В москве стали расти арендные ставки на офисы

Эксперты бизнес-юнита «Циан.Коммерческая» выяснили, как изменились ставки и цены на офисы Москвы в зависимости от площади и класса, как в течение прошлого года перераспределялся спрос арендаторов и куда переезжают компании из центра.

Все цены в отчете рассчитаны в рублях, включают НДС и операционные расходы.

Как изменились средние ставки аренды свободных площадей офисов по итогам 2020 года

–20% 45,6 тыс. рублей кв. м в год класс А
+17% 24,5 тыс. рублей кв. м в год класс В
+1,1% 19,5 тыс. рублей кв. м в год. класс С

Как изменилась стоимость офисов в продаже по итогам 2020 года

–9,7% 391 тыс. рублей за кв. м класс А
+10,3% 215,2 тыс. рублей за кв. м класс В
–9,5% 126,4 тыс. рублей за кв. м класс С

По данным «Циан.Коммерческая»

Аренда офисных площадей: оптимизация затрат

В 2020-м ставки аренды офисной недвижимости продемонстрировали значительное падение в сравнении с допандемийным началом года. В большей степени пострадали офисы класса А. Средняя ставка аренды в декабре 2020-го составила45,6 тыс. рублей за кв. м/год — это на 20% ниже, чем в начале прошлого года.

Аренда офисов класса В, наоборот, показала рост за счет частичного смещения спроса в пользу более доступного предложения: компании экономят в кризис и рассматривают помещения ниже классом. Средняя ставка в конце года достигла 24,5 тыс. рублей за кв. м/год — на 17% выше, чем в январе 2020-го.

Практически не изменилась средняя ставка аренды офисовкласса С — 19,5 тыс. рублей за кв. м/год (+1% по итогам всего 2020 года).

Динамика средних ставок аренды в течение года была разнонаправленной и зависела от класса офиса.

Общая тенденция такова, что офисные помещения класса А (с высокой средней ставкой) падали в цене, одновременно ставки на офисы класса В увеличивались. Это свидетельствует о перераспределении спроса столичных компаний для оптимизации затрат на аренду.

Первое в 2020 году снижение цен на офисы класса А было отмечено с середины марта по середину апреля — тогда ценовой показатель скорректировался с 51 до 46 тыс. рублей за 1 кв. м/год (–10%).

В конце апреля средняя ставка достигла 48 тыс. рублей, после чего перешла к затяжному снижению: в конце мая была зафиксирована минимальная за все первое полугодие средняя ставка аренды — 42,5 тыс. рублей.

Летом 2020-го показатель находился на уровне 46 тыс. рублей: снятие режима самоизоляции позволило арендодателям увеличивать ставку.

Однако со второй волной пандемии цена снова пошла вниз. Минимальное значение за весь 2020 год зафиксировано в середине ноября — на уровне 41 тыс. рублей за «квадрат» в год (это еще ниже, чем в локдаун).

Средняя ставка для офисов класса В также отреагировала падением в апреле (22,8 тыс. рублей) против 24,4 тыс. в марте (–6,6%). С середины марта начался активный рост ставок, которые достигли годового пика в середине июля — на уровне 39,2 тыс. рублей за кв. м/год (это на 72% выше, чем в локдаун).

Такая реакция рынка совпала с реакцией арендаторов, которые бросились искать альтернативные бюджетные варианты офисов, чем и воспользовались арендодатели, повысив ставку.

Но снижение средних ставок в офисах класса А не привело к массовому переезду в офисы класса В — средние ставки по ним начали падать: с июля по октябрь включительно они находились на отметке около 30 тыс.

рублей. Во вторую волну ставки продолжили снижение и стабилизировались в декабре на отметке 24–25 тыс. рублей за 1 кв.

м в год — это оказалось сопоставимо с майскими значениями, но выше ставок начала 2020-го на 17%.

Ставки офисной недвижимости класса С достигли своего годового пика в июле, после чего стоимость упала ниже уровня начала года. Только в декабре цена показала минимальный прирост, что позволило по итогам года показать положительную динамику на уровне 1,1%.

Три причины, которые поддерживают ставки аренды офисов, препятствуя еще большему снижению

  • Изменение структуры предложения: во время кризиса первыми традиционно освобождаются самые дорогие площади с максимальной ставкой аренды. Выход такого предложения на рынок повышает средние ценовые значения.
  • Отсутствует массовое расторжение договоров аренды: как правило, соглашения подразумевают штрафы за досрочный разрыв договора аренды.
  • Курс рубля снизился на 20% в годовом выражении — столь существенные колебания оказывают влияние на стоимость аренды в целом. Несмотря на то что арендная плата номинируется в рублевом выражении по большинству офисов, отдельные компании применяют долларовый прайс, но обычно закладывают в ставку предельные коридоры по максимальному изменению ставки в валюте. Поэтому обесценивание рубля опосредованно повлияло на ставку офисной аренды.

Изменение средних ставок аренды (за кв. м в год)

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

По данным «Циан.Коммерческая»

Продажа офисов класса А: то вниз, то вверх

Как и на рынке аренды, в сегменте купли-продажи офисных помещений зафиксировано существенное падение средней стоимости, в первую очередь для офисов класса А. Сегодня в целом по Москве средняя стоимость 1 кв. м офиса класса А составляет порядка 391 тыс. рублей, хотя еще в начале прошлого года показатель превышал отметку 430 тыс. рублей за «квадрат». Падение за год — на 9,7%.

Динамика цен для офисов класса А в течение года была разнонаправленной. Значительное падение с 433 до 390 тыс. рублей за кв. м было зафиксировано в апреле, во время самоизоляции. Сразу после частичного снятия ограничений в середине мая средняя ставка пошла вверх, превысив даже докризисные показатели (450 тыс. рублей в конце мая 2020-го).

Падение спроса, неопределенность на рынке, сохранение удаленки для многих сотрудников не позволили экспонировать офисы по таким ценам — уже в июне средняя стоимость «квадрата» в продаже снова снизилась, достигнув в августе показателя 377 тыс. рублей (против 390 тыс. рублей в весенний локдаун).

С началом делового сезона и улучшением эпидемиологической обстановки цены снова пошли вверх — до 400 тыс. рублей. Но дальнейшие ограничения в столице, перевод сотрудников на удаленный режим работы и вторая волна заболеваемости нивелировали локальный всплеск.

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

Уже в октябре средняя стоимость 1 кв. м офисов класса А в продаже вышла на отметку 377 тыс. рублей (что сопоставимо с августом). В последний месяц 2020-го стоимость показывала планомерный рост, но нынешняя цена по-прежнему находится на уровне апреля прошлого года, когда действовали самые строгие ограничения.

По подсчетам Циан, общее количество просмотров объявлений о продаже офисов класса А в IV квартале 2020 года оказалось ниже на 18% по сравнению со II кварталом, когда действовали самые строгие ограничительные меры. Столь низкие показатели стоимости объясняются тем, что интерес к покупке офисной недвижимости так и не восстановился.

Офисы класса B: надежды продавцов не оправдались

Средняя стоимость кв. м в продаже офисов класса В за 2020 год показала рост на 10,3% — до 215,2 тыс. рублей.

Причем во время самоизоляции (в середине апреля) средняя стоимость «квадрата» в классе В увеличилась на 3% относительно докризисных значений начала года при одновременном падении цен на офисы класса А.

Такая динамика говорит о временном перераспределении спроса: в локдаун компании искали шанс сэкономить, мониторя для покупки в том числе и более бюджетные варианты класса В, что позволило продавцам таких объектов пересмотреть прайс.

В мае 2020 года — так же, как и для офисов класса А, стоимость офисных помещений класса В показала прирост: средняя цена достигла 254 тыс. рублей — это на 30% больше, чем в начале года. Но уже с июня цена снова снизилась — до 212 тыс. рублей в сентябре.

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

Новые объявленные ограничительные меры снова привели к росту интереса к офисам класса В, в результате чего средняя цена «квадрата» увеличилась до 282 тыс. рублей — максимальные значения за прошлый год.

Но ожидания продавцов по спросу не оправдались, поэтому уже в декабре средние цены планомерно снижались: в конце декабря «квадрат» обходился в среднем в 215,2 тыс.

рублей, что на 10,3% выше, чем в начале года (195 тыс. рублей).

Стоимость офисной недвижимости класса С уменьшилась за год на 9,5% — до 126,4 тыс. рублей за кв. м. В отличие от других классов, для этого типа недвижимости резких колебаний по ценам не наблюдалось, но общие тенденции — падение в локдаун, рост в мае — были схожими и с другими классами.

Читайте также:  Бюджеты покупателей квартир в новостройках москвы сократились на 2 млн рублей

Изменение средней цены предложения за кв. м в продаже

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

По данным «Циан.Коммерческая»

Арендаторам нужны офисы побольше и подешевле

В весенний локдаун компании рассчитывали на снижение стоимости и планировали выгодный переезд в офисы большей площади при сохранении бюджета на аренду. На графике ниже представлена годовая структура потенциального спроса (распределение просмотров объявлений) по площади офисов.

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

На протяжении всего апреля наблюдалось смещение спроса в сторону больших площадей. Когда стало понятно, что ставки не снижаются, структура спроса по площади снова вернулась к стандартным значениям. Основная часть спроса приходится на компактные офисные площади до 50 кв. м (около 39%). Еще примерно 19% — на офисы от 50 до 100 кв. м, столько же (20%) — на помещения от 100 до 250 «квадратов».

Таким образом, на большие площади от 250 кв. м приходится всего 9% потенциального спроса аренды. От 500 кв. м — порядка 12% спроса. Статистика приведена по всем классам (А, В, С).

Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)

Площадь, кв. м Начало 2020 года Апрель 2020 года Динамика
0–50 39,2% 35,8% –3,4%
50–100 18,9% 18,5% –0,4%
100–250 20,4% 22,4% 2,0%
250–500 9,3% 10,2% 0,9%
от 500 12,3% 13,1% 0,9%

По данным «Циан.Коммерческая»

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

По данным «Циан.Коммерческая»

Локальный всплеск спроса на аренду больших площадей наблюдался по всем классам. Чем выше класс, тем спрос больше сосредоточен на просторных офисах.

По итогам 2020 года структура спроса не изменилась — кризис не вынудил потенциальных арендаторов рассматривать меньшие площади. Скорее наоборот: многие, рассчитывая на скидку, пытались найти более просторные площади при меньшей ставке.

Распределение потенциального спроса на аренду офисов по площади (все классы)

0–50 кв. м 50–100 кв. м 100–250 кв. м 250–500 кв. м от 500 кв. м
Класс А 21% 17% 23% 12% 27%
Класс В 35% 20% 21% 11% 13%
Класс С 54% 17% 16% 8% 5%

По данным «Циан.Коммерческая»

За год вырос спрос на аренду офисов класса А 

Переход к удаленному режиму работы не перераспределил спрос на рынке аренды в пользу другого класса офисов. Эксперты Циан объясняют эту тенденцию общим информационным полем: компании мониторят рынок в поисках потенциально более выгодных вариантов.

В начале 2020 года на офисы класса А приходилось порядка 20% всего потенциального спроса. В конце 2020-го показатель вырос до 24%. Офисы класса В потеряли спрос: в начале прошлого года на этот сегмент приходилось 80% против 76% сегодня.

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

По данным «Циан.Коммерческая»

Арендаторы все чаще отказываются от офиса в центре города

Аналитики Циан выяснили, как изменилась территориальная структура спроса по округам в докризисном начале и в конце 2020 года. Статистика приведена для офисов класса А.

По итогам года зафиксировано снижение доли запросов на аренду таких объектов в Центральном административном округе: в январе-феврале 2020-го на этот округ приходилось 77,8% просмотров объявлений, в конце 2020 года доля снизилась до 73,7%.

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

Доля Северного административного округа — второго по востребованности  среди арендаторов офисов — выросла за год на 1,2%: спрос переходит в более бюджетные локации не в центре города. При этом потенциальные арендаторы не готовы выбирать офис ниже классом.

В целом кардинального смещения спроса и явной децентрализации не наблюдается: ¾ потенциального спроса по-прежнему приходится на центр города, как и год назад.

Динамика потенциального спроса на офисную аренду (класса А)

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

По данным «Циан.Коммерческая»

«Несмотря на сохранение удаленного режима работы во многих компаниях, арендаторы не стали массово отказываться от занимаемой площади — доля вакантных площадей увеличилась на 2% относительно конца 2019 года, — отмечаетдиректор по аналитике «Циан.

Коммерческая» Александр Павленко. — В большей степени пострадал рынок купли-продажи офисов: потенциальные покупатели берут паузу, оценивая необходимость приобретения.

Очевидно, что в постпандемийное время нас ждет рост спроса на коворкинги и гибкие офисы».

Пересмотра не будет? Как изменятся ставки на аренду офисов в Москве :: Деньги :: РБК Недвижимость

Аналитики рассказали, как пандемия может повлиять на арендные ставки в московских бизнес-центрах, многие арендаторы которых в эти дни работают удаленно

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

Олег Яковлев/RBC/TASS

В связи с эпидемией коронавируса большинство столичных офисов пустует, так как сотрудники переведены на удаленную работу. Премьер-министр Михаил Мишустин подписал распоряжение о временном переносе выплаты платежей за аренду федерального имущества для малого и среднего бизнеса. Однако на собственников и арендаторов коммерческих помещений данные льготы не распространяются.

Ведущие аналитики и консультанты рынка недвижимости рассказали, как пандемия и скачок курса валют могут повлиять на стоимость аренды офисов.

«Мы можем увидеть существенное снижение объема сделок»

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL:

— Маловероятно, что снижение курса рубля повлияет и на поведение собственников, которые продолжают номинировать ставки в валюте, так как масштабы этого шока недостаточно велики.

Однако для заключения новых транзакций (аренда и купля-продажа) любое неожиданное изменение курса рубля приведет к их приостановке на определенный период времени. Всем сторонам необходимо пересмотреть условия сделок и оценить изменения.

В этом смысле важным представляется не столько одномоментное ослабление курса рубля, сколько общая неопределенность на рынке, вызванная как пандемией, так и взаимоотношением ОПЕК, России и остальных нефтедобывающих стран.

Сегмент офисной недвижимости в большей степени зависит от макроэкономических показателей, поэтому риск рецессии критичен для офисного рынка. В случае негативного сценария (еще большее снижение цен на нефть — до $20, рост курса доллара, увеличение стоимости финансирования) мы можем увидеть существенное снижение объема сделок.

«Мы пока не ожидаем изменений в ставках»

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

Кермен Мастиев, региональный директор департаментов продажи и аренды офисной недвижимости Colliers International:

— Что касается офисной недвижимости, то здесь большинство договоров аренды уже давно переведены в рубли и повышение курса доллара и другие перечисленные факторы не существенно отразятся на арендной плате. Небольшая часть девелоперов использует долларовую ставку, но уже с заложенным коридором изменения и/или с предельными процентами изменения курса.

За последнюю неделю мы продолжали получать запросы на подбор новых офисов, это позитивный факт. Конечно, текущая ситуация будет иметь последствия для рынка недвижимости, но пока рано об этом говорить в цифрах.

С учетом рекордно низкой вакансии в офисах мы пока не ожидаем изменений в ставках. Рынок недвижимости инертен. Это в том числе связано с долгосрочностью контрактов. Все участники рынка внимательно смотрят, как будет развиваться ситуация.

«Девальвация рубля и пандемия могут сыграть на руку ограниченному количеству игроков»

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

Полина Афанасьева, аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield:

— Примерно 90% офисных площадей в зданиях класса А и В в последние три года ушло с рынка по рублевым договорам. В ближайшие один-два квартала мы не ожидаем репрайсинга на офисном рынке.

Однако о годовом прогнозном значении показателя можно будет говорить в третьем-четвертом кварталах, когда экономическая ситуация станет более прозрачной и начнется активизация бизнеса.

Существенного пересмотра ставок в бизнес-центрах в связи с тем, что многие компании работают удаленно, и введения арендных каникул для собственников пока не ожидается.

Падение цен на нефть, девальвация рубля и пандемия коронавируса могут сыграть на руку ограниченному количеству игроков рынка. Компании, осуществляющие деятельность в сфере IT, оказались в более выгодном положении.

Ввиду принятия карантинных мер люди вынуждены больше времени проводить дома, что приводит к увеличению спроса на видеоигры и другие продукты цифровых компаний.

Еще одним бенефициаром в сложившихся условиях может стать фармацевтический сектор.

Государство не будет замедлять финансирование национальных проектов, и именно последние могут выступить драйвером рынка в новых реалиях. Инвестиции в подобные проекты стимулируют увеличение платежеспособного спроса в различных отраслях (металлургия, производство строительных материалов и др.). Таким образом, можно ожидать усиления мультипликационного эффекта в экономике России.

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

«Платежеспособность арендаторов не позволит им долговременно покрывать издержки»

Анна Данченок, руководитель практики стратегического консультирования в секторе недвижимости, PwC в России:

— Текущая неделя ознаменовалась стартом массового перехода на удаленку — в первую очередь тех компаний, которые технологически к этому подготовлены (а таких, по нашим оценкам, около 60%).

Надо отметить, что офисы хоть и пустеют, но большая их часть в той или иной степени сохраняет функцию хаба — места встреч по необходимости, печати и подписи документов и т. д. Таким образом, использовать в качестве аргумента полную невостребованность офисов вряд ли получится.

Безусловно, все будет зависеть от длительности «осадного положения». В случае удаленной работы в течение одного-трех месяцев наиболее вероятно, что принципиально ситуация не изменится — в наименьшей степени вопрос скидок затронут офисы класса A и B+ с длинными арендными контрактами и стабильными арендаторами.

Читайте также:  Севастополь — региональный центр с самым дорогим жильем

Наиболее уязвимы арендаторы в сфере малого и среднего бизнеса в офисах класса B, где ситуация немного другая, контракты здесь редко превышают 11 месяцев и платежеспособность арендаторов не позволит им долговременно покрывать издержки в случае значительного снижения выручки.

Это почти гарантированно повлечет за собой уступки со стороны арендодателей.

Существенного роста ставок не произойдет, рынок уже давно и так полностью рублевый.

БЦ, в отличие от ТЦ и отелей, подразумевает присутствие значительно меньшего количества людей для поддержания функционирования, а потому закрытие БЦ по экономическим причинам следует ожидать не раньше полного закрытия остальных объектов.

Более вероятен сценарий закрытия БЦ только по распоряжению властей. Это достаточно жесткая мера, которая способна парализовать работу многих компаний, деятельность которых не может быть полностью организована на удаленке.

«Вероятнее всего, нас ждет замедление объемов спроса»

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:

— Сейчас крайне сложно делать прогноз по динамике ставок, учитывая высочайший уровень неопределенности во всей макроэкономике, однако изменения, причем существенные, офисный рынок, вероятнее всего, ожидают. Тут, на наш взгляд, будут бороться две разнонаправленные тенденции.

С одной стороны, девальвация рубля и повышение ключевой ставки замедляют девелоперскую активность, создавая и без того уже давно наметившийся в столице дефицит качественных помещений, особенно в разогретых локациях.

Это создает предпосылки для роста ставок, учитывая, что в последние годы они как раз увеличивались на волне «посткризисного» дефицита предложения.

С другой стороны, те же самые факторы не придают финансовой уверенности арендаторам, которым также сложнее становиться выплачивать арендные платежи.

Как показывает практика прошлых кризисов, поддерживать экономику будут преимущественно государственные вливания, вопрос, кого в данном случае поддержит государство: девелоперскую активность — и тогда ставки, вероятнее всего, упадут, либо арендаторов (за счет снижения налогообложения, к примеру) — и тогда ставки могут пойти в рост из-за дефицита предложения.

Вероятнее всего, нас ждет замедление объемов спроса, что в целом не вызовет шока рынка — в большинстве ключевых деловых районов города наблюдается дефицит офисных площадей, ставки аренды росли существенно в течение последних двух лет с ожидаемым дальнейшим увеличением в этом году.

Поэтому кратковременное замедление объемов поглощения офисов позволит охладить отдельные офисные субрынки в Москве, но в целом не приведет к замедлению деловой активности на рынке.

Все профессиональные игроки рынка понимают, что ситуация с вирусом временная, и когда она стабилизируется, вопросы с арендой будут по-прежнему актуальны, особенно в разогретых локациях.

«Мы наблюдаем спад спроса на такие продукты, как конференц-залы и переговорные»

В Москве стали расти арендные ставки на офисы

Михаил Бродников, генеральный директор сети смарт-офисов SOK:

— Мы наблюдаем стабильный спрос по крупным корпоративным запросам и спад спроса на такие продукты, как конференц-залы и переговорные. Это отражает общий тренд сознательной самоизоляции, такая проактивная социальная позиция свойственна большей части наших клиентов. При этом корпорации продолжают играть вдолгую и, судя по спросу, пока не изменили своих планов.

На данный момент удаленная работа и самоизоляция — осознанный выбор каждого нашего резидента, поскольку передвижение сотрудников на работу не ограничено, наши площадки работают в штатном режиме. По этой причине мы не пересматриваем ставки и условия договоров. При этом мы, конечно, отреагировали на общую эпидемиологическую ситуацию и приняли необходимые меры.

Я думаю, что смарт-офисы и гибкие пространства будут сильно востребованы в ближайшем будущем — на это подействуют два драйвера. Работодатели проанализируют все преимущества удаленной работы и будут иначе оценивать традиционный офис.

У сотрудников также появилась возможность разобраться в нюансах работы из дома: дети, питомцы, родные, домашние обязательства — все это является осложняющим фактором для удаленной работы, поэтому они будут искать альтернативы традиционному офису и работе из дома.

Мы уже достаточно давно готовим инфраструктуру, в рамках которой на арендованных 100 местах смогут работать 200 человек клиента: часть из них может работать в офисе постоянно, другая в ротации — дистанционно с участием в планерках и совещаниях. Также компании иначе будут оценивать рабочее пространство — как ресурс, который дает компании максимальную гибкость. В этом вопросе традиционные офисы сильно проигрывают смарт-офисам.

Небоскребы для общения: что происходит на офисном рынке столицы

В Москве стали расти арендные ставки на офисы Фото Getty Images В «Москва-Сити» растет число сделок с офисами, ближайшие три года могут стать одними из самых активных в истории делового района, считают аналитики. В другие московские бизнес-центры арендаторы, покинувшие их в пандемию, пока так и не вернулись

В первом квартале 2021 года в «Москва-Сити», по данным компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости JLL, было закрыто в пять раз больше сделок, чем год назад. Всего было арендовано и куплено около 30 000 кв. м площадей. Последние пять лет этот показатель был вдвое ниже. Исключение составляет лишь 2019 год, в первом квартале которого было арендовано 41 000 кв. м. Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов связывает высокий спрос с тем, что по мере выхода из пандемии, у компаний растет интерес к офисам как к месту общения с партнерами. «Поэтому сравнительно хорошо выглядят именно наиболее развитые бизнес-локации», — объясняет Ефимов.

Больше всего площадей с начала года арендовали в башнях «Империя» (10 000 кв. м) и Neva Towers (5100 кв. м), «Северной Башне» (3200 кв. м), «Башне на набережной» (3000 кв. м) и в «Федерации» (2100 кв. м). Крупнейшими арендаторами стали компании «Интернет решения» (юрлицо Ozon, 3100 кв. м), «Нижфарм» (2800 кв. м), Московский кредитный банк (2600 кв. м) и Renaissance (2500 кв. м).

В ближайшие годы «Москва-Сити» ждет бум. «Если анонсированные планы будут реализованы или реализованы с небольшим сдвигом сроков, то 2022-2024 годы будут наиболее активным трехлетием за всю историю «Москва-Сити» с точки зрения нового предложения. Будет введено около 500 000 кв.

м, это больше, чем за любой трехлетний период», — говорит Ефимов. Сейчас в «Москва-Сити» 14 зданий общей площадью 1,2 млн кв. м.

До 2024 года планируется ввести еще пять объектов — Capital Towers, «Империя II», «Гранд Тауэр», ICity и One Tower, совокупная офисная площадь которых составит 1,8 млн кв. м.

Если в целом по Москве ставки аренды, как утверждают опрошенные Forbes эксперты, практически не изменились, то в «Москва-Сити» на фоне повышенного спроса, наоборот, выросли. По данным JLL, за год средневзвешенная запрашиваемая ставка выросла на 7,2% и составляет 36 000 рублей за кв.

м в год. На рост ставок влияет и сокращающаяся вакантность — доля свободных площадей с начала года снизилась на 1,3% до 10,8%. Ефимов из JLL объясняет это тем, что с рынка была временно снята часть площадей в недавно введенном в эксплуатацию Neva Towers.

Планируется, что эти площади (всего около 20 000 кв. м) уйдут под внутренние структуры собственника — компании Metrika Investments, входящей в концерн «Россиум» Романа Авдеева. Metrika Investments выкупила офисные площади в Neva Towers (всего около 60 000 кв.

м) у девелопера здания Renaissance в начале 2020 года.

В целом на офисном рынке Москвы картина иная. Алексей Ефимов отмечает, что общая доля свободных площадей за три первых месяца года выросла на 0,6% — до 12,5%. Офисных площадей в столице стало больше. По данным JLL, за четыре месяца было введено около 310 000 кв.

м новых площадей — на 38% больше, чем в 2020-ом. Введенный объем стал рекордным квартальным значением за последние три года, отмечает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. По ее словам, в сегменте офисов классе А прибавилось почти 208 000 кв.

м, большего ввода за квартал не было с 2014 года. 

Впрочем, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина объясняет, что причиной роста стал ввод всего лишь двух больших объектов, строившихся под государственные нужды, — это бизнес-комплекс «Ростех-Сити» (174 000 кв. м) для одноименной госкорпорации и долгострой «Два капитана» (80 000 кв. м) в Красногорском районе, в который планирует переехать правительство Московской области. 

По словам аналитика Cushman & Wakefield Полины Афанасьевой, предложение крупных офисных пространств (20 000 кв. м и больше) в  Москве крайне ограничено.

«Поэтому большинство потенциальных арендаторов площадей такого объема рассматривают вариант заключения сделки built-to-suit [под конкретного клиента. — Forbes]», — говорит она.

По данным Colliers International и JLL, около 80% всех новых офисов в Москве строились под конкретную компанию.

Читайте также:  Как доказать, на чьи средства купили квартиру?

Большинство компаний сейчас стараются экономить на офисных нуждах. Арендаторы активно пересматривают договоры с целью оптимизировать пространство и обеспечить наиболее гибкие условия.

По данным консалтинговой компании CBRE, объем сделок по продлению и пересмотру текущих договоров аренды растет третий квартал подряд, увеличившись почти в два раза в годовом значении и охватив офисы площадью более 120 000 кв. м.

Еще один тренд — все больше компаний сдают «свободные» площади в субаренду. Ее объем в апреле достиг 103 000 кв. м, что втрое превосходит показатели 2019 год, отмечает Ефимов из JLL. 

Значительно уменьшился средний размер сделок. По данным Knight Frank, если в 2019 году средняя сделка по аренде офиса составляла 2200 кв. м, в 2021-ом она сократилась до 1200 кв. м.

«В результате изменений посткризисного мира меняется само представление об офисном пространстве — теперь оно воспринимается как место встреч и совместной работы, а не только как оборудованные рабочие места.

Арендаторы заинтересованы во flex-пространствах, лаунж-зонах, с постепенным снижением количества рабочих мест»,  — поясняет Мария Зимина.

Москва держится за офисы

Негибкая позиция собственников в переговорах с арендаторами и выход на рынок наиболее дорогих площадей стали причиной устойчивости ставок на рынке премиальной офисной недвижимости.

Москва оказалась единственным европейским рынком, где долларовые цены на них не выросли, но только за счет падения курса рубля.

Российская столица также оказалась на четвертом месте по ценам на аренду офисов, уступив лишь Лондону, Парижу и Цюриху.

Москва заняла четвертое место по ценам на премиальные офисы в рейтинге европейских городов. Такие результаты первых трех кварталов 2020 года приводит Knight Frank.

По оценкам компании, в среднем недвижимость в Москве сдается за $795 (58 тыс. руб.) за 1 кв. м в год. Опережают российскую столицу Лондон — $1,5 тыс. (112,2 тыс. руб.), Париж — $1,1 тыс. (79,1 тыс. руб.

) и Цюрих — $870 (64,1 тыс. руб.).

Согласно оценкам Knight Frank, Москва в прошлом году стала единственным крупным европейским офисным рынком, где долларовая стоимость аренды премиальных офисов никак не скорректировалась. Практически на всех остальных рынках был рост.

Так, согласно оценкам Knight Frank, премиальные офисы в Лондоне за год подорожали на 2%, в Париже — на 15%, в Цюрихе — на 3%. Лидером по росту цен стала Барселона, где аренда помещений выросла в цене в среднем на 32%, до $397 (29,2 тыс. руб.) за 1 кв. м в год.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина поясняет, что на европейских рынках в 2020 году размер средних ставок рос за счет ухода с рынка наиболее бюджетных для своих классов предложений, которые бизнес занимал, стремясь сократить расходы.

Из-за этого в расчеты глобальных консультантов попали наиболее дорогие предложения, то есть рост был в большинстве случаев символическим.

В Москве, по наблюдениям госпожи Зиминой, ситуация развивалась таким же образом. Но здесь статистический рост цен в иностранной валюте был скорректирован падением рубля: 95% офисов в городе сейчас сдаются за рубли, и премиальный сегмент не исключение. Другие консультанты действительно отмечают годовой рост средних цен.

Так, по оценкам заместителя директора отдела исследований рынка CBRE Маргариты Кабалкиной, премиальные офисы класса А сейчас стоят в среднем 45–46 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 7% выше значения конца 2019 года. Бюджетные помещения класса В подорожали на 12%, до 16 тыс. руб. за 1 кв. м.

«Это продиктовано высвобождением наиболее дорогих площадей»,— отмечает эксперт.

Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели напоминает, что в текущих условиях средние значения не всегда отражают реальную картину рынка: на рынок выходят лоты в проектах, которые долгое время оставались арендованными.

«Часто, особенно в центральном деловом районе, их стоимость оказывается выше, чем рассчитывают потенциальные арендаторы»,— говорит она.

Вносить коррективы также может увеличение объема предложения в субаренду. По оценкам Cushman & Wakefield, на конец 2020 года в Москве на таких условиях сдавались 84 тыс. кв.

 м — 3,8% от общего объема вакансии, хотя в третьем квартале таких было только 44 тыс. кв. м.

Маргарита Кабалкина не ждет существенной корректировки стоимости аренды офисов в 2021 году. Но Наталья Боннели считает, что арендные ставки, как запрашиваемые, так и те, которым заключаются сделки, будут плавно идти вниз. Похожий прогноз формулирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев, ожидающий снижение ставок на 5%.

«Но в наибольшей степени это будет заметно в децентрализованных локациях, удаленных от основных деловых районов, и в бизнес-центрах, которые имеют невысокую заполняемость»,— говорит он. По словам аналитика, собственники таких объектов легче идут на уступки. А владельцы премиальных объектов, добавляет госпожа Зимина, часто занимают негибкую позицию.

Александра Мерцалова

Офисы Москвы: ставки аренды пошли вверх, несмотря на рост вакантности

Локдаун, удаленка и самоизоляция не смогли удержать офисный рынок Москвы от роста ставок аренды. В двух из четырех сегментов ставки аренды за год выросли, в остальных — остались на том же уровне.

Причиной стала позитивная динамика начала года и общая инертность рынка. Реакцию на события прошлого года мы увидим разве только во II квартале этого.

Однако уже сегодня можно утверждать, что трендами прошлого года стали рост предложений субаренды, а также интереса к гибким сервисным пространствам со стороны корпоративных арендаторов.

Объем ввода новых офисных площадей в Москве по итогам 2020 года составил 256,5 тыс. кв. м. Это оказалось на 31% меньше, чем в 2019 году. Почти половина этого объема (126,6 тыс. кв. м) пришлась на IV квартал.

Крупнейшими объектами, введенными в 2020 году, стали: вторая башня Neva Towers в “Москва-Сити” (GLA офисной части 46,2 тыс.кв.м, класс А), Квартал West (GLA 35,6 тыс.кв.м, класс В+), БЦ Strotskis в ТиНАО (GLA 35,5 тыс.кв.м, класс В+), ВТБ Арена парк, II очередь (GLA 30 тыс.кв.

м, класс А) и Alcon II на Ленинградском проспекте (GLA 25,9 тыс.кв.м, класс А).

В IV квартале 2020 года вакантность в офисных центрах всех классов продолжила рост, увеличившись на 0,3-1,5 п.п. в зависимости от класса. Коронакризис, повлекший за собой снижение деловой активности компаний и оптимизацию расходов на аренду, привел к общему росту вакансии по итогам 2020 года на 2,6 п.п.

Заметнее всего выросла доля свободных площадей в классах А и В+ (на 3,7 п.п. и 3,1 п.п. соответственно), что обусловлено также вводом новых объектов. По итогам 2020 года уровень вакансии в классе А составил 15,3%, в классе В+ — 10,5%, В – 8,4%, С – 8,7%. Трендами 2020 г.

стали рост предложений субаренды, а также рост интереса к гибким сервисным пространствам со стороны корпоративных арендаторов.

Несмотря на сложную ситуацию на рынке, по итогам IV квартала 2020 года средний уровень арендных ставок в классах А, В+/В остался без изменений, а в классе С они снизились на 2%.

В то же время благодаря положительной динамике начала года, в целом за 2020 год средние ставки в классах А и В+ выросли на 1,3% (до 2 280 руб./кв.м/мес.) и на 3,6% (до 1 440 руб./кв.м/мес.) соответственно.

Ставки в классах В и С зафиксировались на уровне конца 2019 г. – 1 130 руб./кв.м/мес и 970 руб./кв.м/мес. соответственно.

Крупнейшую сделку офисной аренды в 2020 году заключила группа «Тинькофф», подписав договор на 77,8 тыс. кв. м в строящемся БЦ AFI Square (класс А). Еще две сделки пришлись на класс B+. Их заключили «Почта России» (37 тыс.кв.м в БЦ «ВЭБ-Арена») и «Агентство по страхованию вкладов» (13 тыс.кв.м в БЦ AFI на Павелецкой).

Офисный рынок показал свою устойчивость, несмотря на коронакризис, — отмечает руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp Алексей Мацкевич. “_Вопреки ожиданиям, мы, скорее всего, не увидим резкого падения ставок аренды в ближайшее время. В то же время ввод новых офисных площадей, как минимум в этом году, останется на уровне 2020-го — около 250 тыс. кв. м.

Изменение концепции рабочего процесса на более гибкий формат — с чередованием удаленной и офисной работы — приведет к дальнейшему росту доли сервисных офисов.

К этому приведет в том числе и то, что собственники бизнес-центров, стремясь удержать арендаторов, постараются предлагать им наиболее комфортные условия, касающиеся в том числе и более современных офисных решений_”, — сказал Алексей Мацкевич.

makddu.ru

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *