Ладожский разрыв.
Гранитная улица как символ трамвайной реконкисты«Россети Ленэнерго»: В дома на юге Петербурга вернули светВ Петербурге пройдёт фестиваль, посвящённый «играм в искусство»Спецслужбы США и Великобритании обвиняют ГРУ в сотнях кибератакНа юге Петербурга полтора десятка домов остались без электричестваВ Приморском районе вырос третий Лахта Центр. Его заселили насекомыеПожар в жилом доме на Васильевском острове локализован«Джетлаг» Михаила и Лили Идовых: нормальные люди в нормальном киноЛукашенко делает Белоруссию страной «вакцинного туризма»900 тысяч жителей Петербурга теперь живут с прививкой от коронавирусаСовфед предложил давать инвалидность переболевшим ковидомНа доме Алексея Балабанова появилась неофициальная мемориальная доскаTikTok увеличит продолжительность видео в три разаКомздрав: Петербург достигнет коллективного иммунитета через 120 днейСкончалась драматург Ксения ДрагунскаяВ испанской Гранаде второй день горят склады с хамономВышел трейлер фильма «Золушка» с «гендерно-нейтральной» феей-крестнойПредыдущие новостиАрхив материалов
Разбираемся, как пандемия повлияла на сроки строительства жилья и почему одни компании замедлились, а другие — сдают объекты досрочно.
freepic.comПоделиться
По данным Госстройнадзора Санкт‑Петербурга, за 2020 год в городе было выдано 322 разрешения на ввод в эксплуатацию. Из них 118 относились к жилым объектам, 43 — к социальным и 5 — к спортивным. Общее число разрешений за январь–май 2021 года равняется 92.
Назад в будущее
— Перенос сроков ввода новостроек в эксплуатацию был типичным для рынка в прошлом году, — признала Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank StPetersburg. — Многие застройщики воспользовались официальной возможностью продления разрешений на строительство, заканчивающихся в 2020 году.
Это привело к сокращению объема вводимых площадей: минус 27% относительно показателя 2019 года. Всего в прошлом году в Санкт-Петербурге были продлены разрешения на строительство 66 объектов: это в 1,7 раза больше, чем в 2019-м.
В 2021 году мы ожидаем меньшего количества продлений и более четкого соблюдения заявленных сроков строительства.
freepic.comПоделиться
По наблюдениям Яны Глазуновой, генерального директора VSN Realty, в первый год пандемии перенос плановых сроков строительства коснулся всех сегментов.
— Даже по домам хорошего уровня — классов бизнес плюс, премиум и элит — он составлял от полугода до года, — отметила эксперт. — Ввод в эксплуатацию с 2020-го на 2021-й был перенесен более чем по 60% объектов. Однако нельзя сказать, что подобного не происходило до пандемии.
Технологии, финансы и формальности
Что же чаще всего заставляет девелоперов сдвигать сроки? Тут в игру могут вступать разные факторы: было ли строительство с самого начала грамотно спланировано, насколько корректно составлены сметы, есть ли в штате все необходимые специалисты или нужно координировать работу нескольких подрядчиков и т.д.
Ввод объекта в эксплуатацию может быть отложен, даже если технология строительства отточена до совершенства и участники процесса работают быстро и без ошибок.
Начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Владимир Болдырев, выступая на Всероссийском жилищном конгрессе, объяснил, что нередко компании не получают разрешение на ввод в эксплуатацию из-за неправильно оформленных бумаг.
Застройщики допускают ошибки при создании электронных файлов, не прикладывают к заявлению документы, которые подтверждают соответствие построенного объекта техническим условиям, допускают ошибки в техническом плане.
— В прошлом сроки строительства чаще всего переносились из-за недостатка финансирования, — сообщил Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент».
— Такое нередко случалось у застройщиков, которые применяли котловой метод в работе, но с введением проектного финансирования подобные случаи практически исчезли.
Хотя стоит отметить, что еще не все объекты строятся с использованием эскроу-счетов.
Старое зло
К сожалению, проблема долгостроев и обманутых дольщиков продолжает существовать и в Петербурге, и в России в целом.
На федеральном уровне для ее решения используются два механизма: либо строительство «проблемных» домов завершают, передавая квартиры собственникам, либо дольщикам выплачивают возмещение.
По информации Минстроя, на сегодня в России завершены 33 долгостроя, что позволило восстановить права 9,5 тыс. граждан. Выплаты предоставлены 16,9 тыс. человек на общую сумму 30,4 млрд рублей.
— На март 2021 года в Единый реестр проблемных объектов по Санкт-Петербургу включены 36 долгостроев, из них 28 — это жилые дома, — напомнил Александр Гуторов.
— В конце октября 2020 года губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов отметил, что на ситуацию с достройкой проблемных жилых комплексов повлияли кризис и пандемия коронавируса. В итоге строительство одних объектов было приостановлено, а срок сдачи других перенесен.
Всего же до конца 2020 года правительство планировало сдать 5 долгостроев. 12 комплексов будут введены в эксплуатацию в 2021-м. И в 2022-м — еще 4 долгостроя.
А можно побыстрее?
На противоположном конце «строительного спидометра» находятся жилые проекты, которые сдаются в эксплуатацию досрочно, и компании, практикующие подобное ускорение на регулярной основе. Для рынка это не такая уж экзотика.
— Ежегодно в Петербурге около 30% объема предложения может быть сдано раньше заявленных сроков, — сообщила Светлана Московченко.
— В 2020 году этот показатель был на уровне 35%, годом ранее — на 6 процентных пунктов меньше.
Стоит отметить: с введением проектного финансирования застройщики стали более заинтересованы в соблюдении сроков строительства, скорейшем раскрытии счетов-эскроу и сокращении периода использования банковских средств.
Опережать график позволяет, в частности, осторожное планирование, когда на строительство изначально отводят время «с запасом», чтобы нейтрализовать возможные риски.
Большое значение имеет то, как организованы управление проектированием и строительством, а также взаимодействие с государственными инстанциями. И, разумеется, высокая квалификация персонала делает работу эффективнее и помогает строить быстрее.
В ГК «Страна Девелопмент», например, организовали для сотрудников бесплатное обучение и даже открыли школу каменщиков.
freepic.comПоделиться
— Мы всегда сдаем проекты примерно на 3–4 месяца раньше срока. Уже 10 наших домов были построены с опережением графика благодаря высокой скорости строительства, применению передовых технологий и продуманной финансовой модели, — объяснил Александр Гуторов.
— Очень важна слаженная работа команды сотрудников: для них покупатели — члены семьи, чью жизнь мы стремимся сделать как можно более комфортной. Даже прошлый год, который стал для многих непростым, мы завершили очень оптимистично и без единой просрочки по сдаче домов. Именно поэтому «Страна Девелопмент» лидирует в некоторых регионах.
Например, в 2021 году она заняла второе место по объему текущего строительства в Тюменской области.*
Коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» отметил, что за последнее время в строительной отрасли принципиально изменились организационные процессы, технологии, произошла переоценка ее роли в жизни городов.
— Сегодня мы уже говорим не столько о застройке, сколько о девелопменте — комплексном подходе к развитию территорий, — подчеркнул Александр Гуторов. — А это требует от компаний принципиально иных компетенций, чем во времена, когда приоритетной задачей государства было быстрое расселение людей из коммунальных квартир за счет панельного домостроения.
- *Согласно рейтингу Единого ресурса застройщиков на 1 июня 2021 года.
- Материал подготовлен специально для ГК «Страна Девелопмент».
- Мария Семенова
freepic.com freepic.com freepic.com
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Запрет на продажу: 77 новостроек попали в черный список властей — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Комитеты по строительству Петербурга и Ленобласти отправили в региональные управления Росреестра списки новостроек, регистрация договоров долевого участия которых должна быть запрещена. Фактически это означает запрет продажи квартир. Чем чревато это решение, разбирался LIVING.
Как пояснили в пресс-службе заместителя председателя правительства Ленинградской области Михаила Москвина, при составлении списка власти руководствовались положениями п.3 ч 2.6 ст. 3 ФЗ-214. Именно этот пункт, вступивший в силу с 1-го июля текущего года, запрещает регистрировать новые ДДУ застройщикам, просрочившим передачу ключей более чем на полгода.
Таким образом власти надеются оградить граждан от покупки квартир в проблемных объектах.
39 областных запретных долгостроев
География долгостроев Ленинградской области широка: застройщики не исполнили обязательств перед покупателями квартир в Выборгском, Всеволожском, Кировском, Волховском, Ломоносовском, Кингисеппском, Гатчинском и Тосненском районах.
Львиная доля всех долгостроев находится во Всеволожском районе. В этой локации один только Normann не завершил четыре новостройки – жилые комплексы «Морошкино», «Яркий», «Десяткино 2.0» и вторую очередь ЖК «Десяткино». О том, как обстоят дела на стройплощадках этих объектов и ситуации вокруг «дочек» холдинга Normann, LIVING уже писал.
ЖК «Яркий». Источник: living.ru
Внутри Всеволожского района лидеры по долгостроям – Мурино, Всеволожск и Юкки. Кроме «Десяткино» и «Десяткино 2.0», в Мурино к проблемным отнесены ЖК «Сокол» от ООО «СТИ 25», две очереди «Трех китов» от «Лидер Групп» и «Ленинградская перспектива» от ГК «ЛенСпецСтрой». Уголовным перспективам застройщика последнего ЖК также посвящен отдельный материал LIVING.
Во Всеволожске ООО «Оникс» не завершило «Новую Швейцарию», ООО «Альтаир» не построило «Ассорти», а АО «Главстройкомплекс» – ЖК «Радужный». Еще один долгострой – ЖК «Галактика» – числится за компанией «Главстройкомплекс» в Новом Девяткино.
В Юкках дольщики не дождались ключей от квартир не только в «Морошкино», но и в «Финских кварталах», обещанных компанией ООО «Элемент-Бетон».
ЖК «Сокол». Источник: living.ru
- Кроме этого, незавершенным строительством во Всеволожском районе отметились:
- · ООО «Гранд-Строй» – застройщик ЖК Yolki Village в Скотном;
- · ООО «Строительная компания «Навис» – застройщик ЖК «Щегловская усадьба» в Щеглово;
- · ООО «Европейская слобода» – застройщик ЖК «Цветы» в Касимово;
- · ООО «НСК-СтройПроект» – застройщик ЖК «Брусничный» в Янино;
- · ООО «АльтаирИнвест» – застройщик ЖК «Чудеса света» в Колтушах (компания входит в ГК «УНИСТО Петросталь», о проблемах которой также уже LIVING писал;
- · ООО «Мегаполис Развитие», запроектировавшее ЖК в поселке Свердлова.
При этом компании «Мегаполис Развитие» власти Ленобласти также намерены запретить продажи в проектах в поселке Кирккоярви Выборгского района и в деревне Лаголово Ломоносовского района. Именно эти два района делят второе место по количеству объектов в отправленном списке.
ЖК Yolki Village. Источник: living.ru
- Так, в Выборгском районе, кроме ООО «Мегаполис Развитие», свои новостройки не завершили еще четыре компании:
- · ООО «Интер-Строй» – ЖК «Новое Рощино» в поселке Рощино;
- · ООО «Вира» – многоэтажный дом в Выборге;
- · ООО «Гринвич» – ЖК «Серебряный каскад» в Выборге;
- · ООО «Айбер звезда» – ЖК «Брусника» в Выборге.
- В Ломоносовском районе продажи рекомендуется закрыть следующим компаниям:
- · ООО «Стройлес» – застройщику «Петровской мельницы» в деревне Виллози;
- · ООО «Интекс», за которым числится ЖК «Горбунки-2» в деревне Горбунки;
- · ООО «ОблСтрой55» – застройщику ЖК «Малое Карлино» в Виллозях;
- · ООО «МонтажСтрой», обещавшему «Солнце» в Сосновом Бору.
- «Бронзу» по количеству запретных объектов взял Кингисеппский район. Три из четырех долгостроев расположены непосредственно в Кингисеппе:
- · ЖК «Солнечная сторона» от АО «Тараформ»;
- · ЖК «Ямбург Сити» от ООО «Финнранта Строй»;
- · ЖК «Карат» от ЗАО «Петро-Инвест».
- Четвертый проблемный объект – жилой комплекс в квартале Ленрыба Усть-Луги – числится за АО «ПортЖилСтрой».
ЖК «Ямбург Сити». Источник: РАНТ
- Еще по три долгостроя, где, по мнению властей, нужно остановить продажи находятся в Гатчинском и Кировском районах области. В Гатчинском районе квартиры не должны продавать:
- · ООО «Демидовский парк» в ЖК «Усадьба Демидовых» в поселке Тайцы;
- · ООО «СНВ Северо-Запад» в ЖК «Город детства» в Коммунаре;
- · ООО «Нева-Альянс» – застройщик ЖК «Сильвия» в Гатчине.
- В Кировском районе, а точнее в самом Кировске, к проблемным отнесены:
- · ЖК «Энергия» от ООО «Промстрой»;
- · ЖК «Нева-Сити» от ООО СК «Нева Сити»;
- · ЖК «Сказка» от ООО «Айбер сказка».
Самыми же благополучными районами, где под запрет попало по одной новостройке, стали Волховский и Тосненский. В Волхове ООО «СК «Козерог» не достроило ЖК «Волховская набережная», а в поселении Фёдоровское Тосненского района ООО «Ижорские просторы» не завершило ЖК «Ижора-Сити».
В итоге в Управление Росреестра по Ленинградской области ушел список из 39 жилых комплексов, в которых следует приостановить регистрацию ДДУ и, как следствие, продажи.
В городе на один запрет меньше
В Санкт-Петербурге в список новостроек, где следует остановить продажи квартир, вошли 38 ЖК. На запрос LIVING’а прислать список в городском комитете по строительству ответили: «Запрашиваемый Вами список есть в Россреестре».
В Управлении Россреестра по Санкт-Петербургу в свою очередь пояснили: «По вопросу направленных уведомлений необходимо обращаться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Комитет по строительству Санкт-Петербурга».
ЖК «Морская звезда». Источник: ГК «Город»
Тем не менее, городской комитет по строительству дал небольшой комментарий, из которого следует, что в списке «в основном речь идет о проблемных объектах, которые уже находятся на особом контроле правительства Петербурга и Комитета, и где сроки сдачи домов переносятся более чем на 6 месяцев от изначально заявленных застройщиком».
Больше всего недостроенных жилых корпусов в списке, по данным «Фонтанки», числится за компанией «Дальпитерстрой». Застройщик задерживает передачу ключей дольщикам домов на Новгородском проспекте в Шушарах и на пересечении Тихоокеанской улицы с Михайловской дорогой в Парголово.
Также попали в список три недостроенных корпуса ЖК «Новая Каменка» от компании «РосСтрой» – «дочки» обанкротившейся ГК «СУ-155». Дольщики этого ЖК регулярно напоминают о себе акциями протеста и обращениями в различные инстанции.
Любят «пошуметь» вокруг своих долгостроев и дольщики ГК «Город», объекты которой – «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда» – также в списке.
Следующие два проблемных объекта – ЖК «Трио» в Пушкинском районе и ЖК «Капитал классик» в Колпино – не могут завершить застройщики, связываемые с холдингом «Петротрест».
Оказался в списке и ЖК «Бенуа-2» от компании «Воин-В». Свою воинственность застройщик регулярно демонстрирует в судебных противостояниях с градозащитниками. Последние убеждены, что под видом реновации компания попросту застраивает парк Александрино.
ЖК «Усадьба на Ланском». Источник: «БП Истейт-Ланское»
Не избежал внимания Смольного ранее упомянутый Normann. На территории Санкт-Петербурга застройщик никак не может завершить ЖК «На Заречной» на одноименной улице в Парголово.
LIVING’у удалось связаться по телефону с членом совета директоров Normann Николаем Крутовым. По словам бизнесмена, готового рецепта, как действовать дальше, нет. «Но напрашивается один вариант – заемные средства, окончание строительства и продажа готового жилья.
Продажа активов – тоже один из вариантов, и мы не скрываем, что этим занимаемся. Другого выбора, собственно, не оставляют застройщикам – не только нам, а вообще всем», – прокомментировал LIVING’у Николай Крутов запрет продаж.
Также он подчеркнул: «Нельзя всех застройщиков под одну гребенку».
Еще один проблемный объект – «Усадьба на Ланском» – у Ланского шоссе закреплен за застройщиком «БП Истейт-Ланское», входящим в группу компаний С.Э.Р. («Союз Экспертов Региона). Дом предполагалось сдать в середине прошлого года. Однако, исходя из фотографий со стройплощадки, произойдет это не раньше конца 2019-го.
Ряд попавших в список новостроек фактически завершен. Так, в сентябре компания «Технобалтснаб» получила разрешение на ввод апарт-отеля «Нарвский посад» на улице Швецова.
А компания «ОптимаГрупп», завершившая строительство ЖК «Трилогия» на проспекте Народного Ополчения, 149, ждет соответствующего документа в ближайшее время.
Готовность же еще одного долгостроя – ЖК «Балтийская волна» в Красносельском районе от ЗАО «Рант» – по сообщению «Фонтанки», составляет 99%.
Будет ли порочный круг?
Как обычно бывает, одни девелоперы и эксперты рынка поддерживают действия властей, другие настроены скептично.
 |
«Большинство объектов, представленных в списке, – известные долгострои, квартиры в которых итак практически не приобретались. По сути, данное действие – формальность, которая дополнительно ограничивает появление новых обманутых дольщиков.
Введение данной меры должно положительно сказаться на рынке. Эффект «бумеранга» исключается рыночными законами.
Как правило, к моменту сдачи дома в качественных ликвидных объектах практически не остается свободных квартир, а значит, при правильно просчитанной финансовой модели, средства на завершение строительства должны быть получены в полном объеме.
Просрочка дома может быть также связана, к примеру, с затянувшимся процессом подключением к сетям, но в этой ситуации дом уже не требует больших затрат. Если же застройщик испытывает финансовые трудности, то продолжение продаж вряд ли поспособствует исправлению ситуации.
Как правило, чтобы хоть как-то привлечь клиентов, компании демпингуют, и в результате мы получаем только новых обманутых дольщиков. В любом случае, сейчас власти индивидуально подходят к решению проблемы каждой затянувшейся стройки, и этот курс, вероятнее всего, продолжится».
 |
Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента: «Запрет на регистрацию ДДУ при существующей задержке сроков – это отчасти верная мера» |
«Если застройщик не озадачился легализацией наступающей просрочки, не продлил разрешения и не внес изменения в ДДУ, то подобное решение может заставить его вернуться в правовое поле.
С другой стороны может сложиться ситуация при которой объект в высокой стадии готовности, но девелопер не может привлекать средства по ДДУ и достроить объект.
Но это все казуистика, ведь если девелопер добросовестно подходит к работе – в бюджете будут заложены дополнительные средства или же он сможет обратиться к банковским инструментам, или привлечь инвесторов. Когда же перед нами классический недострой, то подобное ограничение со стороны властей выглядит более чем уместно».
 |
Николай Лавров, организатор межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург»: «Естественно будет порочный круг» |
«Порочный круг уже был. Застройщик, если у него нет разрешения на строительство, и раньше не мог рекламировать и продавать квартиры. То есть здесь никаких нововведений особо нет. Просто ужесточились правила, и появились новые застройщики, которым это запрещено.
Они либо приведут документы в порядок и начнут продавать, либо государству придется разбираться с валом новых обманутых дольщиков. Судя по всему, оно на это готово.
Возможно, у государства какой-то далеко идущий план – отобрать кусок рынка и передать его другим людям».
 |
Вячеслав Семененко, генеральный директор «Master Девелопмент»: «Единого рецепта я не вижу» |
«Считаю, что всех застройщиков подвести под единый подход нельзя. Есть случаи, когда ситуация фактически является проблемной, тогда действия администрации правильны.
Есть ситуации, когда вины застройщика может и не быть – в этом случае застройщику надо помогать. Когда у нас были кризисные ситуации в 2009-2010 гг.
(в этот период Вячеслав Семененко занимал должность председателя городского комитета по строительству – ред.), приходилось индивидуально разбираться».
 |
Олег Барков, профессиональный девелопер: «Там, где нужно применять жесткую терапию или точечное хирургическое вмешательство, принимают зубило и молоток» |
«Как и предполагали многие эксперты, я в том числе, принятие поправок к закону создаст очень большое количество рисков для отрасли.
Наверное, можно понять, что комитет по строительству и Петербурга, и Ленобласти действуют строго и с буквой новых поправок к закону. И, наверное, у этих компаний есть проблемы.
Но у меня такое впечатление, что так огульно применять новые правила, то есть фактически запрещать компаниям новые продажи, необоснованно и нецелесообразно.
Так, если мы берем такие большие компании, как Normann и «Дальпитерстрой», общеизвестно, что они находятся не в самой простой ситуации. Если я правильно понимаю, Normann по частям банкротится.
Запрет продаж практически со 100% вероятностью поставит структуры холдинга на грань окончательного банкротства.
Пока же они выживают, стараются как-то вести бизнес и решить ситуацию за счет новых продаж».
Олег Барков призывает власти действовать осмотрительно и точечно. Также профессиональный девелопер замечает: «Я совершенно не уверен, что такая бронебойная мера применения молотка и зубила поможет тем дольщикам, которые уже находятся в конфликте с застройщиком».
В заключение же эксперт рынка дает прогноз: «Введение новых правил будет означать, если не потрясение для рынка, то значительное, очень кардинальное изменение рыночного ландшафта в течение ближайших двух-трех лет».
Внимание – долгострой: кто и как достраивает проблемные объекты
ГлавнаяНовости и статьиГородская недвижимостьНазад
Дома-долгострои – это головная боль российского рынка недвижимости, и прежде всего городов-миллионников.
Так, в Санкт-Петербурге по итогам 2015 года в «чёрном списке» долгостроев остаётся несколько десятков объектов, а в реестре обманутых дольщиков числятся более 1300 человек.
Поскольку городские власти не в состоянии решить эту проблему, часть таких объектов достраивают девелоперы – правопреемники бывших застройщиков. Причем берутся за это сложное дело не только петербургские, но и столичные компании.
Три долгостроя-антирекордсмена
Московский застройщик Glorax Development приступает к достройке в Санкт-Петербурге трёх проектов, начатых ещё 15 лет (!) назад. Речь идет о неудавшихся новостройках, за которые поочередно брались компании «Чесма-инвест» и «ПСМ-Классик»: объект на Костромском проспекте, д. 44 («Шерлок Хаус»), жилой дом на Гражданском проспекте, д. 107 и комплекс на Будапештской улице, д. 4.
Первым в очереди на сдачу стал ЖК «Шерлок Хаус». Glorax Development начал работы на строительной площадке с конца октября 2015 года и обещает завершить строительство во II квартале 2017 года.
— Прежде чем заняться данным объектом, мы проанализировали проект и пришли к выводу, что здесь нужны другая концепция и квартирография.
Нарезка квартир в доме была очень крупной, как следствие – высокая стоимость квартир и низкие темпы продаж.
Чтобы показать хорошую динамику по продажам на начальном этапе и привлечь клиентов, нужно дать хорошее ценовое предложение, а это возможно только при небольшой площади квартир.
Мы исправили проект – вместо 46 огромных квартир сделали 95 уютных небольших квартир, причём без ущерба для статуса дома, – рассказал коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов.
По словам эксперта, за счёт принятых мер стоимость «входного билета» в проект снизилась вдвое. Это сразу же привлекло покупателей: за первые два месяца строительства было продано 12% квартир.
К строительству следующего проблемного объекта – жилого комплекса на Будапештской улице, д. 4 (недалеко от метро «Международная») – Glorax Development планирует приступить в апреле 2016 года. Проект будет состоять из двух жилых зданий высотой 21 этаж. Архитектурный облик ЖК – в стиле Нью-Йорка 1930-х годов.
Кроме того, в текущем году девелопер возьмет на себя обязательства по долгострою на Гражданском проспекте. Этот ЖК переменной этажности расположен рядом со станцией метро «Гражданский проспект». Дизайн-концепция проекта пока в стадии разработки.
Сложно строить, ещё сложнее продавать
Сложно ли заканчивать кем-то начатые и надолго замороженные объекты? Ответ очевиден – конечно, сложно, гораздо проще вести проект с нуля.
И если кто-то предположит, что достройка дает некие бонусы, связанные с тем, что предыдущий застройщик проделал подготовительную работу (согласование строительства, получение участка, закладка фундамента и возведение основных конструкций), то это не так.
— Что касается документации, то за время простоя законодательство, как правило, меняется, и многие документы требуют корректировки. Если же говорить непосредственно о стройке, то согласно временным, погодным и прочим факторам многие конструкции приходят в негодность.
Так, по ЖК «Шерлок Хаус» после проведения экспертизы мы приняли решение демонтировать возведённую монолитную часть каркаса дома до уровня нуля.
Конструкция простояла заброшенной несколько лет, и иначе требования безопасности были бы нарушены, – прокомментировал Руслан Сырцов.
Руслан Сырцов: „По окончании строительства мы передадим всем дольщикам квартиры, которые они ранее приобрели. Наша позиция проста – выполнить те обязательства, которые взял на себя предыдущий застройщик.‟
Но ещё сложнее, чем строить, такие объекты продавать. Понятно, что когда 285 дольщиков полтора десятка лет ждут свои квартиры, то образуется, мягко говоря, негативный фон. Преодолеть его очень непросто – кроме, собственно, работ по строительству нужна серьёзная работа с обманутыми дольщиками. Glorax Development в целом удалось договориться с такими клиентами.
— По окончании строительства мы передадим всем дольщикам квартиры, которые они ранее приобрели. Наша позиция проста – выполнить те обязательства, которые взял на себя предыдущий застройщик. Какую квартиру человек покупал – такую он и получит.
Мы постарались учесть предыдущие обязательства, чтобы наша нынешняя квартирография совпадала с той, по которой покупались квартиры.
Исключение – проект «Шерлок Хаус», который претерпел серьёзные изменения, но лишь потому, что дольщиков здесь не было, – сообщил Руслан Сырцов.
По словам эксперта, работа с обманутыми дольщиками эмоционально очень затратная, поскольку приходится работать с людьми, уставшими от обещаний. Наконец, не последняя сложность заключается в том, что финансировать такие проекты некому. Так, Glorax Development все три объекта долгостроя будет достраивать исключительно за свой счёт.
Зачем девелоперу чужие проблемы
Чужой долгострой – это сложная со всех сторон работа, прибыль по которой практически всегда нулевая. Зачем же всё-таки девелоперы берутся за проблемные проекты? В Glorax Development назвали три причины.
Во-первых, репутация. Компании нужно хорошо зарекомендовать себя в Санкт-Петербурге, поэтому она помогает городу в решении социальных вопросов.
Во-вторых, после выполнения столь важной миссии застройщик вправе надеяться на предоставление компенсационных площадок со стороны городских властей либо снижение социальной нагрузки по проектам. Другими словами, в награду за выполненные обязательства компания, возможно, сможет получить площадки для новых, более экономически эффективных проектов.
В-третьих, застройщик приобретает бесценный опыт по работе с участниками долевого строительства. Выстроив систему взаимодействия с дольщиками и городом, эффективного технического анализа существующих проектов и перепроектирования, девелопер может поставить достройку проблемных объектов на поток.
Резюмируя, отметим: очень хорошо, что долгостроев в Петербурге становится меньше. И всё же этого явно недостаточно, ведь компаний, желающих и к тому же имеющих возможность исправлять ошибки других, не так много.
Как же решить проблему долгостроя и сделать так, чтобы на рынке не было подобного явления? В Glorax Development пока видят только один вариант (да и то мифический) – все достройки должны осуществляться под патронажем государства.
Если у застройщика в ходе реализации строительства объекта возникает проблема, ему дается время на её устранение. Не получилось – объект забирает государство и достраивает за свои деньги, либо привлекая внешнего инвестора.
Разумная Недвижимость
По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.
В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой….
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Сейчас на рынке Петербурга работают пять московских застройщиков. Это ПИК, Glorax Development, ФСК, «Ойкумена» и Veren Group. Суммарно, по данным реестра единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ, они строят 28 домов общей площадью 528 тыс.
м2, что не превышает 5% от рынка (всего в Петербурге в стадии строительства находится 11,6 млн м2). Ещё две компании — «Главстрой СПб» и «СПб Реновацию» — тоже условно можно отнести к московским.
Они имеют центральные офисы в столице, но начинались как отдельные петербургские проекты.
Особняком стоит группа «Эталон», которая, если смотреть формально, поглотила московского застройщика «Лидер», принадлежащего АФК «Система» миллиардера Владимира Евтушенкова. Сейчас же, по сути, она полностью контролируется московскими акционерами. Но даже с учётом этих трёх компаний доля московских девелоперов на петербургском рынке дотянет лишь до 16%.
Столичные строители начали предпринимать попытки закрепиться в Петербурге с 2008 года. Несколько раз на рынок выходила группа «Ренова» (теперь ГК «Кортрос») Виктора Вексельберга. Она приобретала земельные участки на намыве, на Петровском острове.
Пыталась купить другие крупные проекты, но в итоге смогла лишь построить и сдать в 2018 году один апарт–проект Royal Park, в котором, по словам участников рынка, до сих пор остаются непроданными почти половина площадей.
Неоднократные заявления о желании продолжать строить в Северной столице пока ничем не подкреплены.
Относительно неудачным был заход в город федерального застройщика «Самолёт». Компания быстро возвела свой проект в Мурино и, не купив ни одного нового участка, в начале 2020 года ушла из Петербурга. Впрочем, летом «Самолёт» подписал соглашение о партнёрстве с «СПб Реновацией» и запланировал на осень приобрести несколько земельных участков, позволяющих возводить 0,5–1 млн м2 жилья.
У группы «ПИК» тоже в Северной столице дела идут не такими темпами, как заявлялось изначально. Компания за всё время приобрела лишь четыре участка, на двух из них стройка уже завершается. Если сравнить с другими регионами, где девелопер заявляет о мегапроектах, Петербург — лишь капля. На него в общем объёме приходится 3,1%.
Почему это происходит? Петербургский рынок сложен. С одной стороны, в городе есть чёткие правила землепользования и застройки, себестоимость строительства чуть ниже (процентов на десять), чем в Москве, большой потенциал редевелопмента серого пояса и гораздо менее перегретый рынок, нежели столичный.
«Привыкшие работать в условиях определённой доходности москвичи не всегда умело приспосабливаются к новым реалиям и из–за этого зачастую вынуждены покидать петербургский рынок. Но попытки закрепиться на нём будут вестись и впредь», — уверена Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой».
Но существуют и специфические особенности. Среди них — многочисленные охранные зоны, проекты в которых можно согласовывать годами, прежде чем дело дойдёт до реализации.
В Северной столице сложнее получить разрешение на строительство и очень легко — недовольство градозащитников и местных жителей. В Петербурге очень высока конкуренция за хорошие локации в центре и не только.
Наконец, маржинальность проектов в столице всё–таки выше.
«В последние годы на рынке практически не осталось простых участков. Чаще всего это редевелопмент, сложные сделки, участки с историческим наследием и т. д.
Кроме того, для покупателей квартир в Северной столице, согласно нашим исследованиям, прежде всего важны репутация и опыт застройщика, причём именно местный.
Поэтому иногородним компаниям бывает сложно с успехом зайти на рынок», — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
В Петербурге иная философия и градостроительные привычки. «Дом бизнес–класса на 80–150 квартир в Москве уже практически невозможен.
А у нас именно камерный формат воспринимается как действительно дорогое жильё: меньше соседей, потише, красивые старинные дома рядом. Иными словами, востребовано ощущение Петербурга.
Тонкого понимания этого аспекта москвичам иногда не хватает», — полагает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».
В масс–маркете ситуация проще. Однако продавать квартиры в многоэтажных массивах с такой же прибылью, как в Москве, здесь почти невозможно. В Петербурге квадратный метр в центре стоит почти столько же, сколько в Москве на окраинах.
Выбор в пользу местных
Кроме того, мешают кадровые проблемы. «Есть сложности с поиском подходящего под задачу топ–менеджмента. Нужно, чтобы видение руководства на местах совпадало с видением центрального офиса.
Важно, чтобы у собственников хватало инструментов и ресурсов для качественного управления региональным подразделением.
Требуется много времени и на создание оптимального земельного банка», — говорит руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновации» Дмитрий Михалёв.
Петербургские покупатели традиционно с большим подозрением относятся к московским застройщикам. Несколько серьёзных скандалов с неисполнением обязательств по срокам строительства укрепили уверенность горожан, что лучше приобретать квартиру у местных девелоперов.
«Есть стереотип, что, даже если москвичи много построили в других регионах, сложно проверить качество этого строительства, сроки, надёжность.
С введением проектного финансирования этот вопрос, может, не будет столь актуальным, но всё же, приобретая дорогостоящий товар, люди хотят понимать, кто его будет производить (в данном случае строить)», — рассказывает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
При этом, как ни парадоксально, «нерезиденты» из других регионов Северо–Запада и даже из Северной Европы как раз неплохо себя чувствуют в таких условиях. Видимо, североевропейский менталитет и Петербург неплохо сочетаются.
Так, группа «Аквилон» из Архангельска, пришедшая в Петербург в 2016 году, сейчас входит в топ–8 городских застройщиков. «В регионах более внимательно относятся к качеству и экономике проектов.
Конкуренция точно такая же, маржинальность ниже, а значит, цена ошибки выше», — объясняет Виталий Коробов, директор группы «Аквилон».
Но представить себе конкуренцию на региональном рынке без москвичей всё равно невозможно.
«Нужно отдать должное — проекты московских компаний, которые в итоге выводятся на петербургский рынок, по большей части достойные и привносят что–то новое.
Как в маркетинг и клиентский сервис, так и в аспекте планировок и оформления территорий», — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС».
Московский девелопер начинает масштабную экспансию в Петербурге :: С.-Петербург :: РБК
Роман Пименов/Интерпресс
Крупнейший в России девелопер, московская группа ПИК, планирует резко усилить свое присутствие на петербургском рынке. Компания подыскивает 15-20 площадок для реализации новых проектов в Северной столице. В перспективе портфель проектов девелопера в городе может увеличиться до 1-1,5 млн кв. м, сообщили РБК Петербург в пресс-службе группы ПИК.
Объем инвестиций в реализацию программы в компании не называют. По оценке генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, затраты московского девелопера на возведение такого количества жилья могут составить порядка 80 млрд руб. — из расчета 60 тыс. руб. за кв. м.
Пока ПИК строит в городе два жилых комплекса совокупной площадью 200 тыс. кв. м.
и сейчас активно подыскивает площадки под новые проекты, сообщил РИА Недвижимость вице-президент — руководитель дирекции по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в ПАО «Группа компаний ПИК» Сергей Мамошин.
«Это могут быть как пустые площадки, так и с уже имеющейся документацией, в одних случаях это будет покупка за деньги, в других предполагаются партнерские отношения», — приводит агентство слова топ-менеджера.
Как предположил шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин, усиливать экспансию в Петербург московского девелопера заставляет сложная ситуация на столичном рынке жилищного строительства. «Я полагаю, что в Москве сейчас развивается более жесткая конкуренция, в том числе и за свободные участки», — пояснил эксперт.
Опрошенные РБК Петербург специалисты уверены, что усиление группы ПИК в Петербурге может осложнить бизнес другим участникам рынка. «Безусловно, «ПИК» — это сильный игрок. Он рассматривает Петербург как одно из приоритетных направлений развития, и если все же решит действовать по этой программе, то, конечно, усилит конкуренцию для местных игроков», — полагает Николай Пашков.
«Если группа «ПИК» планирует работать в низком ценовом сегменте, это означает, что с рынка будет вытеснена часть петербургских компаний», — согласен Дмитрий Синочкин.
Впрочем, московский игрок может не найти в Петербурге того спроса, на который рассчитывает, продолжает Синочкин. «Они считают, что в Петербурге есть резервы и потенциальный спрос. В долгосрочной перспективе, возможно, это так, но для этого необходимо, чтобы случились серьезные макроэкономические изменения, которых пока не видно», — сказал эксперт.