В 2021 году налог на недвижимость для физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости имущества, с установленной ставкой 0,1 %. Ранее 2018 года для исчисления обязательного сбора принималась за основу инвентаризационная стоимость недвижимого имущества.
Срок оплаты налога на имущество физических лиц за 2020 год — 2 декабря 2021 года.
Как рассчитать налог на имущество физических лиц
С 1 января 2021 года при расчете налога учитывается только кадастровая стоимость.
Заметим, что кадастровая стоимость может отличаться от рыночной в большую сторону, поскольку не является абсолютно точным показателем.
Так как состоит из усредненной оценки объекта по кадастровому району с учетом даты ввода в эксплуатацию и некоторых особенностей строения.
Законодательством установлено, что один раз в пять лет кадастровая стоимость должна подвергаться уточнению, пересчету на основании данных независимых оценщиков.
Как снизить кадастровую ценю недвижимости?
Для расчёта налога за 2021 год, нужно знать:
1. Кадастровую стоимость.
2. Ставку налога.
Ставка сбора на имущество физических лиц в 2019 году составит 0,1 %, исчисленная от стоимости по данным кадастра. Под обложение им попадут все жилые помещения, а также постройки хозяйственного назначения более 50 кв. метров, в случае расположения на участке земли под цели строительства, подсобного хозяйства и т. д.
В некоторых городах налоговая ставка может меняться в зависимости от строения будь там гараж квартира или жилой дом, рекомендуем точную информацию проверить в сервисе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам«.
Следуйте инструкции:
- отметьте нужный «Вид налога»;
- необходимо выбрать налоговый период;
- выберите «Субъект РФ»;
- уточните «Муниципальное образование»;
- нажать кнопку Найти;
- далее будет сформирована таблица, в ней нажмите по ссылке «Подробнее» и откроется вся информация по налоговым ставкам в данном регионе.
3. Для плательщиков имущественного налога предусмотрен налоговый вычет, согласно пп. 3 — 6 ст. 403 НК РФ. Устанавливается норматив площади, который уменьшает налоговую базу недвижимости для:
- комнаты (часть квартиры) на 10 кв. метров;
- квартиры (часть дома) на 20 кв. метров;
- жилого дома на 50 кв. метров.
- многодетной семьи имеющих от 3 несовершеннолетних детей, к выше изложенному нормативу добавляется 5 кв.м. для квартир и комнат, 7 кв.м. для домов.
- единого недвижимого комплекса (входит один жилой дом) — 1 млн. рублей из кадастровой стоимости (определение ЕНК дано в ст. 133.1 ГК).
Вычет применяются автоматически при расчетах налога и не требуют заявительного характера. На ту разницу, которая составит в итоге, и будет исчисляться налог на имущество физических лиц. Таким образом, если расчетным путем окажется ноль, то платить окажется не с чего и оплачивать налог не нужно.
4. Чтобы уменьшить как-то нагрузку для нуждающихся предусмотрены льготы.
Формула расчета налога на недвижимость в 2021 году
H = (KC – B) × D× НC, где
- KC — цена объекта по кадастру;
- B — вычет имущественный;
- D — доля (при условии, если собственность разделена на доли и необходимо узнать расчет её части);
- КД — коэфф. дефлятор;
- НC — налоговая ставка.
Пример расчета
Рассмотрим обычную двухкомнатную квартиру в Тюмени площадью 62 кв.метров, с кадастровой стоимостью в 2,26 млн. руб. без разделенных долей.
Сначала найдем H1:
Расчетным путем выведем стоимость одного квадратного метра, разделив кадастровую стоимость на площадь.
2260000 / 62 = 36 451 руб. за 1 кв. метр
Затем рассчитаем площадь квартиры которая подлежит налогообложению с учетом налогового вычета:
62 – 20 = 42 кв. м.
- Остается умножить их на кадастровую стоимость метра площади:
- 42 × 36 451 = 1 530 942 рублей.
- Применив ставку 0,1%, найдем сумму налога на имущество.
- 1 530 942 × 0,1 % = 1 531 рублей.
Рассчитаем пример для многодетной семьи, где имеются 3 ребенка. С учетом льготы дополнительно добавится к нормативной площади 15 кв. метров.
62 — (20 + 15) = 27 кв. м.
- (27 × 36451) × 0,1 % = 984 рублей.
- Экономия составит: 1 531 — 984 = 541 рублей в год.
- Прибавим к этому другие объекты, которыми может владеть семья (земля под дачей, гараж, автомобиль), и в итоге сумма набежит ощутимая, чтобы оплатить все налоги разом.
- При этом Московский и Ленинградский регионы оставили самостоятельно определять ставки налога на имущество физических лиц.
Среди проблем новой реформы аналитики называют недостаточное количество аккредитованных оценщиков и их компетентность, которой все больше уделяется внимание при обучении и выдаче аттестата. Уже сейчас можно заметить, что квартира в новостройке по кадастровой стоимости может оказаться дешевле, чем в «хрущевке».
Калькулятор налога на недвижимость в 2021 году для физических лиц
Для того, чтобы рассчитать налог на имущество, можно воспользоваться калькулятором онлайн.
Для этого выбираем → вид налога → год → регион → кадастровый номер…
Налог на гараж для физических лиц в 2021 году
Любое недвижимое имущество граждан, в том числе нежилое, к которому относится и гараж, является объектом налогообложения. Эта норма закреплена в Налоговом кодексе.
Сам налог относится к местным и его ставки определяют НК РФ и нормативные акты властей территорий. Базовая ставка для гаража составляет 0,1% от его кадастровой стоимости. Местные власти могут устанавливать своё значение, но НК ограничивает верхнюю планку налога. Для его расчета применяется суммарная стоимость всего имущества:
- 300 — 500 тыс. рублей предельные величины будут ограничены — 0,3 %,
- свыше 500 тыс. рублей – до 2 %.
Отметим, что гаражи участвуют в расчете вместе с иными объектами недвижимости.
Исчисляется налог один раз в год за период с момента возникновения права. Например, гражданин И. купил гараж 5 марта 2021 года. Налог с этого имущества за 2021 год будет рассчитан за 10 месяцев владения.
Собственник гаража также может быть и собственником земли под ним. Тогда за нее уже нужно платить земельный налог.
Срок уплаты налога за гараж, которым гражданин владел в течение года — 2 декабря следующего за ним года. Сегодня налог на имущество физических лиц за 2020 год необходимо оплатить до 02.12.2021 года.
Для справки: Пенсионеры освобождены от имущественного налога на все жилые и нежилые объекты владения. Но, если у пенсионера в собственности несколько гаражей, то освобождается от уплаты налога только один из них на свое усмотрение. За землю под гаражом заплатить придется в любом случае.
Кто может не платить налог на имущество
Ниже мы разберем примеры, когда можно не платить имущественный налог.
Льготы по налогу на имущество для физических лиц
Налоговый кодекс в статьях 399 и 407 определяет льготников по уплате налога на имущество: федеральных по категориям и видам имущества, а также региональных.
К федеральным категориям, полностью освобожденных от уплаты, относятся:
- инвалиды групп 1 и 2, а также инвалиды с детства и дети;
- получатели пенсий по старости;
- ветераны ВОВ;
- лица, имеющие звание Герой Советского Союза и Российской Федерации;
- обладатели ордена Славы трех степеней;
- ликвидаторы ЧС, произошедших на радиоактивных объектах: Чернобыльской АЭС, ПО «Маяк», испытаний на полигоне в г. Семипалатинск;
- иные категории военнослужащих, а также их семей.
Статьей 407 НК РФ определено, что физические лица не уплачивают налог за постройки менее 50 кв.метров на землях для ИЖС, огородничества, садоводства и дачи.
Региональные власти могут своими законодательными актами определять местные льготы. Например, в Москве на определенных условиях можно получить освобождение от налога на гараж или машино-место (это понятие введено с 2017 года).
Есть также условия получения льготы:
- объект должен быть в собственности и не использоваться для предпринимательской деятельности;
- если кадастровая стоимость недвижимого объекта выше 300 млн. рублей собственник не может рассчитывать на льготу.
Льготы для пенсионеров
Налог на недвижимость для пенсионеров с 2019 года, которым назначена пенсия по законодательству РФ, освобождены от уплаты налога только на одну единицу каждого вида имущества. Выбрать льготный объект пенсионер может сам. Остальные же облагаются налогом по установленной ставке. Иными словами, только одна квартира и машина в собственности пенсионера освобождена от налога на имущество.
Если у пенсионера, например, несколько квартир, и он не представил в орган ФНС заявление о выборе объекта, по которому хочет получить освобождение от налога, то для льготы принимается та, где сумма налога окажется максимальной.
Ознакомиться со всеми пособиями для пенсионеров можно на сайте ФНС, подробную инструкцию приводили выше.
Для многодетных семей
На федеральном уровне с 2019 года ввели льготу увеличивающий величину имущественного вычета семье от 3 и более детей. На каждого добавляется 5 кв. м. для квартир и комнат, 7 кв. м. для частных и садоводческих домов.
Так же местные власти на своем уровне могут помочь уменьшить сумму налогов на имущество. Мало кто из территорий решает применять такие меры, пока только Нижний Новгород, Краснодар и Новосибирск решением местных Дум освободили семьи с тремя и более детей от имущественного налога.
Налоговый кодекс определил, что инвалиды с детства, ВОВ, а также 1 и 2 групп освобождены от имущественного налога полностью. Это федеральная норма и местные нормативные акты тут роли не играют.
Исключением будет лишь имущество, полученное инвалидом в порядке наследования.
Чтобы узнать точный перечень лиц-льготников и объектов, по которым можно получить льготу, следует обратиться в орган ФНС по месту нахождения имущества. Подать заявление на освобождение от исчисления налога, при этом указать в заявлении сведения об имуществе, по которому вы претендуете на льготу. Право на нее можно подтвердить соответствующими документами.
Воспользоваться льготой по налогу на имущество можно только с месяца, в котором право на нее наступило. За предыдущий период налог будет рассчитан и его следует внести в бюджет. Если же заявление поступило значительно позже наступления права, и гражданин продолжал платить налог, то переплату ему вернут, но только не более чем за три предыдущих года.
Видео: Сколько будем платить налог на имущество в 2021 году по кадастровой стоимости?
ДОМ.РФ запустил льготную аренду жилья
Государство все активнее выходит на рынок арендного жилья. Однако конкуренции с частными рантье пока не ожидается, считают эксперты.
ДОМ.РФ запустил проект льготной аренды жилья, своего рода прототип некоммерческого арендного жилья, о необходимости развития которого в России говорят уже давно. Арендный дом — сам по себе новый тип жилья. Пока такие были только в столице, воронежский — первый опыт ДОМ.РФ в регионах.
Жители арендуют квартиру не у частника, а у организации, квартиры сдаются с мебелью и бытовой техникой. В доме постоянно дежурит администратор, к которому можно обратиться, если, например, нужен электрик или сантехник, есть другие сервисы — например, видеонаблюдение или уборка квартиры.
Россиян призвали становиться самозанятыми при сдаче квартир в аренду
Воронежский арендный дом в ЖК «Современник» — новинка еще и потому, что, помимо аренды квартир на рыночных условиях, здесь есть еще и льготная аренда. Под нее отдали 41 из 165 квартир. Выбирали категории жильцов, которые могут претендовать на льготы, власти региона.
В итоге, как сообщает портал органов власти Воронежской области, квартиры получили работники социальной — в широком смысле слова — сферы: 24 заняли врачи, 5 — работники культуры, 3 — образования и науки, 9 — работники физкультуры и спорта.
Как рассказали «РГ» в облправительстве, среди жильцов, например, водители «скорой», дирижеры, спортсмены.
Правовые аспекты управления жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Стоимость найма на рыночных условиях в арендном доме выше средней по Воронежу, но выше и класс жилья. Студии в 20-30 кв. м сдают по ставкам от 14,6 до 19,3 тыс. руб.
в месяц, тогда как в других домах меблированные квартиры подобного типа можно снять за 10 тыс. руб., а полноценные однушки — по цене от 8 до 25 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры в «Современнике» предлагают за 25,6 тыс. руб. в месяц, по рынку разброс цен — от 8,5 до 25 тыс. руб.
За трешки в арендном доме в зависимости от площади и планировки просят от 34,4 до 41 тыс. руб., варианты по городу — от 10 до 35 тыс. руб.
Льготники же вносят лишь 20% от рыночной стоимости аренды. Остальные 80% компенсируют региональные власти и ДОМ.РФ. Пока воронежский проект льготной аренды рассчитан на три года. До начала заселения дома заявлялось, что регион может — и готов — субсидировать аренду жилья в «Современнике» и большему количеству семей. Но пока власти ограничились базовым уровнем участия в проекте.
Пилотный проект в Воронеже показал заинтересованность региональных властей в этой программе и ее пользу для жителей, программа позволяет привлекать в регион квалифицированные кадры, отметил заместитель гендиректора ДОМ.РФ Денис Филиппов.
Региональные власти компенсируют льготникам 80% арендной платы
Проекты пока остаются на уровне пилотных и конкурентом частникам, сдающим квартиры для своего заработка, арендные дома станут еще не скоро.
«Рынок будет формироваться не один, не два и не три года», — сказал замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Причем субсидирование будет касаться не рынка в целом, а только отдельных категорий граждан, которые работают ради людей и ради государства, но купить жилье в ипотеку не могут, подчеркнул замминистра.
Вряд ли арендные дома в ближайшие годы повлияют на ценообразование в сегменте аренды жилья, считает ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов. Прежде всего потому, что объем такого предложения не очень велик. В крупных городах количество квартир, предлагаемых в аренду, сейчас измеряется тысячами и дефицита спроса не отмечается.
В Екатеринбурге и Новосибирске сейчас около 4 тыс. предложений, в Санкт-Петербурге — более 6,5 тыс., в Москве — более 10 тыс. квартир. На этом фоне 41 льготная квартира останется незаметной.
Кроме того, нередко главным фактором при выборе квартиры для аренды является ее месторасположение, некоторые готовы даже переплачивать, чтобы найти жилье ближе к работе, школе, детскому саду, и чем больше город, тем большую роль играет местоположение квартиры.
«У арендных домов будет своя аудитория, и за счет обещанных субсидированных ставок на квартиры в них будет спрос, но это кардинально не повлияет на политику ценообразования на рынке», — говорит Иванов.
Нужно посмотреть, как будет работать механизм льготной аренды, и если проект пойдет, этот механизм ДОМ.
РФ предложит другим регионам, а позже можно предложить запустить такую субсидированную аренду на общероссийском уровне, отмечал гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
Аналогичные воронежскому проекты арендного жилья с льготной программой планируется запустить в 2023 году в Екатеринбурге и Тюмени, сообщил Филиппов.
Аренда становится выгоднее владения недвижимостью
Сейчас государство практически не строит жилье, 99% домов возводят коммерческие компании, отмечал Мутко. При этом многие россияне не в состоянии купить жилье, даже если ипотека будет по нулевой ставке. Многие очередники ждут квартиры по 20 лет. «С помощью социальной аренды мы могли бы многие вопросы решать»,- сказал Мутко.
Развитие рынка арендного жилья — одно из стратегических решений, это другой тип жилья, он дает другую мобильность, говорил, выступая в НИУ ВШЭ, вице-премьер Марат Хуснуллин.
Эксперты в сфере жилищной политики единодушно поддерживают идею развития арендного жилья, ссылаясь, в частности, на опыт других стран, где доля такого жилья доходит до 40-50% (у нас 87% квартир находятся в частной собственности). В Жилищном кодексе понятие наемного дома социального использования появилось несколько лет назад, однако до сих пор в стране есть лишь единичные примеры таких домов.
Сейчас государство практически не строит жилье, 99% домов возводят коммерческие компании
Прошлой осенью НП «ЖКХ Контроль» представило законопроект, посвященный развитию рынка социального арендного жилья.
Формирование такого жилищного фонда должно происходить, по мнению авторов законопроекта, не только через строительство арендных домов, но и через выкуп жилья или даже аренду помещений, принадлежащих частным владельцам.
При этом семьи смогут получать субсидию на наем жилья, если эта плата превышает определенную долю их доходов. Эксперты, однако, скептически отнеслись к инициативе, отметив, что в первую очередь необходимо определить, за счет чего будут выплачиваться эти субсидии.
Кто живет в арендном доме
Один из новоселов-льготников — рентгенолог воронежской больницы скорой помощи Валентин Шульга. Работу в столице региона ему, врачу из райцентра, предложили полгода назад, в разгар пандемии. С тех пор видеться с родственниками удается наездами — вместе с сыном-студентом он снимал за 15 тыс. руб. в месяц двушку на пятом этаже хрущевки.
Жена, ухаживающая за пожилой матерью, и дочка-школьница оставались дома. Буквально неделю назад врач подал заявление на участие в программе льготной аренды и до сих пор не верит своему везению: семья уже обживает новенькую трешку на шестом этаже арендного дома. Платить придется всего 8,2 тыс. руб. в месяц плюс коммунальные услуги (до 2,5 тыс. руб. ежемесячно).
О покупке мебели можно не задумываться — в квартире есть все необходимое. Установлен кухонный гарнитур, есть обеденный стол и кресла, два дивана, кровать, гардеробная, шторы на окнах. Оснащена она и бытовой техникой — есть холодильник, посудомоечная и стиральная машины, телевизор.
Одну из комнат семья выделила для бабушки, благодаря безбарьерной среде ее можно будет вывозить на прогулки.
Пока воронежский проект льготной аренды рассчитан на три года. За это время семья Шульги надеется, продав жилье в глубинке, решить квартирный вопрос и съехать в собственное жилье в областном центре. А их трешку в арендном доме смогут занять другие арендаторы. Сейчас среди соседей несколько коллег врача.
Господдержка 2020: как купить квартиру в новостройке по льготной ставке в СберБанке
- Господдержка 2020: как купить квартиру в новостройке по льготной ставке в СберБанке
Программа господдержки позволяет приобрести квартиру в новостройке по сниженной ставке, а часть процентов банку компенсирует государство.
Президент Владимир Путин предложил продлить программу ещё на год для всех регионов России, но изменить условия.
Государственная ставка по льготной ипотеке составит 7% годовых, а предельная сумма будет единой для всех регионов — 3 млн руб., следует из заявления Путина. Сейчас ставка равняется 6,5%, лимиты на покупку первичного жилья достигают 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для всех остальных регионов — 6 млн руб.
Успейте до 1 июля 2021 года получить ипотеку с господдержкой на выгодных условиях
В СберБанке действуют выгодные условия и сниженные ставки на льготную ипотеку:
- 6,05% годовых — стандартная ставка по программе ипотеки «Господдержка 2020»
- 5,75% годовых — при регистрации сделки в электронном виде
- 5,55% годовых — при первоначальном взносе от 20% и при регистрации сделки в электронном виде
- 0,1% годовых — в рамках программы субсидирования от застройщика
Первоначальный взнос по кредиту — от 15% стоимости недвижимости. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.
Срок кредита — до 30 лет.
Сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до 12 млн рублей, для других регионов — до 6 млн рублей.
Рассчитать ипотеку с господдержкой
Кто может оформить ипотеку с господдержкой
Требования к заемщикам у банка минимальные:
- Гражданство РФ
- Прописка на территории России
- Возраст от 21 года до 75 лет (на момент выплаты ипотеки)
- Стаж на текущем месте работы не менее 3 месяцев
Какие документы нужны для заявки на ипотеку
- Зарплатным клиентам банка
- При авторизации с помощью Сбер ID данные на ДомКлик будут заполнены автоматически.
- Если состоите в браке, может потребоваться свидетельство о браке.
- Остальным клиентам
Надо также предоставить документы, подтверждающие занятость и доход.
Однако тут тоже все просто — трудовая книжка не нужна, просто укажите номер СНИЛС, чтобы банк заказал выписку из ПФР.
Подробнее о том, как правильно подтвердить свой доход и занятость для банка
Какое жилье можно купить по программе льготной ипотеки
Можно купить строящееся или готовое жилье у застройщиков. Все аккредитованные банком застройщики есть на ДомКлик — выбрать квартиру можно онлайн.
Сколько времени занимает оформление ипотеки с господдержкой
Подача заявки на ДомКлик занимает 5 минут, большинство клиентов получает решение банка в течение 1 дня.
Согласование выбранной квартиры с банком занимает от нескольких часов до суток — ведь банк ее уже фактически одобрил при аккредитации новостройки. Если решение будет положительным, можно сразу же назначить дату сделки.
В банк нужно будет приехать только один раз — на подписание документов.
Подать заявку на ипотеку
Была ли эта статья полезна?
Земля под новостройкой аренда или собственность — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию. В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке.
Одним из наиболее важных является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект.
LIVING разобрался, что лучше для собственников жилья – земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?
Покупаю квартиру в новостройке: зачем мне знать находится земля под домом в аренде или в собственности у застройщика?
Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность. Под строительство можно взять землю в аренду.
Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья.
В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.
| «Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей». |
Что предпочтительнее для собственников жилья?
По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет. Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.
| «Если земля в собственности, то она юридически более защищена, но это, скорее, важнее для застройщика. C арендой дела обстоят иначе – ее срок может закончиться (особенно, если это «короткий» договор на 3-10 лет), и застройщику надо будет либо продлить договор, либо оформлять его в собственность. На собственниках квартир это вряд ли каким-то образом отразится.» |
| «Если говорить об аренде земельных участков, то у дольщиков существует небольшой риск, что в случае невнесения арендной платы строительные объекты могут быть признаны самостроем. Кроме того, право аренды может передаваться другому лицу по договору уступки, а также в субаренду». |
| «Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен. В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание. Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), в г. Москве – чаще всего государство. Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается.» |
| «Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды. Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит. Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка». |
Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным. Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.
Кроме того, эксперты отмечают, что ничего не страхует дольщиков от изъятия участка для государственных нужд. Земля, находящаяся в собственности, равно как и арендуемая, может быть изъята для государственных целей. Например, для строительства дорог или объектов инфраструктуры.
Где содержится информация о правах на участок?
Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса. Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество(ЕГРН).
Сделать это можно через МФЦ либо путем направления соответствующего запроса в регистрирующий орган. Выписка будет содержать все данные, включая адрес, площадь, назначение, кадастровый номер земельного участка, собственника и наличие/отсутствие зарегистрированных обременений.
| «Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений. Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме». |
Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.
Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге. Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.
Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?
Да, это действительно так. Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли. В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта. Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.
| «С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю. А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически. Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства 1 кв. м, что, в свою очередь, повышает цену объекта». |
| «И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект. Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи. Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги. Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность. Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы». |
Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?
Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом. В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников. В случае собственности – ежегодный земельный налог.
Льгота по НДС для застройщика: так ли она выгодна?
При передаче дольщику объекта долевого строительства (за исключением объектов производственного назначения) услуги застройщика не подлежат налогообложению НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Не будем вдаваться в подробный комментарий всех противоречий как этого пункта, так и Закона № 214-ФЗ (особенно с учетом внесенных в него в последнее время изменений).
Зададим только один наивный вопрос: — А так ли уж выгодно для застройщика многоквартирного жилого дома применение упомянутой льготы?
Закон № 214-ФЗ установил довольно высокие требования к застройщикам многоквартирных жилых домов. И влиться в их ряды какой-нибудь фирме, заработавшей на торговле обувью или оргтехникой приличные (по их понятиям) деньги и решившей их приумножить возведением пары многоэтажек, навряд ли выйдет. Войти на этот рынок непросто, а выйти, если вход был удачным, нет смысла.
И упомянутый застройщик имеет право отказаться от льготы (п. 5 ст. 149 НК РФ), подав заявление в налоговую инспекцию по месту своего учета не позднее 1-го числа того квартала, в котором он думает начать работу без ее применения. При этом передавать квартиры дольщикам, начисляя НДС от установленной договором стоимости квартиры, он будет должен, как минимум, год.
Что в этом случае будет?
Начнем с того, что заключать договоры участия в долевом строительстве (и только не надо их называть договоры долевого участия, не надо!) застройщик имеет право только после того, как получит в установленном порядке разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, и зарегистрирует права на выделенный под застройку земельный участок (п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).
Сколько это займет времени — месяц, полгода, или больше, сказать трудно. Однако все это время он будет нести определенные затраты.
Согласно сложившейся схеме (которая идет поперек и здравого смысла, и действующей редакции Закона № 214-ФЗ, и множеству других законодательных и нормативно-правовых актов) затраты самого застройщика подлежат отражению на балансовом счете 20 (хотя иногда предлагают и счет 26). А затраты, принятые им от остальных участников процесса строительства (генерального подрядчика, технического заказчика и др.) — на балансовом счете 08.*
*Вот уже 15 с лишним лет никак не могу получить внятного ответа на вопрос: — Ну почему затраты на возведение оборотного актива (многоквартирного жилого дома, в котором все помещения изначально предназначаются для передачи другим лицам) необходимо отражать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»?
Для получения разрешения на строительство необходимо иметь результаты инженерных изысканий выделенного под застройку земельного участка, проектную документацию и другие документы, предусмотренные ст. 51 ГСК РФ.
- Проведение инженерных изысканий, равно как и разработку проектной документации, застройщик должен будет заказать в специализированных организациях, имеющих право на их осуществление.
- Получение результата работ (изыскательской и проектной документации)) он должен будет отразить записями:
- Дебет счета 08 Кредит счета 60 — получены результаты проектно-изыскательских работ;
- Дебет счета 19 Кредит счета 60 — НДС, предъявленный изыскателем (проектировщиком).
Если застройщик не отказался от льготы по НДС, то сумму предъявленного ему налога он должен включить в затраты (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
При отказе от льготы сумма предъявленного налога может быть принята к вычету (п. 2 ст. 171 НК РФ). При этом (п. 1.1 ст.
172 НК РФ) предъявленный налог можно принять к вычету как непосредственно в периоде (квартале) приема результата работ от изыскателя (проектировщика), так и в течение последующих трех лет.
Кроме того, застройщик имеет право на частичное принятие к вычету предъявленного ему налога (Письмо Минфина России от 04.09.2018 № 03-07-11/63070).
Если застройщик уже привлекает денежные средства дольщиков с условием их размещения на счетах эскроу (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ), то все финансирование строительства производится за счет его собственных оборотных средств, и банковских кредитах.
Поэтому нельзя называть деньги дольщиков, поступающие на специальные счета в уполномоченный банк (или банки), а не застройщику, целевым финансированием, равно как и считать их предварительной оплатой, никак нельзя. Таким образом, в период возведения дома у застройщика не возникает обязанности в начислении НДС. Есть только право в принятии предъявленного ему налога к вычету, воспользоваться которым он может и позже.
Точно таким же образом, при принятии результата работ от генерального подрядчика, и услуг, оказанных техническим заказчиком, можно держать на счете 19 предъявленный ими НДС, вплоть до завершения возведения дома.
А если еще, допустим, какая-то часть материалов, необходимых для строительства, будет приобретаться также застройщиком, и передаваться подрядчикам, как давальческое сырье, то к моменту завершения стройки и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию на счете 19 может накопиться весьма внушительная сумма налога.
Тут нужно обратить внимание, что данное разрешение никоим образом не означает, что застройщик выполнил свои обязательства перед дольщиками и должен каким-то образом определить полученный доход.
Получение его лишь свидетельствует о том, что возведение строительство дома закончено, и все работы предусмотренные разрешением на строительство и проектной документацией, выполнены (п. 1 ст.
55 ГСК РФ).
И передача квартир дольщикам может начаться только после получения данного разрешения (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
И вот здесь уже, на дату подписания приемопередаточного акта с дольщиком, застройщик будет обязан начислить НДС, указанный в конкретном договоре участия в долевом строительстве. Также он имеет право принять к вычету в данном квартале ту сумму налога на добавленную стоимость, которую посчитает необходимой.
Совершенно ясно, что сумма налога, начисленного при передаче квартир дольщикам, а также при продаже квартир, на которые ДУДС в период строительства заключить не удалось, будет существенно выше, чем сумма накопленного на 19 счете.
Но, вероятнее всего, еще не закончив с одним домом (или проектом), застройщик уже приступит к работам по возведению следующего дома (или проекта). А это опять новые затраты и новый предъявленный НДС.
Таким образом, отказавшись от сомнительной льготы по освобождению от НДС услуг застройщика*, можно, при грамотно выстроенной схеме работы, платить в бюджет относительно небольшую сумму налога на добавленную стоимость, равно как и уменьшить сумму налога на прибыль.
*И все-таки в каком действующем законодательном или нормативно-правовом акте дано определение, что такое «услуги застройщика»?
Автор, естественно, не призывает всех застройщиков прямо сегодня бежать в налоговую и подавать заявление об отказе от льготы. Но вот подумать, посчитать и, возможно, прийти к выводу, что такой вариант будет выгодным…
Льгот по уплате имущественных налогов в регионе стало больше
В 2019 году уплатить налоги следует не позднее 2 декабря. Произошло несколько существенных изменений в порядке начисления и уплаты транспортного, земельного налогов и налога на имущество физических лиц.
В частности, с 2019 года установлен формат предоставления налоговых льгот и вычетов без подачи заявления в налоговый орган. Если у налоговых органов уже есть сведения о льготниках, то подавать заявление не требуется – льгота должна быть применена автоматически.
Еще одно новшество: к налоговому уведомлению не будет прилагаться платежный документ. Теперь в самом уведомлении будут указаны реквизиты платежа.
Среди важных изменений – с 2019 года не допускается перерасчет по земельному налогу и налогу на имущество физлиц, если это влечет увеличение ранее уплаченных сумм указанных налогов.
Изменения при начислении транспортного налога:
– С 2018 года транспортные средства, находящиеся в розыске в связи с угоном или кражей, не облагаются налогом до их возвращения законному владельцу, а не до прекращения розыска. То есть если розыск прекращен, а машину не нашли, налог начисляться не будет.
– С 2019 года на территории Новосибирской области введена новая категория льготников по транспортному налогу – один из родителей (усыновителей, опекунов, попечителей), на иждивении которого находится ребенок-инвалид.
Кроме того, категория «пенсионеры по старости» трансформирована в категорию «граждане по достижении возраста 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин, граждане, которым назначена страховая пенсия по старости ранее указанного возраста».
Изменения при начислении земельного налога:
– В перечень лиц, имеющих право на налоговый вычет по земельному налогу на величину кадастровой стоимости 600 кв. м площади одного земельного участка, добавлены две категории: лица предпенсионного возраста (применяется с налогового периода 2019 года) и лица, имеющие трех и более несовершеннолетних детей (применяется с налогового периода 2018 года).
- Для многодетных налоговый вычет предоставляется не на семью, а физическому лицу, поэтому его вправе получить каждый собственник земельного участка, имеющий трех и более несовершеннолетних детей.
- – С 2018 года вводится коэффициент, ограничивающий ежегодный рост земельного налога физлиц не более чем на 10% по сравнению с предшествующим годом.
- Изменения при начислении налога на имущество физических лиц:
- – Число тех, кто имеет право на льготу, увеличилось за счет лиц предпенсионного возраста (льгота действует с налогового периода 2019 года).
Лица, имеющие трех и более несовершеннолетних детей, к существующему вычету получают дополнительный на каждого несовершеннолетнего ребенка в размере кадастровой стоимости 5 кв. м общей площади квартиры (комнаты) или 7 кв. м общей площади жилого дома (льгота действует с налогового периода 2018 года).
– С 2018 года налог на имущество физлиц для полностью разрушенных объектов капитального строительства не будет начисляться с первого числа месяца их уничтожения (гибели, разрушения).