В Москве заметно снизился спрос на офисы

Исследования рынка

Общий объем спроса по итогам года составил менее 800 тыс. кв. м, а вакантность увеличилась почти до 12%. Аналитики компании JLL подвели итоги 2020 года и сделали прогноз на год 2021.

По данным компании JLL, совокупный годовой объем сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке Москвы составил 768 тыс. кв. м, что является минимальным показателем за всю историю наблюдений с 2007 года. По сравнению с предыдущим годом объем сделок снизился вдвое.    В Москве заметно снизился спрос на офисы  

«В прошедшем году в связи с увеличением удаленной работы, компании стали искать варианты оптимизации офисных площадей и активно пересматривать договоры аренды.

Так если в 2016-2019 годах доля сделок по пересогласованию арендных условий постепенно сокращалась, то в 2020 году показатель вырос на треть.

В ближайшее время данная тенденция сохранится, так как договоры аренды у компаний, офисы которых расположены в бизнес-центрах класса А и В+, являются преимущественно долгосрочными, – комментирует Алексей Кучвальский, член Совета директоров, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Кроме того, некоторые арендаторы стремятся сдать «свободные» площади в субаренду, чтобы частично покрыть затраты на офис».

  По итогам года наибольшая доля в спросе пришлась на банковские структуры (28%) и компании, предоставляющие бизнес-услуги (26%). При этом в 2020 году, на фоне введенных ограничений и закрытия международного сообщения, значительно сократилось число иностранных компаний, которые арендовали новые офисы в Москве. Если в 2018-2019 годах на их долю приходилось около 30% об общего объема сделок, то в прошлом году только 14%.   Одной из тенденций 2020 года стало активное, несмотря на кризис, развитие рынка гибких офисных пространств, в том числе появление проектов built-to-suit в этом сегменте. В прошлом году было открыто 29 площадок общей площадью 49 тыс. кв. м. В 2021 году мы ожидаем сохранение интереса к подобному формату, на данный момент анонсировано открытие 75 тыс. кв. м площадей в гибких офисах и еще свыше 70 тыс. кв. м могут быть реализованы в формате built-to-suit.   В 2020 году на рынке офисной недвижимости Москвы снизились объемы нового предложения: если до наступления кризиса к вводу ожидались 513 тыс. кв. м, то итоговый результат оказался ниже более чем в 2 раза. Совокупный годовой объем нового офисного предложения составил 224 тыс. кв. м, что на 42% меньше, чем годом ранее. Из них 45%, или 109 тыс. кв. м, пришлось на 4 кв. 2020 года. Крупнейшими объектами, получившими разрешение на ввод в прошедшем году, стали: Neva Towers (60 тыс. кв. м), ВТБ Арена Парк (фаза II) (29 тыс. кв. м), «Алкон II» (25 тыс. кв. м).   Учитывая резкое и значительное снижение спроса на офисные помещения, девелоперы не спешили выводить на рынок в этом году новые объекты и перенесли сроки окончания строительства. Как следствие, к вводу в 2021 году заявлено 826 тыс. кв. м офисных площадей, однако часть проектов, скорее всего, будет перенесена, поэтому мы ожидаем появления на рынке около 560 тыс. кв. м. Это станет максимальным значением с 2015 года. При этом стоит отметить, что почти половина нового строительства придется на объекты, которые строятся для собственных нужд или под конкретного клиента, и, тем самым, не попадут на рынок спекулятивной аренды. В Москве заметно снизился спрос на офисы   Сокращение спроса напрямую повлияло на динамику доли свободных площадей. По итогам года общая доля свободных площадей на офисном рынке Москвы выросла на 2,3 п.п. и составила 11,9%, при этом в бизнес-центрах класса А показатель увеличился за год 4,5 п.п. до 12,6. В классе В+ вакантность по итогам года остановилась на отметке в 9%, изменения показателя в этом классе сдерживались за счет перевода части офисных площадей в апартаменты и пересмотра класса объектов. В классе В- доля вакантных площадей достигла максимума с 2007 года и составила 16,7%.

«Договоры аренды многих компаний, офисы которых распложены в бизнес-центрах класса А и В+, являются долгосрочными, что не позволяет им одномоментно сократить площади.

Более резкая динамика в классе В- объясняется преимущественно краткосрочными договорами аренды, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.

В 2021 году мы ожидаем дальнейший рост средней вакантности на рынке до 14%, который наиболее заметен будет в классе А. Помимо постепенного высвобождения площадей, на увеличение объема свободного предложения будет оказывать ввод в эксплуатацию большого количества новых бизнес-центров».

  Согласно данным компании JLL, запрашиваемые ставки аренды в 2020 году несколько снизились. В премиальных зданиях значения ставок варьируются в диапазоне 35-55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), а в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс. руб. за кв. м в год, в классе В+ –10-25 тыс. руб. за кв. м в год.

Часть собственников, бизнес-центры которых расположены преимущественно в центре города, продолжают держать ставки на докризисном уровне. Однако владельцы офисных зданий в децентрализованных локациях, столкнувшиеся с ростом свободных площадей, уже начали снижение ставок аренды, рассчитывая на привлечение новых арендаторов.

В 2021 году ожидается дальнейшая корректировка ставок аренды в сторону уменьшения (в пределах 5%), однако в наибольшей степени это будет заметно в локациях, удаленных от основных деловых районов, и в бизнес-центрах, которые имеют невысокую заполняемость.

Собственники именно таких объектов, прежде всего, будут готовы снижать ставку аренды, стараясь привлечь клиентов, чтобы пустующие площади не простаивали, а приносили доход.

Сокращение ввода новых площадей повышает спрос на офисы

В Москве заметно снизился спрос на офисы

Хотя начало года выдалось не самым активным в сегменте офисной недвижимости, консультанты ждут дальнейшего роста активности арендаторов. Из-за сравнительно небольшого объема ввода новых площадей эта динамика может сделать рынок более комфортным для арендодателей. Хуже могут пойти дела у собственников торговых помещений: несмотря на сохраняющийся высокий спрос, арендаторы становятся разборчивее, а на их выручке может негативно сказаться мораторий на въезд китайских туристов из-за коронавируса.

Рынок арендодателя

Вакантность офисных площадей в Москве по итогам первого квартала может снизиться. Коррекция окажется в пределах одного процентного пункта. Такой прогноз делает гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов.

Согласно его оценкам, суммарно на рынке запланирован ввод около 100 тыс. кв. м новых офисов, но в реальности он, скорее всего, окажется ниже этого значения.

В то же время объем поглощений, по мнению эксперта, может превысить это значение: арендаторов стимулируют сравнительно невысокие ставки аренды.

Впрочем, первые два месяца года оказались не самыми активными, сказался большой объем сделок, заключенных в конце прошлого года

Наиболее заметным в 2020 году на офисном рынке является сегмент гибких офисных пространств. Там были анонсированы сразу два крупных проекта: Ceo Space в БЦ «Искра-Парк» (17,7 тыс. кв. м) и «Ключ» в Гостином Дворе (15 тыс. кв. м).

Тем не менее в своих дальнейших прогнозах консультанты солидарны: вакантность будет постепенно снижаться.

Основные индикаторы рынка офисной недвижимости Москвы

*прогноз. Таблица: kommersant.ru

Согласно данным Knight Frank, совокупно в Москве запланирован ввод 522 тыс. кв. м новых офисов, это на 37% больше аналогичного показателя 2019 года.

Несмотря на это, по словам регионального директора департаментов продажи и аренды офисной недвижимости Colliers International Кермена Мастиева, показатель все еще остается заметно ниже предкризисного, когда девелоперы сдавали 700–800 тыс. кв. м новых офисов в год.

В результате, по его прогнозам, уровень вакантности может сократиться с текущих 5,6% до 4,3%. Эта динамика, по мнению эксперта, позволит укрепить свои позиции арендодателям. В Knight Frank ждут, что стоимость аренды офисов за счет этого подорожает на 3–4% за год.

 Александра Мерцалова

Источник: kommersant.ru

В москве серьезно упал спрос на аренду офисов

Количество сделок по аренде и покупке офисов в Москве в первом полугодии снизилось на 46% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года (с 301 тыс. квадратных метров до 163 тыс. квадратных метров). Об этом говорится в отчете компании Knight Frank.

Хотя в январе-июне в столице был закрыт ряд крупных сделок по аренде офисов, объем выведенных на рынок площадей превысил объем арендованных и купленных офисов. Сейчас аналитики прогнозируют, что по итогам года будет поглощено всего 200 тыс. квадратных метров, и этот показатель будет минимальным с 2015 года.

Снижение спроса и приостановку переговоров об аренде, которые находились в начальной стадии эксперты связывают с пандемией коронавируса и ее последствиями. Так, ранее стало известно, что переговоры об аренде 16 тыс.

квадратных метров в комплексе Kvartal West заморозила «Росгеология», а «Росатом» передумал снимать площади в «Сириус парке».

К снижению активности привело и решение части арендаторов оставить сотрудников на удаленной работе, чтобы пересдать высвободившиеся площади, пишет «Коммерсант».

По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, арендаторы офисов, в отличие от ритейлеров из числа малых и средних предпринимателей, не могут в короткое время расторгнуть договор в одностороннем порядке без значительных штрафов.

Кроме того, от переезда компании удерживает тот факт, что на рынке практически отсутствует предложение офисов площадью более 2 тыс. квадратных метров, «которое будет подходящим по качеству и доступным по цене». Зимина также отметила, что ставки аренды офисов немного упали, но остаются сопоставимыми с 2014 годом, когда ставки были максимальными с 2009 года.

Читайте также:  В Москве у должников по ЖКУ списали средства с банковских карт

Большинство арендаторов ожидает резкого снижения ставок, но Зимина не разделяет это мнение.

Напомним, в конце июня сообщалось, что в первой половине 2020 года в Москве было введено 138 тыс. квадратных метров качественных торговых площадей, этот показатель оказался заметно ниже запланированного, поскольку сроки открытия почти половины качественных торгцентров были перенесены на второе полугодие.

Что же касается регионов, то там объем ввода торговой недвижимость оказался в два раза меньше, чем прогнозировалось в начале года.

Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов

Первое полугодие 2020 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы.

Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино.

В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.

Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего.

«В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова.

И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Яны Ухановой, заполняемость гостиниц снизилась на 55-65%: «Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса».

Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отмечает, что некоторые гостиницы решили на время закрыться полностью и законсервировать собственный номерной фонд.

Им будет непросто выбираться из «накопленного долга, который сформировался за период простоя», предупреждает эксперт.

«Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было»

Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», — рассказывает Яна Уханова. Ее коллеги уточняют, что отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе.

«Заполняемость [в период пандемии] снизилась от 70% до 90% [по отношению] к февралю, — комментирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — Цены снизились на 30-35%,  в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%».

По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».

«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая».

«Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова.

—  Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».

Другие участники рынка полагают, что время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет.

«В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах, — перечисляет Яна Уханова.

— О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев».

Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал уличный, или стрит-ретейл. Пока владельцы крупных торговых центров объединяли лоббистские усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.

«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.

В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России.

«Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на удаленку»

«Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее, — говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре».

Значительно упали и ставки аренды: по данным JLL, на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — на 6%, до 160 000.

Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке — 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», — перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве Екатерина Подлесных.

По ее словам, во втором полугодии «возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения».

В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах увеличилась на 2,3 п. п. и достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.

Крупные торговые центры закрывали на замок с помощью административных методов, и многие до сих пор не работают.

«Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, — говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов. — Ситуация для нас и всей отрасли становится катастрофической».

Malltech управляет сетью торгово-развлекательных центров «Планета» в пяти регионах, и два из пяти объектов (в Красноярске и Санкт-Петербурге) будут закрыты до конца июля — начала августа, а ТЦ в Новосибирске частично открылся лишь 13 июля.

«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами.

Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes.

«На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.

«Многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия»

Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%.

«Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».

Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием — «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.

В открытых торговых центрах катастрофы пока не происходит. «Трафик в основных ТЦ в июне восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, и ситуация не развивается по стрессовому сценарию, — объясняет Александра Чиркаева. — Да, она сложная, но многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия».

По данным CBRE, максимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября.

«Фитнесам, детским развлечениям и ресторанам были даны скидки до 50% и более, арендные каникулы с оплатой только эксплуатации, и здесь лояльность проявило большинство арендодателей», — отмечает эксперт.

Читайте также:  В конце 2016 года спрос на аренду квартир в москве был на 30% ниже предложения

Объем спроса на офисы в Москве снизился вдвое. Каковы прогнозы на 2021 год?

Минувший 2020 год стал самым «пассивным» для сегмента офисной недвижимости за всю историю наблюдений. По данным международной компании JLL, в годовом выражении количество сделок с офисами сократилось вдвое.

Совокупный годовой объем сделок по купле-продаже и аренде офисов в столице составил 768 тыс. кв. м, подсчитали эксперты компании JLL. По их словам, этот показатель оказался вдвое ниже, чем по итогам 2019 года, и стал минимальным за всю историю наблюдений, начиная с 2007 г.

«В минувшем году из-за массового перевода офисных сотрудников на дистанционный режим работы, компании стали искать варианты оптимизации офисных площадей и активно пересматривать договоры аренды.

Доля сделок по пересогласованию арендных условий за 2020 год в столице вырос на треть, и в ближайшее время данная тенденция сохранится, так как договоры аренды у компаний, офисы которых расположены в бизнес-центрах класса А и В+, являются преимущественно долгосрочными, – комментирует член Совета директоров, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Алексей Кучвальский. – Кроме того, некоторые арендаторы стремятся сдать «свободные» офисные помещения в субаренду, чтобы частично покрыть свои затраты».

По итогам 2020-го почти треть спроса на офисные помещения пришлась на банковские структуры (28%), чуть меньше — на компании, предоставляющие бизнес-услуги (26%).

При этом, из-за пандемии и связанных с ней ограничений, существенно сократилось число иностранных компаний-арендаторов.

Если в 2018-2019 годах на их долю приходилось около 30% об общего объема сделок, то в 2020-ом году не более 14%.

Сокращение спроса на аренду и покупку офисов закономерно привело к увеличению доли свободных площадей. Вакантность в данном сегменте выросла на 2,3 п.п. и составила в среднем по рынку 11,9%. Если смотреть более детально, то в бизнес-центрах класса А показатель увеличился за год 4,5 п.п. до 12,6.

В классе В+ вакантность по итогам года остановилась на отметке в 9%. В классе В- доля вакантных площадей достигла максимума с 2007 года и составила 16,7%. В наступившем году эксперты прогнозируют дальнейший рост средней вакантности и ее увеличение до 14%.

Наиболее заметна эта тенденция будет в классе А.

Ставки аренды в 2020 году, по данным компании JLL, несколько снизились. В премиальных зданиях значения ставок варьируются в диапазоне 35-55 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), а в бизнес-центрах класса А – 20-40 тыс.

руб. за кв. м в год, в классе В+ –10-25 тыс. руб. за кв. м в год. В некоторых бизнес-центрах, расположенных в центре столицы, ставки сохраняются на докризисном уровне. В 2021 году снижение ставок сохранится, но оно будет незначительным (в пределах 5%).

Еще одной важной тенденцией, зафиксированной на рынке коммерческой недвижимости в 2020 году, стало активное развитие рынка гибких офисов, в том числе появление проектов built-to-suit.

В прошлом году в Москве появились 29 новых подобных площадок, их совокупная площадь составила порядка 49 тыс. кв. м. В 2021 году эксперты прогнозируют сохранение спроса на такие офисы. В настоящий момент анонсировано открытие 75 тыс. кв.

м площадей в гибких офисах и еще свыше 70 тыс. кв. м могут быть реализованы в формате built-to-suit.

В 2020 году в Москве значительно снизились объемы вывода нового предложения в сегменте офисов. В начале 2020-го ко вводу было заявлено примерно 513 тыс. кв. м новых офисных площадей, а в итоге ввели лишь 224 тыс. кв. м, что на 42% меньше, чем годом ранее. Из них 45%, или 109 тыс. кв. м, пришлось на 4 кв. 2020 года.

Учитывая резкое снижение спроса на офисы, девелоперы перенесли сроки окончания строительства и ввода новых объектов. Как следствие, ко вводу в 2021 году заявлено 826 тыс. кв. м офисных площадей. Но, по словам экспертов, скорее всего сданы будут не все объявленные объекты, а совокупный объем ввода составит около 560 тыс. «квадратов».

Это станет максимальным значением с 2015 года.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Спрос на офисы и склады в Москве упал более чем вдвое

Спрос на торговую и складскую недвижимость в Москве во II квартале 2014 года упал более чем на 60% по сравнению с аналогичными показателями 2013 года. Такие данные приводятся в исследовании консалтинговой компании CBRE. В офисном сегменте объем сделок составил порядка 147 тыс.кв.

м против 359  тыс. кв. мза аналогичный период годом ранее. Еще более ощутимым падение было в складском сегменте: 84тыс.кв.м против 335 тыс. кв.м в 2013 г.

  Несмотря на определенный рост во втором полугодии (в третьем квартале этого года объем поглощения площадей в офисном и складском сегменте составил примерно по 230 тыс. кв.м ) прогнозируется, что за год падение спроса составит 25%.

Прогнозируемый годовой объем спроса в складском сегменте  — порядка 850 тыс. кв. м против  1 100 тыс. кв. м годом ранее. В офисном сегменте ожидается, что за год объем сделок составит 780 тыс. кв.м (1 090 тыс. кв. м в 2013).

Как отмечается в материалах CBRE, по сравнению со вторым полугодием 2013 года арендные ставки по офисным и складским помещениям упали на 20% в долларовом выражении. По оценке Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка CBRE, подобное падение связано со стремительным ростом интереса к отказу от доллара и быстрым расширением рублевой зоны в арендных контрактах.

— Особо заметны данные тенденции были в классе «В» офисного сегмента и в складской недвижимости, — сказал эксперт. Подобное положение, по его мнению, напоминает игрокам рынка коммерческой недвижимости кризис шестилетней давности.

  • Как отмечается в исследовании, наиболее неожиданным падение стало для складского сегмента, в котором ранее был острый дефицит площадей, в то время как для офисов двузначная вакансия уже стала привычным явлением.
  • — Самое плохое, что падение продолжается, и по итогам декабря оно вполне может оказаться еще глубже, — считает Денис Соколов, партнер консалтинговой компании Cushman & Wakefield.
  • Как он отметил, пока наиболее выгодное положение у торговой недвижимости, но к февралю и этот сегмент рынка упадет до уровня складов и офисов.

— Офисы традиционно первыми реагируют на экономические трудности, а торговый сегмент падает позже, но значительно быстрее. Сейчас торговая недвижимость держится на плаву за счет традиционного предновогоднего ажиотажа, но когда он пройдет, она опустится на тот же уровень, который уже заняли склады и офисы. Спрос снизиться на те же 60% или даже больше, — считает Соколов.

По его мнению, в результате весь рынок недвижимости может ужаться на 40%.

— Это сокращение активности во всех сегментах инвестиций, возможно, и ставок, — пояснил Соколов.

Аналитики CBRE среди трендов второй половины этого года выделили закрытие источника «дешевых денег» на международных рынках капитала. По их мнению, из-за этого в 2016–2017 годах будет строится значительно меньше объектов.

— К сожалению, законодательное регулирование пока не дошло до такого логичного шага, как отмена или заметное уменьшение НДС по сделкам продажи объектов коммерческой недвижимости. Данная мера могла бы значительно повысить активность на рынке такого класса игроков, как пенсионные фонды, и существенно увеличить ликвидность рынка коммерческой недвижимости, — считает Валентин Гаврилов.

По оценке CBRE, понижающее давление на рынок коммерческой недвижимости продолжится до конца I квартала 2015 года.

При этом, с учетом уже произошедшего сильного снижения арендных ставок, дальнейшее их ослабление будет относительно незначительным — при условии, что ВВП России не перейдет в состояние рецессии.

В случае же рецессии рынок может находиться в фазе стабилизации в течение следующих 2–3 кварталов, а восстановление рыночного баланса и появление факторов, способствующих восстановлению арендных ставок, тогда ожидается к началу 2016 года.

Москва стала лидером по снижению арендных ставок на коммерческую недвижимость

svyatoslavlipik/Depositphotos

Цены и динамика по России

По данным Domofond.ru, наибольший спад стоимости в целом по России произошел в сегменте офисных помещений. За год снижение цен составило 25,2%, до 28 795 руб.

Помещения производственного назначения подешевели на 11,8%, а торговые помещения — на 9,1%. Стоимость помещений свободного назначения осталась на прежнем уровне.

Тип Цена аренды в июле 2019 г., руб./мес. Средняя площадьпомещения в июле 2019 г.,кв. м Цена аренды в январе 2020 г., руб./мес. Средняя площадьпомещения в январе 2020 г.,кв. м Динамика стоимости аренды помещения,%
Помещение свободного назначения 45 000 90 45 000 87
Торговое помещение 55 000 68 50 000 65 -9,1
Производственное помещение 56 991 300 50 259 306 -11,8
Офисное помещение 38 512 50 28 795 47 -25,2
Читайте также:  Можно ли купить квартиру за маткапитал, если уже есть ипотека?

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Цены и динамика в городах-миллионниках: офисы

Максимальный рост стоимости аренды офисов отмечен в Волгограде (12%) и Перми (11,8%). При этом офисные помещения в Волгограде прибавили в цене 1 500 руб. за объект в месяц, тогда как пермские — 1 790 руб. Третье место по росту — у Воронежа. Здесь офисы подорожали на 9%, с 18 350 до 20 000 руб. Меньше других выросли ставки на офисы в Казани — на 4,5%. 

Не изменились ставки в трех городах: Красноярске, Нижнем Новгороде и Челябинске. Из шести городов-миллионников, где цены упали, максимальную отрицательную динамику показала Москва.

В столице аренда офисов подешевела за полгода на 36,9%, хотя средний размер ставки все равно самый высокий в стране — 129 601 руб./мес.

Офисы в Омске стали доступнее на 14,7%, в Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону — на 6,1%.

Изменение ставок на офисные помещения повлияло на положение городов в рейтинге стоимости этого типа коммерческой недвижимости. Если в июле 2019-го миллионником с самыми доступными офисами был Волгоград со средней стоимостью аренды 12 500 руб./мес., то в январе 2020-го — Омск, где средняя ставка опустилась до 11 500 руб.

Динамика арендных ставок на офисные помещения в городах-миллионниках (июль 2019 г. — январь 2020 г.)

Город Цена аренды в июле 2019 г., руб./мес. Средняя площадьпомещения в июле 2019 г.,кв. м Цена аренды в январе 2020 г., руб./мес. Средняя площадьпомещения в январе 2020 г.,кв. м Динамика стоимости аренды помещения,%
Волгоград 12 500 31 14 000 35 12
Пермь 15 210 32 17 000 34 11,8
Воронеж 18 350 31 20 000 38 9
Самара 19 000 40 20 000 43 5,3
Новосибирск 20 000 32 21 000 36 5,0
Казань 23 925 39 25 000 40 4,5
Красноярск 20 000 39 20 000 36
Нижний Новгород 25 000 46 25 000 50
Челябинск 15  000 34 15 000 34
Екатеринбург 24 350 45 24 288 45 -0,3
Уфа 33 475 54 33 000 54 -1,4
Ростов-на-Дону 21 300 38 20 000 35 -6,1
Санкт-Петербург 42 619 50 40 000 57 -6,1
Омск 13 475 30 11 500 30 -14,7
Москва 205 239 123 129 601 109 -36,9

Динамика арендных ставок на помещения свободного назначения

Только в трех городах-миллионниках стоимость аренды помещений свободного назначения возросла. Лидером по интенсивности роста оказался Омск: здесь средняя ставка поднялась на 20%, с июльских 25 000 руб. до 30 000 в январе. От него отстают Новосибирск (+8,3%) и Красноярск (+6%).

Как перевести жилое помещение в нежилое?

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

В большинстве городов-миллионников цены стали ниже. Падение произошло в диапазоне от 0,4% (Нижний Новгород) до 20% (Воронеж). В двух городах ставки остались на прежнем уровне. Несмотря на значительный рост стоимости аренды, Омск остался городом с самыми доступными ценами на помещения свободного назначения.

Динамика ставок на помещения свободного назначения в городах-миллионниках (июль 2019 г. — январь 2020 г.)

Город Цена аренды в июле 2019 г., руб./мес. Средняя площадьпомещения в июле 2019 г.,кв. м Цена аренды в январе 2020 г., руб./мес. Средняя площадьпомещения в январе 2020 г.,кв. м Динамика стоимости аренды помещения,%
Омск 25 000 74 30 000 87 20
Новосибирск 55 400 100 60 000 100 8,3
Красноярск 50 000 100 53 000 97 6
Казань 60 000 98 60 000 98
Пермь 40 000 86 40 000 78
Нижний Новгород 40 170 87 40 000 78 -0,4
Челябинск 43 600 95 43 000 100 -1,4
Самара 50 000 105 48 000 100 -4
Уфа 50 000 80 47320 71 -5,4
Санкт-Петербург 107 114 102 99 601 96 -7
Волгоград 38 000 98 35 000 90 -7,9
Ростов-на-Дону 54 500 100 50 000 100 -8,3
Екатеринбург 50 000 93 45 000 75 -10
Москва 197 736 115 162 955 101 -17,6
Воронеж 50 000 100 40 000 86 -20

Динамика арендных ставок на производственные помещения

Только в Омске ставки на аренду производственных помещений не изменились. В четырех городах-миллионниках они выросли, а в десяти — снизились. Лидером роста стал Красноярск. За полгода стоимость месячной аренды производственных площадок здесь выросла на 50%. Минимально поднялись цены в Казани: на 0,1%. 

Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Максимальное падение стоимости аренды производственных площадок отмечено в Новосибирске. За полгода отрицательная динамика составила 35,7%. На 32,1% снизились ставки в Москве. Меньше других, на 2,8%, упала цена недвижимости этого типа в Волгограде. Тем не менее он остался городом с самой доступной арендой производственных объектов.

Динамика цен на производственные помещения в городах-миллионниках (июль 2019 г. — январь 2020 г.)

Город Цена аренды в июле 2019 г., руб./мес. Средняя площадьпомещения в июле 2019 г.,кв. м Цена аренды в январе 2020 г., руб./мес. Средняя площадьпомещения в январе 2020 г.,кв. м Динамика стоимости аренды помещения,%
Красноярск 40 000 216 60 000 250 50
Воронеж 60 000 275 70 000 400 16,7
Самара 55 108 312 56 500 300 2,5
Казань 49 950 230 50 000 240 0,1
Омск 40 000 227 40 000 260
Волгоград 25 000 250 24 300 200 -2,8
Пермь 40 000 181 36 600 200 -8,5
Уфа 60 000 300 53 400 300 -11,0
Челябинск 55 500 300 49 000 260 -11,7
Ростов-на-Дону 55 000 300 45 000 160 -18,2
Санкт-Петербург 120 000 340 96 000 309 -20,0
Екатеринбург 71 225 278 53 560 200 -24,8
Нижний Новгород 53 592 200 39 700 203 -25,9
Москва 176 850 291 120 000 280 -32,1
Новосибирск 67 000 264 43 080 220 -35,7

Динамика арендных ставок на торговые помещения

Торговые помещения подорожали в Ростове-на-Дону, Омске, Казани и Волгограде. Лидером роста стал Ростов-на-Дону: здесь цены поднялись на 10%. Омск — на втором месте с 5% роста, Казань — на третьем с 4,2%.

В Самаре стоимость торговых площадей осталась неизменной. В десяти городах-миллионниках арендные ставки снизились. Меньше других потеряла в цене коммерческая недвижимость для торговли в Нижнем Новгороде (0,2), Челябинске (1,8%) и Красноярске (2,8%). Максимальное снижение — в Москве. За полгода в столице средняя стоимость аренды объектов этого типа снизилась на 36%.

Динамика цен на торговые помещения в городах-миллионниках (июль 2019 г. — январь 2020 г.)

Город Цена аренды в июле 2019 г., руб./мес. Средняя площадьпомещения в июле 2019 г.,кв. м Цена аренды в январе 2020 г., руб./мес. Средняя площадьпомещения в январе 2020 г.,кв. м Динамика стоимости аренды помещения,%
Ростов-на-Дону 50 000 61 55 000 64 10
Омск 20 000 32 21 000 26 5
Казань 50 000 59 52 100 60 4,2
Волгоград 30 800 50 31500 50 2,3
Самара 60 000 82 60 000 86
Нижний Новгород 50 500 63 50 400 68 -0,2
Челябинск 55 000 78 54 000 75 -1,8
Красноярск 36 000 48 35 000 50 -2,8
Екатеринбург 61 040 78 59 000 69 -3,3
Уфа 65 000 68 61 500 63 -5,4
Новосибирск 60 000 45 55 003 50 -8,3
Воронеж 50 000 70 45 000 67 -10
Санкт-Петербург 120 000 73 99 000 65 -17,5
Пермь 50 000 63 40 700 55 -18,6
Москва 375 083 103 240 000 79 -36

Обращает на себя внимание тот факт, что в столице снизилась средняя арендная ставка на все четыре типа коммерческой недвижимости. Причем по трем категориям (торговые помещения, производственные объекты и офисы) падение в Москве превысило 30%. Доступнее стали коммерческие площади и в Санкт-Петербурге: цены на них снизились в диапазоне от 6,1% (офисы) до 20% (производственные помещения).

  • Не пропустите:
  • Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
  • Владелец нежилого помещения должен оплатить уборку 10 м от входа?
  • Дадут ли ипотеку фирме, если у ее владельца плохая кредитная история?
  • Динамика цен на коммерческую недвижимость в России

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *