В Новой Москве возводят все больше частных домов

Несмотря на то, что Москва — огромный мегаполис, в ней до сих пор существует так называемый частный сектор, причём представлен он не только элитными коттеджами, но и довольно простыми, практически деревенскими или даже дачными домами. Вот только цена у этих домов отнюдь не деревенская, ведь самое ценное в таких предложениях — не коробка, а земля.

Острова фантазий

«В пределах МКАД существует около тысячи частных домов, — рассказывает Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп». — Самые известные локации, где Москва меньше всего похожа на большой город, — это Сокол и Серебряный бор. Но есть и менее известные деревни в городе.

Например, довольно неприметный на карте посёлок им. Ларина в не самом престижном районе Москвы — Лианозово, неподалеку от станции метро „Алтуфьево“, практически у МКАД. Казалось бы, что может быть престижного в районе Бибирево? Однако предложения частных домов в этом посёлке выходят на рынок крайне редко.

Если коттедж с московской пропиской расположен в городской черте, в 10 минутах пешего хода от метро, рядом с водоёмом и в окружении леса, с шаговой доступностью к столичным школам и детским садам — такие предложения уникальны, цена на них выше престижных подмосковных локаций.

Например, коттедж площадью 1000 м2, с участком земли в 20 соток и с довольно гротескной архитектурой, расположенный в Ларино, сегодня выставлен по цене 395 млн рублей. А дом в три раза меньше был продан полтора года назад за 100 млн долларов.

Примечательно, что и сроки экспозиции „городских“ имений даже по сравнению с элитной Рублёвкой значительно короче».

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», называет несколько «островков», застроенных частными домами. В основном, это постройки, уцелевшие с советских или даже дореволюционных времен.

К наследию СССР относятся: комплекс воробьёвских дач между улицей Косыгина и Москвой-рекой, посёлки «Речник» и «Огородник» в Крылатском, дачи в Серебряном бору. Остальные дома с участками находятся на территории уцелевших деревень: Терехово, Троице-Лыково. Сохранилось несколько домов на улице Вучетича.

Есть частные дома и в центре, например, на Болотном острове. Борис Березовский фактически владел особняком на Новокузнецкой улице.

Частных домов в Москве не так много, но они есть, подтверждает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Например, в посёлках «Остров Фантазий», «Мещерское», «Екатериновка», «Мякинино», «Новобутаково», «Троице-Лыково». В Северном Тушино находится посёлок «Вишнёвый сад».

Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting, называет менее известные места, в которых фигурирует частный сектор: коттеджный посёлок «Ы», «Дарьино», а также «Северная Слобода» и «Архангельское-Тюриково» — посёлки, расположенные за МКАД, но на московских землях. 

В Новой Москве возводят все больше частных домов

Современный дом на участке 9 соток в Москве (КП Екатериновка)

А Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, приводит примеры проектов, в которых совмещается загородный и городской типа застройки.

В частности, в комплексе бизнес-класса Apart Ville Fitness & Spa Resort на Дмитровском шоссе (в пределах МКАД) в предложении представлены таунхаусы в формате апартаментов.

Их площадь от 130,1 м2, а стоимость начинается от 17,8 млн рублей, у каждого дома свой отдельный вход, собственная лужайка, а внутри здания — камин.

Аналогичный пример в пределах МКАД — резиденция премиум-класса Tweed Park в лесопарке Покровское-Стрешнево с предложением апартаментом в двухэтажных домах. Минимальная стоимость предложения составляет 83 млн рублей за апартаменты площадью 92,8 м2. В посёлке комфорт-класса «Северная Слобода» в мкрн. Северный, который входит в состав Москвы, — от 22,6 млн рублей за таунхаус площадью 215,4 м2.

На златом крыльце сидели

Да, в столичном мегаполисе каждый метр земли ценится на вес золота, напоминает Валерия Косенкова, руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Group. И оттого сам термин «домовладение» постепенно утрачивает своё значение в речи москвича, как и явление.

«Иметь частный дом в Москве мечтали бы многие, но участков под застройку в столице крайне мало, и девелопер, получивший в своё распоряжение участок, никогда не примет решение возвести на нём даже самый дорогой и богатый дом для пользования одного человека или его семьи.

Более вероятно строительство клубного дома, если локация для этого подходит, или многоквартирного жилого комплекса», — считает эксперт.

«На первичном рынке цена таких предложений более, чем заоблачная, — сообщает Илья Менжунов. — Средняя площадь дома в пределах МКАД составляет 500 м2, участка — 17 – 20 соток, а его цена 9,7 млн долларов. Такие объекты предлагаются с отделкой, чаще всего ещё и с мебелью. Готовые дома в старых границах Москвы могут ждать первых хозяев и по 10 лет — настолько дорогие эти предложения».

«Состояние частных домовладений связано с достатком их владельцев. Есть старенькие постройки, почти деревенские. Как правило, ими владеют пожилые хозяева с небольшим уровнем доходов.

Но есть и дома современной постройки, большие роскошные коттеджи, землю под которыми выкупил в своё время богатый человек, или же получил её по наследству.

Несколько старых домовладений есть в Замоскворечье, в арбатских переулках.

Брокерам, работающим в элитном сегменте недвижимости, чаще всего, приходится иметь дело с частными домами, которые в традиционном смысле не являются домовладениями, но фактически — это они и есть.

В том же Староконюшенном переулке есть огромный особняк, принадлежащий одной семье. На улице за владельцем закреплён участок, отделённый от соседнего двора и доступный для использования только этой семьи.

Размер участка примерно равен шести парковочным местам.

В переулке под названием Последний, что в районе Сретенки, есть пятиэтажный особняк, который тоже представляет собой частное домовладение. Он встроен между двумя зданиями и не так давно отреставрирован. Понять, что такой дом принадлежит одной семье, практически невозможно», — комментирует Валерия Косенкова.

Екатерина Бонч-Бруевич, генеральный директор агентства недвижимости «Мезон», рассказывает о том, что частных домов на участках за заборами довольно много. Те, что расположены в самом центре, например, в арбатских переулках, использоваться могут и как представительские офисы, и как дома для проживания.

«В переулке Сивцев Вражек есть уютный дворик площадью около 10 соток со старым деревянным домиком. Интересен он тем, что в нём жил и творил сам Лев Толстой. Это объект культурного наследия и, надеюсь, будет отреставрирован. На участке построен второй дом побольше и посовременнее (500 м2), и сейчас это частное владение ищет своего нового хозяина», — информирует она.

Вместе с тем эксперт акцентирует внимание, что если строение, купленное в личную собственность, является памятником архитектуры или объект культурного наследия, как в данном примере, сносить его или переделывать, конечно, нельзя.

В других случаях это возможно, кроме того, на собственном участке можно построить жилое или нежилое строение. Возможность и параметры той или иной постройки определяются в каждом случае индивидуально, исходя из городских нормативов.

В Новой Москве возводят все больше частных домов

Меблированный коттедж в КП «Северная Слобода»

Дом на песке

«Предложения земельных участков в пределах МКАД есть — можно и больше 100 соток найти, но в Москве и 3 сотки хороший актив, так что продают любые клочки, — рассказывает Илья Менжунов. — При этом собственники утверждают, что земля в собственности, а её статус — ИЖС.

Вот здесь нужно очень внимательно изучить свидетельство о регистрации, уделив особое внимание документам-основаниям. Надлежит несколько раз убедиться, что права на землю получены законно: формально вся территория в пределах МКАД является собственностью города Москвы как субъекта федерации.

Дома в советские годы выдавались с участками, но позже приватизировать удавалось только постройки, а земля переходила в бессрочное пользование, оставаясь собственностью города. Можно приобрести недвижимость с частным домом и муниципальной землёй с расчётом впоследствии дом перестроить.

В этом случае нужно понимать, что архитектурное управление разрешит его только реконструировать (пусть даже на 99%), но не сносить до основания и строить новый. Иногда застройщики коттеджных посёлков предлагают на своей территории земельные участки без построек.

Такие объекты приобретать безопаснее — по крайней мере, в проектной декларации обязательно должны быть указаны права на землю, разрешение на строительство».

Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», подтверждает: «Действительно, в большинстве случаев у владельцев домов земельные участки находятся во временном пользовании.

Только у единиц земля оформлена в собственность, и это подтверждено решением суда. Чтобы построить на участке, находящемся во временном пользовании современный коттедж необходимо пройти множество инстанций и получить разрешение.

Так как земля находится в собственности города, то получить такое разрешение на строительство практически не возможно.

Однако обновить старый домишко без разрешения госорганов владельцы всё-таки могут. Например, снести старое жилище и на его месте построить новое, сохранив при этом внешние границы строения и внутреннюю планировку.

Для реставрации фасада также не надо собирать никакие бумаги.

А вот если хозяин дома решит сделать внутреннюю перепланировку — снести стены или поменять назначение комнат (например, спальню с кухней), то придётся вызывать БТИ».

В Новой Москве возводят все больше частных домов

Несколько лет назад к нам обратился собственник коттеджа в Троице-Лыково, который столкнулся с проблемой его продажи.

Из-за большой площади самого дома, несколько устаревших планировочных решений и интерьера, а также отсутствия „внешнего лоска“ в самом посёлке платежеспособные покупатели после показа разворачивались и больше не возвращались.

Желание клиента придать новую жизнь всей застройки не поддержали соседи: ремонт дороги, покраска заборов и фасадов домов, благоустройство общественных зон — солидная статья расходов, которую не готовы нести жители даже дорогих индивидуальных домов.

А ведь все без исключения посёлки на территории Москвы проектировались много лет назад и уже не соответствуют требованиям нового времени. А потому гигантские размеры самих домов и плотность застройки делают продажу каждого лота большой удачей.

Читайте также:  Госдума может запретить капитальные постройки на дачных участках

В Новой Москве возводят все больше частных домов

Квартира в ЖК «Остров фантазий» площадью 478 м2

«Загородные дома в черте МКАД — это уходящая натура, и отстаивать своё право не дальнейшее существование им будет всё сложнее с каждым годом, — делает вывод Дмитрий Котровский. — И без того дефицитный, этот сегмент рынка будет сокращаться, поскольку новых коттеджных посёлков в Москве не появляется, а частное строительство в пределах МКАД запрещено». Ну что ж, постепенно и мамонты вымерли…

Александр Шевчук

Квадрум.Медиа от 16.03.2016

Эксперты предсказали рост популярности частных домов в России

Новая Москва имеет все шансы стать новой точкой роста индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в столице — у нее для этого есть и свободные земли, и развитая инфраструктура.

В то же время популярности частных домов сейчас мешает целый перечень проблем — от сложностей с получением ипотеки до пробелов в законодательстве по управлению жилыми поселками.

К таким выводам пришли участники круглого стола, который прошел по инициативе комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию.

В Новой Москве возводят все больше частных домов В Новой Москве возводят все больше частных домов

Руслан Кривобок / РИА Новости

По словам начальника отдела реализации государственной политики в области жилищных правоотношений Минстроя России Али Яндиева, ежегодно россияне строят за свой счет 260-290 тысяч частных домов.

Это почти половина от общего объема жилищного строительства в стране.

В столице, конечно, картина другая — здесь подавляющая доля строек относится к многоэтажкам, однако в Новой Москве возводят много и частных домов.

В Новой Москве возводят все больше частных домов

В новой Москве и Подмосковье возник дефицит коттеджей и дач

Что же мешает более активному развитию индивидуального строительства? Едва ли не в первую очередь это нежелание банков его кредитовать. «Сейчас не более 1% от общего объема выдачи ипотеки приходится на ИЖС. Это один из основных сдерживающих факторов его развития», — подчеркивает Яндиев.

Почему банки не хотят связываться с частными домами? Боятся, что те упадут в цене и не смогут играть роль полноценного залога, а также не умеют их оценивать — определить цену дома гораздо сложнее, чем квартиры, поскольку у ИЖС больше нюансов.

Стоящие по соседству одинаковые дома, построенные из газобетона и дерева, будут стоить совершенно по-разному.

Тем не менее, интерес к индивидуальному строительству есть не только у жителей больших городов, но и у крупных застройщиков.

Вице-президент девелоперской компании «Инград» Сергей Глебов рассказал, что в этом году они планируют начать реализацию двух проектов загородного жилья в Подмосковье.

«Мы видим запросы довольно молодых клиентов, которые готовы пожертвовать временем в пути до Москвы в обмен на более качественное и комфортное жилье. Причем возраст среднего клиента, предпочитающего загородное жилье, в последнее время упал лет на десять», — объяснил Глебов.

Подстегнуть индивидуальное строительство должен целый ряд мер, который сейчас разрабатывается на федеральном уровне.

Как рассказал недавно вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, программа поддержки ИЖС начнет работать в России до конца года. Один из ее элементов — запуск ипотеки, которую можно будет получить для строительства или покупки частного дома.

По словам заместителя управляющего директора «ДОМ.РФ» Олега Комлика, дорожная карта по упрощению ИЖС уже утверждена.

Рейтинг районов с частными домами в границах «старой» Москвы

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» составили рейтинг районов «старой» Москвы по стоимости самого «негородского» сегмента недвижимости — частных домов. Элитный сегмент в исследование не был включен. После исключения дорогих особняков и коттеджей выяснилось, что основное предложение частных домов в Москве находится за границей МКАД.

Вопреки представлениям, сложившимся о современном мегаполисе, в Москве присутствуют индивидуальные домовладения. Правда, большинство из них остались за рамками исследования в силу принадлежности к высшей ценовой категории.

К элитному сегменту относятся исторические особняки в центральной части города стоимостью несколько миллиардов рублей,

частные дома в Поселке художников на Соколе (САО), дачи в Серебяном бору и коттеджи на противоположном берегу Москвы-реки в Троице-Лыково (СЗАО); поселки Сосновка и Екатериновка в Крылатском (ЗАО) и другие объекты.

В Новой Москве возводят все больше частных домов

По данным Mirkvartir.ru, первенство в рейтинге домов средней ценовой категории занял район Кунцево (ЗАО), в границы которого не так давно были включены территории за МКАД, в том числе и бывшая деревня Мякинино.

Строго говоря, недвижимость в Мякинино также следовало бы отнести к элитной, однако здесь еще можно найти предложения, по цене относящиеся к бизнес-классу. Например, такое: дом площадью 89 кв. м на участке 20 соток предлагается за 17,5 млн рублей.

Понятно, что основную ценность подобных вариантов составляет не сам дом (скорее всего ветхий), а земля, на которой он расположен.

Средняя стоимость индивидуальных домов в Кунцево составила 32 573 308 рублей.

На втором месте – район Митино (СЗАО), где средняя стоимость дома составляет 29 492 141 рубль. Здесь в охраняемом коттеджном поселке можно купить 3-этажный кирпичный дом с монолитными перекрытиями и отделанный натуральным камнем. В здании разведены электрика и отопление, выведены полы. Участок 12 соток. Цена – 28,7 млн рублей.

Похожие цены и в районе Куркино (СЗАО), где также строятся индивидуальные коттеджи. По средней стоимости – 28 806 528 рублей за дом – район занимает почетное третье место.

В Новой Москве возводят все больше частных домов

Четвертую строчку занимает район Южное Бутово, где, как и в Куркино, наряду с таунхаусами возводятся частные дома. Средняя стоимость по району – 26 386 794 рубля.

Одно из типичных предложений: 3-этажный коттедж в охраняемом поселке, в 15 минутах от метро «Бунинская аллея», площадью 320 кв. м с мансардным этажом на 6 сотках земли. В коттедже 7 комнат, 3 санузла, в цоколе предусмотрены баня и спортзал.

Строение продается без отделки, канализация – по границе участка. Стоимость 25 млн рублей.

Замыкает пятерку лидеров район Северный со средней стоимостью дома 25 273 486 рублей.

На шестом месте – район Лианозово, единственный в рейтинге расположенный внутри МКАД. Здесь, в микрорайоне 1В Лианозово (бывший дачный поселок им. Ларина) числится больше сотни частных домов. Одно из предложений выглядит так: 2-этажный коттедж площадью 170 кв. м с гаражом и внешней террасой продается за 21,5 млн рублей. Средняя стоимость по району составляет 24 832 529 рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=B075fwn7W2g

Седьмую и восьмую строчки занимают «замкадыши» ЗАО – Солнцево и Ново-Переделкино (20 246 592 рубля и 19 629 031 рубль соответственно).

В Солнцево за 10,7 млн рублей можно купить дом из 3 комнат и кухни, на крепком фундаменте, с газовым отоплением, на участке 12 соток с плодовыми деревьями и цветниками.

В Ново-Переделкино примерно по той же цене (11 млн рублей) на участке 8 соток продается полдома — 2 комнаты и кухня, мансарда, веранда, все городские удобства плюс баня, гараж, теплица, плодовый сад. Оба предложения находятся в 15 минутах пешком от строящихся станций метро.

В Новой Москве возводят все больше частных домов

На девятом и десятом местах – наиболее удаленные от МКАД район Молжаниновский (САО) и административный округ Зеленоград. Средняя стоимость частных домов здесь составляет 17 780 346 рублей и 17 123 425 рублей соответственно. 2-этажный зимний дом площадью 240 кв. м на участке 13 соток с садом и хозяйственными постройками обойдется в 11,8 млн рублей.

«Частные домовладения в границах «старой» Москвы – настолько редкий формат недвижимости, что рано или поздно все объекты этой категории перейдут в разряд элитных,

– полагает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Любое ограниченное предложение повышается в цене, а поскольку в Москве не предполагается индивидуальные строительство, это лишь вопрос времени».

  • Районы «старой» Москвы с частными домами
  • Источник: mirkvartir.ru
  • Рейтинг районов по стоимости частных домов в Новой Москве
  • Полный рейтинг районов по ценам на дома

Дача в столице

Рассказываем, сколько стоит купить дачу или участок без подряда со столичной пропиской

В Новой Москве возводят все больше частных домов

Шесть лет назад к Москве были присоединены новые территории, в числе которых в состав столицы вошли традиционные стародачные места, садовые товарищества, а также многочисленные коттеджные поселки. Новую Москву стали активно застраивать, развивая транспортную и социальную инфраструктуру.

О том, что стало с дачами в Новой Москве, о статусе земель на новых территориях, спросе, предложении и ценах на загородные дома на столичных территориях за МКАД читайте в обзоре «РБК-Недвижимости».

Дачи в Новой Москве

Главными трассами Новой Москвы являются Калужское и Киевское шоссе. До присоединения новых территорий данная локация считалась традиционным дачным направлением, но была не самой популярной у покупателей дач. «На Калужском шоссе отсутствовал железнодорожный транспорт.

На Киевском шоссе электрички курсировали и было несколько стародачных мест (Фрунзовец, Апрелевка), но массовый характер дачи не имели, как, например, на популярных в этом отношении Ярославском, Новорязанском шоссе», — говорит управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Сейчас в продаже в Новой Москве насчитывается около 4,5 тыс. загородных объектов. Весной 2012 года, когда столица еще находилась в своих старых границах, их было порядка 5,2 тыс.

, то есть на 14% больше, подсчитали в «Инком-Недвижимости».

До присоединения территорий 39% предложения составляли участки без подряда (УБП), по 25% было у коттеджей и блокированных домов (таунхаусов и дуплексов), а квартиры в малоэтажных домах (МЖД) занимали лишь 11% ассортимента.

В настоящий момент, по данным «Инком-Недвижимости», 35% предложения в ТиНАО — это УБП, 34% — МЖД, 20% — блокированные дома и 11% — коттеджи.

Цены

В первый год после присоединения цены на загородном рынке Новой Москвы в зоне 30 км от МКАД сразу выросли — в среднем на 15%. Еще на 5% цены поднялись в 2014-м.

Однако уже в 2015-м на рынке дач началась стагнация, которая продолжалась в 2016–2017 годах. За эти три года цены отыграли назад те же 20%, отмечает Владимир Яхонтов.

По его словам, это общерыночная ситуация — весь загородный рынок просел в среднем на 20%.

Цены на дачи по Киевскому и Калужскому шоссе никогда не были низкими, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Если в 2012 году средняя стоимость УБП составляла 6,7 млн руб., то сейчас она равна 6,3 млн руб. Несмотря на некоторое снижение, это в 1,6 раза больше средней цены УБП по рынку всего Подмосковья (3,9 млн руб.), утверждает аналитик.

Если условно разделить территорию Новой Москвы на три зоны, то ближе всего к МКАД средние цены земли находятся в диапазоне 600–800 тыс. руб. за сотку (хотя можно встретить предложения и более 1,5 млн руб.

Читайте также:  При сдаче квартиры в аренду необходимо получить согласие супруга

за сотку), говорит генеральный директор ГК «Геодевелопмент» Максим Лещев. На удалении 30 км от МКАД участки стоят около 150–250 тыс. руб. за сотку. Еще дальше — цены ниже, на расстоянии больше 50 км от МКАД дачные участки стоят 80–90 тыс. руб. за сотку.

Картина примерно одинакова для Киевского и Калужского шоссе, поясняет он.

Шесть лет назад коттедж на территории нынешней Новой Москвы, по данным «Инкома», стоил в среднем 35,4 млн руб., сегодня эта сумма составляет 49,3 млн руб.

, то есть на 39% больше (при этом среднерыночная цена дома на «загородке» в Подмосковье — 32,5 млн руб.). Наконец, средняя стоимость таунхауса в локации ранее была равна 10,6 млн руб.

, на данный момент она выросла в 1,7 раза, до 17,9 млн руб. (цена по рынку в целом — 13,1 млн руб.).

Падение спроса

За прошедшие шесть лет спрос на загородные форматы жилья в Новой Москве упал более чем в два раза: в начале 2012 года в квартал продавалось около 500 объектов, сейчас — в среднем 220–240 лотов, подсчитали в «Инкоме». Во многом это объясняется неоправданно высокими ценами, убежден Дмитрий Таганов.

Он также отмечает и меняющуюся структуру спроса. В 2012 году 47% запросов приходилось на УБП, 24% — на МЖД, 21% — на блокированные дома и 8% — на коттеджи.

Сегодня в лидеры ожидаемо вырвалась «малоэтажка» с 42% покупок, далее с большим отрывом идут таунхаусы и дуплексы — у них 23% продаж, 20% клиентов выбирают УБП и 15% — коттеджи.

Сейчас аудитория покупателей «загородки» в Новой Москве не вполне ясна. «Люди, которым нужна дешевая московская прописка, скорее купят квартиру в многоэтажном доме, а желающие приобрести дачу выберут аналогичное направление — например, Симферопольское.

Все-таки цены на «загородку» здесь сильно завышены, каких-либо уникальных природных условий нет, от больших пробок никто не застрахован, а городские власти при желании могут отобрать землю под строительство инфраструктуры», — разъясняет Дмитрий Таганов.

Что изменилось после присоединения

Глобальных перемен после присоединения к Москве на этом локальном рынке загородной недвижимости пока не произошло. Тем не менее они есть.

  • Основные отличия дачи в Новой Москве от такого же предложения в Подмосковье
  • * Если это садовый дом, то отличий нет, если земли для индивидуального жилищного строительства, то в Новой Москве — со столичной пропиской.
  • * В Новую Москву идет больше инвестиций, она развивается, появляются объекты социальной и бытовой инфраструктуры согласно московским нормативам.

* Плотность Новой Москвы ниже. Плотность дачных поселков на северо-восточных направлениях Подмосковья в три-четыре раза превышает плотность дач на территории Новой Москвы.

После присоединения к столице многие земли сельскохозяйственного, промышленного назначения вошли в состав земель населенных пунктов.

«Изменилась ситуация с градостроительной и разрешительной документацией, причем таким образом, что построить дом на основании своих самых смелых фантазий может не получиться. Есть контроль и ограничения со стороны инспекции, требующей соблюдения норм и правил градостроительства.

Регистрация прав на землю и любую недвижимость, получение справок и прочий документооборот осуществляется на портале «Мои документы», — отмечает генеральный директор компании «Геодевелопмент».

Изменились и условия получения разрешительной документации на строительство, это коснулось владельцев крупных участков (ленлордов). Теперь для получения такого разрешения владельцы земель идут уже по московской процедуре.

«Сначала частные землевладельцы должны получить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), затем сделать проект и далее получить разрешение на строительство.

Такая процедура введена несколько лет назад, когда был утвержден Генплан Москвы с учетом присоединенных территорий», — говорит Владимир Яхонтов.

После вхождения ТиНАО в границы столицы произошел массовый перевод сельскохозяйственных земель в земли населенных пунктов. «В целом от этого выиграли владельцы дач садоводческих некоммерческих товариществ. После того как их поселок стал городом, дача фактически превратилась в частный дом, где появилась возможность оформления постоянной регистрации», — отмечает Владимир Яхонтов.

Кадастровая стоимость в Новой Москве сильно не изменилась, сейчас она близка к адекватной рыночной оценке.

Налог на землю для участков под жилищное строительство (0,1% от кадастровой стоимости для физических лиц) также является вполне приемлемым, как и для всего Подмосковья, разъясняет Максим Лещев.

Налог на земельные участки в 30 км от МКАД в Новой Москве по кадастровой стоимости варьируется, по данным «Миэль», от 6 тыс. до 15 тыс. руб. в год.

Спрос на коттеджные поселки в новой Москве после присоединения упал на 40%

В Новой Москве возводят все больше частных домов

«Из-за появления высотных новостроек обесценивается загородное жилье элитного и бизнес-класса, – уверен Владимир Яхонтов из «Миэля». – Помимо транспортных сложностей возникают проблемы с безопасностью, мусором и т. д. Но для стареньких домиков на окраине появление рядом хоть какой-то инфраструктуры – а она обязательна в крупном ЖК – будет плюсом» /А. Гордеев

Девелоперы, которые планировали строить здесь загородные дома, теперь вынуждены разбивать их на дуплексы, твинхаусы и триплексы, уменьшая площади жилищ и участков, пересматривать проекты в пользу мало- и среднеэтажных жилых комплексов, а потерю в цене и статусе загородного объекта компенсировать растущим числом этажей и жителей.

«Огромная стройплощадка в ближайшие 20 лет, разнородная среда – от многоэтажек до премиальных поселков, а в перспективе – резкий рост числа жителей, нагрузка на транспортные системы и экологию», – описывает нынешнее состояние присоединенных территорий Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, приводя в пример коттеджный поселок «Лесной ручей – 3» в районе Грибова. Здесь соседство с 22-этажными новостройками буквально остановило продажи коттеджей. «Цены пока не снижаются катастрофически, но это лишь вопрос времени», – уверен эксперт.

Новая Москва словно застыла между городом и деревней: дачами, разномастными заборами, узкими дорогами и пробками, говорит Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп». Спрос на коттеджи здесь после присоединения снизился примерно на 30–40%, оценивают опрошенные «Ведомостями» эксперты.

По данным «Бест-новостроя», сейчас 35% от общего объема предложения в новой Москве приходится на квартиры, 25% – на участки без подряда, 25% – на таунхаусы, 15% – на коттеджи. Совокупно загородные форматы жилья пока преобладают, но, судя по темпам строительства, к 2025 г. «новые москвичи» буду жить в основном уже в многоквартирных домах.

Интересно, что сохраняется спрос на участки без подряда, и он превышает предложение. «В 20-километровой зоне участков немного.

И больше земли не будет», – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум групп».

Соседствуют с многоэтажной застройкой в основном поселки в Новомосковском округе: Потапово (Южное Бутово), Свирель, Дубровка, Новодвор, Соловьиная Роща и др. (данные «Бест-новостроя»).

Основной объем предложения классической загородной недвижимости в новой Москве сосредоточен за пределами 20 км от МКАД.

По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «Миэль – загородная недвижимость», несмотря на декларируемый властями курс на малоэтажную застройку присоединенных территорий, в реальности ближний к МКАД пояс (0–5 км) мало чем отличается от спальных районов столицы.

Коттеджных поселков на территории новой Москвы аналитики «Миэль-недвижимости» насчитали более 60.

По данным Vesco Consulting, на конец августа в активной продаже на первичном рынке в новой Москве было 72 малоэтажных жилых комплекса с общим объемом предложения в 4745 домовладений, из них 21 проект полностью построен, например «Дубровка», «Крекшино», Fortops.

ru, «Никольское-таун», «Кронбург». Почти половина относится к бизнес-классу. На эконом-класс приходится 40–45%, на элитные 5–10%. Классические коттеджные поселки можно пересчитать по пальцам, уточняют в Vesco Consulting.

В их числе «Подмосковная Бавария», «Экодеревня» и «Московская Швейцария» с общим объемом домовладений 27, 31 и 36 соответственно. Всего три поселка представлены в элитном сегменте: «Праймвиль», «Променад» и «Рассказовка». В двух из них ведутся первичные продажи, уточняет Трещев из Knight Frank.

За последние пять лет изменились количественные характеристики домовладений и класс выводимых на рынок проектов. Если в 2011 г. средняя площадь коттеджа была 372 кв. м на участке в 20,1 сотки, то в 2016-м это 320 кв. м на 17,5 сотки.

В поселках бизнес-класса, по данным «Метриум групп», в 2012 г. предлагались дома площадью от 250 до 1000 кв. м, в 2016-м – уже 200–750. «Сокращение коснулось и площади земельных участков. В 2012 г.

диапазон в бизнес-классе был 10–70 соток, сейчас – 8–40 соток», – добавляет Менжунов.

«Оптимизации запросов» соответствует снижение издержек девелоперов.

«Понижают класс проекта (планировался бизнес – стал комфорт), меняют формат (планировали индивидуальные дома – в итоге продают участки без подряда), упрощают концепцию, урезают объемы инфраструктуры», – описывает процесс Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate. Тем не менее за три года цены в среднем выросли на 13%. Коротких объясняет это тем, что предложение не пополняется.

«В 80% поселков, строительство которых началось, когда территория эта еще числилась еще за Подмосковьем, продажи завершены», – отмечает Яхонтов. Та же оценка у Менжунова: соотношение строящихся и готовых поселков – 20 на 80. Полностью завершивших продажи в 2002–2016 гг., по данным «Бест-новостроя», уже больше 100.

Строят здесь такие компании, как «Абсолют-недвижимость», RDI Group, «Инвесттраст», «КМ девелопмент», «Стройинвесттопаз», Atlas Development, «Аллтек девелопмент», перечисляет Коротких.

Менжунов добавляет к списку KP Development, BL-Group, Gletcher, Ortus Group, RDG, Luchy Group, ЗАО «Ферро-строй», Indecom и Trend Group. Лидером по количеству реализуемых проектов в новой Москве Менжунов называет ГК «Масштаб».

Он вел строительство «Вяземского», «Летовой рощи», «Антоновки», «Кронбурга».

Яхонтов называет большое число застройщиков – всего около 25 – спецификой местного коттеджного рынка: «Если многоэтажки возводят крупные девелоперы («Абсолют» – безусловный лидер, ГК ПИК, МИЦ, «Инвестраст», «Авгур эстейт», был еще «Мортон»), то в загородном сегменте наряду с крупными компаниями присутствуют средние и мелкие застройщики – Vesco Realty, «Десна лэнд», «Агрострой», «Флэт и Ко», «Альянс», «Оптилэнд», «Пахра». Все строят по одному-два проекта.

По заявлению заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, все коттеджные поселки будут сохранены и переведены под ИЖС (индивидуальное жилое строительство), т. е.

получат статус жилья для постоянного проживания, в них можно будет прописаться.

Читайте также:  Наибольший спрос на бесплатные гектары — в хабаровском крае

Кроме того, власти планируют развивать инженерную инфраструктуру (это в большей степени касается неорганизованных поселков, в организованных газификацией и электрификацией занимаются застройщики).

Главной проблемой новой Москвы остается транспортная, несмотря на реконструкцию магистралей, строительство новых развязок и расширение дорог. А для владельцев частных домов и участков все вышеназванное само по себе уже проблема.

«Новые дороги необходимы, но некоторые из них будут проходить по территории коттеджных поселков и садовых некоммерческих товариществ. И есть риски, что некоторые строения попадут под снос», – объясняет Максим Лещев, гендиректор ГК «Гео девелопмент».

Впрочем, он советует собственникам не паниковать, а попытаться извлечь выгоду из ситуации: «Земли, где планируется строительство дорог, будут выкупаться». «Когда расширялось Калужское шоссе, собственникам земли были предложены приемлемые условия. Противостояний практически не было», – успокаивает Лещев.

Спорить с государством и уж тем более противостоять ему решаются немногие. По словам руководителя департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, ликвидации «под госнужды» (строительство дорожно-транспортной инфраструктуры), подлежат только те дачи, которые не переведены в категорию ИЖС.

Таких, пока еще живых, но бесперспективных дачных и садовых товариществ департамент насчитал на новой территории без малого 20%.

Дачные участки — особенности перехода из Подмосковья в Новую Москву

В Новой Москве возводят все больше частных домов

Однако образование Новой Москвы круто изменило юридический и административный статус дачных участков, теперь дачи на всём пространстве Новой Москвы — часть городской территории. Что сулит изменение территориального статуса новомосковским дачам в ближайшей перспективе и как это изменение отразится на их стоимости? Ответы на эти вопросы — тема нашей статьи.

Война хижинам — мир дворцам

Надежды владельцев дач в районе Новой Москвы на многократное удорожание их недвижимости после присоединения к столице не оправдались.

Первоначально цены на дачи довольно быстро поползли вверх, но столь же быстро вернулись примерно к прежнему уровню из-за недостатка покупательского спроса. Потенциальных покупателей мало привлекала перспектива купить недвижимость там, где скоро могут появиться огромные жилые массивы.

К тому же генеральный план застройки новых территорий ещё не утверждён, а значит, риск изъятия земли под какие-то городские нужды очень велик.

При этом у перехода дачных массивов «под крыло Москвы» есть и свои плюсы — наверняка улучшится транспортная доступность, будет развиваться инфраструктура. Но в полной мере этими плюсами смогут воспользоваться не традиционные дачники-сезонники, а владельцы полноценной жилой недвижимости — загородных домов, коттеджей, таунхаусов .

По прогнозу управляющего выставкой домов «Малоэтажная страна» Романа Коняхина, примерно 80% традиционных дач (садово-огородных товариществ) будут в ближайшем будущем переведены в другую категорию — индивидуального жилищного строительства. Это означает существенное увеличение налогов и резкое увеличение расходов на содержание дач. Скорее всего, считает эксперт, дачные участки начнут активно скупать девелоперы под строительство коттеджных посёлков и объектов инфраструктуры, а дачных посёлков в нынешнем традиционном понимании в Новой Москве почти не останется. А покупать на присоединённой территории обычную дачу можно по двум мотивам: для постоянного проживания, если таковое можно считать удобным, или для сравнительно дешёвого получения столичной прописки.

Зона прописочного старта

Перспектива получение московской прописки для покупателя дачи в районе Новой Москвы реальна при соблюдении ряда условий. Главное из них — участок должен относиться к категории «земли поселения», и ни в коем случае не «земли сельскохозяйственного назначения». Ещё одно обязательное условие — на участке должно быть построено здание.

ФМС может дать разрешение на регистрацию (прописку) владельца дачи в Москве в том случае, если данная недвижимость у него — единственная. Если ФМС откажет в регистрации — можно обжаловать такой отказ в суде.

Если участок находится в зоне, где доступны объекты городской инфраструктуры, есть возможность подключения городских коммуникаций, и если он относится к категории «земли поселений», покупка такого участка — неплохой старт для желающих закрепиться в столице.

Именно с таким расчётом, как считает Роман Коняхин, сейчас чаще всего покупаются дачи в Новой Москве.

У подобных расчётов есть серьёзный резон — правительство Москвы выделило на благоустройство и коммуникации для дачных посёлков 2,7 миллиарда рублей, которые надлежит освоить до 2018 года.

Став городской, территория Новой Москвы пока ещё не утратила положительных качеств, присущих Подмосковью — здесь сохраняется хорошая экология, тишина, не столь заметна городская суета. Это и привлекает довольно большое число покупателей на дачные угодья.

Строительство коттеджей в Новой Москве, как утверждает директор департамента загородной недвижимости TWEED Ольга Бахметьева, занимают по популярности в первое место в эконом- и бизнес-классах, а в классе элитного жилья уступают лишь Рублёвке и Новорижском шоссе (купить дом и участок на Новой Риге можно на сайте: country.realtor.ru, специализирующемся на элитном жилье.

Что касается цен на дачные участки в Новой Москве, то своего рода «базовым тарифом» эксперты считают три миллиона рублей за участок с минимальным перечнем коммуникаций, но без дома. Но такие цены держатся не дальше 30-километровой зоны от МКАД, по мере удаления участок может стоить и полтора миллиона, и меньше.

В целом — дороговато, особенно если учитывать неясность с генпланом застройки. Но если учесть все положительные факторы (хорошую экологию, возможность прописки) — вполне приемлемо. Но только для тех, кто хочет построить здесь хорошее постоянное жильё. О даче как месте отдыха в этих местах, пожалуй, лучше забыть.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Где лучше строить дом в Новой Москве

Развитая инфраструктура, транспортная доступность, наличие развлекательных центров – все это очень важно для комфортной жизни за городом. В последнее время большим спросом у покупателей пользуется недвижимость в районе Новой Москвы. Мы подобрали три самых перспективных населенных пункта для строительства дома в этом направлении.

Александр Кожохин

Александр Кожохин

Троицк

Троицк – один из самых больших городов Новой Москвы. Он расположен на юге, где экологическая ситуация довольно благоприятна.

Из-за серьезной загруженности Калужского шоссе, которое является основной автомагистралью направления, транспортная ситуация оставляет желать лучшего, но решением этого вопроса сейчас активно занимается государство – в скором времени в Троицк проведут метро. Это будет конечная станция Московского метрополитена на Коммунарской линии, она должна открыться к концу 2023 года.

Троицк – наукоград: здесь работают 10 научно-исследовательских институтов, и благодаря ним постоянно появляются рабочие места. Население округа с каждым годом становится больше, и это хорошо сказывается на развитии инфраструктуры: строятся новые больницы, школы, детские сады, спортивные комплексы. В Троицке есть и свой Сиреневый бульвар – с фонтанами и детскими площадками.

Природа вокруг Троицка очень живописна, город стоит на берегу реки Десны. Здесь находится одна из самых крупных городских зон отдыха Москвы – «Заречье», привлекающая большое количество отдыхающих.

архив администрации Троицка

архив администрации Троицка

Поселение Московский

Поселение Московский расположено совсем рядом с Москвой, его инфраструктура – одна из самых развитых в этом округе.

Транспортная ситуация тоже благоприятна: здесь ведется интенсивное дорожное строительство и запускаются новые маршруты наземного общественного транспорта, на которых можно добраться до Москвы и аэропорта Внуково.

Благодаря продлению Сокольнической линии Московского метрополитена, открылись новые станции метро: Саларьево, Румянцево, Коммунарка.

Крупные Ульяновский и Валуевский лесопарки попадают на территорию поселения, поэтому в регионе очень благоприятная экологическая обстановка и множество живописных мест. Кроме этого поселение славится большим количеством храмов. 

В этом направлении есть все, чтобы не зависеть от большого города: сетевые супермаркеты, школы, больницы, детские сады, спортивные и развлекательные комплексы. Новые рабочие места обеспечивают бизнес-парк «Румянцево» и крупный агрохолдинг «Московский».

администрация поселения Московский

администрация поселения Московский

Поселение Киевский 

Территория поселения активно застраивается, поэтому инфраструктура развивается быстрыми темпами. Основная автомагистраль поселения – федеральная автомобильная дорога «Украина» (Киевское шоссе) – связывает несколько городов.

Это самый удобный способ добраться до МКАД без пробок за 40 минут. Хорошо развита сеть наземного городского транспорта – на автобусе можно добраться до метро Саларьево. До Москвы ходит электричка – в этом округе сразу три железнодорожные станции: п.

Киевский, Бекасово-1 и Бекасово-Сортировочное.

Административный центр поселения – рабочий поселок Киевский изначально строился для железнодорожников, поэтому здесь уже была хорошо развита инфраструктура, и сейчас она продолжает улучшаться.

estatepress.ru

estatepress.ru

Нет недостатка в школах и детских садах, имеется поликлиника и даже вертолетная площадка МЧС. Много магазинов всех известных торговых сетей, торгово-развлекательные комплексы и спортивные центры. Есть большой железнодорожный физкультурно-оздоровительный комплекс «Локо-фитнес».

Экологическая ситуация в районе очень благоприятна, на северо-востоке поселение огибает лес. Есть три небольших пруда, на берегу одного из которых расположился красивый деревянный храм во имя иконы Божией Матери.

Как вы считаете, где еще в Новой Москве выгодно и перспективно строить дом?

Другие материалы канала

Выбирая место для покупки или строительства своего дома, нужно учитывать экологию, инфраструктуру и транспортную доступность района. Мы нашли три подмосковных района с самой развитой инфраструктурой

На цену земли для строительства загородного дома влияют местоположение, транспортная доступность, наличие или отсутствие коммуникаций, экология района и многое другое. Подобрали 5 подмосковных направлений с самыми доступными ценами на землю

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *