Растет, разумеется, и спрос. Наиболее востребованными традиционно остаются квартиры в хороших локациях с отличной транспортной доступностью.
Особенно ценятся квартиры, которые расположены в пешей доступности от метро. При этом, к слову, чем ближе к метро, тем дороже стоит квартира.
Разница между жильем в пяти минутах ходьбы до метро и в 20 минутах может отличаться на 15 процентов и выше.
Квартиры около метро имеют и еще одну ценность: предложение на этом рынке ограничено. Свободных участков возле станций подземки в Петербурге немного, поэтому новостройки у метро появляются реже, чем того хотелось бы покупателям. «МК» в Питере» изучил рынок и выбрал три жилых комплекса, покупка квартиры в которых может стать отличным вложением.
ЖК «КОНТИНЕНТЫ»
Это жилой комплекс от компании «КВС» в Выборгском районе Северной столицы. Расположение удачное — в 15 минутах ходьбы от метро «Парнас». Транспортная инфраструктура района на высоте — буквально в семи километрах от ЖК «Континенты» находится развязка с КАД и удобные выезды на Выборгское шоссе и проспект Энгельса.
— Помимо близости метро (15 минут пешком), детских садов, школ, торговых центров и другой инфраструктуры, локация имеет редкое для города преимущество — рядом расположен большой Шуваловский парк с прудами и историческими усадьбами.
От ЖК «Континенты» до парка — всего 600 метров, поэтому в домах будет одинаково комфортно молодым и мобильным людям, семьям с детьми, спортсменам, любителям природы. Кроме того, в составе жилого комплекса будет возведен свой детский сад и торговая галерея, где разместятся магазины и сервисы.
Все необходимое будет не просто рядом, а буквально в паре шагов от дома, — рассказали «МК» в Питере» в компании КВС.
«Континенты» — это современный жилой комплекс, который строится с учетом новых технологических решений и очень богат разнообразием планировок. К примеру, здесь есть квартиры, где в одной из комнат окна выходят на разные стороны. Есть, конечно, и самые популярные сегодня квартиры с просторными кухнями-гостиными.
— 6 домов комплекса символизируют разные континенты. Элементы частей света представлены в отделке парадных и в ландшафтном дизайне. Архитектурный облик выполнен в светло-коричневых тонах с интересной геометрией фасада.
В каждой квартире запроектированы большие высокие окна, остекление балконов — витражное. Первые этажи домов объединены акцентной стилобатной частью, напоминающей большую галерею и украшенной перголами.
Здесь разместятся торговые площади, — описывают комплекс в компании КВС.
Свое отражение идея проекта нашла и в придомовой территории.
В разных зонах двора можно увидеть знаковые приметы того или иного континента: венецианскую лодку, пирамиды майя, китайский сад камней, скандинавский зеленый парк с велодорожками, ландшафтным дизайном с травами и камнями, и многое другое.
В доме предусмотрен подземный паркинг, куда можно спуститься на лифте, кладовые для хранения крупногабаритных и сезонных вещей, просторные холлы, где есть места для колясок, закрытая территория с авторским ландшафтным дизайном, свободная от автомобилей.
ЖК «ПОЭТ»
Жилой комплекс «Поэт» компания Л1 возводит в Выборгском районе Петербурга, в той его части, где много зеленых зон. Прямо напротив комплекса расположен сквер Конашевича. Немного дальше раскинулись парки: Муринский и Сосновка. Дойти до них можно буквально за 15 минут.
— Комплекс строится в одной из наиболее удобных для проживания локаций Выборгского района. В шаговой доступности действуют школы, детские сады, поликлиники для взрослых и детей, многочисленные магазины.
Также жильцы смогут пользоваться инфраструктурой соседнего комплекса «Лондон Парк», а именно торгово-развлекательным комплексом и физкультурно-оздоровительным центром с двумя бассейнами, — рассказали «МК» в Питере» в Компании Л1.
Транспортная доступность жилого комплекса «Поэт» порадует тех, кто не любит тратить много времени на дорогу и предпочитает не стоять в пробках: станция метро «Проспект Просвещения» расположена в 20 минутах пешком, до «Гражданского проспекта» — 10 минут на общественном транспорте. До центра города можно доехать за 20 минут, в пяти минутах от комплекса — удобный выезд на КАД.
— Строительство комплекса ведется по наиболее прогрессивной сегодня кирпично-монолитной технологии. Она обеспечивает высокие эксплуатационные характеристики домов, позволяет создавать разные форматы квартир, а срок эксплуатации таких домов превышает 120 лет, — подчеркивают в Компании Л1.
ЖК «Поэт», в отличие от многих других новостроек комфорт-класса, не имеет студий. Здесь преобладают семейные квартиры. Кроме того, в комплексе нет квартир с окнами на север. На эту сторону света выходят только окна в ванных комнатах.
Также нестандартным для комфорт-класса является наличие в комплексе квартир с террасами: обычно эта опция доступна в новостройках более высокого ценового сегмента. Из окон верхних этажей открываются восхитительные виды на стройные здания в окружении зелени.
Кроме того, во всех входных группах организованы просторные колясочные.
На территории новостройки появятся детские и спортивные площадки, места для отдыха, а также зеленые насаждения. Здесь будет поддерживаться концепция двора без машин: для автовладельцев предусмотрены три охраняемых паркинга на 2183 машиномест.
ЖК «ПРИМОРСКИЙ КВАРТАЛ»
Еще одно интересное предложение на рынке расположенного близко к метро жилья — это комплекс «Приморский квартал». До станции «Пионерская» от него всего 400 метров. До «Черной речки» — чуть больше километра. Ключи от квартир второй очереди как раз сейчас получают новоселы.
Приморский район справедливо считается в Петербурге одним из наиболее развитых.
Но помимо сложившейся и уже готовой социальной инфраструктуры района новоселы жилого комплекса получают и обилие зелени: с одной стороны «Приморский квартал» примыкает к скверу, в котором в 1837 году состоялась последняя дуэль Александра Пушкина.
Другой стороной жилой комплекс граничит с огромным Удельным парком. В непосредственной близости к комплексу проходят Коломяжский и Богатырский проспекты и проспект Испытателей.
— «Приморский квартал» находится в зеленом оазисе в центре города, но с отличной транспортной доступностью. Это уникальный набор характеристик, — подчеркивают в корпорации «Мегалит».
«Приморский квартал» — это проект комплексного освоения территорий. В нем 13 жилых домов, и это позволило застройщику обеспечить большое количество планировочных решений.
Так, покупатели двухкомнатных квартир смогут выбрать планировку из почти десяти вариантов, а те, кто ищет «однушки» с большой кухней, будут приятно удивлены разнообразием метража кухонь-гостиных от 11 до 18 квадратных метров.
Отдельный серьезный плюс жилого комплекса обилие рекреационных зон. На 13 жилых домов здесь приходится 20 разных площадок — для спорта, активных игр и спокойного отдыха.
— Общественным пространствам мы уделяем особое внимание, — говорят в корпорации «Мегалит». — В первой очереди у нас сразу три детских площадки и зона воркаута. Везде мы используем современное, качественное оборудование. К примеру, все игровые комплексы выполнены датской фирмой Kompan.
Архитектурное исполнение комплекса тоже привлекает внимание. Башни «Приморского квартала» стали новой доминантой и центром притяжения этой локации.
При этом внутри квартала создается своя атмосфера — камерность появляется благодаря тому, что комплекс возводится по принципу амфитеатра.
По периметру расположены более высотные здания, а к центру этажность уменьшается, такой прием защищает от городского шума и впускает максимум света.
В сердце «Приморского квартала» вырастет школа на полторы тысячи учеников – современная, с большим стадионом и бассейном. В разных частях квартала компания намерена построить три детских сада.
Хотя инфраструктура района позволяет новоселам сразу отдавать детей в уже работающие детские сады, но застройщик учитывает, что население квартала будет увеличиваться, а детский сад во дворе дома – удобство, которое, несомненно, оценят родители маленьких детей.
Проектные декларации: ЖК «Поэт», ЖК «Континенты», ЖК «Приморский квартал»
Петербургская аномалия: почему цена жилья выросла на четверть?
Таких цифр еще не было
В Петербурге прирост цен на вторичное жилье в этом году вдвое опередил средние показатели по стране, но самые заметные изменения произошли на первичном рынке. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за неполный год 1 кв. м в городской новостройке подорожал на 25%, в пригородах — более чем на 20%. Никогда в истории петербургского рынка жилья не было таких цифр.
Неудивительно, что в 2020 году Петербург несколько раз попадал в пятерку городов мира с самым активным ростом стоимости квадратного метра жилья. Последний раз — в октябре. Он оказался на пятом месте рейтинга Global Residential Cities Index: Петербург уступил лишь Маниле, Анкаре, Стамбулу и Измиру. Москва в этом рейтинге занимает 92-е место.
Среди причин, по которым Петербург вырвался вперед, есть как общие для российского рынка, так и те, которые объясняют, почему именно этот город стал лидером роста цен.
Первая причина: льготная ипотека
Задуманная в качестве меры поддержки строительного рынка в период пандемии, льготная ипотека превратилась в настоящий драйвер отрасли.
Ипотеку брали даже те, кто не попадал под условия программы субсидирования: ключевая ставка Центробанка опустилась до минимального за всю историю значения (4,5%, а затем 4,25%), поэтому ставки по ипотеке без участия государства (например, при покупке жилья на вторичном рынке) были ненамного выше льготных.
«Субсидированная ипотека сильно стимулировала спрос на жилье, — считает директор по продажам «Альфа Фаберже» Алексей Тюлькин. — Многие покупатели недвижимости с так называемым отложенным спросом, то есть люди, которые держали в уме покупку новой квартиры, решили, что более выгодных условий ждать не приходится. И они перешли в стадию активного поиска жилья на первичном рынке».
Вторая причина: рост спроса
С одной стороны, квартиры в новостройках и на вторичном рынке бросились покупать те, кто оформлял подешевевшую ипотеку. С другой стороны, немало оказалось и тех, кто таким образом захотел спасти накопления от инфляции.
«Из-за снижения ставок по депозитам люди начали активно забирать денежные средства и вкладывать их либо в валюту, либо в квадратные метры. Поэтому существенно выросло количество покупок квартир для сохранения средств», — комментирует девелопер и инвестор, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.
Эксперт добавляет, что наиболее привлекательными в инвестиционном плане считаются студии и небольшие однокомнатные квартиры, которых на первичном рынке жилья Петербурга оказалось достаточно. Прибавить к ним привычные для города комнаты в коммуналках — и вот поле для инвестиций для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи.
Еще один фактор, повлиявший на спрос, — наличие в городе большого числа людей, имеющих возможность приобрести недвижимость. Хотя в этом году, уверяют эксперты, к ним присоединились покупатели и из других регионов.
Точные цифры, на сколько увеличился спрос, аналитики подсчитают позже, но речь идет о 40–50%-ном росте.
Третья причина: дефицит предложения
Повышенный спрос привел к дефициту предложения. Популярные ликвидные лоты вымывались с рынка.
«У каждого застройщика существует собственная финансовая модель, согласно которой он реализует проекты: цена недвижимости зависит от стадии строительства и остатка предложения, — объясняет Алексей Тюлькин. — Столкнувшись с тем, что остатки раскупили, застройщики были вынуждены повышать стоимость квадратного метра, иначе их проекты выйдут в стадию “нерентабельности”».
На дефицит предложения повлиял не только растущий спрос, но и очень малое количество новых проектов на рынке: кто-то из застройщиков притормозил до прояснения ситуации с пандемией, а кому-то вполне хватало работы в выведенных за последние годы проектах.
На фоне ажиотажного спроса застройщики свели к минимуму старты продаж в новых комплексах. «Фактически мы увидели подтверждение картинки из учебника по экономической теории с кривыми спроса и предложения.
Ситуация с предложением начала более-менее выправляться только в ноябре.
Но все равно в новых домах цены растут даже не ежедневно, а ежечасно», — утверждает директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость» Сергей Беляков.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева называет сокращение предложения главной причиной резкого роста стоимости петербургского метра. «К концу года на первичном рынке предложение составило всего 3,3 млн кв. м — это на 25% меньше, чем в конце 2019-го» — резюмирует эксперт.
Четвертая причина: удорожание строительства
Свою роль в ценообразовании сыграл и переход рынка на проектное финансирование и эскроу-счета. Но пандемия сделала процесс строительства еще дороже.
Во-первых, из-за скачков курса валют и закрытых границ выросла стоимость стройматериалов: еще весной по некоторым позициям рост составил около 25%.
Во-вторых, из-за беспрецедентного отъезда мигрантов резко подскочила стоимость рабочей силы на стройках. По словам вице-губернатора Ленобласти по строительству Михаила Москвина, из-за дефицита рабочей силы стоимость услуг строителей за полгода выросла на 25–30%. Похожая ситуация и в Петербурге.
«На себестоимость строительства повлияло несколько факторов: «дешевая» рабочая сила поехала по домам, материалы иностранного производства оказались за закрытыми границами. Некоторые заводы уходили на карантин, и поставки материалов шли с перебоями. А скачок курса повлиял на все, в чем есть валютная составляющая: обслуживание производства, материалы, выплаты заграничным архитекторам и т. д.».
Сергей Беляков,директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость»
Почему именно Петербург?
Льготная ипотека, растущий спрос, удорожание строительных работ и переход на эскроу — факторы, актуальные для всей страны в целом. Почему же цены побили рекорд именно в Петербурге?
Эксперты считают, что одна из главных причин — недооцененность питерской недвижимости. А сейчас ее время пришло.
«Посмотрите на Нью-Йорк, Париж, на уровень зарплат и прирост населения в той же Москве — Петербург очень сильно отстает, — говорит вице–президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — Здесь недооценена стоимость квадратных метров.
Только с прошлого года на рынок Северной столицы обратили внимание региональные и иностранные инвесторы. У нас чек входа меньше, а доходность — практически такая же или даже больше».
Согласен с этим и Руслан Сухий.
«Очень долгое время Санкт-Петербург, который является главным туристическим городом России и центром притяжения работоспособного населения из других регионов, а также входит в тройку самых привлекательных городов страны для получения высшего образования, был серьезно недооценен, — полагает эксперт. — Большинство инвесторов предпочитали вкладывать средства в квартиры у себя в городах, а те, кому позволял бюджет, выбирали Москву. Столичные инвесторы ранее тоже ничего не рассматривали, кроме самой Москвы и Подмосковья».
В 2020-м менее перегретые, нежели в столице, цены сыграли на руку петербургскому рынку — сюда, наконец, пришли инвесторы.
«Петербургская агломерация по популярности стоит на втором месте после Московской. В отличие от многих других городов здесь сосредоточен платежеспособный спрос. Долгое время Петербург удерживал более значительный разрыв с Москвой по уровню цен — был период, когда цены не показывали роста на фоне увеличивающегося предложения, наращивания конкуренции (2015–2017 годы). Но затем начался планомерный прирост в 8–10% ежегодно, а в 2020-м произошел более весомый рывок как реакция на совокупность всех факторов».
Ольга Трошева,руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Сказались и другие специфичные для города факторы, такие как дефицит земельных участков в центральных районах, выход на рынок нескольких премиальных проектов и сложность строительства на болотистой питерской земле, указывает Алексей Тюлькин.
Что касается прогноза на 2021 год, то, по словам Ольги Трошевой, многое будет зависеть от объема предложения и от того, какие новые проекты и на каких территориях выйдут на рынок. Большое значение имеет то, насколько стабильным останется покупательский интерес — важно устойчивое положение покупателей, сохранение уровня доходов, господдержка, в том числе по ипотеке.
«Хороший способ манипулировать покупателями»: что на самом деле происходит с ценами на жилье
Стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга может вырасти на 20 тысяч рублей, считают эксперты в сфере недвижимости. Об этом передали в АБН со ссылкой на данные «РБК Санкт-Петербург». Всему виной подорожание строительных материалов, дефицит рабочей силы и еще несколько факторов, оказывающих влияние на цену жилья.
Если прогнозы специалистов оправдаются, то высока вероятность того, что первичное жилье станет покупателям не по карману — большим спросом станет пользоваться вторичное. Ведь помимо большого выбора объектов, диапазон цен на «вторичку» довольно широкий, и ставка за квадратный метр начинается с 80-90 тысяч рублей.
В беседе с экспертами НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали, как изменится стоимость «квадрата» до конца года, о причинах будущей борьбы первичного и вторичного жилья, а также о прогнозах для всей сферы недвижимости.
Подорожает ли жилье
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, директор агентства «Бенуа» Дмитрий Щегельский рассказал, что основными факторами подорожания квадратного метра в 2020 и начале 2021 года стали повышение цен на стройматериалы, металл и дерево, а также нехватка рабочей силы из-за закрытых границ в связи с пандемией. На сегодняшний день, все стройматериалы, где присутствует дерево, подорожали в 2 — 2,5 раза, металл стад дороже в 1,5 — 2 раза.
«Единственное, непонятно процентное соотношение этих материалов в объеме стройки. Но это хороший способ манипулировать покупателями», — считает эксперт.
По его мнению, вопрос повышения цены зависит от маржи, заложенной застройщиком, и его терпеливостью — насколько долго он сможет не повышать конечную стоимость объекта. Вот здесь и появляется плодородная почва для «экспериментов» над покупателями.
«Они будут пытаться повышать стоимость до тех пор, пока не произойдет заметного для них снижения спроса. Скорее всего, тогда они вынуждены будут затормозить этот рост и каким-то образом стимулировать спрос уже другими способами: уже какими-то акциями, скидками, подарками», — рассказал специалист.
Тенденций к повышению стоимости квадратного метра до конца года не видит исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова. Она считает, что все, что могло, уже подорожало, и нет никаких поводов для дальнейшего роста цены, и эта информация — как один из инструментов девелоперов для успешных продаж.
«Мы наблюдаем, как со второй половины 2020 года рынок первички уже существенно повысился, и каких-то иных тенденций к росту стоимости я не вижу — здесь заявления могут вбрасываться на рынок для того, чтобы люди торопились заключать сделки», — считает эксперт.
Она убеждена, что прогнозировать стоимость жилья бессмысленно, ведь цена будет регулироваться и устанавливаться, исходя из покупательской способности, которая сейчас стремится к минимуму, ведь доходы населения снижаются на фоне постоянной инфляции.
Строить будут меньше
Эксперты рассказали, что на первичном рынке предложений стало меньше в сравнении с прошлыми годами.
«Разрешений было выдано за 2019–2020 годы меньше, чем за 2016-2018 годы в пять раз. Идет снижение — это может быть связано с переходом на «эскроу» счета (счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком). Из-за них мог произойти такой провал», — поделился Дмитрий Щегельский.
Поскольку недвижимость строится не быстро, можно предположить, что количество предложений от застройщиков в ближайшие несколько лет будет снижаться, а цена расти.
Коммерческая недвижимость
Эксперт считает, что коммерческие помещения в первичке тоже подорожают, но сказать насколько, очень сложно. Логика ценообразования на вторичном рынке в коммерции иная.
«Не обязательно, если квартиры вышли на 30 %, то коммерция вырастет на 20 % или 40 %.
Там очень много параметров: и метраж, и местоположение, и возможности использования имеют значение в формировании ценника вплоть до того, в каком конце дома находится помещение.
Разница в цене может быть в несколько десятков тысяч рублей за квадратный метр, и при аренде — то же самое», — рассказал эксперт.
Стоимость жилья сейчас
Сейчас стоимость квадратного метра в черте города в новостройке не ниже 150 тысяч рублей, рассказал эксперт.
На вторичном рынке царствуют свои законы образования стоимости жилья. Как правило, любой продавец на старте продажи переоценивает свою квартиру. Только если спроса нет, он снижает цену или ждет, когда рынок дорастет до его цены.
Минимальная стоимость «квадрата» в новостройке начинается с 80 тысяч рублей в поселках Ленобласти, с 90 тысяч рублей — в Красном Селе, Ломоносове, старом Петергофе, Кронштадте. Но это цена за неликвидное жилье — квартиры с неудачным расположением, некачественным ремонтом или отсутствием его.
«Вторичка и сейчас доступнее, но ее средняя цена сейчас — 175 тысяч рублей за квадратный метр. Но это среднее по больнице — с учетом дорогущих квартир на Крестовском острове, и хрущевки в Красном селе», — рассказал специалист.
К слову, средняя цена хрущевки составляет порядка 135 тысяч за квадратный метр, а квартиры на Крестовском острове, Петроградке и других фешенебельных районах Петербурга достигают 600 тысяч рублей за квадратный метр и выше.
Смольный просит помощи
Елена Бодрова рассказала, что большая маржа у застройщиков объясняется не только подорожанием стройматериалов и дефицитом рабочей силы, но и большими социальными обязательствами перед властями города.
«Сейчас же введена комиссия при губернаторе Петербурга, где ведется расчет по социальным обязательствам, по тому, сколько застройщик должен заложить средств на социальную инфраструктуру. Это все будет оплачено из средств покупателя», — пояснила она.
На сегодняшний день не было ни одного заседания комиссии, но у экспертов есть опасения, что девелоперов заставят строить дороги, поликлиники, детские сады и так далее.
По мнению специалиста, бюджет города не справляется с выполнением своих социальных обязательств, и застройщики могут в этом помочь. Но Смольному это выгодно, застройщикам — нет.
И решение вопроса лежит где-то «посередине», считает Елена Бодрова.
«И рынок на это реагирует — говорит о том, что грядет подорожание. Но правда где-то посередине, потому что все желания и застройщиков, и Смольного — они все равно зависят от покупательской способности населения», — сказала она.
Хочется добавить, что и для покупателей правда в лучшем случае «посередине», ведь стоимость квадратного метра и так дорогая и растет завидными темпами. По сути, город просит помощи не застройщиков, а покупателей недвижимости.
При неудачных расчетах и росте цены на «квадрат» экономика проектов может рухнуть: ни город, ни застройщики не останутся при своих интересах, и покупатели переключатся на доступное вторичное жилье.
Ведь регулирует и диктует цену тот, кто вкладывает деньги.
Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ рассказывали о влиянии госпрограммы на сферу недвижимости Петербурга.
Почему в Петербурге рекордно выросли цены на новостройки
В Северной столице вопреки пандемии цены на новостройки выросли в среднем на 30 процентов, стоимость жилья теперь может доходить до 120 тысяч рублей за кв. м. Причем до 55 процентов покупающих составляют приезжие.
По итогам 2020 года Петербург вышел в лидеры по динамике роста цен на новостройки среди городов-миллионников. Только за прошлый год средняя цена за «квадрат» в Северной столице выросла до 111 тысяч рублей. В этом году рост цен стремительно продолжился. Аналитики утверждают, что это еще не предел. Никогда еще в истории петербургского рынка жилья «квадрат» так быстро не дорожал.
Названы самые дорогие однокомнатные квартиры в России
Среди причин роста цен на недвижимость аналитики называют — падение курса рубля, запуск льготной ипотеки, переход застройщиков на эскроу и снижение объема предложения на фоне высокого спроса на жилье. Так, прошедший 2020-й год не был простым для застройщиков.
Если в апреле пессимисты предрекали падение рынка и отток покупателей, то после того, как была запущена льготная ипотека, строительный рынок Северной столицы стал стремительно восстанавливаться. А обещания того, что ипотечная программа будет свернута в ноябре, заставили покупателей поторопиться.
Всплеск активности произошел в августе — октябре: многие спешили заключить сделку, пока действует льготная ставка. Застройщики отмечают: на конец года доля ипотеки в проектах компаний доходила до 75 процентов. По сравнению с прошлым годом рост составил 15-20 процентов. Увеличилась и средняя площадь проданных квартир.
Коммерческий директор строительного холдинга Константин Гриценко говорит, что после введения льготной ипотеки спросом стали пользоваться двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, в то время как продажи студий и однокомнатных снизились. «Если продажи в ипотеку выросли, то сделки со 100-процентной оплатой и рассрочкой, наоборот, сократились.
Квартиры в ипотеку покупали даже те, кто мог позволить купить их за наличку. Заметно выросла доля региональных покупателей — в некоторых наших проектах она достигает 55 процентов. Это исторический максимум за весь период продаж объектов», — заявил он.
Еще одним фактором, повлиявшим на рост, эксперты называют сокращение числа предложений на рынке новостроек. Эта тенденция началась еще в 2019 году, а в 2020-м она нашла свое продолжение. Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», на рынок в 2020-м вышло всего около 3,3 миллиона кв. м.
нового строящегося жилья, тогда как обычно эта цифра составляла 4-4,7 миллиона. При этом было продано около 4,2-4,3 миллиона кв. м. в новостройках, что говорит о том, что застройщики продавали и свои «запасы» непроданных квартир.
Впрочем, эксперты уверены, что в 2021-м рынок постепенно «нагонит» отставание и девелоперы пополнят свои активы.
Аналитики называют и другие причины рекордного увеличения стоимости «квадрата» в 2020-м. Как заметила руководитель департамента продаж одной из строительных компаний Юлия Паршина, стоимость квадрата зависит не только от спроса, стадии готовности объекта, от инфляции и стоимости строительных материалов.
Свою лепту вносит и переход на работу с эскроу-счетами. На конец декабря 2020-го доля объектов, где использовалось проектное финансирование, в Петербурге и области составляло 35 процентов. И это число постоянно растет. А это значит, что застройщик будет все больше зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними.
И их ценовая политика будет меняться. В КЦ «Петербургская недвижимость» подтверждают: новая система работы застройщиков с эскроу-счетами не позволяет компаниям применять прежние схемы, когда на рынок выходил объект с низкими «стартовыми» ценами, которые увеличивались по мере готовности.
По словам руководителя Консалтингового центра Ольги Трошевой, сейчас продавать на старте много квартир по небольшой цене девелоперу невыгодно, так как он не получает средства дольщиков и не может их использовать. Поэтому новые объекты, продающиеся по схеме эскроу, априори вышли на рынок с более высокой стоимостью жилья.
А благодаря наличию проектного финансирования даже в ситуации пониженного спроса застройщик может длительное время не предоставлять никаких скидок покупателям.
В этом году рост цен стремительно продолжился. Аналитики утверждают, что это еще не предел
Впрочем, многие девелоперы считают, что цены на первичном рынке уже и так достаточно высокие, поэтому взрывного роста стоимости «квадрата» в 2021 году все же ожидать не стоит. Хотя и причин для снижения цен тоже нет.
Как нет причин и для снижения покупательского спроса — его поддержит не только оставленная в силе еще на полгода льготная ипотека, но и нестабильность валютных курсов.
А покупка квартиры — это не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и выгодный инструмент сохранения средств.
Чаще всего квартиры в Петербурге покупают жители Мурманской и Архангельской области. Также в топе регионов по сделкам лидирует Красноярский край, Москва и Московская область, Республика Коми, Ханты-Мансийский автономный округ, Новгородская, Вологодская области, Башкортостан, Хабаровский край.
Иногородних покупателей недвижимости в Петербурге можно разделить на три группы. Первая — молодежь (18-25) — абитуриенты, студенты, выпускники, которые находят себе первую работу.
Вторая — люди среднего возраста (35-45) — по большей части инвесторы в жилье. Третья группа — люди старшего поколения (55-65), переезжающие в регион после окончания основной трудовой деятельности, зачастую вслед за детьми.
Как правило, они покупают недвижимость либо с накоплений, либо за счет продажи своего имущества в регионе.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
| Строительство жк «Ривьер Нуар» на наб. Черной речки. Ермохин Сергей |
Спрос в первом квартале составил около 0,95 млн м2, что лишь незначительно ниже объёма продаж в первом квартале 2020 года. При этом 75% сделок совершалось с использованием ипотеки, в том числе льготной.
При этом объём предложения на рынке постепенно начинает увеличиваться. Как подсчитали в «Петербургской Недвижимости», за первые три месяца на рынок Петербурга и пригородной зоны вышли 46 объектов жилой площадью более 1,1 млн м2. «Таким образом, сохраняется позитивная тенденция 3 и 4 квартала 2020 года, а именно активизация застройщиков по выводу на рынок новых проектов и очередей.
По сравнению с первым кварталом прошлого года, текущий квартал демонстрирует увеличение объёма нового предложения более чем в два раза. При этом на рынок вышли не только объекты массового спроса, но были открыты продажи в 2 объектах сегмента элита и 3 проектах бизнес-класса», — рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Эксперты отмечают помимо сохранения интереса застройщиков к обжитым городским локациям также и активизацию девелоперов на более удалённых городских территориях возле КАД и в пригородах.
Если по итогам 2020 года только 20% от объёма нового предложения пришлось на пригородную зону, то в 1 квартале 2021 года — уже 30%.
Речь идёт о проектах в следующих локациях: Бугры — Мурино, Гатчина, Новоселье, Новосаратовка, Янино, Сертолово.
В первом квартале 2021 года спрос на недвижимость стабилизировался. «Ажиотажа на рынке больше нет, но и о падении говорить рано — спрос пока держится на уровне аналогичного периода прошлого года.
Несмотря на то, что за 2020 год цены на жильё в Петербурге выросли по разным данным от 25 до 40%, недвижимость продолжила дорожать и в первом квартале текущего года.
В Петербурге и Ленобласти с начала года цены на первичную недвижимость выросли на 7-8% — повышаются издержки застройщиков на стройматериалы, дефицитную рабочую силу и проектное финансирование», — подсчитала Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
После отмены льготной ипотеки первичное жилье потеряет своё номинальное преимущество, и спрос кратковременно может пойти на спад. Но реально выгода от субсидируемой государством программы давно уже нивелирована рекордным ростом цен. Поэтому новые скидки от застройщиков и банков вполне могут стать альтернативой льготной ипотеке и поддержать спрос.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Средние цены петербургских квартир уже доросли до 150 тыс. за кв. м. А что дальше? — Рынок жилья
19.01.2021 | 08:00 23829
Весь 2020 год цены на недвижимость бодро шли вверх. Некоторые владельцы вторички даже снимали квартиры с продажи в ожидании ценового пика. Сегодня эксперты рынка уверены: тренд меняется – дальше либо спуск вниз, либо длительная стагнация.
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2020 год цены выросли на 17,48%, или 22 311 руб. с кв. м. И к концу года средняя цена предложения на вторичном рынке Петербурга составила 149,97 тыс. руб. за кв. м.
Рост средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Если посмотреть на цены жилой недвижимости за последние 15-20 лет, можно заметить, что стоимость квадратного метра к концу 2020 года поставила абсолютный рекорд, однако темпы прироста рекордными не стали (см. таблицу ниже). График, отражающий эту тенденцию, можно получить по ссылке.
Самый резкий взлет квартирные ценники демонстрировали в 2006 году. По оценкам аналитиков, с 2001 по 2003 год они увеличивалась плавно, с ноября 2003-го рост ускорился, а по итогам 2006 года составил 100–120%.
Читаем материалы тех времен: «Поводом к оживлению рынка стала активизация платежеспособного спроса с помощью ипотечных кредитов и недостаточный объем предложения жилья».
Ничего не напоминает? Что называют главными факторами, спровоцировавшими рост цен в 2020 году? Правильно, появление дешевой ипотеки и сокращение объемов предложения на первичке.
А чем закончился тот небывалый рост цен на недвижимость? Падением стоимости жилья в 2008 году и дальнейшей стагнацией. И к докризисным показателям рынок возвращался около десяти лет: в сентябре 2008-го средняя цена предложения на вторичке была зафиксирована в размере 107,9 тыс. руб. за кв. м. И потом эту цифру мы увидели в отчетах аналитиков только весной 2018 года.
Мы, конечно, не утверждаем, что сегодня-завтра рынок будет развиваться по точно такому же сценарию: слишком много других факторов в игре. Но продавцам квартир, которые задрали ценники или отложили продажу в надежде выгадать побольше денег, стоит призадуматься. Очень велика вероятность падениия спроса и начала стагнации уже в этом году, особенно если господдержка ипотеки будет прекращена.
Изменение средней цены предложения
| Год | Стоимость кв. м на конец года | Изменение за год, % | Изменение за год, тыс. руб./кв. м |
| 2006 | 68 115 | 97,04 | 33 545 |
| 2007 | 79 789 | 17,14 | 11 674 |
| 2008 | 100 762 | 26,29 | 20 973 |
| 2009 | 81 072 | -19,54 | -19 690 |
| 2010 | 82 289 | 1,50 | 1 217 |
| 2011 | 88 268 | 7,27 | 5 979 |
| 2012 | 95 127 | 7,77 | 6 859 |
| 2013 | 96 023 | 0,94 | 896 |
| 2014 | 103 023 | 7,29 | 7 000 |
| 2015 | 102 952 | -0,07 | -71 |
| 2016 | 105 990 | 3,00 | 3 038 |
| 2017 | 107 388 | 1,30 | 1 399 |
| 2018 | 114 047 | 6,20 | 6 659 |
| 2019 | 127 662 | 11,90 | 13 615 |
| 2020 | 149 973 | 17,48 | 22 311 |
цены по типу квартир
Средние цены предложения по типу квартир
| Тип | Единица измерения цены | Декабрь 2019 | Декабрь 2020 | Изменение за год |
| Студии и 1ккв | Тыс. руб. | 5 052 | 5 693 | |
| Руб./кв. м | 133 990 | 160 793 | 20,00% | |
| 2ккв | Тыс. руб. | 8 126 | 9 311 | |
| Руб./кв. м | 127 473 | 150 128 | 17,77% | |
| 3ккв | Тыс. руб. | 11 794 | 12 510 | |
| Руб./кв. м | 126 330 | 140 098 | 10,90% | |
| 4ккв | Тыс. руб. | 16 873 | 16 692 | |
| Руб./кв. м | 125 646 | 139 632 | 11,13% |
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м
Цены на квартиры повышались неравномерно в зависимости от локации и типа жилья. Так, за год значительнее всего стоимость студий и однокомнатных квартир выросла в Выборгском (26,75%) и Калининском районах (25,03%), а менее всего в Центральном (9,45%) и Адмиралтейском (12,53%).
Двухкомнатные самый активный рост показали в Василеостровском (26,36%) и Калининском (24,25%), а Адмиралтейский (8,40%) и Центральный (8,96%) оказались в аутсайдерах.
Трехкомнатные Василеостровского прибавили 20,48%, Адмиралтейского – 20,37%, а Центрального и Невского – всего 5,24% и 6,72% соответственно.
Самый дорогой квадратный метр к концу года показали Петроградский и Василеостровский районы. Средние цены – 213,77 тыс. руб и 172,11 тыс. руб. за кв. м.
Самые дешевые квартиры – в Красносельском и Кировском районах Петербурга. Квадрат жилья в Красносельском стоит в среднем 127,23 тыс. руб. и 129,62 тыс. руб. в Кировском.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
комментируют эксперты-практики
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– На вторичке среднегородские цены выросли на 15%. Были годы, когда цены на недвижимость росли и более солидно. К примеру, в 2006 году цены в долларах выросли на 100%. В 2008 году цены в рублях выросли на 20% (это уже с учетом падения к концу года).
В 2020 году оправдывать рост цен принято следующими событиями: господдержка ипотеки на первичном рыке, снижение доходности депозитных вкладов, девальвация рубля.
Цены выросли на всю недвижимость. На старую вторичку чуть меньше (примерно на 10%), на новую вторичку – больше (в среднем на 20%). Дорожало практически всё.
Востребованность районов предлагаю определять стоимостью недвижимости, в них расположенной. Люди хотят жить там, где лучше, и соответственно готовы за это платить. Картина хороших мест для проживания с годами не меняется. Первым по востребованности является Петроградский район, затем идут Василеостровский, Центральный и Московский районы.
Большая часть сделок проходит в районе 6 млн руб.
В 2021 году господдержка ипотеки, скорее всего, не будет продлена по некоторым причинам. Первая – недвижимость выросла в цене, то есть не выполнена задача сделать жилье доступнее за счет господдержки. Вторая – плохая экономическая ситуация. Бюджетные деньги в нашем государстве любят беречь.
Спрос на недвижимость удовлетворен с лихвой. Недвижимость в 2020 году купили даже те, кто планировал это сделать в 21–22 годах. Это значит, что нас ждет падение спроса, которое как минимум стабилизирует цены на недвижимость.
История развития рынка жилой недвижимости Петербурга показывает, что за подобным всплеском спроса идет длительная стабилизация от полугода до полутора лет или даже корректировка цен вниз на 2–5%.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– По нашим оценкам, стоимость квадратного метра за год – с декабря 2019-го по декабрь 2020 года – выросла на 20,69%. Так, если в последний месяц 2019 года средняя стоимость квадрата в Петербурге была на уровне 125,6 тыс. руб., то к декабрю 2020-го средняя цена выросла до отметки в 158,4 тыс. руб.
Основными причинами роста можно назвать ажиотажный спрос на недвижимость. Этот тренд появился на основании нестабильности отечественной валюты, которая обесценилась по отношению к доллару США примерно на 20%, а также на исторически низких ипотечных ставках. Отметим, что даже базовые ставки на вторичку были очень привлекательны для клиентов.
Новая вторичка – один из самых привлекательных сегментов рынка для покупателей.
Эти объекты более качественны, чем старые дома, располагаются в обжитых районах, как правило, рядом со станциями метро.
Конечно, такие объекты экспонируются по более высоким ценам, чем квартиры в домах советской постройки. В связи с этим цены на такие объекты росли активнее, чем на старую панель, брежневки и т. д.
Одним из наиболее востребованных районов у покупателей является Василеостровский. Здесь продаются объекты всех форматов: от стандарта до премиума. Транспортная ситуация района значительно улучшилась за последние годы. Здесь свою роль сыграли Центральный участок ЗСД, который был введен в конце 2016 года, мост Бетанкура, второй выход со станции «Спортивная», набережная Макарова.
Валерий Виноградов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и ЛО:
– На вторичном рынке за 2020 цены выросли на 12–17%. Рост цен связан с несколькими факторами: отложенный спрос после карантина, рост доллара и евро, выборы президента США.
Всё подорожало. Новая вторичка на 10–18%. Старая вторичка на 5–12%. Все районы Санкт-Петербурга, независимо от локации, выросли в цене. Сделки с недвижимостью активно проходили во всех сегментах. То есть наблюдался всплеск активности со стороны покупателя и рост цен везде: в сегменте дешевых квартир (за 3–5 млн), в комфорт-классе (за 7–15 млн) и в классе премиум (50–500 млн).
- Прогноз-2021: цены остановятся, ипотека останется, спрос снизится.
- 5 400 000 ₽
- Джона Рида улица, 10 к.1