Е. Кузьмина
Объем выдачи ипотечных кредитов в Сибири резко упал, говорится в сообщении коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн». По данным агентства на 1 июня, сибиряки получили жилищных кредитов в общей сложности более 40 млрд руб., это на 52,6% меньше, чем годом раньше. При этом просроченная задолженность выросла на 42% до 5,6 млрд руб., сообщают коллекторы.
По темпам роста просроченной ипотечной задолженности в Сибирском федеральном округе лидируют Забайкальский край, где задолженность увеличилась в 2,3 раза, и Республика Алтай – в 2,2 раза, говорится в сообщении «Секвойя кредит консолидейшн». Агентство связывает это с высоким уровнем безработицы в регионах: 10,1 и 9,4% соответственно.
После увеличения ключевой ставки ЦБ с 10,5 до 17% в декабре 2014 г.
активность покупателей по всей России резко снизилась – объем выданных ипотечных кредитов упал на 35%, говорит аналитик «Уралсиб кэпитал» Наталья Березина.
Сейчас ключевая ставка снизилась до 12,5%, но люди пока психологически не готовы и к такой ставке, уверен Дмитрий Червов, гендиректор строительной компании «Сибирь-развитие» (строит жилье эконом-класса).
По словам Червова, у «Сибирь-развития» после декабря продажи по ипотеке упали вдвое и ситуация до сих пор не выровнялась.
С середины марта работает программа ипотеки с господдержкой и в апреле продаж по ипотеке на 20% больше, чем в феврале, говорит он.
Но это все равно на 30% меньше, чем год назад (общие продажи квартир меньше на 40%), продолжает Червов. «Причина скорее в снижении возможностей населения», – считает он.
Чтобы удержать покупателей, крупные строительные компании с начала года практикуют «ипотеку от застройщика».
«Сибакадемстрой» работает с 13 банками, но с февраля запустил более дешевую программу – ипотеку под 12,95% годовых совместно с «ВТБ 24» (сейчас партнеры снизили ставку до 11%), а с 1 июня «Сибакадемстрой» – с «Абсолют банком», который предложил 9,5%, говорит директор по маркетингу и продажам «Сибакадемстроя» Динар Зарипов.
В результате у компании в апреле по сравнению с февралем доля ипотечных кредитов в продажах выросла с 38 до 52% и держится на таком уровне в мае, говорит он. Совместный продукт с «Абсолют банком» будет действовать в летний период для сохранения имеющихся продаж, добавил Зарипов.
После того как вступила в силу ипотека с господдержкой, Сибирский Сбербанк одобрил по этой программе 700 заявок на 1,132 млрд руб., с 1 апреля выдал по программе более 100 кредитов на сумму 158 млн руб. Ставка Сбербанка – 11,9% годовых.
По итогам 2015 г. объем выданных кредитов в СФО не превысит 120 млрд руб., прогнозирует «Секвойя кредит консолидейшн». В 2014 г. объем кредитования составил, по данным агентства, 187,2 млрд руб.
Количество выдаваемых в регионе ипотек за год выросло в два раза :: Новосибирск :: РБК
Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС
По данным Центробанка, за сентябрь банки в Новосибирской области выдали ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 11,7 млрд руб., что на 120,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Задолженность по ИЖК за год выросла на 18,5% до 205,3 млрд руб., просроченная — на 10,3% до 1,7 млрд руб.
Средняя ставка по ипотеке в рублях в Новосибирской области составляет 7,21%, что на 2,53% ниже, чем было год назад
Как рассказал генеральный директор Объединенного кредитного бюро (ОКБ) Артур Александрович, рекордные объемы выдач ипотечных кредитов в первую очередь обусловлены низкой процентной ставкой, которая сформировалась благодаря программе льготной ипотеки на новостройки и снижению ключевой ставки.
«Низкие ставки, в свою очередь, привели к росту стоимости квадратного метра и средней суммы ипотечного кредита, что также сказалось на объемах кредитования.
При этом, несмотря на то, что ипотечные кредиты сегодня небывало дешевые, рост цен на недвижимость и снижение реальных доходов населения привели к тому, что ипотечный кредит граждане стали брать на рекордно длительный срок», — рассказал Александрович.
Средний размер ипотечного кредита в Новосибирской области вырос за год на 8,7% и составил 2,35 млн руб.
По мнению директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексея Волкова, на очередной всплеск ипотечного кредитования повлиял отложенный спрос апреля-мая 2020 года и маркетинговая активность банков, заинтересованных в привлечении заемщиков хорошего кредитного качества.
Как растут выдачи ипотечных кредитов в банках Новосибирска
- В пресс-службе Сибирского банка Сбербанка РФ сообщили, что темп роста к прошлому году составил 128% в количестве кредитов и 148% — в объеме. Средний чек вырос на 15%.
- По итогам 9 месяцев ВТБ в Новосибирской области увеличил объем выдачи ипотеки на 22,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- Выдачи ипотечных кредитов в Райффайзенбанке планомерно прирастают: если сравнить объемы выдач октября с аналогичным периодом прошлого года, то рост составил 25% по макрорегиону. В июне средний чек по льготной ипотеке в Новосибирске составлял 2,12 млн руб, в сентябре уже 2,46 млн руб.
- В банке «Акцепт» за период с января по октябрь было выдано ипотечных кредитов на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Число заявок увеличилось на 80%.
Вице-президент, управляющий ВТБ в Новосибирской области Станислав Могильников отметил, что главным драйвером рынка в этом году стала ипотека с господдержкой.
«За счет реализации госпрограмм мы наблюдаем существенный рост доли новостроек в новых выдачах в регионе, — В третьем квартале она увеличилась на 10,4 процентных пункта по сравнению со вторым кварталом текущего года», — отметил Могильников.
Программу льготной ипотеки под 6,5% продлили до июля 2021 года. Ее запустили в мае по поручению президента Владимира Путина, программа стала частью антикризисных мер.
Ирина Ярыгова, руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка в Сибирско-Уральском макрорегионе, оценивает спрос, созданный госпрограммой, скорее как дополнительный, чем компенсирующий.
«Особенность нашего региона — высокая стоимостью жилья на первичном рынке и дефицит предложения, — отмечает эксперт.
— Объем строящегося жилья на первичном рынке региона все последние годы сокращался, а стоимость квадратного метра показывала рост.
Поэтому даже, если заемщики изначально ориентируются на новостройки, после получения решения банка и периода поиска подходящего жилья, нередко они меняют ориентир и подбирают жилье из вторичного фонда».
«Недвижимость приобретается для личного использования, но все чаще приобретаются и в качестве инвестиций, — отмечает Светлана Кривошапкина, начальник отдела организации розничных продаж АО «Банк Акцепт». — Особенно актуально это становится в период экономического спада».
За последние пять лет ставки на ипотеку снизились в полтора раза, рефинансирование ипотечных кредитов остается одним из основных трендов текущего и будущего периода, уверена Светлана Кривошапкина из Банка Акцепт.
«Как только разница между ставками по действующему ипотечному кредиту и новым уровнем ставок на рынке достигает двух процентов, мы видим всплеск интереса к рефинансированию, — отмечает Ирина Ярыгова. — Сейчас к нам обращаются клиенты, которые оформляли ипотеку под 10-11% буквально в прошлом году».
Новосибирцы вдвое реже берут ипотеку в 2015 году
Портрет новосибирца, который взял ипотеку, не меняется уже много лет. Это человек в возрасте от 28 до 40. С высшим образованием. Как правило, семейный. А вот темпы ипотечного кредитования изменились. Последние полгода кредитов выдают в 2 раза меньше. Все надежды только на снижение ключевой ставки Центробанка. Это позволит сделать ипотеку более доступной.
«Ставки по ипотеке снижаются. Мы планомерно несколько раз снижали ипотечные ставки. Сейчас уже можно говорить, что в понедельник-вторник мы ждем очередного снижения ставок по программе ипотеки с господдержкой в районе 0,4-0,5%», — рассказывает управляющий директор по ипотеке банка Виктория Ферле.
За снижением ставок по ипотеке следят не только банкиры и возможные заемщики, но застройщики. Рынок недвижимости очень зависим от ипотечных кредитов. Свободных денег на покупку квартир у новосибирцев нет. В последнее время застройщиков выручали наши ближайшие зарубежные соседи. Но накануне в Казахстане упал курс национальной валюты. Строительный рынок переживает не лучшие времена.
«У нас продажи худо-бедно, тьфу-тьфу, тяжело, но идут. А остальные, я коллег знаю, у многих одна квартира в неделю продается – это уже танец с бубном. Вот то, что происходит», — отмечает президент строительной компании Владимир Литвинов.
В этом году новосибирские строители начали возводить так называемые апартаменты. Они имеют статус нежилых помещений. Это как гостиница — там можно жить, но нельзя прописаться. Дом может быть сдан без парковок и детской площадки. Ожидается, что апартаменты будут дешевле квартир процентов на 15. А для застройщиков это возможность освоить небольшую площадку.
«Почему застройщики будут вынуждены в ближайшее время переходить на апартаменты? В крупных мегаполисах, которым мы считаем Новосибирск, найти в центре доступные земельные участки с целевым использованием больших размеров уже очень тяжело. Прайс по такому участку весьма ощутим. Не все проекты могут экономику выдержать», — считает директор по продажам строительной компании Тимур Касаев.
При этом строители отмечают — в последнее время растет спрос на дорогие квартиры. У покупателей запросы выросли. Обращают внимание на лифты, детские площадки, транспортную доступность.
Стабилен спрос на коттеджи и таунхаусы. Но чтобы он не уменьшался, застройщики сокращают метраж домов и квартир. В целом строители смотрят в будущее со «сдержанным оптимизмом».
Однако экономический кризис еще не достиг своего пика.
Смотрите программу «Новосибирские новости» на телеканалах «Регион ТВ» (пн-пт в 20.30), «Домашний» (пн-пт в 00.00), «ТВ3» (вт-сб в 8.00) и «РБК» (пн-птн 20:00)
Программа «Новосибирские новости» на YouTube
www.youtube.com/novosibirskieNovosti
Ипотека в Новосибирске — вся информация на 2015-2016 годы
Решил сделать большое продолжение моего поста «Ипотека может быть выгодна» — на этот раз с подробнейшей информацией для тех, кто хочет взять ипотеку. Собрана вся актуальная информация именно для Новосибирска.
Ипотека: вопросы и ответы
Вначале немного общей информации. Ответы на вопросы по ипотеке для тех, кто хочет не только сэкономить, но и разбираться в теме при совершении одной из самых главных покупок в своей жизни.
Чем отличается «ипотека» от «ипотечного кредита»?
Ипотека — это вид залога недвижимого имущества, при котором оно остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право на данное имущество.
Ипотечный кредит — это целевой кредит, выдаваемый банком под залог приобретаемого заёмщиком недвижимого имущества, т.е. в случае невозврата заёмщиком кредита банку, банк получает это заложенное имущество.
Это похожие термины и в обиходе обычно используется именно термин «ипотека» как синоним «ипотечного кредита».
Выгодна ли ипотека? Можно ли заработать на ипотеке?
Выгодность ипотеки каждый для себя решает сам. Иногда выгоднее платить за съёмное жильё и копить деньги для покупки квартиры, получая некоторый доход от хранения накоплений в банке.
Иногда — выгоднее взять займ и сразу же переехать в свою квартиру, выплачивая уже не арендную плату, а ипотечный платёж.
В некоторых случаях ипотека может быть достаточно выгодной — например, при наличии собственных свободных средств на значительный первоначальный взнос, можно на хороших условиях купить квартиру минимальной площади для сдачи её в аренду.
Новосибирск — крупный город со множеством ВУЗов и студентов, готовых платить за жильё, тут хватает. Таким образом, за счёт дохода от сдачи квартиры можно погасить займ, а в остатке у вас будет востребованная недвижимость. Существенно повысить выгодность ипотеки могут различные льготы и программы — о них будет подробно рассказано ниже.
В какой валюте можно взять ипотечный кредит?
Большинство кредитов берётся в рублях, но при желании можно оформить ипотеку в иностранной валюте: в долларах, евро, иенах и т.д.
Брать ипотечный кредит в валюте выгодно, если ваши доходы так же привязаны к этой валюте, либо есть основания полагать на получение выгоды за счёт разницы валютных курсов.
Как правило, ставки по ипотечному кредитованию в валюте будут несколько (на 1-3%) ниже, чем в рублях. Однако если вы получаете доход в рублях и в них же оформляете кредит, вы получаете большую стабильность.
На какой срок возможно оформление ипотечного кредита?
Ипотечные кредиты в новосибирских банках можно оформить на срок от 1 года до 50 лет. Наиболее популярен срок в 15 лет, т.к. срок ежемесячного платежа получается приемлемым, а перспектива выплат на такой срок не сильно давит морально.
На какую сумму можно оформить ипотечный кредит?
Размер кредита, который банк может предоставить заёмщику, зависит от многих параметров, среди которых основными являются: месячный доход заёмщика, размер первоначального взноса, срок кредита. Минимальная сумма, на которую можно оформить ипотеку в банке Новосибирска — 45000 рублей. Максимальная не ограничена.
Чем аннуиетентные платежи отличаются от дифференцированных?
Существует две схемы расчёта процентов по кредиту: аннуитет и дифференцированный (классический) платеж. Под аннуитетом подразумевается погашение кредита равными частями каждый месяц (например, каждый месяц по 15000 рублей).
Этот вариант позволяет точнее планировать свои расходы, но сумма переплаты по кредиту получается выше, т.к. в составе ежемесячного платежа проценты по кредиту ежемесячно пересчитываются на остаток кредита и снижаются, а доля основного долга с каждым платежом увеличивается.
При дифференцированном или классическом способе, платежи постепенно уменьшаются, а процент по кредиту начисляется на остаток задолженности.
Это экономит деньги на большом промежутке выплат, но в начале сумма платежа больше, что может быть минусом, учитывая, что у только что купившего квартиру человека и так достаточно много расходов. При расчёте кредита в банке попросите предоставить вам 2 графика платежей чтобы можно было выбрать тот, что больше подходит именно для вас.
Обязательно ли страхование при ипотеке?
По закону банк не имеет права требовать оформления какой-либо страховки. Но на практике банки стимулируют заёмщиков всё-таки прибегать к услугам страховых компаний повышением ставок при отсутствии какой-либо страховки.
Как правило, страховать предлагают: жизнь и трудоспособность заёмщика, право собственности на приобретаемую недвижимость (т.н. страхование титула) — только при покупке готового жилья, приобретаемую недвижимость.
За отсутствие каждого вида страховки банк обычно увеличивает годовую процентную ставку по кредиту примерно на 1%. Решите для себя что выгоднее — оплачивать повышенную ставку по кредиту, или же платить за страховку. Но помните, что страховка — не просто трата денег, но ещё и ваша реальная защита в случае беды.
Банк не имеет права требовать от вас договора с конкретной страховой компанией и должен предоставить достаточно большой список компаний, предоставляющих услуги по ипотечному страхованию.
Нужны ли поручители для получения ипотечного кредита?
Требование поручительства при оформлении ипотечного кредита — скорее исключение. Но, тем не менее, некоторые банки в некоторых случаях могут поставить условием выдачи кредита наличие поручителя. Если заёмщик не может или не хочет гасить кредит, то банк будет взыскивать кредит и проценты по нему, а также оплату судебных издержек и всех неустоек с поручителя.
Можно ли рассчитаться за ипотеку раньше срока?
При заключении договора на получение ипотечного кредита, обратите внимание на пункт, регламентирующий мораторий на досрочное погашение, т.е.
устанавливающий период времени после выдачи кредита, в течение которого банк запрещает Заёмщику погашать задолженность в размере большем, чем установлено по графику платежей. Как правило, этот период устанавливается от 3 месяцев до 1 года.
Так же банк может установить штраф за досрочное погашение кредита чтобы в любом случае получить свою выгоду, даже если вы изыскали возможность рассчитаться раньше.
Предоставляется ли в Новосибирске льгота по ипотеке для переселенцев?
Нет.
Согласно долгосрочной целевой программы «Оказание содействия добровольному переселению в Новосибирскую область соотечественников, проживающих за рубежом, на 2013-2020 годы», утвержденной Постановлением Правительства Новосибирской области от 06.08.2013 № 347-п, жилищным обустройством соотечественник занимается самостоятельно за счет собственных средств. Ипотечный кредит переселенцам предоставляется на общих основаниях, без льгот.
Льготы и целевые программы
Информация о льготах по ипотеке и целевых программах при покупке квартиры, которые могут быть применены в Новосибирске и Новосибирской области.
В настоящее время как на федеральном, так и на уровне НСО действует целый комплекс программ — это т.н. социальная ипотека. Эти программы направлены на помощь в улучшении жилищных условий определённым категориям граждан.
- Госипотека
Рынок жилья городов России в 2014-2015 году: турбулентность, переходящая в рецессию
Состояние рынка жилья в России в 2014 г. определялось достигнутой стадией развития рынка (стабилизация с марта 2013 года) и политическими /макроэкономическими факторами: события вокруг Украины, санкции и контрсанкции, обвал цен на нефть и курса рубля.
Первый фактор характеризовался стагнацией в экономике РФ, что в итоге вылилось в стабилизацию рынка жилья в большинстве городов. Второй привел в начале и в конце года к существенной разнонаправленности динамики цен и активности на рынках жилья городов, связанной с обозначенными факторами.
Ключевые макроэкономические показатели — исходные данные в математической модели развития локального рынка жилой недвижимости – это темпы роста ВВП и доходов населения. Их динамика за последние годы показана на рисунке.
Инфляция 2014 году в начале года не предвещала скачка, но в последние два-три месяца, под влиянием роста цен на импортные товары из-за падения курса рубля и частично под влиянием повышения цен отечественными товаропроизводителями на фоне сокращения импорта, пришла к 11,4% годовых, против 8,8% в 2010 году, 6,1% в 2011, 6,6% в 2012 и 6,5% в 2013 году. Рост доходов населения по итогам года в реальном выражении составил (-1) %, в номинальном – 10,4% (в 2011 г. 0,8% и 6,9%, в 2012 г. 4,3% и 11,2%, в 2013 г. 3,3% и 11,1%). Таким образом, повышение инфляции маскирует снижение реальных доходов населения, что сказывается на потребительском поведении на рынке недвижимости.
Динамика доходов населения Московской области и Москвы приведена в таблице. По итогам 2014 г. среднедушевой доход населения Москвы не изменился, в Московской области увеличился на 5,8%. В динамике видно сокращение разрыва между Москвой и Московской областью по показателю среднедушевого дохода.
Среднедушевые номинальные доходы населения Московской области и Москвы, руб.
Но с середины 2014 года ситуация резко изменилась: началось снижение цен на нефть, вызвавшее и девальвацию рубля.
К концу марта 2015 года цена нефти стабилизировалась на уровне 55-56 долларов за баррель, курс рубля к доллару – на уровне 55-58, а к концу апреля эти показатели составили 60-65 и 50-55 соответственно и продолжали улучшаться. Это позволило Центробанку РФ дважды понизить ключевую ставку (до 14% и до 12,5%), что ослабило напряжение на рынках кредитования (как ипотечном, так и бизнеса).
По предварительной оценке Росстата, ВВП России в I кв. 2015 г. составил 98,1% к I кв. 2014 г. Индекс выпуска по базовым видам экономической деятельности составил в I кв. 97,7%. Снижение индекса связано с сокращением объемов строительства и оборота торговли.
На углубляющийся негативный тренд в текущей экономической ситуации указывает и динамика инвестиций в основной капитал: значения индекса инвестиций находятся в отрицательной зоне 5 кварталов подряд. При этом в I квартале 2015 г. темпы сокращения инвестиций вновь увеличились и достигли уровня 94% относительно I квартала 2014 г.
Объем ипотечного кредитования не только продолжил свой рост (хоть и снижающимися темпами, как в предыдущие годы), но даже несколько нарастил темпы: вырос до 1,5 трлн. руб., т.е. на 15% (2011 год – 0,7 трлн., рост на 90%, 2012 – 1,0, рост на 40%, 2013 – 1,3, рост на 23%) и до 1400 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс., 2012 – 870 тыс., 2013 — 1200).
Вместе с тем, объем просроченной задолженности по ипотеке в РФ вырос за 2014 год на 19%. Причем, в первой половине года наблюдалась стабилизация уровня просроченной задолженности.
Однако в начале четвертого квартала ситуация начала резко меняться — если рост просроченной задолженности в сентябре по отношению к предыдущему месяцу был не более 0,2%, то по итогам октября — уже 4,5%, в декабре — более 5%.
- Аналогичный рост наблюдался в Москве и Московской области, причем в 2014 году область впервые обогнала Москву по объему ипотечного кредитования.
- Количество выданных ипотечных кредитов в Москве и Московской области
- Динамика объема сделок с жильем и доли ипотечных сделок в РФ (по данным АИЖК)
Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в 2011-2013 годах колебался вокруг (11,9-12,5) %, но после повышения ключевой ставки ЦБ РФ поднялся за короткое время до (15-17) % и более.
22 декабря «Сбербанк» повысил ставки по базовым ипотечным продуктам в среднем на 2 процентных пункта: поданные заявки на кредиты на готовое жилье для клиентов «с улицы» будут удовлетворяться по 14,5-15,5% годовых, на строящееся — по 15-16%.
«ВТБ 24» поднял ставки по ипотеке 18 декабря — как по новым, так и по ранее поданным заявкам — до 14,95%. На эти два госбанка приходится более 70% выдаваемой ипотеки. У частных банков ставки выросли сильнее сразу после повышения ключевой ставки ЦБ: от 17%.
Одновременно резко выросли банковские ставки по кредитованию застройщиков (которое в условиях отсутствия возможности получения дешевых денег как в ЦБ РФ, так и в западных банках практически прекратилось).
Динамика ипотечной ставки в РФ (по данным АИЖК)
Но в первом квартале 2015 года после понижения ключевой ставки ЦБ РФ ипотечные ставки начали снижаться. В конце марта 2015г. стартовала программа субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке, в результате объем ипотечных сделок на первичном рынке начал расти.
В РФ ввод в эксплуатацию жилых домовв 2014 году составил 81,0 млн кв. м — рост 14,9% (2013 год 69,4 млн кв. м –рост 5,5%, 2012 год — 65,2 млн, 2011 год – 62,3 млн кв. м).
По объему ввода жилья в 2014 г. Московская область заняла 1-е место среди всех субъектов РФ (10,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом). В 2014 г. в Московской области было введено 8 255,1 тыс. кв. м общей площади жилья, что на 11,5% больше, чем в 2013 г. (2013 – 6,9 млн, 2012 – 7,3 млн, 2011 – 8,2 млн кв. м).
В Москве в 2014 г. было введено 3 326,9 тыс. кв.м. общей площади жилья, что на 5,8% больше, чем в 2013 г. (2013 – 3,1 млн, 2012 – 2,6 млн, 2011 – 2,1 млн кв. м), в том числе за счет бюджетных средств – 200 тыс. кв. м.
По итогам 1 кв. 2015 г. в целом по РФ был отмечен рост объемов ввода жилья на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Москве рост объемов ввода жилья в 1 кв. 2015 г. составил 5,7%, а в Московской области отмечено сокращение объемов ввода жилья на 7% по сравнению с 1 кв. 2014 г.
Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами. Здесь также важно отметить, что в 2014 году впервые месячный объем предложения квартир на вторичном рынке Московской области превзошел объем в Москве.
- Динамика ежемесячного объема предложения квартир на вторичном рынке Московской области и Москвы
- Динамика цен на рынке жилой недвижимости Московской области
- Динамика средних удельных цен в Московской области, в Москве и других городах России приведена ниже на графиках.
Графическое сопоставление ценовых трендов показывает, что состояние рынка жилья в городах России в 2014 г. характеризовалось тремя феноменами.
Первый — продолжение начавшейся еще в марте 2013 года стабилизации цен в большинстве городов: прирост цен в городах выборки по итогам года был ниже потребительской инфляции. Основным фактором, определившим такую динамику цен, является начавшаяся еще в 2013 году стагнация в экономике РФ.
Второй — изменение динамики цен и активности на рынках жилья городов в марте-мае, связанное с политическими шоками: события вокруг Украины, воссоединение Крыма, санкции и контрсанкции. Так, месячный прирост цен за январь-февраль составил от +0,5 до -1,2%.
Но уже в марте цены начали расти более существенно во всех городах (на 1,0-2,7% в месяц), а в городах, где цены в начале года снижались (Тюмень, Красноярск, Воронеж), снижение остановилось. И этот эффект продолжался около трех месяцев. В дальнейшем, до осени, цены были в основном стабильны.
Так, в ноябре прирост от декабря прошлого года составил от +7% в Москве до -3% в Твери.
Третий — с октября началось действие еще одного, макроэкономического шока: обвал цен на нефть и курса рубля, вызвавшие недоверие населения к состоянию банковско-финансовой сферы и ажиотажный спрос на жилье, как способ сохранений сбережений. Цены выросли за декабрь во всех городах на 1,0-4,5%. Причем, даже в тех городах, где цены снижались в течение двух-трех кварталов 2014 года (Тюмень, Тверь, Красноярск), в ноябре-декабре был прирост цен на 1-2%.
Годовой прирост составил в Москве 11,5% (на уровне потребительской инфляции), в Краснодаре – 8,5, в Санкт-Петербурге – 7,3%, в Мособласти, Тольятти, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани, Перми, Барнауле, Кемерово — от 3 до 6%.
Эксперты и аналитики дружно предсказывали, что в первые месяцы 2015 года произойдет обвал спроса на рынке жилья, и начнется снижение цен. Однако, рост цен на вторичном рынке жилья большинства городов выборки продолжился.
Очевидно, мы недооценили объем денег на руках у населения. Но в марте-апреле последействия декабрьского шока практически прекратилось, и цены начали снижаться.
Исключение составляет вторичный рынок Московской области, где цены стабилизировались, но не снизились.
Отмеченные закономерности подтверждаются не только ценовой динамикой. Объемы предложения квартир на продажу в начале года были стабильны, но в связи с вымыванием предложения на фоне весеннего скачка активности рынка к лету предложение снизилось, а в последние месяцы года предложение сокращалось как вследствие пика продаж, так и в результате снятия квартир продавцами.
В результате весеннего и осеннего всплеска активности рынка практически во всех городах по итогам года был зарегистрирован рост числа сделок на вторичном рынке жилья, договоров участия в долевом строительстве, договоров ипотеки, объемов ввода жилья. Таким образом, рынок жилой недвижимости оказался одним из сегментов отечественной экономики, который на фоне общеэкономической стагнации сохранил высокие темпы роста.
В Москве число сделок купли-продажи и мены выросло в декабре на 73%, ипотечных сделок – на 50%, зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) – на 43%.
В Московской области общее число зарегистрированных прав на жилье в декабре тоже резко выросло – на 66,2% от ноября. Рост числа ипотечных договоров в сравнении с предыдущим месяцем составил 27,8%. Рост зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составил 92,7%.
К сожалению, Управление Росреестра по Московской области прекратило публикацию статистики сделок и возобновило ее только с февраля 2015 года, и для анализа рынка жилья Московского региона приходится ориентироваться на данные по Москве.
Приведенные на рисунке данные показывают, что после обвала в январе число сделок на вторичном рынке Москвы в феврале и марте восстанавливалось. Восстанавливалась и ипотека, а число ДДУ (в отличие от предшествующего года) не выросло.
Но в апреле, после начала действия правительственного постановления о субсидировании ипотечной ставки на рынке строительства жилья, ипотека продолжила свой рост, вследствие чего объем сделок на первичном рынке вырос.
При этом произошел приток на первичный рынок покупателей с вторичного рынка, и объем сделок на нем снизился.
Доля первичного рынка в общем объеме сделок, которая в феврале упала до 12,9%, к апрелю выросла до 17,8%. Доля ипотечных сделок в феврале-марте снизилась до 19%, но в апреле восстановилось до 23,7%.
В мае объем сделок традиционно обвалился, причем ниже уровня мая прошлого года, но доля ипотечных сделок рекордно выросла – до 31,6%, а доля первичного рынка в силу известных причин — до рекордных 25,7%.
В Московской области в 2015 году объем поглощения жилья на первичном и вторичном рынке и ипотечных кредитов превысил показатели Москвы в 5-7 раз.
При этом в динамике сделок происходили аналогичные процессы: начиная с февраля месяца также наблюдался рост ипотеки, при этом количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло, а количество зарегистрированных прав на жилье снизилось.
Доля ипотечных сделок практически совпадает с показателями Москвы (апрель – 28,4%). Доля первичного рынка в общем объеме сделок выросла в апреле до 14,8% (в Москве до 17,8%).
Динамика объема сделок на рынке жилья Московской области
К маю 2015 года финансово-экономическая сфера в РФ пережила декабрьские шоки, и ее состояние стабилизировалось.
Соответственно закончилось стимулирующее действие шоков на население, вызвавшее ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости и повышение (на фоне стагнации в макроэкономике) цен на жилье с декабря 2014 до марта 2015 года в Москве на вторичном рынке на 20,2%, на первичном на 14,1%, в Московской области соответственно на 7,7% и 8,5%. С апреля рост цен прекратился.
Однако вопрос в том, как это повлияет на спрос населения. Это покажет ситуация ближайшего полугода. Прогноз на 2015 год скорее оптимистичный — но это в немалой степени связано с инерцией отрасли. А вот ситуация 2016 года менее определенная. Что же, посмотрим, как дальше будут развиваться события.
Ипотека удерживает спрос — "Экономика региона". Приложение — Издательский Дом КоммерсантЪ
Начавшийся в 2017 году рост объема выданной ипотеки в этом году не сбавил темпа. В Новосибирской области общая сумма кредитов на покупку жилья с января по июнь 2018-го выросла на 66%.
Спровоцировали бурный рост низкие ставки по жилищным кредитам, которые с 2017 года к сегодняшнему дню опустились с 11% до 9%. Во втором полугодии, говорят эксперты, ипотечный бум может смениться спадом.
Это произойдет в том случае, если ставки по ипотеке возрастут на фоне новых антироссийских санкций в отношении крупнейших банков России и ослабления курса рубля.
Перевыполнение плана
В первом полугодии 2018-го банки отметили исторический максимум по объему выданных ипотечных кредитов в Новосибирской области. Это рекордный показатель с начала 2014 года.
По данным Сибирского отделения Центрального банка России, количество выданных кредитов на покупку жилья за прошедшие полгода в регионе выросло на 54%, превысив 16,2 тыс. сделок. Это почти вдвое больше, чем в первом полугодии 2017-го.
При этом объем портфеля увеличился на 66%, до 29,8 млрд руб.
«В первом полугодии 2018-го Сбербанком в Новосибирске выдано ипотечных кредитов на сумму 16 млрд руб. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года — на 7,8 млрд руб. Темп роста, таким образом, составил 205%. Всего за шесть месяцев текущего года нами выдано более 60 тыс. ипотечных кредитов»,— сообщил управляющий новосибирским отделением ПАО «Сбербанк» Игорь Безматерных.
На 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года, выдал займов на покупку жилья банк ВТБ в Новосибирской области. «Всего банком с января по июнь этого года выдано более 4,7 тыс. кредитов на сумму 9,1 млрд руб.»,— заявила управляющий директор по ипотеке ВТБ в Новосибирске Виктория Ферле.
В первом полугодии 2018-го вырос и средний размер займа на покупку жилья. Сегодня наиболее частая сумма кредита, запрашиваемая клиентами банков при оформлении сделки, составляет 1,84 млн руб., что превышает соответствующий показатель 2017 года на 8,2%.
Новостройки ушли в минус
В структуре ипотечного портфеля в Новосибирской области доминирует вторичный рынок недвижимости. Этот сегмент сегодня занимает до 70% в общем объеме сделок покупки жилья с привлечением кредитов в регионе.
«В первом полугодии 2018-го доля кредитов, выданных для приобретения жилья на вторичном рынке, в Новосибирской области составила 75,5%, в целом по СФО — 81,5%.
В соответствующем периоде 2017 года этот показатель составлял 67,9% и 78% соответственно»,— прокомментировала первый заместитель начальника Сибирского ГУ Банка России Марина Асаралиева.
В первом полугодии 2018-го прирост таких кредитов к уровню того же периода 2017 года в регионе составил 71,5% в количественном и 86,4% в денежном выражении, в целом по Сибири — 66,4% и 80,8% соответственно.
По словам Виктории Ферле, доля вторичного жилья в портфеле банка увеличивается ежегодно. Сегодня в новосибирском филиале ВТБ это 70%, тогда как еще в январе-июле прошлого года она была на уровне 60%.
В числе основных причин этой тенденции в Сбербанке называют сравнявшиеся цены на готовое и строящееся жилье. «Возможно, к концу года доля первичного рынка в нашем портфеле немного увеличится за счет более активного использования программ ипотеки с государственной поддержкой»,— сказал господин Безматерных. Ставка по ипотеке с господдержкой сегодня составляет 6%.
Изменился и облик ипотечных заемщиков, все чаще кредит оформляют люди от 33 до 37 лет. Более 70% из них состоят в браке.
«Портрет ипотечного заемщика несколько отличается в зависимости от типа жилья — первичный это или вторичный рынок, а также его стоимости. Но все же основная категория таких клиентов — семейные пары с детьми.
Средний возраст клиента снижается — сейчас он составляет около 33 лет. Доход молодых людей вполне позволяет получить подобный кредит»,— отметила Виктория Ферле.
Подтолкнули к росту
Высокий темп роста объемов выдачи ипотеки в первом полугодии 2018-го в первую очередь является результатом снижения ставок, отмечает директор направления «Аналитика недвижимости и информационные технологии» группы компаний SRG Марат Абдуллин. В Новосибирской области ставка по ипотеке в этом году упала с 11% до 9,3%. Еще три года назад средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке составляла 12,45% годовых.
При ставке выше 10% потребители не рассматривали покупку жилплощади на заемные средства, говорит ведущий оценщик компании «Финэкспертиза» Ирина Суханова. «После значительного снижения ставок резко увеличилось количество семей, которые могут позволить себе взять кредит в банке.
Более того, при оплате половины стоимости квартиры в качестве первоначального взноса ежемесячный платеж по ипотеке стал сопоставим с арендной платой за квартиру такого же класса, что выступило дополнительным стимулом для приобретения квартиры в кредит»,— прокомментировала эксперт.
Но такой рост произошел в основном не за счет первично выданных кредитов, предположил генеральный директор ООО «Проминстрах» Илья Озолин, а за счет рефинансирования ранее выданных. Ипотечный портфель вырос всего на 16%, утверждает он.
«Объяснение заключается в том, что из-за снижения ключевой ставки Центробанка стоимость ипотеки сильно оторвалась от тех ставок, под которые банки выдавали кредиты два-три года назад.
Никакого пузыря нет, кроме причины, связанной с разницей процентов»,— уточнил собеседник.
Сегодня банки охотно рефинансируют ипотечные ссуды, выданные ранее под высокие проценты. Ставка по этому продукту в Новосибирской области находится на уровне 9%. При этом доля рефинансирования в выдаваемой ипотеке составляет около 20%.
Росту ипотечного кредитования способствовали и невысокие цены на жилье, а также большой объем его предложения на рынке недвижимости. По данным ЦИАН, ввод жилья в регионе в первом полугодии 2018-го вырос по отношению к аналогичному периоду прошлого года на 8 тыс. кв. м.
Также оказали влияние на рост выдачи стимулирующие механизмы со стороны государства, то есть использование в ипотеке материнского капитала, жилищных сертификатов и других льгот. «В определенный период времени эти факторы совпали, что и привело к резкому росту ипотечного кредитования»,— отметил господин Озолин.
«Помимо этого немаловажным фактором роста ипотечного кредитования является повышение технологичности самого процесса рассмотрения и выдачи кредита, в том числе за счет дистанционных сервисов для клиента. Банки разрабатывают собственные „экосистемы“, целью которых является бесшовность кредитного процесса и совершения операции в один клик»,— полагает Марат Абдуллин.
Переломный момент
Если в первом полугодии 2018-го рынок ипотечного кредитования рос, то июль стал переломным месяцем на рынке жилья, полагают эксперты. И сегодня бум на рынке ипотечного кредитования пошел на спад.
«На мой взгляд, тенденция к сокращению количества сделок с привлечением заемных средств сохранится до конца этого года.
В ближайшее время высока вероятность повышения процентных ставок по жилищным кредитам»,— отметил вице-президент QBF Владимир Масленников.
Столь резкий рост числа кредитов вряд ли повторится, согласны в аналитическом департаменте международной инвестиционной компании CTTIF. «В долгосрочной перспективе сыграют роль дальнейшее ослабление национальной валюты не менее чем на 5–10 руб.
, а также повышение пенсионного возраста. Эти два фактора противоречивы, хотя в целом курс валюты сильнее и будет иметь больший вес. А значит, прогнозируем рост ставок на 1,5–2% и уменьшение числа новых займов»,— прокомментировали в компании.
Показатели долгосрочных инфляционных ожиданий значительно выросли за последнюю неделю, отмечает Илья Озолин. Для стабилизации ситуации Банк России повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта.
Поэтому если кто-то планировал брать ипотеку, то это стоит делать сейчас, поскольку надеяться на дальнейшее снижение процентных ставок уже не стоит, наоборот, возможно их повышение в ближайшем будущем, уверен эксперт.
«По нашим наблюдениям, банки уже сейчас начинают пересматривать ставки по их кредитным продуктам в сторону повышения. Первым на такой шаг пошел Райффайзенбанк, хотя такую возможность сейчас оценивают и более крупные игроки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк.
Первым тревожным сигналом стал отказ Центробанка от дальнейшего снижения ключевой ставки. Такое решение было принято после обвала фондовых рынков и повышения курса иностранных валют к рублю в апреле после санкций.
Сейчас становится очевидным, что подобные „шоки“ могут повториться, и тогда Центробанк вновь начнет ужесточать кредитно-денежную политику»,— сказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
На сегодня целевой уровень ставок по ипотеке, заявленный руководством страны, составляет 6,5–7%. «Конечно, хотелось бы надеяться, что в ближайшие годы этот уровень будет достигнут и мы по данному показателю сможем приблизиться к Европе.
Однако текущая ситуация, при которой мы наблюдаем колебания валютных курсов, введение новых антироссийских санкций, повышение ключевой ставки и отсутствие обозримых предпосылок для увеличения темпов экономического роста, не дает возможности прогнозировать снижение ставок по ипотеке»,— предположила госпожа Суханова.
14 сентября состоялось заседание Центробанка, на котором было принято решение о повышении ключевой ставки впервые за последние четыре года с 7,25% до 7,5%. По мнению экспертов финансового рынка, в последующем это приведет к сопоставимому росту базовых ипотечных ставок.
«Безусловно, разворот на 180 градусов в движении ипотечных ставок — очень плохое событие для российского рынка жилья и строительства. Ипотека была фактически единственным источником роста спроса на жилье в последние годы, когда реальные доходы населения снижались.
Однако немедленной реакции спроса не произойдет: даже если средние ставки выдачи кредитов вырастут с 9% до 9,5% годовых, общий уровень стоимости займа останется для граждан приемлемым.
Более того, возобновление роста ипотечных ставок может подстегнуть еще большее число покупателей ускорить решение вопроса с покупкой жилья»,— прокомментировала госпожа Суханова.
С точки зрения процентных ставок объем не должен сократиться, уверен управляющий партнер Rebridge Capital Сурен Айрапетян. С сентября начнется активный деловой период, как правило, в это время растут объемы выданных кредитов, говорит эксперт.
Также не стоит ожидать и понижения стоимости квадратного метра жилья, уверены эксперты рынка недвижимости. В настоящее время происходит серьезнейшая реформа строительной отрасли.
Ужесточены требования к застройщикам, кардинально меняется система финансирования строительства жилья, вводится проектное финансирование и эскроу-счета, что сказывается на себестоимости строительства в сторону увеличения.
«В результате этих изменений рынок уже покинуло и покинет в будущем немало застройщиков, которые не в состоянии соответствовать новым требованиям. В результате прогнозируется не снижение, а увеличение стоимости квадратного метра жилья»,— сказал Илья Озолин.
Лолита Белова