О чем надо знать, чтобы не лишиться жилья
В общем понимании рейдерство (от англ. raid – «набег», raider – «налетчик») – это недружественное, в России и Украине – обычно силовое, поглощение предприятия против воли его собственников.
Российское рейдерство принято разделять на:
- «белое» – захват совершается в рамках закона;
- «серое» – рейдеры действуют с нарушением гражданско-правовых норм;
- «черное» – рейдеры при захвате нарушают уголовное законодательство.
Как отдельный подвид стоит выделить долевое (квартирное) рейдерство. Оно может быть совершено как одним из вышеперечисленных способов, так и их совокупностью.
Квартирное рейдерство стало распространяться в России вместе с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилищного фонда, однако в 90-х гг. оно имело менее изощренную форму, чем сейчас.
В то время успешно работала схема обмана с выдачей доверенности на обмен имеющегося жилья на жилье меньшей площади с доплатой.
Рассчитывая получить деньги, многие граждане не глядя подписывали документы, а затем получали мизерную компенсацию и непригодное для жизни жилье.
К 2000 г.
«черные» риелторы оставили без жилья многих представителей социальных низов, у которых зачастую в собственности не было ничего кроме жилплощади, доставшейся им от государства по закону о приватизации.
Таких хозяев квартир целенаправленно загоняли в долги, спаивали и впоследствии вынуждали переоформить жилье. При этом многие «черные» риелторы для достижения своих целей активно применяли насилие.
Вместе с окончанием «лихих 90-х» изменились и методы квартирных рейдеров. В современной России квартирное рейдерство чаще осуществляется в рамках закона. И все же привлечь рейдера к ответственности можно, хотя осуществимо это далеко не всегда.
Схема «Профессиональные соседи»
Данный способ отъема жилья является наиболее распространенным в наши дни. Жертвами становятся граждане, владеющие недвижимостью на праве долевой собственности.
Для захвата помещения рейдеры получают право на часть жилплощади жертвы. Обычно долю в недвижимом имуществе владелец передает рейдерам без ведома совладельца квартиры. Стоит отметить, что способов такой передачи предостаточно благодаря несовершенству действующего законодательства. Это может быть дарение доли.
Также может использоваться схема «дарение + продажа»: конечному покупателю сначала передается маленькая доля на основании договора дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи.
Также доля может быть передана в качестве отступного по фиктивному договору займа, то есть как имущество, предоставляемое в целях прекращения обязательства.
После того как право на часть жилплощади получено, рейдеры вселяют в квартиру специально подготовленных людей. Таких жильцов принято называть «профессиональными соседями».
«Соседями» становятся арендаторы или покупатели доли в жилом помещении, целью которых является шантаж жителей. Использовать они могут разные способы: скандалы, смену замков, перестановку вещей, поломку мебели и т.д.
Так, например, собственник может вернуться с работы и обнаружить, что его комната занята «профессиональным соседом», а на межкомнатную дверь установлен замок.
Часто «соседями» становятся гости из ближнего зарубежья, в большом количестве вселяющиеся в квартиру.
Такие жильцы создают невыносимые условия для жизни остальным собственникам. Так они вынуждают последних продать свою часть жилплощади по очень низкой цене или же выкупить жилплощадь рейдера по завышенной цене.
Схема «Заем под залог недвижимости»
Этот способ обмана собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно берут деньги в долг.
Однако он заслуживает внимания, так как тысячи людей уже лишились жилья таким образом.
В группе риска, в отличие от вышеописанного способа отъема жилья, находятся не только собственники долей, но и единоличные собственники недвижимости, пытающиеся улучшить свое финансовое положение.
Существует несколько распространенных способов обмана граждан:
1. Продажа вместо займа
Человеку, который желает взять кредит под залог жилья, вместо договора займа дают на подпись договор купли-продажи.
Фактически сумма займа, которая обычно существенно ниже стоимости жилья, оказывается ценой квартиры.
Такая схема основана на невнимательности и низком уровне правовой грамотности заемщика – собственника жилья. В качестве займодавца могут выступать как физические лица, так и организации.
2. Искусственное создание задолженности
При такой схеме рейдерства собственник берет заем у физического лица или организации, чей профиль деятельности не связан с выдачей займов. Затем займодавец уклоняется от получения денежных средств по заключенному договору и впоследствии обращает взыскание на предмет залога, например квартиру.
3. Кредитная пирамида
Этот способ рейдерства является более сложным видом вышеописанного. В качестве займодавца выступают микрофинансовые организации (МФО).
МФО имеют право выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Кабальные условия таких договоров изначально ориентированы не на возврат займа, а на отъем жилого помещения.
Клиента, заложившего имущество по договору займа, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа, обещая более благоприятные условия.
Фактически же МФО включают в сумму основного долга по второму договору проценты по первому займу, а на эту сумму, значительно увеличенную, снова начисляют проценты. Заемщик сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге. Вместо этого он получает вдвое увеличенный долг.
Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости. Обычно такие цепочки содержат от трех до пяти перезаключенных договоров.
Условия в каждой ситуации различны, однако общим является то, что обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Так, займодавец представляется кредитной организацией, а фактически является микрофинансовой организацией.
И здесь стоит запомнить, что лучше не иметь дело с МФО.
Часто цель их деятельности, в отличие от банков, – не добросовестное оказание финансовых услуг гражданам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с кабальными условиями.
Рассмотрим такую ситуацию: с клиентом ведут переговоры о залоге квартиры на выгодных условиях на 10 лет. Менеджер выглядит дружелюбно, живо рассказывает об условиях кредитования, отвечает на все вопросы.
Затем клиенту приносят на подпись договор, по условиям которого он закладывает квартиру на трехлетний срок с огромным платежом. Однако клиент уже «психологически обработан» и полностью доверяет менеджеру. Он не замечает подвоха и не читая подписывает договор.
Стоит отметить, что кабальные условия в договоре могут быть изложены настолько завуалированно, что человек без специальных познаний в правовой сфере просто не заметит их.
В итоге, сколько бы клиент ни выплачивал заем микрофинансовой организации, он отдаст и квартиру, и деньги, поскольку с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а сроки возврата долга не оставят ему шансов справиться с такими обязательствами.
1. Преимущественное право покупки
Основной механизм защиты от квартирных рейдеров заложен в ст. 250 Гражданского кодекса (ГК РФ). Данная норма устанавливает преимущественное право покупки участников долевой собственности перед другими лицами в случае продажи своей доли кем-либо из сособственников.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в жилом помещении в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае нарушения преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Иск должен быть подан не позднее трех месяцев с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его преимущественного права. Требование, предъявленное с пропуском указанного срока, удовлетворено не будет.
При предъявлении такого иска гражданин обязан внести на депозит суда сумму, эквивалентную покупной цене доли. Невнесение денежных средств является основанием для отказа в иске.
Следует учесть, что собственник, передающий долю, обязан лишь направить уведомление. Неполучение сособственником корреспонденции без уважительной причины не является основанием для оспаривания сделки по отчуждению доли. В такой ситуации преимущественное право покупки не будет считаться нарушенным.
2. Нотариальная форма сделки
С 2016 г. введено требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок с долями объектов недвижимости. Эти изменения позиционировались как метод борьбы с «черным» риэлтерством, однако на практике просто увеличили стоимость процедуры отчуждения долей в праве собственности. Изменения принесли больше выгоды нотариусам, чем пользы гражданам.
3. Определение порядка пользования жилым помещением
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).
Таким образом, у собственника доли есть право на обращение в суд с иском об определении порядка пользования помещением, если этого не было сделано ранее. Удовлетворение такого иска позволит закрепить за каждым собственником определенные комнаты в квартире. Стоит учесть, что коридор, кухня и иные места общего пользования останутся в совместном пользовании.
4. Выдел доли собственника в натуре
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 ст. 252 ГК РФ). Этот способ защиты актуален для недвижимого имущества, доля из которого может быть выделена как самостоятельный объект недвижимости, например жилой дом с земельным участком. Для такого раздела в судебном порядке потребуется проведение судебной строительной экспертизы.
5. Принудительный выкуп малозначительной доли
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (ч. 4 ст. 252 ГК РФ).
Часто приобретенная рейдерами доля является малозначительной. И очевидно, что если, например, в однокомнатной квартире площадью 30 м гражданин имеет 1/30 долю, а такой доле будет эквивалентен всего один метр жилой площади, то он не сможет использовать ее без существенного нарушения прав другого собственника. Поэтому можно требовать в суде ее выкупа.
6. Уголовная ответственность
Специальных статей, предусматривающих ответственность за жилищное рейдерство, в Уголовном кодексе (УК РФ) нет, поскольку рейдерство может осуществляться разными способами, подпадающими под разные статьи.
Рейдеров могут привлечь к ответственности за хищение имущества в роли организаторов либо исполнителей. Наказание устанавливается в зависимости от того, каким способом было совершено преступление – мошенничество (ст.
159 УК РФ), вымогательство (ст. 163 УК РФ), принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ). Однако добиться возбуждения уголовного дела бывает довольно сложно.
Шанс на успех в каждом случае зависит от специфики и способа совершенного деяния.
- Следует обходить стороной сомнительные микрофинансовые организации, предлагающие займы на сверхвыгодных условиях под залог жилья. Лучший совет в таких случаях: никогда и ни при каких условиях не стоит обращаться к МФО за деньгами под залог жилья. Сверхвыгодные условия являются признаком обмана.
- Необходимо внимательно изучать любые документы, которые предстоит подписать. Желающим занять деньги под залог недвижимости не стоит торопиться с подписанием договора. Рекомендуется прежде показать пакет документов квалифицированному адвокату или юристу. Это позволит получить представление обо всех правовых рисках, которые могут возникнуть после заключения договора.
Помните, что стоит обратить особое внимание на предмет договора, график платежей и условия о санкциях за просрочку платежа. Именно в этих разделах соглашения чаще всего скрыты ловушки для заемщика.
- Участникам долевой собственности необходимо регулярно отслеживать поступающую корреспонденцию. Как уже было отмечено, сособственник вправе продать свою долю в жилом помещении любому лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца.
Заметим, что месяц – небольшой срок, однако его можно увеличить путем направления продавцу письменного согласия на выкуп его доли. Это может дать возможность собрать недостающую сумму для покупки доли.
О квартирном рейдерстве и как с ним бороться
«Квартирное рейдерство» — термин довольно молодой. Лет 5 назад ещё его было сложно найти в прессе.
Но вот последние 3-4 года он всё чаще и чаще мелькает на страницах как бумажных изданий, так и интернет-сайтов, в речах политиков и общественных деятелей, да и в выступлениях обычных граждан.
Квартирным рейдерством называют обычно захват квартиры владельцами небольшой (а иногда и большой) доли в ней путём выживания совладельцев.
https://www.youtube.com/watch?v=gjtAY9XuosI
Как это выглядит? Некто покупает долю в праве собственности на квартиру или комнату. Затем под любым предлогом вселяется в неё (иногда помогает суд, иногда просто грубая сила).
После этого нехитрыми способами — от жарки селёдки на кухне, мокрых полов в туалете и забивания замков спичками, до поигрывания острыми колюще-режущими предметами и конкретных обещаний несладкого будущего, — соседи выживаются из квартиры или комнаты так, что им остаётся только пытаться продать и свою долю.
Рейдеры часто согласны её купить, но за 10 — 20% реальной стоимости. Как правило, они и первую свою долю купили за пол-цены, если не меньше.
Вроде бы ситуация совершенно ясная. И вроде бы совершенно ясно, что тут делать — собирать доказательства, выселять по суду незаконно вселившихся, ловить эту банду и сажать её.
Но почему-то в общественном мнении зачастую ситуация выглядит иначе: оно видит нарушения не там, где они есть (незаконное вселение, чинение препятствий собственникам, угрозы и шантаж), а там, где их нет (приобретение доли криминальными личностями).
Хуже того, квартирным рейдерством, некоторые сознательно передёргивая, а некоторые и искренне заблуждаясь, начинают называть не незаконное вселение и выживание собственников из квартиры, а вполне законное отчуждение доли в жилом помещении её собственником постороннему лицу.
По мнению многих, если у семьи Ивановых есть 2/3 квартиры, в которой они проживают, а их дальнему родичу Петрову досталась 1/3 этой квартиры по наследству, то совершенно нормально, что Ивановы не только не пускают Петрова жить (что, в общем, наверное, правильно: посторонний человек в чужой квартире сильно ущемляет права на жилище), но и вообще делают вид, что никакой его доли тут нет, а они могут спокойно, безвозмездно и беспроблемно пользоваться всей квартирой. Впрочем, готовы купить у него его 1/3, но конечно, не за треть цены квартиры, а рублей за сто. Ну или сколько у них от последней зарплаты осталось. Не согласен — «Как знаешь, вообще ведь ничего не получишь».
Вполне себе неудивительно, что озверевший Петров вначале пытается найти управу на Ивановых. Но ни наш закон, ни наш нерешительный (в подобных ситуациях. В других — весьма решительный) суд ему не подмога.
В законе ничего внятного о том, как собственник доли, который не может непосредственно использовать объект, может получить причитающееся ему иным способом.
А без чёткого указания закона суды мнутся и боятся выдать волюнтаристское требование, например, обязать Ивановых выкупить у Петрова его долю за пропорциональную долю стоимости целой квартиры, или назначить ему ежемесячную плату с Ивановых, и так далее. Мировых соглашений тоже по таким делам почти не бывает.
Помыкавшись где-то в судах, а где-то без судов, вконец возненавидев своих зачастую кстати родственников, Петров решает: «Да пропади пропадом эта доля, ничего с неё не получу, так хоть как следует нагажу вредным совладельцам». Так и попадают доли квартиры в собственность криминальных личностей, которые дальше устраивают то, что и называется, если говорить объективно, «квартирным рейдерством».
Конечно, это не единственный возможный вариант. Есть и другие: например, в приватизированной квартире один из собственников разругался с другими, покатился по наклонной и продал свою долю всё тем же сомнительным личностям. Вина бывает и на одной, и на другой стороне.
Способов передать свою долю даже без уведомления совладельцев более чем достаточно. Это и дарение, и отступное по фиктивному займу, и дарение + продажа (сначала микродоля дарится, затем тому же лицу продаётся большая доля).
Правда, после введения нотариального удостоверения сделок отчуждения с долями недвижимости накал «альтернативных» способов отчуждения спал, и сейчас чаще всего в ходу купля-продажа, подразумевающая предварительное уведомление совладельцев.
Но и дарение остаётся в силе, ведь если стороны уверенно и упорно говорят, что передают долю безвозмездно, нотариус сам не вправе решать, что сделка притворная, а ограничивается только разъяснением возможных рисков и последствий.
И вновь нельзя не обратить внимание, что в народе бытует безграмотное мнение, что преимущественное право покупки означает, что «без согласия других собственников никому передать долю нельзя».
Подкрепляемое столь же малограмотными консультациями «юристов», увы. В действительности, если уж собственник решился свою долю отчуждать, то он это сделает, хотят его совладельцы или нет.
В том числе и через куплю-продажу.
Как это делается? Вначале собственник доли, который желает её продать, идёт к нотариусу (есть и варианты обойтись на этой стадии без нотариуса, но они менее надёжны). Там он направляет заявление в адрес каждого из других участников долевой собственности.
В заявлении сообщает о намерении продать долю третьему лицу, указывая цену и другие условия продажи. И предлагает воспользоваться преимущественным правом покупки.
Это заявление нотариус направляет (обычно Почтой России) по адресу совладельца (желательно по адресу регистрации места жительства, но работает иногда и фактическое место жительства).
НЕЗАВИСИМО ОТ ТОГО, получил ли адресат письмо или сидел в кустах, надеясь, что пронесёт, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, если письмо было направлено по правильному адресу, он считается его получившим.
После получения (или того, что признаётся получением) данного заявления начинается отсчёт срока продолжительностью один месяц.
И если за это время сособственники не решились заключить договор на предложенных условиях, не собрали деньги (обычно в заявлениях ставится условие, что деньги должны быть уплачены сразу) и не подписали договор, то можно продавать долю посторонним лицам на предложенных совладельцам условиях. Совершенно без учёта каких-либо желаний и возражений других собственников.
Но у многих граждан опять «особое мнение». Я такое называю «крестьянская хитрозадость». Одни думают, что могут вместо предложенных им условий предложить свои условия и потянуть время (типичное: «а я считаю, что его доля столько не стоит»); другие считают, что если они ответили «я согласен», то после этого уже можно ничего не покупать, а сделка у продавца всё равно уже сорвалась.
Ничего подобного! Продавец идёт к нотариусу, показывает свидетельство того же или другого нотариуса о том, что совладельцы были уведомлены. Независимо от того, получили они заявление или уклонились, результат будет один.
Главное, чтобы было какое-нибудь подтверждение того, что уведомление направлено по правильному адресу, а не «на деревню дедушке, Константину Макарычу».
В крайнем случае, нотариус запросит информацию о лицах, проживающих по адресу, куда было направлено письмо.
Сделка совершена, удостоверена, право зарегистрировано, в квартире или комнате появляется новый собственник.
Возможно, он правда рейдер, возможно он хороший человек, которому нужно где-то жить, возможно он инвестор, расчитывающий на снос дома, возможно, он пользуется лазейкой в нормативных актах, которая пока позволяет регистрировать место жительства даже при наличии 1/10000000 (можно уменьшать и далее) доли в праве собственности.
Вполне возможно, что ему от этой доли ничего, кроме регистрации по месту жительства, и не нужно. Ни нотариус, ни регистратор, ни даже суд не вправе судить о его намерениях, если таковые не являются незаконными и не проявились в конкретных поступках.
Поэтому на этом этапе остановить рейдеров невозможно. Совсем невозможно: если даже один нотариус заподозрит и откажет, они будут умнее, и у другого не будут делиться своими планами на будущее.
Таким образом, есть только один способ эффективной борьбы с квартирным рейдерством: противодействие собственно их незаконным действиям, которые состоят в выживании собственников из жилья. Как уже писалось выше: сбор доказательств, выселение, суд…
А самый лучший вариант — это не допустить самой ситуации, когда квартирные рейдеры появятся в общем жилье. Но, к сожалению, хотя он и самый лучший, но не всегда самый простой.
Отбрасывая те случаи, когда от совладельцев вообще ничего или мало что зависит, в нашей стране слишком часто надеются на авось. «Авось, не продаст» и «Небось, не сумеет».
Поэтому с недружественным совладельцем не церемонятся, на переговоры не идут, а если и идут, то на неприемлемых условиях. В результате ситуация заходит в тупик, из которого простого выхода не существует.
Если ещё можно как-то зафиксировать угрозу насилия, то как зафиксируешь, например, изгаженные полы в туалете? Ставить скрытые камеры, нарушая неприкосновенность частной жизни и, возможно, ещё и статью УК, запрещающую приобретение и использование шпионской техники, как бы себе дороже не обошлось!
Конечно, проблема эта быстро была поднята на уровень государственный. Слушания в Государственной Думе, законопроекты, публикации в СМИ. Но результата — ноль. Законопроекты, в силу их «с плеча рубательского» характера законами не становятся.
Защиты прав жильцов от рейдеров, а владельцев малых долей от произвола владельцев больших — так и нет. Идея запретить вообще оборот долей, по крайней мере, малых — откровенно противоречит основам гражданского права. Это привычный нам по депутатским законопроектам «запретительно-охранительный» подход.
Легче всего «врубить» «запрет на всё», не разбираясь в природе ситуации и не задумываясь о косвенных последствиях. К счастью, в Думе и прочих государственных структурах хватает людей, которые понимают, к чему может привести подобного рода запретительная политика, поэтому пока процесс не движется.
А вот почему не появляются более взвешенные законопроекты — вопрос серьёзный.
- Но перейдём, однако, к моим предложениям, как можно было бы с этим бороться.
- Надо выделить два направления:
- 1) борьба с ситуацией, когда собственник не может извлекать материальное благо из своей собственности («защита права собственности на долю»);
- 2) борьба с ситуацией, когда проживающий в жилье не имеет защиты от мер «выживания» («защита жилищных прав собственника доли»).
- Как только мы определяемся с этими направлениями действия и охватываем типичные ситуации в этой области, становится проще понять, что именно делать.
- В рамках защиты права собственности на долю самый разумный вариант — это предоставить суду выбирать способ защиты права, в зависимости от ситуации и желания сторон, оперируя следующими вариантами:
- 1) принудительный для ответчика выкуп доли у истца ответчиком с выплатой строго пропорциональной доли рыночной цены целой квартиры (комнаты, дома);
- 2) принудительная для ответчика продажа доли истцу с выплатой такого же вознаграждения уже истцом ответчику;
- В этих двух случаях следует обеспечить фактическую выплату, во втором случае, внесением всей суммы в депозит суда до принятия решения по существу, в первом случае всеми доступными приставам-исполнителям способами.
- 3) принудительная для обеих сторон совместная продажа жилья с последующим пропорциональным распределением вырученных средств (по возможности избегая механизма торгов, который ведёт к значительному снижению вырученных сумм, оставляя его только на крайний случай);
- 4) установление периодических выплат тому из участников собственности, который не может непосредственно пользоваться долей или сдавать её внаём;
- 5) и наконец, вселение истца или жильцов, которым он сдал квартиру, если он этого желает и это возможно исходя из жилищных условий.
- Варианты типа сдачи внаём всей квартиры тоже возможны, но вряд ли имеет смысл это делать как-либо помимо мирового соглашения сторон спора.
- Данные варианты должны быть доступны суду; некоторые из них при определённых условиях (например, без желания лица вселить его в жильё должно быть совершенно невозможно — конечно же, это и Конституции противоречило бы; или, например, если истец не желает получать периодические выплаты без какой-то гарантии того, что они ему поступят), кроме того, суд должен всячески способствовать тому, чтобы стороны вышли на мировое соглашение под угрозой неудобного как одной, так и другой стороне варианта решения проблемы.
Если подобное регулирование появится в или статье 250 (или 250.1) ГК РФ, или в каком-нибудь ином месте ГК РФ, то накал ситуации уже существенно спадёт.
- Что же касается защиты жилищных прав собственника, то тут надо сделать несколько изменений:
- 1) либо в ясной и твёрдой форме установить, что регистрация по месту жительства не даёт никаких прав, а наоборот, проживание по определённому адресу даёт все права (то есть, перейти на чисто заявительный порядок регистрации с очень серьёзной ответственностью за ложную регистрацию, вплоть до уголовных штрафов, если это приводит к уклонению от выполнения гражданских обязанностей или от ответственности),
- либо наоборот, установить, что для регистрации недостаточно просто владеть долей, а надо иметь либо согласие всех лиц, владеющих самостоятельным жилым помещением (как минимум, изолированной комнатой) и законно проживающих в нём, либо судебное решение, которое указывает, в какой конкретно комнате кто имеет право проживать.
2) и соответственно, вселение в жилое помещение производить только на указанных выше условиях (независимо от выбранной политики в первом пункте): я могу вселиться либо к членам своей семьи в комнату/квартиру, которую они занимают, то есть по общему согласию жильцов и владельцев комнаты/квартиры, либо, если согласия нет, суд рассмотрит, можно ли по размеру моей доли выделить мне лично (или нескольким сособственникам, согласным жить вместе) изолированное жилое помещение. И если да, то вселение по суду, если же нет, то отказ.
3) ввести запретительную санкцию: собственникам доли, не имеющим право вселения во внесудебном порядке, при наличии каких-либо попыток вселиться без суда или препятствования другим собственникам в проживании, судом может быть наложен запрет вселения в квартиру и даже нахождения в подъезде дома, если это требуется, под страхом уже уголовной ответственности за неисполнение судебного решения. Можно по аналогии с «антисталкерскими» законами США и других стран, где гражданину может быть запрещено приближаться к определённому лицу (или определённому месту).
Может быть, мои мысли и наивны, но, как мне кажется, подобные меры были бы достаточно эффективны.
Рейдеры отняли у предпринимателя три здания в центре Москвы | Новости общества
Общая стоимость активов, которых лишилась бизнесвумен, составляет почти 1 млрд рублей
Казалось, рейдеры остались в прошлом. И, если не в стабильных «нулевых», то в лихих 90-х — точно.
Дескать, современный рынок стал более цивилизованным, силовики жёстче, а пробелов и «лазеек» в законодательстве, позволяющих захватить чужое имущество, всё меньше. Однако в реальности дело обстоит иначе. Нечистоплотные бизнесмены никуда не делись.
Используя старые рейдерские приемы, они натурально грабят коммерсантов. Грабят в центре Москвы, средь бела дня, часто оставляя жертв без копейки.
Популярный алгоритм захвата
Бизнесвумен Юлия Хмельницкая — собственник ООО «Хмель». Ещё не так давно в активе этой компании было три нежилых строения, расположенных по соседству друг от друга, в центре столицы. Теперь новым хозяином комплекса зданий на улице Пятницкой оказался ПАО «Евразийский банк».
В будущем, именно эта сомнительная сделка может стать причиной нешуточного скандала. Если подозрения, озвученные в этом журналистском расследовании, подтвердятся, дело Юлии Хмельницкой окажется катализатором — даст толчок другому сложному разбирательству.
Дело в том, что по такой же схеме рейдеры отняли у бизнесменов ещё несколько объектов коммерческой недвижимости в Москве. Однако никто из них так и не понёс наказания.
Как им это удалось?
В грязной истории с объектами, принадлежащими компании «Хмель», не обошлось без фальсификации подписи собственника.
Это очень важное замечание, на которое, к сожалению, не обращают внимания сотрудники правоохранительных органов. Со слов пострадавших, они пытались расследовать это дело, но успехами похвастаться не могут.
Впрочем, когда речь заходит про рейдерский захват, силовики часто ведут себя странно, или даже непредсказуемо.
Ещё одно «белое» пятно — позиция тех, кто в первую очередь должен защищать закон: сотрудники полиции и прокуратура.
«Белое», потому что до сих пор не ясно, на чьей стороне люди в погонах? Они как будто не уверены в том, что должны отстаивать принципы справедливости и чтить уголовный кодекс.
Если внимательно познакомиться с документами этого дела (они есть в распоряжении «Московской газеты», — прим. авт.) замечаешь, что силовики, словно просят, как минимум, не впутывать их в это дело.
Казался деловитым и порядочным
Генеральный директор ООО «Хмель» и владелец 15% акций этой фирмы Александр Гриднев четыре года знакомил Юлию Хмельницкую с отчётами и цифрами. Никаких сомнений в их подлинности у неё не было, да и сам гендиректор казался деловитым и порядочным. Вот только, когда всё вскрылось…
- Эта история — рассказ-предупреждение для всех, кто решил поставить у руля бизнеса наёмного управленца.
- Или мошенничество, или банкротство
- По мнению предпринимательницы, она стала жертвой классического рейдерского захвата: если структуры МВД и дальше не будут замечать случаи лобового нарушения закона (например, те самые факты подделки документов), фирму «Хмель» ждёт банкротство и забвение.
- Адвокаты семьи Хмельницких уверены: недвижимость ещё можно вырвать из лап захватчиков, но лишь в том случае, когда полиция инициирует возбуждение уголовного дела по статье «Мошенничество».
Кто ещё в состоянии помочь бизнесменам, попавшим в сложную ситуацию? Важно не терять время, а сразу найти контакты Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве Татьяны Минеевой. Совместно с прокурорами районов столицы она регулярно устраивает встречи для коммерсантов. Кто на них приходит? Такие же, как Хмельницкая, — отчаявшиеся добиться справедливости предприниматели.
Между молотом и наковальней
Да, именно в этом месте оказался генеральный директор компании «Хмель» Гриднев. Как следует из документов, имеющихся в распоряжении редакции, в декабре 2017 года он сам обратился с заявлением в УВД по ЦАО ГУ МВД Москвы.
Мужчина требовал привлечь к уголовной ответственности отдельных граждан. Часть из них связаны с банковской деятельностью, другая часть — предприниматели.
В документе фигурируют следующие имена и фамилии: Эльмира Милосердова, Максим Бойко, Дмитрий Хасанов.
Именно эти люди, по всей видимости, и втянули Гриднева в сомнительную историю, которая так печально закончилась. Есть версия, что ему предложили поучаствовать в сверхприбыльном проекте, который был связан с торговлей нефтепродуктами. Посулили огромные деньги, Гриднев согласился и заложил чужое имущество.
Заложил чужое имущество
Началось всё с того, что в 2015 году «Хмель» (в лице Гриднева, — прим. авт.) безвозмездно выступил поручителем и залогодателем по кредиту сторонней компании — некой ООО «Русрегион Групп».
Наверное, не трудно догадаться, что коммерческая структура не выполнила обязательств по кредиту.
Стоит отметить, что совладельцем и генеральным директором ООО «Русрегион Групп» является Максим Бойко, а одним из учредителей — Эльмира Милосердова.
«На протяжении трёх лет от нас скрывался не только факт залога имущества, но и ведущихся судебных разбирательств», — вспоминает Юлия Хмельницкая.
«Появившись в полиции, Гриднев с порога заявил, что сам стал жертвой мошенников, — рассказывает Хмельницкая. — Он дал понять, что в этой команде были не только Бойко, Милосердова и Хасанов. В официальных документах есть такая формулировка: «неустановленные лица из числа сотрудников ПАО «Евразийский банк».
- Вот так да… Рейдеры на службе у кредитной организации?
- Уголовное дело, возбужденное по этому факту, было вскоре прекращено, но потерпевшую сторону об этом никто так и не уведомил.
- Явка с повинной
В мае 2018 года Гриднев пришел в УВД по ЦАО ГУ МВД столицы и написал явку с повинной, где указал, что вступил в преступный сговор с ПАО «Евразийский банк» и группой лиц, указанных в его ранее поданном заявлении (документ имеется в распоряжении редакции — прим.ред.). Как следует из заявления, договоры поручительства и залога были подписаны Гридневым за обещанное вознаграждение – «долю» в будущем, вымышленном проекте, связанном с реализацией нефтепродуктов.
По версии пострадавшей стороны, гендиректор ООО «Хмель» пообещал, что поможет соратникам завладеть принадлежащей фирме и семье Хмельницких недвижимостью. Также он признался, что «подписал документы, не имея на это законных оснований, — говорится в документе.
«Во время допроса Гриднев почувствовал себя плохо, или сделал вид, что ему стало дурно. Как бы там ни было, но, сославшись на проблемы со здоровьем, он свободно вышел из отдела полиции и исчез, — рассказывает Хмельницкая.
- По ее словам, сотрудники полиции не стали ничего предпринимать для его розыска и проведения допроса по явке с повинной.
- А скоро и имущество ООО «Хмель» (тот самый комплекс зданий) было продано с молотка.
- Кому досталось имущество Хмельницких?
В конце 2017 года Хмельницким предложили продать имущество компании «Хмель» (тот самый комплекс зданий на Пятницкой). Оказалось, что на большую часть активов фирмы наложен арест.
«Уже было возбуждено исполнительное производство. Мы с супругом, если честно, были в таком шоке, не передать словами», — рассказывает Юлия.
Гриднев даже не отпирался, когда Хмельницкий ему позвонил и спросил: «В чём дело?»
Активы ООО «Хмель» продавали на публичных торгах. Победителем на них стало некое ООО «Маяк», созданное, по всей видимости, незадолго до объявления конкурса.
Позже, в рамках одной из процессуальных проверок, силовиками было установлено, что залог недвижимого имущества ООО «Хмель» был зарегистрирован в Росреестре: подпись законного владельца была сфальсифицирована на поддельном протоколе внеочередного собрания учредителей компании.
Юлия Хмельницкая говорит, что в реальности существует два протокола собрания учредителей.
«На первом протоколе расписался Гриднев, как доверительный управляющий, — рассказывает она. — Этот протокол лежит в банке и как раз его финансовая организация предоставляла в суде, его Гриднев всем показывает, объясняет, что сделка законная.
Однако полицией было установлено, что непосредственно в Росреестре залог был зарегистрирован на основании другого протокола. Где стоит подпись не Гриднева, а собственника бизнеса. Подпись — сфальсифицированная. Экспертиза подписи проведена. Это фейк.
Разве это не доказательство преступного умысла?»
Хмельницкая продолжает:
«Кроме того, начиная с апреля 2018 года, сотрудники правоохранительных органов систематически сообщают нам и нашим представителям о наличии некоей «заинтересованной стороны», препятствующей восстановлению моих законных прав на утраченное имущество. Якобы, именно эта «сторона» и есть инициатор рейдерского захвата. Кстати, аналогичная версия была озвучена в мае 2018 года.
Тогда начальник отдела, старший судебный пристав межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам города Москвы Денис Борисов, несмотря на наличие соответствующего письма органов внутренних дел, отказался отложить публичные торги и даже заранее, не дожидаясь их проведения, назвал цену, за которую имущество ООО «Хмель» потом оказалось продано».
Вопросы без ответа
У собственника бизнеса остались вопросы. Прежде всего, к правоохранительным органам, которые отчего-то бездействуют. Задать их она решила через наше издание. Поэтому просим надзорные органы считать эти вопросы официальным обращением СМИ.
1. В феврале 2018 года прокуратура ЦАО отменила возбуждение уголовного дела по заявлению Гриднева — это крайняя мера, к которой органы прокуратуры редко прибегают. При этом прокуратурой был дан ряд указаний УВД по ЦАО ГУ МВД России по г. Москве.
Как прокуратура прокомментирует факт неисполнения этих указаний органом внутренних дел и непринятия мер прокурорского реагирования даже после нарушения всех мыслимых сроков и, кроме того, после информирования в апреле 2018 года окружной прокуратуры адвокатом потерпевшей стороны о передаче похищенного имущества на публичные торги?
2. В апреле 2018 года собственник ООО «Хмель» и похищенных зданий обратился в УВД по ЦАО с заявлением о привлечении к уголовной ответственности лиц, виновных в краже имущества.
Собран исчерпывающий материал, который дает достаточные основания полагать, что группой лиц, включая сотрудников ПАО «Евразийский банк», осуществлён захват имущественного комплекса ООО «Хмель» по классической, так называемой «залоговой схеме».
Кроме того, в рамках одной из процессуальных проверок установлено, что оформления залога похищенного здания в органах Росреестра было осуществлено путем подделки подписи собственника здания. Как прокуратура прокомментирует, что, несмотря на вышеизложенные факты, уголовное дело так и не было возбуждено?
3. Как прокуратура прокомментирует тот факт, что в результате ее бездействия, а также бездействия поднадзорного ей органа внутренних дел (в отношении украденного имущества даже не были приостановлены регистрационные действия) произошло завершение преступной схемы и выбытие похищенного имущества из владения законного собственника?
4. Как прокуратура прокомментирует тот факт, что в ходе проведенного в июне 2018 года допроса Гриднева он, сославшись на плохое самочувствие, свободно вышел из служебного здания УВД по ЦАО, после чего меры по его розыску, а также розыску вероятных подозреваемых, фигурирующих в материалах дела, не предпринимались?
5. В ноябре 2018 года прокуратурой были даны очередные указания УВД по ЦАО. Как прокуратура прокомментирует тот факт, что вплоть до мая 2019 года соответствующее постановление заместителя прокурора ЦАО г. Москвы А.Ю. Карасева в УВД по ЦАО не поступало?
6. Как, по мнению прокуратуры, согласуется с уголовного-процессуальным законодательством практически полная тождественность постановлений (а по сути отписок) об отказе в возбуждении уголовного дела?
7. Как прокуратура прокомментирует своё полное бездействие в ответ на неоднократные жалобы собственника бизнеса и его законных представителей?
8.
Как прокуратура прокомментирует предоставление собственнику бизнеса и его поверенным на протяжении ряда месяцев 2019 года заведомо ложной информации о нахождении материала проверки сообщения о преступлении в некоем «суде»? В частности, 11 марта 2019 незамедлительно после судебного заседания в Московском городском суде по вопросу бездействия правоохранительных органов соответствующий материал был принят дежурным прокурором для передачи в прокуратуру ЦАО и далее — в УВД по ЦАО. Однако на деле материал поступил в указанный орган внутренних дел лишь 17 мая 2019 года.
9. Когда прокуратура планирует защитить законные интересы потерпевшего от противоправных действий гражданина и принять необходимые меры, в том числе по возбуждению органами следствия уголовного дела и аресту похищенного имущества?
Итак, следующий ход — за прокуратурой. В приватных беседах силовики признаются, что Хмельницкой не повезло, она столкнулась с «мошенниками экстра-класса».
Если полиции и прокуратуре хватит мужества вывести Гриднева и его «деловое» окружение на чистую воду, то проблемы могут возникнуть уже не только у основных фигурантов этого конфликта, но и у банкиров.
Очевидно, что лицензию финансовой организации будут изучать, что называется, «под лупой». А там, глядишь, появятся новые уголовные дела, и… новые (старые) собственники зданий на улице Пятницкой, в Москве.
Наше издание будет следить за развитием событий.