В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Бизнесмены рассказали о перспективах рынка коммерческой недвижимости на первых этажах в 2020 году

Отмена долевого строительства и переход застройщиков на работу с эскроу-счетами, как не раз отмечали эксперты, резко сокращает объем инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости. Соответственно, деньги частных инвесторов придут на другие рынки. Одним из них станет стрит-ретейл — встроенные коммерческие помещения.

Но приток денег будет сопровождаться ростом экономических проблем арендаторов — ретейл в Петербурге переживает не лучшие времена — и обострением правовых угроз.

Какие же факторы, негативные или позитивные, возьмут верх и определят перспективы масштабного рынка помещений в первых этажах? Участники круглого стола РБК Петербург взвесили pro и contra и сделали прогнозы.

Ожидаемый приток, колоссальные планы

Дополнительные инвестиции в будущем году неизбежно придут в стрит-ретейл, посчитали все участники дискуссии. Есть несколько оснований для прихода этих денег. Это, во-первых, новые правила на рынке долевого строительства.

В новых условиях исчезает серьезная дельта между ценой покупки квартиры на нулевой стадии и ценой готового жилья, а вместе с ней — и массовые вложения в жилые квадратные метры как инвестиционный продукт.

Поэтому часть инвесторов, которые раньше покупали квартиры, сейчас устремляют свои взгляды на покупку коммерческих помещений в жилых домах, отмечает директор по продажам Setl Group Павел Мельников.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Павел Мельников (Setl Group) ( РБК Петербург)

«Квартиры в этом году резко выросли в цене — 140-150 тыс. руб. за квадратный метр, поэтому часть инвесторов считают, что жилая недвижимость не даст возможность заработать как раньше, — рассказывает он.

— Мы, в свою очередь, делаем стрит-ретейл сегментом, открытым для начинающих инвесторов — меняем нарезку помещений с больших метражей на меньшие, тем самым снижая абсолютную стоимость помещений и делая их ликвидными и востребованными».

По словам Мельникова, у компании «колоссальные планы» по увеличению объема коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в проектируемых объектах.

Во-вторых, для притока денег в стрит-ретейл сложились финансовые условия. Основной мотивацией инвесторов раскассировать свои сбережения является снижение ключевой ставки, уверен заместитель председателя правления Банка «Санкт-Петербург» Вячеслав Ермолин. «Центробанк несколько раз подряд снижал ключевую ставку. В последний раз она была снижена на 0,25.

Рынок сейчас ожидает, что к концу следующего года ключевая ставка должна быть на уровне 5,5%. Конечно, ставки по депозитам будут снижаться, и те традиционные вкладчики, которые еще 2-3 года назад могли получить по ряду депозитов доходность 8-10%, сейчас получат 5-6%, а через год — 4%.

И вот тут у инвесторов появляется веский повод воспользоваться альтернативными инструментами заработка».

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Вячеслав Ермолин (Банк «Санкт-Петербург») ( РБК Петербург)

Как он прогнозирует, «часть инвесторов пойдет на фондовый рынок. А те, у кого нет соответствующих компетенций (а таких большинство), направят свои деньги по другим направлениям, в том числе и в стрит-ретейл».

Инвестор в домашних тапочках

Прогнозируемый приток денег в сегмент стрит-ретейл произойдет на фоне растущих в этом сегменте рисков. Один из них — отсутствие у инвесторов компетенций, необходимых для разумных вложений в коммерческие помещения. «Я наблюдаю большое расслоение между квалифицированными и неквалифицированными инвесторами.

Мы нередко фиксируем покупки помещений по цене на 40% выше нашей максимальной оценочной стоимости объекта», — говорит генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.

По его словам, компетентные инвесторы оценивают привлекательность помещений, исходя из четкого, проверенного на практике срока окупаемости для каждого типа объектов.

«У случайных же покупателей представление о сроке окупаемости весьма размытое, нередко они руководствуются соображениями достаточно/недостаточно получать определенную сумму с аренды объекта, а подчас принимают решения эмоционально, исходя из подхода «нравится — не нравится», — говорит Ельцов.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Максим Ельцов («Первое ипотечное агентство») ( РБК Петербург)

«Не так давно мы продавали помещение на Петровском проспекте, по нашим расчетам, со сроком окупаемости около 30 лет. Покупатели — ими оказались известные хоккеисты — заплатили более 250 тыс. руб. за квадратный метр.

Видимо, они хотели сохранить свои сбережения и вести коммерческую деятельность рядом с домом, заходя в приобретенный объект чуть ли не в домашних тапочках.

Это полностью меняет наше представление об инвесторах», — приводит пример Павел Мельников.

Еще один риск, который отметили участники дискуссии — сильная сегментация помещений по уровню ликвидности и, как следствие, «затоваривание» рынка мало ликвидными объектами. Ликвидные, то есть, прежде всего, удачно расположенные помещения окажутся в дефиците и их цена будет расти, в то время как мало ликвидные станут дешеветь.

«С 2014 года — я сужу и по своим объектам, и по объектам коллег — образовалась огромная пропасть между хорошими помещениями, которые пользуются спросом и помещениями «на троечку», на которые спрос упал и с точки зрения продажи, и с точки зрения аренды.

Сейчас замерли продажи помещений, которые находятся за углом от центральной стороны здания или в локации с низким пешеходным трафиком.

До 2014 года инвесторы брали такие помещения для перепродажи и за 5-6 месяцев делали перепланировку, организовывали новые входные группы, производили смену арендаторов и продавали, однако сегодня часть таких объектов у инвесторов просто зависла», — говорит доцент РАНХиГС и частный инвестор Александр Родионов.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Александр Родионов (РАНХиГС) ( РБК Петербург)

Революционная кампания против бизнеса

Важный нерыночный риск, который тормозит желание инвесторов вкладывать ресурсы в стрит—ретейл — «потребительский экстремизм». Как отмечает президент ГК RENTA Артем Гудченко, в 2019 году как снежный ком нарастало число судебных исков к собственникам и арендаторам со стороны жильцов. По его словам, в большинстве случаев судебные решения принимаются не в пользу арендаторов.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Артём Гудченко (ГК RENTA) ( РБК Петербург)

«Начинается серьезная революционная кампания жителей многоквартирных домов вместе с районной администрацией против бизнеса, — констатирует он. — Эта угроза сегодня не осознается властью и бизнесом как серьезная, но, если не принимать никаких мер, через два года она станет масштабной».

Гудченко добавляет, что для бизнеса этот фактор находится вне зоны управления: «Были попытки со стороны коллег, которые столкнулись практически с военными действиями на улице Рубинштейна, как-то повлиять на ситуацию, начав процесс урегулирования путем внедрения кодекса этики взаимоотношений бизнеса с жителями.

Но это пока вялые попытки — администрация и надзорные органы имеют больший рычаг силы. Что мы видим в итоге — проигранные в суде дела, убытки, закрытие заведений».

С тем, что число конфликтов между жителями и бизнесом в этом году заметно выросло, соглашается генеральный директор и совладелиц сети «Теремок» Виталий Свидовский. По его словам, конфликты с жильцами отбивают желание бизнесменов инвестировать в стрит-ретейл.

Однако он обратил внимание на то, что во встроенных коммерческих помещениях отмечается более высокий рост продаж. «В ТЦ мы фиксируем рост продаж на 5-7%, а в ресторанах в помещениях street retail — на 10-15%.

Это связано с туристическим потоком, который сейчас касается не только Невского проспекта, но и многих улиц в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах. Там наши точки в основном расположены в жилых домах», — говорит Виталий Свидовский.

Поэтому, по его словам, «Теремок» идет на компромиссы с жильцами. Но если встанет вопрос о «больших деньгах», «Теремок» будет готов закрыть точки в «скандальных» локациях.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Виталий Свидовский («Теремок») ( РБК Петербург)

Коллективные действия

Девелоперы в проектах квартальной застройки ищут способы, как со своей стороны «обезопасить» инвесторов стрит-ретейла. Избежать зависимости от жильцов проще всего в помещениях, которые расположены не на первых этажах, а в отдельно стоящих или пристроенных помещениях на территории жилых комплексов. По мнению директора по развитию «ЛСР.

Недвижимость — Северо-Запад» Ольги Михальченко, подобные объекты в ближайшей перспективе будут пользоваться популярностью среди инвесторов. «Раньше эти обособленные объекты на рынке были недооценены.

Но в новых реалиях, желая обезопасить себя от внешних факторов, инвесторы будут вынуждены обратить внимание на этот сегмент рынка коммерческих помещений», — рассказывает Михальченко.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Ольга Михальченко («ЛСР.Недвижимость — Северо-Запад») ( РБК Петербург)

По мнению самих инвесторов, лучшим ответом на вызовы в существующих реалиях будет объединение усилий и ресурсов — например, в форме инвестирования посредством закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Это поможет не столько в противостоянии недовольным жильцам, сколько в покупке больших площадей помещений на выгодных условиях.

«Сейчас инвесторы стремятся работать группами, а не в одиночку. Как это работает на практике: группа инвесторов выходит к застройщикам и покупает сразу весь первый этаж здания. Таким образом создается целостная логичная концепция торговой функции всего жилого комплекса или отдельно стоящего дома, регулируется состав арендаторов, формируется рекламная зона, решаются общедомовые вопросы.

Это помогает инвесторам получить дополнительные скидки на объекты и преференции при выборе помещений от застройщика», — рассказывает Александр Родионов. По его словам, такое объединение носит неформальный характер.

Работа инвесторов через формальные структуры — ЗПИФы, по оценкам эксперта, пока характерна больше для Москвы, чем для Петербурга, но со временем займет свое место и в Северной столице.

Пример неформального объединения инвесторов приводит Павел Мельников. «Есть пласт инвесторов, работающих с сетевыми магазинами, которые ищут крупноформатные помещения. Такое предложение редкое и очень интересное для профессионалов рынка. Мы его создаем в наших проектах.

Инвесторам важно купить все помещения на одной улице, создав свою торговую галерею, чтобы в одном доме магазины работали в рамках одной концепции, то есть, например, так, чтобы рядом с «Пятерочкой» не открылось бюро ритуальных услуг», — говорит он. Мельников приводит пример из своей практики, когда помещение площадью более 1 тыс. кв.

м выкупили несколько инвесторов, скинувшись по 30-50 млн руб. каждый.

Однако управляющий партнер Legal to Business Светлана Гузь говорит о негативном опыте работы ее клиентов по таким схемам. По ее словам, когда у одного объекта много собственников, это может привести к конфликту интересов. 

«Тот, у кого больше площадей, со временем начинает диктовать условия, с которыми могут быть не согласны остальные соинвесторы. В ситуациях, когда взгляды на управление активом различны, стороны порой входят в клинч, что парализует управление в целом, либо срабатывает правильно «сильного».

Если говорить о частных инвесторах, то для них лучше уж маленькое помещение, но собственное.

Логика — я знаю, что объект мой и я в нем хозяин, в любой момент могу принять самостоятельное решение — скорее свойственна петербургским инвесторам, нежели готовность брать на себя риски и неудобства партнерства ради большей выгоды», — полагает Светлана Гузь.

Читайте также:  В Москве и области покупатели теперь выбирают квартиры вдвое дольше

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Светлана Гузь (Legal to Business) ( РБК Петербург)

При этом она отмечает, что работая через ПИФ с профессиональной управляющей компанией, инвестор получает ряд преимуществ как с точки зрения профессионального управления активами и дифференциации рисков, так и с точки зрения налогообложения.

«Однако такой инструмент, как управление активами множеством частных инвесторов посредством ПИФ, больше характерен для Москвы. В Петербурге это пока не так популярно ввиду малой осведомленности и низкой правовой культуры», — говорит она.

По мнению Артема Гудченко, рынок стрит-ретейла ожидает рост объема инвестиций с параллельным подорожанием ликвидных участков, то есть — снижением средней доходности. «Тех безумных доходностей, которые были 10-20 лет назад, в целом по рынку не будет. Думаю, сегодня среднестатистический инвестор, если он не совершает ошибок, вправе рассчитывать на 10-12% годовых», — рассуждает Гудченко.

Однако, прогнозирует он, даже на таком рынке найдутся люди, которые при помощи специальных знаний, технологий, инновационных решений и везения «будут создавать уникальные проекты с «гипервысокой» доходностью».

Дискуссия состоялась в рамках проекта РБК Петербург «Клуб Winner. Встречи прогрессивных бизнесменов за бокалом вина» в ресторане «Блок».  

Стрит-ритейл: инвестиции с умом

Стрит-ритейл пережил пандемию

В Петербурге снимаются коронавирусные запреты, и рынок стрит-ритейла активно восстанавливается. В отличие от крупных ТЦ, которым приходилось закрываться на несколько месяцев, торговля в стрит-ритейле продолжалась практически без перебоев.

У предприятий сферы услуг было больше сложностей: ограничения коснулись работы парикмахерских, салонов красоты, спа.

Нелегко пришлось и ресторанам: объем площадей, которые они занимали, сократился почти на 10%, хуже позиции только у банков (потеряли почти 14% площадей) и салонов сотовой связи (площади уменьшились на 12%).

Зато интернет-ритейлеры (Ozon, Wildberries) вдвое увеличили свое присутствие на рынке.

Значительное смещение спроса в 2020 году отмечается в сторону товаров первой необходимости. Магазины продуктов питания и аптеки в пандемию не просели, а многие увеличили прибыль. К тому же им не пришлось закрываться даже в самые непростые для бизнеса недели в апреле 2020-го.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Несмотря на сложности, по итогам прошлого года доля вакантных площадей в стрит-ритейле выросла всего на 5,3 п. п. по сравнению с 2019-м. Наиболее стабильным этот показатель оказался в двух сегментах стрит-ритейла: на крупных проспектах спальных районов (с приростом в 3,9 п. п.

) и на второстепенных торговых коридорах — главных улицах спальных районов. Там цифра оказалась отрицательной, то есть вакантных площадей стало меньше на 0,2 п. п. (по данным Knight Frank). В обоих сегментах основное назначение арендуемых площадей — продажа продуктов питания.

Что такое хороший объект?

Эксперты считают, что действительно качественных объектов для инвестирования на рынке стрит-ритейла Петербурга не так много. И пандемия сыграла в этом не последнюю роль.

Во-первых, она сделала более привлекательными локации в спальных районах. Сокращение доли вакантных площадей стало следствием удаленной работы сотрудников многих компаний.

Далеко не все они вернутся в офисы после победы над вирусом: многие работодатели оценили преимущества такого формата и не будут от него отказываться.

А значит, стрит-ритейл в спальных районах и дальше будет набирать популярность.

Второй важный фактор — характеристики самого объекта и вариативность в подборе арендаторов. «Инвесторам мы советуем продумывать не только текущее, но и альтернативное использование объекта, — рекомендует Лилия Богатырева, директор Orange Estate Management — компании, которая много лет занимается инвестициями в коммерческую недвижимость.

— Надо понимать, как удастся использовать его в случае потери арендатора или резкого изменения ситуации на рынке: «нарезать» дополнительные входы, привлечь альтернативный бизнес, который еще не представлен в районе, разделить на небольшие объекты стрит-ритейла или, наоборот, сделать фермерский рынок — это сегодня довольно успешный формат».

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Такой подход гарантирует объекту постоянную заполненность и хорошую окупаемость. По словам экспертов Orange Estate Management, если еще пять–семь лет назад успешной окупаемостью считался срок семь лет при доходности до 15% годовых, то сегодня таких цифр практически не встретить ни в одном сегменте коммерческой недвижимости.

Рынок сильно изменился, и окупаемость сроком восемь лет при доходности 12% годовых теперь считается отличной, доходность 10% годовых — просто хорошей.

«Инвестору надо иметь в виду, что низкая доходность не только выражается в цифрах (ниже 8% годовых), но и зависит от качества арендатора. Бывает, что люди покупают объект с арендатором и вроде бы хорошей доходностью около 12% годовых. Но при этом ставка аренды очень высока, а вместе с ней высок и риск того, что арендатор попросит снизить ее или вообще съедет. В итоге за пять–семь лет (с учетом простоя и поисков нового арендатора) инвестор в лучшем случае выйдет на ту же окупаемость 8%, а то и меньше».

Лилия Богатырева,директор Orange Estate Management

«Свой» арендатор — залог успеха

Инвестировать можно в объект без арендатора — тогда придется искать его самостоятельно или купить помещение с уже заключенным договором аренды на несколько лет вперед. Эксперты советуют выбрать второй вариант, потому что в этом случае не надо терять время (а значит, и деньги), да и арендатор на месте уже «прижился».

  • Тем, кто все же выбрал первый вариант, Лилия Богатырева советует тщательно изучить аудиторию локации, чтобы понимать потребности живущих здесь людей, их платежеспособность.
  • Например,  провести опрос жителей соседних домов, чтобы узнать, чего им не хватает в шаговой доступности и по какой цене.
  • В компании Orange Estate Management отмечают, что лучше потратить больше времени на анализ локации и в итоге найти «своего» арендатора, чем пускать первого встречного, который не нужен конечному потребителю.
  • Беспроигрышный вариант

Самыми успешными, как показала аналитика, в 2020 году оказались интернет-ритейлеры и магазины, продающие продукты питания. Подтверждают это и эксперты. «На протяжении многих лет самыми надежными считались федеральные сетевые арендаторы, крупные и всем давно известные», — говорит Лилия Богатырева.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

«Пятерочка» или «Магнит» на оживленном проспекте спального района — беспроигрышный вариант для инвестора. Туда обязательно пойдут покупатели, потому что еда — товар первой необходимости. К тому же такие арендаторы всегда изучают рынок: если они пришли в этот объект, то спрос гарантирован.

«магазины у дома»

X5 Retail Group («Пятерочка», «Карусель», «Перекресток») в 2020 году увеличила торговую площадь на 8,3% — до 7,8 млн кв. м — за счет открытия 1410 магазинов. Формат «магазинов у дома» внес наибольший вклад в рост бизнеса в 2020 году на фоне перенаправления трафика из традиционных форматов и гипермаркетов.

По данным Knight Frank

В Orange Estate Management уверены, что именно такие объекты и следует предлагать инвестору: в хорошей локации развитого спального района, с возможностью легко трансформировать помещение и с надежным проверенным арендатором. Сочетание этих факторов позволяет инвестору вложить деньги и получать стабильный доход.

В компании приводят пример объекта, который сейчас выставлен на продажу: помещение на Гражданском проспекте, 104, площадью более 485,7 кв. м. Оно имеет якорного арендатора — магазин «Пятерочка» с долгосрочным договором аренды, в котором предусмотрена ежегодная индексация арендной ставки.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Объект расположен в развитом спальном районе с высокой покупательной способностью. То, что в нем находится магазин продуктовой сети, уже не один год обеспечивает стабильный поток покупателей.

«Размещение коммерции в этом микрорайоне проектировалось еще в советский период и практически не имеет потенциала для увеличения. Это дает стабильный покупательский спрос и постоянный доход для арендатора, — рассказывают эксперты OEM.

— А наличие в непосредственной близости остановки общественного транспорта, пешеходных переходов и крупных транспортных узлов гарантирует наличие интересантов и высокую арендную ставку для этих площадей».

Срок окупаемости объекта с нынешним арендатором составляет всего 10 лет.

Другой пример — объект на проспекте Энергетиков, 50, где компания продает помещение площадью почти 1 тыс. кв. м с парковкой и долгосрочным арендатором X5 Retail Group.

Читайте также:  Хозяйка съемной квартиры требует оплатить ремонт. Что делать?

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

В условиях договора закреплена безусловная индексация ставки в 7% — это выше официального уровня инфляции. Предполагаемый срок окупаемости — 10 лет. Если этот объект слишком большой, есть поменьше (Народная улица, 98), с тем же арендатором и индексацией ставки. Он хорошо просматривается с Народной улицы и притягивает посетителей из автотрафика.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Бытует мнение, что арендные ставки в исторически сложившихся спальных районах уже закреплены и доходность там не увеличить.

Для инвесторов, которые готовы расширить портфель объектами в новых локациях, у Orange Estate Management есть предложения в строящемся спальном районе — в ЖК «Цветной Город». На выбор — помещения от 49 до 168 кв.

м с арендатором и пассивным доходом или с возможностью использования под собственный бизнес.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

«Активное расширение района, сдача квартир от застройщика с отделкой и низкая входная стоимость, в том числе за счет небольшого метража квартир, дает большое количество плюсов в локации размещения, — рассказывает Лилия Богатырева.

— Это высокая плотность населения, быстрый заезд жителей после сдачи дома, ограниченность района и вынужденная необходимость совершать покупки именно здесь, сложность с выездом в ТЦ.

Все это — слагаемые успеха любого бизнеса: поток клиентов на фоне привлекательной цены входа».

Чего ждать рынку

В ближайшие месяцы арендные ставки в стрит-ритейле, чуть скорректированные из-за пандемии, приблизятся к докризисным показателям: очевидно, что уличной торговле Петербурга не угрожает новый локдаун. В Россию продолжают приходить международные сети, в первую очередь именно из-за ковидной политики.

В отличие от западных стран, российская экономика, в том числе и ритейл, продолжает работать. Как и в 2020 году, самыми устойчивыми будут улицы с высоким трафиком в спальных районах. А вот стрит-ритейлу на Невском проспекте и других центральных магистралях города предстоит более долгое восстановление.

Частные инвесторы переключаются с квартир на коммерческие помещения

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Инвесторы полюбили торговые помещения в новостройках /Евгений Егоров

Объем предложения в стрит-ритейле в этом году вырос, но помещение теперь найти труднее, отмечает гендиректор ГК «Теремок» в Петербурге Виталий Свидовский. По его оценке, ставки снизились в пределах 10%. В новостройках дела вести легче, но там ниже покупательная способность, сказал он.

По словам Свидовского, у «Теремка» есть два успешных проекта в новостройках – в Кудрове и Девяткине. Рынок не успевает восполнять форматные коммерческие помещения, которые пользуются высоким спросом у ритейлеров, говорит представитель ГК «Дикси» Владимир Русанов.

Арендные ставки, по его словам, за год не изменились, а договоры аренды компании обычно заключаются на этапе ввода здания в эксплуатацию.

Более половины объектов на рынке стрит-ритейла неликвидно, такие проекты ощутимо просели и срок их экспозиции возрос до непрогнозируемого максимума, говорит коммерческий директор Steit Роман Стогов.

Многие жилые проекты сегмента масс-маркет заселяются дольше, чем планировалось.

Существенная доля квартир приобретались 2–3 года назад в инвестиционных целях, в отсутствие покупателей или арендаторов они долго пустуют – это сказывается на востребованности встроенных помещений, указывает Стогов.

Спрос на встроенные коммерческие помещения зависит прежде всего от удачного места с интенсивным трафиком, отмечает представитель девелопера «Леонтьевский мыс». Самый высокий спрос на встроенные помещения – в Центральном и Петроградском районах, где свободных помещений мало, а нового жилья строится немного.

По его словам, за последний год спрос на встройку в новых домах в удачных локациях вырос не меньше чем на 30%, цены увеличились в среднем на 5–10%. Договоры с арендаторами «Леонтьевский мыс» заключает не менее чем на пять лет.

Повышенный спрос наблюдается на помещения с витринными окнами на первой линии с удобным отдельным входом с улицы, такой продукт не застаивается, комментирует директор по маркетингу и рекламе Legenda Всеволод Глазунов. По его словам, большая часть коммерческих помещений Legenda продается задолго до завершения строительства.

«Из стрит-ритейла постепенно уходят многочисленные офисы и отделения банков, на их место приходят несетевые операторы и предприятия общепита», – рассуждает Глазунов.

В первом полугодии 2017 г. в Петербурге, по данным Knight Frank, было введено в эксплуатацию 68 000 кв.

м встроенных коммерческих помещений, из них 47% – в Петроградском районе, где были введены ЖК «Леонтьевский мыс», «Привилегия», четвертая очередь «Европа сити». Помещения площадью 100–200 кв. м на локальных торговых улицах в спальных районах (пос.

Шушары, ул. Оптиков / Туристская улица, квартал «Балтийская жемчужина»), по данным Knight Frank, сдаются от 1200 до 2500 руб. за 1 кв. м в месяц.

Профессиональные инвесторы переориентируются с покупки квартир на коммерческие объекты, замечает гендиректор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость (ПН)» Олег Пашин. Пользуются спросом помещения площадью 40–50 и 100–150 кв. м для кафе, аптек, магазинов.

Инвесторы, активно сотрудничающие с сетевыми продуктовыми супермаркетами, вкладывают деньги в помещения площадью от 450 до 1200 кв. м. Цена помещений с привлекательными характеристиками, по данным ПН, может варьироваться от 150 000 до 260 000 руб. за 1 кв. м.

В Knight Frank оценивают бюджет покупки частных инвесторов до 50 млн руб., раньше они вкладывались в квартиры, а теперь основной спрос этой группы приходится на встроенные коммерческие помещения в новых жилых комплексах.

По доходности стрит-ритейл превосходит квартиры, отмечают консультанты.

«Застройщики строят коммерческую недвижимость под любую деятельность, другое дело инвесторы, которые покупают под продовольственный ритейл, – они заинтересованы именно в нас, так как это длинные надежные договоры, известность на рынке и предсказуемость», – говорит Русанов.

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Исправленная версия: в четвертом абзаце исправлена стоимость аренды.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

В Петербурге инвесторы переходят от жилья к стрит-ритейлу

Ассоциация собственников и арендаторов стрит-ритейла предлагает упразднить законодательную норму, которая обязывает бизнес получать согласие 100% жильцов при внесении изменений в коммерческие помещения на первых этажах.

Об этом заявил вице-президент Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ритейла Артем Гудченко на форуме «Дни ритейла на Неве».

В стрит-ритейле накопилось множество проблем, порожденных конфликтом интересов бизнеса и собственников квартир. «В этом конфликте есть доля вины каждого из участников. Чаще всего инвесторы в стрит-ритейл, как владельцы помещений, не участвуют в их управлении и отдают все на откуп арендаторам, которые стремятся сократить издержки.

Из-за этого и возникают спорные ситуации, – отметил Артем Гудченко. – Наступление кризиса, который станет импульсом для совершенствования рынка, появления понятных правил и стандартов – это хорошо. Плохо то, что в этом процессе законодательная и исполнительная власти пока идут по пути наименьшего сопротивления.

Они, фактически, передали все полномочия по управлению ситуацией неконсолидированным группам собственников жилых и нежилых помещений».

По словам Артема Гудченко, чтобы начать работу, коммерческое помещение должно быть, во-первых, приспособлено под современное использование и стандарты конкретного бизнеса. Во-вторых, нужно сделать так, чтобы помещение соответствовало требованиям надзорных органов.

И, в-третьих, получить согласие 100% собственников многоквартирного дома. «По сути, законодатель ввел норму, которую невозможно выполнить, потому как в любом доме есть люди, которые живут не по прописке, кто-то может пребывать в местах лишения свободы, кто-то не вступил в права наследства.

Есть даже группы противоборствующих жильцов. Поэтому у бизнеса всего два пути: либо ничего не делать, либо нарушать закон.

Такая ситуация создает почву для коррупции со стороны чиновников, которые будут закрывать глаза на нарушения, а также дает повод для потребительского экстремизма со стороны жильцов, которые задают вопрос: «А в чем мой интерес?», – заявил Артем Гудченко.

В заключении Артем Гудченко предложил привязать бюджеты локальной исполнительной власти к размеру налогов от бизнеса, расположенного на их территории. «Тогда у районов появится прямая мотивация создавать условия для развития бизнеса, в первую очередь стрит-ритейла, и содействовать его работе», – резюмировал вице-президент Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ритейла.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Частные инвесторы Петербурга переключились с жилья на стрит-ритейл

Розница 16 Мая 2018, 14:01

Частные инвесторы Петербурга переключились с жилья на стрит-ритейл

Застройщики Санкт-Петербурга отмечают существенный рост спроса на покупку объектов коммерческой недвижимости со стороны частных инвесторов. 

Читайте также:  Страхование загородного дома: что, от чего, как сэкономить?

Коммерческие помещения новостроек, расположенных в жилых комплексах с нормальным планированием территории для обеспечения высокого трафика проходимости, выкупаются в кратчайшие сроки, на нулевом этапе строительства.  

Коммерческие объекты стали восприниматься людьми как надежный источник вложения свободных средств, чему способствовала череда банкротств кредитных организаций, а также снижение привлекательности квартир как инвестиционного актива.

Эксперты уверены, что на рынке жилой недвижимости становится все меньше проектов, на которых инвестору можно гарантированно заработать. «Объекты с низким порогом входа в большинстве представлены классом «эконом», в сегменте которого предложение значительно превышает спрос.

Инвестиции в подобные проекты не выглядят достаточно перспективными ввиду высокой конкуренции и неоднозначной ликвидности.

Как следствие, более привлекательными для частных инвестиций становятся коммерческие объекты, которые сулят более высокую доходность и предлагают более широкий выбор потенциальных объектов для инвестирования», – уверен Петр Гавырин, основатель и исполнительный директор ГК A Plus Development.

Доходность коммерческой недвижимости сегодня выше по сравнению с жилой. Если инвестиции в квартиру с целью дальнейшей аренды приносят до 4% годовых, то доходность коммерческого помещения может достигать 8-10% в год.

Наиболее востребованными в Северной столице являются помещения формата стрит-ритейл небольшой площади 50-60 кв. м с высокими потолками, витринными окнами и удобным входом. 

Помимо объектов стрит-ритейла, частные инвесторы Петербурга активно интересуются помещениями гостиничного типа – хостелами или небольшими отелями средней ценовой категории. Однако такие активы сейчас особенно в цене из-за приближающегося Чемпионата мира по футболу.

Жилую недвижимость сегодня эксперты советуют рассматривать как инструмент не для получения прибыли, а для сохранения накоплений. Сберечь имеющиеся деньги, вложив их квартиру, особенно готовую, можно, так как в Санкт-Петербурге жилье всегда будет пользоваться спросом. Ожидать снижения цен на жилую недвижимость не стоит, наоборот, можно прогнозировать небольшой рост. 

Источник: ГК A Plus Development

Петербургские инвесторы ушли в стрит-ритейл

В связи с низким ростом цен в сегментах жилой и офисной недвижимости инвесторы начали искать новые пути диверсификации бизнеса. Наибольшая активность отмечается в сегменте стрит-ритейла.

Согласно исследованию компании E3 Group, инвестиционная привлекательность жилого сектора в Санкт-Петербурге упала на 10%. Связано это в первую очередь с переизбытком предложения на рынке, а также с падением доходов населения и, соответственно, снижением покупательской способности.

Для ряда инвесторов данная ситуация послужила толчком к пересмотру своих финансовых приоритетов и стремлению к максимальной диверсификации инвестиционного портфеля. Таким образом, по данным аналитиков, порядка 50% новых инвесторов с сегменте стрит-ритейла пришли из сферы жилой недвижимости. В целом их число за последние два года увеличилось на 20%.

Как отметила Алена Чупракова, консультант практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр», до середины 2014 года рынок Санкт-Петербурга активно насыщался крупноформатными торговыми центрами.

«В связи с кризисом темп роста данного направления существенно снизился, выросла доля вакантных площадей, пересматривались ставки аренды, снизилась посещаемость и обороты операторов. В существующих реалиях рынок крупных ТРЦ достаточно насыщен, а направление стрит-ритейла еще не достигло данной точки.

Развиваются уже существующие площади, а также коммерческие помещения в новых жилых комплексах. На активность рынка стрит-ритейла также повлияло решение крупных продуктовых сетей развивать направление магазинов шаговой доступности», — комментирует Чупракова.

Еще одним фактором, повлиявшим на рост числа инвесторов в сегменте стрит-ритейла, стало увеличение объема доступного и ликвидного предложения на рынке. Кроме основных торговых галерей появилось немало помещений коммерческого назначения в жилых комплексах в спальных районах.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», подчеркивает, что порядка 80% своих ежедневных потребностей человек должен решать недалеко от дома.

И это правило работает вне зависимости от сегмента жилья. Как правило, все первые этажи дома отданы под коммерческую инфраструктуру: кафе и рестораны, аптеки, магазины и проч.

Жилой комплекс сам генерирует поток, поэтому заинтересованность в таких помещениях не пропала.

Аналитики отмечают интерес к таким помещениям за счет их выгодного расположения — часто они находятся в районах с недостаточно развитой инфраструктурой, где еще есть перспективы роста, а также среднего показателя доходности на уровне 11-13% годовых.

Александр Просенков, руководитель департамента street retail компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит о том, что благодаря туристическому потенциалу города, интерес инвесторов наибольшим образом сосредоточен в сегментах гостиниц и апартаментов.

Стрит-ритейл, наряду с ними, показывает свою стабильность при любом кризисе и даже в сравнении с торговыми центрами легко переживает все экономические колебания — помещения стрит-ритейла находятся на проходных уличных потоках, в то время как торговые центры вынуждены генерировать свой трафик самостоятельно и прилагать большие усилия в увеличение конверсии посетителя в покупателя. Свободных помещений разного метража и ценовой категории в экспозиции сегодня достаточно, во многом за последнее время ожидания по цене продавцов и покупателей сблизились, поэтому можно говорить о том, что этот сегмент будет все более популярен у инвесторов, ранее предпочитавших инвестировать в другие сегменты. При этом срок окупаемости, по словам эксперта, составляет около десяти лет для ликвидных предложений.

«Сегмент стрит – ритейла, действительно сейчас привлекает инвесторов больше, чем жилье или офисы.

Но сильной конкуренции, на мой взгляд, ожидать не стоит, поскольку объем предложения значительно превышает спрос, в связи с тем, что значительная часть потенциальных покупателей готова инвестировать в объекты стрит-ритейла исключительно по низкой, спекулятивной цене», — дополняет Наталия Захарова, MRICS, старший оценщик отдела консалтинга и оценки компании Maris в ассоциации с CBRE.

Маргарита Смышляева

Стрит-ритейл Петербурга: инвесторы предпочитают новостройки — CRE

Экспертный анализ

По оценке экспертов группы компаний E3 Group, 75% начинающих инвесторов в сегменте стрит-ритейла предпочитают вкладывать средства в коммерческие помещения в новостройках. 

По оценке экспертов группы компаний E3 Group, 75% начинающих инвесторов в сегменте стрит-ритейла предпочитают вкладывать средства в коммерческие помещения в новостройках. Более 50% новых игроков приходят на рынок из жилого сектора.

В последние 3-4 года на рынке инвестиций в стрит-ритейл наблюдается отчетливый тренд – в сегмент приходят новые игроки. По мнению экспертов, это связано с появлением на рынке нового ликвидного и относительно доступного предложения. Речь идет о встроенных коммерческих помещениях в новостройках, располагающихся в периферийных и спальных районах города. 

В 90% строящихся жилых комплексов сегодня первые этажи отдаются под коммерческие помещения.

Особенно это актуально в проектах комплексного освоения территорий на границе Петербурга и Ленобласти, где на момент начала строительства социальная, торговая и развлекательная инфраструктура отсутствовали, а также в спальных районах Петербурга со слабо развитой инфраструктурой (это, например, некоторые локации Калининского, Красногвардейского, Невского районов).

Среди инвесторов-новичков наиболее популярны небольшие по площади объекты (до 100 кв. м), имеющие доступ к внешнему пешеходному трафику.

Несмотря на ухудшение экономической ситуации в Петербурге, стрит-ритейл сохраняет свою инвестиционную привлекательность. Уровень доходности для ликвидных объектов города составляет в среднем 11-12% в год. Это на 1-2% ниже, чем 1,5 года назад, однако в 2 раза выше, чем при сдаче в аренду квартиры.

«Более 50% новых инвесторов приходят на рынок стрит-ритейла из жилого сегмента. Для них это способ наладить стабильный пассивный доход. Инвесторы на рынке жилой недвижимости, как правило, не занимаются сдачей объектов в аренду, это не очень выгодно.

Они покупают квартиру на начальном этапе строительства и продают ее на высокой стадии готовности. Если объект выбран правильно, это приносит инвестору 15-20% годовых.

Однако инвестиционная привлекательность жилья за последние 2 года снизилась из-за замедления темпов роста его стоимости и повышения срока его экспозиции.

Кроме того, этот инструмент инвестиций нельзя назвать пассивным, поскольку для стабильного заработка инвестору необходимо постоянно заниматься поиском новых ликвидных объектов и покупателей на них.

А в стрит-ритейле инвестор может, вложившись единожды, получать стабильный пассивный доход на протяжении многих лет. Порог входа на этот рынок сегодня относительно низкий. Средняя стоимость квадратного метра для объектов в новостройках города в сегменте масс-маркет составляет 80-120 тыс. руб.», — комментирует Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *