжить работу в таком режиме и рассматривают для себя такую возможность.
- «По нашим оценкам, сейчас в Москве порядка 6,5 млн офисных сотрудников, из них около 1,5-2 млн человек будут работать либо на полной удаленке, либо на частичной», — сказал управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
- Он отметил, что в связи с пандемией большинство офисных сотрудников были вынуждены работать дома в спальных районах, из-за чего произошло перераспределение спроса – у жителей появилась потребность иметь на территории своих жилых комплексов торговые и социальные объекты.
«У потребителей возникла необходимость в доступной инфраструктуре. Сейчас это стало еще более актуально», — подчеркнул Колокольников.
Девелоперы отвечают на такой запрос, открывая в жилых комплексах торговые площади и предоставляя помещения в аренду крупным ритейлерам.
«Мы подстраиваем коммерческие помещения на первых этажах и в отдельных зданиях под нужды жителей. Еще на стадии проектирования проходит детальный анализ местности по обеспеченности разными видами сервисов.
Например, в проекте «Новочеремушкинская 17» порядка 30% от всех коммерческих площадей мы сдаем в аренду гарантированным, знаковым арендаторам, которые точно сформируют атмосферу и среду.
Если буквально 3-5 лет назад девелопер продавал помещения тому, кто дороже заплатит, то сейчас продается только около 70% помещений, а 30% сдаются на льготных условиях», — подчеркнул вице-президент ГК «Инград» Артём Бортневский.
Непростая ситуация в настоящее время складывается для торговых центров и стрит-ритейла. Эксперты отмечают, что с приходом пандемии посещаемость ТЦ заметно снизилась, при этом появился запрос на новые форматы торговых площадей.
«На сегодня все нормы жизни меняются кардинальным образом. Основные изменения для торговых центров – это большее предложение, в том числе возможность для открытия коворкингов.
Аудитория торговых центров сильно меняется, приходят молодые люди с совершенно другой психологией, они рассматривают для себя удобное место именно как коворкинг, и готовы не только шопиться, но и посидеть с ноутбуком и поработать.
Я вижу развитие торгового центра в сторону проникновения в него офисного формата», — констатировал управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Он ещё не вернётся к показателям эффективности предыдущих лет по всем сегментам, но и провальным, как 2020–й, не будет, полагают эксперты. Во–первых, приходят достаточно положительные новости относительно вакцинации.
Во–вторых, за 9 месяцев 2020 года как жители, так и бизнес всё–таки смогли адаптироваться к ковидным условиям и воспринимать их как «новую реальность».
Якорные амбиции
«Безусловно, индустриально–складской и офисный сегменты восстановятся быстрее. Так, сегмент складской недвижимости заканчивает год с показателем вакантных площадей на уровне 102,7 тыс. м2. Объём поглощения показывает положительную динамику», — говорит Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate.
В 2021 году, по оценке экспертов, девелоперская активность восстановится — будут достроены объекты, которые были заморожены в 2020 году, также активизируются сетевые игроки.
За счёт выхода на рынок новых площадей класса В в будущем году ожидается незначительное увеличение вакансии.
«Ряд девелоперов в этом году замедлили вывод своих проектов до подписания договора с якорным арендатором, поэтому по нескольким объектам сроки ввода перенеслись с 2020 на 2021 год», — рассказывает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Деловая активность в офисном сегменте восстанавливается, и сейчас многие крупные сделки находятся на финальном этапе согласований, что говорит о том, что уже в I квартале 2021 года стоит ожидать крупных соглашений. Далее будет поглощение за счёт отложенного спроса, сформированного в 2020–м.
Эксперты видят растущий интерес к формату коворкингов как со стороны арендаторов — не только малого и среднего бизнеса, но и корпоративных клиентов, — так и со стороны инвесторов. Вероятно, 2021–й станет активным этапом в развитии этого сегмента.
Негативный опыт
Что касается складов, то в Knight Frank St Petersburg в следующем году ожидают сохранения вакансии на уровне 2–3% в классах А и В. Основной спрос будет со стороны e–commerce и ретейлеров. Тренд ушедшего года — сделки в формате BTS, и с учётом низкой вакансии, скорее всего, он получит продолжение в 2021 году.
С коллегами согласна Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.
«Низкая вакантность и небольшой выбор площадей в действующих проектах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий приводят к строительству индивидуальных проектов вместо больших спекулятивных коробок», — говорит она.
«Будет интересно посмотреть на формат light industrial. В этом году Raum заявили о запуске первого проекта такого формата в своём индустриальном парке. Есть планы и у других игроков», — рассказывает Иван Починщиков.
Самыми медленными темпами будет восстанавливаться торговля. Большое значение будет иметь то, когда торговым центрам разрешат открыть фуд–корты и развлекательные зоны.
Также стоит принять во внимание, что за 2020 год доходы россиян снизились, выросла закредитованность, а значительная доля населения перешла к модели сбережения.
Опыт 2020 года в целом наложит негативный отпечаток на модель потребления.
Стрит–ретейл вступил в новую эпоху взаимоотношений арендатора и арендодателя, период нестандартных решений и нетипичных коммерческих условий, таких как привязка арендной платы к проценту от товарооборота.
С другой стороны, это отличный момент для развивающихся арендаторов занять ликвидные помещения на лояльных коммерческих условиях. «Скорее всего, в сегменте стрит–ретейла в начале года можно будет ожидать большее количество вакантных помещений, чем, например, в середине 2020–го.
Многие компании в январе–феврале подводят итоги, и если не будет оптимистичных прогнозов по уменьшению числа заболевших, дополнительных мер поддержки от государства, то можно ожидать, что будет закрыто большее количество точек, чем по итогам первой волны», — полагает Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
В спальных районах стоит ожидать небольшую вакансию, потому что ставки там достаточно сбалансированные и нет такого резкого падения трафика, как в центре, где он существенно просел из–за сокращения числа туристов и работников бизнес–центров, многие из которых перешли на удалённую работу. Заведения общественного питания, которые в полной мере ощутили на себе приостановку работы точек в торговых центрах, возможно, переориентируются на стрит–ретейл, которого ограничительные меры коснулись в гораздо меньшей степени.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Рынок эксплуатации коммерческой недвижимости в 2021 году: ожидания и прогнозы — пресс-релиз агентства недвижимости Promo Realty
- Москва, 3 февраля 2021 года — MD Facility Management – одна из крупнейших в России управляющих компаний в сфере эксплуатации недвижимости проанализировала текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и рассказала о возможном сценарии развития сегмента в 2021 году.
В наступившем 2021 году рынок эксплуатации коммерческой недвижимости во многом будет развиваться под влиянием прошлогодних «ковидных» трендов, которые определяли основные действия и решения всех управляющих компаний. Ожидаемое улучшение и стабилизация эпидемиологической ситуации в мире, снятие ограничительных мер и более динамичное восстановление экономики даст новый импульс рынку коммерческой недвижимости и, в свою очередь, активизирует работу FM компаний. Эксперты MD Facility Management поделились прогнозами развития сегмента эксплуатации на ближайший год и выделили основные тренды.
Пополнение кадров
Еще весной 2020 года с введением жесткого локдауна и закрытием границ для въезда иностранных граждан многие управляющие компании столкнулись с оттоком трудовых мигрантов и с дефицитом кадров. Это оказало существенное влияние на рынок и привело к росту заработной платы для некоторых категорий обслуживающего персонала.
Стоимость контрактов, естественно, не могла быть также автоматически проиндексирована. Поэтому УК были вынуждены частично оплачивать рост издержек за счет собственной прибыли и договариваться с заказчиками о сокращении и перераспределении персонала на объектах, изменении объемов оказываемых услуг.
При благоприятном сценарии, предусматривающем скорое открытие границ для трудовых мигрантов, прежде всего из стран СНГ, которые составляли основную группу рабочей силы, многие эксплуатационные компании смогут покрыть существующий дефицит кадров.
Кроме того, это поможет стабилизировать рост зарплат на текущем уровне и как следствие издержки самих УК.
Переход на «белую» сторону
В этом году на рынке также продолжит укрепляться тренд на «обеление» деятельности FM компаний. Глобально эта тенденция начала формироваться еще в 2019 году.
В первую очередь, после появления СРО «Ассоциация клининговых и фасилити операторов», инициатором создания которой была в том числе компания MD Facility Management.
В рамках данной организации крупнейшие игроки рынка объединили свои усилия для разработки и внедрения профессиональных этических норм и новых «правил игры», которые помогут вывести отрасль из «серой» зоны. Во-вторых, с запуском реестра «БелыйФМ.
рф», который является для заказчиков FM услуг одним из основных индикаторов налоговой добросовестности участников рынка клининга и технической эксплуатации.
Данный фактор сегодня становится важным аргументом при выборе FM подрядчика, поэтому с каждым годом все больше участников рынка стремится войти в данный реестр. «С увеличением числа компаний, которые начинают работать в «белую», наш сегмент продолжит становиться более прозрачным и конкурентоспособным, что положительно скажется и на качестве оказываемых услуг для конечного потребителя», — комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.
Рост загрузки объектов
Постепенное снятие ограничительных мер, введенных ранее для нераспространения пандемии, поспособствует оживлению на рынке коммерческой недвижимости в целом. Очевидно, что значительная часть сотрудников компаний, которые сейчас вынужденно переведены на удаленный режим работы, все же вернется в офисы, что приведет к росту заполняемости БЦ.
В сегменте торговой недвижимости снятие ограничений стимулирует покупательскую активность и увеличит трафик в ТЦ, а открытие границ и восстановление международного авиасообщения стимулирует туристический поток и заполняемость гостиниц.
Таким образом, с ростом загрузки объектов коммерческой недвижимости будет восстанавливаться и рынок услуг по их обслуживанию.
Антиковидный режим
В то же время, несмотря на анонсированное постепенное снятие ограничений в 2021 году, существующие сегодня «антиковидные» меры безопасности в общественных местах (масочно-перчаточный режим, социальное дистанцирование, усиленная уборка и дезинфекция помещений и т.
п) в целом, очевидно, сохранятся еще как минимум на ближайший год. Поэтому эти дополнительные услуги, которые УК начали оказывать с весны 2020 года, будут оказываться и дальше.
А большинство объектов коммерческой недвижимости продолжит работать в режиме «антиковидной» безопасности.
Увеличение спроса на аутсорсинг
Пандемия и связанные с ней ограничения, новые требования и запросы, да и в целом динамично меняющаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости показали, что в подобных условиях наиболее успешно могут работать только профессиональные УК с гибкой структурой и хорошей кадровой, финансовой и технической базой. В отсутствии опыта, необходимых сотрудников и ресурсов многие внутренние службы эксплуатации не смогли в условиях текущего кризиса эффективно оптимизировать расходы без ущерба для качества эксплуатации и сервиса для арендатора. В связи с этим мы видим, что сегодня все больше девелоперов и собственников коммерческой недвижимости стали рассматривать возможность привлечения внешних профессиональных, особенно крупных УК на свои объекты для того, чтобы сделать их более конкурентоспособными.
Таким образом, при благоприятной внешней эпидемиологической и экономической обстановке рынок эксплуатации коммерческой недвижимости в 2021 году может ожидать постепенный рост с плавной перестройкой на «постковидные» реалии работы.
Арендаторы возвращаются с больничного
На рынках коммерческой недвижимости началось постепенное восстановление.
Сохранившийся рост вакантности в сегменте стрит-ритейла Москвы и Санкт-Петербурга стал минимальным, число закрытий резкой снизилось, арендаторы вновь строят планы по развитию.
В торгцентрах ускорилось восстановление покупательского трафика, а офисный рынок перешел от сделок по пересогласованию условий по арендным договорам к заключению новых соглашений. Но выраженного роста арендных ставок консультанты пока не ждут.
Доля вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла в Москве продолжила рост: по итогам первого квартала показатель увеличился на 0,4 процентного пункта, до 14%. Такие данные приводят в JLL. Но динамику консультанты называют позитивной.
«Это наименьшее увеличение за прошедший год»,— объясняет руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Руководитель направления стрит-ритейла СBRE Юлия Назарова тоже видит положительный тренд: количество закрытий в первом квартале оказалось в три раза ниже, чем летом—осенью прошлого года.
«А часть формально прекративших работу арендаторов — релокация ритейлеров в помещения с лучшими характеристиками»,— добавляет она.
Активность арендаторов, по мнению господина Фадеева, стимулируют приближающийся летний сезон и привлекательные ставки, скорректировавшиеся за время пандемии.
Например, по данным JLL, средняя стоимость аренды на Большой Дмитровке сейчас составляет 85 тыс. руб. за кв. м в год, за первый квартал показатель сократился на 6%. Хотя коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко отмечает, что на рынке начали заключаться сделки без дисконта. Правда, пока речь идет все же о помещениях в лучших локациях, на которые традиционно формируется лист ожидания.
Дисконты, по словам госпожи Буренко, сейчас арендаторы получают в основном в виде длительных арендных каникул или льготной ставки на время начала коммерческой деятельности.
«Последний вариант в среднем предполагает 30-процентный дисконт от основной ставки на первые шесть-восемь месяцев работы»,— говорит она.
Руководствуясь возобновлением планов торговых развития, госпожа Назарова ждет снижения среднего уровня свободных площадей на центральных улицах Москвы, но сомневается, что арендные ставки начнут расти раньше следующего года.
В Санкт-Петербурге незначительный рост вакантности пока также сохраняется: за первый квартал доля пустующих помещений, согласно оценкам Maris, увеличилась на 0,2 процентного пункта, до 11,3%.
Вновь открытых предприятий оказалось на 35% меньше, чем закрывшихся. Руководитель отдела исследований Maris Алена Волобуева говорит, что наибольший урон ожидаемо был нанесен сфере общественного питания.
За первый квартал в городе закрылись рестораны «Библиотека вкусов», «Нихао», кафе «Гамарджоба», Starbucks и другие.
Но в целом уровень спроса на уличные торговые помещения госпожа Волобуева называет стабильным.
Запросов со стороны FMCG-ритейлеров (товары повседневного спроса), по словам эксперта, уже не так много, как годом ранее, когда они формировали 20% заключаемых сделок, но на центральные торговые улицы начали постепенно возвращаться fashion-операторы, ранее сокращавшие свое присутствие из-за ограничений. Доля предприятий торговли в стрит-ритейле за первый квартал к концу года действительно выросла на 0,8 процентного пункта, до 46%, в то время как предприятия общественного питания потеряли 0,6 пункта, до 31%. Хотя Владислав Фадеев пока не готов строить оптимистичных прогнозов. Если летом, по словам эксперта, вакантность на торговых улицах традиционно снижается, то осенью может произойти рост значения до 12–15%.
Возвращение в торгцентры
Согласно оценкам Watcom Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей), в Москве на 16-й неделе года (19–25 апреля) оказался на 17% ниже показателя за тот же период 2019-го.
На 12–15 неделях (22 марта — 18 апреля) падение оценивалось в 7,9–18,1%. Активность посетителей постепенно возвращается на докризисный уровень: в январе Shopping Index в Москве в среднем на 20–30% отставал от показателей двухлетней давности.
Но арендаторы пока ведут себя сдержанно. Вакантность в торгцентрах Москвы по итогам первого квартала, согласно оценкам Knight Frank, достигла 12%. Это на 5,8 процентного пункта выше значения за начало 2020 года и на 0,5 пункта превышает показатель четвертого квартала.
Рост доли свободных площадей консультанты связывают с продолжающейся оптимизацией торговых сетей.
В Санкт-Петербурге на 16-й неделе года Shopping Index был ниже показателя за аналогичный период 2019 года на 16,4%, свидетельствуют данные Watcom. В период с 12-й по 15-ю неделю падение оценивалось в 11,2–13,6%. Это значительно лучше, чем в начале года, когда падение составляло 25–30%.
Позитивная динамика во многом продиктована последовательным снятием связанных с COVID-19 ограничений. С конца января в торгцентрах возобновилась работа ледовых катков и с 25% до 50% выросла предельная заполняемость кинотеатров, с середины февраля с 75-процентной загруженностью смогли возобновить работу фуд-корты.
Это уже сказалось на заполняемости объектов. Вакантность торгцентров Санкт-Петербурга, согласно оценкам Colliers International, по итогам первого квартала сократилась с 5,1% до 4,9% относительно конца прошлого года. В наиболее востребованных объектах пустуют 2,2%.
Позитивную динамику аналитики объясняют ростом активности арендаторов, прежде всего — в сегментах одежды и обуви и электроники.
открыть таблицу в новом окне
*Условия, обсуждаемые в ходе переговоров, без учета НДС и операционных расходов.
Источник: данные Knight Frank.
Назад в офисы
На офисном рынке восстановление идет активнее: совокупный объем спроса на помещения в Москве в первом квартале, согласно оценкам Colliers, составил 300 тыс. кв. м, это соответствует докризисным показателям.
Изменилась и структура сделок: если в конце прошлого года 65–70% заключаемых договоров, по словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, приходились на оптимизацию и пересогласование ранее заключенных соглашений, то сейчас 62% — новая аренда.
Хотя доля вакантных площадей за квартал, согласно оценкам Colliers, при этом все же выросла — с 8,2% до 8,5%. Но, исходя из возобновления деловой активности, директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели ждет, что рост доли свободных площадей приостановится.
Этот прогноз, по ее словам, будет справедлив, если рынок не пополнится большим объемом спекулятивных объектов. В Москве на этот год заявлен ввод 643 тыс. кв. м площадей, из которых 40% строятся под конкретных клиентов.
Средняя стоимость аренды офиса класса А в городе составляет 27,4 тыс. руб. за кв. м в год, класса В — 16,2 тыс. руб.
Относительно конца прошлого года значения выросли на 2–4%. Госпожа Боннели ждет дальнейшего умеренного увеличения показателей.
Средние цены на офисы сейчас увеличиваются на фоне дефицита качественных площадей и востребованных локаций.
Госпожа Зимина добавляет, что колебание значений может обеспечивать и увеличение предложений новых офисов: только что выведенные объекты всегда дороже тех, которые сдаются уже давно.
В Санкт-Петербурге вакантность на офисном рынке, по словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers Виктории Горячевой, за первый квартал года сократилась с 6,6% до 5,9%. Дальнейшая динамика будет зависеть от ввода новых объектов: в этом году в городе должны появиться 200 тыс. кв.
м дополнительных площадей, но, если часть из них девелоперы ввести в эксплуатацию не успеют, общая доля пустующих площадей может сократиться. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин подтверждает, что сделки заключаются достаточно активно, спрос на недвижимость достаточно высок.
«Страх перед пандемией прошел, люди и компании более оптимистично смотрят в будущее»,— говорит он.
Средняя стоимость аренды офисов класса А в Санкт-Петербурге, по данным Colliers, сейчас составляет 1,6 тыс. руб. за кв. м в месяц, класса В — 1,1 тыс. руб.
Оба значения все еще немного ниже докризисных: на 5,1% и 4,2%, соответственно. Госпожа Горячева ждет, что стоимость аренды вскоре вернется к допандемийному уровню. Хотя господин Тюнин роста пока не прогнозирует. «Ставки в офисной недвижимости класса А и В не меняются — переплачивать никто не хочет»,— комментирует он.
Александра Мерцалова
Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2021 году
Рынок коммерческой недвижимости серьезно затронули пандемия и кризисные явления прошлого года, однако сектор продолжает развиваться. Об основных трендах рынка, трансформации коммерческих площадей и прогнозах на 2021 год рассказали ведущие эксперты и девелоперы на конференции РБК «Коммерческая недвижимость 2021: новые горизонты».
Информационными партнерами конференции выступили: портал Realto.ru, газета «Строительный Еженедельник», форум «Pro Novostroy», портал «Мир Квартир», интернет-портал «НовостройСити», портал «Бюллетень недвижимости», портал BSN.ru, Arendator.ru, Arendator AWARDS, RGUD, «Строительная газета».
Поддержка бизнеса в Москве
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку.
«Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.
Он отметил, что многие инвесторы начали взаимодействие с городом, федеральными институтами развития и ведомствами. По словам Алексея Фурсина, отдельные программы коснулись кредитования бизнеса и новых условий по субсидиям. «В 2021 году мы расширили программы до 16 субсидий.
В частности, добавилась субсидия, которая интересна любому предпринимателю, – это субсидирование затрат на продвижение товаров и услуг в интернете.
Также добавились субсидии для креативные индустрии и льготное кредитование по новым договорам», — рассказал глава столичного департамента.
Он добавил, что власти Москвы также заинтересованы во взаимодействии с девелоперами, в том числе в рамках программы развития технопарков. В частности, для инвесторов будут предоставлять налоговые льготы и субсидии. «Второй проект мы планируем реализовать в 2021 году.
Сейчас малый бизнес испытывает большую потребность в площадях нежилого назначения, но здесь важна дифференциация между сферами. Девелоперы и управляющие компании смогут дифференцировать эти сферы, чтобы в одном доме не появилось три аптеки или пять зоомагазинов.
Это даст нам возможность подстраивать определенные инструментарий и предоставить субсидии для франчайзинга, а также компенсация затрат на оборудование и коммунальные платежи», — пояснил Фурсин.
Он отметил, что эти программы позволит создать эффективную коллаборацию между девелоперами и городом.
Офисы и новые форматы недвижимости
Несмотря на пандемию и перевод сотрудников на удаленную работу, офисный рынок продолжает развиваться, рассказал глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.
По его оценке, в 2021 году в Москве планируется ввести более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года.
«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов.
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2021 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.
«Мы думаем, что вакансия еще подрастет, от этого никуда не деться. Вакансия на уровне 12%, которая есть сейчас, пока не кризисная. Несмотря на пандемию, свободных площадей сейчас меньше, чем было в 2014 году. Думаем, что в 2021 году вакансия будет на уровне 13-14%», — подчеркнул Ефимов.
Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют.
Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким.
Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м.
в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.
По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».
По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.
Проекты и локации
Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.
«Сейчас весьма активно развивается рынок офисной недвижимости на территории Новой Москвы. Качественные объекты могут снизить уровень маятниковой миграции в растущей локации. Но они будут работать в разы эффективнее, если смогут предложить что-то нужное и интересное не только сотрудникам офисов, но и людям, которые живут в пешей доступности от объекта.
Пандемия показала, что люди не всегда могут быть мобильными, и это критично для бизнеса, которому нужна гарантированная клиентская база. Это хорошо видно в Европе, где большинство продолжает сидеть в жестком локдауне. Поэтому бизнес должен иметь возможность прийти туда, где теперь находятся их клиенты», — рассказала Оксана Моисеева.
Она отметила, что сейчас ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» первую очередь Бизнес-квартала «Прокшино», в составе которого появятся ресторан на крыше, коворкинги, гибкие пространства, а также торговый центр нового формата.
Более половины его пространства займут шоупойнты. Это полуоткрытые киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар.
Они подходят для выставки работ, дегустаций, тест-драйвов, брендированных инстаграм-зон и т.п.
«Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится в этом – смена локации клиентов. Вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку. Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail.
При этом зародился другой важный тренд – инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И они поехали к своим клиентам.
Рост числа операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%, при этом часть этого объема находится в стадии перехода от одного арендатора к другому.
Тот, кто в своих проектах предусмотрит место для наибольшего числа операторов разных типов, получит наибольшую финансовую отдачу», — подчеркнула Оксана Моисеева.
О новых проектах офисной недвижимости также рассказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. По его словам, в настоящее время девелопер реализует два бизнес-центра общей площадью порядка 145 тыс. кв.
метров, один из которых был полностью сдан в аренду в 2020 году. Второй флагманский проект – бизнес-центр AFI 2B класса «А+» – сейчас находится в активной реализации, его строительство планируется завершить в этом году. Объект площадью 50 тыс. кв. метров.
расположен рядом со станцией метро «Белорусская».
«На текущий момент мы занимаемся поиском новых арендаторов», — отметил Сергей Баранов. По его словам, анализ клиентской аудитории бизнес-центра AFI2B показал, что в 2020 году потенциальные клиенты пересмотрели потребности в площадях.
«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра.
Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.
В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева.
«При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем.
Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.
Она отметила, что площадь земельного участка в 3 га позволит сформировать большую зонированную территорию, где разместятся пространства для прогулок и места отдыха, а также зоны для работы на свежем воздухе, оснащенными зарядными устройствами для гаджетов и смартфонов, и зоны со спортивной функцией. «Это будет современный проект с функциональными планировочными решения c учетом концепции healthy building c развитой инфраструктурой и спортивной функцией, которая также найдет отражение в формировании общественного пространства», — подчеркнула Виктория Васильева.
Как отметили в JLL, такие качественные проекты с учётом инфраструктуры и транспортной доступности будут востребованы у арендаторов.
Заторможенное восстановление: что будет с коммерческой недвижимостью :: РБК Pro
Компания CBRE проанализировала восстановление рынка коммерческой недвижимости после коронакризиса и составила глобальный полугодовой прогноз. Отрасль будет отставать от темпов экономики в целом, но это ненадолго. Чего еще ожидать в ближайшее время?
Согласно среднесрочному прогнозу CBRE, инвестиции в российскую недвижимость могут восстановиться до уровня, который был до начала пандемии, к 2022 году. Динамика восстановления российского рынка будет отражать мировые тренды.
По прогнозам экспертов быстрее всего после вызванного пандемией спада оправится индустриальная, складская и арендная жилая недвижимость. Индустриальная и складская недвижимость выиграет от восстановления рынка электронной коммерции, а арендное жилье — от демографических тенденций, благоприятствующих аренде.
Другим сегментам рынка потребуется больше времени, чтобы адаптироваться к фундаментальным изменениям конъюнктуры. На рынке офисной недвижимости ожидается появление «гибридного» штата сотрудников, который будет работать как в офисе, так и удаленно.
Для полного восстановления в сегменте гостиничной недвижимости потребуется возобновление командировок и групповых поездок.
Торговая недвижимость будет адаптироваться к ускоренному развитию электронной коммерции и к тренду на осознанное потребление, при котором из-за пандемии в торговых центрах резко снизилось число спонтанных покупателей и появился тренд на целевые покупки.
«Те удары, которые пандемия нанесла в этом году мировой экономике, оказались мощными и стремительными, но мы настроены на активное восстановление, которое начнется во второй половине этого года и продлится весь 2021 год», — прокомментировал Ричард Баркхэм, главный экономист CBRE и директор отдела исследований в Северной и Южной Америке. «В настоящее время разрабатываются дополнительные программы государственного стимулирования, призванные поддержать экономику, но нужно понимать, что потребуются годы, прежде чем уровень активности на рынке коммерческой недвижимости вернется к значениям, предшествовавшим пандемии. Рецессия, вероятно, сохранит процентные ставки на низком уровне в течение нескольких лет, что будет способствовать притоку капитала в коммерческую недвижимость. Создание вакцины значительно ускорит восстановление на рынке недвижимости, но пока мы не можем рассчитывать на это».
Рассмотрим подробнее последствия пандемии в каждом из сегментов.