По итогам февраля 2021 года аналитики зафиксировали рост спроса на элитную недвижимость в 1,5 раза, при этом каждый второй покупатель (58%) приобретал элитное жилье по оптимальный стоимости в бюджетах до 110 млн руб.
, а каждая вторая сделка (55% спроса) в сегменте премиальной недвижимости в центре Москвы совершалась в двух районах – в Хамовниках и Пресненском.
Такие данные приводит международное агентство элитной недвижимости Savills в России, проанализировав спрос по итогам февраля на квартиры и апартаменты стоимостью от 1 млн долларов США.
По итогам февраля 2021 года на элитном рынке жилой недвижимости по данным Savills было заключено 144 сделки, что на 55% превышает количество сделок в январе 2021 года и на 46% больше показателя февраля годом ранее. Причем в более ранние годы прирост от января к февралю не был столь стремительным. Так, в 2020 году он составлял порядка 6%, а в 2019 г. — около 11%.
Динамику роста количества сделок в феврале Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России объясняет сформировавшимся отложенным спросом января: «В первый месяц нового года потенциальные покупатели находились в ожидании ряда глобальных новостей.
Прежде всего, итогов выборов президента США и его политики касательно «русского» вопроса, а также развития ситуации, связанной с санкциями относительно крупных инфраструктурных российских проектов.
Немаловажное влияние оказывают и темпы распространения вакцинации, поскольку от этого напрямую зависит открытие границ».
Среди локальных факторов эксперт назвал потенциал традиционного роста цены в марте.
«Поскольку мы наблюдали, хоть и сдержанную, но политическую и экономическую стабилизацию, покупатели элитного жилья приняли решение перевести намерения о покупке в январе в сделки в феврале», — говорит Дмитрий Халин.
По итогам прошедшего месяца доли востребованных районов увеличилась. Если годом ранее в центре столицы на районы Пресненский и Хамовники приходилась треть всех сделок (38%), то по итогам февраля 2021 года здесь совершалась каждая вторая покупка элитного жилья, что соответствует 55%.
«Объем сопутствующего предложения дает большую свободу выбора, что сказывается на высоких темпах продаж.
На данный момент в Хамовниках и Пресненском районе в свободной продаже находится около 40% всего рыночного предложения центра города.
При этом девелоперы грамотно используют динамическое ценообразование, что положительно отражается на спросе», — комментирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.
Средний бюджет сделки с премиальными квартирами за год по итогам февраля снизился на 11% и составил 141 млн руб. Доля сделок в низких ценовых бюджетах элитного сегмента, – от 75 до 110 млн руб. за лот, выросла за год в два раза с 29% до 58%. То есть каждая вторая покупка в феврале совершалась в оптимальных для элитного рынка бюджетах.
«По итогам февраля выгодного с точки зрения низкой цены предложения становится все меньше, что в очередной раз подтверждает высокую покупательскую активность, в том числе с целью инвестиций. Такая рыночная ситуация неминуемо толкает рублевую цену в элитных проектах вверх», — резюмирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.
Элитная недвижимость побила рекорд
На рынке престижного жилья в Москве установлен рекорд. Покупатели потратили на недвижимость в этом сегменте 50 млрд руб. всего за один квартал.
Это лучший результат за все время наблюдений, сообщили эксперты международной брокерской компании Savills. При этом больше половины сделок с элитными квартирами и апартаментами пришлись на новостройки.
Чем объясняется высокий спрос на элитное жилье в Москве? И что будет с ценами? Расскажет — Андрей Загорский.
Согласно подсчетам аналитиков, за последние два года квадратный метр «элитки» подорожал на 100 тыс. руб. В первом квартале он в среднем стоил 870 тыс.руб. А вот еще впечатляющая статистика: с января по март в Москве было продано 210 объектов класса люкс.
Это примерно на треть больше, чем в начале 2020-го. При этом средний бюджет купленной в этом году квартиры высшего ценового сегмента составил 134 млн руб., то есть вырос за последний год на 8%.
Чем же объяснить всплеск спроса на элитные новостройки Москвы?
Причин для этого как минимум две, отметил инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Во-первых, у нас был достаточно большой для элитного сегмента перерыв из-за локдауна. Соответственно, это создало определенный отложенный спрос.
Помимо прочего, сейчас даже на элитном рынке достаточно большую долю занимает ипотека. Богатые люди, которые приобретают недвижимость, очень хорошо считают деньги.
Поэтому богатые люди тоже понимают, что ипотека под 6,5% — это хороший рычаг и им можно спокойно пользоваться для того, чтобы приобретать, в том числе и дорогие квадратные метры для себя или в инвестиционных целях».
В самом деле, доля сделок с ипотекой в структуре продаж объектов класса люкс в Москве сейчас составляет, как подсчитали в агентстве недвижимости Tweed, порядка 35%.
При этом в правительстве планируют вскоре свернуть программу льготных кредитов на жилье в Москве.
Возникает другой вопрос: можно ли считать высокий спрос на московские квартиры элитного сегмента более или менее стабильным трендом, и повлияет ли на него возможный рост ипотечной ставки?
Артем Цогоев полагает, что даже если в столице действие программы скоро закончится, спрос останется практически прежним: «И девелоперы, и банки очень заинтересованы в том, чтобы спада не было, а если и был, но мягким. Поэтому они активно готовят программы по стимулированию спроса, например, понижают первоначальный взнос.
Банки активно занимаются продвижением субсидированных застройщиком ипотечных программ. Суть в том, что девелоперы вместе с банками стараются смягчить эффект от отмены льготной ипотеки, готовятся к этому моменту. Поэтому я думаю, что если у них все получится, то де-факто ставки по ипотеке сильно не увеличатся.
И поэтому, конечно же, спрос должен будет немножко остыть, но не слишком сильно».
А что будет с ценами на элитное жилье в Москве? Управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев считает, что высокобюджетные квартиры к концу года могут подорожать еще на 10%: «Общая тенденция рынков всегда очень сильно зависит от макроэкономической и политической ситуации. Мы сегодня делаем прогнозы осторожно, потому что эпидемиологическая ситуация не очень понятна, но приблизительно в районе 10%. Большинство экспертов считает, что это наиболее правдоподобный и прогнозируемый рост.
То есть до конца 2021 года квадратный метр, я думаю, подрастет на 10%»
По данным компании Savills, в центре Москве в этом году могут появиться 19 новых жилых объектов.
Кстати, ранее специалисты Knight Frank включили Москву в первую десятку мирового рейтинга городов с самым быстрым ростом цен на жилье.
По данным компании, за прошлый год стоимость жилой недвижимости в российской столице выросла на 21%. В результате Москва поднялась в рейтинге сразу с 69-й на 7-ю строчку.
Андрей Загорский
Что происходит на рынке элитной недвижимости. «Пандемия только усилила тенденции»
В Москве спрос на элитную недвижимость существенно вырос
Принято считать, что связанные с пандемией ограничения отразились на всех без исключения сферах бизнеса. Однако есть сектор, который практически не пострадал. Речь идет об элитной недвижимости. «ФедералПресс» изучил ситуацию в столицах и крупнейших городах федеральных округов и узнал, почему «элитка» переживает пандемию лучше других и что пришлось изменить.
На 65 % вырос спрос на премиальные квартиры в Москве в сентябре 2020 года по сравнению с тем же показателем месяцем ранее.
По данным московского агентства Skolkovo Realty, на данный момент в Москве продается около 17,8 тысячи вторичных квартир со стоимостью квадратного метра выше 300 тысяч рублей.
Самая дорогая квартира в Москве на «вторичке» стоит 3 миллиарда рублей. За год, если верить риелторам, элитная недвижимость подорожала на 19,4 % в годовом выражении.
Спрос на элитную недвижимость в Москве огромный, более того, зафиксирован даже ажиотаж. «Среди основных причин этого можно отметить то, что люди никуда не летают и тратят деньги здесь. Например, некоторые региональные клиенты напрямую говорят, что если бы не пандемия, то «мы бы жили сейчас в Испании, а так покупаем недвижимость», – рассказывают продавцы квартир.
Особое внимание покупатели уделяют апартаментам: в октябре СМИ сообщали, что с начала 2020 года неизвестные скупили в деловом центре «Москва-Сити» квартиры на 9,3 миллиарда рублей. В третьем квартале в Сити было продано на 57 % больше апартаментов, чем в предыдущие три месяца.
Стабильность и привлекательность элитной недвижимости отмечают и в других регионах страны. Например, участники рынка из Владивостока рассказывают, что ажиотажа, конечно, нет, но и спрос на элитную недвижимость упал не слишком сильно. Этому помогли ряд госпрограмм, например «Дальневосточная ипотека», где ставка составляет 2 % годовых.
«Я не могу сказать, что рынок элитного жилья просел в 2020 году. Как раз наоборот: в Приморье за счет «Дальневосточной ипотеки» интерес к новостройкам вырос, в том числе и на бизнес-класс. Люди, имеющие собственный капитал, берут недостающую сумму за счет кредитных средств и покупают квартиры в диапазоне от 10 до 12 миллионов рублей.
Разумеется, это не основная наша целевая аудитория. Квартиры от 80 квадратных метров и пентхаусы всегда стоили дорого, их покупают не только для себя, но и в качестве инвестиции, которую можно выгодно использовать в случае роста курса доллара.
Как показала практика, покупатели этих квартир не сильно зависят от пандемической ситуации, поэтому спрос на них сохранился на прежнем уровне. К тому же на фоне снижения ставок по вкладам в банках инвестиции в недвижимость стали значительно привлекательнее, несмотря на достаточно высокую стоимость покупки жилья.
Приобретение квартиры – это более выгодное вложение, чем держать деньги в банке», – прокомментировала Наталья Марченко, генеральный директор строительной компании АРКАДА (Владивосток).
В Сибири «элитка» немного подорожала в конце года, но не столь заметно на фоне других видов недвижимости, цены на которую подталкивает льготная ипотека.
(Напомним, уже несколько месяцев можно взять ипотеку под покупку нового жилья по ставке всего 6,5 % годовых).
Если в среднем жилье, например, в Красноярском крае стоит до 30 % дороже, чем по состоянию на 1 января, то применительно к элитным объектам показатель прироста колеблется в районе 10 %.
«Интерес к покупке жилья в принципе активизируется к концу года, но в этом году этот процесс стал еще более явным. Не думаю, что пандемия оказала тут существенное влияние на рынок.
Дело скорее в том, что в конце года люди живут в состоянии неопределенности относительно финансового будущего и видят в жилье способ сбережения денег. А в нынешнем году это подкрепляется еще и низкими ставками по вкладам и неопределенностью курса рубля.
Рынок элитного жилья живет теми же самыми тенденциями, единственная разница с другими сегментами – в количестве свободных средств, которыми располагает тот или иной покупатель.
Не буду брать на себя смелость прогнозировать будущее рынка, но опыт прошлых лет показывает, что с наступлением нового года интерес ко всем видам недвижимости, а с ним и цены, идут на спад», – рассказала руководитель отдела коммерческой и элитной недвижимости агентства «Аревера» Татьяна Толкачева (Красноярск).
В Екатеринбурге с приходом пандемии изменения в сегменте элитной недвижимости были практически незаметны – в регионе этот рынок всегда жил своей жизнью.
Согласно статистике, динамика продаж такого жилья практически никак не изменилась по сравнению с предыдущими годами.
Это обуславливается тем, что цена за один квадратный метр в по-настоящему элитном жилье Екатеринбурга составляет от 150 000 рублей, и мало кто может себе позволить такую квартиру.
«Ситуация в этом секторе не претерпела каких-то кардинальных изменений. Здесь не было заметного оживления, но также не было заметного спада. Темпы реализации таких квартир соответствуют ожиданиям. Все достаточно неплохо на фоне всего рынка», – говорит аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
В быстрорастущем Краснодаре где одновременно хорошо развиваются сегменты всей недвижимости – от элитной до демократичной – продажи премиум-класса тоже не поменялись. Спрос в период ограничений, как сообщает ряд аналитиков, практически не изменился, так как люди, боясь потерять деньги, инвестировали в дешевую недвижимость.
Еще по теме
На популярном у россиян курорте упали цены на жилье
«В основном в краевой столице строятся квартиры бизнес-класса, а премиум-сегмент представлен разовыми проектами, и его доля составляет не более одного-двух процентов от площади строящихся домов.
Этому есть объяснение: в Краснодаре потребность в премиум-жилье удовлетворяется за счет индивидуального жилищного строительства.
В некоторых регионах России ситуация развивается несколько иначе, где-то достаточно много элитной недвижимости продается именно в многоквартирных домах», – рассказал генеральный директор кубанской компании Macon Илья Володько.
В Санкт-Петербурге сегмент элитной недвижимости, как и в Краснодаре и Екатеринбурге, стабилен. По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, спрос на рынке премиальной недвижимости, несмотря на отсутствие мер поддержки, стабилен.
За 9 месяцев 2020 года заключено 0,5 тыс. сделок (за 9 месяцев 2019 года – 0,6 тыс. сделок).
Закрытие границ и изменение курса валют привели к тому, что покупатели с высоким достатком вкладывали средства в том числе в недвижимость, которая на сегодняшний день остается самым надежным способом сохранения денег и получения высокой доходности.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков, отмечает, что на фоне сокращения ликвидного предложения на рынке подъем уровня продаж был зафиксирован в жилых комплексах, ранее показывавших низкие темпы продаж.
«Учитывая отсутствие новых объектов и ограниченный выбор квартир на первичном рынке, мы ожидаем смещения основного спроса в сторону «новой вторички», что даст дополнительный импульс к увеличению цен на квартиры в элитных объектах, сданных в течение последних 10 лет», – отмечает он.
Но в период пандемии и самоизоляции на рынок влияли требования покупателей. Так, Николай Пашков отмечает, что если в 2019 году для большинства клиентов (57 %) масштаб жилого комплекса не имел значения, то в 2020 году эта доля уменьшилась на 7 п. п. Заметно возросла доля (+20 п. п.
) потенциальных покупателей, желающих приобрести недвижимость в малоквартирных домах (до 50 квартир). Во II квартале 2020 года участились запросы клиентов на квартиры с тремя и четырьмя спальнями (+17 п. п.).
Наличие дополнительной комнаты, возможность создания отдельного кабинета становятся важными требованиями и даже необходимостью.
Переориентировались и отделы продаж элитной недвижимости. Они были вынуждены организовывать онлайн-продажи. «Что касается отделов продаж, то они быстро перешли на дистанционную работу. Как отмечают многие покупатели, именно такой, дистанционный, способ стал для них наиболее удобным», – отмечает ОльгаТрошева.
Доцент кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС, кандидат экономических наук, руководитель образовательного направления «Экономика» Артем Голубев отмечает, что в целом рынок элитной недвижимости традиционно стабилен вне зависимости от экономических колебаний, имеет постоянный спрос и тренд на рост цен. «Подавляющее число сделок с элитной недвижимостью осуществляется без использования ипотеки, и потому льготная ипотека не оказала почти никакого влияния на этот сегмент рынка», – подчеркивает он.
pxhere.com
Элитное жилье готово к новым рекордам | Рыночный расклад на РБК+
Getty Images Russia
Спрос на новостройки бизнес- и элитного классов в столице останется стабильно высоким. Пандемия, волатильность рубля и увеличение издержек девелоперов будут способствовать росту цены квадратного метра, считают эксперты.
Прошлый год оказался удачным для рынка жилья всех сегментов. Рынок высокобюджетного жилья не стал исключением. По данным аналитического департамента Kalinka Group, по итогам 2020 года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы было заключено порядка 25 тыс.
сделок на общую площадь жилья 1,65 млн кв. м, что почти вдвое больше соответствующего показателя 2019 года. На рынке элитной недвижимости по итогам 2020 года, включая проекты за пределами ЦАО и на территории ММДЦ «Москва-Сити», было заключено более 2,3 тыс. сделок (267,8 тыс. кв.
м), что на 23% больше показателей 2019 года и рекорд на рынке.
Новый год также начался удачно для сегмента. По итогам февраля аналитики компании Savills в России зафиксировали рост спроса на элитную недвижимость в полтора раза (проанализирован спрос на квартиры и апартаменты стоимостью от $1 млн). Было заключено 144 сделки, что на 55% превышает количество сделок в январе 2021-го и на 46% выше показателя февраля 2019 года.
В бизнес-классе, по данным Level Group, в январе—феврале текущего года реализовано 3265 лотов, что на 29% больше аналогичного периода прошлого года.
Предложение сокращается
По подсчетам аналитиков ГК «Кортрос», сегодня объем предложения жилья бизнес-, премиум— и элитного классов на первичном рынке представлен на уровне 28,8 тыс. лотов суммарной площадью почти 1,5 млн кв. м — 267 корпусов.
При этом 88% предложения приходится на бизнес-класс.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года предложение сократилось: в бизнес-классе — на 8%, в премиум-сегменте — на 31%, в элитном — на 9%, в среднем по всем категориям повышенной классности — на 11%.
«Стремительное сокращение остатков, особенно во второй половине 2020 года, не смог удержать даже высокий удельный рост цен на квартиры. Так, средняя стоимость квадратного метра в квартирах бизнес-класса выросла более чем на 50 тыс. руб. (на четверть)», — отмечает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий.
Эксперт напоминает, что в девелопменте есть показатель «коэффициент поглощения», который описывает баланс спроса и предложения: «Если год назад его значение составляло 2,21, что свидетельствовало об условно равновесном состоянии, то по результатам февраля 2021-го — 1,71 (а для классического бизнес-класса и вовсе 1,48).
Налицо все признаки дефицита предложения на фоне высокого спроса».
Динамику роста числа сделок в элитном сегменте в феврале управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин объясняет сформировавшимся отложенным спросом января, когда потенциальные покупатели находились в ожидании глобальных новостей: речь шла о результатах выборов президента США и его политике по российскому вопросу, а также о развитии ситуации с санкциями относительно крупных инфраструктурных российских проектов. Среди локальных факторов эксперт называет потенциал традиционного роста цен в марте: «Поскольку мы наблюдали хоть и сдержанную, но политическую и экономическую стабилизацию, покупатели элитного жилья приняли решение перевести намерения о покупке в январе в сделки в феврале».
С начала 2020 года, по данным ГК «Кортрос», первичный рынок жилья повышенной классности пополнился почти 38,7 тыс. лотов суммарной площадью около 2,5 млн. кв.
м, расположенных в 154 корпусах, причем более 16% из них — проекты, выведенные на реализацию в феврале 2021 года. Однако, отмечают в компании, даже вывод на реализацию почти 2,5 млн кв.
м не смог удовлетворить уровень спроса, который приблизился к отметке 3 млн кв. м.
За январь—февраль рынок бизнес-класса пополнился такими проектами, как Monodom Lake с апартаментами от Sun Development, Will Towers от застройщика «Минские холмы», второй очередью проекта «Береговой» от «Главстрой Девелопмент», ЖК «Остров» и второй очередью ЖК «Событие» от застройщика «Донстрой» и другими, напоминают аналитики Kalinka Group.
К лету рост предложения на рынке бизнес-класса будет составлять около 15% по сравнению с февралем. «В высокобюджетном сегменте темп будет не такой высокий, но к концу года ожидается выход значительного объема предложения, что приведет показатели к уровню начала 2020 года», — рассчитывает директор по аналитике и ценообразованию АО «Интеко» Полина Балашова.
В новом свете
Основная доля проектов с планируемым стартом в 2021 году будет приходиться на район ТТК и юго-запад Москвы, считает руководитель отдела аналитики Kalinka Group Александр Шибаев. По данным компании Sminex, весной—летом 2021 года планируется выход на рынок 35–40 проектов. Большая часть новых проектов традиционно приходится на бизнес-класс — порядка 30 жилых комплексов.
На рынке элитной недвижимости, отмечают в Kalinka Group, за первые месяцы 2021 года на продажи вышли пять новых проектов, среди них Sky View от АО «Киноцентр» в Пресненском районе, ЖК «Бадаевский» от Capital Group в Дорогомилово и др.
В Savills говорят о 19 «элитных» площадках в центре города, которые с большой вероятностью окажутся в продаже в течение этого года. «Так, рынок может пополниться более чем 1,2 тыс. лотов, это 172 тыс. кв.
м жилья», — отмечает Дмитрий Халин.
Наибольшее число премиальных проектов и, соответственно, будущего предложения будет сконцентрировано в районах Якиманка, Остоженка и Китай-город (ожидается от трех до пяти новых проектов в каждом из районов).
Спрос на высоте
Развитие ситуации на высокобюджетном рынке в ближайшие месяцы будет зависеть от нескольких факторов — ситуации с распространением коронавируса, стабильностью мировой экономики и курса рубля. При этом эксперты сходятся во мнении, что спрос останется высоким.
Директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова считает, что текущий год по уровню активности потребителей будет спокойнее, чем прошлый, хотя значительного падения спроса и корректировки рынка не ожидается.
Эксперт связывает свой прогноз с тем, что значительная часть клиентов реализовали свою потребность в покупке квартиры в прошлом году, руководствуясь рекордно низкими ипотечными ставками и интересными предложениями в новых проектах.
Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова видит источник спроса в высокой инвестиционной привлекательности недвижимости, обусловленной низкой доходностью банковских депозитов и введением налога на вклады физических лиц: «Насколько дефицит восполнится к лету текущего года, сказать сложно. По нашим прогнозам, преодолеть нехватку предложения на московском первичном высокобюджетном рынке удастся в конце этого года».
Существенное влияние на высокобюджетный сегмент столичного жилого рынка продолжает оказывать коронакризис. «Пандемия развернула инвесторов с внешних рынков внутрь страны.
И даже если уже летом все ограничения будут сняты, скепсис по отношению к крупным вложениям в иностранные активы быстро не пройдет и большинство высокобюджетных сделок продолжат происходить в Москве весь 2021 год как минимум», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Впрочем, считает Вениамин Голубицкий, сегодняшний рынок — прямой наследник ажиотажа 2020-го. «Вне зависимости от того, откроют границы или нет, ажиотажный спрос прошлого года изрядно вымыл базу.
Вероятно, в первом квартале 2021-го и вплоть до мая активность останется на достаточно высоком уровне, в том числе за счет части покупателей, которые пытаются запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда.
При этом ситуация в целом будет зависеть от макроэкономики», — считает он.
Если говорить о ценообразовании, то в этом году тренд на рост стоимости квадратного метра будет общим для всего рынка. «В Москве остается все меньше площадок под застройку, особенно это касается ЦАО.
Следовательно, каждый новый проект обходится девелоперу дороже предыдущего.
Очевидно, заинтересованным в покупке элитной недвижимости не стоит затягивать с выбором проекта», — рекомендует директор по девелопменту компании Insolver Никита Евдокимов.
Кто покупает элитное жилье в Москве
В район своего детства Раменки я приезжаю не реже раза в неделю — навещаю маму, гуляю с любимой собакой, поэтому серьезные изменения отмечаю довольно редко. Каково же было мое удивление, когда я однажды подняла голову и увидела три красные башни, нагло торчащие среди типовых голубых многоэтажек.
Оказалось, что в темпе allegro строится новый жилой комплекс с романтичным названием «Небо» от застройщика Capital Group, аккурат возле свежепостроенной станции метро «Мичуринский проспект». Цены на квартиры в трех небоскребах начинаются от 300 тыс. рублей за 1 кв. м, так что небольшая студия на 51-м этаже обойдется «всего» в 9–10 млн рублей.
Мама вспоминает, что когда мы купили квартиру в бело-голубом доме на западе Москвы, вокруг был практически пустырь. Район Раменки начал застраиваться в 1980-е годы на месте деревни, но уже тогда власти делали на него большую ставку, обещали проложить метро.
На это ушло каких-то 30 лет — в 2016 году метро здесь все-таки появилось. Но и до этого район славился высокими ценами на недвижимость — положительно повлияла близость к академическим и спортивным кругам, здесь рядом и МГУ, и МГИМО, и Олимпийские деревни.
Так что для лакомого Западного округа цена в 9–10 млн, можно сказать, вообще бросовая. Не сравнится с ценами в клубном доме «Река», жилыми комплексами «Долина Сетунь» и «Счастье на Ломоносовском».
В них цены на квартиры могут начинаться от 30 млн и заканчиваться суммами, которые довольно сложно представить при средней зарплате россиянина в 37,9 тыс. рублей (данные на начало года).
Кто же, интересно, может себе позволить такую дорогую недвижимость и для кого ее строят?
Конечно, в ЗАО далеко не самая дорогая недвижимость в Москве. Традиционно самые дорогие квадратные метры расположены в центре города, в пределах Садового кольца, чем ближе к Кремлю — тем дороже.
Кажется, что в центре Москвы уже негде строить, но под элитные новостройки с энтузиазмом сносят отжившие свое здания. Процесс этот редко обходится без скандала.
Я задалась вопросом, сколько вообще элитного жилья в Москве, неужели его недостаточно для всех желающих.
«Сейчас на первичном рынке элитной недвижимости Москвы реализуется порядка 2,5 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 309 тыс. кв. м суммарно в классах делюкс и премиум, — говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
— Достаточно большое количество участков, где в перспективе могут быть реализованы комплексы высокого класса, находятся в стадии проекта. Некоторые из них давно заморожены, некоторые, вероятно, будут реализованы позже, другие все-таки запланированы к постройке.
Оценить возможные объемы в них достаточно сложно, но в целом потенциал для строительства жилья высокого класса в центральной части города остается очень высоким».
Интересуюсь, неужели абсолютно все эти квадратные метры найдут своего «дорогого» покупателя? Какой процент нераспроданного жилья в этом сегменте? «Для рынка элитной жилой недвижимости характерна история, когда на финальной стадии строительства остается часть нераспроданных лотов, — отвечает Соловьев.
— По итогам I квартала 2020 года около трети всего предложения — 34% — было представлено в комплексах, готовых к проживанию. Обычно к концу строительства реализуется 60–70% от общего объема лотов в проекте.
При этом рост капитализации составляет от 20 до 35% цены квадратного метра, то есть инвестор может заработать до 20% годовых при условии вхождения в сделку на этапе вывода проекта в продажу. В большинстве случаев конкретное процентное значение зависит от рыночной ситуации и локального спроса.
Например, в Майами некоторые новостройки распродаются еще на этапе начального монолита (уровень первых этажей) на 70–75%.
На нашем рынке есть проекты на разных стадиях: если проект только вышел, то остатки лотов составляют 90–100%, к середине стройки — 30–40–50% (в зависимости от стратегии девелопера), к концу — 25–30%, а дальше на это накладывается структура предложения — если вновь вышедших много, то и остатки больше, если проекты близятся к завершению, а новые не выходят, то остатки будут ближе к 25–30%».
Получается, что две трети построенного элитного жилья в итоге покупается. Кто же эти люди, кто может себе позволить такое дорогое жилье? «Групп покупателей на рынке элитного жилья очень много, — говорит Соловьев. — Они разделяются по разным признакам: по роду деятельности и доходу, возрасту, мотиву и цели приобретения, по семейности, региону проживания и т. п.
От этого зависят и характеристики приобретаемого жилья, и бюджет покупки. Что касается среднего покупателя, то его портрет сегодня выглядит следующим образом: мужчина средних лет, имеющий собственный бизнес или являющийся топ-менеджером крупной компании, как правило, женатый, с детьми.
Он покупает недвижимость для постоянного проживания на собственные средства, и это не первая его покупка в Москве.
Но нужно учитывать, что помимо этого условного покупателя на рынке есть люди, приобретающие жилье для временного проживания либо для детей/родителей/других членов семьи, инвесторы и другие группы. Ситуация человека все время меняется.
Например, однажды компания Knight Frank провела сделку по продаже клиенту двухкомнатной квартиры на Остоженке, но практически сразу после заключения сделки семейная пара, которая приобрела квартиру, выяснила, что у них будет ребенок. Данная квартира была выставлена на продажу сразу же, а мы приступили к поиску квартиры большей площади.
По нашим оценкам, срок владения премиальной недвижимостью в Москве у клиентов сократился с 12 до 7–8 лет. Это связано с ускорением жизни, скоростью вывода новых проектов и динамикой развития мегаполиса».
В принципе, я так и представляла себе типичного владельца элитной квартиры в центре города — женатый руководитель компании, который покупает жилье для себя и семьи. Ничего неожиданного от официальных исследований. Но есть и другие категории покупателей.
«За последние несколько лет значительно вырос объем покупателей в возрасте от 20 до 35 лет, — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — К такой обширной возрастной группе можно отнести «золотую молодежь», то есть тех, кто уже достиг 18 лет и приобретают первое жилье на средства родителей.
При этом они не хотят менять уровень жизни и приобретают элитную недвижимость, которая часто расположена в непосредственной близости от лучших вузов. Есть также категория IT-специалистов — в XXI веке компании, работающие в IT-сфере, разрастаются с каждым годом в геометрической прогрессии не только в своем количестве, но и в доходах.
Поэтому те специалисты, которые начинали двигаться по карьерной лестнице в начале 2000-х, к настоящему времени успели прилично заработать и продвинуться в своей сфере.
Специалисты IT входят в топ самых высокооплачиваемых профессий последних лет, в связи с чем именно они становятся главными покупателями рынка элитной недвижимости Москвы.
Блогеры, модели и другие популярные личности социальных сетей.
С повышением их популярности, в особенности в Instagram, стало появляться много блогеров и инфлюенсеров, которые благодаря растущей популярности своих блогов становятся миллионерами и получают стабильный доход от рекламных кампаний. Такие молодые и амбициозные люди буквально за несколько лет могут заработать на элитную недвижимость в центре Москвы».
Действительно, листая ленту Instagram, я все чаще натыкаюсь на посты инфлюенсеров о том, что они присматривают себе квартиру с видом в центре. Правда, не всегда эти смотрины заканчиваются покупкой.
В мире Instagram довольно сложно отличить реальную жизнь блогера от рекламных постов.
Нередко подобные осмотры модных квартир с роскошным видом с видеотрансляциями в блог заканчиваются публичным признанием, что квартира куплена не была по той или иной причине.
Где же в таком случае найти тех самых собственников элитных квартир, для которых стараются застройщики? Как показала практика, они есть в передовых сферах бизнеса — IT, финансах и PR. Двадцатисемилетняя Анастасия, владелица PR-компании MA.
Family и партнер венчурного фонда Gagarin Capital, который инвестирует в технологические стартапы, связанные с искусственным интеллектом, говорит, что купила для себя квартиру до 100 кв.
м в Басманном районе: «Стоимость была около 20 млн рублей, приобрела я ее в ипотеку, поскольку непонятно, что будет в ближайшие годы. Мне как раз кажется, что это более экономически выгодный вариант и более интересный с точки зрения моего портфолио.
Потому что те деньги, которые я могла бы вложить в квартиру, я сейчас могу вложить во что-то более доходное. Но планирую не платить ипотеку 30 лет, а быстрее ее закрыть. Но пока буду наблюдать, в какую сторону нас развернет кризис».
Ипотека подразумевает стабильный доход. Анастасия признается: «Как таковой зарплаты у меня нет, в агентстве у нас всегда разные деньги, все зависит от клиентов, их уровня и чека. В среднем можно сказать, что около 500 тысяч.
А фонд — история долгосрочная, основная прибыль от него поступит через несколько лет при условии успеха выбранной стратегии. У меня бизнес международный, поэтому я не завязана на доходы в рублях.
Более того, во время пандемии у нас бизнес вырос, потому что пиар стал востребован как никогда».
Жилой комплекс «Басманный, 5», в котором Анастасия купила квартиру — пример жилья в премиум-сегменте. Стоимость 1 кв. м в нем начинается от 250 тыс. рублей: «Я про этот дом узнала не из объявления, я там бывала. Мне очень понравилось соотношение цены, качества, близости к центру и всего остального.
Я рассматривала и альтернативные уже построенные новостройки. Для меня было важно, чтобы квартира была недалеко от Садового кольца. Вторичку я, конечно, тоже смотрела. Но с точки зрения финансовых вложений и того, что вы получаете на выходе, получается не очень выгодная история.
Потому что в новом доме вы можете сделать себе как угодно интернет, звукоизоляцию, особенно если это апартаменты, вам даже согласовывать ни с кем ничего не нужно. А в сталинках очень много мороки — там деревянные перекрытия, невозможно согласовать перепланировку, есть проблемы с интернетом, сложно установить кондиционер.
Мне очень хотелось купить квартиру в сталинке, но все же я решила, что для максимального комфорта мне необходимо построить свой дом с нуля».
Тридцатитрехлетняя Наталья, руководитель управления в банке, недавно купившая квартиру в ЖК «Хэдлайнер», тоже считает, что новостройки элиткласса превосходят старый фонд в плане комфорта: «Большую часть жизни я прожила на востоке города в спальном районе. Сначала я попробовала купить квартиру именно там, на вторичном рынке.
Но на этапе регистрации сделки выяснилось, что у квартиры проблемы с документами, и чиновник Росреестра уговорил меня разорвать сделку, пока не поздно (спасибо ему за это). Объясняться с продавцами, возвращать ипотеку через три недели после выдачи — это было ужасно. После этой истории я решила больше никогда не связываться с вторичкой.
Плюс удалось накопить денег, поэтому я решила рассмотреть вариант ближе к центру. Кроме вероятности нарваться на юридические проблемы у вторичного жилья есть и другие минусы: устаревшие коммуникации, отсутствие подземных парковок, разношерстные соседи. Новостроек в пределах Садового или чуть дальше не так уж много, а ценник просто запредельный.
Ну и даже в случае с вторичкой я могла бы рассчитывать максимум на двушку. Для моей семьи не самый лучший вариант.
Я искала малоэтажную застройку (не люблю высокие этажи и очереди к лифтам), близость к метро, надежного застройщика, наличие подземной парковки — и просто влюбилась в планировку квартиры. И еще мне очень понравился район, потому что тут и ТТК, и МЦК, и МЦД, и метро, и все такое динамичное: рестораны, магазины и много молодого населения.
Жить мы будем втроем: у меня есть сын-подросток и молодой человек. Когда я только покупала квартиру, молодого человека еще не было в моей жизни, но выбирала вариант с тремя спальнями из расчета, что и мне, и сыну нужно личное пространство. Возможно, когда-то я решусь на еще одного ребенка.
Покупала я квартиру больше года назад, еще на стадии строительства. Трехкомнатная квартира (или даже еврочетырешка, как сейчас модно говорить) 95 кв. м стоила 21 млн рублей. Сейчас, после получения ключей, цена выросла почти до 30 миллионов.
Половину суммы я брала в ипотеку, но выплатила ее всю, пока заканчивалось строительство. Я руководитель управления в коммерческом банке. Доход в среднем — более 500 тыс. в месяц, плюс бонусы.
Первоначальный взнос состоял из собственных накоплений, плюс деньги от продажи квартиры (однушки в Подмосковье), которую мне еще давно помогли купить родители».
То, что на такие крупные покупки берут ипотечные кредиты, для меня стало своего рода открытием. Мне казалось, что элитное жилье — удел тех, кто имеет возможность перевести с банковского счета в Швейцарии в один клик пару-тройку десятков миллионов, не задумываясь. Но Андрей Соловьев из Knight Frank меня переубедил:
«Доля покупателей с ипотекой в элитклассе традиционно невелика, однако в последние годы интерес к ипотечным покупкам растет. Обычно клиент в этом сегменте не берет кредит на 20–30 лет. Он предпочитает более короткие кредиты на меньшую часть суммы сделки (20–30%).
При снижении базовой ставки мы увидим увеличение объемов кредитования (особенно на первичном рынке) во всех сегментах элитной недвижимости. В сегменте делюкс (наиболее высоком подсегменте элитного рынка) эта доля остается небольшой — не больше 5%, а в премиум-классе (более массовом по меркам элитного рынка) доля ипотеки в общем объеме сделок сегодня достигает 20%.
Для сравнения: в сегментах комфорт и бизнес эти сделки занимают практически половину объема продаж — 55% и 45% соответственно».
Эксперты назвали причины роста спроса на элитную недвижимость в Москве
В Москве наблюдается более высокая, чем обычно в феврале, активность в сфере сделок с элитной недвижимостью. Она связана с рядом факторов, в том числе с валютными колебаниями и снижением ключевой ставки Центробанка. Об этом рассказал «Известиям» Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Kalinka Group в четверг, 18 марта.
По его словам, особенно высокая активность сейчас в сегменте премиум-класса.
Шибаев отметил, что в январе наблюдается традиционно низкое количество сделок с недвижимостью, так как покупатели находятся в отпусках либо уже совершили покупку в декабре. Поэтому февраль всегда более активный и результативный, чем первый месяц зимы.
«За прошлый год средние цены на элитные новостройки выросли на 16%, и тенденция роста цены сохраняется. Поэтому покупатели заинтересованы приобрести квартиру или апартамент до очередного повышения цен весной — одного из наиболее активных периодов для выхода новых проектов и спроса», — сказал он.
Эксперт рассказал, что спрос в элитном сегменте, как и в сегменте бизнес-класса, спровоцирован несколькими факторами: валютными колебаниями в начале прошлого года, когда традиционно люди начали вкладывать деньги в «квадратные метры», снижением ключевой ставки Банка России — когда люди «начали снимать деньги с депозитов и предпочитали более высокую маржинальность от вложения в новостройки».
Также он связал рост спроса с инвестиционными возможностями в некоторых проектах.
«Есть активность среди покупателей, которые хотят зайти в новые проекты на низкой стадии по инвестиционной цене. Поэтому спрос повышенный», — сообщил он.
Специалист добавил, что по итогам 2020 года средний бюджет сделок с элитными новостройками увеличился на 5,4% и составил 78,2 млн рублей. В классе делюкс бюджет сделки увеличился на 13% и составил 187 млн рублей. Средний бюджет в премиум-классе вырос на 9% — до 62,4 млн рублей.
Согласно предоставленному Kalinka Group графику динамики предложения и средневзвешенной цены на элитное жилье в ЦАО Москвы, цены в 2020 году выросли по сравнению с 2018 годом.
Например, в I квартале 2018-го квадратный метр такого жилья в этом районе стоил в среднем 695 тыс. рублей, а в аналогичный период 2020-го вырос до 917 тыс. рублей.
В IV квартале прошлого года квадратный метр уже стоил более 1 млн рублей.
- В свою очередь, руководитель отдела продаж «Москва Сити» агентства элитной недвижимости Skolkovo Realty Валерия Константинова также отмечает рост сделок с элитной недвижимостью в этом году, как с продажей, так и с арендой.
- Согласно исследованию агентства элитной недвижимости Savills, результаты которого поступили «Известиям», в Москве по итогам февраля количество сделок с элитной недвижимостью выросло в 1,5 раза по сравнению с январем.
- Агентство отмечает, что по итогам февраля этого года на элитном рынке жилой недвижимости было заключено 144 сделки, что на 55% превышает количество сделок в январе и на 46% больше показателя февраля прошлого года.
«Причем в более ранние годы прирост от января к февралю не был столь стремительным. Так, в 2020 году он составлял порядка 6%, а в 2019 году — около 11%», — указали в агентстве.
В первую очередь москвичи сейчас раскупают квартиры и апартаменты дороже $1 млн (73,6 млн рублей по текущему курсу).
При этом 55% сделок в сегменте премиальной недвижимости в центре столицы совершались в Хамовниках и Пресненском районе. В прошлом году показатель составлял 38%.
Средний бюджет сделки с квартирами премиум-класса за год снизился на 11% и по итогам февраля составил 141 млн рублей. Доля сделок в ценовом сегменте 75–110 млн рублей выросла до 58%.
Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин указывает, что в январе потенциальные покупатели ожидали ряда глобальных новостей. Среди них — итоги выборов президента США и его политики относительно «русского» вопроса, а также развития ситуации, связанной с санкциями против крупных инфраструктурных российских проектов.
«Немаловажное влияние оказывают и темпы распространения вакцинации, поскольку от этого напрямую зависит открытие границ», — добавил Халин.
В феврале ЦБ в четвертый раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 4,25% годовых, которая была понижена до этого уровня в июле прошлого года. Глава регулятора Эльвира Набиуллина допустила повышение ключевой ставки в 2021 году.
Программу субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% запустили в апреле 2020 года, она должна была завершиться 1 ноября. В конце октября правительство продлило ее до 1 июля 2021-го.