Сколько квартир продается в новостройках столицы, долго ли будут заполняться пустующие офисы и другие итоги уходящего года
Иллюстрация: sangatstudio
Иллюстрация: sangatstudio
Для одних 2016-й стал годом скидок, для других — годом рекордных сделок, третьим он запомнился благодаря масштабным проектам.
Пожалуй, главной темой уходящего года стали крайности рынка недвижимости — будь то колоссальные по площади проекты застройки ближнего Подмосковья или до смешного маленькие квартиры в новостройках.
В итоговом материале собраны главные цифры уходящего года: от нетипично долгой рассрочки до стоимости самой дорогой квартиры в Москве.
40 500 квартир и апартаментов продается в новостройках Старой Москвы
На московском рынке жилья намечается серьезное затоваривание: к концу года в столичных новостройках скопилось 40,5 тыс. непроданных квартир и апартаментов общей площадью 2,84 млн кв. м.
Это абсолютный рекорд для Москвы; за последний год объем предложения на первичном рынке увеличился на 6,7%, сообщает риелторское агентство Est-a-Tet.
В Новой Москве ситуация не лучше: прямо сейчас на присоединенных к столице территориях в продаже находятся 11 тыс. квартир в новостройках.
61 кв. м — средняя площадь квартиры в новостройках Старой Москвы
Уменьшение площадей в новых квартирах — один из главных трендов 2016 года. В столице уже можно купить апартаменты площадью 16 кв. м, в Новосибирске и вовсе продается жилье площадью 8 кв. м. На таком фоне средняя площадь квартиры в новостройке Старой Москвы уменьшилась с 79 кв. м в 2010 году до 61 кв. м в 2016-м — то есть на 23% за шесть лет.
4 000 000 кв. м равна площадь крупнейшего проекта застройки Московского региона
Циклопический проект жилой застройки разработала компания «Самолет Девелопмент». В поселении Молоковское Ленинского района Московской области девелопер решил построить жилой комплекс площадью 4 млн кв. м. Новый мегарайон станет соседом другого проекта «Самолет Девелопмент» под названием «Пригород. Лесное» площадью 3,5 млн кв.
м — этот район занимает второе место по объемам в Московском регионе. Там же расположатся более мелкие проекты компании, в общей сложности девелопер решил возвести 9,5 млн кв. м недвижимости на территории в 915 га к юго-востоку от Москвы. Здесь нет и не будет метро, а ключевой транспортной магистралью является Каширское шоссе.
Если планы «Самолет Девелопмент» осуществятся, строительные работы в Ленинском районе Подмосковья завершатся в 2029 году.
7 лет — самый длительный срок беспроцентной рассрочки на покупку квартиры в московской новостройке
Покупатели жилья всегда любили рассрочку. Во-первых, у нее нет процентов — в отличие от кредита или ипотеки с двузначной процентной ставкой. Иными словами, человек заплатит именно столько, сколько прописано в договоре, без дополнительных отчислений посреднику.
Во-вторых, рассрочку обычно предоставляет компания-застройщик — а значит, клиенту не нужно обращаться в банк и собирать десятки документов для одобрения кредита. Сейчас оплатить квартиру в рассрочку можно в 86,7% московских новостроек. Впрочем, не это главное.
Наряду с привычными условиями по рассрочке в два-три месяца отдельные девелоперы начали предлагать рассрочку на семь лет — рекордный срок для столичного рынка недвижимости.
149-е место в мире заняла Москва по приросту цен на жилье
Несколько лет подряд цены на жилье в Москве безостановочно росли. К 2016 году эта тенденция осталась в прошлом: за год средняя стоимость столичного жилья упала на 10,2%. Красноречивее всего слом тренда выглядит в регулярном рейтинге Global Residential Cities Index международной брокерской компании Knight Frank, где Москва заняла 149-е место из 150.
$10 500 000 стоят самые дорогие проданные апартаменты в деловом центре «Москва-Сити»
Сделку года на рынке московского элитного жилья заключил неназванный гражданин России. В мае 2016 года секретный покупатель приобрел пентхаус в башне «Город столиц» делового центра «Москва-Сити» за $10,5 млн — рублевая стоимость по текущему курсу ЦБ равна 639 млн. Площадь рекордного лота составила 250 кв. м. Апартаменты находятся на 68-м этаже; продавцом выступил архитектор из Нью-Йорка.
1 645 435 200 рублей стоит самая дорогая квартира в Москве
Цена спроса и цена предложения — в 2016 году эти величины оказались безнадежно далеки друг от друга. Самым дорогим предложением на рынке московского жилья в уходящем году оказалась квартира площадью 415,5 кв.
м в жилом комплексе Grand Prix House в Бутиковском переулке рядом с улицей Остоженка. Владелец этого лота рассчитывал выручить от продажи более 1,6 млрд руб. ($23,5 млн по курсу ЦБ на момент размещения объекта в экспозиции).
Квартира появилась на рынке еще весной, но так и не нашла покупателя.
86% — доля скидочных сделок на вторичном рынке жилья в Москве
Почти весь год доля московских квартир, которые продавались со скидкой, балансировала около отметки 80–82%.
Прорыв произошел в конце осени: в ноябре и декабре доля сделок с дисконтом достигла исторического максимума в 86%.
По оценкам риелторского агентства «Инком-Недвижимость», на здоровом рынке процент скидочных сделок обычно равен 50–60%. В настоящий момент средний размер дисконта на вторичном рынке столичного жилья составляет 9,1%.
8 500 000 кв. м жилья начнут строить в Москве в 2017 году
2016 год был богат на рекорды — но следующий год способен перекрыть эти достижения. По итогам года девелоперские компании Москвы получили разрешение на строительство 8,5 млн кв. м нового жилья в черте города.
В 2017 году новый объем выйдет на рынок — и цены должны будут отреагировать. Для сравнения: в 2014 году на первичном рынке столицы в продаже находился 1,1 млн кв. м жилья, в декабре 2016-го — 2,6 млн кв. м.
4 года потребуется для заполнения всех пустующих офисов в Москве
Различные компании арендуют по 400–600 тыс. кв. м офисов в Москве в год, подсчитали в брокерской компании Colliers International. При этом уже сейчас на столичном рынке пустует более 2,5 млн кв. м офисной недвижимости, обнаружили аналитики.
Несложные вычисления показали: при существующем темпе поглощения российской столице потребуется как минимум четыре года, чтобы заполнить все существующие в городе офисы.
Между тем девелоперы продолжают возводить новые бизнес-центры — а расчеты Colliers International не учитывают ожидаемый прирост предложения
В столичных хамовниках с начала года продано больше всего дорогих квартир
Застройщики снижают площадь элитного жилья в Москве, чтобы поддерживать стабильный спрос
Цены на элитное жилье в Москве продолжают снижаться. В оценке динамики снижения цен на элитные квартиры эксперты единодушны — за год квартиры в элитных новостройках Москвы подешевели примерно на 10% в рублях и более чем на 20% в долларах. Однако средневзвешенную стоимость «квадрата» в столичных элитных новостройках эксперты оценивают по-разному.
Так, по оценкам компании Savills, по итогам I квартала 2016 г. средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитных новостроек Москвы зафиксировалась на отметке 811 000 руб. за кв. м. — снижение за год составило 10%.
Примерно такую же оценку дают и эксперты компании Knight Frank — 818 000 руб. за кв. м ($12 105). «За прошедшие 12 месяцев показатель в рублях снизился на 13%, в долларах – на 25%», — говорится в отчете Knight Frank.
Эксперты компании Welhome оценивают средневзвешенную стоимость «квадрата» в элитных новостройках в 935 400 руб., или $13 740 (по курсу 68,9 руб. за $1). За год падение цен в долларах составило 22%, говорится в отчете Welhome.
При этом эксперты компании отмечают, что с начала года стоимость элитного жилья в Москве продолжила падение — снижение по отношению к концу 2015 г. составило еще 15% в рублях и 11% в долларах.
За первые три месяца текущего года на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы прошло 126 сделок. Данный показатель практически не изменился по сравнению со значением I квартала прошлого года (125 сделок). При этом каждая вторая квартира была куплена в диапазоне цен от 30 до 60 млн руб., говорится в отчете Savills.
Всего за январь-март 2016 г. было продано более 15 100 кв. м жилья. Это примерно на 3000 кв. м меньше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
«Таким образом, при сохранении числа сделок на одном уровне мы отмечаем, что интерес покупателей сместился в сторону относительно небольших площадей — 120 кв. м в этом году против 145 в январе-марте 2015 г.
», — отмечают аналитики компании в своем отчете.
То, что покупатели стали отдавать предпочтение небольшим квартирам, отмечают и эксперты Knight Frank. По их данным, средняя площадь элитных квартир в новостройках в конце марта 2016 г. составила 154 кв. м, тогда как годом ранее показатель был на 10 кв. м больше.
Больше всего элитного жилья продается в районе Хамовники — на него приходится 37% всего спроса. Далее следуют Пресненский район – 16% спроса и Замоскворечье (13%). На эти три района Москвы приходится 2/3 всего рыночного спроса.
«Около 55% заключенных сделок пришлось на три района – Хамовники, Пресня и Замоскворечье, причем явное лидерство первого из них по-прежнему неоспоримо.
А вот в таких популярных локациях, как Остоженка и Патриаршие пруды, первичных сделок в I квартале текущего года не проходило», — рассказал управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.
На конец марта в Москве покупателям предлагалось 2010 квартир и апартаментов, что на 10% больше, чем в конце 2015 г., говорится в отчете Knight Frank.
Аналитики Savills уточняют, что за последние три месяца в продажу поступило четыре клубных корпуса в ЖК «Садовые кварталы» (район Хамовники) и апартаменты с отделкой от компании Vesper в клубном доме Bunin на Плющихе. Суммарно выбор покупателей пополнился на 143 лота.
«В целом рынок является сбалансированным по количеству спроса и предложения. Основную долю предложения составляют квартиры без отделки, но на элитном рынке присутствуют и те проекты, в которых квартира приобретается в собственность с уже готовой финишной отделкой высокого уровня.
Стоит также отметить определенный дефицит, который связан с практически стопроцентным отсутствием первичного предложения в районе Остоженки, Патриарших прудов, Китай-города, что будет делать планируемые к выходу проекты в этих локациях крайне востребованными», — прокомментировал управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.
Каким будет 2016 год на рынке новостроек: прогнозы и перспективы
В преддверии Нового года принято не только подводить итоги, но и делать прогнозы на будущее. В условиях нестабильной экономики предсказания, касающиеся того, что будет на рынке новостроек в 2016 году, могут не оправдаться. Тем не менее, портал Novostroy-M.ru решил выяснить, чего стоит ждать в следующем году.
Последствия 2015-ого
Безусловно, развитие первичного рынка Московского региона во многом будет зависеть от политических и экономических факторов (цены на нефть, изменение курсов валют, геополитическая ситуация и т.д.), но не только от них. В частности, в 2015 году произошли события, которые окажут влияние на строительную отрасль в 2016-ом.
В этом году впервые из уст чиновников прозвучала инициатива видоизменения схемы привлечения денег дольщиков для строительства жилых домов – финансирование стройки должно осуществляться через специальный счет в банке.
Таким образом денежные средства, которые покупатели заплатят за квартиры, будут под контролем. Столь радикальные меры понадобились для того, чтобы не допустить увеличение количества обманутых дольщиков.
Свою «лепту» внесло банкротство крупнейшей российской строительной компании «СУ-155», последствия чего теперь легли на плечи государства.
По словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, пока инициатива вызывает у игроков рынка ряд вопросов.
Прежде всего, такое ограничение в привлечении застройщиками финансирования – несвоевременная для текущего состояния экономики и рынка жилья в частности мера.
Несмотря на стимулирование спроса и со стороны государства (субсидированная ипотека), и со стороны застройщиков (акции, скидки, рассрочки), инфляция неумолимо «съедает» доходы людей, и платежеспособность потенциальных покупателей падает.
Традиционная схема финансирования проекта предполагает следующие пропорции разных финансовых инструментов: 10% – собственных средств, 20% – заемное банковское финансирование и 70% – средства дольщиков. Получается, что спрос падает, а застройщики могут лишиться основного источника финансов, ведь далеко не все компании смогут привлечь такой объем заемного финансирования.
- «Ограничение количества застройщиков и укрупнение рынка может привести к росту цен, ведь монополизация и дефицит предложения создают искусственное завышение цен»
- Владимир Богданюк, Est-a-Tet
- Кроме того, нельзя не отметить, что банковская система в кризис также испытывает трудности, и при этом на нее накладывается огромная дополнительная нагрузка, с которой она может не справиться.
Законопроект уже внесен в Госдуму на рассмотрение, однако окончательной ясности в этом вопросе пока нет. Как отметил Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», от того, какое решение в итоге будет принято по этому вопросу, будет зависеть дальнейшая судьба застройщиков.
Если изменения вступят в силу, можно предположить, что ряд мелких компаний уйдут с рынка. Останутся только крупные застройщики, способные приспособиться к новым правилам ведения девелоперского бизнеса. Также можно прогнозировать увеличение стоимости квадратного метра жилья.
«В случае ограничения доступа к деньгам дольщиков застройщики испытают «финансовое голодание», что рискует негативно сказаться на их деятельности.
Остается проектное финансирование, но использование данного инструмента автоматически повышает цены на недвижимость», – говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Еще одно новшество, которое может повлиять на рынок в 2016 году – новые налоговые правила. Они касаются уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Предельный срок владения, при котором весь доход освобождается от налога, увеличивается с 3 до 5 лет.
«Условно говоря, если вы купили квартиру в декабре 2015 года и успели зарегистрировать собственность до 31 декабря 2015 года, то для вас действуют старые правила – вы освобождаетесь от налога на доход через три года собственности, – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
– Однако, если вы стали собственником с 1 января 2016 года, то от налога на доходы вы освобождаетесь только через 5 лет. На мой взгляд, это может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости как актива в целом, начиная с 2016 года. Да, можно продать квартиру по переуступке.
Но цена за такой период времени попросту не успевает «отрасти». А учитывая сложную ситуацию с высокими ипотечными ставками, инвестор и вовсе рискует не продать квартиру в определенные сроки».
Между тем, уже во второй половине 2015 года застройщики отмечали значительное сокращение доли инвестиционных сделок, так как большая часть покупателей приобретают недвижимость для жизни. Тем не менее, новые правила налогообложения могут вовсе вытеснить инвесторов с рынка.
ЖК «Долина Сетунь»
Были в 2015-ом и положительные решения, которые стимулировали и будут продолжать стимулировать первичный рынок. Речь о государственном субсидировании процентной ставки по ипотеке. Программа была запущена в марте, и доля ипотечных сделок увеличилась сразу в несколько раз, а вместе с тем, выросли и продажи. Тогда доля продаж по ипотеке достигала 90%.
Вскоре покупатели поняли, что программа долгосрочная и денег хватит всем, поэтому ситуация с ипотекой вернулась в привычное русло – по данным «БЕСТ-Новострой», во второй половине года каждая вторая сделка на первичном рынке осуществлялась с использованием ипотечного кредита, а в некоторых проектах доля ипотеки так и осталась очень высокой – 70-80%.
«Программа государственного субсидирования ипотеки поддерживала первичный рынок на протяжении всего 2015 года, и уже сейчас известно о решении властей продлить срок программы до мая 2016 года. Таким образом, рынок получит поддержку как минимум в первые пять месяцев будущего года»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
По словам Натальи Саакянц, коммерческого директора компании Rose Group, отмена субсидирования ипотеки может привести как к незначительным неблагоприятным последствиям, так и серьезным негативным изменениям в отрасли.
В данный момент на фоне растущего предложения ипотека является основным источником поддержания спроса на рынке.
Также не исключено, что грамотная стратегия развития ипотечного кредитования при разумном уменьшении процентной ставки может и дальше способствовать общему поддержанию рынка недвижимости в период кризиса.
Что касается валютных колебаний, то ажиотажных продаж они уже не вызовут, как это было в конце 2014 года.
В текущем году покупатели гораздо спокойней реагировали на валютные скачки, пропал и «эффект новизны», падение национальной валюты уже не так побуждает что-то срочно делать со своими рублевыми вкладами.
«В следующем году валютные колебания будут оказывать, скорее всего, еще меньшее влияние на спрос, поскольку людей с «живыми» деньгами или тем более валютными накоплениями на рынке все меньше», – говорит Владимир Богданюк.
В «НДВ-Недвижимость» считают, что дно кризиса, о котором говорили весной и в начале лета, пройдено, однако экономика продолжает оставаться в сложном положении. Скорее всего, потребуется достаточно времени для того, чтобы от него оттолкнуться. Возможно, предстоящей весной будут заметны изменения в позитивную сторону.
Рост или падение
Эксперты не прогнозируют в 2016 году серьезных скачков цен на недвижимость. В большей степени рост стоимости жилья будет связан с увеличением строительной готовности объектов.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», считает, что цены будут снижаться в переоцененных объектах и перенасыщенных новым жильем локациях, а вот в ликвидных проектах можно ожидать повышения стоимости квадратного метра по мере роста стадии строительной готовности. «Продолжится формироваться отложенный спрос – люди до сих пор ждут дальнейшего снижения цен и не спешат покупать недвижимость. Рано или поздно это обернется очередным всплеском покупательской активности и, как следствие, ростом стоимости метра. Но когда именно этот всплеск произойдет, мы пока не знаем», – говорит Дмитрий.
Очень большое количество масштабных проектов в сочетании со снижающимся платежеспособным спросом не будут способствовать удорожанию недвижимости вплоть до весны 2016 года. Возможно, в мае цены вырастут вместе с активностью покупателей, так как будет подходить к концу действие программы субсидирования ипотеки, и правительство не станет продлять ее.
ЖК «Изумрудные Холмы»
Как пояснила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», если в определенные периоды аналитики фиксируют снижение средней стоимости метра, то это связано не с падением абсолютных показателей, а с выходом на рынок новых проектов по стартовым ценам, которые и влияют на общий средний показатель.
Другое дело, что сегодня ряд проектов выходят на рынок с ценой квадратного метра примерно такой же, как и год назад. Если исходить из общего подорожания товаров и продуктов питания, а также уровня инфляции, то можно говорить лишь о сохранении на первичном рынке прежнего уровня цен, которые весьма выгодны для покупателя.
«Для наглядности можно посмотреть на динамику цен в текущем году. Так, на конец ноября средняя цена 1 кв. метра на рынке массового жилья была зафиксирована на отметке 158,7 тыс. рублей, а по итогам 2014 г. – 141 тыс. рублей.
Соответственно, если исходить из конкретных и объективных цифр, то рост цен налицо. Однако нельзя забывать о высоком уровне инфляции (с января по ноябрь 2015 года – 12,1%) и о девальвации рубля», – говорит Ирина Доброхотова.
«Застройщики уже настолько приблизились к себестоимости строительства, что ждать дальнейшего падения цен не стоит. Максимум возможна корреляция в пределах плюс-минус 5%»
Даромир Обуханич, ГК «МИЦ»
В целом стоит отметить, что в 2015 году на рынке новостроек во всех сегментах «правил» покупатель. Девелоперам пришлось прибегнуть к различным и до недавнего времени на рынке не встречающимся инструментами стимулирования спроса. Скидки заметно выросли (до 25%), появились длительные беспроцентные рассрочки, субсидирование банковских ставок со стороны застройщиков (ипотека от 7%).
Эксперты считают, что в том же ключе рынок будет развиваться и в 2016 году – застройщики продолжат стимулировать спрос за счет более привлекательных условий покупки. «Практика показывает, что наиболее востребованы и эффективны сегодня те предложения от застройщиков, при которых покупатель может получить реальную экономию», – говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, считает, что наиболее низкие цены наблюдались этой осенью. Однако ситуация, возможно, повторится в январе 2016 года. Дело в том, что этот период традиционно считается затишьем, поэтому компании могут продлить праздничные скидки на посленовогодний период.
Новые проекты
Конечно, во время кризиса риски девелоперов возрастают, однако вопреки пессимистичным прогнозам в 2015 году на рынке появилось несколько новых проектов в разных ценовых сегментах. То же самое будет происходить и в 2016-ом.
«Если девелопер предлагает продуманные проектные решения, удачное местоположение, развитую инфраструктуру, стремится развивать транспортную доступность и при этом продает квартиры по оптимальным ценам, такой проект будет востребован», – говорит Наталья Саакянц. В том, что проекты будут выходить, уверен и Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.
Он считает, что крупные застройщики умеют вести свой бизнес в сложной рыночной ситуации и знают, как выводить объекты именно в это непростое время.
Как рассказал Павел Петриченко, директор по продажам «Самолет Девелопмент», в 2016 шансы на успех будут иметь продуманные концептуальные проекты с качественной инфраструктурой, удобной транспортной доступностью, современными конструктивными и оптимальными планировочными решениями.
Ряд экспертов отмечают, что в ближайшие три года в Москве появится порядка 150 новых жилых комплексов.
При этом проекты, анонсированные 1-2 года назад, реализацию которых застройщики уже начали, естественно, приостановлены не будут.
По оценкам компании «БЕСТ-Новострой», общая площадь первых очередей строительства в проектах, потенциально готовых к выходу в течение 2016 года, составит порядка 950 тыс. кв. м (920 тыс. кв. м без учета проектов в ЦАО).
В конце текущего года уже анонсировано большое количество новых проектов, особенно на территории Москвы. Продолжится реновация промышленных зон, таких как ЗИЛ, Соколиная гора, Серп и молот, Грайвороново. Компания «Донстрой» анонсировала масштабный проект в районе Раменки, где планируется застроить 172 га.
«Компании, которую вели активную деятельность на подмосковном рынке, начали смещаться в Москву. Например, ГК «Мортон» в 2015 году вывела сразу несколько проектов в Москве. Также компания TEKTA GROUP заявила о выходе на рынок Москвы с проектом бизнес-класса. Компания «Гранель» анонсировала выход проекта в Москве»
Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»
Кстати, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в этом году наблюдалось нетипичное поведение застройщиков на присоединенных территориях – в Новой Москве выходили новые очереди в уже существующих проектах, а вот крупных новых проектов на рынке не было.
Планы на масштабную застройку в следующем году в районе деревни Саларьево в сентябре озвучил Марат Хуснуллин. Предполагаемая территория застройки 970 га, а реализация рассчитана на 20 лет. Сразу несколько компаний заявили о своем участии в данном проекте, среди них ГК «ПИК», «Мангазея Девелопмент».
Планируется возведение 6,7 млн кв. м недвижимости, из них около 3 млн кв. м жилья.
В целом отметим, что в условиях кризиса обострилась конкурентная борьба за покупателя, рынок сегодня пополняется довольно качественными проектами, которые имеют все шансы на успешную реализацию.
С этой точки зрения вывод новых проектов и рост конкуренции между застройщиками играет на руку покупателям, у которых есть уникальная возможность купить жилье высокого качества по очень доступным для Москвы ценам.
Главные события 2015 года на рынке новостроек
Дата публикации 29 декабря 2015
Рост цен и заморозка проектов ждут рынок недвижимости из-за повышения ставки ЦБ
Решение Банка России увеличить ключевую ставку до 17% приведет к удорожанию ипотеки, росту стоимости строительства и заморозке некоторых девелоперских проектов, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.
Совет директоров Банка России с 16 декабря повысил ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых. Данное решение обусловлено необходимостью ограничить существенно возросшие в последнее время девальвационные и инфляционные риски, сообщил регулятор.
Ипотека подорожает, жилье вырастет в цене
При нынешней ставке в 17% более 90% заемщиков откажутся от получения ипотеки, говорит управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.
«Повышение ставки до 17% означает, что при условии, если она будет на этом же уровне какое-то время, ставки по ипотечным кредитам вряд ли будут ниже 18-20%.
В целом это приведет к тому, что более 90% заемщиков откажутся от получения ипотеки», — подчеркивает он. По мнению эксперта, спрос на первичном рынке недвижимости сократится в 3-4 раза.
Плачевными будут последствия и для вторичного рынка – не исключена вероятность, что рынок может «просесть» практически вдовое, отмечает он.
«Резкое повышение ставки ЦБ – это крайне недальновидный и пагубный шаг не только для рынка жилья, но и для всей экономики в целом. Это решение Центробанка поставит крест на ипотеке и нарушит стабильность рынка недвижимости.
Также это может привести к пересмотру ставок по уже выданным кредитам, что вызовет череду банкротств предприятий и физлиц, а это несомненно подорвет доверие людей к действиям государства», — в свою очередь заявляет президент ГК «Мортон» Александр Ручьев.
Вместе с тем, он полагает, что сегмент жилья эконом-класса, как наиболее устойчивый на рынке недвижимости, пострадает менее всего, хотя и значительно сократится в объемах.
«Учитывая совокупность всех этих факторов, значительный рост цен на жилье эконом-класса неизбежен.
Без прямой помощи государства, выраженной в субсидировании ставок по кредитам застройщиков и снижении процентов по ипотеке покупателям жилья, развития позитивных сценариев невозможно», — предупреждает Ручьев.
Покупатель расплатится
О возможном росте рублевых цен на жилье в будущем говорят и другие эксперты. «Долговременное удержание ставки на уровне 17% станет приговором ипотеке и вызовет рост цен как минимум на такую же величину на первичном рынке.
Платежеспособный спрос при этом может снизиться на 50% и более, что приведет к полной дестабилизации рынка», – утверждает, например, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. Глава компании «НДВ Групп» Александр Хрусталев в свою очередь ждет удорожания новостроек в ближайшие полгода на 20%.
«Потому что девелоперы, если будут продавать сейчас, не поднимая цен, будут продавать себе в убыток», – объясняет он.
По мнению Хрусталева, если ключевая ставка сохранится на уровне 17% больше двух-трех месяцев, то себестоимость строительства поднимется минимум на 10%.
«Пока, наверно, рано делать выводы, потому что это направлено не в сторону девелоперов и строителей, а для того, чтобы остановить валютные спекуляции.
Это не постоянная ставка, потому что при такой ставке не может никакая экономика вообще развиваться «, — рассуждает он.
В свою очередь генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева прогнозирует рост стоимости стройматериалов на 30-35% к концу первого квартала 2015 года. «Себестоимость всех материалов, в любом случае, привязана к доллару. Импортозамещение, к сожалению, в сегменте комфорт-класса и выше сейчас представляется затруднительным», — отмечает она.
В итоге, делает вывод партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский, девелоперам придется перекладывать на покупателей «непроданные квадратные метры». «Нам ничего не остается, кроме как переложить это на плечи покупателей», — констатирует он.
Будут банкротства
При нынешнем уровне ставки рефинансирования девелоперы жилья эконом-класса получат отрицательную маржу, предостерегает Халин из IntermarkSavills.
«При подобном уровне ставок они смогут получить кредиты не менее, чем под 20% годовых.
Для проектов эконом-класса это будет настоящей катастрофой, потому что их маржа уже сегодня не превышает 10-15%, а при новой ставке она станет отрицательной», — сказал Халин.
В свою очередь, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба полагает, что в случае длительного сохранения ставки на таком высоком уровне это может привести к росту стоимости кредитов для девелоперов, хотя для этого сегмента бизнеса уже и так ситуация затруднительная.
«Таких банков очень мало, как и мало ликвидности для строительного сектора, не являющегося системным для экономики. Сейчас банковская система (и ликвидность) будет сосредоточена на рефинансировании долговых обязательств системообразующих предприятий», — сетует консультант.
При этом, считают собеседники РИА Новости, для рынка коммерческой недвижимости решение Центробанка увеличить ключевую ставку будет иметь существенные значения прежде всего в 2016-2107 годах.
«Новых проектов сейчас начинается достаточно немного и сильного дополнительного негативного влияния уже не ожидается.
Так или иначе, в 2016-2017 годах мы наверняка столкнемся с падением ввода новых площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости», – комментирует директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
С этой точкой зрения солидарен и руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Васюткин, ожидающий именно в этот период заморозку целого ряда проектов крупных торговых центров в Москве и ближайшем Подмосковье.
А заместитель председателя правления МДМ Банка Алексей Чаленко и вовсе полагает, что рынок недвижимости ждут банкротства.
«Что банкротства будут, я даже не сомневаюсь, в том числе и банкротства подмосковных владельцев земли. Сейчас рынок почистится.
В прошлый раз государство забирало компании, потому что основными кредиторами были госбанки. Думаю, что в этот раз будет тоже самое», – уверен он.
Цены на квартиры в 25 крупнейших городах России и прогноз по рынку недвижимости 2016
Цены на недвижимость в каждом российском городе – от мегаполисов до глубинки – всегда были больной темой для большей части населения. Для покупки жилья приходилось откладывать и экономить на протяжении долгих лет, или же брать ипотеку, попадая при этом в условия, при которых чуть ли не до старости надо выплачивать кредит. Аренда квартир — тоже больной вопрос для многих.
Казалось бы, можно радоваться, в 2015 году цены на покупку и аренду квартир заметно снизились. Но экономика — палка о двух концах. Вместе с ценами снизились и доходы населения. А что делать тем, кто влез в ипотеку на 15-20 лет по высокой цене? Кто копил всю жизнь и отдал за однушку в Москве 200 тысяч полновесных долларов?
Сегодня IQ Review предлагает вашему вниманию аналитический обзор российского рынка жилой недвижимости 2016.
Мы расскажем, сколько стоит аренда однокомнатной квартиры в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и других крупнейших городах России.
Также вы узнаете, за сколько такую же квартиру можно купить (или продать), что думают эксперты о рынке аренды и продажи квартир в 2016 году .
Современная история российского рынка недвижимости — как изменялись цены с 2000 года
Как появился и развивался рынок недвижимости в РФ, и каково его состояние сейчас?Рынок недвижимости в России полноценно начал формироваться в конце 90-х, после эпохи первичной приватизации. Люди не осознавали ценность квартир, которые получили бесплатно, но рынок быстро расставил все на свои места.
С конца нулевых и до недавнего времени (до конца 2013 – начала 2014) все более-менее стабилизировалось, и резких скачков не было, однако разразившийся кризис пошатнул рынок недвижимости. В какую именно сторону, и чего от этого стоит ждать – разберемся ниже.
Цены на квартиры будем приводить для Москвы, однако для любого другого города соотношение будет примерно схожим.
Последние существенные скачки на рынке жилой недвижимости России были еще в конце девяностых. К примеру, в 1999 году «квадрат» жилья в Москве стоил в среднем около 700-900$. Начиная с 2000 и до 2003-2004 годов, ценник этот плавно рос, и к концу 2004-2005 вырос почти в 3 раза: достиг отметки в 2000$. Примерно такими же темпами росли цены на квартиры и в других крупных городах РФ.
С 2005 по 2007 рост продолжался: за эти 2 года цены скакнули еще в два раза, примерно до 4000$ за «квадрат» столичного жилья. На протяжении года эта стоимость изменялась незначительно, а в 2007-2008 взлетела еще в полтора раза – до 6000$. Это был пик пузыря недвижимости.
В конце «нулевых» (кризис 2008-2009) наблюдался значительный спад расценок, ввиду того, что столь существенный рост произошел из-за относительной стабильности и постепенного роста благосостояния населения.
Конечно, доступное жилье все еще оставалось мечтой, но все же мечтой более-менее реализуемой для тех, кто имел постоянный доход хотя бы на уровне среднего.
Как следствие – стал расти спрос на жилье, из-за чего продавцы стали постепенно поднимать цены, видя, что желающих купить недвижимость становится все больше.
Однако поднятая планка оказалась непосильной для обычных людей – все-таки отдавать по 150-200 тысяч долларов за небольшую однушку не очень выгодно. На пике цен (когда стоимость 1 квадратного метра в Москве достигла приблизительно отметки в 6000$) начался спад спроса.
Вместе с этим стали снижаться и цены – и к концу 2010 они упали до 4000$. После этого и до первой половины 2014 наблюдался плавный рост с небольшими скачками – к началу кризиса ценник на «квадрат» жилья в Москве колебался в районе 4800-5000$.
Все эти процессы иллюстрирует график цен на квадратный метр жилья в среднем по Москве, составленный специалистами аналитической компании “ИРН”.
Статистика цен на квадратный метр жилья в москве
Изменение цен на квартиры с началом кризиса 2014-2016
Во второй половине 2014 года, после введения антироссийских санкций, курс доллара (а все помнят, что именно в долларах в основном и измерялась цена, и зачастую происходила оплата при сделках) по отношению к рублю стал расти. Изначально падение рубля было плавным, однако стабильным и неуклонным – уже к середине-концу осени курс перевалил за отметку в 45 (в начале года – 33-34).
Как следствие, начался соответствующий рост цен на товары практически всех видов – от одежды до продуктов питания. В результате этого начались сокращения персонала и закрытие предприятий, которым стало невыгодно продолжать деятельность.
Общее ухудшение благосостояния людей привело к падению спроса на жилье: вначале плавному, а ближе к концу 2014, когда стало уже точно понятно, что ситуация улучшаться не собирается – и к резкому.
Соответственно, стали снижаться (причем резко) и цены на жилье.
Если раньше (до 2013-2014 гг.) человек выставлял квартиру на продажу, и клиент находился достаточно быстро (при условии разумной стоимости и нормального состояния объекта), то в 2015 желающих платить оказалось уже гораздо меньше.
С наступлением кризиса мало кто хотел тратить столь крупные суммы: во-первых, неизвестно, насколько все усложнится в дальнейшем; во-вторых, если цены стали снижаться, то зачем платить больше сейчас, если через пару-тройку месяцев за эту же квартиру могут попросить меньше?
В среднем, в середине 2015 года цены на квартиры в Москве снизились до отметки 3000$ за «квадрат» (и это только продажная стоимость, указанная в объявлениях), и продолжают падать.
Специалисты отмечают, что сейчас нормальной для быстрой продажи является скидка до 10% от объявленной цены.
Несмотря на то, что резкие скачки курса, которые страна переживала в начале года (когда курс изменялся на несколько рублей за сутки, и достигал отметки в 75-80 за 1 доллар), уже прекратились, и сейчас колебания не столь существенны, платежеспособность населения серьезно подорвана.
На предыдущий кризис (2008-2009 гг.) такая ситуация уже не похожа: тогда все происходило быстрее, и после резкого падения начался отскок. Сейчас же можно увидеть то же резкое падение, которое перешло в плавное снижение – отскока пока что точно ждать не приходится. Ясно, что к прежним отметкам в долларе цены уже вряд ли вернутся (по крайней мере, в ближайшие годы при текущих ценах на нефть).
На начало 2016 года средняя цена квадратного метра в Москве составляет 2500 долларов США, или чуть меньше 180 тысяч рублей.
График в рублях выглядит не столь драматично, но все мы понимаем, что такое рубль сегодня, и с какой скоростью он обесценивается.
Данные ИРН
Что будет с ценами на недвижимость в 2016 году в России — мнения экспертов
Валерий, риелтор, компания “Инком-недвижимость”: “Экономика не бывает справедливой. Она такая, какая она есть. Ее надо принять. Рынок недвижимости — вещь инерционная. Этим он и хорош, его можно четко прогнозировать.
По внутренней статистике “Инкома”, инерция рынка недвижимости к общему движению в экономике составляет около 4 месяцев. Сейчас в экономике все плохо, и цены расти не будут, даже в рублях.
Если вы собираетесь покупать квартиру, дождитесь начала роста цен на нефть, после этого действовать надо быстро”.
Елена, риелтор, компания “Триумф”: “Рынок недвижимости достаточно вялый, у покупателей нет денег, продавцы снижают цены. Взяла в работу на продажу однушку недалеко от МКАД в декабре — цена адекватная, одна из самых низких на рынке, состояние хорошее.
Середина января — ни одного просмотра, мне уже перед собственником стыдно. Попросила его сегодня снизить цену, он пока не готов. Но обычно они сдаются на третий-четвертый месяц без просмотров. В последнее время тенденция такая. Рынок сильно просел, год назад такие же квартиры разлетались на 20-25% дороже (в рублях).
Сложно сказать, что будет дальше, но пока перспектив роста нет никаких”.
Александр, финансовый аналитик: “Я сейчас покупаю российские акции на перспективу. Если бы было денег побольше, я бы присмотрелся к покупке какой-нибудь дешевой новостройки в черте МКАД на этапе строительства.
Цены на них прилично упали, можно найти вариант студии до 4 миллионов. Цены на нефть не будут вечно такими низкими. Купив сегодня квартиру за 50 тысяч долларов, ее можно будет продать за 100, лет через пять, например, при хорошей внешней конъюнктуре.
Или жить в ней — ведь не каждый год появляется возможность купить квартиру в Москве за 50 тысяч долларов”.
Карта новостроек Московского региона, выборка до 4 миллионов рублей.
Выгодно ли покупать квартиру сейчас?
Ввиду того, что стоимость жилья в РФ продолжает снижаться – на данный момент ответ однозначно отрицательный.
По сравнению с январем 2015, в сентябре цены упали в среднем на 10% (в рублях), причем чаще стали появляться объявления о срочной продаже, когда можно сторговать дополнительную скидку за быструю сделку.
Вдобавок наблюдается явный перевес предложения – начиная со второй половины нулевых, в крупных городах началась активная застройка. Как следствие, новостройки, которые начали возводиться до начала кризиса, сейчас тоже предлагаются со скидками.
Можно предположить, что в ближайшие месяцы состоится дальнейшее плавное снижение цен на рынке вторичного жилья в России. Вдобавок, существенно увеличивается количество предложений, которые поступают на продажу, но не находят покупателя. Люди начали осознавать, что рынок падает, и пытаются избавиться от инвестиционных квартир.
Самый лучший вариант для тех, кто точно решил покупать жилье – это определиться с конкретными требованиями (районом, этажом, метражом, состоянием и так далее) и внимательно отслеживать предложения и цены, не торопясь с покупкой.
Актуальные цены на недвижимость в 2016 году
В заключение приведем собственную аналитику. Это данные, собранные редакцией IQR из открытых источников. Данные имеют известную долю погрешности (можно найти как дороже, так и дешевле, все зависит от района), но в целом отражают стоимость аренды и продажи недвижимости в нашей стране на 2016 год.
Таблица цен на квартиры по городам России 2016
Стоимость в рублях, представлен эконом-сегмент, в самых крупных городах цены актуальны для окраинных районов.
| Москва | 4 400 000 | 6 000 000 | 8 000 000 |
| Санкт-Петербург | 3 700 000 | 5 300 000 | 7 100 000 |
| Новосибирск | 2 400 000 | 3 300 000 | 4 200 000 |
| Екатеринбург | 2 400 000 | 3 200 000 | 4 100 000 |
| Нижний Новгород | 2 100 000 | 2 900 000 | 3 600 000 |
| Казань | 2 100 000 | 3 100 000 | 3 800 000 |
| Челябинск | 2 000 000 | 2 900 000 | 3 700 000 |
| Омск | 2 100 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Самара | 2 000 000 | 2 900 000 | 3 600 000 |
| Ростов-на-Дону | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 700 000 |
| Уфа | 2 100 000 | 2 800 000 | 3 700 000 |
| Красноярск | 2 000 000 | 2 700 000 | 3 600 000 |
| Пермь | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Воронеж | 2 000 000 | 2 700 000 | 3 500 000 |
| Волгоград | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 500 000 |
| Саратов | 1 800 000 | 2 500 000 | 3 300 000 |
| Краснодар | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Тольятти | 1 800 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Тюмень | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Ижевск | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Барнаул | 1 800 000 | 2 600 000 | 3 400 000 |
| Иркутск | 1 900 000 | 2 500 000 | 3 400 000 |
| Ульяновск | 1 900 000 | 2 600 000 | 3 400 000 |
| Хабаровск | 1 800 000 | 2 600 000 | 3 500 000 |
| Владивосток | 1 900 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
Таблица стоимости аренды квартиры по городам России (цены на начало 2016 года)
Цены в рублях, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в элитных районах не рассматривались.
style type=”text/css”> .tg {border-collapse:collapse;border-spacing:0;border-color:#999;margin:0px auto;} .
tg td{font-family:Arial, sans-serif;font-size:14px;padding:10px 5px;border-style:solid;border-width:1px;overflow:hidden;word-break:normal;border-color:#999;color:#444;background-color:#F7FDFA;} .
tg th{font-family:Arial, sans-serif;font-size:14px;font-weight:normal;padding:10px 5px;border-style:solid;border-width:1px;overflow:hidden;word-break:normal;border-color:#999;color:#fff;background-color:#26ADE4;} .tg .tg-s6z2{text-align:center} .tg .tg-hgcj{font-weight:bold;text-align:center}
@media screen and (max-width: 767px) {.tg {width: auto !important;}.tg col {width: auto !important;}.tg-wrap {overflow-x: auto;-webkit-overflow-scrolling: touch;margin: auto 0px;}}
| Москва | 25000 | 55000 | 43000 | 55000 |
| Санкт-Петербург | 17000 | 30000 | 27000 | 36000 |
| Новосибирск | 13000 | 23000 | 21000 | 25000 |
| Екатеринбург | 13000 | 22000 | 20000 | 25000 |
| Нижний Новгород | 13000 | 21000 | 19000 | 23000 |
| Казань | 12000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Челябинск | 10000 | 19000 | 17000 | 20000 |
| Омск | 10000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Самара | 10000 | 19000 | 17000 | 20000 |
| Ростов-на-Дону | 11000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Уфа | 10000 | 19000 | 16000 | 16000 |
| Красноярск | 11000 | 19000 | 16000 | 19000 |
| Пермь | 10000 | 18000 | 16000 | 19000 |
| Воронеж | 9000 | 16000 | 15000 | 18000 |
| Волгоград | 9000 | 16000 | 15000 | 18000 |
| Саратов | 9000 | 16000 | 14000 | 18000 |
| Краснодар | 9000 | 17000 | 14000 | 18000 |
| Тольятти | 9000 | 16000 | 14000 | 18000 |
| Тюмень | 8000 | 16000 | 14000 | 17000 |
| Ижевск | 8000 | 16000 | 13000 | 17000 |
| Барнаул | 7000 | 15000 | 13000 | 17000 |
| Иркутск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Ульяновск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Хабаровск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Владивосток | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |