О результатах прошлого года большинство застройщиков говорят так, словно сами себе не до конца верят – практически все оказались в плюсе, – благодарят меры господдержки и хвалят льготную ипотеку. 2021-й, по расчетам девелоперов, может выйти не хуже: в первом полугодии спрос продолжит поддерживать льготная ипотека, а дальше случится дефицит нового жилья.
Тяжелый в целом для экономики страны 2020-й оказался благоприятным для рынка новостроек. Хотя в течение года были и спады продаж, по данным Аналитического центра ЦИАН, девелоперы Московского региона получили выручку в размере 1,32 трлн руб., что на 22% больше, чем в 2019 г. Суммарный объем продаж 2020 г.
здесь превысил результат прошлого года на 4% и составил более 7,8 млн кв. м, говорит Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет». Сам «Самолет», несмотря на локдаун, нарастил и финансовые показатели, и число проектов в стадии строительства. Продали квадратных метров примерно столько же, сколько и в 2019 г.
, зато денежные поступления увеличились на 27%, говорится в распространенном компанией релизе об операционных результатах.
По подсчетам аналитиков ЦИАН, всего по Московскому региону заключено 151 900 договоров долевого участия с физлицами, на 1,3% больше, чем в 2019 г. Наибольшее число сделок прошло в декабре 2020 г., 18 900, и это самый высокий показатель за прошедшие годы.
По оценке Александра Пыпина, руководителя проекта Dataflat.ru, в Москве всего за 2020 г. было продано 4,8 млн кв. м квартир и апартаментов на первичном рынке – в среднем уходило по 7200 лотов в месяц. 4,7 млн кв.
м проданного жилья насчитали аналитики ГК ФСК (86 600 объектов, преимущественно квартир), на 12% больше, чем в 2019 г.
По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ФСК, сама компания продала в Московском регионе 362 000 кв. м жилья.
Показатели Московской области скромнее: продали жилья на 7% меньше, чем годом ранее, 3,14 млн кв. м, или 68 600 объектов. И сделок, по данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-новострой», заключили меньше, 56 584 (минус 13,2% по сравнению с 2019 г.).
56 200 кв. м жилья продала ГК «Атлант», по словам ее гендиректора Ивана Мотохова: 3600 кв. м в новой Москве и 52 600 кв. м в Московской области. 116 000 кв. м (более 80 000 кв. м в Москве и 35 000 кв.
м в Подмосковье) реализовала AFI Development, по словам Федора Ушакова, директора по продажам жилой недвижимости компании. Более 489 000 кв. м продал «Самолет», сообщил Волков.
В «Самолете» подтверждают уменьшение продаж в Московской области.
В пресс-службе «Донстроя» говорят о рекордном для компании годе: было продано 6215 квартир, это рост на 50%. В ЖК «Символ» в декабре купили 380 квартир общей площадью 20 023 кв.
м – это абсолютный рекорд среди всех новостроек столицы за 1,5 года, по данным компании. В «Главстрое» сообщили, что в сегменте бизнес- и премиум-класса продажи выросли на 20%, продали около 50 000 кв. м.
Собственный рекорд зафиксировали и в MR Group: по словам Ирины Дзюбы, заместителя гендиректора компании, это 6452 лота на 85,5 млрд руб.
При таком хорошем спросе цены, конечно, выросли: по подсчетам ЦИАН, 1 кв. м в новостройках Москвы подорожал почти на 40 000 руб. до 236 000 руб. в среднем (+21%), в Подмосковье – на 24 000 руб. до 112 600 руб. (+26%).
По данным аналитиков ФСК, в Москве (включая новую) по состоянию на январь 2021 г. на первичном рынке представлено 2,6 млн кв.
м жилья, или 41 000 объектов (85% квартир и 15% апартаментов), что на 22% больше, чем в январе 2020 г. В Московской области, по их же данным, в начале года было доступно для покупки 1,3 млн кв.
м жилья, или 25 100 объектов (96% квартир и 4% апартаментов), на 42% больше, чем в январе 2020 г.
Общий рост затрат на строительные материалы за последние три месяца составил 15%, рассказал президент Национального объединения строителей, руководитель комиссии Общественного совета Минстроя России Антон Глушков на конференции РБК «Рынок недвижимости 2021: точки развития».
Значительно подорожали металл, кабельная продукция и керамические изделия, по некоторым позициям рост цен доходит до 100%.
Рост себестоимости строительства негативно сказывается на бюджетном секторе, так как рентабельность по госконтрактам ограничена сметными нормами и составляет 5–7%, подчеркнул он.
А чтобы получить проектное финансирование, застройщик должен защитить проект перед банком, минимальная рентабельность должна составлять 15%. «С учетом такого роста цен на стройматериалы проектное финансирование может оказаться недоступным для некоторых проектов», – считает Глушков.
Примерно такие же данные привел и Пыпин: по состоянию на 20 января 2021 г. в целом по Москве предложение квартир и апартаментов он оценивает в 40 800 лотов, из них примерно 10% в сданных корпусах. Год назад в это время на первичном рынке экспонировалось 48 400 лотов.
Но если выделить только жилье массового сегмента, то, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриума» (участник партнерской сети CBRE), к концу прошлого года в Москве в старых ее границах в предложении насчитывалось 14 100 лотов в 89 проектах массового сегмента (776 000 кв. м).
Это на 16,1% меньше, если считать в квартирах, и на 20,6% меньше в метрах, чем в конце декабря 2019 г. В новой Москве в 31 жилом комплексе продавалось 9200 квартир (490 000 кв. м), т. е. относительно IV квартала 2019 г. число лотов в массовом сегменте уменьшилось на 0,8%, площадь квартир сократилась на 5,8%.
Как уточнила Литинецкая, в старой Москве пиковое значение предложения было зафиксировано в сентябре 2017 г. – 40 230 лотов, а в новой Москве – в июле 2017 г., 12 830 лотов.
По данным Дом.РФ, по состоянию на 1 января 2021 г. непроданная часть всего строящегося жилья в Москве составила 4,89 млн кв. м жилой площади (они считают жилую, а не общую), а в Московской области – 3,16 млн кв. м. Продали 7,72 млн и 4,15 млн кв. м соответственно.
В «Метриуме» ожидают, что в 2021 г. продажи начнутся в 77 проектах, но по факту может быть и меньше. Среди причин заморозки части проектов – удорожание смены вида разрешенного использования земли, повышение себестоимости строительно-монтажных работ, нехватка рабочей силы, объясняет Литинецкая.
В портфеле «Донстроя» по состоянию на конец января 2021 г. 9,8 млн кв. м недвижимости в 10 жилых комплексах разного класса комфортности, сообщила пресс-служба девелопера.
Совокупно проектный объем недвижимости в проектах MR Group – более 1,8 млн кв. м квартир и апартаментов.
Это с учетом проектов Symphony 34, MOD и Nobel и строительства третьей очереди ЖК «Селигер сити», уточняет Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group.
У «Самолета» на продажу есть около 0,5 млн кв. м в 12 проектах на разной стадии строительства, рассказывает Волков. На рубеже 2020–2021 гг. компания вывела на рынок три объекта, один в новой Москве и два в Подмосковье, и еще пять появятся на рынке до конца 2021 г., плюс новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах.
Тумайкина сообщила, что в Московском регионе ФСК активно строит и продает 10 проектов. Всего компания сейчас готова предложить покупателям около 360 000 кв. м жилья. У «Сити – XXI век» – 291 000 кв. м строящегося жилья, рассказывает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту компании. В 2021 г.
планируется вывести на рынок еще около 57 000 кв. м в новом проекте «8 кленов» в Опалихе. AFI Development реализует в общей сложности 171 000 кв. м в семи проектах Москвы и Московской области и в ближайшее время начнет продавать еще более 75 000 кв. м жилья, рассказывает Ушаков. В 2021 г.
AFI Development уже представила рынку AFI Tower (68 000 кв. м) и «Воронцовский» (69 000 кв. м). Суммарные товарные запасы в проектах ГК «Атлант» составляли 33 600 кв. м жилья. Из них 8800 кв. м в новой Москве («Внуково парк») и 24 800 кв. м в Московской области. В 2021 г.
«Атлант» планирует вывести на рынок вторую и третью очереди в ЖК «Внуково парк» (суммарно 30 000 кв. м) и «Большие Мытищи» (29 100 кв. м), сообщил Мотохов.
Совсем немного осталось продать девелоперской компании «СМУ-6 инвестиции», по словам ее гендиректора Алексея Перлина: в клубном «Даниловом доме» осталось четыре пентхауса общей площадью 701 кв. м, во второй очереди ЖК «Любовь и голуби» – чуть менее 20 000 кв. м.
В общем, не пусто, но никакого затоваривания рынка опрошенные «Ведомостями» участники рынка уже не опасаются, не то что в 2015 г.
Волков подчеркивает: предложение на первичном рынке Московского региона последние два года неуклонно уменьшается, в ближайшее время быстрого возвращения к объемам 2017–2018 гг. не предвидится. Так, в Московской области в 2019–2020 гг.
разрешений на строительство выдано вполовину меньше, чем только за один 2017 год, отмечает он. Существующих товарных остатков в старой Москве может хватить на один год и три месяца продаж при сохранении тех же темпов реализации, какие были в 2020 г., оценивает Доброхотова.
По подсчетам Пыпина, то, что было выставлено на рынок в январе, можно продать за 5–6 месяцев, запланированные еще 85 000 апартаментов и квартир в строящихся домах – за 12 месяцев. Чтобы сбыть все запасы, потребуется примерно 1,5 года.
Это соответствует среднему сроку до ввода в эксплуатацию возводимых корпусов.
На первичном рынке жилья бизнес-класса предложение и вовсе сократилось до уровня 20-летней давности и того, что есть, хватит менее чем на полгода продаж, отмечают аналитики Knight Frank. По их данным, в конце 2020 г. в продаже осталось 8600 квартир и апартаментов, что на 30% меньше, чем в начале прошлого года, и на 47% ниже уровня пиковых значений 2017 г.
«Можно говорить о дефиците, а не о затоваривании рынка» – таково наиболее распространенное мнение участников рынка. При текущем уровне спроса и цен все запасы новостроек будут проданы к их вводу, в то время как год назад к этому моменту оставались нераспроданными в среднем 10–15% квартир в проекте, говорит Пыпин.
Ушаков прогнозирует, что первое полугодие 2021 г. будет даже более продуктивным в плане продаж по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. благодаря ослаблению эпидемиологических ограничений и общему оживлению экономики. Уже к концу января в жилых комплексах AFI Development прошло на 15% больше сделок по сравнению с январем 2020 г., аргументирует он.
Тумайкина согласна, по ее словам, помимо льготной ипотеки (программу планируют завершить летом) серьезным стимулом для клиентов послужат совместные программы субсидирования застройщиков и банков. По таким программам покупателям предлагают кредиты под 2,99% годовых (например, ФСК или «Самолет» с Альфа-банком).
Но Мотохов считает, что темпы продаж в целом по году будут сопоставимы с предыдущим, а по мнению Литинецкой, в 2021 г. спрос, скорее всего, снизится. Это связано как с уменьшением ликвидного предложения, так и с ростом цен.
Про рост цен застройщики говорят, что он вызван объективными причинами – например, подорожание строительных материалов может прибавить 5–7% уже к концу первого полугодия, предполагает Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101».
Плюс факторы, которые влияли на рынок и в 2020-м: новых проектов меньше, а других способов удачно вложить деньги совсем мало, считает Александр Гуторов, директор по маркетингу и продажам ГК «Страна девелопмент».
Да и число самих девелоперов сокращается «в геометрической прогрессии», добавляет Волков. В ближайшие 2–3 года ожидается существенное сокращение предложения, вызванное сложностями мелких застройщиков при переходе на новые принципы работы – с эскроу-счетами и проектным финансированием.
Квартиры снова дорожают: почему растут цены и как сэкономить на покупке
За прошлый год квартиры подорожали примерно на 20%. Покупатели надеялись, что вскоре цены перестанут расти. В январе стали звучать осторожные прогнозы о том, что ситуация вскоре стабилизируется и жильё будет доступнее. Тогда казалось, что цены выросли до предела. Впрочем, прогнозы оптимистов не оправдались.
Как показала свежая статистика ЦИАН, с января по февраль этого года недвижимость подорожала в большинстве крупных городов. Например, квадратный метр в Москве прибавил в цене 0,3%. В Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Омске квартиры подорожали более чем на 2%. В Казани и Воронеже повышение цен превысило 3%.
Покупатели стали опасаться, что такими темпами в 2021 году на рынке недвижимости стоит ждать нового рекорда.
— Есть три причины, по которым растут цены на жильё. Первая — это снижение ставок в банках. Хранить деньги там сейчас стало совершенно бессмысленно, что в рублях, что в долларах. Вторая — снижение ставок по ипотеке. Третья — жилья в продаже стало меньше, вводятся ограничения на новое строительство. В ближайшее время ситуация не изменится.
Конечно, такого роста, как в прошлом году, не будет, но и ждать снижения цен не стоит. Причём как на вторичном, так и на первичном рынке. По моим оценкам, квартиры подорожают за год примерно на 5–10%. Это касается практически всех сегментов жилья.
Не вырастут цены только на дешёвую недвижимость с плохим расположением и в плохом состоянии, — считает управляющий партнёр УК «Теорема» Игорь Водопьянов.
По данным аналитического центра «ИНКОМ-недвижимость», на вторичном рынке жилья старой Москвы по итогам февраля средняя цена одного квадратного метра выросла на 1,7%. В сравнении с февралём 2020-го средняя цена квадрата поднялась на 18,6%.
Заметнее всего выросла стоимость однокомнатных квартир. Квадратный метр там подорожал на 21,3%. Если же рассматривать разные классы жилья на вторичном рынке, то здесь первенство за экономсегментом. Жильё в нём прибавило 20,2% за квадратный метр.
— В этом году мы не ожидаем столь значительного прироста цен на вторичном рынке, как в 2020-м. При этом сложно однозначно сказать, до каких пор будет продолжаться повышение цен. Пока мы предполагаем, что средняя стоимость жилья будет оставаться примерно на том же уровне.
В прошлом году рост цен был связан в том числе и с фактором отложенного спроса после окончания самоизоляции. При этом можно твёрдо сказать, что текущий уровень цен на вторичке не соответствует реальному положению дел и является завышенным.
Особенно если учесть, что в прошлом году пострадала как сфера экономики, так и платёжеспособность большей части населения. Более того, по нашей статистике, в феврале 23% сделок со вторичным жильём прошли с превышением первоначальной цены, которую выставлял продавец.
Скидки, конечно, тоже делаются, но средний размер дисконта минимален — 3,7%, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимости» Сергей Шлома.
Объём ликвидного предложения на вторичке крайне мал. Покупателям приходится конкурировать между собой за подходящие варианты. В таких условиях, как пояснил Сергей Шлома, у продавцов есть возможность повышать цену предложения.
По прогнозам экспертов компании «Метриум», стоимость квартир в московских новостройках к концу нынешнего года увеличится до 8% в зависимости от класса. Рост цен будет связан с высоким спросом из-за дешёвой ипотеки.
— Кроме того, на удорожание первичного жилья играет дефицит предложения. Если в 2021 году и удастся восполнить нехватку ликвидных квартир в экспозиции, то только к декабрю. В целом же умеренное повышение стоимости недвижимости — нормальный процесс.
Более того, удорожание свидетельствует о сохранении и накоплении капитала как отдельных частных лиц, так и всей национальной экономики.
Не стоит забывать и про инфляцию: Росстат в начале года зафиксировал ускорение годового показателя до 5,1%, — отметила управляющий директор компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE) Надежда Коркка.
В некоторых случаях покупатели могут рассчитывать на более заметное снижение ценника. Обычно это происходит из-за того, что квартира обладает какими-то недостатками.
Как отметил Сергей Шлома, чаще всего речь идёт о низких качественных характеристиках объекта, отсутствии свежего ремонта, плохом состоянии дома, юридических изъянах. При этом важно грамотно просчитать последствия такой покупки.
Бывают ситуации, когда экономия может обернуться серьёзной переплатой в будущем.
Относительно безопасно можно сэкономить, если присмотреться к квартирам в том же доме, но на первом или последнем этаже. Дешевле могут продавать жильё с перепланировкой. Правда, в этом случае нужно оценить её масштаб.
Если вносились серьёзные конструктивные изменения и они не зафиксированы документально, то в дальнейшем у нового хозяина может появиться множество проблем.
Если же речь идёт просто о специфичном ремонте, но без серьёзного вмешательства в конструкцию здания, то такая квартира может оказаться несколько дешевле аналогов.
— Что касается рынка новостроек Москвы, то для уменьшения бюджета покупки можно обратить внимание на квартиры меньшего метража или поискать менее востребованные планировки квартир.
Также имеет смысл поискать жильё на присоединённых к столице территориях, где цены существенно ниже. Снизить переплату по кредиту можно, внимательно изучив программы банков, а также используя материнский капитал или семейную ипотеку. Снижения цен не ожидается.
Поэтому советуем не откладывать покупку на долгий срок. Если речь идёт о квартире в новостройке, то программа льготной ипотеки, позволяющая оформить беспрецедентно дешёвый жилищный кредит, завершится в июле этого года.
Относительно вторичного жилья можно сказать, что займы на его покупку подорожают к концу года вслед за ключевой ставкой, которую намерен поднять Центробанк, — говорит Надежда Коркка.
ЖКУ снова подорожают: как изменятся тарифы на коммунальные услуги
Эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский считает, что в этом году у покупателей ещё может появиться возможность сэкономить.
Если речь идёт не о срочной покупке, то он советует не торопиться и внимательно изучить все предложения.
Уже скоро на рынок может выйти залоговая недвижимость, поскольку в 2020 году действовал мораторий на взыскание единственного жилья в счёт долгов, и касалось это в том числе ипотечных квартир.
— Подорожание жилья на данном этапе уже не так критично, и дальше цены, вероятнее всего, повышаться либо не будут совсем, либо вырастут на десятые доли процента.
Ликвидных квартир осталось крайне мало, стоимость жилья уже не по карману покупателям даже со ставкой по ипотеке около и ниже 8% годовых. Продавцы понимают, что цены фактически достигли максимума, поэтому со временем будут идти на уступки покупателям всё активнее.
Рынок покупателей наступит, скорее всего, ближе к концу года. Но в любом случае ждать снижения цен действительно стоит только тогда, когда есть возможность подождать с приобретением жилья. Если такой возможности нет, то затягивать с принятием решения не стоит.
Понравившийся объект может быть продан раньше, чем покупатель определится с выбором, — пояснил Алексей Кричевский.
«Гонка за недвижимостью»
Данные аналитического центра «Инком-Недвижимости»
О сокращении сроков экспозиции в 2020 году говорят и аналитики компании Est-a-Tet. По их расчетам, если в начале года квартиры на вторичном рынке продавались за месяц, то в конце года — за неделю-две. «Если говорить о постковидном периоде, то в это время рынок превратился в гонку за недвижимостью.
По некоторым лотам срок экспозиции сокращался до пяти — семи дней, а некоторые объекты уходили за пару часов, потому что рост цен опережал рынок, а фактический объем предложения сокращался», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По ее словам, сейчас, в феврале, на рынке вторичного жилья такой активности нет, что объяснимо и по большей части связано с сезонностью.
Средние сроки экспозиции вторичных квартир в Москве зимой 2021 года сопоставимы со средними значениями прошлых лет ( Elena N Ivanova/shutterstock)
Что уходило быстрее всего
Определяющим фактором сроков продажи жилья стала адекватная рынку цена, отсутствие юридических проблем и обременений и хорошая ликвидность. По данным «Миэль», самым востребованным товаром на вторичном рынке были наиболее доступные объекты — это одно- и двухкомнатные квартиры в старых границах Москвы стоимостью 8–10 млн руб. Именно среди таких лотов быстрее всего образовался дефицит.
Наибольшей популярностью пользуются квартиры с хорошей локацией, в новых домах (кирпич, монолит), расположенные на средних этажах (4–15), рассказала Юлия Дымова из Est-a-Tet.
«Учитывая невысокие ставки по ипотеке, которые являются сегодня движущей силой рынка недвижимости, такие объекты пользуются наибольшим спросом и продаются первыми.
Но лидируют реновационные квартиры первой и второй очереди», — отметила эксперт.
Потенциальных покупателей всегда привлекают квартиры по незавышенной цене и с высокими качественными характеристиками — отличным состоянием дома и подъезда, свежим ремонтом, красивым видом из окна, с парковкой рядом с домом, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». «В периоды, когда спрос на рынке недвижимости находится на пике, такие лоты уходят из экспозиции порой за неделю», — добавил он.
Скидки
Сейчас вход на рынок вторичной недвижимости начинается от 7 млн руб. — по такой цене можно купить среднестатистическую квартиру в нетоповой локации. Собственники готовы идти на небольшой торг. Его размер зависит от класса объекта. Например, в стандарт-классе торг возможен в пределах 100–150 тыс. руб., уточнила Юлия Дымова.
Что продается с трудом
Сложнее всего продать переоцененные квартиры — когда цена не соответствует качеству. Это одна из основных причин, по которой недвижимость может экспонироваться на рынке месяцами, а иногда и годами.
По подсчетам «Инком-Недвижимости», в сегментах бизнес и элитном 95% объектов экспонируются по завышенным ценам. В категории двух- и трехкомнатных квартир масс-маркета доля такого предложения составляет 70%.
Самый низкий процент лотов с завышенной ценой среди однушек и наиболее бюджетных двушек — 50%.
«Если продавец твердо решил продать (есть планы на деньги от продажи), но цену завысил, то примерно через три месяца, если покупатели отказываются именно из-за цены, он будет готов на скидку. Есть продавцы, готовые продать только за определенную цену. Им срочно не нужны деньги, у них нет на эту сумму планов», — пояснила главный аналитик ГК «Миэль».
Тормозить процесс продажи могут юридические аспекты, отмечает Юлия Дымова. Это изъяны в документах, несогласованные планировки, продажа по доверенности или квартиры, которые имели большое число собственников.
Продаже могут препятствовать характеристики квартиры — слишком маленькая кухня, совместный санузел, первый этаж и высокие коммунальные платежи. Дольше продаются многокомнатные квартиры и комнаты.
К примеру, многокомнатные лоты (три комнаты и более) традиционно меньше востребованы у покупателей, чем однушки и двушки.
По подсчетам аналитиков «Инкома», если средний срок экспозиции на вторичном рынке Старой Москвы сейчас равен 59 дням, то в сегменте многокомнатных квартир он вдвое больше — около четырех месяцев.
Так вот кто покупает все эти квартиры в новостройках Москвы
В ближайшие годы город будет становиться все больше.
Совсем недавно мы писали про то, что чемпионом по востребованности среди районов с новостройками стала Некрасовка — та самая, ставшая для москвичей практически синонимом плохого воздуха и удаленности от центра.
А теперь, внимание, правильный ответ на то, почему так происходит. НИУ ВШЭ, Институт географии РАН и КБ Стрелка провели большое исследование, чтобы выяснить, кто же покупает квартиры в Москве.
Его результаты сегодня приводит «Коммерсантъ».
Выясняются любопытные детали. Так, например, к нам едут из так называемых средних городов — численностью от 100 до 500 тысяч человек. Видимо, жители миллионников все-таки находят себе применение и жилье на месте.
Москву социальные географы рассматривают вместе с ближайшим Подмосковьем, называя их вместе московской агломерацией. Так вот, жители богатых регионов (например, нефтеносных — таких как Ямало-Ненецкий или Ханты-Мансийский АО) переселяются в Москву и зачастую сразу в центр.
Люди из городов победнее — сначала выбирают ближайшее Подмосковье (относящееся к области лишь административно, а инфраструктурно завязанное с мегаполисом) или Новую Москву. А уже затем, видимо, продают квартиру в области переселяются в черту города.
При этом тех, кто селится в Москве, больше — 17% от общего числа приехавших, в области — 10%.
При этом сам город тоже наступает на область — и речь идет не только о марш-броске на юго-запад в 2012 году, когда в Москве появился еще один административный округ ТиНАО размером с небольшое государство.
Судя по всему, Москва будет медленно расти по всем направлениям — как и предсказывает Алексей Байков в материале «Москвич Mag».
Прежде всего в рамках миграции — этому, по словам исследователей, способствует текущая политика разрастания города и возрастающих бюджетных вливаний в эту отрасль.
Непонятно, кстати, нужны ли они — квартир на всех не хватает, спрос огромен, и пока отрасль готова предложить квартиры в агломерации около 40% всех, кто приехал и хотел бы приобрести жилье.
С 2010 года власти в рамках программы «Жилище» потратили на строительство 726 млрд руб, и до конца 2021-го должны истратить еще 450 млрд руб.
«Фактически государство финансирует процесс нарастающей концентрации населения и экономической активности в Москве, хотя официальная региональная политика и пространственная стратегия заявляют противоположные цели»,— цитирует газета авторов исследования.
shutterstock.com
квартиры в новостройкахмиграцияпереселение в Москву
Киев рвется в Москву: украинцы начали скупать жилье в столице
По данным брокеров, в апреле-мае покупкой недвижимости в Москве интересовались жители более чем 830 российских и зарубежных городов и населенных пунктов.
При этом в указанный период жители Киева вышли на первое место (если не считать самих москвичей) по уровню интереса к столичной недвижимости, опередив выходцев из Санкт-Петербурга.
На киевлян пришлось более 6 процентов региональных запросов на покупку московской недвижимости, доля интересантов из Петербурга составила 3,8 процента.
Среди кинувшихся скупать недвижимость в Москве 99 процентов выбирали жилье, еще 1 процент сделок пришелся на коммерческую недвижимость, подсчитали эксперты. Но ипотеку иностранцам в России не дают, отмечают они, так как это слишком рискованно для банков.
«Тренд на беспроблемные сделки как для жителей Украины, так и других близких нам стран, сохранится. Это связано, например, с тем, что ежегодно в нашу страну приезжает более полумиллиона граждан Украины и они часто покупают здесь недвижимость. Внесение США в список недружественных стран пока не привело к появлению каких-то препон в плане сделок с недвижимостью», — заключают риелторы.
Ранее сообщалось, что в Москве начали скупать «убитые» квартиры: жилье без ремонта прежде всего интересно инвесторам — сделав ремонт, его можно перепродать подороже или сдавать в аренду. Всего в апреле 2021-го в столице продавалось около 10 тысяч квартир, требующих серьезных вложений в обновление.
Большинством получивших российские паспорта в 2020 году оказались украинцы
Почти все иностранцы, получившие российское гражданство в 2020 году — выходцы из бывших союзных республик, передает ТАСС.
В МВД России уточнили, что речь идет о 98% (640 тыс. человек). При этом большинство из них — граждане Украины — 62%.
В лидерах также оказались граждане Таджикистана (10%), Казахстана (7%), Армении (5%), Узбекистана (3,5%) и Азербайджана (3,5%).
В ведомстве отметили, что последние 5 лет число иностранных граждан, получающих гражданство России, растет.
Ранее министр внутренних дел самопровозглашенной ЛНР Игорь Корнет заявил, что более 500 тыс. жителей самопровозглашенной ДНР и ЛНР получили российское гражданство в упрощенном порядке.24 апреля 2019 года президент России Владимир Путин подписал указ, который позволяет жителям ЛНР и ДНР получить гражданство РФ в упрощенном порядке.
Украинцы в 2019 году начали скупать российское жилье
В Санкт-Петербурге зафиксирован рост интереса к покупке долей в квартирах со стороны выходцев из стран бывшего СССР. Об этом говорится в материалах агентства недвижимости «Доли.ру» (есть в распоряжении редакции).
Спрос покупателей-иностранцев на доли в недвижимости продиктован необходимостью получить официальный статус на территории России.
Как отмечают в компании, подавляющее большинство подобных заявок — 90 процентов — поступает от жителей Украины, которым, наряду с гражданами Белоруссии, Киргизии и Казахстана, доступно получение вида на жительство по упрощенной схеме.
Чтобы оформить ВНЖ таким образом, приезжий должен владеть недвижимостью, доступной для фактического проживания — от четырех квадратных метров, говорится в материалах «Доли.ру».
«В последнее время мы наблюдаем рост приобретения долей клиентами из Украины. Представителей Казахстана пока нет. Киргизы и белорусы занимают оставшуюся долю рынка. Волнения, которые недавно наблюдались в Киргизии, повлияли на рост клиентов из этой страны«, — прокомментировал тенденцию генеральный директор компании Игорь Аболемов.
В 2019 году граждане украины проявили интерес к недвижимости в сочи
Наибольшее число иностранцев, покупающих квартиры в Сочи, — граждане Украины. Об этом сообщает Lenta.ru со ссылкой на материалы риелторского агентства.
«По данным риелторов, на украинцев в Сочи приходится 29 процентов „иностранных“ продаж квартир», — пишет Lenta.ru.
За украинцами расположились граждане Белоруссии — 25%, на третьем месте казахстанцы — они занимают 19% «иностранных» продаж квартир. Кроме них, сочинским жильем интересуются жители Абхазии (8% продаж), а также граждане США, Турции, Эстонии, Германии, Израиля и Китая.
Но если речь заходит не о квартирах, а о частных домах, то ситуация с тремя лидирующими позициями оказывается полностью противоположной — пьедестал между собой делят граждане Казахстана и Белоруссии с 26% продаж, далее идут граждане Украины с 19% международных сделок. При этом, по словам риэлторов, квартиры иностранцы покупают для личного пользования, тогда как дома покупаются для того, чтобы делать из них объекты туристического размещения.
Медведчук: Сейчас больше половины украинцев хорошо относятся к России
То, что количество украинцев, которые хорошо относятся к России, превышает 50%, и то, что этих людей становится все больше — это уже устойчивая тенденция, заявил 25 апреля глава политсовета партии «Оппозиционная платформа — За жизнь», народный депутат Виктор Медведчук, комментируя обнародованные ранее результаты соответствующего соцопроса.
Медведчук напомнил, что 54% украинцев в настоящий момент «хорошо или очень хорошо» относятся к России, согласно данным совместного соцопроса, проведенного Киевским международным институтом социологии и «Левада-Центром».
Он отдельно подчеркнул, что показатель более чем в 50% сохраняется в течение последнего года, причем тенденция к его росту является устойчивой и наблюдается с 2015-го.«Это происходило несмотря на все действия Порошенко, превратившего пещерную русофобию в стержень своей политики. Это происходит и сейчас, при президенте Зеленском, несмотря на продолжающуюся антироссийскую истерию, дискриминационные нормы закона о среднем образовании, открытое игнорирование прав русскоязычного населения и прихожан УПЦ — единственной канонической православной церкви в Украине», — отметил оппозиционный политик.
Медведчук убежден, что улучшение отношения к России свидетельствует о том, что украинский народ хорошо понимает необходимость сотрудничества между странами, а также восстановления экономических связей и нормализации отношений.
«Сегодняшние испытания, которые переживают народы Украины и России, частичное снятие с повестки дня конфликтных вопросов помогут дальнейшей переоценке той ситуации, в которой оказались наши страны, переосмыслению принципов соседства и дальнейшему улучшению отношения как украинцев к России, так и россиян к Украине», — отметил политик.«Это очевидное изменение — дальнейший рост числа украинцев, которые позитивно относятся к России, — ставит перед украинской властью задачу: следовать чаяниям своих граждан и наполнить реальным политическим содержанием отношения между нашими странами», — резюмировал Медведчук.ИА REGNUM напоминает, что ранее в этом году пресс-секретарь России Дмитрий Песков, комментируя результаты аналогичного соцопроса об отношении жителей России и Украины друг к другу, заявил, что Владимир Путин относится к народу Украины «с огромным уважением». Песков добавил, что прежнее украинское руководство не отвечало в этом отношении взаимностью.
История вопроса
Украина с декабря 1922 и по 24 августа 1991 года была союзной республикой. До 10 августа 2012 года в законе Украины «О языках в Украинской ССР» русский язык был одним из языков межнационального общения, который должны были знать должностные лица наравне с украинским.
16 марта 2014 года в Крыму прошёл референдум, на котором подавляющее большинство жителей высказались за воссоединение с Россией.
Вопрос отделения от Украины и возвращения в состав России жители Крыма подняли после украинского государственного переворота и начала гражданской войны.
18 марта 2014 года президент Владимир Путин подписал договор о вхождении Крыма и Севастополя в состав Российской Федерации.
Отношения между Украиной и Россией являются напряжёнными — действуют санкции Украины в отношении России и контрмеры.
В москве скупают апартаменты: эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение спроса и рост цен
В III квартале 2020 года предложение на столичном рынке апартаментов сократилось до 6,4 тыс. лотов – это самый низкий показатель за последние 4 года. Ажиотажный спрос на этот формат недвижимости, по мнению аналитиков «Метриум», вызван снижением ипотечных ставок и повышением активности инвесторов после девальвации рубля.
По итогам III квартала на рынке новостроек Москвы количество апартаментов комфорт- и бизнеса-класса (это самые массовые представители формата, вместе они образуют 73% предложения апартаментов в Москве) снизилось до 6,4 тыс. единиц.
Во II квартале столичные девелоперы предлагали покупателям порядка 7,4 тыс. таких объектов, почти столько же, сколько и в конце 2019 года.
Таким образом, за последние три месяца предложение апартаментов уменьшилось на 14%, а с начала года – на 13%.
Текущий показатель стал самым низким за последние четыре года. Предыдущий минимум был зафиксирован в III квартале 2019 года, когда было представлено 6,8 тыс. апартаментов. В среднем с 2016 года каждый месяц объем рынка апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Москве оценивался в 7,5 тыс. объектов.
Еще заметнее сократилась общая площадь продаваемых объектов. Сейчас этот показатель составляет 360 тыс. кв.м. тогда как три месяца назад он достигал 430 тыс. кв.м. Количество апартаментных комплексов комфорт- и бизнес-класса сейчас также низкий – 68, что на три проекта меньше, чем три месяца назад.
В наибольшей степени снизилось предложение апартаментов комфорт-класса. Сейчас их немногим более 3 тыс, тогда как три месяца назад насчитывалось на 600 больше таких объектов (–16%). Количество апартаментов бизнес-класса в продаже снизилось на 10% до 3,4 тыс. единиц.
«Хотя стимулирующие ипотеку программы не распространялись на апартаменты, спрос на них был весьма ощутимым, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие».
Активность покупателей обусловили снижение курса рубля, неопределенность в экономике и поиск ликвидных, но сравнительно недорогих активов, которые можно перепродать или сдать в аренду.
Апартаменты имеют в этом отношении очевидное преимущество – более низкую цену, поэтому иногда покупатель, даже несмотря на более высокую ставку по кредиту, предпочитал апартаменты, а не более дорогие квартиры.
К тому же базовые ставки также в этом году уменьшались, что стимулировало спрос на жилье этого формата».
Рост цен наблюдался в сегменте апартаментов, но был более сдержанным, чем на аналогичные по классу квартиры. В III квартале средний «квадрат» апартаментов массового сегмента достиг 190 тыс. рублей за кв.м, что на 1,2% больше, чем во II квартале, и на 3% больше, чем в начале года.
Бизнес-класс за квартал подорожал значительнее – на 4,2% до 258 тыс. рублей за кв.м. С начала года – на 3%. Между тем квартиры массового сегмента выросли в цене за квартал на 4,5% (до 190 тыс. рублей), а сначала года – на 9%.
Квартиры бизнес-класса за квартал стали дороже на 6%, а за три прошедших квартала – на 14% (276 тыс. рублей за кв.м).
«Предложение апартаментов сократилось главным образом из-за высокого спроса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Программа субсидирования ипотеки имела поначалу серьезные ограничения по размеру кредита, поэтому многие покупатели с самого начала искали подходящие объекты на рынке апартаментов, особенно в бизнес-классе, где уровень цен высокий. Вторым фактором вымывания предложения стал инвестиционный спрос.
Как правило, апартаменты обладают очень удачным расположением, что делает привлекательными их для перепродажи и арендного бизнеса. Поскольку летом произошла девальвация рубля, многие инвесторы начали поиски подходящего объекта именно в сегменте апартаментов.
С учетом объявленного Минстроем плана запретить строить апартаменты, а имеющиеся комплексы объявить жильем, можно ожидать увеличения спроса и цен на этот формат недвижимости.
Правда, многое будет зависеть от того, как именно власти решат узаконить готовые или строящиеся МФК.
Хотя объем предложения апартаментов сократился, девелоперских проектов такого рода еще много, и чтобы завершить в них продажи, понадобится несколько лет, так что апартаменты внезапно не пропадут».
- Апартаменты на московском рынке: спрос растет, предложение сокращается
- Инвестиции, дети и пожилые родители: кто и зачем покупает апартаменты в Москве
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 02 декабря 2020
Не платят за квартиры: в Москве стали покупать почти вдвое меньше новостроек
Во II квартале 2020 года объем продаж квартир в новостройках массового сегмента в Москве снизился почти наполовину по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.
Сейчас девелоперы заключают каждый месяц 100–120 договоров долевого участия, в прошлом году — 150–170. Это привело к увеличению предложения — показатель вырос на 23%. Но спад цен рынку пока не грозит: благодаря субсидированию ипотеки спрос постепенно восстанавливается.
Однако в Москве это происходит медленнее, чем в целом по России, отметили эксперты.
Падение показателей
В апреле и мае продажи квартир в новостройках рухнули: офисы девелоперов и отделения МФЦ не работали, строительство объектов было приостановлено.
Во время режима самоизоляции на сделки выходили только те клиенты, которые успели выбрать себе квартиру до начала ограничений, рассказал «Известиям» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
В первом полугодии 2019-го девелоперы каждый месяц заключали около 150–170 ДДУ, сейчас — 100–120, сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Существенный спад продаж новостроек массового сегмента произошел в апреле: на рынке «старой Москвы» было зарегистрировано на 44% меньше ДДУ, как относительно марта, так и по сравнению с апрелем 2019-го.
В мае показатель сократился на 24% по сравнению с апрелем (на 45% в годовом выражении).
В июне ситуация стала меняться в лучшую сторону — застройщики продали в полтора раза больше квартир, чем в мае, но до уровня прошлого года все равно еще далеко (–25%), рассказала Мария Литинецкая.
В целом в первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2019-го в столице было заключено на 37% меньше ДДУ (29,5 тыс. против 46,5 тыс. соответственно), добавила главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
В апреле, в самый разгар карантина, начала действовать субсидированная государством ипотека под 6,5% годовых. Однако из-за ограничений и снижения доходов населения спрос стал восстанавливаться не сразу, сказала Екатерина Бережнова. И пока 2019 год по продажам не догнать, даже с помощью льготной ипотеки, считает эксперт.
— Впрочем, нужно учитывать, что в прошлом году застройщики готовились к переходу на эскроу-счета и массово скупали сами у себя квартиры до 1 июля, — напомнила Мария Литинецкая.
Девелоперы хотели продолжить строительство по старым правилам: для этого было нужно, чтобы в проекте не менее 30% квартир были уже распроданы, объяснил Андрей Колочинский.
Интересно, что в Москве продажи новостроек восстанавливаются медленнее, чем в целом по России, сказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Основная причина — более высокие цены, чем в регионах.
Падение продаж в апреле и мае не привело к снижению цен на первичку в Москве. Даже когда стройки были остановлены, квартиры дорожали из-за перехода на эскроу-счета и роста себестоимости строительства. По итогам первого полугодия средняя стоимость 1 кв. м в новостройке массового сегмента выросла на 4%, составив 180 тыс. рублей, рассказал Андрей Колочинский.
Профицита не будет
Заметное снижение спроса в сочетании с выходом на рынок трех новых проектов во II квартале привело к росту предложения в массовом сегменте на 23%, рассказала Мария Литинецкая. Однако профицит столичному рынку пока не грозит, поскольку из-за перехода на эскроу-счета и общего осложнения экономической обстановки застройщики снижают свою активность, подчеркнула она.
— Помимо этого покупатели должны понимать, что сейчас продаются наиболее доступные и ликвидные квартиры и увеличение предложения не означает автоматически расширение выбора, самые ходовые объекты скупаются очень быстро, — добавила эксперт.
В ближайшее время программа субсидирования ставок будет способствовать дополнительному разгону цен на рынке первичного жилья Москвы.
По итогам года средняя стоимость «квадрата» может вырасти на 10%, высказал мнение генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Но в дальнейшем, на фоне явного противоречия динамики цен и доходов населения, может произойти замедление роста спроса и его стабилизация, добавил он.
Также к снижению спроса может привести завершение программы субсидированной ипотеки в ноябре (пока решение о ее продлении не принято). Тогда в 2021 году цены постепенно будут снижаться в тех регионах, где отмечался наиболее интенсивный их рост, высказал мнение Ильдар Хусаинов.
Впрочем, по словам Андрея Колочинского, сейчас делать какие бы то ни было прогнозы довольно сложно. Ожидаемая вторая волна коронавируса и последствия от введения новых ограничений могут кардинально изменить любой возможный сценарий. Пока рынок поддерживает программа льготной ипотеки.
Если же предприятия и производства вновь закроются, вырастет безработица, экономическая ситуация ухудшится — одна доступная ипотека уже не поможет. Девелоперы столкнутся с падением объемов продаж, и цены могут снизиться.
Если же эпидемиологическая ситуация станет благоприятной и наметится экономический рост, цены на новостройки продолжат расти как минимум в пределах инфляции, считает он.