В Петербурге ежегодно вводится в эксплуатацию около 3 млн м2 жилья, ещё около 2 млн м2 — в Ленобласти, преимущественно, в пригородных районах, которые можно считать продолжением городской застройки. В перспективе ожидается некоторое снижение — в соответствии с планом, который Комитет по строительству Санкт Петербурга согласовал с Минстроем. Но ниже 2 млн м2 планка всё же не опустится.
Активное настоящее
Самый яркий пример развивающейся территории в Петербурге сегодня, безусловно, — Приморский район.
«Долгое время территория была исключительно спальной, — рассказывает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
— Но, оказавшись на пересечении двух ключевых объектов — «Лахта центра» и «Газпром Арены», она становится визитной карточкой, лицом нового современного Петербурга».
К перспективным зонам в Приморском районе с точки зрения нового строительства Дмитрий Ефремов относит район Юнтолово, площадки около Новоорловского лесопарка, земли вдоль Парашютной улицы в сторону КАД, Каменку и окрестности Лахтинского озера. В частности, одним из первых проектов вблизи Лахты стал ЖК «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург», сочетающий несколько классов жилья, а также высотные здания с малоэтажными корпусами.
Для локации актуальна и реновация промзон под жилую застройку — в частности, в районе улицы Оптиков (ЛОМО), Чёрной речки (Северный завод) и улицы Полевая Сабировская.
То, насколько активным может быть редевелопмент, хорошо видно на примере территории между станциями метро «Чёрная речка» и «Лесная».
«Ещё пять лет назад здесь располагались преимущественно заводы, а сегодня свои проекты в локации реализуют около десяти застройщиков, — рассказывает Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС.
— Удачное расположение участков в непосредственной близости от исторического центра города позволяет возводить здесь жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, а через несколько лет в этой локации сформируется дорогой, модный, социально однородный район, что в целом повысит инвестиционную привлекательность этой территории». Одним из первых проектов в этом районе стал квартал бизнес-класса ЦДС «Чёрная речка», возводимый на месте абразивного завода «Ильич».
Активно застраиваются и бывшие промышленные территории в Московском районе — сейчас это один из лидеров по объёмам ввода первичного жилья в Петербурге, отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест» указывает на продуктивную деятельность девелоперов в Невском и Выборгском районах.
«В ближайшие несколько лет активное развитие придётся на южные приграничные районы города и области, — говорит эксперт. — В частности, на юго-западную часть Петербурга, где мы строим квартал комфорт-класса NEWПИТЕР.
При пошаговом освоении территорий, единовременном строительстве инфраструктуры этот район становится всё более привлекательным для покупателей недвижимости».
- Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин также считает, что до сих пор были недооценены южные пригороды, но уже сейчас они начинают стремительно развиваться — это и проект компании в Новогорелово, и другие объекты в Ломоносовском районе, в Новоселье.
- И всё же не первый год в области лидером остаётся Всеволожский район, где сосредоточены основные возводимые объёмы жилья по региону, замечает Ян Фельдман.
- Широкое будущее
Вопрос ещё и в том, насколько на самом деле должен расти город в квадратных метрах ежегодно. Девелоперы уверены — спрос отрегулирует предложение. «Жилья в Петербурге надо строить столько, сколько готов потребить город, — полагает Максим Жабин.
— Это легко просчитать, оценив спрос за 3–5 лет и убавив оттуда 10–15%, чтобы девелоперы конкурировали не ценой, а продуктом».
Но реализация такой схемы возможна, если подключение к сетям будет компенсироваться девелоперам из бюджета, например, в форме субсидий.
Внутри городской черты главные перспективы застройки по-прежнему связаны с редевелопментом.
Так, по мнению Натальи Кукушкиной, большой потенциал есть у Матисова острова, на котором сейчас размещаются судостроительные верфи.
«Разговоры о редевелопменте этой территории ведутся уже давно, и, если этот проект всё же будет реализован, Матисов остров может превратиться в новую элитную локацию на карте города», — отмечает она.
Дмитрий Ефремов видит перспективы для редевелопмента на Выборгской набережной, в крупных промзонах Московского и Приморского районов.
«При реализации таких проектов важен комплексный подход к застройке «серых» территорий, — напоминает он.
— Помимо красивых жилых кварталов Петербургу нужны общественно-деловые пространства, благоустроенные набережные и пешеходные зоны, дополнительное озеленение».
«Сегодня в Петербурге есть участки в Невском, Красногвардейском и Калининском районах, здесь расположено много промышленных предприятий, которые требуют преобразования, — дополняет Ян Фельдман.
— Эти локации подойдут для реализации проектов жилой застройки при условии решения вопросов социальной инфраструктуры».
По словам эксперта, в центре и Московском районе тоже есть участки, где можно возвести точечные объекты.
«Я, безусловно, за то, чтобы промышленные здания были вынесены за черту города, но не просто так, потому что тут им не нашлось места, а с позиции необходимости и целесообразности, — комментирует Максим Жабин.
— Необходима корректировка Генплана, чтобы на месте промпредприятий создавалось не только жильё, но и коммерческая инфраструктура, новые рабочие места, связанные не со сложным производством, а с офисной деятельностью, IT, сервисом и т.п.» А для более стремительного преобразования требуется, в первую очередь, строительство метро.
Как отметил Максим Жабин, именно появление новых станций и веток подземки позволило Москве активнее развивать более удалённые районы города и даже области.
«Для гармоничного развития города должна выстраиваться политика культурной децентрализации, чтобы люди, живущие не в центре, могли сходить не только в ресторан и торгово-развлекательный комплекс, но и посетить театры, музеи, — соглашается Ян Фельдман. — Большой вклад в такое развитие вносит создание общественных пространств, вокруг которых формируются культурные кластеры».
Дмитрий Ефремов видит большой потенциал в проектах по созданию намывных территорий — для этого привлекателен не только Васильевский остров, но также Курортный и Красносельский районы.
Можно говорить и о новых ещё не застроенных локациях: как в черте города, так и за его пределами. В качестве примера Наталья Кукушкина приводит посёлок Парголово в Выборгском районе Петербурга и Новосаратовку на юго-востоке от города.
«В таких локациях у девелопера есть возможность создать идеальный проект, спроектировав район с учётом всех современных тенденций в области градостроительства и предусмотрев всю необходимую инфраструктуру, — поясняет она.
— Работа по заранее утверждённому мастер-плану позволяет избежать ошибок других городов-спутников, где ввиду хаотичной застройки могло не остаться свободных участков для строительства пожарного депо или, например, поликлиники».
Хорошие перспективы у южного и юго-западного направления видит Ян Фельдман: «Например, территория между Ропшинским и Красносельским шоссе в ближайшем будущем будет активно развиваться, как и локации между Гатчиной и Колпино, которые обладают большим потенциалом».
Спутник по жизни
Формирование городов-спутников — процесс не сегодняшнего дня. В какой-то мере можно считать таковыми Пушкин и Петергоф на юге, Сестрорецк и Зеленогорск — на западе, Всеволожск и Мурино — на севере от города. Одни входят в административные границы мегаполиса, другие нет.
«Безусловно, Петербургу нужны города-спутники, но не в том виде, в котором они существуют сегодня, являясь спальными районами для работающих в городе жителей, — отмечает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». — Эти агломерации должны иметь собственные компактные производства, хорошо развитую инфраструктуру, чтобы жители таких мест могли работать и полноценно отдыхать, не выезжая далеко от дома».
Как отмечает Сергей Степанов, города-спутники так или иначе будут появляться, по данной модели развиваются все мегаполисы. Каждый год в Петербург приезжают десятки тысяч человек на учёбу или работу, всем им необходимо доступное и комфортное жильё, да и сами петербуржцы приобретают квартиры в строящихся домах на границах города и области, например, в Кудрово.
«Спутники будут появляться, город будет разрастаться, — прогнозирует Максим Жабин, — лучше сформировать план будущего строительства здесь и сейчас, иначе девелопер, как основной участник процесса, не будет ждать, пока их установят, а будет сам их диктовать и строить хаотично, а к чему это приводит – мы уже видели». По мнению эксперта, основной бум развития как города-спутника ждёт Пушкин и район, его окружающий, — уже сейчас в оборот вовлекаются огромные наделы земли вдоль скоростной и трассы Москва-Петербург, и строительство здесь будет идти с большой скоростью.
Какими станут новые кварталы, во многом зависит от девелопера. «Он может построить современный жилой комплекс с интересной концепцией, оригинальной архитектурой и насыщенной инфраструктурой, — поясняет Ян Фельдман.
— А может сделать выбор в пользу скучного проекта, основной характеристикой которого станет только количество квадратных метров».
По его словам, очень важно формировать именно среду, включающую социальные объекты, коммерческую инфраструктуру, комплексное благоустройство территории, создание точек притяжения не только для будущих покупателей, но и для жителей соседних районов.
«Например, в голландском квартале «Янила», финском городке «Юттери» и шведском квартале «IQ Гатчина» мы создаём все возможности для гармоничной жизни, воспитания детей, досуга, занятий спортом. Здесь есть вся необходимая инфраструктура, — подчёркивает эксперт. — Таким образом, многие покупатели, посмотрев несколько объектов в черте города, делают выбор в пользу проектов в ближайшей Ленобласти».
По мнению Алексея Белоусова, удачным примером города-спутника можно считать Зеленоград в Подмосковье: город формировался как кластер по производству микроэлектроники. Здесь возводились заводы, создавались тысячи рабочих мест и для людей, работающих на этих предприятиях, строилось жильё.
Подобные города-спутники — с рабочими местами, притягательной инфраструктурой, новым жильём, которые при этом не создают дополнительную нагрузку на транспортные сети существующих мегаполисов уже не назовешь «спальными районами», подчеркнул Алексей Белоусов. И такие проекты необходимы не только Петербургу и Ленобласти, они будут востребованы также в других регионах.
Незаслуженно забытым остаётся исторический центр города — все разговоры о его масштабной реконструкции, о внесении изменений в федеральное и региональное законодательство, позволяющее эту реконструкцию выполнять, так и остаются разговорами.
И это одна из самых серьёзных проблем Петербурга — затягивание процесса реставрации и реконструкции исторических зданий приводит к лавинообразной ситуации, когда крайняя степень ветхости и разрушения таких сооружений не оставляет шанса на их восстановление, поскольку восстанавливать уже нечего.
Для девелоперов, ввиду невнятности законодательства, такая работа в центральной части города чревата неприятностями с градозащитниками и судебными издержками, поэтому берутся они за это неохотно.
А ведь эта территория, наравне с землями серого пояса имеет огромный потенциал для развития города и могла бы быть очень привлекательной для застройщиков.
Алексей Белоусов
генеральный директор СРО «А «Объединение строителей СПб»
В Петербурге осталось не так много свободных участков для нового жилищного строительства. В связи с этим в последние годы акцент смещается в сторону редевелопмента — перестройки бывших промышленных территорий, сконцентрированных вокруг исторического центра города.
Например, большинство городских набережных исторически заняты промышленными предприятиями, так как река являлась важной транспортной артерией для поставки материалов и грузов. Сегодня с развитием логистики и тенденцией к выносу вредных производств за черту города, эти территории освобождаются и обретают новую жизнь.
Многие участки после должной подготовки подходят для жилищного строительства, особенно учитывая, в каких интересных локациях они расположены.
Наталья Кукушкина
главный специалист по маркетингу группы «ЦДС»
Сегодня в Петербурге есть перспективные свободные участки для застройки в удалённых районах и на территориях бывших промышленных зон. Много неосвоенных территорий находится в Ленинградской области. При реализации таких проектов важен комплексный подход к застройке «серых» территорий.
Помимо красивых жилых кварталов Петербургу нужны общественно-деловые пространства, благоустроенные набережные и пешеходные зоны, дополнительное озеленение. Большой потенциал имеют проекты по созданию намывных территорий.
При условии решения административных и инфраструктурных проблем такие земли могут быть привлекательны для строительства комфортного жилья с хорошими видовыми характеристиками.
Дмитрий Ефремов
Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт–Петербург»
Потенциальная застройка локаций внутри КАД связана с редевелопментом, который позволит Петербургу не только избавиться от депрессивных территорий, но и получить новые зоны устойчивого комплексного развития.
Бывшие и действующие промышленные предприятия занимают в Петербурге довольно внушительную территорию в несколько тысяч га. Как правило, они находятся в обжитых районах с развитой транспортной, коммерческой и социальной инфраструктурой.
Другое их преимущество в том, что к ним уже подведены инженерные сети.
Сергей Степанов
директор по продажам компании «Строительный трест»
В Петербурге нет забытых территорий. Городские локации можно разделить на два типа. К первому относятся те, которые пока невозможно освоить в силу определённых причин, например, из-за функционального назначения земли, полного отсутствия возможности подключения к инженерной инфраструктуре и ряда других.
Вторая категории — это территории, где можно достаточно оперативно приступать к освоению после решения градостроительных вопросов и демонтажа существующих зданий. С каждым годом таких участков становится всё меньше. В городской черте практически любая территория привлекательна.
Если девелоперу удаётся решить вопросы градостроительных ограничений и социальной инфраструктуры, то проект с большой долей вероятности будет успешен.
Ян Фельдман
директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Резервов для жилищного строительства хватает — и не надо рассматривать только первый круг границ с Петербургом. Мы видим сейчас Новосаратовку, бывший аэропорт Ржевка, южную часть Петербурга. Эти территории в ближайшие годы будут застроены, и начнет застраиваться второй круг.
И уже сейчас необходимо прикладывать определённые усилия, чтобы перераспределить точки концентрации на развивающиеся районы, не стараться аккумулировать всё в городской черте. Это и рабочие места, и точки притяжения в виде парков, культурных кластеров, также необходимо найти баланс с реновацией существующей жилой застройки.
Иначе всё это ещё раз повторится с теми же проблемами, с которыми мы столкнулись при создании новых районов в начале 2000-х.
Максим Жабин
Заместитель генерального директора строительной корпорации «Ленрусстрой»
28 мая 2021, 09:11 2518
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
В петербурге назвали «критическим» рост себестоимости строительства :: с.-петербург :: рбк
Цена основных стройматериалов выросла в несколько раз. В результате жилье в Петербурге может заметно подорожать, а также возникнут проблемы с выполнением госзаказа
PHOTOXPRESS.RU
За последние полгода цена почти всех строительных материалов, используемых в России, выросла в 1,5 — 3 раза, подсчитали в строительных компаниях. Такое критическое подорожание может привести к росту стоимости квадратного метра новых построек в Петербурге на 20 тыс. руб. до конца года, прогнозируют эксперты по недвижимости.
Если девелоперы, которые продают квартиры, потенциально переложат рост своих издержек на покупателей жилья, то компании, возводящие по госзаказу социальные объекты, могут рассчитывать на рост стоимости контракта всего на 10%.
Для всех участников обширного рынка госзаказа подорожание стройматериалов становится трудно преодолимым препятствием, рассказали собеседники РБК Петербург.
Рост в два — три раза
За последние полгода стоимость почти всех стройматериалов выросла в несколько раз. Так, цена железа, арматуры и утеплителей увеличилась в 2 раза, фанеры для опалубки — в 3 раза, подсчитали в ГК «Строительная компания ПСП».
По их оценкам, поскольку расходы на строительные материалы в общем объёме затрат на строительно-монтажные работы составляют порядка 60-70%, себестоимость строительства увеличилась примерно в 1,5 раза.
В денежном эквиваленте это составляет около 20 тыс. руб. за кв. м.
«На жилых комплексах в высокой стадии готовности подорожание материалов отразилось не сильно, однако строительство новых проектов уже ведётся по совсем другим ценам», — говорит Дмитрий Плавник, руководитель ГК «СК ПСП». По его данным, ещё полгода назад при строительстве проектов, например, эконом-класса можно было уложиться в 40 тыс. руб. за кв. м, а сейчас себестоимость метра уже превышает 60 тыс. руб.
Эксперты затрудняются спрогнозировать, на сколько именно вырастет цена продажи жилья. «Если спрос будет сильно опережать предложение, то разница в себестоимости полностью ляжет на покупателей, в противном же случае часть возросших расходов девелоперы могут взять на себя.
Таким образом, при худшем сценарии цены на жильё вырастут ещё на 20 тыс. рублей за кв. м», —отмечают в ГК «СК ПСП». По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетень недвижимости» на конец мая, средняя цена квадратного метра в Петербурге на первичном рынке составила 170,1 тыс.
руб.
«Достраивать за счет своей маржи»
Если строители жилья могут переложить рост своих затрат на покупателей, то подрядчики, которые возводят по госзаказу школы, детские сады и больницы, оказались в более сложной ситуации. ФЗ-44 о госзакупках позволяет без проведения нового тендера увеличивать стоимость контракта с государством всего на 10%.
«На те объекты, которые должны вводиться в эксплуатацию в этом году, скорее всего, пересмотреть расценки уже не получится. Максимум, на что мы можем рассчитывать, это повышение на 10%. Но и его нужно обосновать.
Подрядчики вынуждены достраивать объекты за счет своей прибыли, своей маржи», — рассказала генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина.
Калинина прогнозирует снижение интереса к госконтактам на строительство, особенно по тем объектам, документацию по которым готовили несколько лет назад. «На такие тендеры проще не ходить», — считает Валентина Калинина.
Идеальный шторм на рынке
Не менее сложная ситуация — в сегменте индивидуального домостроения. По словам Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории» (специализируется на строительстве коттеджных поселков), в этом году рост цен на стройматериалы происходил скачкообразно и непредсказуемо.
За 5 месяцев, по словам Майорова, в сегменте загородного домостроения цены выросли в 1,5 раза, а рост стоимости конечного продукта составил 20-30%.
Он называет эту ситуацию «идеальным штормом» — совпадение нескольких причин приводит к предкризисному состоянию на рынке.
Сначала дефицит пиломатериалов, которые используются при строительстве деревянных домов, возник за рубежом и вызвал стремительное повышение экспортных цен, затем цены на дерево внутри страны стали диктоваться международными ценами.
«Фактически это поставило производителей и строителей в положение, когда они не способны фиксировать цены даже на полгода вперед», — говорит Дмитрий Майоров.
Повтор публикации от 15.06.2021
В петербург придет большая стройка: девелоперы скупают земли даже без разрешительной документации
В 2020 году застройщики активно пополняли земельный банк. Объем сделок с участками под возведение новостроек увеличился в 10 раз по сравнению с 2019 годом. По данным компании Rusland SP, из-за ограниченного предложения девелоперы охотно приобретали даже земли без разрешительной документации, которые в прошлом предпочитали покупать в последнюю очередь.
В 2020 году под строительство жилья в Петербурге девелоперы совокупно приобрели 312,38 га земли, что в 10 раз превышает результаты 2019 года.
«Беспрецедентный рост спроса на землю обусловлен несколькими факторами. В 2018-2019 гг. темпы приобретений участков замедлились в связи с переходом на эскроу-счета. Это привело к сокращению объёма предложения на первичном рынке.
При этом, благодаря программе льготной ипотеки и низким ставкам по депозитам, серьёзно вырос спрос на квартиры, а также цены вплоть до 30%. Всё это привело к взрывному росту спроса на участки со стороны девелоперов жилья, которые начали активно пополнять земельный банк», – комментирует Дмитрий Лехмус, партнёр Rusland SP.
По словам эксперта, ещё год назад участки без разрешительной документации рассматривались девелоперами по остаточному принципу. Сейчас из-за крайне ограниченного предложения застройщики рассматривают участки без подготовленных документов и в некорректных зонах, а также объекты под реконструкцию.
Наиболее активно земельный банк пополняли такие компании, как «Группа ЛСР», «ПИК», Setl Group и Bonava. Около половины объёма всех приобретений было сформировано за счёт сделки «Группы ЛСР» на намывных территориях Васильевского острова. Общая сумма сделок на земельном рынке по итогам 2020 года составила порядка 35,6 млрд рублей.
Объём приобретений земли под жилищное строительство в Петербурге в 2019-2020 гг.
| 2020 год | 2019 год | |
| 1 квартал | 48,98 га | 6,2 га |
| 2 квартал | 13,46 га | 5,1 га |
| 3 квартал | 158,1 га | 17,58 га |
| 4 квартал | 91,84 га | 2,77 га |
| ИТОГО | 312,38 га | 31,65 га |
Источник: Rusland SP
Сделки по покупке земли под жилищное строительство в Петербурге в 2020 году
| Адрес | Покупатель | Площадь участка | Стоимость (экспертно) |
| 1 квартал 2020 года | |||
| Миргородская ул., 1 (Центральный район) | Группа RBI | 1,35 га | 700 млн – 1 млрд рублей |
| Киевская ул., 5 (Московский район) | Группа RBI | 0,35 га | 150 – 200 млн рублей |
| ул.Васенко, 7 (Калиниский район) | «ЮИТ Санкт-Петербург» | 0,3 га | 100 – 120 млн рублей |
| Нейшлотский переулок, 19/23 (Выборгский район) | «ЮИТ Санкт-Петербург» | 1,1 га | 300 – 350 млн рублей |
| Участок, ограниченный набережной Невы, Кожевенной линией, Масляным каналом и 23 линией В.О (Василеостровский район) | Setl Group | 4,2 га | 2,2 – 2,4 млрд рублей |
| Стрельна (между Красносельским шоссе и проспектом Будённого) (Красносельский район) | Setl Group | 41 га | 2 млрд рублей |
| Оконный завод TRiVE на углу Благодатной ул. и пр. Ю. Гагарина (Москвоский район) | Bonava | 0,68 га | 150 млн рублей |
| 2 квартал 2020 года | |||
| Лиговский пр., 236 (Фрунзенский район) | Setl Group | 3,78 га | 1,3 млрд рублей |
| наб. реки Карповки, 27 | ГК «Альфа Фаберже» | 0,75 га | 700 млн рублей |
| ограничен наб. Чёрной речки, улицами Графова, Лисичанской и Старобельской | LEGENDA Intelligent Development | три участка площадью 4 га | 1 млрд рублей |
| ул. Ольги Берггольц, 22 | Bonava | 0,93 га | 400 млн рублей |
| Малоохтинский пр., 68 | LEGENDA Intelligent Development | 4 га | 3 млрд рублей |
| 3 квартал 2020 года | |||
| Намыв | «Группа ЛСР» | 143 га | 2,98 млрд рублей |
| 11-я линия Васильевского острова, 56 | Sun Development | 0,3 га | 300 млн рублей |
| Малоохтинский пр., 8 | AAG | 0,37 га | 140 млн рублей |
| ул. Егорова, 23 б | «Группа ЛСР» | 0,3 га | 136,1 млн рублей |
| Московский пр., 114 | «Красная стрела» | 2,63 га | 1,6 млрд рублей |
| Намыв В.О. | «Аквилон» | 3,8 га | 2 млрд рублей |
| Кудрово | «Аквилон» | 6,2 га | 1,5 млрд рублей |
| пр.Тореза, 42 | Bonava | 1,5 га | 200 млн рублей |
| 4 квартал 2020 года | |||
| пр. Обуховской Обороны, 105, участок 2 | Bonava | 1,3 га | 300-350 млн рублей |
| в районе ЖК «Новоорловский» | ГК «Красная Стрела» | 2,13 га | 2,2 млрд рублей |
| ул. Ивана Фомина, 6 (завод «Позитрон») | «Ленстройтрест» | 2,2 га | 500-550 млн рублей |
| Кудрово | «ПИК» | 2,4 га | 500-600 млн рублей |
| Янино | «ПИК» | 40 га | 1,2 млрд рублей |
| в квартале, ограниченном Петроградской набережной, Казарменным переулком и ул. Чапаева | «Балтийская коммерция» | 1,26 га | 1 млрд рублей |
| ул. Красного Курсанта, 19 | «Группа ЛСР» | 0,78 га | 720 млн рублей |
| Автовская ул., 31 | «Группа ЛСР» | 20 га | 1,3-1,4 млрд рублей |
| 2-й Муринский, 49 | ФСК «Лидер» | 0,67 га | 550 млн рублей |
| пр. Энергетиков, 6 | «ПИК» | 0,5 га | 115-130 млн рублей |
| пр. Динамо, 2а, литера А | «Альфа Фаберже» | 0,2 га | 400-500 млн рублей |
| Каменка | Seven Suns Development | 16,5 га | 4 млрд рублей |
| Партизанская ул., д.3 | «Группа ЛСР» | 3,9 га | 1,5 млрд рублей |
- Эксперты рассказали, во что застройщики активно вкладывали деньги в 2020 году
- Застройщики разгоняются: в 2021 году на рынок Петербурга повалят новые проекты
- аналитики Rusland SP специально для Новострой-СПб
Дата публикации 03 февраля
Петербург демонстрирует технологическую стабильность
Доля панельного домостроения на петербургском рынке примерно в 20% сохраняется не первый год. Но происходящие кардинальные изменения строительного рынка заставляют обратить внимание на панельную технологию, как самую быструю и недорогую. В Москве ожидается рост доли панельного домостроения; большинство петербургских экспертов не видят повода для активной экспансии панели на рынке.
Ранее президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин в публикации Forbes Contributor пояснил: в связи с законодательными изменениями и целями, поставленными властью, на первый план выходят новые качества, которые раньше не были конкурентными преимуществами: скорость, стандарты жилья и рост объемов ввода. Поскольку панельная технология – самая быстрая, он полагает, что начнется развитие индустриального домостроения, отрасли.
Аналогичного мнения придерживаются аналитики столичного агентства «Бон Тон». Они полагают, что панельное домостроение начнет наращивать долю на московском рынке. Стоит заметить, что после ухода с рынка Елены Батуриной доля панельных новостроек постепенно сокращалась и сейчас, как и в Петербурге, оценивается в 18-20%, и даже продолжает сокращаться.
«Разговоры о том, что отмена долевого строительства и использование девелоперами проектного финансирования будут способствовать росту панельного домостроения как более экономичной технологии, на рынке есть», — отмечает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест». Однако она указывает на стабильную долю панельных новостроек в последние годы.
По данным экспертов, до 70% рынка новостроек занимают монолитно-кирпичные дома. Панель с долей примерно 20%, таким образом, находится на второй позиции. Значительную долю – в пользу монолитных технологий, за последние годы потерял кирпич.
Надия Широкова, генеральный директор АН «София» оценивает долю экспонируемых квартир в кирпично-монолитных домах примерно в 47%. Общее количество монолитных домов в продаже – более 140, панельных – более 200. Но квартир в монолитных домах в предложении 68 тыс., в панельных – 67 тыс.
Еще 10-12 лет назад кирпичное домостроение занимало вторую позицию, указывает Аналитический центр компании «Главстрой СПб», однако уже тогда была заметна тенденция к уменьшению потребления кирпича за счет изменения методов строительства. Сейчас доля кирпичного домостроения, по разным оценкам, составляет 5-15% рынка.
По оценке Александра Гиновкера, генерального директора РН «Невский Простор», вице-президента АРСПбиЛО, кирпичные дома занимают не более 10% рынка. «Количество компаний, которые возводят такие проекты, стремительно сокращается. Главная причина такого развития событий – дороговизна таких объектов, как для строительных компаний, так и для покупателей», — уточнил он.
Копейкина, кроме того, отмечает длительность цикла строительных работ при возведении кирпичных домов.
Весь спектр
Безусловно, каждая технология имеет свои минусы и плюсы: кирпич – самый «натуральный» материал, но кирпичные дома строятся сравнительно долго; монолитно-кирпичная технология позволяет строить быстро и в любую погоду, также железобетон – единственный строительный материал, который со временем набирает прочность; панельные дома можно возводить за три-четыре месяца, т.е. в шесть раз быстрее, чем монолитные при себестоимости на 10-20% дешевле монолитных.
Но сегодня важным фактором для покупателей становится не технология строительства, а в целом качество продукта: и качество строительства, и надежность компании, а также стоимость квадратного метра и локация объекта, полагают аналитики «Главстрой СПб».
Выбор конкретной технологии зависит от множества факторов, включая локацию, класс объекта, архитектурную концепцию, окружающую застройку и т.д., отмечают специалисты компании «Мегалит – Охта Групп». Например, для проекта «Приморский квартал» выбор технологии во многом зависел от архитектурной концепции: округлые формы продиктовали выбор в пользу кирпично-монолитной технологии.
«Но если упростить систему, можно предложить следующий алгоритм выбора: локация объекта влияет на его класс, класс зачастую определяет технологию строительства. В этом правиле, конечно, есть исключения. Например, в Петербурге можно найти объекты класса «комфорт» и выше, построенные из современной панели», — отмечают в компании «Мегалит – Охта Групп».
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест», подчеркивает: «Как правило, технология возведения дома определяется на стадии разработки архитектурного проекта.
У каждого девелопера существуют свои предпочтения: сборные конструкции, монолит, железобетон. В нашей компании в качестве основного стройматериала используется кирпич.
Это натуральный и экологичный ресурс, качественные характеристики которого доказаны многовековой историей мирового зодчества. Одновременно, кирпич – это один из самых дорогих и трудоемких материалов».
Кроме масштабных проектов «NEWПИТЕР» и «Капитал», компания также строит из кирпича виллы и коттеджи в составе загородных поселков.
Как довольно иронично отмечают эксперты, панельную технологию чаще выбирают компании, владеющие домостроительными комбинатами.
«Панель по своим характеристикам больше подходит для типовых архитектурный и планировочных решений. Для создания разноплановой квартирографии, индивидуализации облика здания оптимальным становится выбор кирпично-монолитной технологии. Именно она позволяет воплотить планировочные решения любых форм», — указывают в компании «Мегалит – Охта Групп».
Аналитический центр «Главстрой СПб» также отмечает ряд параметров, в соответствии с которыми для Петербурга монолит – оптимальная технология: «В Петербурге слабый грунт, сложные, нестабильные геологические разломы. Поэтому для нашего грунта монолитные объекты оптимальны. Монолитные конструкции без швов, стыков и соединений наиболее устойчивы к землетрясениям и наводнениям».
В то же время специалисты указывают на экономику проекта, которая также влияет на выбор: стоимость каркаса здания, сроки возведения новостройки, выбранные решения по устройству инженерных сетей, требования к вариативности квартирографии, класс объекта, наличие собственных производственных линий по выпуску строительных материалов. «В такой многофакторной модели сложно определить однозначного лидера. Выбор материала зависимости от конкретного объекта, опыта и компетенций застройщика», — полагают в «Главстрой СПб».
«Классовая» технология
В соседней Финляндии компания YIT возводит по панельной технологии элитные объекты, однако в России такая практика пока не прижилась. «Технология строительства еще достаточно долго будет влиять на класс объекта. Сейчас монолитные дома чаще всего – объекты дорогих сегментов, а панель – более дешевых», — полагает Гиновкер.
Широкова объясняет взаимосвязь класса объекта и технологии строительства: «Возможно, самое главное – качество. Все-таки панельные дома проигрывают по качественным характеристикам кирпично-монолитным, монолитным и кирпичным домам».
Хотя сейчас по качеству кирпично-монолитных домов у покупателей есть существенные вопросы, подчеркивает она.
Брокеры полагают, что довольно затратная технология вынуждает застройщиков «экономить на некоторых элементах» — например, на системах вентиляции.
По словам Копейкиной, квартиры в монолитном доме не могут быть дешевле жилья в панельном доме, при условии, что жилые комплексы расположены в одной локации. «Возможно исключение, когда застройщик проводит какую-нибудь акцию.
Правильнее оценивать разницу в стоимости в зависимости от класса недвижимости. Так, монолитное домостроение распространено в категориях «комфорт», «комфорт+» и «бизнес». Панельное жилье чаще встречается в сегменте жилья массового спроса.
Кирпич – привилегия бизнес-класса и более высоких категорий недвижимости.
Выбирая квартиру в новостройке того или иного класса, покупатель получает не только технологию строительства, но и определенное количество квартир на этаже, уровень отделки помещений мест общего пользования, благоустройства, инженерной оснащенности и другие обязательные и дополнительные элементы, которые обеспечивают комфорт проживания», — говорит она.
В то же время Берсиров уверен: «Выбор технологии строительства сегодня никак не зависит от класса жилья и локации. В Петербурге есть примеры качественных и продуманных комплексов бизнес-класса из сборных элементов – в том числе, в зонах исторической застройки. Все-таки бо́льшее влияние на выбор технологии оказывает экономика и архитектурный проект дома».
В обозримой перспективе зависимость технологии от класса объекта меняться не будет, уверены специалисты «Мегалит – Охта Групп».
На рынке все спокойно
Законодательные изменения, о влиянии которых на выбор технологий рассуждают столичные специалисты, также, по мнению петербургских участников рынка, также не приведет к изменениям.
«Видоизмененное законодательство вряд ли существенно изменит расстановку сил и долю рынка для каких-то конкретных материалов. В первую очередь это связано с тем, что сроки строительства напрямую не связаны с выбором застройщиком той или иной технологии строительства», — полагает Берсиров.
Специалисты «Мегалит – Охта Групп» предполагают косвенное влияние: «В первую очередь, это связано с ожидаемым ростом стоимости строительства. Наверняка, некоторые застройщики ради оптимизации затрат переориентируются на более экономичные технологические решения. Тем не менее, доля монолитного домостроения все равно останется довольно высокой».
Широкова указывает на будущее развитие бесшовных технологий, которые успешно применяются в Европе. Регулярная модернизация предприятий, производящих элементы панельного жилья, позволяет рассчитывать на этот путь.
По мнению Копейкиной, в ближайшее время технологии сохранят существующие доли рынка. В частности, основной спрос на панельную технологию будут обеспечивать застройщики, реализующие проекты комплексного освоения территорий в сегменте доступного жилья. А кирпичная технология полностью не может исчезнуть с рынка многоэтажного строительства, поскольку спрос на нее существует.
«Ни один из материалов целиком не уйдет с рынка. Кирпич будет прочно занимать свою долю, пока будут существовать новостройки классов «комфорт» и выше», — убежден Берсиров.