Рядовому покупателю может показаться, что апарт-отели — это такие же жилые комплексы. В них можно купить помещение для проживания или для сдачи в аренду, как и обычную квартиру. Вся разница лежит в правовой плоскости: с точки зрения закона апарты — это коммерческая недвижимость.
Существуют разные виды апартаментов, но нас интересуют только сервисные — предназначенные для сдачи в аренду через управляющую компанию. Такие юниты продаются с готовой отделкой и меблировкой. А всю работу по поиску постояльцев и их обслуживание (уборка номеров, охрана, консьерж-сервис) берёт на себя УК. Разумеется не из-за душевной доброты, а за определённую плату.
Так что покупатель юнита в апарт-отеле становится в какой-то мере владельцем гостиничного бизнеса. Согласитесь, звучит солидно. А теперь о том, сколько на этом можно заработать.
Доходность апартаментов
На сайте практически каждого апарт-отеля можно найти раздел с программой доходности. Это определённая договорённость между инвестором и управляющей компанией о разделении прибыли от сдачи недвижимости в аренду.
Продавец апартаментов делает подробные расчёты: из ожидаемого дохода вычитает все затраты на обслуживание. А потом подсчитывает доходность и окупаемость вложений для потенциальных инвесторов. Для наглядности можно взглянуть на таблицу с расчётами от УК «Начало.Сервис».
Обычная практика, когда инвестору предлагаются на выбор 2-5 программ. В зависимости от того, нужны ли покупателю фиксированные выплаты каждый месяц или он готов разделить с УК риски за возможность заработать больше.
| Объект | Девелопер | УК | Стоимость, млн рублей | Прогнозируемая доходность,% годовых |
| Avenue-Apart на Дыбенко | Р-Фикс (входит в ГК E3 Group) | МТЛ | от 3,39 | 14,23-17,56 |
| Avenue-Apart на Малом | БестЪ | МТЛ | от 5,9 | 8,29-10,35 |
| Best Western Zoom Hotel | ГК «ФСК» | Best Western Zoom Hotel | от 3,4 | до 16 |
| Acqualina Apartments | Acqualina Development | Acqualina Management | от 6,678 | до 12,5 |
| IZZZI у Владимирской | Orange Life | IZZZI Hotels | от 3,42 | 10,07-14 |
| ARTSTUDIO MOSKOVSKY | ГК «RBI» | RBI PМ | от 5,9 | 10 |
| VALO | ГАЛС | Вало Сервис | от 4,3 | 7,56 — 12,11 |
| Start | ГК «ПСК» | PSK Invest | от 2,8 | до 9,9 |
| Status | Союз-строй Инвест | AccorHotels | от 6,5 | 8,1 |
| IN2IT и ПРО.Молодость | Plaza Lotus Group | Plaza Lotus Group | от 4.7 | до 12 |
| Начало | Петрополь | Начало.Сервис | от 2,8 | 7,4-10 |
| cOASIS VERTICAL | Becar Asset Management Group | WYNDHAM | от 4,3 | до 11,5 |
| Одоевский апарт | Quasar Development | МТЛ | от 4,8 | 8,4-11 |
Как видно из таблицы, в среднем петербургские апарт-комплексы предлагают инвесторам доходность в районе 10% годовых. А это гораздо выше, чем у других низкорисковых инвестиций: вкладов, облигаций и т. д.
Но важно учесть несколько нюансов:
- Данные по доходности взяты с официальных сайтов, но эта информация не является публичной офертой. А значит, при подписании договора клиент может увидеть другие цифры.
- Расчёты прибыли «пляшут» от показателя ожидаемой средней загрузки отеля. Что будет на деле, зависит от многих факторов: ситуации на рынке, расположения отеля, компетентности УК в вопросах маркетинга и клиентского сервиса и ещё много другого. Так что показатели ожидаемой и действительной заполняемости могут и не совпасть.
- Инвестор начнёт получать доходы только после ввода отеля в эксплуатацию и открытия для гостей. Так что если вы вложитесь в апарт-долгострой, то этих цифр придётся ещё подождать.
Последнее не всегда означает, что клиент останется в убытке. Цены на недвижимость в Петербурге постоянно растут и апартаменты не исключение. С момента начала продаж комплекса на котловане до ввода в эксплуатацию юнит может значительно прибавить в цене. К примеру, вот динамика цен на апарты в VALO с их сайта.
За сколько можно купить
Кроме высокой доходности вложение в апартаменты имеет и ещё одно преимущество — низкий порог входа. Особенно, если сравнивать с покупкой жилья для сдачу. Ведь цены на юниты в инвест-отелях обычно на 10-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых новостройках в этой же локации.
Объясняется это главным образом тем, что земельные участки для коммерческого использования стоят дешевле, чем для жилого строительства. А значит и расходы девелопера ниже. Поэтому можно найти инвест-отели в шаговой доступностью от метро с ценами от 2,8 млн рублей. К примеру, МФК Start на Парнасе, который строит компания «ПСК».
Этот же комплекс стал первопроходцев в продаже юнитов «по частям». Год назад «ПСК» предложила клиентам возможность за 500 тыс. рублей купить ¼ часть юнита. Аналогичный вариант есть у Plaza Lotus Group.
На сайте компании указано, что для инвестирования в их апартаменты достаточно 300 тыс. рублей. За эти деньги покупатели станут собственниками от 3 кв. м недвижимости и будут получать с них до 12% годовых.
Где покупать
Рынок апартаментов в Петербурге довольно велик. На novostroy.su представлены 102 инвест-отеля или МФК на различной стадии готовности. Так что есть из чего выбрать. Как же найти лучший вариант для инвестиций?
В первую очередь, стоит взглянуть на ситуацию глазами гостей города. В каком отеле вы бы остановились сами, если бы приехали в Санкт-Петербург? Почти наверняка лучшим вариантом для туристов будут апарты:
- В исторической части города, поближе к достопримечательностям. К примеру, Avenue-Apart на Малом (Васильевский остров), IZZZI у Владимирской (метро «Владимирская»), Acqualina Apartments (метро «Пушкинская»), «Лиговский проспект 29» (у площади Восстания).
- В шаговой доступности от станций метро, такие как VALO у «Бухарестской», Start у «Парнаса», «IN2IT» у «Купчино».
Ещё один важный момент — проверка управляющей компании, которая будет работать в комплексе. Наличие опыта и хорошей репутации в сфере гостиничного бизнеса будет явным плюсом. Компания-дебютант на этом рынке — более рискованный вариант.
Не лишним будет и проверить застройщика. Затягивание сроков сдачи и низкое качество строительства может серьёзным образом повлиять на доходность инвестиций.
Риски и перспективы
Любые инвестиции несут в себе риски. Но вложения в жильё традиционно считаются одним из самым надёжных вариантов. А как дело обстоит с апартаментами?
В принципе, точно также. Цены на апарты растут вровень с ценой на квартиры, а их вряд ли их ждёт падение в ближайшее время. Кроме того, рынок сервисных апартаментов успешно выдержал «черный» 2020 год, когда туристическая и event-индустрии были парализованы. А это основные «поставщики» клиентов для отелей.
Апарт-отели просто переориентировались на сегмент долгосрочной аренды и так обеспечили высокую загрузку. Да, такой вариант менее доходен, но он позволил продолжать работать и выплачивать прибыль инвесторам.
«В пик кризиса инвесторы в апартаменты получали не 3-5% годовых, как по банковским депозитам и облигациям, а 6,5% фактического дохода» — сообщила Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (цитата из пресс-релиза с сайта ГК «ПСК»).
Так что свои «огонь и медные трубы» апарт-отели уже прошли. Даже летом 2021, когда туризм переживает не лучшие времена, петербургские отели чувствуют себя неплохо. При закрытых границах город на Неве стал ещё более привлекателен на внутреннего туризма. А ПМЭФ и Евро-2021 обеспечат отели ещё тысячами постояльцев.
Верят в апартаменты и девелоперы. О чём свидетельствует ряд новых проектов в 2021 году. Так, «ПСК» выводит на рынок целую сеть из трёх инвест-отелей под названием Avenir.
Не разочаровались в петербургском рынке гостеприимства и китайские компании. Девелопер «Хуа Жэнь» в мае объявил о старте продаж в комплексе Shine.
Как сказано в пресс-релизе компании, запуск этого проекта напрямую связан с популярностью соседнего отеля NIHAO у китайских туристов до пандемии.
Квартира VS апарт-отели: во что и как выгодней инвестировать?
- Образ жизни
- Деньги
- Конференции
В 2020 году в Петербурге из-за коронакризиса и падения рубля цены на жилую недвижимость взлетели на 20-30%.
Во что инвестировать, чтобы сохранить свои сбережения? Что принесет больший доход от сдачи в аренду – квартира или апарт-отель? Эти и другие вопросы обсудили участники конференции «Апартаменты как объект инвестиций», которую организовала «Собака.ru».
Сервисные апартаменты в России – явление достаточно новое. Проект «квартира в отеле» с инфраструктурой (паркинг, ресторан, фитнес-зал, клининговая служба), где можно проживать от суток до года, впервые появился в Петербурге в 2013 году.
Наш город является лидером по числу апарт-отелей в России. По данным PwC, в 2020 году в городе работало 16 сервисных апартаментов и апарт-отелей, суммарно это – 14,570 тыс. номеров.
Для сравнения, в Москве – 11 проектов, в которых представлено всего лишь 1,587 тыс. номеров.
К 2023 году номерной фонд в Москве вырастет почти в 4 раза, в основном за счет проектов в сегменте премиум и бизнес-класса, а в Петербурге – в 1,8 раза.
Сегодня рынок апартов находится на начальной стадии развития. Для девелоперов – это возможность диверсифицировать свой портфель проектов, а для инвесторов – новый инструмент для вложения денег и получения дохода.
Апарт-отели – вид гостиничного комплекса высокой категории с богатой инфраструктурой и предоставлением всех отельных сервисов.
Номера могут быть представлены как студиями, так и одно-двух-комнатными апартаментами с полностью оборудованной кухней (посуда и техника для приготовления и приема пищи, посудомоечная машина, стиральная машина). Площадь одного номера в среднем от 16 до 75 м2.
Срок проживания – средний (1-4 месяца) или краткий (3-7 ночей). Уборка и смена постельного белья – 1 раз в неделю.
Сервисные апартаменты – комплекс для более длительного пребывания, в котором реализована лишь часть гостиничных сервисов. Номера в сервисных апартаментах могут быть просторнее, но часто отсутствует инфраструктура: нет лобби, конференц-залов, ресторанов и включенных завтраков, коворкинга и т.п.
Видео конференции можно посмотреть здесь:
вице-президент, руководитель дивизиона инвестиций Becar Asset Management:
«Есть заблуждение среди инвесторов, что эксплуатационные расходы, связанные со сдачей в аренду гостям и обслуживание гостей в апарт-отелях выше, чем в жилых квартирах. Но это не всегда так. Стоимость затрат для управляющей компании дешевле за счет эффекта масштаба.
Например, в среднем на рынке стоимость одной уборки квартиры-студии составляет 1,1 тыс. рублей. Если управляющая компания пригласит клининговую службу для 100 номеров, то уборка одного номера обойдется в 500-600 рублей.
Если собрать всю стоимость затрат, то разница будет в 5-6 тысяч рублей в месяц на каждый номер между жилой недвижимостью и апарт-отелями в пользу инвестора.
У нас загрузка стала расти, в основном за счет бизнес-сегмента. При этом один из наших апартов в Петербурге полюбили блогеры, тик-токеры, цифровые кочевники – молодые люди, которые работают в IT и digital, которые не привязаны к какому-то конкретному месту, городу.
В период пандемии доля долгосрочной аренды выросла. Конечно, от нее доходность ниже, но мы рассчитываем, что к лету начнет восстанавливаться туризм и объем краткосрочной сдачи снова вырастет. Мы показали доходность от 17 до 24% до пандемии для тех инвесторов, кто вложил деньги в начале строительства нашего первого отеля Vertical на Московском проспекте.
В этот сегмент надо входить и понимать, что это долгосрочные инвестиции сроком на 5 лет и больше, тогда доходность будет значительно выше нынешних 6%. Необходимо учитывать, что гостиничные проекты набирают обороты и показывают максимальную загрузку только с третьего года работы после запуска».
акционер управляющей компании «YE'S», председатель комиссии по недвижимости общества потребителей Петербурга и Ленобласти:
«Когда на финансовых рынках шторм, то народ бежит вкладывать деньги в недвижимость.
Ее можно «пощупать», передать по наследству, поэтому для нашего менталитета – это понятный и доступный способ инвестиций, ближе, чем финансовые инструменты.
Поэтому 2020 год был неплохой для рынка жилой недвижимости. На квартиры цены выросли, а номера в апарт-отелях просто «вымели», и теперь инвесторы ждут новых предложений в этом сегменте.
Инвестору на апарт-отелях можно заработать двумя способами: купить на раннем этапе застройки номера и продать уже после ввода проекта на рынок, либо зарабатывать на сдаче в аренду и этот доход будет выше, чем от сдачи жилой недвижимости».
директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO:
«Нынешние покупатели апарт-отелей – это люди, которые задумались о покупке недвижимости для сдачи ее в аренду, но не хотят самостоятельно этим заниматься. Часто наши инвесторы уже имели опыт сдачи квартир в аренду, знают сколько это отнимает времени, поэтому им хочется передать управление профессионалам.
Основная цель инвестирования – сохранить средства и заработать. Все чаще стали приходить клиенты, которые зарабатывали на рынке ценных бумаг. Это рынок с высокими доходами, но также высоки и риски. Можно разом потерять все, поэтому люди хотят иметь какую-то часть стабильных инвестиций.
Ставка аренды однокомнатной квартиры на рынке жилой аренды в среднем составляет 22 тыс. рублей. А минимальная ставка аренды студии в апарт-отелях – 32 тыс. рублей для долгосрочной аренды, при краткосрочном проживании – около 2,2 тыс. рублей в сутки.
Наши клиенты – это индивидуальные туристы и командировочные. Если наш инвестор заработал, то и управляющая компания заработала.
Поэтому, главная задача управляющей компании –сделать загрузку максимальной, чтобы инвесторы получали свой доход».
Апартаменты Петербурга: для инвестиций или для жизни? — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
В то время как рост цен на квартиры заметно замедлился, апартаменты продолжают прибавлять в стоимости до 25% в год. LIVING разобрался, насколько апартаменты выгодны как инвестиционный инструмент и есть ли смысл покупать их для собственного проживания.
Ценовая динамика: быстрее, чем у квартир
Если верить статистике, то у рынка апартаментов все идет очень даже хорошо. По данным NAI Becar, спрос в 2017 году вырос на 257% (было продано порядка 2 тыс. объектов) по сравнению с 2016 годом. Объем предложения тоже увеличился существенно – на 95%.
Благодарить за хорошие показатели спроса игрокам рынка следует, в первую очередь, инвесторов: на их долю, по данным Becar, пришлось порядка 70% сделок. Под инвесторами в сегменте апартаментов подразумеваются в основном собственники помещений, которые в дальнейшем сдают их в аренду.
Хотя и те, кто перепродают объект на финальной стадии строительства, тоже есть.
Цены на апартаменты растут в среднем больше, чем на квартиры.
Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management говорит, что за прошлый год стоимость апартаментов увеличилась во всех сегментах: комфорт +30%, бизнес +3,5%, элит +4,2% по отношению к 2016 году. В новостройках сегмента масс-маркет годовая динамика цен в лучшем случае составляет 15-20%.
К примеру, в квартале «Светлый мир «Внутри…», который реализуется на месте бывшего пансионата «Дюны», за 2017 год цены возросли на 25%, — приводит данные застройщик проекта – компания Seven Suns Development. На сегодняшний день минимальная цена в комплексе, 3,9 млн руб.
, представлена на студию площадью 33 кв. м с отделкой. Застройщик замечает, что помещения здесь покупают и для собственного проживания. Однако стоит учитывать, что комплекс значительно удален от города, а спрос на апарты в этой локации – сезонный.
Как правило, он приходится на летний период.
визуализация отделки апартаментов в ЖК «Next». Источник: nextapart.ru
Цены на апартаменты в составе квартала «Светлый мир «Я-Романтик…» на намыве Васильевского острова в прошлом году выросли на 17%. В сданном 10 корпусе можно приобрести, например, евродвушку площадью 55 кв.м. за 3,9 млн руб.
Для сдачи в аренду место, пожалуй, не самое однозначное. Хотя центр города близко, станция метро и объекты инфраструктуры, пока район полностью не благоустроен, далеко.
Зато цена более чем привлекательная, и есть повод задуматься, выбирая между квартирой в Мурино и апартаментами на Васильевском острове.
Упаковка для инвесторов
Апартаменты – это готовый продукт для получения пассивного дохода. «Один из существенных плюсов вложений именно в сервисные апартаменты – наличие профессиональной управляющей компании.
Инвестор приобретает апартамент, получает его по акту приема-передачи и дальше передает управление активом нам», — комментирует директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Андрей Жамкин.
В компании за эту услугу с собственника берут 20% от денежного потока.
ЖК «Светлый мир «Внутри…». Источник: mir-vnutri.ru
Многие апарт-комплексы предлагают готовые программы доходности, то есть, приобретая апартаменты, инвестор уже знает, каким будет его доход в будущем.
«Как показывает практика, в среднем доходность без учета капитализации объекта составляет 10%.
У традиционных квартир этот показатель в 1,5–2 раза ниже», — считает Михаил Биричев, руководитель проектов департамента оценки консалтинговой группы «Апхилл».
Доходность напрямую зависит от статуса апарт-комплекса, их типа и непосредственно программы, которую выбирают инвесторы. Самую выгодную доходную программу можно выбрать на старте продаж. Предложения апартаментов, проходящих по таким программам, обычно ограничено.
«Например, в проекте Next в первый год среднемесячный доход до уплаты налогов может достигать 47 тысяч рублей. Это программа, предусматривающая посуточную аренду, причем это доход от самого доступного апартамента – студии площадью 25 кв. м.
В последующие годы доход будет увеличиваться», — рассказала Светлана Дьякова, руководитель отдела строящейся недвижимости агентства «М16-Недвижимость». Комплекс строится на Среднем пр. Васильевского острова. Локация неплохая, рядом – достопримечательности и социальные объекты, метро в 2,5 км, ЗСД заметно улучшил транспортную доступность острова.
Также в комплексе предусмотрены 500 тыс. кв. м торговой инфраструктуры и зоны отдыха на крыше. Слабое место проекта – парковка. На 432 апарта запроектировано всего 80 мест в паркинге. Сдача объекта запланирована на I квартал 2019 года, цены стартуют от 3,3 млн руб.
апарт-отель YE'S. Источник: vk.com/yesbooking
В проекте Vertical We&I на Большом Сампсониевском (возле метро «Лесная») максимальный уровень доходности по программе составляет 17%, рассказали в компании Becar, под управлением которой находится апарт-отель. Комплекс реализуется в бюджетной ценовой категории, минимальная цена – 2 млн руб.
Площадь апартаментов здесь скромная, от 14 до 33 кв. м, поэтому для собственного проживания эти юниты не очень подходят. Комплекс строится хоть и не в самой презентабельной, но неплохой для сдачи в аренду локации.
Рядом станция метро, центр города, минимальный набор инфраструктуры (крупный торговый центр, фитнес-зал и пр.).
Где купить апартаменты
«В 2017 году в продажу было выведено 5 новых проектов и 7 новых очередей уже знакомых объектов апартаментов. Всего их уже 53», — привела данные по рынку Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI. Большинство комплексов сосредоточено в бизнес и элит-классе.
Цены здесь, хоть и ниже, чем на квартиры (в среднем на 15-20%), но все равно достаточно высокие. «Например, в новом комплексе ArtStudio (Центральный район) холдинга RBI стоимость апартаментов площадью около 30 кв. м составит 7,5 млн руб. А в апарт-комплексе Grani в Петроградском районе за однокомнатный вариант 42 кв.
м просят около 6 млн руб.», — рассказали в компании «Апхилл».
ЖК «Valo». Источник: vk.com/valoapart
Из более бюджетных вариантов можно выделить очередной комплекс YE`S на Социалистической улице. «На мой взгляд, это на сегодняшний день самый интересный проект: самое сердце Санкт-Петербурга – Центральный район, по соседству расположены памятники архитектуры, бизнес-центры, «Галерея». Главные места Петербурга – в пределах 10 минут езды», — считает Светлана Дьякова.
Площадь помещений варьируется от 19 до 120 кв. м. Приобрести апартаменты можно с полной меблировкой и техникой. Ввод комплекса запланирован на I квартал 2020 года. Минимальная стоимость — 3,7 млн рублей (с чистовой отделкой). В компании рассказали, что самый ходовой товар – это компактные студии с меблировкой площадью 19 кв. м.
90% апартаментов в комплексе приобретаются с инвестиционными целями.
Еще один бюджетный вариант – комплекс Valo, который строится напротив метро «Бухарестская». Локация более скромная, под окнами промзона и оживленные транспортные магистрали.
С другой стороны, центр относительно недалеко, рядом метро, торговый центр, магазины и пр. В самом комплексе также планируется построить торговую галерею и спорткомплекс с бассейном. Ценник один из самых низких в городе – от 2,5 млн руб.
Строительство ведет финская компания «Лемминкяйнен», сдача намечена на конец 2019 года.
визуализация отделки апартаментов ЖК «ArtStudio». Источник: vk.com/vertical_l
В чем подвох
Хотя, по словам экспертов, у этого сегмента рынка все идет как нельзя лучше, у апартаментов есть и немало минусов. В Петербурге апартаменты преимущественно покупают в инвестиционных целях, а не для собственного проживания. Удачная локация и более низкая цена – это хорошо, но юридический статус накладывает на сегмент свои особенности.
В частности, это более высокие налоги и коммунальные платежи для собственника. В апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, здесь не предусматриваются объекты социальной инфраструктуры и прочие стандарты, которые есть в жилой недвижимости. Кроме того, перспектива жить в окружении квартир под сдачу порадует не каждого.
В будущем ситуация может поменяться, и апартаментов, предназначенных для собственного проживания, в Петербурге станет больше. В 2017 году Минстрой РФ опубликовал проект закона о присвоении апартаментам статуса жилой недвижимости. Сейчас проходит активная фаза обсуждений этого документа. В случае его принятия, собственники смогут прописываться в апартаментах.
Правда, и цены на эти объекты, скорее всего, возрастут, предупреждают эксперты.
С инвестиционной точки зрения тоже не все так гладко. Рынок аренды в Петербурге сегодня переживает не лучшие времена из-за переизбытка предложения, в том числе в новостройках последних лет сдачи. Апартаменты предполагают более качественный сервис.
Для арендатора же это означает более высокую стоимость аренды, что в сегменте масс-маркет часто является определяющим фактором. Большинство выберет обычную квартиру: без сервиса, но по более низкой цене. А вот в бизнес-классе и выше уровень сервиса как конкурентное преимущество уже более актуален.
В целом, для инвестора здесь действуют те же правила, что и в жилой недвижимости: чем более качественный и продуманный во всех смыслах проект, тем лучшие бонусы он получит.
85% всех апартаментов в Санкт-Петербурге покупается для сдачи в аренду
Спрос на съемные квартиры в Петербурге уменьшился примерно на 20% за девять месяцев текущего года к аналогичному периоду 2014 г., подсчитала Алла Казакова, замдиректора по аренде агентства недвижимости «Итака».
На III квартал традиционно приходится пик активности нанимателей. В этом году прирост сделок ко II кварталу, по данным «Итаки», составил 27%, но в сентябре спрос снизился на 25% к сентябрю предыдущего года.
Предложение в некоторых районах превышает спрос в несколько раз, констатирует Казакова.
Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, называет причину: многие продавцы, заждавшиеся покупателей, одновременно сдают свои квартиры на срок от 3 до 11 месяцев. По подсчетам NAI Becar, до 40% квартир в III квартале одновременно выставлены на продажу и сдаются (в I квартале таких было 30%).
По оценке Яковлевой, всего сейчас на рынке предложение достигло 400 000 объектов. Из них более 60% – однокомнатные квартиры.
Арендаторов найти сложнее, чем 3–5 лет назад. Минимальная ставка – в среднем 18 000 руб.
в месяц плюс коммунальные услуги, но многие не готовы снимать жилье по этой цене, говорит старший менеджер департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская недвижимость» Вероника Сурнина.
Поэтому собственники, адекватно оценивающие ситуацию на рынке, готовы скинуть 10–15% от цены, говорит Казакова.
Сурнина выделяет пять районов, квартиры в которых наиболее востребованы в Петербурге. На первом месте, по ее словам, престижный Петроградский, где в среднем за однокомнатную квартиру просят 25 000 руб. в месяц, на втором – Василеостровский, там однокомнатные хоромы обойдутся в среднем в 23 000 руб.
, на третьем месте – Московский район, где в старой «панели» однокомнатные квартиры сдаются за 18 000–20 000 руб. и 25 000 руб. – в домах новой вторички. Последние в пятерке – Приморский и Калининский районы: 17 000–18 000 руб.
в месяц, а приличная квартира рядом с метро и в новом доме обойдется в 22 000 руб., говорит риэлтор. По ее мнению, все колебания цен привели к тому, что ставки находятся на уровне начала года.
Яковлева считает, что в районах с высокой конкуренцией стоимость аренды жилья снизилась примерно на 10–15%, но в домах, расположенных рядом с метро, цены за год существенно не изменились.
Арендаторы жилья эконом-класса предпочитают квартиры в новых домах, пусть даже с минимальным количеством мебели и бытовой техники, отмечает Сурнина. Студии снимают охотнее, чем комнаты.
Спрос на последние пропал, а первые стали самым популярным арендным жильем, по ее словам. К примеру, студия у метро «Девяткино», по словам Сурниной, стоит от 15 000 руб.
в месяц, а в районе Кудрово такая квартира обойдется в 18 000 руб. в месяц.
Арендаторы выбирают область. По оценкам аналитиков «Итаки», доля областных сделок за последний год выросла в 2 раза. Казакова связывает это с активным строительством нового жилья на землях, граничащих с городом.
За три квартала этого года, по данным Петростата, в области возвели 1,8 млн кв. м жилья (рост в 1,7 раза к аналогичному периоду прошлого года), а в Петербурге – 1,9 млн кв. м (снижение на 8,6%).
Риэлторы предполагают также, что до сих пор многие покупают новостройки для сдачи в аренду.
На рынок аренды все чаще попадают элитные квартиры, которые долго не могут найти покупателя, говорит Яковлева.
По ее словам, раньше владельцы дорогого жилья, готовящие его к продаже, предпочитали не пускать арендаторов, но сейчас стали задумываться об альтернативных способах использования актива.
И даже готовы сами оплачивать услуги риэлторов, отмечает Любовь Ражева, специалист «Авентин-недвижимости».
А многие состоятельные люди предпочитают арендовать квартиры, а не приобретать в собственность, добавляет Яковлева.
Каждые 7 из 10 номеров в качественных отелях Петербурга были заняты каждую ночь с начала года, говорится в исследовании JLL.
По данным JLL, в III квартале все сегменты за исключением люксового привлекли небывалое число гостей – загрузка в каждом из них за этот период превысила 80%, а в верхнем сегменте – 90%. Средний тариф по рынку за три квартала вырос на 8% до 6500 руб.
за номер в сутки, что в совокупности привело к увеличению RevPAR в среднем по рынку на 28% до 4200 руб. В этом году Санкт-Петербург был признан главным туристическим направлением в Европе, по версии World Travel Awards.
Приток клиентов на рынок элитной недвижимости растет за счет переезда компаний из Москвы, отмечает Ражева. Компании готовы доплачивать за аренду для своих топ-менеджеров, говорит Андрей Хитров, региональный директор EKE в России. Перевод штаб-квартиры «Газпрома» из Москвы в Петербург может подтолкнуть спрос на аренду квартир в сегменте бизнес-класса и выше, предполагает он.
По словам Ражевой, у взыскательных арендаторов спросом пользуются Центральный район, Васильевский остров и элитные дома на Крестовском острове.
Цены в этом сегменте тоже снижались, но несущественно, а вот сроки экспозиции увеличились с 3–4 месяцев год назад до полугода и более, отмечает Ражева.
По ее данным, самая востребованная элитная недвижимость – это трехкомнатные квартиры с двумя спальнями площадью 95–110 кв. м и стоимостью до 100 000–140 000 руб. в месяц.
Покупка апартаментов – один из способов вложить деньги, большинство объектов этого типа приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи, говорит Казакова.
По оценке Александра Погодина, гендиректора сети апарт-отелей YE’S, 85% покупателей планируют их сдавать, возможность последующей перепродажи рассматривают лишь 5%. Тех, кто намерен использовать апартаменты для собственного проживания, – около 10%. По его словам, спрос остается на уровне прошлого года.
В апарт-отеле YE’S минимальная арендная плата составляет 28 500 руб. в месяц. «Это сопоставимо с ценами в новых домах у станций метро, но в нашем случае речь идет об уровне сервиса, который нельзя получить, снимая обычное жилье», – утверждает Погодин. Апартаменты подразумевают дополнительный сервис – ресторан, камеры хранения, расчетный центр и т. п.
– это удобно, добавляет Елена Глебова, руководитель отдела продаж проекта Avenue-Apart группы компаний «Бестъ». «Обслуживание в Avenue-Apart стоит 80 руб. за 1 кв. м, т. е. примерно 2500 руб. за квартиру, это недорого», – считает Глебова. По ее словам, в настоящее время самый востребованный формат – небольшая квартира с отдельной спальней.
Для клиентов важно наличие WiFi, парковки, системы охраны, мест для курения, добавляет она.
В этом году в YE’S увеличился спрос со стороны корпоративных клиентов, в частности, недавно там останавливались участники чемпионата мира по снукеру, рассказывает Погодин. Он рассчитывает, что чемпионаты мира по хоккею в 2016 г. и по футболу в 2018 г. в Петербурге позволят привлечь в апартаменты дополнительных клиентов из числа болельщиков.
Погодин оценивает срок окупаемости вложений в апартаменты в 10 лет. Для Avenue-Apart средняя доходность – 13%, а окупаемость – 6–8 лет, утверждает Глебова.
Вице-президент NAI Becar Илья Андреев считает, что собственник номера в апарт-отеле, где работает профессиональная УК, получает примерно 10% годовых и более.
Массовое жилье в местах с большим предложением (Девяткино, Парнас, Кудрово) может принести около 5% годовых, а в жилых объектах бизнес-класса – около 7% годовых, оценивает он.
Всего, по данным Colliers Inter-national, сейчас в городе и пригородах предлагается 26 проектов апартаментов общей площадью 164 000 кв. м (с учетом строящихся проектов). Предложение в этом сегменте растет – в 2018–2019 гг. появится примерно 8000 единиц, это увеличит объем рынка апартаментов почти в 3 раза, прогнозируют эксперты Collier.
Самое дешевое съемное жилье – комнаты – теряют популярность в Орле и Ставрополе, проигрывают позиции в борьбе со студиями в Петербурге, но стабильно дорожают в Сочи и Новосибирске. Эти данные получили аналитики портала «Мир квартир», изучив соответствующие базы данных.
Найм комнат – популярная опция в стране, – говорится в распространенном компанией пресс-релизе. Если по Москве на долю этого сегмента приходится 9,5% рынка съемного жилья, то в целом по России – 14,8%. Предложение аренды комнат на российском рынке выросло за последний год на 12%, а спрос – на 9%.
«Увеличивает спрос на комнаты снижение платежеспособности арендаторов, которые переезжают в них из квартир. Отток трудовых мигрантов из крупных городов, наоборот, снижает этот спрос. В настоящее время оба эти фактора действуют одновременно, давая довольно причудливую картину динамики спроса и цен», – комментирует Павел Луценко, гендиректор портала «Мир квартир».
На стоимость аренды комнаты влияют, как правило, расположение жилья, близость к центру города, к метро или остановкам общественного транспорта, площадь помещения, его состояние и меблировка, разные условия, в первую очередь, проживает ли в квартире сам хозяин, а также разного рода ограничения (не курить, не держать животных и т.д., не приглашать гостей).
Самые дорогие съемные комнаты находятся, разумеется, в столице – в среднем они стоят 16 323 руб. в месяц. Затем идет Сочи со ставкой 12 776 руб. В Питере комнаты в среднем сдаются за 10 490 руб.
Московская область заняла только четвертое место (9999 руб.). Традиционно высокие цены на аренду жилья держат северные и дальневосточные регионы страны. Так, пятое место занял Сургут (9956 руб.
в месяц).
Наиболее дешево снять комнату можно в Новочеркасске (3021 руб. в месяц), Волгодонске (3430 руб.), Нижнем Тагиле (3642 руб.), Копейске (3735 руб.) и Махачкале (3781 руб.).
За последние полгода сильнее всего подорожали комнаты в Сочи (+37,7%), Уфе (+27,4%), Нижнем Новгороде (+19,6%), Набережных Челнах (+18,7%) и Новосибирске (+14,8%). Сильно подешевели комнаты в Орле (–21,2%), Липецке (–20,6%), Новокузнецке (–19,5%), Ставрополе (–19,1%) и Новочеркасске (–18,9%).
Из 87 исследованных городов в 33 комнаты подорожали, в 53 подешевели, в одном ставки аренды остались неизменными.
Специалисты портала сопоставили также текущий уровень ставок аренды комнат со ставками двухлетней давности. Вот что получилось: самыми дорожающими в этом сегменте оказались Хабаровск (+31,4%), Ульяновск (+24,5%), Сочи (+23,2%), Новосибирск (+20,1%) и Самара (+15,3%). Самыми дешевеющими – Ставрополь (–26,8%), Иркутск (–26,2%), Углич (–23,4%), Тольятти (–23,2%) и Пенза (–21,1%).
В 21 из 87 городов аренда комнат выросла, в 64 упала, по 2 городам нет данных.
«Как видим, общий вектор динамики ставок аренды комнат показывает прогрессирующее снижение. Падение реальных доходов арендаторов и увеличение предложения, опережающее рост спроса, делают свое дело. Впрочем, такова тенденция не только в сегменте аренды комнат, но и квартир тоже», – резюмирует Павел Луценко.
Сдавать жильё в спб больше не выгодно
БН.ру провели круглый стол, в ходе которого многие участники рынка обсудили перспективы для существующих и будущих рантье. Говорили про инвестиции в апартаменты в Санкт-Петербурге, прибыльность покупки квартир для последующей сдачи в аренду, потенциальных рисках. Встреча получила название «Апартаменты VS квартира».
Времена меняются. Если раньше люди покупали жильё под сдачу, зная, что это стабильный источник дохода с прогнозируемой окупаемостью, то сейчас ситуация изменилась. Во-первых, прибыльность жилой недвижимости варьируется в пределах 4 – 6% годовых. Это с учётом затрат на обстановку, уплатой всех налогов и сборов. Чтобы вернуть вложения и выйти в ноль, вам потребуется как минимум 20 лет.
По этой причине всё популярнее становятся апартаменты для инвестиций в СПб, доходность которых несколько выше. Количество предложений растёт, а с изменением законодательства, значительно сократившим размещение хостелов в жилых домах, интерес к ним только увеличивается.
Действующий апарт-отель Вертикаль на Московском 73
Действующий апарт-отель Вертикаль на Московском 73
Доходность даже по самым скромным подсчётам стартует от 7% в первый год, и увеличивается до 15% в течение первых трёх-четырёх лет. При этом вы можете ознакомиться с реальной статистикой. Ведь апарт-комплекс Вертикаль уже работает в Санкт-Петербурге, и у владельцев есть цифры.
Квартиры, о которых шла речь на мероприятии, в большинстве своём, расположены в уже сданных ЖК, и, соответственно, приносят прибыль. Основная часть доходных программ апарт-отелей – вопрос больше перспективы, так как юниты (жилые блоки) преимущественно только строятся. В плане локаций жильё и апарты пока тоже не пересекаются.
Ольга Романова – специалист по аналитике в БН.ру рассказала о том, как обстоят дела на рынке жилой недвижимости Петербурга.
Статистика, представленная участникам, затрагивала состояние на середину лета и демонстрировала общие тенденции 2019 года. Так, больше 50% всей аренды жилплощади приходилось на квартиры-студии и однушки.
Ещё четверть удерживали двухкомнатные квартиры. Примерно 20% – комнаты, в том числе – в коммуналках.
Расценки на момент получения данных были следующими:
- Месяц аренды комнаты – в среднем 11400 руб.
- Студия – 21000;
- 2х комнатное жильё – 29000;
- 3х комнатная квартира – 40000.
Говоря о географии размещения этих объектов, отмечалось, что более 40% из них расположены на севере СПб, около 6% в Центральном и Адмиралтейском районе.
Чтобы было понятнее, уточним. Приморский район города не случайно считается самым перспективным.
Сюда едут крупные предприниматели, топ-менеджеры компаний, которые планируют свой бизнес поближе к зданию высотки Газпрома. В других районах северной части города расположены многие ВУЗы.
Соответственно, здесь много студентов, арендующих жильё рядом с местом учёбы. Это привело к росту ставок на аренду.
Центральный район интересен выгодными расценками на однокомнатное жильё и небольшие уютные студии. Их можно арендовать по цене от 15000 руб/мес. Для сравнения, однокомнатная квартира в Красносельском районе обойдётся арендующим примерно в 17800 руб/мес.
Центральные районы СПб. Особенности предложений
Итак, если вас интересует инвестирование в апарт-отели города, то вы увидите, что география размещения таких комплексов отзеркаливает расположение квартир предназначенных под сдачу. Например, в центральной части города чаще всего девелоперы реализуют объекты бизнес и элит-категории.
Крупнейшие проекты из заявленных расположены по планам в Московском районе. В основном они созданы для туристов и относятся к гостиничной категории. Такие апарты интересны людям, снимающим номера на короткий срок. Соответственно, это совершенно другие категории арендаторов, чем по квартирному фонду.
Получается интересно – квартиры и апарты занимают принципиально разные ниши рынка и пока не конкурируют по локации. Нужно жильё на длительный срок – ориентируйтесь на северную часть. Соответственно, всё, что сдаётся для краткосрочной аренды, расположено в южных районах.
Хочется проживание в историческом центре? Здесь есть новые апарт отели в СПб с выгодными предложениями. Более доступные решения рядом с музеями или набережной относятся уже к вторичному жилью.
Развитие рынка апартов. Формат и его понимание
Номер в апарт-отеле Вертикаль на Сампсониевском 68Ж
Номер в апарт-отеле Вертикаль на Сампсониевском 68Ж
Долгое время апартаменты никто не воспринимал, как полноценное жильё. Были нюансы с законодательной базой, отсутствовала возможность оформления постоянной прописки по месту проживания. Кроме того, объекты такого типа реализовывались в тех местах, где жилой дом построить нельзя. Часто их создавали на базе санаториев и других старых зданий.
Глобальные изменения произошли в 2016 году. Именно на этот период приходится резкое увеличение количества проектов. В статистике учитывается как стройка апарт-отелей и заявленные объекты, так и реализованные. За короткий период площадь комплексов выросла с 300 до 700 тыс. м2.
В 2019 году на рынке появились масштабные проекты, предлагающие потенциальным инвесторам более 7000 юнитов. Среди них есть немало известных. Это Valo, «Про.Молодость», Start и многие другие. Спрос растёт, а вместе с ним – стоимость и прибыльность юнитов.
В первую очередь это коснулось класса «комфорт». По данным на II квартал текущего года такие юниты предлагались покупателям по 112000 руб/м2. Для сравнения аналогичный класс жилой недвижимости предлагается по 108900 рублей за квадрат. В бизнес-сегменте пока по ценам лидирует жильё.
В среднем 178000 против 170000 на апарты.
Виды апартаментов
Говоря о типах апарт-объектов, специалисты разделиляют их на три основные категории.
Первая – сервисные, в которых юниты гостиничного типа принадлежат разным собственникам. Как можно понять из названия, это формат, максимально приближенный к гостинице, где есть обслуживание, но имеется собственная кухня. Такие проекты все чаще именуются кондо-отелями, исходя из статуса совместного владения группой собственников.
Реализуется всё необходимое, от прачечной и доставки еды, до ресторанов, конференц-залов и фитнес-клубов. В апарт-отеле Вертикаль, которым управляет УК Becar, всё это реализовано в полной мере. Объект уже вышел на среднегодовую заполняемость до 75% при доходности 15 – 17% годовых в 4 – 5-летней перспективе.
Второй тип – несервисные. Они больше напоминают жилые дома. Чаще всего эти проекты реализуют в классе «эконом». Плюс такого решения – выгодная цена за квадратный метр. Она ощутимо ниже, чем за аналогичные по классу и уровню квартиры. Минус – выше расходы на коммуналку. Электроэнергия и водоснабжение оплачивается по тарифам для предприятий.
Третий вариант – рекреационный. Это эксклюзивные проекты в загородных популярных локациях. Часто – на берегу Финского залива. Девелоперы размещают апарты таким образом, чтобы у постояльцев был выход на пляж.
Сами юниты можно использовать для собственного проживания или же сдавать. Второй вариант реализуется через управляющую организацию. В Vertical это делается централизовано. УК работает с корпоративными клиентами, предлагая им выгодные условия, и гарантируя собственникам заполнение юнитов в течение всего года.
Предложения в пригородных районах
Пригородную зону облюбовали многие арендаторы и инвесторы. Точка входа здесь примерно такая же, что и на рынке жилья. Так несервисные апартаменты можно приобрести от 1,8 млн. Впрочем, есть и проекты с порогом входа от 150 тысяч рублей. Но суть таких предложений – чистый маркетинг. И перспектива таких предложения пока не ясна.
Если вы интересуетесь сервисными апартами «бизнес» и «комфорт» сегмента, то ближе к центру они стоят от 3 до 6 млн. Представительский класс на побережье в разы дороже. Некоторые объекты стоят по 70 млн. рублей.
Ставки аренды по апартам и квартирам
Людям, которых интересует инвестирование в апарт-отели, или применим более точный термин – кондо-отели, важно понимать, что они смогут заработать. Прибыль зависит от арендных ставок, заполняемости и других факторов. По несервисным апартам доступных категорий расценки на аренду сопоставимы с проживанием в квартирах того же класса.
С сервисными сложнее. Информации по ним мало, а владельцы крайне неохотно делятся статистикой.
Яков Волков – гендиректор группы компаний Active утверждает что доходность юнита площадью 30 м2 сопоставима с прибылью от сдачи 45-метровой квартиры.
Однако с одной оговоркой – апарт-объектом должна заниматься надёжная управляющая компания. В среднем комплекс услуг поиска клиентов, бронирования, иные функции стоят собственнику четверть выручки от юнита.
Евгения Гиль, занимающаяся апарт-отелями в компании Becar, приоткрыла завесу тайны над реальными доходами частных инвесторов.
По её словам доходные программы для людей, приобретающих номера в комплексе «Вертикаль», позволяют получать с юнита до 60 тыс. рублей ежемесячно.
УК Becar Asset имеет возможность рассчитать прогнозируемый доход, так как объект на Московском активно эксплуатируется и у компании есть реальные цифры.
Однако эта сумма актуальна для недорогих апартов. Для элитного класса как инвестиции, так и прибыль от них, измеряются семи и даже восьмизначными суммами.
О подобных предложениях рассказал Владимир Фёдоров из «СоюзИнвестДевелопмент».
Замдиректора известной компании рассказал, как некто, инвестировав 250 миллионов рублей в такой объект, получает каждый месяц 10% от суммы вложений. Соответственно, окупаемость здесь намного выше.
Кому и для чего? Квартиры и апартаменты
Привычка думать, что квартира нужна для проживания, а апартаменты покупаются исключительно для получения доходов от аренды, может сыграть злую шутку. Необходимо понимать, что здесь есть множество нюансов. Пассивный доход приносят оба типа недвижимости.
Однако квартира подойдёт тем, кто предпочитает сам заниматься всем – от ремонта и обстановки до поиска риелтора или людей, желающих снять жильё на определенный срок. Здесь придётся столкнуться с ещё одной проблемой – переборчивыми съёмщиками.
Конечно, вариантом может стать краткосрочная аренда, в том числе – посуточная. Но в этом случае нужно иметь навыки предпринимателя.
Впрочем, даже приличная в плане состояния и планировки квартира, расположенная в большом жилом комплексе в дальних уголках закадья мало отличается в плане доходности от дешёвых апартаментов. Оба варианта не перспективны в качестве арендопригодных активов.
В данном случае у квартиры есть лишь один плюс – вероятность того, что над головой будут проходить шумные обсуждения сделки или корпоративы, исключена. Впрочем, это может заменяться склочными соседями, регулярно затапливающими вас сверху.
Место определяет успех
Анализ рынка сервисных апартов показывает, что для популярного комфорт-класса важнее всего его локация — географическое расположение в привязке к транспортной и прочей городской инфраструктуре.
Грамотно выбранная застройщиком локация позволяет существенно повысить потенциальную прибыльность объекта.
Причем совсем не обязательно удачной локацией может считаться только центральная часть города — иногда это может быть едва ли не «спальник», но в паре минут ходьбы от транспортных путей, с шаговой доступностью к торговым центрам, развлечениям, культурным объектам и т.д.
Второй ключевой момент – квалификация, опыт управляющей компании и девелопера. Если это кто-то, вроде Becar, с десятилетиями опыта и успешной деятельностью в СПб и за рубежом, то риски практически равны нулю.
Крупные УК имеют партнёрские отношения с различными компаниями, букингом, обеспечивая заполняемость, а значит – постоянную прибыль для собственника.
Соответственно, владельцы юнитов получают гарантии, освобождаются от необходимости самостоятельного поиска клиентов.
Наконец, выбирая доходные апартаменты в Санкт-Петербурге, вам не обойтись без анализа. Следует изучить рынок, ознакомиться с мнением экспертов или даже оплатить консультацию специалистов. При этом ваши консультанты должны быть независимыми, иначе вы рискуете получить не беспристрастную оценку, а рекламу конкретных объектов.
В ходе круглого стола этот вопрос также поднимали и обсуждали достаточно детально и скрупулезно.
Безусловно, в таких тонких вопросах, как инвестиции в недвижимость с целью получения прибыли, важно наличие чутья и понимания, когда и в какой проект следует войти, с чем лучше не связываться, когда продавать актив.
Разумеется, всё это означает выход на принципиально новый, профессиональный уровень инвестирования в сфере доходной недвижимости. Но и другие возможности получения стабильного дохода.